協(xié)助招標人開展銷售工作的可行性方案與實施空房管理說明一、開展銷售工作的可行性方案一、經(jīng)營定位1．優(yōu)越的地理位置××廣場××號樓項目（－－－）位于××市××區(qū)，南臨 路，北臨剛建成的濱海廣場，東臨 路，西臨 路，可以說是××市商業(yè)圈的中心位置，交通便利，周邊配套齊全，是商家選址辦公的上風上水之地。2．銷售的商業(yè)化定位針對××廣場××號樓項目（－－－）自身的物業(yè)特點，及其所在的地理位置周邊高圈的環(huán)境，應該確定其銷售方向為商業(yè)性寫字樓、大中企業(yè)辦公，及與金融密切相關的商業(yè)型辦公，如銀行、保險、證券等。3．選好進駐商家，將名物業(yè)加名店的優(yōu)勢發(fā)揮出來，以進一步做好銷售、招商為此我公司已先期在××與我公司旗下管理的××等分工司幾十個在管單位及商家做了廣泛宣傳及以優(yōu)惠措施（例如免費設計店鋪、代辦營業(yè)執(zhí)照等），吸引各商家來××××廣場××號樓項目（－－－）開辦辦事處及經(jīng)營辦公。二、銷售的整體策劃根據(jù)××市××廣場××號樓項目（－－－）大廈建設的工程進度和實際情況，年月日實行前期物業(yè)管理，我公司接到中標通知書后，按照標書上的承諾立即組建物業(yè)管理處。與此同時，配合業(yè)主或接受業(yè)主的委托，實行銷售策劃、銷售宣傳、接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察、銷售實施及完成業(yè)戶入伙等工作。1．成立銷售工作小組和專用的辦公地點物業(yè)管理處在對××市××廣場××號樓項目（－－－）大廈進行前期管理的同時，成立銷售工作小組，組長由物業(yè)管理處經(jīng)理擔任，組員由具有銷售經(jīng)驗的人員、工程技術人員和管理員組成。辦公地點應設立在大廈的醒目的地方，為獨立辦公室，做出清晰可見的標識，以方便業(yè)戶。2．銷售策劃階段銷售策劃階段主要是銷售前的準備工作，內(nèi)容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價格、制定銷售辦法并報上級主管部門審批、完成宣傳策劃（銷售公告）、完成《業(yè)戶手冊》等一系列準備工作。2.1建立租賃房屋清冊在征得業(yè)主同意后，可與業(yè)主一起或接受業(yè)主的委托，清點租賃房屋的套數(shù)，劃分等級，從租賃房屋的朝向問題和面積、結(jié)構(gòu)等方面來考慮，將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級（不同等級單位價格不同）。準確無誤地清點后，建立租賃房屋清冊，項目包括：面積、面向、室內(nèi)已安裝的裝飾、裝修家具、衛(wèi)生潔具等，作為對向出租的基本資料。2.2確定銷售房屋的等級和價格將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級，租賃價格一般采取定價的辦法。房屋單價根據(jù)物價局的規(guī)定，經(jīng)××市工商行政主管部門審批后確定價格。2.3制定銷售辦法并報上級主管部門審批本次銷售活動，本著公平、公正、公開、一次性定價的原則。凡符合條件的單位，不分單位注冊所在地、按租賃時間的長短和報名先后優(yōu)先的原則。（1）負責部門銷售工作由物業(yè)管理處負責（或由業(yè)主另定）。（2）報名及投標日期物業(yè)管理處的日常管理時間定為2005年10月1日，銷售時間提前二個月，暫定為2005年8月1日，即報名時間為2005年8月1日。報名截止日期：2005年10月底投標日期：經(jīng)過審查合格，隨時辦理投標手續(xù)，在最短的時間內(nèi)入住。報名、咨詢熱線：為銷售辦公室及銷售小組的工作人員。（3）銷售對象在中華人民共和國注冊的商業(yè)法人集體、單位或與銀行有著密切聯(lián)系切合作的信譽可靠的單位。（4）所需證件1）營業(yè)執(zhí)照；2）法人代表證明書；3）組織機構(gòu)代碼證。