57/57綏陽宋家壩法式生態(tài)農(nóng)業(yè)園物業(yè)治理方案（初稿）法中交流促進(jìn)會(huì)北京四渡赤沙文化進(jìn)展有限公司2017.09

項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目簡介法式生態(tài)園區(qū)位于貴州省遵義市綏陽縣茅埡鎮(zhèn)。是一個(gè)融合多種特色產(chǎn)業(yè)為一體的一二三產(chǎn)融合的國家示范性田園綜合園區(qū)，總用地面積836公頃，其中首期開發(fā)的宋家壩園區(qū)面積81.84公頃。宋家壩園區(qū)是以綠色生態(tài)、法式風(fēng)情為背景，以互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營為支撐，以不斷舉辦國際性、公益性、文化性、趣味性活動(dòng)的方式，將綏陽法式生態(tài)農(nóng)業(yè)田園項(xiàng)目打造成集農(nóng)業(yè)親子生產(chǎn)加工、親子娛樂、文創(chuàng)休閑購物、特色展覽展示、法式特色風(fēng)情建筑等豐富業(yè)態(tài)于一體的親子田園綜合示范農(nóng)場(chǎng)。（二）項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)態(tài)巡游：法式風(fēng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)，法式風(fēng)情街，農(nóng)場(chǎng)手工體驗(yàn)，親子活動(dòng)營，法國農(nóng)耕文化館，法國農(nóng)耕文化博物館住宿：法式民宿，法式特色精品酒店餐飲：鄉(xiāng)村料理店，美食廣場(chǎng)，米其林高端餐廳，生態(tài)餐廳體驗(yàn)與教學(xué)，紅酒商務(wù)時(shí)尚會(huì)所，紅酒品鑒課程，紅酒、啤酒釀造觀摩購物：高端食品，紀(jì)念品購物區(qū)，蔬菜市場(chǎng)，牛奶工坊，文娛生態(tài)農(nóng)業(yè)：有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范地，高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品，高端農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，社區(qū)支持型農(nóng)業(yè)模式，農(nóng)產(chǎn)品眾籌預(yù)售模式家庭式農(nóng)場(chǎng)：家庭式農(nóng)場(chǎng)，國際物業(yè)治理，農(nóng)場(chǎng)投資代經(jīng)營，都市餐桌服務(wù)物業(yè)治理整體設(shè)想依照宋家壩園區(qū)的規(guī)劃布局、建筑面積及業(yè)態(tài)內(nèi)容等特點(diǎn)，整體構(gòu)想和治理策劃思路概括為：一種理念，兩個(gè)目標(biāo)，三個(gè)保證，四個(gè)重點(diǎn)，五項(xiàng)措施。弘揚(yáng)一種理念弘揚(yáng)全新的服務(wù)治理理念，在綏陽宋家壩園區(qū)的物業(yè)治理中，堅(jiān)持以人為本的和諧物業(yè)服務(wù)治理理念，“以游客為中心，以游客的利益為半徑，以游客中意為治理的動(dòng)身點(diǎn)和歸宿點(diǎn)”。為充分體現(xiàn)宋家壩板塊制造的“高貴、豪華、財(cái)寶”的法式生態(tài)農(nóng)業(yè)園的開發(fā)初衷，物業(yè)治理服務(wù)同樣要求有相應(yīng)的定位，治理不得有半點(diǎn)松懈，服務(wù)不得有半點(diǎn)疏忽，既“服務(wù)第一、治理從嚴(yán)”的原則，專業(yè)治理與游客自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)治理為主、多種經(jīng)營的原則，寓服務(wù)于治理之中，堅(jiān)持以游客的利益為前提，對(duì)園區(qū)實(shí)施科學(xué)的治理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有的治理經(jīng)驗(yàn)及治理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整與宋家壩生態(tài)園區(qū)實(shí)際需求相符的治理模式。實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)通過對(duì)宋家壩園區(qū)的物業(yè)治理，將努力實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：治理目標(biāo)依照《全國物業(yè)治理示范工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》有關(guān)要求，結(jié)合自身治理實(shí)際和園區(qū)的軟硬件設(shè)施設(shè)備情況，設(shè)定了以下物業(yè)治理目標(biāo)：設(shè)備運(yùn)行維護(hù)達(dá)標(biāo)環(huán)境治理達(dá)標(biāo)公共秩序維護(hù)達(dá)標(biāo)無重大安全事故達(dá)標(biāo)用戶中意率（95%以上）達(dá)標(biāo)。品牌目標(biāo)通過科學(xué)的治理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使宋家壩園區(qū)成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、景區(qū)服務(wù)配套齊全、文化建設(shè)好戲連臺(tái)的文明綜合，確立并提升宋家壩園區(qū)的品牌。提供三大保證質(zhì)量保證：導(dǎo)入ISO9001（2000版）的之質(zhì)量治理體系，緊密結(jié)合具體實(shí)際，制定行之有效的治理制度，以制度促治理，寓服務(wù)于治理之中。人員保證：參與物業(yè)治理的人員差不多上經(jīng)驗(yàn)豐富的治理骨干和技術(shù)全面的專業(yè)技術(shù)人員，關(guān)于新招聘的職員，將會(huì)嚴(yán)格按照職員培訓(xùn)打算，采取多種形式的崗前培訓(xùn)和崗中培訓(xùn)，確保物業(yè)治理職員隊(duì)伍的高素養(yǎng)，治理的高效率、質(zhì)量。信譽(yù)保證：治理期間，以自身的社會(huì)信譽(yù)作保證，在人力、物力、財(cái)力等方面全力支持宋家壩園區(qū)的物業(yè)治理，為宋家壩園區(qū)的物業(yè)治理提供全方位的便利。突出四個(gè)重點(diǎn)生態(tài)治理：宋家壩園區(qū)是一個(gè)融合多種特色產(chǎn)業(yè)為一體的一二三產(chǎn)融合的國家示范性田園綜合園區(qū)，因此生態(tài)是園區(qū)的核心，愛護(hù)好生態(tài)，園區(qū)才能長久進(jìn)展。因此生態(tài)治理是重中之重，對(duì)生態(tài)的治理將組建以保潔為主，保安、維修為輔的生態(tài)維護(hù)隊(duì)伍，制定完善的生態(tài)愛護(hù)制度，廣泛開展生態(tài)愛護(hù)宣傳和消防安全宣傳教育。設(shè)備設(shè)施治理：配備作風(fēng)踏實(shí)、技術(shù)精湛的專業(yè)技術(shù)人員，建立規(guī)范的公用設(shè)備設(shè)施治理制度和操作規(guī)程，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格治理，并依照不同型號(hào)的產(chǎn)品的保養(yǎng)要求進(jìn)行日常檢查，精心養(yǎng)護(hù)，消除隱患，確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行。消防安全：貫徹“預(yù)防為主、宣傳先行，防消結(jié)合”的方針，組建高素養(yǎng)的義務(wù)消防隊(duì)伍，制定完善的消防制度，加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的治理。并運(yùn)用多種方式，再廣泛得開展消防宣傳教育。項(xiàng)目整體形象維護(hù)：通過環(huán)境形象與建筑形象的操縱，項(xiàng)目設(shè)備和公共設(shè)施的治理、周邊治安和交通的操縱與引導(dǎo)、物業(yè)治理服務(wù)人員的行為規(guī)范等措施，塑造宋家壩園區(qū)休閑、安全、尊貴的整體形象。實(shí)施五項(xiàng)措施措施一：超前化服務(wù)啟動(dòng)重視物業(yè)治理的前期介入，在工程施工期，物業(yè)治理工程部的人員深入現(xiàn)場(chǎng)，積極與施工方接觸，并依照?qǐng)@區(qū)的使用功能，結(jié)合設(shè)計(jì)、施工、用戶入駐后的使用和方便治理的角度，提出意見和建議，從而保證了物業(yè)使用功能的充分發(fā)揮。