第二章房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

第六節(jié)市場分析應用舉例第二章房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題1第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題一、房地產(chǎn)市場的特征1、信息不充分的市場2、區(qū)域性強3、產(chǎn)品的異質(zhì)性4、壟斷性5、是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場6、房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反應不靈敏第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題一、房地產(chǎn)市場的特征2第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率市場效率是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通常可以用市場效率來衡量。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率3第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率1、房地產(chǎn)市場低效率的原因（1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。（3）房地產(chǎn)交易過程較為復雜。（4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。（5）有關房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率4第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題2、市場的低效率與投資機會正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商謀取利潤提供了機會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題2、市場的低效率與投資機會5第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類6第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。（4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類7第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類8第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類2、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。（2）房地產(chǎn)投資市場投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類9第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類3、按房地產(chǎn)權(quán)屬交易內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）租賃市場租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。（2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類10第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析一、房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析（特別是開發(fā)投資決策，經(jīng)驗少、開發(fā)期間市場變化大、不確定因素多等）二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析（經(jīng)營策略和控制）三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析（定價時）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析一、房地產(chǎn)市場分11第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分析的限度（一）市場分析的限制因素1、費用的限制2、時間的限制3、技能的限制4、偏好的限制（分析人員的主觀偏好）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分12第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分析的限度（二）市場分析的程度進行市場分析的目的是對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測更準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的經(jīng)濟合理程度問題。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分13市場分析的成本、效益示意圖收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤市場分析的成本、效益示意圖收益市場研究的深度M成總成本總利潤14第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）政治環(huán)境；（2）法律環(huán)境；（3）經(jīng)濟環(huán)境；（4）社會文化環(huán)境；（5）自然地理環(huán)境；（6）規(guī)劃環(huán)境；（7）基礎設施環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)15第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法投資環(huán)境分析方法主要有：相似度法、多因素和關鍵因素評估法、綜合分析法等。綜合分析法的基本步驟：由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化時對投資分析帶來的影響。其主要目的是對以上的各環(huán)境影響因素進行權(quán)重分析，通過打分量化各因素的影響程度，最后加總確定項目投資環(huán)境的優(yōu)劣。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)16第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法在綜合分析法中測算權(quán)重常用的方法有層次分析法、因素成對比較法、特爾菲法。其中層次分析法、特爾菲法最常用。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)17第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法1、層次分析法層次分析法簡稱AHP法?；驹恚喊阉芯康膹碗s問題看做是一個大系統(tǒng)，通過對系統(tǒng)的多個因素的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，上一層次的元素對相鄰的下一層次的全部或部分元素起著支配作用，從而形成一個自上而下的逐層支配的關系。然后請專家對每一個層次的因素進行客觀判斷，給出相對重要性的定量表示，進而建立數(shù)學模型，計算出每一層次全部因素的相對重要性權(quán)重值，并加以排序，最后根據(jù)排序結(jié)果進行決策。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資18第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法2、SWOT分析法（1）優(yōu)勢（S）（2）劣勢（W）（3）機遇（O）（4）挑戰(zhàn)（T）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資19第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供求分析（一）市場供給分析具體包括相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途的數(shù)量和拆遷數(shù)量等，短期內(nèi)新增供給數(shù)量的估計，當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃，分析未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供20第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供求分析（二）市場需求分析分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，據(jù)此預測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。對于規(guī)劃中的項目和正在開發(fā)建設的項目應分析其用途、投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積、售價、項目當前狀況、完工日期等。市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內(nèi)的需求。購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點區(qū)位分布，投資和自用各自比例。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供21第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供求分析（三）競爭分析對已建成或正在建設的競爭性項目的價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點等。目標客戶人群的主要特征、行為方式、地理分布。（四）市場占有率分析估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，估算項目吸納量。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供22第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”的市場分析思路1、三個層面：（1）國家或行業(yè)；（2）區(qū)域?qū)I(yè)市場；（3）項目地塊2、三個方面：（1）需求；（2）供給；（3）價格3、三個時段：（1）過去；（2）現(xiàn)在；（3）未來第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”23第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”的市場分析思路區(qū)域?qū)I(yè)市場項目國家/地區(qū)/城市三個層面>市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。>對研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

>是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側(cè)重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”24地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析

