物業(yè)管理法規(guī)規(guī)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)一、課程的性性質和任務《物業(yè)管理法規(guī)規(guī)》是物業(yè)管理專專業(yè)開設的一一門重要的必必修課。這是是一門理論性性、應用性較較強的課程，，它主要為培培養(yǎng)適應現(xiàn)代代社會生活，，符合社會主主義市場經濟濟要求的具有有大專水平的的應用型物業(yè)業(yè)管理人才服服務的。通過學習本課課程，要使學學生能夠掌握握物業(yè)管理法法規(guī)的基礎知知識；加強對對我國現(xiàn)行的的物業(yè)管理法法律、法規(guī)的的認識和理解解；增強法制制觀念并使其其初步具有運運用自己掌握握的法律知識識觀察、分析析、處理有關關物業(yè)管理法法規(guī)問題的能能力。緒論學習目的與要要求了解：1、狹義物業(yè)的的三個特征；；2、物業(yè)管理立立法原則；3、物業(yè)管理法法效力等級應應遵循的原則則；4、法、日、德德、美、港、、臺物業(yè)管理理立法概況掌握：1、物業(yè)管理的的概念；2、物業(yè)管理的的特點；3、物業(yè)管理立立法的概念；；4、物業(yè)管理立立法的主要內內容；5、物業(yè)管理法法的地位和作作用重點掌握：1、物業(yè)管理法法概念；2、物業(yè)管理的的法律體系；；3、物業(yè)管理立立法效力等級級和效力范圍圍物業(yè)管理與物物業(yè)管理法一、“物業(yè)管管理”的詞義義分析：（一）“物業(yè)業(yè)”的含義：：“物業(yè)管理”中中的“物業(yè)””一詞源自英英語realproperty和realestate，是指包含房房地產開發(fā)經經營業(yè)務的不不動產權益或或不動產。漢漢語“物業(yè)””一詞，其廣廣義是指人們們生活和生產產勞作所依賴賴、所利用的的物質環(huán)境條條件和歸屬一一定主體所有有的，包括動動產和不動產產在內的財產產；狹義僅指指不動產。廣義：是指指人們生活和和生產勞作所所依賴、所利利用的物質環(huán)環(huán)境條件和歸歸屬一定主體體所有的，包包括動產和不不動產在內的的財產狹義：“物物業(yè)”是指一一定建設用地地范圍內已建建成并投入使使用、已確定定業(yè)主權益的的各類房屋及及與之相配套套的附屬設施施和相關的場場地。狹義的“物業(yè)業(yè)”獨特屬性性：1、“物業(yè)”是是不動產2、“物業(yè)”具具有單元性3、“物業(yè)”具具有空間和環(huán)環(huán)境性（二）“管理理”的含義（三）“物業(yè)業(yè)管理”的含含義：“物業(yè)管理””是指業(yè)主通通過對選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)主和和物業(yè)管理企企業(yè)按照物業(yè)業(yè)服務合同約約定，對房屋屋及配套的設設施設備和相相關場地進行行維修、養(yǎng)護護、管理，維維護相關區(qū)域域內的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩序的的活動。二、物業(yè)管理理法的概念是物業(yè)管理企企業(yè)據以和業(yè)業(yè)主簽約、據據以合法管理理業(yè)主物業(yè)的的具有民法性性質，并受行行政法、經濟濟法規(guī)制的法法律規(guī)范的總總稱。物業(yè)管理立法法一、物業(yè)管理理立法的概念念廣義：對物業(yè)管理理關系進行調調整的所有法法律規(guī)范狹義：物業(yè)業(yè)管理公司對對物業(yè)的管理理和服務二、物業(yè)管理理立法的原則則指在物業(yè)管理理法律、法規(guī)規(guī)創(chuàng)制過程中中必須堅持的的指導方針和和工作準則在我國，現(xiàn)階階段的物業(yè)管管理立法具體體應包括以下下幾項原則：：（一）實事事求是，因因地制宜（二）科學學的創(chuàng)見性性（三）協(xié)調調配套（四）保障障物業(yè)合理理使用（五）依法法維權，自自治自律三、物業(yè)管管理的立法法體制及其其法律體系系立法體制：是指按照照憲法和法法律的規(guī)定定，國家機機關立法權權限劃分的的情形和狀狀態(tài)。法律體系：：指一國國由其不同同部門法所所構成的現(xiàn)現(xiàn)行法整體體我國物業(yè)管管理立法體體制是以憲憲法為根本本大法、以以法律、行行政法規(guī)、、地方性法法規(guī)為不同同層級規(guī)范范的一元化化的立法體體制。而我我國物業(yè)管管理法律體體系則是由由憲法、法法律、行政政法規(guī)、地地方性法規(guī)規(guī)、規(guī)章等等構成的有有機整體。（一一））憲憲法法對物物業(yè)業(yè)管管理理的的立立法法、、司司法法均均有有最最高高指指導導作作用用。。（二二））法法律律包含含了了調調整整一一般般民民事事、、經經濟濟關關系系的的基基本本法法律律和和調調整整具具體體民民事事、、經經濟濟關關系系的的專專門門法法律律。。