措施二：即時(shí)服務(wù)與隱形治理9即時(shí)服務(wù)確實(shí)是通過對(duì)所有服務(wù)對(duì)象的需求做全面、深入的了解，設(shè)立服務(wù)熱線，保證在用戶需要的時(shí)候會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為其提供中意、即時(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；隱形治理的主旨確實(shí)是充分尊重用戶的私人空間，在用戶需要關(guān)心的時(shí)候即時(shí)出現(xiàn)，用戶沒有服務(wù)需求的時(shí)候不去打攪，如調(diào)整保潔員的上下班時(shí)刻，避開在游客量高峰期清理保潔等。$c措施三：流程治理與操縱9[在ISO9000質(zhì)保體系中，流程治理與操縱是一項(xiàng)特不重要的工作，是規(guī)范化治理運(yùn)作的差不多保證，流程的合理性和可控性是保證用戶需求得到及時(shí)回應(yīng)、各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)的差不多保證。通過對(duì)宋家壩園區(qū)差不多情況的了解、用戶需求的分析，設(shè)定合理的流程，加強(qiáng)流程治理與操縱，保證為用戶提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到用戶中意。$6e措施四：人本化服務(wù)bw在職員培訓(xùn)過程中，不斷灌輸“用戶不一定是對(duì)的，但永久差不多上第一位的”的執(zhí)業(yè)意識(shí)，以用戶中意作為治理服務(wù)工作的動(dòng)身點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，由點(diǎn)及面，對(duì)常規(guī)物業(yè)治理服務(wù)進(jìn)行整合，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)操縱等方面全面導(dǎo)入總管式治理要素，在充分尊重、關(guān)懷職員的基礎(chǔ)上，讓職員以更大的愛心、耐心、熱心為用戶提供更多更好的人性化服務(wù)，“以人為本”是服務(wù)工作開展的基礎(chǔ)。2]n`UA措施五：個(gè)性化服務(wù)設(shè)計(jì)f5v在考慮區(qū)域因素、施工單位要素、用戶要素以及需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目度身定做“時(shí)尚且適合”的治理方案。宋家壩園區(qū)的硬件設(shè)施先進(jìn)。因此在服務(wù)項(xiàng)目上，在保證傳統(tǒng)項(xiàng)目高質(zhì)量完成的同時(shí)，也會(huì)針對(duì)宋家壩園區(qū)的特點(diǎn)、用戶需求和愿望等設(shè)計(jì)出一套個(gè)性化服務(wù)菜單，做好宋家壩園區(qū)的總管。物業(yè)治理服務(wù)定位宋家壩園區(qū)作為高端旅游休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)治理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。舒適——物業(yè)治理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、休閑、愉悅”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的差不多需求”。安全——安全防范是物業(yè)治理中的核心服務(wù)，將從治安、消防、車輛三個(gè)方面來治理工作，同時(shí)為了滿足游客的“安全需求”，需要制定出相應(yīng)的治理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴——“以人為尊”、“以人為本”的服務(wù)理念讓游客或使用人體現(xiàn)到法式農(nóng)莊田園生活尊貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)治理將使游客感受到檔次和身份的象征。物業(yè)治理指導(dǎo)思想引入IS09002國際質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)治理，以安全治理(含治安、消防等)、環(huán)境治理(含衛(wèi)生、綠化等)為重點(diǎn)和大力進(jìn)展園區(qū)文化建設(shè)(以人為本，規(guī)范運(yùn)作，禮貌服務(wù)，情感服務(wù)，高尚服務(wù))為突破口，以健全的制度強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)，完善配套設(shè)施為要緊手段，把宋家壩園區(qū)建設(shè)成"舒適、安全、尊貴"的生態(tài)園區(qū)。物業(yè)治理策劃崗位結(jié)構(gòu)及人力資源配置宋家壩生態(tài)園區(qū)物業(yè)治理中心人員配備表(暫定）部門崗位人數(shù)備注服務(wù)中心經(jīng)理1負(fù)責(zé)園區(qū)的全面治理工作游客服務(wù)經(jīng)理1負(fù)責(zé)與游客（游客）溝通協(xié)商、信息反饋保安部主管1負(fù)責(zé)園區(qū)安全治理工作保安員4545人，分3班，每班15人，24小時(shí)不間斷值班巡邏安全員5負(fù)責(zé)園區(qū)安全隱患排查處理工程部工程主管1負(fù)責(zé)園區(qū)的工程設(shè)備的治理水電維修工5負(fù)責(zé)園區(qū)水電維修方面的全部工作保潔部主管1負(fù)責(zé)園區(qū)清潔方面的治理工作保潔員30負(fù)責(zé)園區(qū)清潔方面的工作公廁治理4負(fù)責(zé)園區(qū)公廁清潔方面的工作綠化部園藝師1負(fù)責(zé)園區(qū)綠化方面的設(shè)計(jì)工作綠化工5負(fù)責(zé)園區(qū)綠化方面的維護(hù)工作合計(jì)100人治理方式在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的物服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制；導(dǎo)入、實(shí)施ISO9001（2000版）國際質(zhì)量治理體系，確保物業(yè)治理過程有效運(yùn)行。依法治理，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的治理服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合素養(yǎng)；運(yùn)用現(xiàn)代治理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；實(shí)施超前性、制造性、全方位的服務(wù)，開展多元化經(jīng)營；運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客中意戰(zhàn)略），建立富有親和力的治理和服務(wù)模式；致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略，提升整體品位。工作打算（1）專設(shè)用戶服務(wù)中心，24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常治理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。`（2）設(shè)立值班經(jīng)理制。由游客服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作例會(huì)，一般問題只是夜。jU（3）實(shí)施首問責(zé)任制。游客服務(wù)中心任何職員對(duì)用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)刻同意，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問題解決、用戶中意。否則，按相應(yīng)規(guī)定處理。（4）堅(jiān)持游客服務(wù)經(jīng)理每季月安排專門的用戶專訪，每月隨機(jī)走訪有關(guān)職能部門辦公室許多于七間，收集游客要求、意見、建議或投訴。（5）游客服務(wù)中心職員日常隨機(jī)走訪征詢意見。FWd（6）游客服務(wù)中心每季度向宋家壩園區(qū)負(fù)責(zé)人作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。（7）堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解各部門、職員對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的需求。J（8）強(qiáng)化系統(tǒng)的持續(xù)改進(jìn)和有效溝通，最大限度地滿足游客服務(wù)需求。物業(yè)治理所需設(shè)備辦公用房安排依照物業(yè)相關(guān)治理規(guī)定，物業(yè)治理區(qū)域總建筑面積超過10萬平方米的，按照建筑面積的2‰設(shè)置物業(yè)治理辦公用房。宋家壩園區(qū)總建筑面積以20公頃（待定）計(jì)算，即20萬平方米，因此需要加治理辦公用房面積為400平方米。