最近幾年二手房市場異?；鸨慨a(chǎn)是老百姓必不可少的生活必需品之一，然而我發(fā)現(xiàn)很多人對于購買二手房交易二手房有很多的細節(jié)都不是很了解，在購買的過程中很盲從，現(xiàn)在這里我把關于二手房交易過程中的細節(jié)流程給大家說一說，幫助大家在二手房交易過程中，放心成交。這里只是針對蘇州市場，我想其他地區(qū)也大同小異。材料篇：二手房過戶買賣雙方所提供材料賣方：1，房產(chǎn)證（共有證）：注：如果是房改的，另外復印房改頁面（繼承離婚和原市區(qū)發(fā)的證不需要換證,如換過了需調(diào)原兩證）2，土地證：3，身份證：（夫妻雙方）注：過戶如果有代理人，還需要代理人身份復印件及委托公證書；如為拆遷房，則需戶表中所人員的身份證復印件4，結(jié)婚證（或單身證明、離婚證明）：注：結(jié)婚提供結(jié)婚證明；離婚需提供離婚證明，離婚前買房需提供財產(chǎn)判決書或離婚協(xié)議（蓋民政局章）；喪偶提供配偶死亡證明和繼承公證書；存在產(chǎn)權繼承的要先換證；換證后方可辦理貸款、過戶。如丟失到原婚姻登記的民政部門補辦，其他證明方式不被承認。5，戶口本或戶籍證明：注：未婚戶口，戶籍證明必須體現(xiàn)未婚，否則另外開單身證明；夫妻雙方戶口簿復印在同一張紙上；離婚戶口本上顯示離異；喪偶戶口本上顯示喪偶；戶口本上未體現(xiàn)離婚、喪偶，需派出所出具證明。商品房：原購房合同、發(fā)票、契稅單、維修基金發(fā)票（沒有的需要調(diào)檔、補交維修基金）。購買車庫、閣樓合同（無發(fā)票去房管局調(diào)檔，無契稅單去契稅征收管理所出證明，都不能提供的按照當時政策補交；有車庫閣樓的還要提供房東合同）房改房：房改協(xié)議、公有住房出售專用收據(jù)（專用解款單不行）（原件或相關調(diào)檔材料），無契稅單。拆遷房：拆遷協(xié)議、動遷辦蓋章的拆遷測量表、測量表上所有人都到場都提供身份證戶口本結(jié)婚證,有未成年人到個區(qū)公證處做撫養(yǎng)聲明公證、有死亡的做繼承公證,到派出所調(diào)所有人信息的戶表。市區(qū)的：（拆遷協(xié)議滿五年有入住滿五年證明：居委會證明或五年前水電煤發(fā)票等可免個稅）；契稅單（若安置面積大于拆遷面積的，超出面積按照當時政策交契稅）買方：身份證：注：夫妻雙方身份證所有產(chǎn)權人，如果有代理人，還需要代理人身份復印件及委托公證書；結(jié)婚證明（或單身證明、離婚證明）：注：結(jié)婚需提供結(jié)婚證明；離婚需提供離婚證明；喪偶提供配偶死亡證明；戶口本或戶籍證明：注：未婚戶口戶籍證明必須體現(xiàn)未婚，否則另外開單身證明；夫妻雙方戶口簿復印在同一張紙上；離婚戶口本上顯示離異；喪偶戶口本上顯示喪偶；戶口本上未體現(xiàn)離婚、喪偶，需派出所出具證明4,收入證明：單身共有提供各自收入并為月還款額的2倍、單身證明；夫妻雙方收入證明（A4紙打印蓋公司公章或人事章）貸款才有學歷證：含學位證和畢業(yè)證或戶口本體現(xiàn)學歷貸款才有暫住證：外來人員需提供首付款收據(jù)：復印件上印客戶聯(lián)，財務章必須印清晰港澳臺及外籍人士--購房提交資料對于華僑、港澳臺及外籍人士來說，在購買二手房過程中重要就是如何提交資料以及提交什么資料的問題了，這直接關系到消費者能否快速、有效實現(xiàn)置業(yè)計劃。境外人士購買二手房需提交的資料歸納如下：1、身份證明：港澳同胞：中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或居民身份證或往來大陸通行證。臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認的身份證明。外國人：護照和外國人居留證（無外國人居留證的提交中國公證機構(gòu)的護照中文譯本）。2、提交南京市涉外項目國家安全審查批準文件。3、需要進行譯名公證。4、提交證件中有外文的，應同時提交經(jīng)公證的中文譯本。如果需要貸款，還應提供如下資料：1、貸款人的收入證明及營業(yè)執(zhí)照（蓋章/需有當年年檢頁）、學歷證明及資信證明（針對貸款額度比較大的）；2、合法有效首付憑證；港澳臺同胞：提供居住證或暫住證、往來大陸通行證、大陸就業(yè)許可證、戶口本（紅黃本）、結(jié)婚證（離婚證/單身證明）。