（5）使用范圍辦公、商業(yè)、居住。（6）投標方式可到本物業(yè)管理公司填寫《業(yè)戶登記表》并提交相應的證件，將有關資料存檔，如有房屋出租時將通知其單位負責人；或物業(yè)管理公司上門登記相結(jié)合的辦法。（7）投標報名費壹萬元/套（中標者抵頂房租費，未中標者在公布出租信息后五日內(nèi)退款）。（8）優(yōu)惠措施1）業(yè)戶可享受政府頒布的有關優(yōu)惠政策。2）代辦有關證、照。3）無償代辦信件收發(fā)、報紙的增訂及收發(fā)等。4）有償代辦大型物品的托收、托運等事宜。5）租賃期內(nèi)，允許承租方轉(zhuǎn)租，但必須與物業(yè)管理處（或甲方）辦理有關變更手續(xù)，重新簽定租賃合同。6）物業(yè)公司對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、造型比較了解，可根據(jù)物業(yè)的特點及限制性條件向經(jīng)營者提供其在進行二次裝修改造方面的專業(yè)性意見以及商品設施的陳列布局意見，使有限的經(jīng)營面積得以充分的、合理的利用從而有助于實現(xiàn)經(jīng)營者的預期經(jīng)營目標。不僅如此，物業(yè)公司還對經(jīng)營者的裝修中有消防設備安裝、消防通道設置方面進行技術把關，提高物業(yè)經(jīng)營的安全性。（9）注意事項1）承租單位必須用于辦公，不得從事其它項目經(jīng)營，不準超范圍經(jīng)營。2）承租期限以一年為最短期限。3）承租單位必須保證無任何不良記錄和債務糾紛。（10）服務承諾1）物業(yè)管理公司為業(yè)戶提供的一切資料及信息嚴格保密。2）在現(xiàn)場設管理辦公室，具體業(yè)務可撥打電話進行咨詢。對顧客和商戶的投訴我們將在三個工作日內(nèi)予以答復或處理。（11）安全保障措施物業(yè)管理公司管提供高效周全的專業(yè)性管理服務。1）設有保安24小時巡邏。2）專人負責設施保養(yǎng)，綠化維護及清潔。3）設有配套公用停車場。3．完成宣傳策劃本次借銷售廣泛地對外宣傳的機會，旨在樹立××廣場××號樓項目（－－－）的社會形象，展示××廣場××號樓項目（－－－）的實力。按區(qū)域?qū)Σ煌霓k公物業(yè)進行有針對性的組織宣傳推介，通過電視、報紙、雜志、戶外廣告及各類印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區(qū)的功能及其一流的物業(yè)管理，擴大影響，吸引業(yè)戶。3.1與電視臺聯(lián)系，制作形象宣傳片電視臺播映宣傳片的時間為每天三次，每次15秒。3.2與報紙、雜志社聯(lián)系，刊登廣告。3.3召開新聞懇談會，邀請市主要媒體及其他主流媒體，通過懇談形式介紹大廈的良好環(huán)境。3.4在市內(nèi)主要報紙上刊登銷售廣告。3.5在大廈現(xiàn)場舉辦新聞發(fā)布會，邀請主要媒體及有意向租賃單位或個人，參加開幕式活動及其他采訪活動，宣傳大廈對外租賃的優(yōu)惠政策及安全保證措施。3.6利用網(wǎng)站，發(fā)布消息及具體的銷售辦法。3.7市區(qū)主要公交車站設置燈箱廣告。3.8在相關銀行所在的營業(yè)網(wǎng)站掛上巨幅廣告。3.9在大廈現(xiàn)場掛出巨幅宣傳廣告。3.10印制宣傳廣告單。經(jīng)業(yè)主同意和有關部門批準后，派物業(yè)公司的管理員到指定的地方發(fā)放。4．完成《業(yè)戶手冊》內(nèi)容包括：4.1物業(yè)概況；4.2物業(yè)管理公司簡介；4.3物業(yè)管理公司性質(zhì)和簡介。包括：物業(yè)管理公司的主要負責人的姓名、相關事務負責人的聯(lián)系方式；4.4物業(yè)管理公司的責任。其中包括：管理服務范圍，免費服務，有償服務等；4.5業(yè)戶責任。