器械、工具及辦公用品裝備表5-1辦公物資裝備辦公物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注辦公桌椅10套—文件柜8其中一組內(nèi)含保險(xiǎn)柜1個(gè)電腦6—打印機(jī)2有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)2—裝訂機(jī)5—電話機(jī)5—表5-2秩序裝備秩序裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注對(duì)講機(jī)20—警棍、機(jī)套等20—值班電筒20充電式防火服20—空氣呼吸器20—頭盔20—防毒面具20—表5-3保潔物資裝備保潔物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注玻璃水刮5—噴霧器5—更衣儲(chǔ)物柜6—手推垃圾車20—室內(nèi)清潔車6—垃圾運(yùn)輸車5—洗地機(jī)5—塵推5—掃帚、垃圾鏟——清潔消耗品—清潔劑、蚊香、抹布等垃圾袋——垃圾箱——表5-4綠化物資裝備綠化物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注剪草機(jī)5—大剪刀10—綠籬機(jī)5—人工噴霧器5—自動(dòng)噴水管頭——綠化工具(套)——表5-5工程物資裝備工程物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注疏通機(jī)——電焊機(jī)——沖擊鉆——切割機(jī)——護(hù)鏡、耳塞——電工工具——水工工具——木工工具——泥工工具——高空作業(yè)用工具——鋁合金梯——常用材料備件——工具箱——表5-6其他物資裝備其他物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注雨具——告示牌、指示牌——廣告欄——地氈—電梯用床鋪—保安及其他職員用飲水機(jī)——照相機(jī)——電表——溫度計(jì)——···——物業(yè)服務(wù)治理制度熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)治理技術(shù)，提高治理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。上班時(shí)刻統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。遵守制度，精簡辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。工作中堅(jiān)持原則，秉公略帶，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。主動(dòng)熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個(gè)一樣”即“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。上班紀(jì)律：上班時(shí)刻依照公司工作安排，每天必須簽到，有事外出須填外出事由單；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便同意業(yè)主監(jiān)督。在巡視過程中，做好記錄，發(fā)覺問題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。分項(xiàng)工作治理宋家壩園區(qū)的物業(yè)治理大體上分為安全防范治理、消防安全治理、保潔綠化工作治理及設(shè)備設(shè)施治理。在實(shí)際操作中，依照宋家壩園區(qū)的具體特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。安全防范治理首先把安全治理放在工作的首要位置，列為重中之重來抓，并綜合運(yùn)用街區(qū)、住宅等安全治理經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)組織日常安全治理。同時(shí)采納現(xiàn)代化的設(shè)備工具，使人防、技防、群防得到有機(jī)結(jié)合，幸免造成治理的疏漏，并隨時(shí)處理各類突發(fā)事件。將以微笑服務(wù)游客，以游客為中心，以安全、消防治理為主線，以快速的反應(yīng)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，最終實(shí)現(xiàn)為業(yè)主及游客提供安全、文明、溫馨的旅游區(qū)環(huán)境。安全治理思路：針對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)范圍大，人員配置相對(duì)不足等情況，在加強(qiáng)秩序維護(hù)員隊(duì)伍建設(shè)的同時(shí)，做好安全防范常識(shí)及旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的廣泛宣傳，增強(qiáng)工作人員、游客的安全防范、自我愛護(hù)、生態(tài)愛護(hù)意識(shí)，形成人人保安全，個(gè)個(gè)護(hù)旅游區(qū)的良好風(fēng)尚，共同維護(hù)安全秩序及旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。對(duì)宋家壩生態(tài)園區(qū)物業(yè)治理服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行劃區(qū)治理，一般情況下安全治理定班，定崗，定人，定則來進(jìn)行日常執(zhí)勤工作；專門情況下的安全治理，如重大活動(dòng)、突發(fā)事件、緊急事件等的臨時(shí)處置，依照項(xiàng)目制定整體應(yīng)急預(yù)案，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。日常加強(qiáng)對(duì)職員的培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)人員應(yīng)對(duì)緊急事件的能力，確保安全治理的細(xì)致、周密。具體分工及治理如下：安保部主管工作內(nèi)容依照?qǐng)@區(qū)的實(shí)際情況細(xì)化制定本園區(qū)安全部所屬各班長的安全員等崗位的治理制度、工作流程、考核、獎(jiǎng)懲等實(shí)施方法，并上報(bào)物業(yè)部備案；督促、檢查和指導(dǎo)下屬班長及安全員的至親工作和遵章守紀(jì)情況；經(jīng)常性地對(duì)下屬班長、安全員開展有關(guān)治理技巧、執(zhí)勤能力、工作制度、消防安全、軍事技能、精神面貌等方面的培訓(xùn)，并做好記錄，每月許多于3次；發(fā)覺嚴(yán)峻騷擾園區(qū)秩序以及超越職權(quán)范圍以外的重大事故，應(yīng)及時(shí)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系，并積極協(xié)助、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)開展工作；按規(guī)定建立、填寫各類工作臺(tái)賬，督促本部門人員保管好公司發(fā)放的各類公用物品和資料；定期召開部門業(yè)務(wù)及各類安全、工作會(huì)議并做好記錄；每月許多于兩次；本園區(qū)如發(fā)生重大問題和安全事故，安保部主管負(fù)有在第一時(shí)刻向公司進(jìn)行緊急匯報(bào)的責(zé)任，如安保部主管對(duì)事故負(fù)有責(zé)任的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；完成上級(jí)安排的其他工作任務(wù)。門崗任務(wù)禮儀服務(wù)（向游客行舉手禮或注目禮）；維護(hù)出入口的交通秩序制止酗酒者、乞討者、衣冠不整者和小商販進(jìn)入；嚴(yán)禁攜帶任何危險(xiǎn)品進(jìn)入；遇有外來人員將大件物品帶出，即與物主核實(shí)，并作登記。為游客、游客提供便利性服務(wù)巡邏崗的任務(wù)按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；對(duì)進(jìn)入風(fēng)景區(qū)內(nèi)的嫌疑人進(jìn)行檢查防范；亭廊、橋梁、雕塑、假山、綠地安全檢查；消防安全檢查；防范和處理各類治安案件；防范和制止各類違反治理制度行為。停車場(chǎng)治理停車場(chǎng)護(hù)管員負(fù)責(zé)指揮車場(chǎng)內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)；應(yīng)確保停車場(chǎng)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場(chǎng)內(nèi)整齊有序；園區(qū)內(nèi)所有游客的機(jī)動(dòng)車輛必須登記備案；當(dāng)有車輛駛?cè)胪＼噲?chǎng)時(shí)，值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在指定的車位上，并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走；每隔半小時(shí)或臨時(shí)詳細(xì)檢查車輛的車況，發(fā)覺漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主；嚴(yán)密凝視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長及時(shí)處理，幸免交通意外事故發(fā)生；車輛出場(chǎng)時(shí)，認(rèn)真核對(duì)出場(chǎng)之車和駕駛員，有疑問時(shí)，應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮，再有禮貌盤問；當(dāng)停車場(chǎng)發(fā)覺可疑人員時(shí)，保安崗應(yīng)及時(shí)前往對(duì)可疑人員進(jìn)行查問，同事巡視檢查停車所有車輛，有無丟標(biāo)志，車輛有無損傷，車門窗、后備箱有無撬痕。