UrbanLandValuation城市土地評定武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院

主講人：唐旭

城市土地定級第1頁

綜合作用分

P原因作用分

Pi上節(jié)回顧城市土地利用特點分析定級原因因子體系確定定級實體因子指標(biāo)分析定級原因因子權(quán)重確定作用半徑

Rjk功效分

Fjk定級原因影響空間分析土地級別聚類劃分土地級別結(jié)果檢驗土地定級結(jié)果整理評定區(qū)面積

S土地定級單元分類劃分原因權(quán)重

Wj編繪土地定級工作底圖資料外業(yè)調(diào)查空間定位多原因綜合評判法定級流程城市土地定級第2頁§3.1城市土地定級概述

§3.2城市土地定級多原因綜合評判法

§3.3城市土地定級級差收益法§3.4城市土地地價分區(qū)定級方法§3.5城市土地定級實例§3城市土地定級城市土地定級第3頁§3.2城市土地定級多原因綜合評判法一、多原因綜合評判法思緒

二、定級原因因子體系確定三、定級原因因子權(quán)重計算四、定級因子實體指標(biāo)量化五、土地定級單元分類劃分六、定級原因影響空間分析七、土地級別聚類劃分八、土地級別結(jié)果檢驗城市土地定級第4頁五、土地定級單元分類劃分（一）土地定級單元空間離散空間聚類土地定級單元：土地定級計算指標(biāo)空間載體基本單位，是土地級別聚類統(tǒng)計基礎(chǔ)。是按照一定規(guī)則將評定區(qū)進行空間圖形分割后可供比較均質(zhì)地塊。城市土地定級第5頁五、土地定級單元分類劃分（二）土地定級單元劃分方法1．疊置法疊置法又稱為主要原因分值重合法，在資料搜集、調(diào)查基礎(chǔ)上，按照前面提及土地評價原因分析法，得到影響土地質(zhì)量主要原因，講搜集到資料，經(jīng)過數(shù)學(xué)變換得到可比較分值。利用分層設(shè)色法或等值線法，分別組成各自影響分值分別圖，然后講采取兩個或更多主要原因分值圖重合，由此而產(chǎn)生不一樣圖斑，再依單元劃分標(biāo)準(zhǔn)進行圖斑修訂，最終形成單元圖。步驟：①主要原因確實定和分值圖繪制；②利用等值線圖或分值圖進行疊加得到封閉圖斑；③劃分定級單元。原因1分值分布圖原因1分值分布圖邊界疊加分割圖圖層疊加分析過程城市土地定級第6頁五、土地定級單元分類劃分（二）土地定級單元劃分方法2．主導(dǎo)原因判定法

主導(dǎo)原因即對土地級別有重大影響，在定級原因權(quán)重體系中所占權(quán)重較大原因。（1）選擇兩個以上主導(dǎo)原因，作為劃分單元、檢測單元部部均值標(biāo)準(zhǔn)。（2）依據(jù)據(jù)主導(dǎo)原因分值改變規(guī)律特點，選擇突變曲線段突變點位置作為單元邊界，結(jié)合城市結(jié)構(gòu)和其它定級原因分值改變特點，把原因得分基本一致區(qū)域，劃為一個單元?！ぁぁぁぁぁ?23456P2P1··L特征曲線和突變點確定1L···2···6543flP1P2··特征曲線與突變點剖面投影投影變換城市土地定級第7頁3．網(wǎng)格法網(wǎng)格法分為固定網(wǎng)格法和動態(tài)網(wǎng)格法。這兩種方法均是以一定大小網(wǎng)格作為定級單元。用計算機輔助伎倆進行土地定級時，可直接把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同矩形網(wǎng)格。五、土地定級單元分類劃分（二）土地定級單元劃分方法面積<0.25ha正方形邊長<50M固定網(wǎng)格法固定網(wǎng)格法詳細操作是依一定經(jīng)驗，給出一個統(tǒng)一面積限制，然后將一樣面積和幾何現(xiàn)實狀況網(wǎng)格充滿全部評價區(qū)域且單元不再變動。

