精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)物業(yè)公司前期介入工作指引1總則本文件規(guī)定了公司對新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段的全面介入。本文件適用于集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的前期服務(wù)工作。2定義 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)單位委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用前，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向開發(fā)單位提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。項(xiàng)目開辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入住前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期介入及新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等費(fèi)用。物業(yè)移交是指在竣工驗(yàn)收后開發(fā)單位將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收的過程。保潔開荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司受開發(fā)單位委托對項(xiàng)目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。3職責(zé)物業(yè)公司成立前期工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，綜合管理部作為協(xié)調(diào)部門，組織公司內(nèi)部技術(shù)力量，對各項(xiàng)目進(jìn)行前期的介入工作，各專業(yè)技術(shù)委員會作為技術(shù)支持部門，財(cái)務(wù)部作為資源支持部門。4工作要求房地產(chǎn)工作流程與物業(yè)管理前期介入對照表土地招標(biāo)/拍賣信息投資機(jī)會分析土地招標(biāo)/拍賣信息投資機(jī)會分析招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)簽訂出讓合同，辦理土地權(quán)證招標(biāo)/拍賣取得土地使用權(quán)簽訂出讓合同，辦理土地權(quán)證填報(bào)住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請表填報(bào)住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請表申領(lǐng)項(xiàng)目建議書辦理項(xiàng)目報(bào)建申領(lǐng)項(xiàng)目建議書辦理項(xiàng)目報(bào)建征詢上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書征詢上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書編制詳規(guī)編制詳規(guī)書面征詢上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件書面征詢上水、下水、供電、煤氣、電話等配套條件設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)計(jì)招標(biāo)對建筑方案作內(nèi)部評審（物業(yè)公司規(guī)劃階段介入）對建筑方案作內(nèi)部評審（物業(yè)公司規(guī)劃階段介入）編報(bào)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編報(bào)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門意見環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門意見送審建筑方案，向規(guī)劃局報(bào)批建設(shè)用地規(guī)劃許可證送審建筑方案，向規(guī)劃局報(bào)批建設(shè)用地規(guī)劃許可證組織動拆遷：1、凍結(jié)戶口、停發(fā)營業(yè)執(zhí)照、停辦房屋交易2、制定拆遷計(jì)劃和方案3、簽定委托動遷協(xié)議4、申領(lǐng)拆遷許可證5、發(fā)布拆遷公告6、實(shí)施組織動拆遷：1、凍結(jié)戶口、停發(fā)營業(yè)執(zhí)照、停辦房屋交易2、制定拆遷計(jì)劃和方案3、簽定委托動遷協(xié)議4、申領(lǐng)拆遷許可證5、發(fā)布拆遷公告6、實(shí)施勘察招標(biāo)與施工勘察招標(biāo)與施工初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、人防、抗震、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門意見征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、人防、抗震、上水、下水、供電、煤氣、電話、環(huán)衛(wèi)等部門意見初步設(shè)計(jì)評審會初步設(shè)計(jì)評審會物業(yè)公司設(shè)計(jì)階段提出前期介入方案物業(yè)公司設(shè)計(jì)階段提出前期介入方案向計(jì)劃部門申請投資計(jì)劃立項(xiàng)向住宅局申請開工指標(biāo)（繳配套費(fèi)）施工/監(jiān)理招標(biāo)向計(jì)劃部門申請投資計(jì)劃立項(xiàng)向住宅局申請開工指標(biāo)（繳配套費(fèi)）施工/監(jiān)理招標(biāo)施工圖設(shè)計(jì)消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、民防審核施工圖設(shè)計(jì)消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、民防審核民防項(xiàng)目由民防部門審核審圖公司審核民防項(xiàng)目由民防部門審核審圖公司審核智能化安保系統(tǒng)設(shè)計(jì)簽訂公建配套協(xié)議、填報(bào)工程竣工檔案驗(yàn)收報(bào)送申請表、辦理人防費(fèi)核定單報(bào)批建設(shè)工程規(guī)劃許可證智能化安保系統(tǒng)設(shè)計(jì)簽訂公建配套協(xié)議、填報(bào)工程竣工檔案驗(yàn)收報(bào)送申請表、辦理人防費(fèi)核定單報(bào)批建設(shè)工程規(guī)劃許可證公安局技防辦審核公安局技防辦審核辦理使用粘土磚核定手續(xù)質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)施工許可申辦辦理使用粘土磚核定手續(xù)質(zhì)量安全報(bào)監(jiān)施工許可申辦規(guī)劃部門復(fù)驗(yàn)灰線測繪部門道路紅線定界施工單位放灰線規(guī)劃部門復(fù)驗(yàn)灰線測繪部門道路紅線定界施工單位放灰線物業(yè)公司銷售階段介入物業(yè)公司銷售階段介入物業(yè)公司施工階段介入門牌編號面積物業(yè)公司施工階段介入門牌編號面積預(yù)測結(jié)構(gòu)施工結(jié)構(gòu)施工結(jié)構(gòu)驗(yàn)收安裝、裝飾施工結(jié)構(gòu)驗(yàn)收安裝、裝飾施工申請預(yù)售許可證申請預(yù)售許可證供電、上水、煤氣等配套專業(yè)設(shè)計(jì)供電、上水、煤氣等配套專業(yè)設(shè)計(jì)總體綠化施工市政配套施工總體綠化施工市政配套施工綠化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收綠化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收消防驗(yàn)收消防驗(yàn)收物業(yè)公司參與部分驗(yàn)收物業(yè)公司參與部分驗(yàn)收竣工檔案驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收竣工檔案驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積測繪辦理竣工驗(yàn)收備案建筑面積測繪辦理竣工驗(yàn)收備案物業(yè)公司接管公共區(qū)域物業(yè)公司接管公共區(qū)域申領(lǐng)入戶許可證申領(lǐng)入戶許可證物業(yè)公司建立全面檔案物業(yè)公司建立全面檔案辦理初始登記辦理初始登記交房入戶交房入戶前期介入的一般程序雙方確定工作內(nèi)容要求；物業(yè)公司組成工作領(lǐng)導(dǎo)小組；前期介入領(lǐng)導(dǎo)小組前期介入領(lǐng)導(dǎo)小組評估小組介入小組驗(yàn)收小組介入小組由介入項(xiàng)目未來儲備管理人員組成，以上所有相關(guān)費(fèi)用由前期介入費(fèi)項(xiàng)目開辦費(fèi)中開支。制定工作計(jì)劃；計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。物業(yè)公司與地產(chǎn)公司雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。對涉及物業(yè)公司利益的文件應(yīng)由物業(yè)公司確認(rèn)，如：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)公司的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合房地產(chǎn)公司進(jìn)行竣工驗(yàn)收。