（三三））行行政政法法規(guī)規(guī)（四四））地地方方性性法法規(guī)規(guī)（五五））規(guī)規(guī)章章（六六））司司法法文文件件（七七））政政策策文文件件（八八））其其他他規(guī)規(guī)范范性性文文件件四、、物物業(yè)業(yè)管管理理立立法法的的主主要要內內容容（1）明明確確政政府府主主管管部部門門的的職職責責（2）對對房房地地產產開開發(fā)發(fā)商商的的要要求求（3）明明確確業(yè)業(yè)主主的的權權利利和和義義務務（4）明明確確業(yè)業(yè)主主大大會會的的職職權權（5）明明確確業(yè)業(yè)主主委委員員會會的的職職責責五、、我我國國物物業(yè)業(yè)管管理理立立法法現(xiàn)現(xiàn)狀狀評評析析（1）物物業(yè)業(yè)管管理理實實踐踐先先行行，，物物業(yè)業(yè)管管理理立立法法跟跟進進較較慢慢（2）立立法法沖沖突突問問題題有有待待妥妥善善解解決決（3）立立法法創(chuàng)創(chuàng)新新，，亟亟待待努努力力六、、物物業(yè)業(yè)管管理理立立法法的的效效力力等等級級和和物物業(yè)業(yè)管管理理法法的的效效力力范范圍圍物業(yè)業(yè)管管理理法法的的效效力力等等級級也也稱稱物物業(yè)業(yè)管管理理法法的的效效力力層層次次，，是是指指我我國國物物業(yè)業(yè)管管理理法法的的的的體體系系中中不不同同表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式的的物物業(yè)業(yè)管管理理法法律律規(guī)規(guī)范范在在效效力力方方面面的的等等級級差差別別。。物業(yè)業(yè)管管理理法法的的效效力力范范圍圍指指物物業(yè)業(yè)管管理理法法律律規(guī)規(guī)范范的的約約束束力力所所及及的的范范圍圍，，即即所所謂謂物物業(yè)業(yè)管管理理法法的的生生效效范范圍圍或或適適用用范范圍圍，，包包括括物物業(yè)業(yè)管管理理法法律律規(guī)規(guī)范范的的空空間間效效力力范范圍圍、、時時間間效效力力范范圍圍和和對對人人的的效效力力范范圍圍三三個個方方面面。。1、物物業(yè)業(yè)管管理理法法的的空空間間效效力力是指指物物業(yè)業(yè)管管理理法法律律規(guī)規(guī)范范生生效效的的地地域域范范圍圍，，包包括括域域內內效效力力和和域域外外效效力力兩兩個個方方面面。。2、物物業(yè)業(yè)管管理理法法的的時時間間效效力力指物物業(yè)業(yè)管管理理法法律律規(guī)規(guī)范范的的有有效效期期間間，，包包括括何何時時開開始始生生效效、、何何時時終終止止生生效效和和有有無無溯溯及及力力的的問問題題。。3、物業(yè)管理法法對人的效力力是指物業(yè)管理理法律規(guī)范可可以適用的主主體范圍，即即對哪些主體體有效。第一章物業(yè)管管理法律規(guī)范范基礎知識1.1.1物業(yè)管理法律律規(guī)范1.物管法律規(guī)范范的一般含義義2.物管法規(guī)的構構成（1）假定（2）處理（3）制裁1.1.2物管法規(guī)的依依據1.憲法2.法律3.行政法規(guī)4.行政規(guī)章5.地方性法規(guī)6.地方性規(guī)章7.其他物管規(guī)范范性文件1.1.3物管法規(guī)與其其他部門法的的關系1.物管法規(guī)和憲憲法2.物管法規(guī)和民民法3.物管法規(guī)和經經濟法4.物管法規(guī)和行行政法1.2物業(yè)管理法律律關系1.2.1物管法律關系系的構成1.物管法律關系系的概念2.物管法律關系系的構成要素素（1）主體（2）客體（3）內容3.物管法律關系系的種類（1）平等主體之之間的平權關關系（2）不平等主體體之間的隸屬屬關系1.2.2物業(yè)管理法律律事實1.概念2.分類（1）行為（2）事件1.3物業(yè)管理法律律責任1.3.1一般含義1.3.2構成要件1.違法性2.危害性3.可罰性1.3.3物管法律責任任的種類1.物管民事法律律責任（1）違約責任（2）侵權責任（3）無過錯責任任2.物管行政法律律責任3.物管刑事法律律責任1.4我國物業(yè)管理理法規(guī)的建設設1.4.1我國物管法規(guī)規(guī)現(xiàn)狀1.物管部門規(guī)章章豐富，地方方性法規(guī)規(guī)章章豐富，但缺缺乏國家級法法律規(guī)范2.立法涵蓋性和和濃度不夠，，層次較低3.缺乏科學的物物管理論體系系，立法要領領不清，指導導思想混亂1.4.2物管立法的重重要性1.只有通過立法法，才能夠強強化開發(fā)商承承擔的物管責責任2.只有通過立法法，才能規(guī)范范物管行業(yè)的的行為3.只有通過立法法，才能從根根本上保證業(yè)業(yè)主利益4.只有通過立法法，才能管理理好物管市場場案例一2004年5月，陳先生與與物業(yè)公司簽簽訂了新房入入住協(xié)議書。。6月18日，陳下班后后將摩托車未未加防盜裝置置就停放在小小區(qū)內。第二二天上班時，，突然發(fā)現(xiàn)摩摩托車不翼而而飛，便立即即報警，此事事至今未破案案。