在實際操作中往往采取格點替換正方形。城市土地定級第8頁五、土地定級單元分類劃分（二）土地定級單元劃分方法1/4平方公里基本網(wǎng)格1/16平方公里基本網(wǎng)格1/4分割動態(tài)加密1/16分割動態(tài)加密固定網(wǎng)格法動態(tài)網(wǎng)格法先選取一定大?。?/4或1/16公里）網(wǎng)格覆蓋定級區(qū)域，作為初分基本單元體系，選擇包含市中心、市郊在內(nèi)幾類不一樣經(jīng)典網(wǎng)格，在四等分點檢驗每類網(wǎng)格內(nèi)部2個以上主導(dǎo)原因差異。然后依據(jù)單元內(nèi)部均值程度要求，對單元內(nèi)某類原因分值差異≥100/（n+1），超標(biāo)單元以四等分加密網(wǎng)格，調(diào)整網(wǎng)格大小，屢次重復(fù)上述工作直到單元內(nèi)部差異滿足要求為止。

動態(tài)加密條件：4分點位置原因分值差異≥100/（n+1）城市土地定級第9頁五、土地定級單元分類劃分（二）土地定級單元劃分方法4．均質(zhì)地域法（功效連續(xù)、用途一致、使用權(quán)獨立等）劃分條件：（1）功效區(qū)劃顯著，內(nèi)部功效連續(xù)地段；（2）利用類型相同，地域較小情況；（3）商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用區(qū)域，不能分割為不一樣單元。（4）商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要商服繁榮街道，應(yīng)按照臨街兩側(cè)對應(yīng)進深劃分為條狀單元。（5）住宅用地定級時，應(yīng)以居住小區(qū)和居住組團為單元，保持其完整性，單元面積不宜過小。路圍區(qū)片宗地城市土地定級第10頁五、土地定級單元分類劃分（三）土地定級單元比較將前面幾個方法劃分單元分為規(guī)則網(wǎng)格單元和非規(guī)則單元比較：（1）規(guī)則網(wǎng)格單元較非規(guī)則單元更能方便地進行原因取樣如距離計算（質(zhì)心或中心點獲取輕易，見Fig1）、分值計算等（轉(zhuǎn)換為點原因、線原因、面原因與中心點算法，見Fig2）正方形>矩形>其它形狀（2）規(guī)則網(wǎng)格單元能確保單元劃分相對均質(zhì)；從而確保分值計算精度（Fig2)，其缺點在于不能很好與地物邊界擬合?(Fig2)PLPRPBC當(dāng)網(wǎng)格足夠小時有：fT+fL+fR+fR