技術(shù)防范運(yùn)用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等技術(shù)防范手段，對(duì)景區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，確保安全。對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)拍照措施，并及時(shí)通知值班保安就地處理。值班保安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到游客服務(wù)，由游客服務(wù)作詳細(xì)記錄，留檔備查。保安治理運(yùn)作定崗執(zhí)勤定崗執(zhí)勤檢查登記流淌巡邏報(bào)警緊急情況通知服務(wù)中心經(jīng)理發(fā)覺問題記錄交由保安部主管閱后，編號(hào)存檔流淌巡邏機(jī)動(dòng)分隊(duì)緊急處理及時(shí)處理、做好記錄消防治理在消防治理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”。在園區(qū)，我們將在重點(diǎn)的路口路段和場(chǎng)所設(shè)置消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語、普及消防知識(shí)，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時(shí)，我們將依照實(shí)際需求，在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、調(diào)試、確保其隨時(shí)完好。在對(duì)商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時(shí)，我們將嚴(yán)格要求消防主管部門參與方案審查，確保裝修方案符合國家消防要求。在針對(duì)不同的園區(qū)業(yè)態(tài)，我們將與業(yè)主、住場(chǎng)單位簽署《消防治理責(zé)任書》，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并依照隱患情況發(fā)出整改通知書，限期督促整改，消除火災(zāi)苗頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對(duì)方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時(shí)的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。同時(shí)，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。以完善的治理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動(dòng)員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的治理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主、游客和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)安全。具體分工及治理如下：消防部職責(zé)范疇消防主管負(fù)責(zé)單位各時(shí)期消防安全工作的打算編制、檢查落實(shí)和總結(jié)并定期向消防安全責(zé)任人、消防安全治理人匯報(bào)；專兼職消防員嚴(yán)格認(rèn)真做好交接班工作，填寫交接班記錄（交接班記錄應(yīng)用黑水筆填寫）；專兼職消防員堅(jiān)持對(duì)責(zé)任區(qū)進(jìn)行巡回巡視檢查，每小時(shí)巡視檢查次數(shù)不得少于一次，同事配合安全員做好治安防范工作，夜班須對(duì)單位內(nèi)部和外圍進(jìn)行消防機(jī)組一至二次；消防主管每日（公休時(shí)必須制定專人負(fù)責(zé)）對(duì)重點(diǎn)部位的設(shè)備、電、水路等進(jìn)行消防安全監(jiān)督檢查，每班次監(jiān)督檢查許多于三次（接班以后和班中及下班往常）；專兼職消防員嚴(yán)格按照機(jī)組規(guī)范做好單位機(jī)組工作，專兼職消防員可單獨(dú)或在安全員的配合下進(jìn)行機(jī)組消防監(jiān)督檢查；專兼職消防員機(jī)組過程中不得任意離開本單位，任何時(shí)刻不得在禁煙場(chǎng)所吸煙；消防主管在巡視和檢查工作過程中，對(duì)發(fā)覺的火災(zāi)隱患、治安隱患等必須追查到底，同事在應(yīng)急處理過程中上報(bào)有關(guān)部門和人員，不得隱瞞和草率處理；為確保單位消防安全和規(guī)范有序的工作環(huán)境，應(yīng)著重對(duì)本單位重點(diǎn)防火部位及相關(guān)責(zé)任區(qū)進(jìn)行如下各項(xiàng)的日常性消防監(jiān)督檢查：防火間距是否占用，消防通道是否暢通；防火卷簾門運(yùn)行狀態(tài)是否良好，其下有無放置物；滅火器材是否完好，有無被挪作他用；消火栓被家具或雜物遮擋情況，是否阻礙使用；責(zé)任區(qū)內(nèi)是否有人吸煙，職員及廠商駐場(chǎng)人員勸阻依序是否盡到；有無私拉亂接電線或違反電器安裝、使用規(guī)定的現(xiàn)象；裝修廠家是否有違反有關(guān)安全治理規(guī)定及裝修治理制度的行為；責(zé)任區(qū)是否有違章動(dòng)火用火現(xiàn)象；下班后用電器是否關(guān)閉，電源是否切斷；責(zé)任區(qū)內(nèi)有無非使用中的易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品存放；防火安全隱患死角存在情況；毗鄰園區(qū)外部有無大伙兒臨時(shí)建筑物，是否存在防火隱患；毗鄰園區(qū)的垃圾場(chǎng)中的可燃垃圾一旦著火有無對(duì)園區(qū)造成危害的可能；園區(qū)建筑內(nèi)外各種消防安全標(biāo)志、標(biāo)識(shí)等是否有損毀或缺少的情況；違反消防安全的其他行為及現(xiàn)象；專兼職消防員對(duì)發(fā)覺存在的違反消防法規(guī)和防火安全規(guī)定的行為有權(quán)責(zé)令當(dāng)即改正；對(duì)當(dāng)即不能改正的，要下發(fā)《防火安全隱患整改通知書》，并督促責(zé)任單位（或責(zé)任人）限期改正，并在整改期限內(nèi)督促檢查整改落實(shí)情況；對(duì)火災(zāi)隱患進(jìn)行及時(shí)、有效的整改是防止火災(zāi)的重要手段之一，對(duì)火災(zāi)隱患整改提出以下要求：消防主管要將當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督部門、園區(qū)消防安全治理部門通過檢查發(fā)覺的隱患和電工、保安員、保潔員在工作中發(fā)覺的不安全因素一并匯總并出具《防火安全隱患整改通知書》后，每周報(bào)總經(jīng)理辦公室進(jìn)行立案，由消防部主管協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定整改方案，執(zhí)行單位應(yīng)按要求限期整改結(jié)束；在整改過程中由單位安全部制定人員負(fù)責(zé)監(jiān)督消防整改實(shí)施的過程；整改結(jié)束后，由園區(qū)安保部制定人員負(fù)責(zé)對(duì)整改部位進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，直到符合消防安全要求。整改完畢，通過驗(yàn)收，符合法律法規(guī)和規(guī)范要求，方可銷案；單位各部門和各廠商對(duì)消防整改工作應(yīng)給予積極有效的配合和支持，不得以任何借口組織和拖延整改工作的進(jìn)行，發(fā)覺上述行為的，將按《中華人民共和國消防法》和園區(qū)所在地公安消防機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定依法追究責(zé)任或責(zé)令停業(yè)。