其中包括：租賃費用的交納方式和交納時間，管理服務費交納方式和交納時間，房屋本體維修基金的交納等；4.6防火須知；4.7防風、沙塵、防震；4.8安全防范；4.9喬遷及辦公家具搬運規(guī)定；4.10停車須知；4.11大廈的出入管理規(guī)定；4.12房屋用途限制；4.13電梯使用須知；4.14噪音騷擾規(guī)定；4.15業(yè)戶的裝飾裝修規(guī)定；4.16園藝綠化介紹及管理規(guī)定；4.17環(huán)境衛(wèi)生管理辦法；4.18高空拋物的違害；4.19大廈機電設備設施簡介用及用電、用水的有關規(guī)定；4.20張貼告示海報的有關規(guī)定；4.21投拆和建議；4.22晾曬衣服等有關規(guī)定；4.23突發(fā)事件的自救辦法及聯(lián)系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施；4.24違約責任及違約解決的主要途徑。三、銷售宣傳階段根據(jù)《銷售策劃方案》的安排，實施宣傳。1．接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察和咨詢物業(yè)管理公司的工作重點之一，就是熱情接待來自四面八方前來洽談和咨詢的業(yè)戶，耐心細致地回答業(yè)戶提出的每一個問題，應用調(diào)研掌握的詳實情況，真誠為業(yè)戶出謀獻策，提供參考意見。同時也為××市××廣場××號樓項目（－－－）大廈樹立良好的公眾形象。2．接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察對于來到現(xiàn)場的有意向的業(yè)戶，物業(yè)公司有專人負責接待。（1）察看來訪人員的身份證或有效證件；（2）登記來訪人員的姓名、單位及聯(lián)系方式；（3）安排保安人員帶到現(xiàn)場勘察；（4）認真、詳細回答來訪人員所提出的問題，不清楚的地方需請示，不能做出錯誤的回答；（5）記錄來訪人員的意見，所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。3．電話咨詢安排專門接聽電話，并做好記錄。對于電話咨詢的業(yè)戶，因其沒來現(xiàn)場實地考察，或者打來電話后再來現(xiàn)場，更應耐心、細致、周到地做好咨詢服務。4．建立意向業(yè)戶登記冊由接待人員即物業(yè)公司的管理員建立意向業(yè)戶登記冊，詳細雨記錄各種信息。四、銷售實施階段確定業(yè)戶名單根據(jù)《銷售辦法》上規(guī)定的原則，確定業(yè)戶名單，并及時通知業(yè)戶。在確定業(yè)戶名單時，應由業(yè)主參加，并對外公布，以使體現(xiàn)公平、公正、公開的原則。2．簽定業(yè)戶銷售（租賃）合同根據(jù)建設部頒發(fā)的《城市商品房屋銷售管理辦法》及有關規(guī)定確立合同，雙方簽字、蓋章、備案。3．辦理相關手續(xù)在簽定合同后，積極地主動幫助業(yè)戶辦理經(jīng)營和入住的相關手續(xù)。（1）交納押金；（2）簽定《業(yè)戶公約》；（3）業(yè)戶驗收房屋；（4）交付鑰匙；（5）將《業(yè)戶手冊》交給業(yè)戶；（6）發(fā)出業(yè)戶《遷入通知單》，幫助業(yè)戶辦理入住后辦公（開業(yè)）所需的事項。五、完成業(yè)戶入伙階段1．做出入伙方案。主要包括：（1）做出明顯的指引標識；（2）入伙車輛的引導工作；（3）保安的安全保衛(wèi)工作；（4）入伙期的日常保清工作；（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作；（6）協(xié)助物品的搬運及擺放工作；（7）大廈區(qū)內(nèi)搬運小車及搬運工具的配備準備工作；（8）水電工的供水、供電的保障工作；（9）歡迎入伙的準備工作；（10）確定入伙時間。2．每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒在入伙的前一個星期，由工程部主管帶領水電維修人員，對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查，以確定入伙后水電暢通。在入伙的前一個星期，在水電維修人員檢查后的房間，進行最后