房地產(chǎn)企業(yè)決議支持分析

房地產(chǎn)是經(jīng)典資金密集型行業(yè)，含有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、項(xiàng)目地域性、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。伴隨國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和住房商品化改革。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序化、規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作方向轉(zhuǎn)型。伴隨我國(guó)WTO進(jìn)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)更多商機(jī)。與此同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸行漸深，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈。在追求效益最大化同時(shí)，處理在傳統(tǒng)管理模式下所暴露問(wèn)題就愈加迫切。建立一套房地產(chǎn)決議支持系統(tǒng)，對(duì)科學(xué)評(píng)定，高效決議，輔助決議者了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，全方面、綜合、協(xié)調(diào)處理大量復(fù)雜數(shù)據(jù)，少走彎路，及時(shí)確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)最正確方案，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)行管理和決議，提升決議效率，含有主要理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)投資決議是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一項(xiàng)重大決議行為，其正確是否對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效益影響很大，同時(shí)也直接影響著企業(yè)生存與發(fā)展，而房地產(chǎn)投資評(píng)定又是項(xiàng)目投資決議前提和基礎(chǔ)。依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資與決議主要包含以下工作內(nèi)容：

1、市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析包含市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)兩個(gè)方面，其主要目標(biāo)在于了解社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)自需求情況以及實(shí)施某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)外部制約條件。2、投資評(píng)定。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析，能夠提出實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)若干個(gè)方案，對(duì)每一個(gè)投資方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從系統(tǒng)整體觀點(diǎn)出發(fā)，列出投資方案優(yōu)先次序。3、投資決議。依據(jù)投資項(xiàng)目標(biāo)詳細(xì)情況，能夠采取確定型決議、風(fēng)險(xiǎn)型決議和不確定型決議方法等選擇投資方案。

依據(jù)房地產(chǎn)投資評(píng)定與決議基本過(guò)程，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)詳細(xì)組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決議可分為四個(gè)部分。1、房地產(chǎn)投資信息市場(chǎng)信息包含土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等。能夠依據(jù)需求，檢索出特定市場(chǎng)信息供參考。2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)分析。包含相關(guān)原因分析、預(yù)測(cè)建模、外部變量預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)計(jì)算、預(yù)測(cè)結(jié)果調(diào)整等。3、房地產(chǎn)投資估算與評(píng)定3.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。主要用來(lái)設(shè)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)工作。3.2項(xiàng)目投資估算。主要完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)建安工程費(fèi)用測(cè)算和土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公建配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、代收代支費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)估算。3.3項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃。用來(lái)依據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和資金籌措方案，安排年度投資計(jì)劃，依據(jù)市場(chǎng)行情，估算年度銷(xiāo)售計(jì)劃。3.4財(cái)務(wù)收支分析。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基本確定前提下，分別計(jì)算各年度投資額和銷(xiāo)售收入，并據(jù)此編制現(xiàn)金流量。3.5財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算。主要選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中較為常見(jiàn)凈現(xiàn)值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等分別進(jìn)行計(jì)算。4、房地產(chǎn)投資決議4.1方案比較。采取適當(dāng)分析方法對(duì)不一樣方案進(jìn)行比較。4.2敏感性分析。分析各種不確定原因改變對(duì)同一指標(biāo)值影響幅度，依此識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)原因中關(guān)鍵原因，為投資者提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息。4.3決議樹(shù)分析。采取期望值法來(lái)選擇含有投資風(fēng)險(xiǎn)投資方案。4.4盈虧分析。經(jīng)過(guò)盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算來(lái)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求改變適應(yīng)能力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程決議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中決議主要包含以下四個(gè)方面：1、銷(xiāo)售管理1.1企業(yè)總部和售樓部往往不在同一地點(diǎn)，企業(yè)總部怎樣實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，當(dāng)前和客戶協(xié)議簽署情況、付款情況等信息？這些信息反饋是否及時(shí)準(zhǔn)確，將極大地影響企業(yè)在銷(xiāo)售定價(jià)、銷(xiāo)售策略上決議。2、客戶關(guān)系管理2.1如何積累客戶資源，培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度，最大致現(xiàn)客戶價(jià)值？2.2作為業(yè)務(wù)部門(mén)如何提高工作效率，把抽象管理變?yōu)榧夹g(shù)規(guī)范化管理？2.3如何緊密聯(lián)系客戶，讓客戶產(chǎn)生受重視、受關(guān)懷親切感？2.4客戶信息采集與統(tǒng)一管理，對(duì)客戶有關(guān)信息進(jìn)行及時(shí)記錄與跟蹤，分析客戶買(mǎi)賣(mài)、租賃交易狀況與動(dòng)態(tài)。2.5客戶群體分類(lèi)、潛在客戶發(fā)現(xiàn)、客戶跟蹤與分析預(yù)測(cè)、客戶價(jià)值分析、客戶流失分析、客戶信用度分析、租賃買(mǎi)賣(mài)行為分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)劃等。2.6服務(wù)管理與跟蹤，對(duì)服務(wù)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間管理、跟蹤、維護(hù)。2.7市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)規(guī)劃和評(píng)估，經(jīng)過(guò)對(duì)各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)預(yù)測(cè)、安排與跟蹤，并結(jié)合分析與評(píng)估伎倆，合理配置資源，達(dá)到最佳效果。3、建設(shè)期成本控制3.1怎樣對(duì)建設(shè)期成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和控制？3.2怎樣結(jié)合工程進(jìn)度進(jìn)行情況進(jìn)行資金計(jì)劃和支付？3.3怎樣降低在建設(shè)過(guò)程中采購(gòu)成本？3.4怎樣降低和控制協(xié)議變更？3.5在成本超出一定警戒線后怎樣進(jìn)行不一樣級(jí)別預(yù)警？3.6當(dāng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，怎樣控制多項(xiàng)目成本？4、項(xiàng)目進(jìn)度控制和承包商協(xié)同4.1怎樣保障房地產(chǎn)項(xiàng)目按照原定計(jì)劃完成？4.2怎樣在工期延誤前期就發(fā)覺(jué)進(jìn)度延遲情況，盡早采取處理辦法？4.3怎樣對(duì)多個(gè)承包商進(jìn)行進(jìn)度協(xié)同控制，在一個(gè)承包商發(fā)生進(jìn)度問(wèn)題后及時(shí)評(píng)定對(duì)其它承包商影響，降低索賠事件發(fā)生？4.4怎樣進(jìn)行甲供材料采購(gòu)即確保物資和資金盡可能