我國房地產產業(yè)現狀分析及未來開展方向目錄第二部分高房價背后的成因第三部分2021房地產市場趨勢分析第一部分我國房地產市場現狀一、房價——收入比

聯合國3:1美國3.5:1中國10-15:1一、房價——收入比

假設：人均收入=5千每戶月收入=1萬每戶年收入=12萬聯合國3:136萬美國3.5:142萬中國10-15:1120萬-180萬二、商品房空置率適度4%-5%警戒10%以上嚴重積壓區(qū)20%以上我國自2002年起,商品房空置率始終處在20%的水平上下。二、商品房空置率“中國660多個城市，連續(xù)6個月以上電表讀數為零的空置房高達6540萬套，足夠2億人居住。〞——2006年媒體消息〔當年國家電網公司堅決否認該消息的真實性〕三、融資結構單一，過度依賴銀行

上市融資信托融資債券融資基金融資銀行信貸三、融資結構單一，過度依賴銀行“只有房地產信貸，沒有房地產金融。〞

——聶梅生，全國工商聯住宅產業(yè)商會會長

Hold不住的房價加息提高存款準備金率增加中小戶型和中低價位商品房供給征收房屋交易稅、個人所得稅提高契稅全國70個大中城市房屋銷售價格全年平均漲幅02%4%6%8%10%12%14%200620072021202120215.5%7.6%6.5%1.5%13.7%目錄第二部分高房價背后的成因第三部分2021房地產市場趨勢分析第一部分我國房地產市場現狀高房價背后的成因人口經濟的聚集結構農村城市高房價背后的成因我國的土地制度高房價背后的成因2021胡潤財富報告顯示中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產占據主導地位，超過1/3受訪富豪選擇投資房地產高房價背后的成因高房價背后的成因保障性住房的滯后性對民營企業(yè)投資和開展的限制城市化進程獨生子女政策拉高目錄第二部分高房價背后的成因第三部分2021房地產市場趨勢分析第一部分我國房地產市場現狀2021調控政策重點房地產稅信貸緊縮限購保障性住房政策閑置土地查處針對房地產的行業(yè)政策限購、限貸以及保障房等調控政策供求關系針對宏觀經濟的貨幣政策加息和提高存款準備金率等政策對市場產生引導式的影響，但價格最終還是由供求關系決定。市場調控對房地產市場的影響政策的持續(xù)效應2021年前后調控政策的出臺，對樓市的影響明顯。國八條和密集地方限購細那么出臺，以及銀根緊縮的影響2021年依然會出現幾個月的觀望期Page

221限購房對地產市場的影響2限貸政策對房地產市場的影響3保障房政策對房地產市場的影響政策的持續(xù)效應〔1〕限購的影響：通過觀測各類城市限購后的市場表現發(fā)現：限購會導致一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，局部一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，局部二、三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購前后或會成交量放大市場調控對房地產市場的影響市場調控對房地產市場的影響〔2〕限貸政策對房地產市場的影響：在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。首付比例提高后，仍然有相當局部的實力客戶擇全款支付，進而削弱限貸政策的影響。〔3〕保障房政策對房地產市場的影響：保障房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素，迫使廣闊中低收入人群在商品住房市場釋放需求，加劇了商品房市場供求緊張的局面。隨著近兩年保障房建設力度的加強，將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求，但是保障房建設將持續(xù)數年，所以對房地產市場在短時期內沒有特別大的影響。市場調控對房地產市場的影響貨幣政策對房地產市場的影響2021年上半年貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產行業(yè)資金鏈收緊，預計未來將對中小開發(fā)商是一個大考驗。供求關系對房地產價格的影響2021年樓市供給充足政策力度和供求關系將決定未來價格走勢近年來房地產價格指數趨勢減少供給、啟動房地產政策干預收緊信貸、加大稅率抑制需求全面擴大需求增加供給、抑制需求、調控房價財政政策兩年內（后來變?yōu)槲迥辏┺D讓住房征收營業(yè)稅減免營業(yè)稅期限由5年將為2年營業(yè)稅免征時限恢復到5年貨幣政策第一套首付20%，二套房適度提高對開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%央行六次加息實施差異化貨幣利率提高二套房首付央行五次減息二套房利率優(yōu)惠支持開發(fā)商融資和信貸央行二次加息限貸不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策以招拍掛的方式公開出讓土地使用權土地出讓實行“收支兩條線”管理新增土地使用費增收標準提高一倍放寬土地款支付期限和比例嚴查土地閑置，對閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400萬套保障性住房10年580萬套，11年1000萬套保障住房，大力發(fā)展公租房未來房地產市場的預測樂觀預測：2021年一二線城市由于全面限購，假定局部需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創(chuàng)新高。照此測算，全國銷售面積上漲4~7%。未來房地產市場的預測中性預測：由于調控2021年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經處于歷史低位，假定2021年銷售面積不應再低，全國銷售面積上漲1.5~4.7%；悲觀預測：假定2021年受政策調控城市商品房銷售面積增速與2021年“國十條〞后增速保持一致，全國銷售面積下降7~10%。未來房地產市場的預測結論從長期來看，房地產行業(yè)開展依舊處在一個向上的開展階段，但是從短期來看，在政策的干預下，業(yè)績增長阻力較大。補庫存去庫存謝謝觀賞謝謝觀賞以下為附加內容