10月，陳請求法法院判令物業(yè)業(yè)公司賠償摩摩托車的損失失?！睹穹ㄍ▌t》106條規(guī)定：公民民、法人違反反合同或者不不履行其他義義務的；由于于過錯侵害國國家集體財產產以及他人財財產、人身的的，應當承擔擔民事責任。。另外即使沒沒有過錯，但但法律規(guī)定應應當承擔民事事責任的，也也應當承擔民民事責任。。陳先生與物業(yè)業(yè)公司簽訂入入住協(xié)議書，，該合同是物物業(yè)公司對陳陳提供物業(yè)管管理服務的承承諾以及陳愿愿意接受服務務和物業(yè)管理理的明確表示示。但是雙方方并未就陳的的財產由物業(yè)業(yè)公司保管簽簽訂過保管合合同或有其他他約定，物業(yè)業(yè)公司也就無無保管陳摩托托車的義務。。因此，盡管管物業(yè)公司對對小區(qū)的安全全負有日常管管理的義務，，但其所承擔擔的小區(qū)安全全防范只是協(xié)協(xié)助義務。當前，由家庭庭財產失竊而而引起的業(yè)主主與物業(yè)公司司糾紛越來越越多。由于上上海屬于一個個特大型城市市，外來流動動人口激增，，業(yè)主財產被被盜事件時有有發(fā)生。在這這種情況下許許多業(yè)主把業(yè)業(yè)公司理解為為“第二警力力”，這是片片面的。業(yè)主主財產遭損，，物業(yè)公司應應當承擔什么么責任，這個個問題需要具具體事情具體體分析。案例二2003年8月，虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)一廣場業(yè)業(yè)委會與物業(yè)業(yè)公司簽訂一一份《物業(yè)管理服務務合同》。雙方約定：：業(yè)委會將廣廣場全權委托托物業(yè)公司管管理，物業(yè)公公司可按市場場有關規(guī)定提提12%的管理酬金，，費用若有剩剩余則歸業(yè)委委會所有。一一年合同期滿滿后，物業(yè)公公司拒絕將多多余的費用歸歸還業(yè)委會，，于是，業(yè)委委會訴諸法院院。根據《物業(yè)管理條例例》相關規(guī)定，物物業(yè)公司開展展物業(yè)管理服服務可以按照照酬金制或包包干制的方式式收取勞務報報酬。采取酬酬金制的，則則節(jié)余的物業(yè)業(yè)管理費應歸歸業(yè)主大會所所有，物業(yè)公公司不得截留留、挪用。該該物業(yè)公公司之舉顯然然與雙方的約約定相悖。目目前，業(yè)主通通過業(yè)主大會會表決由業(yè)委委會追訴物業(yè)業(yè)公司業(yè)委會會用房、停車車費等官司越越來越多，說說明業(yè)主的維維權意識普遍遍增強。案例三有一家小區(qū)業(yè)業(yè)委會2004年打了五起官官司，四輸一一贏。贏的是是奪得了一間間業(yè)委會辦公公用房。而輸輸?shù)氖乔趾α肆宋飿I(yè)公司的的名譽，須賠賠償幾萬元。。對此業(yè)委會會要求每家每每戶分攤幾百百元錢，但遭遭到絕大多數(shù)數(shù)業(yè)主的反對對，理由是這這五起官司中中沒有一起征征得業(yè)主大會會的表決通過過。于是業(yè)委委會準備將拒拒付訴訟費的的業(yè)主告上法法庭。國務院〈物業(yè)管理條例例〉規(guī)定，誰擁有有房地產權證證誰就是業(yè)主主。業(yè)主大會會是廣大業(yè)主主的權利機構構，而業(yè)委會會則是一個執(zhí)執(zhí)行機構，它它既不是企業(yè)業(yè)法人，也不不是群眾自治治組織，因此此無權作出任任何重大決議議。包括物業(yè)業(yè)公司的選聘聘以及訴訟等等有關廣大業(yè)業(yè)主切身利益益的決定，必必須按照規(guī)定定，即得到小小區(qū)有投票權權的三分之二二以上業(yè)主通通過并明確授授權才能生效效。目前，一些小小區(qū)業(yè)委會越越俎代庖現(xiàn)象象比較嚴重，，動輒提起訴訴訟；有的業(yè)業(yè)委會雖然形形式上通過了了書面投票表表決，而在征征詢意見時往往往寫上：如如果你未在規(guī)規(guī)定的時間里里將征詢意見見表寄回業(yè)委委會的，則視視作你同意訴訴訟。這種做做法是法律本本身所禁止的的。法律明確確規(guī)定：投票票表決有三種種，即同意、、反對、棄權權。因此既不不能將棄權票票加在反對票票身上，更不不能將棄權票票強加到同意意票的頭上。。第二章業(yè)主大大會與業(yè)主委委員會學習目的與要要求：了解：1.業(yè)主委員會會章程的主主要內容；；2.業(yè)主公約的的主要內容容；3.住戶手冊的的主要內容容掌握：1.業(yè)主的權利利與義務；；2.業(yè)主大會的的職責；3.業(yè)主委員會會的職責2.1業(yè)主的權利利與義務2.1.1業(yè)主的概念念2.1.2業(yè)主的權利利與義務2.2業(yè)主大會2.2.1業(yè)主大會的的組成2.2.2首次業(yè)主大大會1.前提條件2.籌備條件3.程序2.2.3業(yè)主大會的的職責2.2.4業(yè)主大會2.3業(yè)主委員會會2.3.1業(yè)主委員會會的構成2.3.2業(yè)主委員會會委員1.業(yè)主委員會會委員應當當符合下列列條件2.