旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)定位分析旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)定位分析旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)定位分析xxx公司旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)定位分析文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度項(xiàng)目開發(fā)定位分析一、項(xiàng)目資源分析：1、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位置特點(diǎn)，距市區(qū)與相鄰省市距離。2、氣候條件項(xiàng)目所在地的，雨量、氣候、溫濕度，空氣負(fù)氧離子含量行政區(qū)劃及人口項(xiàng)目所在地的總面積、市區(qū)面積、現(xiàn)轄區(qū)縣。省市總?cè)丝?，其中農(nóng)業(yè)人口居住人口流動(dòng)人口。百公里范圍（一小時(shí)車程）人口數(shù)量及游客轉(zhuǎn)化率，200公里范圍（二小時(shí)內(nèi)）輻射人口及游客轉(zhuǎn)化率。4、交通狀況項(xiàng)目所在地的距機(jī)場、高速口、市中心車程，鐵路運(yùn)輸情況、省市年接待客流量、周圍高速、省國道交通情況5、經(jīng)濟(jì)狀況居民消費(fèi)價(jià)格；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入xxx元，農(nóng)民人均純收入xxx元。項(xiàng)目所在地域的文明史。6、周邊競爭對手周邊百公里范圍內(nèi)的旅游景點(diǎn)xxx有無5A級景區(qū)4A級景區(qū)同類景區(qū)周圍景點(diǎn)的性質(zhì)與年客流量情況。7、政府扶持政策當(dāng)?shù)卣畬β糜萎a(chǎn)業(yè)的扶持政策，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要途徑。開發(fā)商的整體思維定位，對開發(fā)的整體思路，二、從開發(fā)公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力和以經(jīng)營實(shí)力評估分析上，確定項(xiàng)目的規(guī)模定位：1、開發(fā)投資公司的公司性質(zhì)（國企、私企、投資商股份）2、對于項(xiàng)目的整體體量，項(xiàng)目占地前期預(yù)計(jì)投入資金、開發(fā)階段、開發(fā)思路、項(xiàng)目的定位人群，設(shè)備選型組合。3、開發(fā)公司的經(jīng)營能力二、從市場分析上確定項(xiàng)目品質(zhì)維度的定位高端：高端定制旅游的產(chǎn)品1.產(chǎn)品特點(diǎn)高端、理性、專業(yè)、品牌所謂“高端旅游”，往往是相對于傳統(tǒng)的“大眾旅游”而言的，是指隨著旅游市場不斷走向成熟、游客消費(fèi)不斷走向理性，由旅游產(chǎn)品生產(chǎn)者——旅行社、景區(qū)、旅游目的地等推出的“高精尖”旅游產(chǎn)品。因此業(yè)內(nèi)人士給高端旅游賦予了四層含義：一是產(chǎn)品的高端化，二是消費(fèi)的理性化，三是生產(chǎn)的專業(yè)化，四是旅游產(chǎn)品的品牌化。高收入、高消費(fèi)作為我國旅游行業(yè)一個(gè)較新的細(xì)分市場，高端旅游的興起和發(fā)展與消費(fèi)者群體的經(jīng)濟(jì)能力和旅游需求緊密相關(guān)。按照英國旅游管理學(xué)家克里斯·庫珀的理論，旅游市場的構(gòu)成要素分為四部分：一是旅游者，二是購買意愿，三是購買能力，四是購買權(quán)利。在高端旅游市場中，消費(fèi)者通常具有較高的收入，顯示出較高的旅游消費(fèi)水平。從現(xiàn)實(shí)情況來看，高收入、高消費(fèi)已經(jīng)成為高端旅游的必要條件。越來越多的消費(fèi)者，開始更加注重旅游產(chǎn)品的專業(yè)性和服務(wù)優(yōu)勢，以價(jià)值而非價(jià)格取向選擇產(chǎn)品。