罰則：消費(fèi)者違反規(guī)定，尚未造成嚴(yán)峻后果和損失的，應(yīng)以勸講和教育為主，并責(zé)令當(dāng)場(chǎng)改正違章行為；造成嚴(yán)峻后果的應(yīng)請(qǐng)示單位領(lǐng)導(dǎo)處理或送交公安機(jī)關(guān)依法處理；遇有廠商進(jìn)出貨或談生意等專門情況下間或無意存在的違反一半消防安全治理的行為和現(xiàn)象，應(yīng)靈活處理；對(duì)廠商在裝修過程中和單位建筑長期存在的防火隱患要堅(jiān)持原則，一抓到底。依照不同時(shí)期的火災(zāi)特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的預(yù)防措施；制定滅火作戰(zhàn)打算和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織演練，加強(qiáng)與友鄰單位互防聯(lián)動(dòng)合作；對(duì)園區(qū)職員、廠商駐場(chǎng)人員進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn)；定期組織雨霧消防隊(duì)訓(xùn)練，做好消防安全宣傳工作，主動(dòng)與各部門之間進(jìn)行溝通與合作；協(xié)調(diào)與主管上級(jí)機(jī)關(guān)及轄區(qū)中隊(duì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，在公安消防部門的指導(dǎo)和關(guān)心下，改進(jìn)消防工作；認(rèn)真學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提高自身業(yè)務(wù)技能及治理水平；完成單位領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。消防部門主管職責(zé)范疇消防主管直屬于物業(yè)部經(jīng)理管轄，協(xié)調(diào)安保部，領(lǐng)導(dǎo)公司消防員對(duì)公司的消防工作進(jìn)行全面監(jiān)督和改進(jìn)。其具體職責(zé)描述如下：擬訂公司年度及各時(shí)期消防工作打算；實(shí)施日常消防安全治理工作；擬訂消防安全工作資金投入和組織保障方案供上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參考；實(shí)施防火檢查和火災(zāi)隱患整改工作；實(shí)施對(duì)本單位消防設(shè)施、滅火器材和消防安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng)，確保完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通；治理專職消防隊(duì)和義務(wù)消防隊(duì)；制訂滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并在分管領(lǐng)導(dǎo)的組織下實(shí)施和演練；消防主管應(yīng)定期向消防安全治理人和消防安全責(zé)任人報(bào)告消防安全情況，及時(shí)報(bào)告涉及消防安全的重大問題；公司消防安全責(zé)任人、消防安全治理人為頭的其他消防安全治理工作；公司安排的其他安全治理工作。消防操縱中心治理制度：消防操縱中心設(shè)備操作人員應(yīng)持證上崗；消防操縱中心必須保證晝夜24小時(shí)有人值班；消防操縱中心設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守交接班制度，堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁脫崗；嚴(yán)禁無關(guān)人員出動(dòng)、使用室內(nèi)設(shè)備，由消防操縱中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)監(jiān)督；確保消防操縱中心內(nèi)外消防通訊暢通，消防操縱中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)做好電話記錄；未經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)統(tǒng)一不得擅自關(guān)閉火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、遇有重大情況要及時(shí)報(bào)告或請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；違反以上各條，視情節(jié)輕重，酌情給予警告、扣分、除名處理；如因失職對(duì)單位造成不可挽回的阻礙或損失的，當(dāng)時(shí)人影負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。消防報(bào)警處理程序組織人員疏散、進(jìn)行安全愛護(hù)組織人員疏散、進(jìn)行安全愛護(hù)組織人員疏散、進(jìn)行安全愛護(hù)組織人員疏散、進(jìn)行安全愛護(hù)組織人員疏散、進(jìn)行安全愛護(hù)接到報(bào)警推斷地點(diǎn)，立即派相關(guān)人員到報(bào)警點(diǎn)災(zāi)情輕，通知保安人員自行處理災(zāi)情嚴(yán)峻，打火警119，通知安保主管，服務(wù)中心經(jīng)理接到報(bào)警災(zāi)情輕，通知保安人員自行處理組織人員疏散、進(jìn)行安全愛護(hù)保潔服務(wù)依照?qǐng)@區(qū)的情況，保潔部將以“潔凈、整潔”為服務(wù)目標(biāo)，制定保潔部各項(xiàng)治理規(guī)定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的《保潔操作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作與治理，有打算的實(shí)行職員的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購、領(lǐng)用操縱。在保證工作標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)職員的團(tuán)隊(duì)意識(shí)的同時(shí)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)，并不斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的高效率。保潔工作內(nèi)容公共區(qū)域清潔保持；公共設(shè)施清潔保持；垃圾清運(yùn)；專業(yè)的屋頂、外墻清洗。保潔部架構(gòu)保潔部配置一個(gè)保潔主管，下屬數(shù)個(gè)領(lǐng)班及若干保潔員。片區(qū)設(shè)置一個(gè)保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。具體分工及治理如下：保潔主管具體工作：建立保潔制度，狠抓落實(shí)；按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高職員素養(yǎng)，增強(qiáng)專業(yè)技能；以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查機(jī)組、治理員機(jī)組、治理部經(jīng)理抽查）；抓好保潔人員的行為規(guī)范治理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。保潔員具體工作：綠化及公共設(shè)施、道路：每天打掃二次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔所有設(shè)施（含各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌）、地?zé)?、親水平臺(tái)、背景音樂廣播、雕塑，隨時(shí)清除各類污漬，清掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對(duì)比明設(shè)施、假山進(jìn)行擦拭。垃圾中轉(zhuǎn)處：每天分上下午各收集一次景區(qū)的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾中轉(zhuǎn)處。車庫車棚：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時(shí)處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。外墻：定期清洗。圈養(yǎng)棚：每天隨時(shí)清理打掃圈養(yǎng)棚衛(wèi)生，保持干燥無嚴(yán)峻異味環(huán)境；每天給牲畜沖洗，保持潔凈整潔無異味。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面（日常保潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，完全清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。