備注：1、臺灣人不能申請貸款；（華夏銀行和中國銀行可能能批）2、外籍人士的收入證明若不是北京的證明還需要提供下述資料：1）真實性公證；2）在當?shù)赜袚Ｈ耍ㄓH戚或朋友）；3）如果是外文證明，需進行中文翻譯外籍人士置業(yè)流程與須知外籍人士買房現(xiàn)象越來越普遍，他們所享受的相關政策與國人基本相同。但受身份、國籍等因素限制，外籍人士買房時，程序上還有一些特殊性，需要提供更多的資料，買賣合同也必須經(jīng)過公證處辦理公證手續(xù)。提醒一：明確委托代理人權限>代理購房人向銀行借款過程中有關合同公證，抵押登記，保險等有關貸款事宜。>借款發(fā)生后，也可按期由代理委托人（購房借款人）還款；借款人在銀行開立活期儲蓄帳戶，委托代理人每月將所需還款額存入活期儲蓄帳戶。>如發(fā)生個人住房貸款逾期，時間超過六個月，借款人授權委托代理人全權處理委托人所購物業(yè)。支行通過與委托代理人聯(lián)系，即可處分抵押物業(yè)，保證逾期催收成功。提醒二：外籍人士申請貸款所需資料>護照、中國大陸有效居留證原件及復印件。>婚姻證明原件及復印件。需經(jīng)我國駐該國使、領館認證的居住國公證機關出具的婚姻狀況證明或該國駐華使、領館出具的婚姻狀況證明（包括本人無配偶的證明），如為英文版本的，應附外事辦出具的中文翻譯件。>申請人或共有人不能親自到現(xiàn)場辦理按揭貸款的：①已婚人士：夫妻雙方不能同時到場的，不能到場的一方可簽署《授權委托書》委托其配偶辦理（夫妻雙方至少一方親自前來），該《授權委托書》應經(jīng)該國公證機關公證，且經(jīng)我國駐該國使、領館認證；或由我國駐該國使、領館進行公證；或由該國駐華使、領館進行公證（如為英文版本的，應附外事辦出具的中文翻譯件，并加蓋相關印章）。②未婚人士：外籍人士如系未婚的，只能委托直系親屬代為辦理，《授權委托書》要求同上。提醒三：貸款成數(shù)、利率>外籍人士在大陸買房，雖然貸款成數(shù)與國人相同，但銀行貸款有多種選擇，幣種上既可選擇外幣也可選擇人民幣，21世紀不動產(chǎn)金融部趙先生建議外籍人士選擇人民幣貸款，這樣不必操心外幣與人民幣之間的轉(zhuǎn)換，更避免了匯率的變動。>外籍人士貸款利率享受與國人相同的待遇，按照人民銀行規(guī)定的個人住房貸款利率執(zhí)行。國家規(guī)定利率5年以上6.12%，第一套住房貸款利率優(yōu)惠10%，降為5年以上5.508%；如為第二次購房貸款不執(zhí)行優(yōu)惠利率，同時隨利率調(diào)整而變動。提醒四：合同必須執(zhí)行公證與中國人買房最大的不同，境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房簽訂的合同，需要辦理合同公證手續(xù)，這個公證是強制性的。據(jù)上海市公證處介紹，境外人士在辦理合同公證手續(xù)時，有五個方面需要注意。>境外自然人、法人和其他組織買賣商品住房的，統(tǒng)一由上海市公證處對合同進行公證；境內(nèi)外人買賣非商品住房外銷房的以及境外人買賣非商品住房內(nèi)銷房的，仍按原規(guī)定由市公證處對合同進行公證。>作為購銷主體的“境外的自然人、法人和其他組織”大致有這樣幾種：外國公民、港澳臺地區(qū)公民、持有中國護照并在外國取得永久居留權的人士、其他境外個人、在外國和港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人和其他組織等等。>>辦理涉外房地產(chǎn)買賣合同公證所需的證明、材料有明文規(guī)定。對買方而言，如為自然人的，依不同情況需要提供戶口簿、身份證、護照、臺灣居民來大陸通行證及其他身份證明（如境外居留證等）；此外，若委托他人代辦公證的，還需提交有效的委托書。買方如為法人或其他組織的，則需要提供營業(yè)執(zhí)照、法定代表人/負責人的身份證件；若委托他人簽約和代辦公證的，還應提供法定代表人/負責人有效的委托書和代理人的身份證件。>對房地產(chǎn)商而言，如辦理預售房產(chǎn)公證的，需提供商品房《預售許可證》；如辦理出售房產(chǎn)公證的，需提供《房地產(chǎn)權證》。>而對《買賣合同》賣方而言，應提供《房地產(chǎn)權證》和當事人身份證件等（具體要求同買方）。雙方當事人需親自到場在公證員面前簽訂合同。如有特殊困難的，公證員可上門受理。貸款篇：二手房買賣貸款1，貸款材料：上面材料準備齊，在到銀行簽一份申請書和談話筆錄就可。