業(yè)主委員會會委員資格格終止的幾幾種情形2.3.3業(yè)主委員會會職責2.3.4業(yè)主委員會會任期2.3.5業(yè)主委員會會章程2.4業(yè)主公約及及住戶手冊冊2.4.1業(yè)主公約的的主要內容容1.住宅區(qū)名稱稱、地點、、面積及戶戶數(shù)2.公共場所及及公共設施施狀況3.業(yè)主大會的的召集程序序及住宅區(qū)區(qū)重大事項項決定方式式4.業(yè)主大會決決定住宅小小區(qū)重大事事項的方式式5.業(yè)主使用其其住宅和住住宅區(qū)內公公共場所以以及公共設設施的權益益6.業(yè)主參與住住宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理的權權利7.業(yè)主對業(yè)主主管理委員員會及物管管公司的監(jiān)監(jiān)督權8.業(yè)主對住宅宅區(qū)物業(yè)各各項維修、、養(yǎng)護和管管理費用的的繳納9.業(yè)主在本住住宅區(qū)內應應遵守的行行為準則10.違反業(yè)主主公約的的責任11.其他事項項2.4.2住戶手冊冊的主要要內容1.物業(yè)概況況2.物業(yè)的管管理3.業(yè)主或住住戶須知知4.日常管理理和維修修第三章物物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)3.1物業(yè)管理理企業(yè)的的性質和和種類3.1.1物業(yè)管理理企業(yè)的的性質1.物業(yè)管理理企業(yè)2.物業(yè)管理理企業(yè)的的性質（1）物業(yè)管管理公司司是獨立立的企業(yè)業(yè)法人（2）物業(yè)管管理公司司屬于服服務性企企業(yè)（3）物業(yè)管管理公司司是現(xiàn)代代化城市市建設和和管理的的重要組組成部分分3.1.2物業(yè)管理理企業(yè)的的種類1.按投資主主體分類類2.按股東出出資形式式分類3.按組建形形式分類類4.按經營服服務的方方式分類類5.按是否具具有法人人資格分分類3.1.3物業(yè)管理理企業(yè)的的權利和和義務1.權利2.義務3.2物業(yè)管理理企業(yè)的的設立及及運作3.2.1物業(yè)管理理企業(yè)的的設立條條件1.有符合法法定人數(shù)數(shù)的股東東2.有法定最最低限額額的注冊冊資本3.有股東共共同制定定的公司司章程4.有公司名名稱5.有固定的的生產經經營場所所和必要要的經營營條件6.其他條件件3.2.2物業(yè)管理理公司的的設立程程序1.向上級主主管部門門提出設設立物業(yè)業(yè)管理公公司的申申請2.全體股東東共同制制定公司司章程3.申請驗資資4.公司名稱稱預先核核準申請請5.物業(yè)管理理公司的的申報資資料6.確立物業(yè)業(yè)管理公公司的組組織機構構7.物業(yè)管理理公司的的設立登登記3.3物業(yè)管理理企業(yè)的的資質等等級和管管理3.3.1物業(yè)管理理企業(yè)資資質管理理的目的的1.資質的定定義2.資質等級級管理的的目的3.3.2資質等級級1.資質一級級企業(yè)2.資質二級級企業(yè)3.資質三級級企業(yè)3.3.3資質等級級審批1.新設物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的資資質審批批2.資質等級級審批應應提交的的材料3.物業(yè)管理理企業(yè)資資質審批批3.3.4日常資質質管理1.物業(yè)管理理企業(yè)承承擔業(yè)務務的管理理2.物業(yè)管理理企業(yè)資資質動態(tài)態(tài)管理3.4物業(yè)管理理企業(yè)的的組織機機構3.4.1物業(yè)管理理公司的的組織機機構1.有限責任任公司2.股份有限限公司3.監(jiān)事會3.4.2物業(yè)管理理公司內內部組織織機構設設置1.總經理室室2.辦公室3.財務部4.管理部5.服務部6.工程部7.監(jiān)察部8.產業(yè)部9.租賃部第4章物業(yè)產產權規(guī)定定4.1物業(yè)權屬屬概述4.1.1物業(yè)權屬屬的概念念和特征征1.物業(yè)權屬屬的概念念2.物業(yè)權屬屬的特征征4.1.2物權的概概念和特特征1.物權的概概念2.物權的特特征3.物權的種種類4.1.3物業(yè)產權權的概念念特征1.物業(yè)產權權的概念念2.物也產權權的特征征3.物業(yè)產權權的分類類4.1.4物業(yè)產權權的取得得、消滅滅和限制制1.物業(yè)產權權的取得得2.物業(yè)產權權的消滅滅3.物業(yè)產權權的限制制4.2物業(yè)權屬屬狀況4.2.1土地權屬屬狀況1.土地的概概念和特特點2.土地所有有權3.土地使用用權4.2.2房屋權屬屬狀況1.房屋的概概念和分分類2.房屋所有有權3.房屋使用用權4.2.3共有1.共有的概概念和特特征2.共有的分分類3.準共有4.2.4物業(yè)相鄰鄰關系1.物業(yè)相鄰鄰關系的的概念和和特征2.處理物業(yè)業(yè)相鄰關關系的原原則3.幾種物業(yè)業(yè)相鄰關關系4.3物業(yè)權屬屬等級制制度4.3.1物業(yè)權屬屬登記的的類型1.