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讓更多的農民成為新型職業(yè)農民中央農業(yè)播送電視學校劉天金2021˙05˙07陜西農業(yè)部部長韓長賦：這是一項根底性工程、創(chuàng)新性工作，要大抓特抓、堅持不懈?！尭嗟霓r民成為新型職業(yè)農民〔目標〕——生產更多更好更平安的農產品供給社會〔方向〕一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民二、什么是新型職業(yè)農民三、如何加快培育新型職業(yè)農民一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔一〕深刻背景◆農村勞動力持續(xù)轉移,“人走村空〞問題愈演愈烈2021年我國農民工數量到達2.6億，每年新增900-1000萬。四川抽樣調查：26%舉家外出農戶20%留守農戶轉移比例平均60%，高的70-80%一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔一〕深刻背景◆農村青壯年勞動力大量外出，“老人農業(yè)〞“婦女農業(yè)〞“小學農業(yè)〞問題日益凸顯陜西抽樣調查：72%“80后〞“90后〞青壯年勞動力〔農民工〕55歲務農農民平均年齡63%婦女83%初中及以下文化程度四川抽樣調查：務農農民50歲以上54%，60歲以上30%，70歲以上13%；婦女60%；初中及以下90%。一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔一〕深刻背景◆農村新生勞動力離農意愿強烈，農業(yè)后繼乏人問題步步緊逼新生代農民工76%不愿再回鄉(xiāng)務農85%從未種過地〔國家統(tǒng)計局2021年10省調查：90%的新生代農民工沒有從事過一天的農業(yè)生產活動〕一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔二〕緊迫課題——“誰來種地〞“地如何種〞？◎黨的十八大：堅持和完善農村根本經營制度，構建集約化、專業(yè)化、組織化、社會化相結合的新型農業(yè)經營體系?！驀鴦赵撼諘h：要采取有效措施，使一局部年輕人愿意在農村留下來搞農業(yè)，培養(yǎng)和穩(wěn)定現代農業(yè)生產隊伍。◎中央經濟工作會議、中央農村工作會議：要穩(wěn)定完善強農惠農富農政策，充分保護和調動農民生產經營積極性，使務農種糧有效益、不吃虧、得實惠?！?021年中央一號文件：農村勞動力大量流動，農戶兼業(yè)化、村莊空心化、人口老齡化趨勢明顯，農民利益訴求多元，加強和創(chuàng)新農村社會管理勢在必行?！蚴萌珖舜笠淮螘h〔?政府工作報告?〕：要采取有效措施，穩(wěn)定農業(yè)生產經營隊伍，積極培育新型農民。