≌4fc

PT(Fig1)城市土地定級第11頁五、土地定級單元分類劃分（三）土地定級單元比較方法采樣復(fù)雜度算法復(fù)雜度過程程式化結(jié)果可讀性精度疊置法41333主導(dǎo)原因判定法32424網(wǎng)格法14141均質(zhì)地域法23212幾個土地定級單元劃分方法及應(yīng)用情況比較城市土地定級第12頁五、土地定級單元分類劃分（四）當(dāng)前通常采取土地定級單元當(dāng)前通常采取混合土地定級單元：（1）定級基本評價單元——定級基本評價單元是原因作用分計算基礎(chǔ)，以固定網(wǎng)格單元作為基本評價單元（固定網(wǎng)格法）（2）應(yīng)用評價單元——應(yīng)用評價單元是以道路和河流等要素為依據(jù)來劃分，將整個評定區(qū)分割生成面狀或者條狀單元（主導(dǎo)原因、疊置或均質(zhì)地域法）。（1）一個應(yīng)用評價單元包含多個網(wǎng)格單元，首先計算網(wǎng)格單元作用分值；經(jīng)過應(yīng)用評價單元包含多個網(wǎng)格單元空間疊加進行面積加權(quán)平均，計算應(yīng)用評價單元各種原因影響分值。（2）網(wǎng)格單元優(yōu)點：克服原因指標(biāo)取樣中心等計算問題，能夠據(jù)此確定任意形狀土地相關(guān)屬性指標(biāo)（原因作用分等）。確保單元均質(zhì)性，適于計算機處理，同時確?？臻g離散固定性。（3）采取應(yīng)用評價單元能夠確保級別劃分結(jié)果含有顯著地物邊界特征，應(yīng)用方便。確保均質(zhì)地域不被級別邊界分割。城市土地定級第13頁§3.2城市土地定級多原因綜合評判法一、多原因綜合評判法思緒二、定級原因因子體系確定三、定級原因因子權(quán)重計算四、定級因子實體指標(biāo)量化五、土地定級單元分類劃分六、定級原因影響空間分析七、土地級別聚類劃分八、土地級別結(jié)果檢驗城市土地定級第14頁六、定級原因影響空間分析（一）定級原因影響分析原理定級原因影響分析原理：定級原因?qū)ν恋厥褂脙r值影響按照其影響規(guī)律在空間上離散。其實質(zhì)是區(qū)位離散。城市土地定級第15頁六、定級原因影響空間分析（二）定級原因影響分析主要步驟1、明確定級因子影響特征

（1）明確是否屬于輻射影響原因 （2）明確定級因子幾何特征點狀因子（空間幾何特征能夠是多邊形、點）

對于空間幾何特征能夠是多邊形點狀因子，落入多邊形內(nèi)網(wǎng)格點，直接取因子作用指數(shù)作為該網(wǎng)格作用分值；對于其外作用半徑內(nèi)網(wǎng)格點，依據(jù)因子與各評價單元之間相對距離，選擇適宜作用指數(shù)衰減模型計算該因子對各網(wǎng)格點作用分值。

線狀因子以線狀因子作為中軸線，在其作用半徑內(nèi)計算網(wǎng)格點到線狀因子垂直距離,選擇適宜作用指數(shù)衰減模型計算得到該因子對各網(wǎng)格點作用分值。面狀因子:

將面狀因子與評價單元網(wǎng)格進行空間疊加，中心點落入其內(nèi)網(wǎng)格單元直接取面狀因子作用指數(shù)作為網(wǎng)格作用分值。城市土地定級第16頁六、定級原因影響空間分析（二）定級原因影響分析主要步驟