總登記2.初始登記記3.轉移登記記4.變更登記記5.他項權利利登記6.注銷登記記4.3.2物業(yè)權屬屬登記的的程序1.受理登記記申請和和提交法法律文件件2.權屬審核核3.公告4.核準登記記，頒發(fā)發(fā)房屋權權屬證書書4.3.3物業(yè)權屬屬證書4.3.4物業(yè)權屬屬登記的的幾種特特殊類型型1.直接登記記2.暫緩登記記3.不予登記記4.注銷登記記4.3.5房屋權屬屬登記的的法律責責任4.4物業(yè)產籍籍管理4.4.1產籍和物物業(yè)產籍籍管理的的概念4.4.2物業(yè)產籍籍管理的的內容1.圖2.檔3.卡4.冊5.表第5章物業(yè)業(yè)管理服服務合同同5.1合同與合合同法概概述5.1.1合同概述述1.合同的概概念2.合同的分分類5.1.2合同法概概述1.合同法的的概念2.合同法的的調整范范圍3.合同法的的基本原原則1．1997年8月5日上午，，某客運運公司的的長途客客車上的的檢票員員發(fā)現(xiàn)甲甲、乙、、丙3人沒有買買票，于于是讓某某補票。。三人蠻蠻不講理理，司機機說；"你們沒有有買票，，我們就就可以把把你們趕趕下車，，干嘛那那么多廢廢話。"三人聽后后，感到到害怕，，其中甲甲、乙馬馬上就補補了票，，但丙由由于身上上沒帶錢錢，央求求汽車把把他帶到到某某站站。檢票票員不同同意，把把丙趕下下車，當當日下午午1點，售票票員發(fā)現(xiàn)現(xiàn)客人太太多，已已經超員員5人，于是是便拒載載后來的的客人。。丁由于于有急事事，央求求上車，，售票員員說，"客車運輸輸不能超超載，出出了問題題，我們們要負責責任的。。"丁說："出了問題題，我負負責。不不管什么么問題，，我都一一人負責責。"售票員無無奈便讓讓其上了了車，還還說："出了問題題可由你你一個全全部負責責！"下午3點，售票票員發(fā)現(xiàn)現(xiàn)戊某攜攜帶危險險品，便便隨之把把危險品品拿到車車下銷毀毀。戊堅堅決反對對。售票票員說；；"要么你拿拿著危險險品下車車，要么么讓我銷銷毀。"后來，由由于擁擠擠，王某某把孕婦婦趙某擠擠得流產產了。根據上述述案情，，回答下下列問題題：（1）乘車車人甲、、乙、丙丙3人沒買票票，售票票員可否否把其趕趕下車？？（2）由于于丙身上上沒帶錢錢，售票票員最終終還是把把他趕下下車？是是否合法法？為什什么？（3）售票票員是否否有權銷銷毀旅客客攜帶的的危險品品？為什什么？（4）對于于趙某的的流產，，丁是否否應負責責？為什什么？（5）對于于趙某的的流產，，售票員員和其運運輸公司司是否應應承擔責責任？（6）對于于趙某的的流產，，王某是是否應該該承擔責責任？（7）設檢檢票員未未把丙趕趕下車，，在趕往往某某站站的途中中，由于于司機突突然剎車車致丙倒倒地重傷傷，誰應應對丙的的損失失負責？？2．甲、、乙、丙丙三人為為同胞兄兄弟。三三人父母母生前擁擁有一幢幢私有樓樓房，這這幢樓房房于1996年出租給給張某夫夫婦居住住，租期期為5年，每年租金金為2萬元，年底支支付。1999年1-2月，甲、乙、、丙父母相繼繼去世，沒有有留下遺囑，，于是樓房由由三人依法繼繼承。甲、乙乙均有房屋居居住，而丙暫暫無自己的房房屋，辦理遺遺產繼承時，，把房屋約定定由丙管理。。1999年10月5日丙將房屋作作價給丁，價價款為人民幣幣30萬元，丁以為為丙即是房屋屋的產權所有有權，于是二二人簽訂了合合同，丙將房房屋產權證書書交由丁，二二人一并到房房產部門辦理理了房屋過戶戶手續(xù)。同同年11月1日，丙告知張張某夫婦其已已將房屋賣與與丁的事實，，并要求張某某夫婦搬出房房屋。張某夫夫婦不允，要要求購買該幢幢樓房。后甲甲、乙得知丙丙賣房一事，，向丁提出異異議，遂起糾糾紛。現(xiàn)問：（1）父母去世世后，甲、乙乙、丙對樓房房具有什么財財產關系？（2）丙、丁之之間簽訂的合合同有無效力力？為什么？？（3）現(xiàn)房屋所所有權歸誰所所有？（4）甲、乙、、丙、丁有無無權利要求張張某夫婦搬出出房屋？（5）張某夫婦婦有哪些權利利可以主張？？丙應對丁承承擔什么責任任？為什么？？3.中學生趙某，，15周歲，身高175公分，但面貌貌成熟，像二二十七、八歲歲。趙某為了了買一輛摩托托車，欲將家家中一套閑房房賣掉籌購車車款。后托人人認識李某，，與李某簽訂訂了購房合同同，李某支付付定金5萬元，雙方遂遂到房屋管理理部門辦理了了房屋產權轉轉讓手續(xù)。趙趙某父親發(fā)現(xiàn)現(xiàn)此事后，起起訴到法院。。試分析：（1）該房屋買賣賣合同是否有有效？（2）為什么無效效？請說明原原因。4、某村民甲與與乙簽訂了一一買賣合同。。合同約定，，甲賣給乙4頭牛，款項為為8000元。先支付3000元貨款，其余余款項在半年年內付清。在在付清剩余款款項之前，甲甲保留對牛的的所有權。簽簽訂合同的第第二天，乙將將牛牽走。根據合同法及及相關法律討討論下列問題題：1．假如在牛款款付清之前牛牛1被水淹死，損損失由誰負責責？為什么？？2．假如在牛款款付清之前，，牛2生下一頭下牛牛，該小牛的的所有權歸誰誰？為什么？？3．假如在?？羁罡肚逯?，，牛3踢傷一人，該該損害賠償責責任由誰承擔擔？為什么？？4．假如在?？羁罡肚逯?，，村民乙將牛牛4賣給了丙，該該合同是否有有效？