2，貸款比例：二手房按揭貸款45-90平米首付2成，其它視情況而定，3，公積金貸款：申請住房公積金貸款應同時具備以下四個基本條件：⑴借款人申請之月前按期足額繳存住房公積金六個月以上；⑵購房首期付款，新建普通住房不低于20%,二手房（存量成套住房）不低于30%。⑶能夠落實貸款擔保;⑷借款人和配偶及其他共有產(chǎn)人均沒有住房公積金貸款債務，個人信用狀況良好。貸款額度同時按以下三種方式計算，取最小的一種為最高限額：⑴借款申請人繳存住房公積金的月工資基數(shù)或月工資基數(shù)之和X35%（規(guī)定比例）X12（月）X貸款年限（年）；⑵新建普通住房總房價的80%以內(nèi)；二手房購房款、自（翻）建住房評估認定價的70%以內(nèi)；⑶貸款最高額度。最高額度由住房公積金管委會規(guī)定，目前蘇州市新建普通住房每筆不超過50萬元，二手房每筆最高不超過35萬元。如借款人及其他共有人僅一人符合貸款條件或無配偶的,新建普通住房最高不超過30萬元,二手房、自（翻）建住房最高不超過21萬元。個人住房商業(yè)貸款利率（下浮30%）每萬元個人住房商業(yè)性貸款償還金額2008年12月23日起執(zhí)行貸款期（年）年利率%月利率%等額本息還月款法（元）等額本金還月款法（元）13.71703.09750￥850.207￥864.308323.78003.15000￥433.271￥448.166733.78003.15000￥294.262￥309.277844.03203.36000￥225.934￥241.933354.03203.36000￥184.310￥200.266764.15803.46500￥157.173￥173.5389

74.15803.46500￥137.417￥153.697684.15803.46500￥122.629￥138.816794.15803.46500￥111.154￥127.2426104.15803.46500￥101.998￥117.9833114.15803.46500￥94.528￥110.4076124.15803.46500￥88.322￥104.0944134.15803.46500￥83.089￥98.7526144.15803.46500￥78.620￥94.1738154.15803.46500￥74.763￥90.2056164.15803.46500￥71.402￥86.7333174.15803.46500￥68.450￥83.6696184.15803.46500￥65.839￥80.9463194.15803.46500￥63.515￥78.5096204.15803.46500￥61.434￥76.3167214.15803.46500￥59.562￥74.3325224.15803.46500￥57.870￥72.5288234.15803.46500￥56.335￥70.8819244.15803.46500￥54.937￥69.3722254.15803.46500￥53.660￥67.9833264.15803.46500￥52.489￥66.7013274.15803.46500￥51.413￥65.5142284.15803.46500￥50.421￥64.4119294.15803.46500￥49.505￥63.3856304.15803.46500￥48.657￥62.4278蘇州住房公積金貸款、組合貸款（商業(yè)）利率與萬元月等額本息還款表交稅篇：二手房買賣交易費用交易綜合管理費：6元/面（私產(chǎn)房）/3元/面（房改房）契稅：普通住宅1%*（成交價與評估價最高值）非普通住宅2%*（成交價與評估價最高值）工本費：80元（沒個區(qū)價格不一樣）抵押登記費：80元不貸款沒有物業(yè)維修基金：2%*原成交價（一般的都交過個別拆遷房可能有）過戶評估費：0.5%過戶評估價貸款評估費：0.3%貸款評估價（不貸款沒有）（這兩個費用一般是中介公司收取的）個稅：（成交價等原購房價）*20%或按核定的1%營業(yè)稅：不滿2年（轉(zhuǎn)讓收入減去住房原價的差額的5.55%）滿2年免征營業(yè)稅貸款服務費：貸款額的1%個別房子視情況而定個人所得稅免征須滿足兩個條件：1.個人轉(zhuǎn)讓自用滿5年（房產(chǎn)證滿5年或者契稅單填發(fā)日期滿五年，且必須為同一姓名）2.