地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析

12房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構(gòu)的預測信息，也需作一些獨立預測。

地區(qū)經(jīng)濟分析地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析12房地25要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會

在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較

12區(qū)位分析某地點最佳用途分析是進行投資決策的主要分析內(nèi)容

要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，在有兩個或兩個以26

進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。3這里包含要得出三個分析的側(cè)重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。

分析目標物業(yè)的法律特征、經(jīng)濟特征、地點可達性等根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)12項目競爭分析進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一27第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析地區(qū)經(jīng)濟分析市場概況分析專業(yè)市場供給分析項目競爭分析敏感性分析區(qū)位分析市場分析>①對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。>①根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)所在地，確定市場研究區(qū)域；②細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析地區(qū)經(jīng)濟分析市場概28第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析補充：三個三的市場分析思路過去現(xiàn)在未來三個時段需求價格三個方面供給案例：南方國際廣場投標方案問題：如何考慮三個方面和三個時段第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析補充：三個三的市場29南方國際廣場南30第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析一、商業(yè)性房地產(chǎn)市場分析商業(yè)性房地產(chǎn)包括商場、寫字樓、酒店和娛樂場所等其特點是：收益高、經(jīng)營內(nèi)容多樣化、出租、轉(zhuǎn)租方式普遍。分析時要充分考慮項目所在地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)的特殊要求，還要考慮商業(yè)物業(yè)的服務半徑及其他競爭物業(yè)的分布情況，最后才能確定項目的規(guī)模、檔次及日后的經(jīng)營構(gòu)想。

廣州商業(yè)商圈和寫字樓商圈的分布，見下頁第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析一、商業(yè)性房地產(chǎn)市場分析31上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈農(nóng)林下路商圈江南西商圈上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈農(nóng)林下路商圈江南32天河北商圈東風路商圈環(huán)市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈天河北商圈東風路商圈環(huán)市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈33第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析1、商場物業(yè)（零售商業(yè)）的分析要點地段因素。此因素在零售商業(yè)物業(yè)起著關鍵作用，影響其銷售狀況和價格水平。一般大商場選擇城市主干道?，F(xiàn)有地段中商場的經(jīng)營狀況。若是出租方式，分析商場銷售利潤率，可以估算其承租能力，有利于本項目的定位和確定租金水平。該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務范圍。是鄰里型、社區(qū)型還是地區(qū)型，還包括一系列專賣店和批發(fā)市場等?？紤]集中型和分散型的問題。集中型產(chǎn)生輻射效能，形成集聚效益、規(guī)模效益。分散型主要是在人口集中、新居住區(qū)投資建設，滿足地區(qū)群體購物需要。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析1、商場物業(yè)（零售商業(yè)）的分析34第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析2、寫字樓物業(yè)的分析要點地區(qū)經(jīng)濟繁榮程度。特別應考慮項目所在城市的第三產(chǎn)業(yè)的比重和水平。地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境。交通、通訊以及與相關機構(gòu)的聯(lián)系的便捷條件。地理位置優(yōu)越與便捷程度相關聯(lián)。項目內(nèi)外設計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標準、大廈內(nèi)擬提供的公共服務和設施、能滿足的特殊需求和偏好。寫字樓租客或業(yè)主對租金或價格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質(zhì)。因此寫字樓租金一般每年都會提高一定幅度。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析2、寫字樓物業(yè)的分析要點35第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析寫字樓物業(yè)的市場分析過程首先：市場細分其次：競爭區(qū)域劃分和界定-----目標市場選擇再次：供求分析

需求分析需求量分析：預計寫字樓工作人員總數(shù)×人均占用面積=Q目標需求特征分析：市場細分

供給分析供給量分析：已經(jīng)被使用的+空置的可供出租的+在建的+竣工的+預立項的+可能擴建的------結(jié)構(gòu)分析=S市場

目標供給量：Q目標-S市場寫字樓市場則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的信息第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析寫字樓物業(yè)的市場分析過程首先：36第二章房地產(chǎn)市場分析課件37第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析住宅物業(yè)的分析要點1、房價收入比和租售比價等指標。房價收入比的國際通用標準為3～6︰1，這里是指中位家庭年收入與中位住宅價格之比；而我國各大中城市的房價收入比一般都在10︰1以上。而住宅租金售價比在1︰200左右是較合理的，這里也指中位住宅。而我國目前的住宅的租售比不合理，租房比買房劃算。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析38第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析（2）居民現(xiàn)實購買力及金融發(fā)展的深度。主要考慮目標客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。（3）家庭人口構(gòu)成及社區(qū)風俗習慣。要考慮戶均人口數(shù)、是否有與父母合住的習慣。（4）環(huán)境因素、市政基礎設施狀況和公共配套設施狀況。（5）住宅單元大小、類型的需求和偏好。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析39第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析1、分析過程：首先：市場細分其次：市場供求分析2、分析要點：

