精品文檔精心整理PAGE1精品文檔可編輯的精品文檔從開(kāi)發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)南京棲霞建設(shè)集團(tuán)公司陳興漢近幾年，每年都要到上海十?dāng)?shù)次，學(xué)習(xí)這一中國(guó)改革開(kāi)放前沿陣地的人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理及經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的新思路、新方法、新觀點(diǎn)，每一次都受益非淺。值此在上海召開(kāi)“中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)華東片區(qū)工作交流會(huì)議”之際，我想結(jié)合自己十多年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作的實(shí)踐，談一談作為一位開(kāi)發(fā)企業(yè)老總對(duì)21世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)的一點(diǎn)思考：21世紀(jì)物業(yè)管理必須倡導(dǎo)康居生活新概念新世紀(jì)，不僅國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化都將快速地進(jìn)步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這都必然帶動(dòng)人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速提升。在安居這一重要問(wèn)題上，人們的居住理念再也不會(huì)停留在過(guò)去“分得開(kāi)、住得下”這一層次。一個(gè)現(xiàn)代化的居所，將不僅僅是具有固定居住場(chǎng)所功能，同時(shí)也是學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、休閑的重要場(chǎng)所，人們將對(duì)居住的功能、環(huán)境、舒適度和文化品位提出更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。我們的物業(yè)管理，必須及時(shí)適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。首先，21世紀(jì)的人們對(duì)居住環(huán)境的要求大大提高。隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需求將越來(lái)越強(qiáng)烈?，F(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的住宅室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進(jìn)一步擴(kuò)展生活空間，將自己的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個(gè)大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項(xiàng)調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項(xiàng)需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)。目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)?！弊≌⑹艿搅耸忻竦钠毡殛P(guān)注。誠(chéng)然，新形勢(shì)下的物業(yè)管理必須關(guān)注市民的這一需求，力爭(zhēng)通過(guò)自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽(yáng)光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗(yàn)到一份回歸大自然的愜意。我們棲霞建設(shè)集團(tuán)已經(jīng)提出了“全生命周期綠色環(huán)保住宅，讓你比孩子更年輕”、“汲取天地靈氣，演繹生命綠洲”的全新物業(yè)概念。其次，21世紀(jì)的人們對(duì)居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強(qiáng)烈。記得不久前，日本的一個(gè)學(xué)者出了一本書(shū)，他用了這樣一個(gè)題目“本世紀(jì)企業(yè)的最后一張王牌——CIS”，不管這一說(shuō)法能否被人們接受，但藝術(shù)介入生產(chǎn)、介入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開(kāi)，直到英國(guó)文藝復(fù)興時(shí)期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問(wèn)題。實(shí)際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個(gè)人的生活中。棲霞建設(shè)集團(tuán)始終非常注重將藝術(shù)作為一種狀態(tài)來(lái)把握，并以此形成自己的特色。月牙湖花園、東方城和太陽(yáng)城能被提高到國(guó)家示范工程這樣一個(gè)高度，和我們始終注重用藝術(shù)的表現(xiàn)手法來(lái)表達(dá)人的親和力是分不開(kāi)的。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個(gè)非常藝術(shù)化的程度。我們也非常注重環(huán)境整合的藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到了技術(shù)應(yīng)用中。實(shí)踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運(yùn)用確實(shí)能起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，并體現(xiàn)高尚住宅的要求。我們對(duì)每個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了CIS設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)的建筑符號(hào)、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，是區(qū)內(nèi)居民一種身份、地位的象征。小區(qū)有自己的會(huì)所，有人們喜愛(ài)的文化體育活動(dòng)。我們的樓盤(pán)之所以都如此暢銷，小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊(yùn)也是一個(gè)十分重要的原因。目前，營(yíng)造社區(qū)文化似乎還是政府部門的事，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，營(yíng)造社區(qū)文化將是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競(jìng)爭(zhēng)中的必然選擇。此外，21世紀(jì)的人們對(duì)居住的舒適度要求更高。這里所說(shuō)的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂(lè)、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時(shí)等等，總之，人們期望21世紀(jì)的居所能最大程度地滿足自己對(duì)舒適度和自我實(shí)現(xiàn)的需求。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。