綠化治理綠化是園區(qū)的要緊部分，要緊由大面積的常綠草坪、花園、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍稀植物、大量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林治理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。室內(nèi)養(yǎng)護(hù)澆水:依照苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水;花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物;修剪整形:依照生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方;施肥:依照苗木各類及生長情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次;病蟲防治:春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;長勢(shì)不良，觀賞效果不佳的花木，治理處應(yīng)及時(shí)通知更換。室外養(yǎng)護(hù)基礎(chǔ)性更新改造:土壤改良:對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，完全改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作:修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平坦美觀并能促進(jìn)生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)依照生長情況不定期及時(shí)修剪，草皮修剪春、夏季，每兩個(gè)月進(jìn)行一次，秋、冬季依照實(shí)際情況進(jìn)行修剪，差不多保證春、夏季草皮不長于15厘米，秋、冬季不長于10厘米;澆水:旱季喬、灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地花壇整潔，清除雜草采納人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平常每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)依照苗木的具體需要施肥一次;病蟲防治:建立病蟲害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等愛護(hù)工作;花木補(bǔ)植:假如發(fā)覺有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植;植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不損害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散;自然災(zāi)難的防備:雨季前要檢查綠化區(qū)，提早做好排水工作，狂風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，幸免不應(yīng)有的損失;草皮養(yǎng)護(hù):雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥;(綠籬、花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平坦圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量，修剪下的枝葉要趕忙清除。.春、夏季每兩個(gè)月施肥一次，秋、冬季每3個(gè)月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢(shì)旺盛。綠籬、花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好;喬灌木養(yǎng)護(hù):每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲枝，下垂阻礙觀瞻和活動(dòng)的枝條，保持喬木高2.5米以上，修剪下的枝葉要趕忙清除，以免干枯阻礙美觀工程設(shè)備治理工作在現(xiàn)代物業(yè)治理中，設(shè)備治理水平是物業(yè)治理綜合水平評(píng)判的專業(yè)依據(jù)之一。宋家壩園區(qū)是一個(gè)集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對(duì)園區(qū)業(yè)主、單位阻礙巨大。針對(duì)園區(qū)的設(shè)備情況，將從以下方面入手：完善工程部架構(gòu)確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時(shí)發(fā)覺和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。建立完善的設(shè)備檔案健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史”治理。健全設(shè)備治理崗位職責(zé)制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作打算；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新記錄。建立設(shè)備緊急事故預(yù)案建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時(shí)的治理流程。由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理審批后，提早通知與演習(xí)相關(guān)的單位、業(yè)主和相關(guān)部門；工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行治理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提早到場(chǎng)，學(xué)習(xí)該次演習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施方法；實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行治理人員在緊急情況下的運(yùn)行治理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修能力；組織過程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積存緊急設(shè)備故障的治理經(jīng)驗(yàn)；工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測(cè)評(píng)報(bào)告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委會(huì)匯報(bào)。共用設(shè)施設(shè)備治理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方法：表6-1共用設(shè)施設(shè)備治理實(shí)施方案及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)施方案服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)電梯1.安排電梯維修人員每天進(jìn)行巡視檢查，包括機(jī)房、轎頂及轎廂安全回路；1.電梯按照甲方要求時(shí)刻開啟，保證運(yùn)行良好；2.設(shè)備得到規(guī)范要求的專業(yè)維保，杜絕因維保不及時(shí)造成設(shè)備損壞和報(bào)廢。維保達(dá)到國家規(guī)定要求，無電梯事故；2.定期維保加油；3.每周、每月、每季度由外委維保單位檢查維保；4.每年報(bào)技監(jiān)局年檢。監(jiān)控系統(tǒng)1.每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè)試；1.紅外線報(bào)警裝置靈敏，無誤報(bào).漏報(bào)發(fā)生；2.監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄像可保存一個(gè)月。2.每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清晰；3.每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4.每半年由委外維保單位維護(hù)檢查一次。消防廣播1.災(zāi)時(shí)和緊急通知時(shí)開啟，音量適度；1.運(yùn)行效果良好，無噪音，播放節(jié)目菜單合理；2.音控設(shè)備擺放整齊，設(shè)備房潔凈整潔，音帶、碟片使用保管得當(dāng)；3.維保及時(shí)準(zhǔn)確，相關(guān)運(yùn)行、維保記錄完整準(zhǔn)確。2.每天巡視檢查末端音箱，確保音箱輸出正常，無噪音；3.每月檢查播音設(shè)備和系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完好，線路暢通；4.