設(shè)定級因子與定級單元之間距離(路徑距離、空間直線距離）dFi——某因子作用指數(shù)D——某因子作用半徑r——d/D(當(dāng)d>D時r=1)ri10.5150100fi0(a)10.5150100fi0(b)2、明確定級因子作用指數(shù)衰減模型模型選擇線性衰減模型指數(shù)衰減模型注意：對同一個類因子，不一樣用地類型其作用指數(shù)可能不一樣（如道路通達度、人口密度等），作用指數(shù)衰減模型可能不一樣（如道路通達度對商業(yè)和工業(yè)采取指數(shù)，對住宅采取線性）城市土地定級第17頁六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法（1）單元內(nèi)原因作用分取樣（二）定級原因影響分析主要步驟C以單元所包含原因等分線平均值代表單元分值f1f2f=(f1+f2)/2以單元跨越不一樣分值區(qū)面積加權(quán)平均分代表單元分值f=(f1m1+f2m2)/(m1+m2)f1f2單元面積較小時，以單元幾何中心點分值代表單元分值f=fc以單元各轉(zhuǎn)折點、顯著改變點平均分值代表單元分值f=1/n∑fvfnf1fn-1f2城市土地定級第18頁六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法（2）單元內(nèi)對多個因子實體影響取值方法當(dāng)多個輻射影響點狀或線狀因子實體共同作用于同一個定級單元時情況（如右圖所表示）取值方式為1或者2當(dāng)原因為非輻射影響面狀因子時，取值方式為3當(dāng)原因作用指數(shù)與土地級別關(guān)系為負相關(guān)時，在經(jīng)過方式1或者方式2計算結(jié)果基礎(chǔ)上按照方式為4進行處理。（二）定級原因影響分析主要步驟序號取值方式說明1同級取最高值，多級累加如：商服中心2取最高值如：長途汽車站3范圍內(nèi)直接取值如：規(guī)劃條件4100-原因最高作用分地質(zhì)裂縫城市土地定級第19頁（二）定級原因影響分析主要步驟六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法點狀因子取值方式1城市土地定級第20頁（二）定級原因影響分析主要步驟六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法點狀因子取最高值取值方式2作用范圍相交，多個因子實體競爭多個因子實體競爭結(jié)果作用分等直線圖城市土地定級第21頁（二）定級原因影響分析主要步驟六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法線狀因子取最高值取值方式2作用范圍相交，多個因子實體競爭多個因子實體競爭結(jié)果作用分等直線圖城市土地定級第22頁（二）定級原因影響分析主要步驟六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法面狀因子直接取值（取值方式3）城市土地定級第23頁（二）定級原因影響分析主要步驟六、定級原因影響空間分析3、明確定級單元因子作用分取值方法線狀因子取100-最高值（取值方式4）抗震能力指標(biāo)等值線圖（局部）地質(zhì)裂縫作用范圍對因子：指標(biāo)災(zāi)害等級對單元：預(yù)防災(zāi)害能力抗震能力指標(biāo)=100-災(zāi)害等級指標(biāo)城市土地定級第24頁六、定級原因影響空間分析1、點狀原因?qū)Χ墕卧饔梅钟嬎悖ㄈ└黝惗壱蜃佑绊懣臻g分析指數(shù)衰減模型線性衰減模型分值相等城市土地定級第25頁六、定級原因影響空間分析2、線狀原因?qū)Χ墕卧饔梅钟嬎悖ㄈ└黝惗壱蜃佑绊懣臻g分析指數(shù)衰減模型線性衰減模型分值相等城市土地定級第26頁六、定級原因影響空間分析3、面狀原因?qū)Χ墕卧饔梅钟嬎悖ㄈ└黝惗壱蜃佑绊懣臻g分析城市土地定級第27頁六、定級原因影響空間分析（四）定級單元多原因綜合作用分計算單元級別總分值計算（目標(biāo)層）原因綜合分計算（邏輯層原因）城市土地定級第28頁§3.2城市土地定級多原因綜合評判法一、多原因綜合評判法思緒二、定級原因因子體系確定三、定級原因因子權(quán)重計算四、定級因子實體指標(biāo)量化五、土地定級單元分類劃分六、定級原因影響空間分析七、土地級別聚類劃分八、土地級別結(jié)果檢驗城市土地定級第29頁七、土地級別聚類劃分（一）土地級別聚類指標(biāo)與方法體系級別總分值定級原因作用分總分數(shù)軸法總分剖面圖法總分頻率曲線法

多元統(tǒng)計聚類判別法指標(biāo)方法確定總分值界限判定單元屬性相同程度城市土地定級第30頁七、土地級別聚類劃分（二）土地級別劃分要求

1．評定每個單元原因及數(shù)目必須相同；

2．土地級別按照總分值改變情況劃分，不一樣得土地級別對應(yīng)不一樣總分值區(qū)間，按照從優(yōu)到劣次序?qū)?yīng)于1、2、3…。n個級別值。

3．任何一個總分值只能對應(yīng)一個級別，

4．依據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度及定級類型，參考以下土地級數(shù)目：城市規(guī)模定級類型大城市中等城市小城市綜合定級5-104-73-5商業(yè)用地定級6-125-94-7住宅用地定級5-104-73-5工業(yè)用地定級4-83-52-4城市土地定級第31頁七、土地級別聚類劃分（三）土地級別聚類劃分方法1、總分數(shù)軸法