——聚焦“誰來種地〞“地如何種〞一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔二〕緊迫課題◆“誰來種地〞“地如何種〞是一個問題的兩個方面——農村勞動力結構性缺乏：“不是沒人種地，而是這地由什么人來種〞——創(chuàng)新農業(yè)生產經營方式：“不是種不過來，而是怎么種得更好〞一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔三〕歷史使命◆答復好“誰來種地〞“地如何種〞的問題，歷史性地落在了培育新型職業(yè)農民上。——2021年中央一號文件聚焦農業(yè)科技，著力解決農業(yè)生產力開展問題，明確提出大力培育新型職業(yè)農民；2021年中央一號文件突出農業(yè)經營體制機制創(chuàng)新，著力完善與現代農業(yè)開展相適應的農業(yè)生產關系，進一步強調加強農業(yè)職業(yè)教育和職業(yè)培訓。創(chuàng)新農業(yè)生產經營方式〔現代〕家庭經營+合作組織+社會化效勞=新型農業(yè)經營體系新型職業(yè)農民→新型生產經營主體→新型農業(yè)經營體系→現代農業(yè)

新型職業(yè)農民是伴隨農村生產力開展和生產關系完善產生的新型生產經營主體，是構建新型農業(yè)經營體系的根本細胞，是開展現代農業(yè)的根本支撐，是推動城鄉(xiāng)開展一體化的根本力量。一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔四〕重大意義◆不失時機地大力培育新型職業(yè)農民：一是有利于促進農民從身份向職業(yè)的轉變，在推動城鄉(xiāng)開展一體化中加快剝離“農民〞的身份屬性，使培育起來的新型職業(yè)農民逐步走上具有相應社會保障和社會地位的職業(yè)化路子，解決有人愿意在農村留下來搞農業(yè)的問題；一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔四〕重大意義◆不失時機地大力培育新型職業(yè)農民：二是有利于促進農民從傳統(tǒng)農業(yè)生產向現代農業(yè)生產經營的轉變，在加大強農惠農富農政策力度中加快開展現代農業(yè)，使培育起來的新型職業(yè)農民逐步走上專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化、標準化生產經營的現代化路子，解決務農種糧有效益、不吃虧、得實惠的問題；一、為什么要大力培育新型職業(yè)農民〔四〕重大意義◆不失時機地大力培育新型職業(yè)農民：三是有利于促進農民從傳統(tǒng)小農生產向社會化大生產的轉變，在堅持和完善農村根本經營制度中加快培育新型生產經營主體，使培育起來的新型職業(yè)農民逐步走上“家庭經營+合作組織+社會化效勞〞新型農業(yè)經營體系的組織化路子，解決保供增收長效機制的問題。培育新型職業(yè)農民的過程，就是激活農民自身活力和增強農業(yè)農村開展活力的過程，就是培養(yǎng)高素質現代農業(yè)和新農村建設者的過程，就是培育“三農〞事業(yè)開展未來的過程。農業(yè)部部長韓長賦——應對農業(yè)后繼乏人問題的挑戰(zhàn)，必須在穩(wěn)定提高農業(yè)比較效益的根底上，大力培育種養(yǎng)大戶、家庭農場、專業(yè)合作社等各類新型農業(yè)經營主體，讓更多的農民成為新型職業(yè)農民?！羰澜缧哉n題比方在英國，農場主平均年齡到達59歲。

——歐盟一直關注農民老齡化和培養(yǎng)青年農民問題，在CAP新一輪改革議案中提出，將2%的直接支付專門用于支持40歲以下的青年農民從事農業(yè)?！羰澜缧哉n題法國經驗——統(tǒng)籌農村勞動力轉留加強農業(yè)后繼者培養(yǎng)重視農業(yè)勞動力教育培訓

□切實把培育新型職業(yè)農民放在三農工作突出位置予以推動落實。農村勞動力向城鎮(zhèn)和二三產業(yè)轉移，是伴隨現代化進程的必然趨勢。目前我國農業(yè)勞動力供求結構已進入總量過剩與結構性、區(qū)域性短缺并存新階段，關鍵農時缺人手、現代農業(yè)缺人才、新農村建設缺人力問題日顯普遍，“誰來種地〞“地如何種〞事關13億人的飯碗。

各級農業(yè)部門要把培育新型職業(yè)農民作為一項重要職責和根本任務，積極爭取當地政府和有關部門的重視支持，將其放在三農工作的突出位置，堅持“政府主導、農民主體、需求導向、綜合配套〞