供需影響因素分析？3、方法需求量分析：總量分析和結(jié)構(gòu)分析-----Q目標供給量分析：尋找供給來源----總量和結(jié)構(gòu)分析-----S市場目標供給量：Q目標-S市場居住物業(yè)市場更需要人口、家庭方面的信息

第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析1、分析40第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析影響住宅供給的因素有：(l)新建住宅量；(2)原住宅空出數(shù)；(3)非住宅用房改建住宅數(shù)；等等。其中，新建住宅的數(shù)量受下列因素制約：①籌集住房資金的數(shù)額；②建筑材料生產(chǎn)狀況；③住宅生產(chǎn)效率；④住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況；⑤住宅流通渠道狀況等。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析影響住宅41第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析三、工業(yè)物業(yè)市場分析工業(yè)物業(yè)的分析要點較少考慮其地段因素，一般也只考慮運輸成本。考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設多功能物業(yè)。還要考慮當?shù)毓I(yè)發(fā)展趨勢、勞動力市場和關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。要考慮車輛通道、生產(chǎn)工藝、設備安裝、防火、抗震等方面的特殊要求。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析三、工業(yè)物業(yè)市場分析42第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析4、特殊類物業(yè)市場分析特殊類物業(yè)的分析要點能否得到政府部門許可。投資、經(jīng)營的特殊性。這類物業(yè)投資周期長，回收期也長，經(jīng)營方式多為自主經(jīng)營或BOT方式經(jīng)營，很少出租，基本上不進入市場交易。要較準確預測經(jīng)營期的現(xiàn)金流，分析投資回收期及投資回收后的經(jīng)營狀況。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析4、特殊類物業(yè)市場分析43第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究和預測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性：基礎數(shù)據(jù)和信息的獲得最主要的途徑。第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場44第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種：1、普查法2、抽樣調(diào)查法（簡單隨機抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣）3、直接調(diào)查法（訪談調(diào)查或深度訪談調(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查）4、間接調(diào)查法（觀察法、實驗法）第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序一、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法45第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序1、提出問題，確定調(diào)查的目的2、決定收集資料的方法（一手資料、二手資料）3、設計調(diào)查表4、選樣5、數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6、提出調(diào)查報告第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序46第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序根據(jù)調(diào)查目的不同，調(diào)查方法可分為：1、探測性調(diào)查2、描述性調(diào)查3、因果性調(diào)查4、預測性調(diào)查第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序47第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法一、房地產(chǎn)市場預測的種類房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產(chǎn)市場預測分為定性預測和定量預測。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法一、房地產(chǎn)市場預測的種類48第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法二、房地產(chǎn)市場預測的方法1、直觀判斷法（1）集體判斷法；（2）專家意見法（專家會議法、專家征詢法）2、歷史引申法（1）簡單平均法；（2）移動平均法；（3）趨勢預測法；（4）指數(shù)平滑法；（5）季節(jié)指數(shù)法3、因果預測法（1）回歸分析法；（2）相關分析法第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法二、房地產(chǎn)市場預測的方法49（6）對專家的意見進行綜合處理。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法專家征詢法（即特爾菲法）（1）組成專家小組。按照課題所需知識范圍，確定專家。專家人數(shù)的多少，可根據(jù)預測課題的大小和涉及面的寬窄而定，一般不超過20人。（2）向所有專家提出所要預測的問題及有關要求，并附上有關這個問題的所有背景材料，同時請專家提出還需要什么材料。然后，由專家做書面答復。（3）各個專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預測意見，并說明自己是怎樣利用這些材料并提出預測值的。（4）將各位專家第一次判斷意見匯總，列成圖表，進行對比，再分發(fā)給各位專家，讓專家比較自己同他人的不同意見，修改自己的意見和判斷。也可以把各位專家的意見加以整理，或請身份更高的其他專家加緊評論，然后把這些意見再分送給各位專家，以便他們參考后修改自己的意見。（5）將所有專家的修改意見收集起來，匯總，再次分發(fā)給各位專家，以便做第二次修改。逐輪收集意見并為專家反饋信息是德爾菲法的主要環(huán)節(jié)。收集意見和信息反饋一般要經(jīng)過三、四輪，在向?qū)＜疫M行反饋的時候，只給出各種意見，但并不說明發(fā)表各種意見的專家的具體姓名。這一過程重復進行，直到每一個專家不再改變自己的意見為止。（6）對專家的意見進行綜合處理。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類50專家代號第一次判斷價格第二次判斷價格第三次判斷價格最低最可能最高最低最可能最高最低最可能最高A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K987105118461210141210161317131012181517161520182216141625199881091097910101514121615161312141515191816212021161519221910981081098991015151415161514131416152018172219212018212320平均8.013.618914.3199.114.920房地產(chǎn)銷售量專家意見統(tǒng)計表單位：百專家代號第一次判斷價格第二次判斷價格第三次判斷價格51第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（1）簡單平均數(shù)法簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預測值的方法。其計算公式如下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預測時的預測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（1）簡單平均數(shù)法式中，52第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（2）移動平均法