因此市場定位開始向中高端傾斜，高端定制和主題旅游產(chǎn)品由于包含了個(gè)人游所無法實(shí)現(xiàn)的高附加值體驗(yàn)，滿足了日益成熟且多元化的消費(fèi)需求，勢必成為傳統(tǒng)旅行社業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)方向。私人性大眾旅游的快速發(fā)展，給高端旅游的出現(xiàn)提供了基礎(chǔ)。高端旅游和大眾旅游之間的區(qū)別主要在客戶需求上。受客戶群特征所限，大眾旅游的旅行費(fèi)用預(yù)算不是很高，因此產(chǎn)品形式上大眾化一些，更偏重團(tuán)隊(duì)出行。而高端旅游則由于客戶對服務(wù)的要求比較高，注重服務(wù)的價(jià)值，因此在產(chǎn)品形式上更關(guān)注私人形式，比如小團(tuán)體，要求旅游有主題、有深度。據(jù)了解，高端旅游主要有以下多種形式：地球標(biāo)記、世界遺產(chǎn)、節(jié)日慶典、親子同樂、島嶼度假、輕度探險(xiǎn)、頂級火車、頂級郵輪、頂級自由行等。高利潤高端旅游市場雖然用戶人數(shù)不多，但有極高利潤。目前高端定制旅游市場的利潤率約為25%，相較傳統(tǒng)休閑旅游市場高。高附加值越來越多的消費(fèi)者，會(huì)更加注重旅游產(chǎn)品的專業(yè)性和服務(wù)優(yōu)勢，以價(jià)值而非價(jià)格取向選擇產(chǎn)品。在此前提下，市場定位將向中高端傾斜，高端定制和主題旅游產(chǎn)品由于包含了個(gè)人游所無法實(shí)現(xiàn)的高附加值體驗(yàn)，滿足了日益成熟且多元化的消費(fèi)需求，必將成為傳統(tǒng)旅行社業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)方向。中端：低端：三、項(xiàng)目性質(zhì)及業(yè)態(tài)定位水公園陸公園自然景區(qū)旅游綜合體旅游古鎮(zhèn)室內(nèi)場館四、項(xiàng)目運(yùn)營模式定位1、開放式模式2、封閉式模式3、封閉+開放相結(jié)合的運(yùn)營模式：為發(fā)揮以上兩種管理模式的優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，我們提出第三種管理模式——“總體開放+點(diǎn)狀封閉”。該模式適合于一些大型綜合型景區(qū)，這種景區(qū)除了包括核心景觀資源，還包括廣大的城鎮(zhèn)、村落和山鄉(xiāng)環(huán)境。也適合古城古鎮(zhèn)古村類景區(qū)管理，即古城整體上以豐富的文化和業(yè)態(tài)吸引人，重點(diǎn)文物保護(hù)實(shí)行封閉式管理?！翱傮w開放”+“點(diǎn)狀封閉”管理模式的優(yōu)勢主要表現(xiàn)為：在環(huán)境容量方面，既給予游客最大活動(dòng)空間，又便于控制核心資源所能承載的游客容量;在旅游接待方面，既保障接待場所的多樣性發(fā)展，又保障接待場所的設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量。在旅游監(jiān)管方面，既可監(jiān)管經(jīng)營場所的質(zhì)量，又可通過封閉景點(diǎn)的門票來進(jìn)行旅游統(tǒng)計(jì)與分析?！翱傮w開放”+“點(diǎn)狀封閉”景區(qū)管理模式在運(yùn)用過程中也必須規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，比如封閉性模式下，若旅游產(chǎn)品的吸引力不足，門票機(jī)制便會(huì)成為一道限制門檻;比如開放模式下的旅游接待場所以免門票、低價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品與封閉模式下的旅游接待場所進(jìn)行惡性競爭，這些風(fēng)險(xiǎn)都需要在產(chǎn)品策劃、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定價(jià)等方面通過多途徑、多渠道予以規(guī)避?？傮w上來講，一方面需要限制旅游對核心資源的影響，另一方面又要提升城鎮(zhèn)、村落的人氣，因此在景區(qū)管理上應(yīng)采用更為靈活高效的的綜合管理模式，在景區(qū)開發(fā)運(yùn)營方面，既可吸納多方