家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅（判斷是否唯一，需身份證、戶口本等其他相關材料均無體現(xiàn)第二套房屋地址）過戶篇：二手房買賣過戶流程買賣雙方材料齊全---＞網(wǎng)簽（雙方）---資金托管——貸款＞過戶簽字（買賣雙方夫妻）--“出兩證,他證---＞托管中心領款（賣方銀行卡持卡人）過戶簽字,資金托管:買賣雙方客戶（夫妻雙方）攜帶買賣雙方夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證；買賣雙方的中國銀行或工商銀行卡（最好是存折，借記卡也可，但是信用卡不可。）及過戶評估費、印花稅到房管局現(xiàn)場交稅:交稅人（不是本人也可）到房管局繳納即可。所交稅費包括：營業(yè)稅、個稅、契稅、轉(zhuǎn)讓費、登記費、抵押登記費。托管中心申請款:賣方產(chǎn)權開戶人帶身份證、托管協(xié)議、托管憑證、銀行卡戶口篇：蘇州二手房買賣戶口遷移問題1,首先購房方面。調(diào)整前的政策是單身人員應達50平方米以上、已婚人員應達75平方米以上，取得房屋所有權證3年以上，且被單位合法聘錄用3年以上，按規(guī)定參加社保3年以上，具有合法穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入,購買市區(qū)成套商品住房90平方米以上,取得房屋所有權證2年以上,按規(guī)定參加社保1年以上,具有合法穩(wěn)定的經(jīng)濟收入的,允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入。2,蘇州戶口遷移政策下列人員戶口準入,由市或縣級市人事局受理：（一）具有高級專業(yè)技術職務任職資格或碩士及以上學位的人員；（二）在國外、境外取得學位的留學人員；（三）具有中級職稱或本科學歷,且年齡男性40周歲以下、女性35周歲以下的專業(yè)技術和管理人員；（四）被單位合法聘用（經(jīng)勞動和社會保障部門備案并辦理特聘工作證）,連續(xù)工作滿2年以上,同時段交納社保、醫(yī)保、公積金,具有大專或中專學歷且年齡在30周歲以下,并擁有合法固定住所的人員;（五）按照畢業(yè)生就業(yè)政策,接收安置的畢業(yè)研究生、本科生、?？粕疤K州市生源的大中專畢業(yè)生；（六）因家庭實際困難需要照顧父母、配偶而調(diào)動的在職干部及符合隨遷條件的配偶和未成年或待業(yè)未婚子女；（七）需人事局審批準入的其他人員；上述（一）至（三）項人員除本人戶口準遷外，允許其配偶及未成年或待業(yè)未婚子女隨遷。下列人員戶口準入，由市或縣級市勞動和社會保障局受理：（一）因家庭實際困難需要照顧父母、配偶而調(diào)動的在職職工及符合隨遷條件的配偶和未成年或待業(yè)未婚子女；（二）生產(chǎn)急需，經(jīng)考核符合要求引進的技術、管理人員；（三）按照畢業(yè)生就業(yè)政策，接收安置畢業(yè)的蘇州市生源技（職）校畢業(yè)生；（四）往屆技（職）校畢業(yè)生被單位合法錄用，參加社保、醫(yī)保、公積金，年齡在30周歲以下，工作滿2年，并擁有合法固定住所的；（五）需勞動和社會保障局審批準入的其他人員。第七條下列人員戶口準入，由公安機關受理：（一）在市區(qū)個人投資實收資本人民幣100萬元以上，并合法經(jīng)營3年以上，或近3年累計納稅人民幣20萬元以上，按規(guī)定參加社保3年以上，并擁有合法固定住所的人員，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入；（二）購買市區(qū)成套商品住房75平方米以上，取得房屋所有權證3年以上，且被單位合法聘錄用3年以上，按規(guī)定參加社保3年以上，具有合法穩(wěn)定經(jīng)濟收入的，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入；（三）購買市區(qū)成套商品住房75平方米以上，取得房屋所有權證3年以上，在市區(qū)經(jīng)商、興辦企業(yè)3年以上，近3年累計納稅5萬元以上，按規(guī)定參加社保3年以上，允許其本人、配偶及其未成年子女整戶遷入；（四）投靠父親或母親的未成年子女；（五）結(jié)婚后需投靠的外市無業(yè)城鎮(zhèn)或農(nóng)村配偶；（六）需投靠子女的城鎮(zhèn)退休（無業(yè)）父母或農(nóng)村男60周歲、女50周歲以上的父母；（七）符合準入遷移后的人員申請父母投靠的，需自遷入后滿5年以上方可提出投靠子女申請遷移，且遷入后人均住房面積和生活保障水平不低于蘇州市最低標準；