移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（2）移動平均法53第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為：

加權(quán)移動平均法的計算公式為：

從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預測下一期數(shù)值。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為54第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（3）趨勢預測法這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。在這里，我們只介紹直線趨勢方程。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（3）趨勢預測法55第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法求趨勢直線的方程式是：

式中：y：預測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法求趨勢直線的方程式是：式56第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關關系的回歸方程是有區(qū)別的。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法值得注意的是，每一57第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（4）指數(shù)平滑法

指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權(quán)平均來取得預測值的方法。它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（4）指數(shù)平滑法58第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

其計算公式為：本期預測值=α×上期實際發(fā)生值＋（1－α）×上期預測值式中：α為平滑系數(shù)，且0≤α≤1當α=1時，預測值=上期實際發(fā)生值當α=0時，預測值=上期預測值一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時，α取0.7～0.8為宜；當差異較小時，α取0.2～0.3為宜。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其計算公式為：59第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（5）季節(jié)指數(shù)法季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（5）季節(jié)指數(shù)法60第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

其預測步驟為：第1步：求出歷年各季的平均銷售量。第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其預測步驟為：61第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法3、因果預測法

因果預測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。包括回歸分析法和相關分析法等。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法3、因果預測法62第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（1）回歸分析法

回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（1）回歸分析法63第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其計算公式如下：

式中：y：預測值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中：這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其計算公式如下：式中：y64第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（2）相關分析法

相關分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關變量之間的因果關系。它主要是在定性分析的基礎上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關系，然后用回歸方程來進行預測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關因素。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（2）相關分析法65第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其計算公式是：

第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其計算公式是：66第六節(jié)市場分析應用舉例

某房地產(chǎn)市場分析報告大綱：一、摘要1、市場分析的目的。2、分析方法、主要假設條件和風險因素。3、建議——做/放棄/推遲/改進以后可以做。第六節(jié)市場分析應用舉例某房地產(chǎn)市場分析報告大綱：67第六節(jié)市場分析應用舉例

某房地產(chǎn)市場分析報告大綱：二、概述1、國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領域（確認有吸引力的物業(yè)投資類型——可選擇的投資方向，分析當前所處的經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。2、地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。第六節(jié)市場分析應用舉例某房地產(chǎn)市場分析報告大綱：68第六節(jié)市場分析應用舉例