總分數(shù)軸法把單元總分值看成是一維變量，繪制于數(shù)軸上方，按分值在數(shù)軸上方分布情況劃分土地級分界限，以此為標(biāo)準(zhǔn)劃分土地判別法等。（1）建立數(shù)軸，每一個單元總分值在數(shù)軸正上方有唯一一個點與之對應(yīng)；（2）將每個單元總分值標(biāo)注在對應(yīng)數(shù)軸上方；（3）依據(jù)總分值在數(shù)軸上分布密集與疏散程度，在分值點相對稀疏處設(shè)置分界限，得到與土地級別相對應(yīng)總分值區(qū)間；（4）依據(jù)所劃分總分值區(qū)間劃分土地級別。城市土地定級第32頁七、土地級別聚類劃分（三）土地級別聚類劃分方法2、總分剖面圖法選擇能反應(yīng)土地質(zhì)量改變規(guī)律方向，將該方向單元總分值繪制成份值隨距離改變剖面圖，依據(jù)剖面圖總分值曲線形狀、改變規(guī)律劃分土地級別。這種方法主要依據(jù)是，認為土地質(zhì)量改變在一定區(qū)域內(nèi)是連續(xù)，特定方向上總分間面圖能反應(yīng)土地質(zhì)量總改變規(guī)律。該方法在應(yīng)用時要注意選擇有代表性特定方向。并仔細考慮剖面圖上決分值曲線改變特點，選擇土地級邊界點?！ぁぁぁぁぁ?23456P2P1··L特征曲線和突變點確定1L···2···6543flP1P2··特征曲線與突變點剖面投影投影變換城市土地定級第33頁七、土地級別聚類劃分（三）土地級別聚類劃分方法3、總分頻率曲線法

以定級單元總分值為樣本，對其進行頻率統(tǒng)計。繪出直方圖和對應(yīng)頻率曲線，結(jié)合土地實際情況，選擇若干個頻率曲線突變處，作為級別分界限。步驟：①確定頻率統(tǒng)計分值區(qū)間；②計算分值區(qū)間頻率分布；③繪制頻率直方圖；④劃定土地級別總分值界限。城市土地定級第34頁七、土地級別聚類劃分（三）土地級別聚類劃分方法3、多元統(tǒng)計聚類判別法

用多元統(tǒng)計方法進行分級，是定性定量結(jié)合。認為對單元影響各個因子組成了自己參考坐標(biāo)，有多少各因子，就意味著有多維空間。利用聚類判別分析，確定出不一樣單元所在詳細級。多用于綜合定級，能與空間結(jié)合，考慮功效分區(qū)n個單元，m個因子城市土地定級第35頁七、土地級別聚類劃分（四）土地級別聚類結(jié)果表示——土地級別圖城市土地定級第36頁§3.2城市土地定級多原因綜合評判法一、多原因綜合評判法思緒二、定級原因因子體系確定三、定級原因因子權(quán)重計算四、定級因子實體指標(biāo)量化五、土地定級單元分類劃分六、定級原因影響空間分析七、土地級別聚類劃分八、土地級別結(jié)果檢驗城市土地定級第37頁八、土地級別結(jié)果檢驗（一）定級單元均質(zhì)性檢驗評價單元劃分應(yīng)該表達土地定級地域差異標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該滿足：（1）單元內(nèi)主要定級原因影響大致一致、同一。單元內(nèi)主要原因分值差異不得≥100/（n+1）（n為擬劃分土地級數(shù)目）。（2）單元面積確定在5－25公頃之間（公頃=10000平方米15畝），在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡可能取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元能夠適當(dāng)放大。當(dāng)采取計算機系統(tǒng)進行定級并按照網(wǎng)格法直接劃定單元時，劃分單元面積應(yīng)該小于0.25公頃。Unitfmaxfmin——≥100/（n+1）5ha.<Area<25ha.Unit50M50M城市土地定級第38頁八、土地級別結(jié)果檢驗（二）級別結(jié)果均質(zhì)性檢驗（1）級別內(nèi)部指標(biāo)差異應(yīng)該