每半年維保音箱一次。有線電視系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；1.電視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)解決；2.線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100％。2.接業(yè)主報(bào)修1小時(shí)內(nèi)解決問題；3.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)覺問題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；4.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)許多于2次。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；1.視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)解決；2.線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100％。2.每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)覺問題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；3.每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)許多于2次。鍋爐1.每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及操縱部件，清洗毛發(fā)過濾器；1.定時(shí)刻運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時(shí)刻，保證末端供水時(shí)刻和熱水效果；2.設(shè)備檢修提早知會(huì)校方，并在公寓告示欄通知。2.依照需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3.每月進(jìn)行操縱部件檢修；4.每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，報(bào)技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。變配電系統(tǒng)1.每隔3小時(shí)巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；1.系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，保證電梯.消防.事故照明正常使用；2.檢修停電提早24小時(shí)以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪.辦公場(chǎng)所書面通知用戶。2.每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3.每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4.雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5.每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。消防系統(tǒng)1.每2個(gè)月進(jìn)行1次普消末端水壓測(cè)試，每三個(gè)月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)情況；1系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無誤報(bào)；2.按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3.普消末端壓力保證不低于0.7Mpa，自消自消末端壓力保證不低于0.5Mpa；4.預(yù)警時(shí)值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。2.每半年清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽查10％探頭感煙感溫報(bào)警情況；3.消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)治理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；二次供水1.每天巡視機(jī)房許多于3次，并填寫運(yùn)行記錄；1.保證水質(zhì)達(dá)到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求。2.系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)許多于1次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)許多于2次；并有消毒處理記錄；3.除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房；4.機(jī)房需人需上鎖。物業(yè)治理規(guī)章制度及檔案建立與治理（一）治理規(guī)章制度科學(xué)治理、合理量化、健全制度是物業(yè)治理取得成功的重要保障，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的治理目的，將導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量治理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化治理。制定出治理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運(yùn)作治理制度32條，職員培訓(xùn)考核制度10條。公眾制度《游客手冊(cè)》?！渡碳沂謨?cè)》《業(yè)主公約》?！毒裎拿鞴s》?！督ㄖ褂镁S護(hù)治理規(guī)定》?！抖窝b修治理規(guī)定》。《裝修人員治理規(guī)定》。《出入物品治理規(guī)定》?！栋踩卫硪?guī)定》。《消防治理規(guī)定》。《清潔衛(wèi)生治理規(guī)定》?！秷@林綠化治理規(guī)定》。崗位職責(zé)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。物業(yè)副經(jīng)理崗位職責(zé)。物業(yè)游客服務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。物業(yè)治理文員崗位職責(zé)。物業(yè)治理員崗位職責(zé)。物業(yè)商務(wù)治理員崗位職責(zé)。物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。工程治理部主管崗位職責(zé)。工程技術(shù)員崗位職責(zé)。強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。弱電技工崗位職責(zé)。暖通工崗位職責(zé)。維修工崗位職責(zé)。工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。保安主管崗位職責(zé)。安全治理員崗位職責(zé)。財(cái)務(wù)主管崗位職責(zé)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)。3.運(yùn)作治理制度(1)《職員手冊(cè)》。(2)《治理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。(3)《職員辦公制度》。(4)《各部門月工作打算及總結(jié)制度》。(5)《物業(yè)治理工作廉潔制度》。(6)《職員培訓(xùn)制度》。(7)《內(nèi)部財(cái)務(wù)治理制度》。(8)《檔案資料治理制度》。(9)《值班治理制度》。(10)《公用品申請(qǐng)、購買、領(lǐng)用制度》。(11)《職員宿舍治理評(píng)比制度》。(12)《接待投訴處理及回訪制度》。(13)《維修回訪制度》。(14)《機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法》。(15)《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。(16)《配電房治理制度》。(17)《物業(yè)防火安全檢查制度》。(18)《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。(19)《物業(yè)治理運(yùn)作流程》。(20)《業(yè)戶投訴處理程序》。(21)《業(yè)戶入住工作程序》。(22)《業(yè)戶入住裝修治理工作程序》。(23)《物業(yè)治理檔案建立工作程序》。(24)《物業(yè)治理檔案監(jiān)督工作程序》。(25)《物業(yè)資料操縱工作程序》。