21世紀(jì)的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺(tái)”傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術(shù)含量不高，只能是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。面對(duì)現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)的“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。首先，一個(gè)居住區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，實(shí)現(xiàn)各社會(huì)成員之間的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段。住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對(duì)這個(gè)產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺(tái)”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺(tái)”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺(tái)”，把大家聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。其次，網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)管理的附加值。網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布通告，組織社區(qū)事務(wù)討論，接受和處理住房的投訴、報(bào)修、費(fèi)用賬單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。第三，網(wǎng)絡(luò)化管理是滿足居民對(duì)服務(wù)高效化及時(shí)化需求的有效手段。網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有相同或不同功能的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對(duì)其功能進(jìn)行智能化，實(shí)現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于管理和控制。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們的太陽(yáng)城天泓山莊內(nèi)設(shè)計(jì)有2000輛車位，這些車子如果在同一時(shí)間段都上滬寧高速公路，就會(huì)把中山門堵得水泄不通，小區(qū)的大門要被擠爆，因此，我們的物業(yè)管理就要能夠提供這樣的服務(wù)，即在居民準(zhǔn)備出門前，得到中山門堵不堵之類的信息，讓其避開(kāi)路堵干線，選擇別的通道。我們已經(jīng)和東南大學(xué)及有關(guān)網(wǎng)絡(luò)公司合作，研究開(kāi)發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費(fèi)和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺(tái)，提高物業(yè)管理的水平和效率。21世紀(jì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)?；⑴e的道路西方著名的思想家弗.培根點(diǎn)出了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)：每個(gè)人只干一種活兒（專業(yè)化），大家為了一件事（協(xié)作化、社會(huì)化），只有此時(shí)才看到人類社會(huì)的偉大。分工才能提高效率。專業(yè)化生產(chǎn)才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等工作均由專業(yè)化公司去實(shí)施，能外包的全部外包，你只干你最在行的事，中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展?？梢灶A(yù)測(cè)，在21世紀(jì)，一個(gè)成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，其最主要的精力應(yīng)放在制定企業(yè)規(guī)范、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)甚至是行業(yè)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上。作為標(biāo)準(zhǔn)的制定者、執(zhí)行者，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點(diǎn)，就是個(gè)總協(xié)調(diào)官或一個(gè)樂(lè)隊(duì)的總指揮，能夠把社會(huì)上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來(lái)，形成和諧的共同體，更好地為客戶服務(wù)。當(dāng)今世界上，三流企業(yè)賣勞力、賣產(chǎn)品；二流企業(yè)輸出品牌、技術(shù)、管理，進(jìn)行低成本擴(kuò)張；一流企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)和游戲規(guī)則，就象肯德基、麥當(dāng)勞一樣。90年代，日本經(jīng)濟(jì)落后于歐美，其最根本的原因就在于他們忽略了標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)的力量。在21世紀(jì)，物業(yè)管理有廣闊的前景，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈，相當(dāng)一部分企業(yè)將要被淘汰出局。因此，大家都在考慮物業(yè)管理作為服務(wù)業(yè)究竟怎樣建立起自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。我國(guó)的“863”計(jì)劃就是要將IT等高新技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)輻射。這種核心競(jìng)爭(zhēng)能力是要靠建立起標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的差別化來(lái)實(shí)現(xiàn)的。成功的企業(yè)是要靠這種標(biāo)準(zhǔn)化的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，并通過(guò)把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透。我們集團(tuán)從97年開(kāi)始為提升小區(qū)的服務(wù)功能，已開(kāi)始成立連鎖幼兒園、連鎖會(huì)所、連鎖超市、連鎖餐飲，并將它們納入了集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)，幾年來(lái)，功效顯著。當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，需要有規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)?；?jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)公司一定要走兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，