某房地產(chǎn)市場分析報告大綱：二、概述3、城市經(jīng)濟狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預測，確認和介紹當?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4、市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。第六節(jié)市場分析應用舉例某房地產(chǎn)市場分析報告大綱：69第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱三、需求分析1、預計的總需求（詳細分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)70第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱三、需求分析2、吸納率分析（就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。（1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢；（2）預估市場吸納計劃（相應時間周期內(nèi)的需求）。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)71第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱四、供給分析1、調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。（1）相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；（2）估計短期的新增供給數(shù)量。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市72第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱四、供給分析2、分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。3、分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市73第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱五、競爭分析1、列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設計形式、功能、裝修標準）。（1）描述已建成或正在建設中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）；（2）描述計劃建設中的競爭性項目。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市74第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2、市場細分，明確擬建項目的目標使用者。（1）目標使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性；（2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要；（3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應具備的特色。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市75第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱六、市場占有率分析1．基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。（1）估計項目的市場占有率；（2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認其市場占有率；（3）簡述主要的市場特征。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市76第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市場分析報告大綱2、市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格、銷售期）。（1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量；（2）有利于增加市場占有率的建議。第六節(jié)市場分析應用舉例

——某房地產(chǎn)市77第二章房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

第六節(jié)市場分析應用舉例第二章房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題78第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題一、房地產(chǎn)市場的特征1、信息不充分的市場2、區(qū)域性強3、產(chǎn)品的異質(zhì)性4、壟斷性5、是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場6、房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反應不靈敏第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題一、房地產(chǎn)市場的特征79第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率市場效率是指市場傳遞產(chǎn)品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個低效率的市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率80第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率1、房地產(chǎn)市場低效率的原因（1）在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。（3）房地產(chǎn)交易過程較為復雜。（4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。（5）有關房地產(chǎn)市場價格的刊物較少。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題二、房地產(chǎn)市場的效率81第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題2、市場的低效率與投資機會正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商謀取利潤提供了機會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題2、市場的低效率與投資機會82第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類83第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲用房等。（4）特殊物業(yè)市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類84第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類1、按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類85第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類2、按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。（2）房地產(chǎn)投資市場投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類86第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類3、按房地產(chǎn)權(quán)屬交易內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：（1）租賃市場租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。（2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。第一節(jié)房地產(chǎn)市場的一般問題三、房地產(chǎn)市場的分類87第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析一、房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析（特別是開發(fā)投資決策，經(jīng)驗少、開發(fā)期間市場變化大、不確定因素多等）二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析（經(jīng)營策略和控制）三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析（定價時）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析一、房地產(chǎn)市場分88第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分析的限度（一）市場分析的限制因素1、費用的限制2、時間的限制3、技能的限制4、偏好的限制（分析人員的主觀偏好）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分89第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分析的限度（二）市場分析的程度進行市場分析的目的是對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測更準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的經(jīng)濟合理程度問題。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析二、房地產(chǎn)市場分90市場分析的成本、效益示意圖收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤市場分析的成本、效益示意圖收益市場研究的深度M成總成本總利潤91第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）政治環(huán)境；（2）法律環(huán)境；（3）經(jīng)濟環(huán)境；（4）社會文化環(huán)境；（5）自然地理環(huán)境；（6）規(guī)劃環(huán)境；（7）基礎設施環(huán)境第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)92第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法投資環(huán)境分析方法主要有：相似度法、多因素和關鍵因素評估法、綜合分析法等。綜合分析法的基本步驟：由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由敏感性分析判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化時對投資分析帶來的影響。其主要目的是對以上的各環(huán)境影響因素進行權(quán)重分析，通過打分量化各因素的影響程度，最后加總確定項目投資環(huán)境的優(yōu)劣。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)93第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法在綜合分析法中測算權(quán)重常用的方法有層次分析法、因素成對比較法、特爾菲法。其中層次分析法、特爾菲法最常用。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析三、房地產(chǎn)投資環(huán)94第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法1、層次分析法層次分析法簡稱AHP法?；驹恚喊阉芯康膹碗s問題看做是一個大系統(tǒng)，通過對系統(tǒng)的多個因素的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟危弦粚哟蔚脑貙ο噜彽南乱粚哟蔚娜炕虿糠衷仄鹬渥饔?，從而形成一個自上而下的逐層支配的關系。然后請專家對每一個層次的因素進行客觀判斷，給出相對重要性的定量表示，進而建立數(shù)學模型，計算出每一層次全部因素的相對重要性權(quán)重值，并加以排序，最后根據(jù)排序結(jié)果進行決策。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資95第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法2、SWOT分析法（1）優(yōu)勢（S）（2）劣勢（W）（3）機遇（O）（4）挑戰(zhàn)（T）第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析（二）房地產(chǎn)投資96第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供求分析（一）市場供給分析具體包括相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途的數(shù)量和拆遷數(shù)量等，短期內(nèi)新增供給數(shù)量的估計，當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃，分析未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供97第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供求分析（二）市場需求分析分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，據(jù)此預測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。對于規(guī)劃中的項目和正在開發(fā)建設的項目應分析其用途、投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積、售價、項目當前狀況、完工日期等。市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內(nèi)的需求。購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點區(qū)位分布，投資和自用各自比例。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供98第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供求分析（三）競爭分析對已建成或正在建設的競爭性項目的價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點等。目標客戶人群的主要特征、行為方式、地理分布。（四）市場占有率分析估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，估算項目吸納量。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析四、房地產(chǎn)市場供99第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”的市場分析思路1、三個層面：（1）國家或行業(yè)；（2）區(qū)域?qū)I(yè)市場；（3）項目地塊2、三個方面：（1）需求；（2）供給；（3）價格3、三個時段：（1）過去；（2）現(xiàn)在；（3）未來第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”100第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”的市場分析思路區(qū)域?qū)I(yè)市場項目國家/地區(qū)/城市三個層面>市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。>對研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