（八）需公安機關審批準入的其他人員。第八條凡被本市各類院校錄取的本市籍學生，入學時不再遷移戶口，被外地院校錄取的，允許不遷戶口的可不遷，均待其畢業(yè)后根據(jù)分配去向直接將戶口遷往工作單位所在地或?qū)嶋H居住地。被本市各類院校錄取的外市籍學生，戶口遷移仍按照國家有關規(guī)定辦理。第九條凡本辦法第五至第七條中所涉及的年齡、工作年限、投資納稅金額或購房面積，各縣級市可根據(jù)本地實際確定。第十條凡涉及國家指令性計劃安置的人員，由相關部門按國家有關政策辦理。第十一條本市居民在市區(qū)范圍內(nèi)的戶口遷移和農(nóng)民子女出生、錄取學生辦理的遷移登記，只作戶籍變更登記，不與經(jīng)濟利益掛鉤，如涉及經(jīng)濟、土地分配和計劃生育等問題的，按國家有關規(guī)定辦理。第十二條凡提出申請要求的人員，應根據(jù)申請的理由，提供相應的證明材料。提供證明材料要求由相關受理部門公示。凡以虛假證明材料騙取戶口的，注銷其已遷入的戶口退還原籍，并依照國家相關法規(guī)作出處理。第十三條經(jīng)人事、勞動和社會保障部門批準遷入蘇州市區(qū)或縣級市的人員，統(tǒng)一憑《調(diào)動人員情況登記表》至遷入地公安分局或縣級市公安局開具《戶口準予遷入證明》；經(jīng)公安機關批準的，由公安分局或縣級市公安局開具《戶口準予遷入證明》；當年大中專以上畢業(yè)生，憑加蓋市或縣級市人事部門專用章的《戶口遷移證》至遷入地公安派出所辦理落戶手續(xù)。存量房（二手房）轉(zhuǎn)移登記是指已取得房屋所有權證的房屋因買賣、贈與等原因發(fā)生權利轉(zhuǎn)移而進行的登記。轉(zhuǎn)移登記的辦理時限是8個工作日。.已經(jīng)取得《房屋所有權證》，要進行房屋轉(zhuǎn)移登記的在什么地方辦理？單位之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、涉外（及涉港澳臺地區(qū)）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、跨區(qū)產(chǎn)權互換、拍賣取得的房產(chǎn)及市級發(fā)證的房屋，在沈陽市房產(chǎn)登記服務大廳辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在區(qū)房產(chǎn)部門領取房證的房屋，在辦理轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、離婚析產(chǎn)等手續(xù)時，由所在區(qū)房產(chǎn)登記部門辦理登記手續(xù)。.辦各種手續(xù)都需要什么證件？（一）個人（買賣）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記.《房屋所有權證》.《契證》或不征收契稅確認單

.申請人身份證明.賣方婚姻狀況證明（房證未明確共有情況的提供）.《存量房買賣合同》.其他必要材料注：拆遷戶購房的，買方提供《拆遷協(xié)議》。（二）個人（互換）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記.《房屋所有權證》.《契證》或不征收契稅確認單.申請人身份證明.互換雙方婚姻狀況證明（房證未明確共有情況的提供）.《存量房買賣合同》.其他必要材料（三）個人（贈與）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記.《房屋所有權證》.《契證》或不征收契稅確認單.申請人身份證明.贈與方婚姻狀況證明（房證未明確共有情況的提供）.《贈與合同公證書》或者《贈與公證書》和《接受贈與公證書》.其他必要材料（四）個人（繼承）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記.《房屋所有權證》.《契證》或不征收契稅確認單.根據(jù)不同的繼承形式提供繼承文書。A.法定繼承，提供《繼承權公證書》B.遺囑繼承，提供《遺囑公證書》及《遺囑繼承權公證書》C.司法判決或調(diào)解繼承，提供已生效的《民事判決書》和《民事調(diào)解書》

.繼承人身份證明（有贈與行為的，需提供贈與人身份證明）.其他必要材料。（五）離婚分割房屋轉(zhuǎn)移登記.《房屋所有權證》.《契證》或不征收契稅確認單.原夫妻有效身份證明.根據(jù)不同的離婚方式提供離婚手續(xù)A.民政局離婚的提供《離婚證》、離婚協(xié)議書.