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括：對總體設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置各種管路鋪設(shè)合理性、消防系統(tǒng)、垃圾儲存點(diǎn)等生活配套設(shè)施的分布、道路規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)房的分布等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入規(guī)劃設(shè)計(jì)評估準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計(jì)評估需要獲得的資料。報(bào)批報(bào)建文件《可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、《勘測定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料等。企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。設(shè)計(jì)文件總說明、規(guī)劃圖、建筑(設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙(平面圖、立面圖、透視圖)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。房地產(chǎn)公司所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程以及營銷、物業(yè)等相關(guān)部門共同召開項(xiàng)目說明會，專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。物業(yè)公司組織對項(xiàng)目用地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。項(xiàng)目評估細(xì)則。總體評估。住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序房地產(chǎn)公司提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面通知，物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評估，并提供評估報(bào)告。物業(yè)公司接到書面通知后，于3日內(nèi)回復(fù)，由綜合管理部牽頭組成評估小組，并向房地產(chǎn)公司提交評估所需的開發(fā)資料目錄。房地產(chǎn)公司接到資料后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面通知物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說明會，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。物業(yè)公司接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項(xiàng)目及類似典型項(xiàng)目的實(shí)地考察。評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項(xiàng)目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說明會、實(shí)地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前期介入評估報(bào)告》，并提交物業(yè)公司綜合管理部。物業(yè)公司綜合管理部在評估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司內(nèi)部人員對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前期介入評估報(bào)告》進(jìn)行內(nèi)部評審。評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前期介入評估報(bào)告》的修改。經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前期介入評估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核簽發(fā)。物業(yè)公司分管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后，評估報(bào)告提交房地產(chǎn)公司，評估小組此后將隨時(shí)參加房地產(chǎn)公司的圖紙變更會議，并隨時(shí)調(diào)整報(bào)告。此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足房地產(chǎn)公司要求為目的。營銷策劃階段介入營銷策劃介入程序與內(nèi)容物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)和營銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)營銷中心確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前與房地產(chǎn)公司制訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《住戶手冊》。物業(yè)公司應(yīng)主動了解房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)房地產(chǎn)公司需要提供物業(yè)推介資料以及對外統(tǒng)一說辭，房地產(chǎn)公司對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。房地產(chǎn)公司應(yīng)適時(shí)安排物業(yè)公司相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)房地產(chǎn)公司委托要求，物業(yè)公司可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)公司進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。物業(yè)公司在與房地產(chǎn)公司簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié)議的基礎(chǔ)上，根據(jù)《新項(xiàng)目銷售賣場物業(yè)宣傳工作指引》的要求，對銷售現(xiàn)場進(jìn)行全面的服務(wù)，加裝相關(guān)物業(yè)公司宣傳標(biāo)識，以向未來潛在業(yè)主展示物業(yè)公司的風(fēng)采。施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容成立介入小組，一般1-3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)，作為未來項(xiàng)目管理儲備人員。物業(yè)公司介入小組應(yīng)主動與房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、監(jiān)理方指定的專人進(jìn)行溝通。介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與房地產(chǎn)公司、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套《內(nèi)部工作聯(lián)絡(luò)單》報(bào)項(xiàng)目部、監(jiān)理方，追蹤其及時(shí)回復(fù)意見。在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要以書面形式呈報(bào)給房地產(chǎn)公司相關(guān)部門，介入小組應(yīng)做好發(fā)文登記，留好文件回執(zhí)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。物業(yè)公司按時(shí)參加房地產(chǎn)公司組織的歷次項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。物業(yè)公司對竣工驗(yàn)收最終階段介入正式交付前，物業(yè)公司提前一個(gè)半月開始招聘人員，項(xiàng)目滿員提前一個(gè)月介入，特殊情況以與地產(chǎn)公司確定的時(shí)間為準(zhǔn)，費(fèi)用列入房地產(chǎn)公司前期介入費(fèi)用。集團(tuán)項(xiàng)目物業(yè)公司對竣工驗(yàn)收最終階段介入的工作程序執(zhí)行集團(tuán)《交付管理規(guī)定》。9營銷介入階段的物業(yè)包裝費(fèi)用由營銷中心列支；項(xiàng)目開辦費(fèi)、介入小組、正式交付前滿員介入的所有費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)。10相關(guān)文件《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》11相關(guān)記錄無附加說明：本文件主要起草人：蔣波濤。本文件于2007年10月首次發(fā)布。本文件由品質(zhì)部負(fù)責(zé)解釋。附：物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程一、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

