房地產(chǎn)金融

Realestatefinance之美國房地產(chǎn)泡沫RemembranceRealEstateBubble1、房產(chǎn);不動產(chǎn)2、房地產(chǎn)1、氣泡;泡沫2、起泡,沸騰(聲)3、妄想,泡影;欺詐性的投機事業(yè)美國房地產(chǎn)泡沫TheU.S.RealEstateBubbleRemembrance(翻譯來源于“必應(yīng)Bing”網(wǎng)，biying)美國房地產(chǎn)泡沫TheU.S.RealEstateBubbleRemembranceoutline1泡沫產(chǎn)生與破滅大致圖2具體分析泡沫產(chǎn)生因素

a利率b信貸政策c房地產(chǎn)投資及投機3泡沫破滅以及后果4關(guān)于有毒金融資產(chǎn)補充5對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的粗淺分析一、泡沫產(chǎn)生與破滅大致圖

FoamcreationwithfallthroughRemembrance2001年，IT泡沫破滅加上911事件，美國經(jīng)濟(jì)萎縮。美聯(lián)儲實施低利率政策，刺激經(jīng)濟(jì)。到2004年，利率降至1%。美國人買房熱情不斷上升，90%以上購買住房時都使用房屋抵押貸款2004年6月30日，美國房價與01年相比翻一番。政府出臺緊縮性利率政策，開始加息，將利率調(diào)至1.25%2006年5月29日，美聯(lián)儲以相同幅度連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金目標(biāo)利率至5.25%。次級抵押貸款占美國全部房貸的比例從2001年的不足5%躍升到2006年的20%。泡沫的產(chǎn)生Thecreationoffoam標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒房價指數(shù)Remembrance人們“被迫”出售房產(chǎn)!!!Remembrance格林斯潘首次就次貸危機被追問Remembrance二、具體分析泡沫產(chǎn)生因素

Theinfluencethatthefoamproducesa利率

Interestrate在美國，90%以上的人在購買住房時都使用房屋抵押貸款，所以利率的高低對與人們買房的實際支付有很大的影響。（數(shù)據(jù)來源于美聯(lián)署官方網(wǎng)站本組成員自行作出圖表）Remembrance2001-2003連續(xù)下調(diào)13次從降至（數(shù)據(jù)來源于美聯(lián)署官方網(wǎng)站本組成員自行作出圖表）Remembrance（數(shù)據(jù)來源于美聯(lián)署官方網(wǎng)站本組成員自行作出圖表）Remembrance年月日起連續(xù)次升息17290506b

信貸政策

TheletterlendsapolicyRemembrance價格上漲帶來的需求的增加，同時次級貸款也成為大多數(shù)購房者的首選支付方式。Remembrance

需求：經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。b

信貸政策

Theletterlendsapolicy

次級貸款：向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識匱乏的家庭和個人發(fā)放的住房抵押貸款。人為的使無法能夠購房者加入到了有能力的購房的行列；人為的創(chuàng)造了短時期的供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場。c

房地產(chǎn)投資及投機

Realestateinvestmentandspeculation瘋狂的概念是什么？就是不斷的重復(fù)做同一件事情，但是期望不同的結(jié)果。RemembranceRemembrance

利好的房市吸引了來自全國乃至全世界的房產(chǎn)投機者，大家?guī)д叽蟀砚n票從加州，亞利桑那，乃至紐約趕到賭城，這次他們壓的不是輪盤或21點，而是看上去只賺不賠的房地產(chǎn)。嘗到甜頭的投機者就象一直在贏錢的賭客一樣欲罷不能，試想有什么投資能帶來每年100％到1000％的回報率？房市熱的時候，有人認(rèn)準(zhǔn)時機買進(jìn)賣出，確實掙了一筆錢。很多人看到賺錢如此容易，也用第一套房子抵押貸款，再買進(jìn)第二套第三套。三、泡沫破滅以及后果

ThefoamfallsthroughandresultRemembrance自2005年到2006年，為了抑制房地產(chǎn)過熱，美聯(lián)儲17次加息。在節(jié)節(jié)攀升的利率面前，美國房地產(chǎn)終于開始逐步降溫，一些地方的房價走平甚至開始下降。RemembranceRemembrance泡沫的破滅帶來了怎么樣的災(zāi)難呢？次級貸款出現(xiàn)理性違約Remembrance美國次級貸款鏈按期繳納房貸出售資產(chǎn)抵押債券CDO提供資金提供資金CDO提供貸款提供住房貸款低收入者購房次債抵押貸款公司投資銀行保險公司、海外金融機構(gòu)等對沖基金Remembrance四、關(guān)于有毒金融資產(chǎn)補充

Asforpoisonousfinancialpropertyadd資產(chǎn)證券化：華爾街的投資機構(gòu)開始將這些抵押貸款證券化。所謂證券化就是把很多抵押貸款打包成金融產(chǎn)品，被稱為抵押貸款支持證券（MBSs）。借款人支付的本息是這些金融產(chǎn)品的投資擔(dān)保。P.S.美國住房抵押貸款的提供主體、貸款利率情況等非常復(fù)雜，分類繁多，而根據(jù)借款人的信用質(zhì)量，可將居民抵押貸款分為優(yōu)質(zhì)貸款(Prime)、超A貸款(Alt—A)以及次級貸款(Sub—prime)等三類。Remembrance當(dāng)房地產(chǎn)價值下跌到低于未償還抵押貸款合同金額的水平，很多借款人就干脆直接違約，讓貸款機構(gòu)收回抵押房產(chǎn)，次級抵押貸款的違約率大幅上升，而以次級抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的次級抵押證券也隨之出現(xiàn)信用危機，價格大幅度縮水，次貸危機集中爆發(fā)，并且危機沿著證券化操作的路徑層層擴(kuò)散，從而傷及金融穩(wěn)定和實體經(jīng)濟(jì)增長，演化成為全球性金融危機。次級貸款出現(xiàn)理性違約Remembrance房價下跌

貸款違約

以次貸為標(biāo)的物的衍生產(chǎn)品崩盤經(jīng)濟(jì)危機金融危機信用違約涉足有毒資產(chǎn)機構(gòu)倒閉理性違約帶來的“蝴蝶效應(yīng)”RemembranceRemembrance五、對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的粗淺分析

ForwhetherChineserealestatemarketexiststhesuperficialanalysisoffoam中國房地產(chǎn)是否存在泡沫？泡沫什么時候破滅？Remembrance城市化“中國將在2013年達(dá)到城市化增長率的最高點，此后將在2011-2016年之間結(jié)束高速城市化過程”。（《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》）這意味著，接下來幾年，中國將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段。而直至2030年左右，城市化率達(dá)到約68%，中國城市化的推進(jìn)步伐才進(jìn)入相對穩(wěn)定階段。人口減少計劃生育下得人口結(jié)構(gòu)性減少生育率為，人口才會穩(wěn)定在一定水平(不增加也不減少)，中國現(xiàn)在的生育率只有左右,人口達(dá)到一定的數(shù)量后將是慣性下滑。Remembrance

中國債券和股票正在亮起警報信號，似乎表明近年來一派繁榮的中國房產(chǎn)行業(yè)正走向低迷?！皦粼挕敝袊陙恚袊康禺a(chǎn)開發(fā)商發(fā)售了190億美元的債務(wù)。這些債券的價格僅在過去兩個月期間，就大跌22%，導(dǎo)致收益率飆升?！艾F(xiàn)在你可以看到收益率達(dá)到20%以上，這意味著存在重大違約風(fēng)險，”澳新銀行(ANZ)亞洲信貸策略師歐文?加利莫爾(Ow