>是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側(cè)重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和

市場供求分析補充：“三個三”101地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析

地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析

12房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構(gòu)的預測信息，也需作一些獨立預測。

地區(qū)經(jīng)濟分析地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析12房地102要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)現(xiàn)市場機會

在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較

12區(qū)位分析某地點最佳用途分析是進行投資決策的主要分析內(nèi)容

要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，在有兩個或兩個以103

進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。3這里包含要得出三個分析的側(cè)重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。

分析目標物業(yè)的法律特征、經(jīng)濟特征、地點可達性等根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)12項目競爭分析進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，預測一104第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析地區(qū)經(jīng)濟分析市場概況分析專業(yè)市場供給分析項目競爭分析敏感性分析區(qū)位分析市場分析>①對地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點。>①根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)所在地，確定市場研究區(qū)域；②細分市場，進行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析地區(qū)經(jīng)濟分析市場概105第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析補充：三個三的市場分析思路過去現(xiàn)在未來三個時段需求價格三個方面供給案例：南方國際廣場投標方案問題：如何考慮三個方面和三個時段第二節(jié)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和市場供求分析補充：三個三的市場106南方國際廣場南107第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析一、商業(yè)性房地產(chǎn)市場分析商業(yè)性房地產(chǎn)包括商場、寫字樓、酒店和娛樂場所等其特點是：收益高、經(jīng)營內(nèi)容多樣化、出租、轉(zhuǎn)租方式普遍。分析時要充分考慮項目所在地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)的特殊要求，還要考慮商業(yè)物業(yè)的服務半徑及其他競爭物業(yè)的分布情況，最后才能確定項目的規(guī)模、檔次及日后的經(jīng)營構(gòu)想。

廣州商業(yè)商圈和寫字樓商圈的分布，見下頁第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析一、商業(yè)性房地產(chǎn)市場分析108上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈農(nóng)林下路商圈江南西商圈上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈農(nóng)林下路商圈江南109天河北商圈東風路商圈環(huán)市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈天河北商圈東風路商圈環(huán)市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈110第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析1、商場物業(yè)（零售商業(yè)）的分析要點地段因素。此因素在零售商業(yè)物業(yè)起著關鍵作用，影響其銷售狀況和價格水平。一般大商場選擇城市主干道?，F(xiàn)有地段中商場的經(jīng)營狀況。若是出租方式，分析商場銷售利潤率，可以估算其承租能力，有利于本項目的定位和確定租金水平。該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務范圍。是鄰里型、社區(qū)型還是地區(qū)型，還包括一系列專賣店和批發(fā)市場等?？紤]集中型和分散型的問題。集中型產(chǎn)生輻射效能，形成集聚效益、規(guī)模效益。分散型主要是在人口集中、新居住區(qū)投資建設，滿足地區(qū)群體購物需要。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析1、商場物業(yè)（零售商業(yè)）的分析111第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析2、寫字樓物業(yè)的分析要點地區(qū)經(jīng)濟繁榮程度。特別應考慮項目所在城市的第三產(chǎn)業(yè)的比重和水平。地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境。交通、通訊以及與相關機構(gòu)的聯(lián)系的便捷條件。地理位置優(yōu)越與便捷程度相關聯(lián)。項目內(nèi)外設計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標準、大廈內(nèi)擬提供的公共服務和設施、能滿足的特殊需求和偏好。寫字樓租客或業(yè)主對租金或價格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質(zhì)。因此寫字樓租金一般每年都會提高一定幅度。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析2、寫字樓物業(yè)的分析要點112第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析寫字樓物業(yè)的市場分析過程首先：市場細分其次：競爭區(qū)域劃分和界定-----目標市場選擇再次：供求分析