a)新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

b)成立物業(yè)接管小組：

★在接到總經(jīng)理（前期介入小組）的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)驗(yàn)收小組；

★接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：

——管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、業(yè)主資料的驗(yàn)收移交工作；——工程技術(shù)委員會抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

c)接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

★與房地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，結(jié)合介入小組的工作部署，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★介入小組提前參與機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

——《接管驗(yàn)收問題整改表》。

二、接管驗(yàn)收的工作程序:

a）總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令

b）公司組建接管驗(yàn)收小組

c）作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

d）進(jìn)行資料驗(yàn)收移交e）驗(yàn)收是否合格

e1.否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料

e2.是進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收

f)是否合格

f1.否要求房地產(chǎn)公司限時(shí)整改

f2.是記錄歸檔

三、資料的接管驗(yàn)收。房地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

a)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

★項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

★規(guī)劃許可證

★投資許可證

★土地使用合同；

★建筑開工許可證

★用地紅線圖

b)綜合竣工驗(yàn)收資料：

★竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

★建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

★公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；

★供水合同；

★供電協(xié)議書、許可證；

★供氣協(xié)議書、許可證；★有線電視合格證；

★通信設(shè)施合格證；

★電梯準(zhǔn)用證。

c)施工設(shè)計(jì)資料：

★地質(zhì)報(bào)告書；

★全套設(shè)計(jì)圖紙；

★圖紙會審?fù)ㄖ獑危?/p>

★設(shè)計(jì)變更通知單；

★工程預(yù)決算報(bào)告書；

★重要的施工會議紀(jì)要；

★隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

★沉降觀測記錄；

★其他可能會影響將來管理的原始記錄。

d)機(jī)電設(shè)備資料：

★機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

★供電設(shè)備使用說明書；（要求中文）

★機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

★設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)業(yè)主資料：

★已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；

★已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

四、物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。

五、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

六、樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a)主體結(jié)構(gòu)：

★外墻不得滲水；

★屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

b)樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

c)內(nèi)墻面：★抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

★塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

d)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點(diǎn)，無水漬痕跡，無污漬。

e)衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

f)木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。

g)門、窗：

★門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。

★門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

★玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；

★油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

★電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。

★不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

★高檔裝飾閡裝飾完整。

h)樓梯、扶手：

★鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；

★砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

i)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

j)裝飾面磚、地磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

k)油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

l)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。七、室內(nèi)設(shè)施a)有線電視已開通，收視良好。

b)開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

c)燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

d)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

e)衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。

f)給水設(shè)施、地暖設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。

g)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無都塞，排水通暢，完好無損。

h)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

i)其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計(jì)相符，工作正常。

八、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

a）天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

b)散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

c)屋面避雷設(shè)施連接牢固。

d)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

e)綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

f)道路：

★路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

★路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

★塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

★交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

g)室外消防栓：

★消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好；

★消防設(shè)施配件齊全

★消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。

h)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

i)垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。

j)保安崗?fù)ぐ惭b配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

k)保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

l)停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

m)單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

n)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

o)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

p)護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

q)臺階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。

r)水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

s)信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識楚，表面平整光潔。

九、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

a)電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面