(26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。(27)《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。(28)《安全治理工作程序》。(29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。(30)《園林綠化治理工作程序》。(31)《清潔治理工作程序》。(32)《社區(qū)文化開展工作程序》。4.職員培訓(xùn)考核制度(1)《新職員入職培訓(xùn)制度》。(2)《在崗職員循環(huán)培訓(xùn)制度》。(3)《職職員作考核及獎(jiǎng)罰制度》。(4)《職員崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。(5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。(6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。(7)《部門職員崗位月工作考核表》。(8)《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計(jì)表》。(9)《職員違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》。(10)《物業(yè)治理工作情況一覽表》。（二）檔案資料的建立與分類物業(yè)檔案資料的建立與治理是物業(yè)治理工作的重要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案治理能夠?yàn)閷I(yè)的物業(yè)治理提供有力的支持。針對(duì)宋家壩園區(qū)的實(shí)際情況，擬采取系統(tǒng)化、電腦化的治理手段，對(duì)園區(qū)物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和治理。采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料。將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。按照資料載體的類型采納恰當(dāng)安全的保存方式。所有資料檔案實(shí)行“雙檔”（電腦檔案、文本檔案）治理。檔案資料的分類。A類：工程建筑產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文E.s建筑許可證、投資許可證、開工許可證Zp拆遷安置資料、丈量報(bào)告:yxB類：工程技術(shù)資料紅線圖、總平面圖~V地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C,g6工程合同、工程預(yù)決算B工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算單?竣工圖：單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖\Y:9房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、空調(diào)、采暖、弱電、消防及智能化竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書Imb<新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書$k供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備技術(shù)資料S砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告Qr綠化工程竣工圖其它技術(shù)資料PKC類：接管驗(yàn)收資料接管驗(yàn)收手續(xù):>W接管驗(yàn)收設(shè)備確認(rèn)憑證C]接管驗(yàn)收物業(yè)本體確認(rèn)憑證K~b~8D類：治理合同資料物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議T,hHD物業(yè)治理托付合同CE類：業(yè)主管委會(huì)資料籌備成立文件I?g`成立后運(yùn)行文件&LF類：資金資料維修資金的建立、治理、使用、續(xù)籌的規(guī)定cAzG類：治理目標(biāo)及方案爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)治理“示范園區(qū)”規(guī)劃yjX~0物業(yè)治理實(shí)施方案foIoH類：基礎(chǔ)治理公眾制度資料用戶手冊(cè)/O(./裝飾裝修治理規(guī)定'~`治理公約5z99Z公眾制度EWI：基礎(chǔ)治理職員治理資料職員個(gè)人資料、聘用表:_職員業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄1t(v職員培訓(xùn)打算a職員培訓(xùn)考核記錄`職員外出考評(píng)及參加演練記錄職員宿舍及內(nèi)務(wù)治理記錄p:,J類：計(jì)算機(jī)治理資料計(jì)算機(jī)治理軟件及使用講明&計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)治理及記錄J5MK類：行政文件資料游客服務(wù)中心值班及督察記錄p政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件lI公司相關(guān)文件#_規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件(接待來訪參觀記錄表J>eR4L類：其他資料供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)空調(diào)采暖系統(tǒng)照明設(shè)施給排水系統(tǒng)共用配套設(shè)施資料共用管線資料保安及車輛治理保安治理資料車輛及停車場(chǎng)治理資料環(huán)境衛(wèi)生治理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料清潔衛(wèi)生治理資料綠化治理綠化資料精神文明建設(shè)園區(qū)文化資料治理效益經(jīng)濟(jì)效益（三）檔案資料的治理1、檔案資料治理運(yùn)作流程：pD>游客服務(wù)中心重要資料接收必須通過游客服務(wù)中心經(jīng)理或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。游客服務(wù)中心日常治理文件（如游客服務(wù)中心通知、通報(bào)等）按照公司制定的文件治理程序發(fā)放及接收手續(xù)辦理、并立卷歸檔。2、檔案資料治理要求：zQ_（1）游客服務(wù)中心設(shè)檔案治理員。?l5'（2）檔案資料由游客服務(wù)中心統(tǒng)一治理。`zL（3）明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)治理流程。S（4）采納多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（如電腦磁盤、錄像帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。/*D（5）對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格治理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)游客服務(wù)中心經(jīng)理審批。O（6）游客服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。+)n{/（7）注重檔案治理信息開發(fā)，依照工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。eA（8）游客服務(wù)中心每季度對(duì)檔案資料治理情況進(jìn)行檢查。}r?;（9）要求全體職員樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案治理制度》。服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及治理成本預(yù)測(cè)物業(yè)治理成本測(cè)算（待定）部門支出項(xiàng)目數(shù)量崗位工資（單價(jià)）(月/人）福利及社保險(xiǎn)（按500元/月/人）小計(jì)(元）服務(wù)中心經(jīng)理170005007500游客服務(wù)經(jīng)理160005006500保安部主管150005005500保安員4535000157500安全員5450050025000安全配具攤銷費(fèi)4520009000維修部工程主管150005005500水電維修工5500050027500工具器材配備520001000維修材料等1200002000保潔部主管145005005000保潔員303000090000公廁治理43000012000垃圾清運(yùn)費(fèi)1500005000清潔配具攤銷費(fèi)1500005000綠化部園藝師14