需求分析需求量分析：預計寫字樓工作人員總數(shù)×人均占用面積=Q目標需求特征分析：市場細分

供給分析供給量分析：已經(jīng)被使用的+空置的可供出租的+在建的+竣工的+預立項的+可能擴建的------結(jié)構(gòu)分析=S市場

目標供給量：Q目標-S市場寫字樓市場則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的信息第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析寫字樓物業(yè)的市場分析過程首先：113第二章房地產(chǎn)市場分析課件114第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析住宅物業(yè)的分析要點1、房價收入比和租售比價等指標。房價收入比的國際通用標準為3～6︰1，這里是指中位家庭年收入與中位住宅價格之比；而我國各大中城市的房價收入比一般都在10︰1以上。而住宅租金售價比在1︰200左右是較合理的，這里也指中位住宅。而我國目前的住宅的租售比不合理，租房比買房劃算。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析115第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析（2）居民現(xiàn)實購買力及金融發(fā)展的深度。主要考慮目標客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。（3）家庭人口構(gòu)成及社區(qū)風俗習慣。要考慮戶均人口數(shù)、是否有與父母合住的習慣。（4）環(huán)境因素、市政基礎設施狀況和公共配套設施狀況。（5）住宅單元大小、類型的需求和偏好。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析二、居住類房地產(chǎn)市場分析116第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析1、分析過程：首先：市場細分其次：市場供求分析2、分析要點：

供需影響因素分析？3、方法需求量分析：總量分析和結(jié)構(gòu)分析-----Q目標供給量分析：尋找供給來源----總量和結(jié)構(gòu)分析-----S市場目標供給量：Q目標-S市場居住物業(yè)市場更需要人口、家庭方面的信息