為什么么？5．當事人在合合同中約定，，合同成立后后，?？钤谖次锤肚逯埃?，牛的所有權權并不轉移，，是否具有法法律效力？為為什么？5、王某承租趙趙某私房兩間間。租期屆滿滿前，王向趙趙提出愿以5萬元購買該房房，趙表示同同意。王當即即交給趙4萬元，講好另另一萬元于1個月內清償，，雙方約定3天后共同到房房管部門辦理理房屋過戶手手續(xù)。第二天天王某雇請個個體戶李某將將事先托其制制作的家具搬搬到家中，并并答應兩天后后辦理房屋過過戶手續(xù)時一一并給付加工工定作費和搬搬運費用。不不料，當天夜夜里，該房因因受雷電擊而而起火，房屋屋和家具均由由此毀損。事事故發(fā)生后后，王某向趙趙某索還自己己已交付的4萬元房款；但但趙某不僅不不返還已收的的4萬元，而且要要求王某給付付所欠的另1萬元；李某聞聞訊也前來追追索其加工費費和搬運費用用，遭到王某某拒絕。三人人爭執(zhí)不下，，訴至法院。。請討論并分析析下列問題：：

（1）本案中房屋屋滅失的損失失由誰承擔？？

（2）王趙兩人的的房款糾紛應應如何解決？？

（3）本案中所述述的家具滅失失的損失應由由誰承擔？為為什么？5.2合同的訂立、、效力與履行行5.2.1合同的訂立1.合同形式2.合同的內容3.合同訂立的方方式5.2.2合同的效力1.有效合同2.無效合同3.可撤銷合同4.效力待定合同同5.2.3合同的履行1.合同履行的規(guī)規(guī)則2.抗辯權的行使使5.3合同的變更、、轉讓與終止止5.3.1合同的變更5.3.2合同的轉讓1.合同權利轉讓讓2.合同義務轉移移3.合同權利和義義務一并轉讓讓5.3.3合同權利義務務的終止1.債務已經按照照約定履行2.合同解除3.債務相互抵消消4.債務人依法將將標的物提存存5.債權人依法免免除債務6.債權債務同歸歸于一人7.法律規(guī)定或者者當事人約定定終止的其他他情形5.4違約責任5.4.1違約責任的概概念5.4.2承擔違約責任任的形式1.繼續(xù)履行2.采取補救措施施3.賠償損失4.支付違約金5.4.3違約責任的免免除5.5物業(yè)管理服務務合同5.5.1物業(yè)管理服務務合同的概念念5.5.2物業(yè)管理服務務合同的分類類5.5.3物業(yè)管理服務務合同的主要要內容5.5.4簽訂物業(yè)管理理服務合同的的注意事項1.明確委托物業(yè)業(yè)服務的內容容、范圍和期期限2.明確委托方業(yè)業(yè)主委員會的的權利和義務務3.明確被委托方方物業(yè)公司的的權利和義務務4.明確物業(yè)管理理收費標準5.對違約責任的的約定6.物業(yè)管理服務務合同中，不不應有不平等等的條款第6章房地產管管理法6.1城市房地產管管理法概述6.1.1房地產1.房地產概述2.城市房地產3.房地產業(yè)6.1.2房地產管理法法的概念和調調整對象1.房地產開發(fā)關關系2.房地產交易關關系3.物業(yè)管理關系系4.房地產管理關關系6.1.3房地產法與相相關法律的關關系1.房地產法與民民法2.房地產法與土土地法的關系系6.1.4房地產法律關關系1.房地產法律關關系的概念2.房地產法律關關系的構成3.房地產法律事事實6.2土地使用權的的有償出讓和和劃撥6.2.1土地使用權出出讓概述1.土地地使使用用權權出出讓讓的的概概念念2.土地地使使用用權權出出讓讓的的程程序序和和方方式式3.土地地使使用用權權出出讓讓合合同同6.2.2土地地使使用用權權劃劃撥撥6.3房地地產產市市場場管管理理6.3.1房地地產產市市場場管管理理概概述述1.房地地產產市市場場的的概概念念2.房地地產產市市場場管管理理的的概概念念3.房地地產產市市場場管管理理的的任任務務和和內內容容6.3.2房地地產產市市場場的的計計劃劃調調控控1.房地地產產市市場場計計劃劃調調控控的的概概念念2.房地地產產市市場場計計劃劃調調控控的的手手段段3.房地地產產市市場場計計劃劃調調控控與與市市場場調調控控的的協(xié)協(xié)調調6.3.3房地地產產價價格格管管理理1.房地地產產價價格格管管理理的的概概念念2.基準準地地價價、、標標定定地地價價和和各各類類房房屋屋重重置置價價格格定定期期確確定定并并公公布布制制度度3.房地地產產價價格格評評估估制制度度4.房地地產產成成交交價價格格申申報報制制度度6.3.4房地地產產稅稅收收管管理理1.耕地地占占用用稅稅2.城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土土地地使使用用稅稅3.與房房地地產產轉轉讓讓有有關關的的稅稅種種6.4房地地產產交交易易6.4.1房地地產產交交易易的的概概念念6.4.2房地地產產轉轉讓讓1.房地地產產轉轉讓讓的的概概念念和和條條件件2.房地地產產轉轉讓讓合合同同3.房地地產產轉轉讓讓合合同同的的主主要要條條款款4.商品品房房預預售售6.4.3房屋屋租租賃賃1.房屋屋租租賃賃概概述述2.房屋屋租租賃賃合合同同6.4.4房地地產產抵抵押押1.房地地產產抵抵押押概概述述2.房地地產產抵抵押押的的范范圍圍3.房地地產產抵抵押押權權的的設設定定4.房地地產產抵抵押押合合同同5.房地地產產抵抵押押的的效效力力6.房地地產產抵抵押押權權的的實實現(xiàn)現(xiàn)6.5房地地產產權權屬屬登登記記6.5.1房地地產產權權屬屬登登記記的的概概念念6.5.2房地地產產產產權權證證書書1.土地地證證書書2.房屋屋所所有有權權證證書書6.5.3房地地產產轉轉讓讓登登記記和和變變更更登登記記6.5.4房地地產產抵抵押押登登記記第7章章物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司前前期期管管理理規(guī)規(guī)定定7.1前前期期物物業(yè)業(yè)管管理理概概述述7.1.1物業(yè)業(yè)管管理理的的前前期期介介入入1.概念念2.兩個個階階段段7.1.2物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入的的必必要要性性1.物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入能能減減少少使使用用中中的的后后遺遺癥癥2.物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入是是對對所所管管物物業(yè)業(yè)的的全全面面了了解解3.為后后期期管管理理做做好好準準備備7.1.3物業(yè)業(yè)管管理理前前期期介介入入的的內內容容1.物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)是是通通過過投投標標來來接接洽洽物物業(yè)業(yè)管管理理業(yè)業(yè)務務2.建立立與與業(yè)業(yè)主主或或使使用用人人的的聯(lián)聯(lián)絡絡關關系系3.察看看工工程程建建設設現(xiàn)現(xiàn)場場4.設計計管管理理模模式式，，草草擬擬及及制制定定管管理理制制度度5.建立立服服務務系系統(tǒng)統(tǒng)和和服服務務網網絡絡6.辦理理移移交交接接管管事事宜宜7.2前期期物物業(yè)業(yè)管管理理招招標標投投標標管管理理暫暫行行辦辦法法7.2.1簡述述1.前期期物物業(yè)業(yè)管管理理的的概概念念2.適用用范范圍圍7.2.2招標標1.招標標人人2.前期期物物業(yè)業(yè)管管理理招招標標方方式式3.物業(yè)業(yè)管管理理招招標標文文件件4.備案案5.對招招標標人人的的有有關關規(guī)規(guī)定定7.2.3投標標1.投標標人人2.物業(yè)業(yè)管管理理投投標標文文件件3.對投投標標人人的的有有關關規(guī)規(guī)定定7.2.4開標標、、評評標標和和中中標標1.開標標的的有有關關規(guī)規(guī)定定2.評標標3.中標標4.中標標后后的的工工作作7.3物業(yè)業(yè)的的竣竣工工與與接接管管驗驗收收7.3.1物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的概概念念1.物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的定定義義2.物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收與與工工程程竣竣工工驗驗收收的的聯(lián)聯(lián)系系和和區(qū)區(qū)別別3.物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的類類型型7.3.2物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的條條件件和和應應提提交交的的資資料料1.接管管驗驗收收的的條條件件2.接管管驗驗收收應應提提交交的的資資料料7.3.3物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的程程序序1.新建建房房屋屋接接管管驗驗收收的的程程序序2.原有有房房屋屋接接管管驗驗收收的的程程序序7.3.4物業(yè)業(yè)接接管管驗驗收收的的標標準準1.新建建房房屋屋的的接接管管驗驗收收標標準準2.原有有房房屋屋的的接接管管驗驗收收標標準準7.4城市市住住宅宅小小區(qū)區(qū)竣竣工工綜綜合合驗驗收收管管理理辦辦法法7.4.1城市市住住宅宅小小區(qū)區(qū)竣竣工工綜綜合合驗驗收收管管理理1.住宅宅小小區(qū)區(qū)竣竣工工驗驗收收概概念念2.住宅宅小小區(qū)區(qū)竣竣工工驗驗收收應應符符合合的的條條件件3.申請請住住宅宅小小區(qū)區(qū)竣竣工工綜綜合合驗驗收收應應當當提提交交的的資資料料4.住宅宅小小區(qū)區(qū)竣竣工工驗驗收收的的程程序序5.法律律責責任任6.住宅宅區(qū)區(qū)竣竣工工綜綜合合驗驗收收的的其其他他有有關關規(guī)規(guī)定定7.5用戶戶入入住住和和物物業(yè)業(yè)檔檔案案資資料料7.5.1用戶戶入入住住1.業(yè)主主的的準準備備工工作作2.物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的準準備備工工作作7.5.2產權權備備案案7.5.3物業(yè)業(yè)檔檔案案資資料料1.