第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析1、分析117第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析影響住宅供給的因素有：(l)新建住宅量；(2)原住宅空出數(shù)；(3)非住宅用房改建住宅數(shù)；等等。其中，新建住宅的數(shù)量受下列因素制約：①籌集住房資金的數(shù)額；②建筑材料生產(chǎn)狀況；③住宅生產(chǎn)效率；④住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況；⑤住宅流通渠道狀況等。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析居住類房地產(chǎn)的具體分析影響住宅118第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析三、工業(yè)物業(yè)市場分析工業(yè)物業(yè)的分析要點較少考慮其地段因素，一般也只考慮運輸成本。考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設多功能物業(yè)。還要考慮當?shù)毓I(yè)發(fā)展趨勢、勞動力市場和關聯(lián)產(chǎn)業(yè)。要考慮車輛通道、生產(chǎn)工藝、設備安裝、防火、抗震等方面的特殊要求。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析三、工業(yè)物業(yè)市場分析119第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析4、特殊類物業(yè)市場分析特殊類物業(yè)的分析要點能否得到政府部門許可。投資、經(jīng)營的特殊性。這類物業(yè)投資周期長，回收期也長，經(jīng)營方式多為自主經(jīng)營或BOT方式經(jīng)營，很少出租，基本上不進入市場交易。要較準確預測經(jīng)營期的現(xiàn)金流，分析投資回收期及投資回收后的經(jīng)營狀況。第三節(jié)房地產(chǎn)投資物業(yè)類型分析4、特殊類物業(yè)市場分析120第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究和預測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務的一種活動。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性：基礎數(shù)據(jù)和信息的獲得最主要的途徑。第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序房地產(chǎn)市場121第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種：1、普查法2、抽樣調(diào)查法（簡單隨機抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣）3、直接調(diào)查法（訪談調(diào)查或深度訪談調(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查）4、間接調(diào)查法（觀察法、實驗法）第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序一、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法122第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序1、提出問題，確定調(diào)查的目的2、決定收集資料的方法（一手資料、二手資料）3、設計調(diào)查表4、選樣5、數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6、提出調(diào)查報告第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序123第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序根據(jù)調(diào)查目的不同，調(diào)查方法可分為：1、探測性調(diào)查2、描述性調(diào)查3、因果性調(diào)查4、預測性調(diào)查第四節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序二、房地產(chǎn)市場調(diào)查程序124第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法一、房地產(chǎn)市場預測的種類房地產(chǎn)市場預測是指運用科學的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產(chǎn)市場預測分為定性預測和定量預測。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法一、房地產(chǎn)市場預測的種類125第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法二、房地產(chǎn)市場預測的方法1、直觀判斷法（1）集體判斷法；（2）專家意見法（專家會議法、專家征詢法）2、歷史引申法（1）簡單平均法；（2）移動平均法；（3）趨勢預測法；（4）指數(shù)平滑法；（5）季節(jié)指數(shù)法3、因果預測法（1）回歸分析法；（2）相關分析法第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法二、房地產(chǎn)市場預測的方法126（6）對專家的意見進行綜合處理。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法專家征詢法（即特爾菲法）（1）組成專家小組。按照課題所需知識范圍，確定專家。專家人數(shù)的多少，可根據(jù)預測課題的大小和涉及面的寬窄而定，一般不超過20人。（2）向所有專家提出所要預測的問題及有關要求，并附上有關這個問題的所有背景材料，同時請專家提出還需要什么材料。然后，由專家做書面答復。（3）各個專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預測意見，并說明自己是怎樣利用這些材料并提出預測值的。（4）將各位專家第一次判斷意見匯總，列成圖表，進行對比，再分發(fā)給各位專家，讓專家比較自己同他人的不同意見，修改自己的意見和判斷。也可以把各位專家的意見加以整理，或請身份更高的其他專家加緊評論，然后把這些意見再分送給各位專家，以便他們參考后修改自己的意見。（5）將所有專家的修改意見收集起來，匯總，再次分發(fā)給各位專家，以便做第二次修改。逐輪收集意見并為專家反饋信息是德爾菲法的主要環(huán)節(jié)。收集意見和信息反饋一般要經(jīng)過三、四輪，在向?qū)＜疫M行反饋的時候，只給出各種意見，但并不說明發(fā)表各種意見的專家的具體姓名。這一過程重復進行，直到每一個專家不再改變自己的意見為止。（6）對專家的意見進行綜合處理。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類127專家代號第一次判斷價格第二次判斷價格第三次判斷價格最低最可能最高最低最可能最高最低最可能最高A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K987105118461210141210161317131012181517161520182216141625199881091097910101514121615161312141515191816212021161519221910981081098991015151415161514131416152018172219212018212320平均8.013.618914.3199.114.920房地產(chǎn)銷售量專家意見統(tǒng)計表單位：百專家代號第一次判斷價格第二次判斷價格第三次判斷價格128第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（1）簡單平均數(shù)法簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預測值的方法。其計算公式如下：式中，：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預測時的預測值；

n：代表資料數(shù)；

xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，……）。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（1）簡單平均數(shù)法式中，129第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（2）移動平均法

移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（2）移動平均法130第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為：

加權(quán)移動平均法的計算公式為：

從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預測下一期數(shù)值。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算公式為131第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（3）趨勢預測法這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。在這里，我們只介紹直線趨勢方程。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（3）趨勢預測法132第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法求趨勢直線的方程式是：

式中：y：預測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法求趨勢直線的方程式是：式133第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關關系的回歸方程是有區(qū)別的。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法值得注意的是，每一134第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（4）指數(shù)平滑法

指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權(quán)平均來取得預測值的方法。它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（4）指數(shù)平滑法135第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法

其計算公式為：本期預測值=α×上期實際發(fā)生值＋（1－α）×上期預測值式中：α為平滑系數(shù)，且0≤α≤1當α=1時，預測值=上期實際發(fā)生值當α=0時，預測值=上期預測值一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時，α取0.7～0.8為宜；當差異較小時，α取0.2～0.3為宜。第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法其計算公式為：136第五節(jié)房地產(chǎn)市場預測的種類與方法（5）季節(jié)指數(shù)法季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個