物業(yè)業(yè)檔檔案案資資料料的的概概念念2.物業(yè)業(yè)檔檔案案資資料料的的性性質質3.物業(yè)業(yè)檔檔案案資資料料的的種種類類和和收收集集4.物業(yè)業(yè)檔檔案案資資料料的的作作用用7.6物業(yè)業(yè)中中介介服服務務7.6.1物業(yè)業(yè)中中介介服服務務的的概概念念和和種種類類1.房地地產產咨咨詢詢2.房地地產產價價格格評評估估3.房地地產產經經紀紀7.6.2中介服服務人人員資資格管管理7.6.3中介服服務機機構管管理7.6.4中介業(yè)業(yè)務管管理7.7裝修及及二次次裝修修的有有關法法規(guī)7.7.1物業(yè)裝裝飾裝裝修管管理法法規(guī)概概述7.7.2建筑裝裝飾裝裝修管管理規(guī)規(guī)定1.工程的的報建建與許許可2.工程的的發(fā)包包與承承包3.工程的的質量量與安安全4.法律責責任7.8物業(yè)管管理崗崗位培培訓、、持證證上崗崗制度度7.8.1物業(yè)管管理企企業(yè)經經理、、部門門經理理、管管理員員崗位位培訓訓、持持證上上崗實實施辦辦法1.培訓目目標和和內容容2.崗位合合格證證書的的辦法法與管管理7.8.2物業(yè)管管理企企業(yè)經經理崗崗位規(guī)規(guī)范1.崗位必必備知知識2.崗位必必備能能力7.8.3物業(yè)管管理企企業(yè)部部門經經理、、管理理員崗崗位規(guī)規(guī)范1.崗位必必備知知識2.崗位必必備能能力第8章章物業(yè)管管理公公司日日常管管理規(guī)規(guī)定8.1物業(yè)業(yè)管理理的日日常運運作階階段概概述8.1.1物業(yè)管管理的的日常常運作作階段段1.日常綜綜合服服務與與管理理2.系統(tǒng)的的協(xié)調調8.1.2圍繞住住宅小小區(qū)的的接管管，組組成物物業(yè)管管理公公司1.住宅小小區(qū)物物業(yè)管管理模模式2.業(yè)主管管理委委員會會與物物業(yè)管管理公公司8.2城市異異產毗毗連房房屋管管理規(guī)規(guī)定8.2.1城市異異產毗毗連房房屋管管理規(guī)規(guī)定的的適用用范圍圍8.2.2城市異異產毗毗連房房屋管管理規(guī)規(guī)定的的內容容8.3房屋維維修養(yǎng)養(yǎng)護有有關規(guī)規(guī)定8.3.1公有住住宅售售后維維修養(yǎng)養(yǎng)護管管理暫暫行辦辦法1.適用范范圍和和作用用2.主要內內容8.3.2城市公公有房房屋管管理規(guī)規(guī)定1.簡述2.所有權權登記記3.公有房房屋的的使用用4.租賃5.公有房房屋的的買賣賣6.公有房房屋的的修繕繕7.法律責責任8.4物業(yè)安安全管管理有有關規(guī)規(guī)定8.4.1適用范范圍8.4.2應遵循循下列列原則則8.4.3其他規(guī)規(guī)定8.5物業(yè)管管理修修繕規(guī)規(guī)定及及技術術標準準8.5.1城市房房屋修修繕管管理規(guī)規(guī)定1.簡述2.房屋修修繕管管理機機構的的職責責3.房屋修修繕責責任4.房屋修修繕計計劃管管理5.房屋修修繕資資金管管理6.房屋修修繕質質量管管理7.房屋修修繕定定額管管理8.房屋修修繕企企事業(yè)業(yè)單位位管理理9.法律責責任8.5.2房屋修修繕技技術管管理規(guī)規(guī)定1.簡述2.查勘鑒鑒定3.房屋維維護4.修繕設設計或或修繕繕方案案5.工程監(jiān)監(jiān)督6.工程驗驗收7.技術檔檔案8.技術責責任制制8.5.3房屋修修繕范范圍和和標準準1.簡述和和適用用范圍圍2.修繕工工程分分類3.修繕范范圍4.修繕標標準8.6城市住住宅小小區(qū)物物業(yè)管管理服服務收收費暫暫行辦辦法8.6.1城市住住宅小小區(qū)物物業(yè)管管理服服務收收費暫暫行辦辦法的的意義義8.6.2城市住住宅小小區(qū)收收費服服務范范圍和和項目目8.6.3其他內內容第9章章物業(yè)管管理糾糾紛9.1物業(yè)業(yè)管理理糾紛紛狀況況和處處理原原則9.1.1物業(yè)管理理糾紛狀狀況分析析1.中國物業(yè)業(yè)管理糾糾紛的現(xiàn)現(xiàn)狀和分分類2.物業(yè)管理理糾紛產產生的原原因3.物業(yè)管理理糾紛的的特點9.1.2物業(yè)管理理糾紛的的處理原原則1.嚴格執(zhí)行行法規(guī)和和政策的的原則2.保護合法法產權、、債權的的原則3.法律政策策與實事事求是相相結合的的原則4.及時原則則5.便民原則則6.合理原則則9.2管理糾紛紛處理的的依據、、方式和和注意事事項9.2.1糾紛處理理依據及及業(yè)主公公約9.2.2糾紛的處處理方式式1.物業(yè)管理理糾紛的的調解2.物業(yè)管理理糾紛的的仲裁3.物業(yè)管理理糾紛的的訴訟9.2.3物業(yè)管理理糾紛處處理注意意事項9.3物業(yè)管理理各階段段易發(fā)糾糾紛類型型及處理理9.3.1物業(yè)管理理前期介介入階段段9.3.2前期物業(yè)業(yè)管理階階段1.物業(yè)接管管驗收期期2.物業(yè)入