別墅市場的升溫及青城山休閑產(chǎn)業(yè)的興起為樓市注入了一股本案800畝至千余畝廣闊天地。以此為基礎(chǔ)，本案必將成為最受關(guān)注的樓盤之一。，作為專業(yè)的公司，能有幸參與這一史上的重大個案銷售方面提出的觀點(diǎn)，供貴公司參考。，A策劃銷別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅——引自（現(xiàn)代漢語詞典前市場分一 大市場環(huán) 別墅及小型住宅市場特性 產(chǎn)品分一 本項(xiàng)目概二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一 建筑成二 銷售成三、市場價(jià)格四、投資回報(bào)計(jì)算 四 造勢運(yùn)市場分一 大市場環(huán)1、利多因a、堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動經(jīng)濟(jì)采取各種措施鼓勵消費(fèi)者購房購車，b、自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全2因a、WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。二 別墅及小型住宅市場特1、二環(huán)路以內(nèi)小型以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢“稀有”往往是這些樓盤宣傳語中常見的一個詞，它正確反映了這批樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。2、二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型3、近郊的小型住從青城山、龍泉、文家場到華陽，小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城山莊的人造球場其中較成功“芙蓉古城以即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。三 青城山區(qū)域市場特1群a、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群b、中產(chǎn)c、企業(yè)、公司等單位自用d、文化、藝術(shù)、體育圈2特a、別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多bcde3、青城白鷺洲，中國青城，山莊比 430（元/（元/ 1600—1202700— 800單價(jià)（元/物管（元/ 30—701960元/1.5元/20180—200 200—380 400單價(jià)（元/物管（元/ 2—3元/830207—39870—200萬/項(xiàng)目分一 本項(xiàng)目概2-30.280-萬每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90-170m20.2515萬—35二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝1、真正意義上的別墅生住戶過一種折中式的別墅生活。因?yàn)樽匀画h(huán)境的不足是它們的最大弱而本項(xiàng)目大膽選址青城山后山——距市區(qū)最近的世界級名勝風(fēng)景2—3區(qū)6—8點(diǎn)和適合別墅的地域特點(diǎn)絕對是獨(dú)一無二的。2、獨(dú)特的環(huán)境結(jié)合大師級的建筑設(shè)生命、建筑融為一體。這一份天賜與智慧結(jié)合的精美是現(xiàn)有其它別墅所3、聆賞綠蔭，不離紅塵的60分鐘車程。這樣的距離恰恰是豪華住宅所適合的距離。它既有效購物、、餐飲、康樂等服務(wù)體系都能持續(xù)完善的發(fā)展。4、普通別墅極易過時，而本項(xiàng)目能世襲相于受嚴(yán)格控制，山上的規(guī)模在社區(qū)絕無僅有，以后也難以再版，在這樣的將之永世相傳，引以為榮。而本項(xiàng)目雖然是第一次推出這樣的理念，5、高價(jià)值的生現(xiàn)，低價(jià)值的付2500元/m2高超的成本控制將實(shí)現(xiàn)地區(qū)別墅類罕見的性價(jià)比。而且，項(xiàng)目中1800元/m2的聯(lián)排別墅也是無懈可擊，這樣的價(jià)位無論是青城山下的別墅，還是三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分優(yōu)12800畝住宅之外，還有數(shù)百畝公園，自成一體，氣勢不凡，相對配套更34560.278劣1234投資回報(bào)分一 建筑成1占地（畝2費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)土地費(fèi)：4.5萬/畝建安費(fèi)：1100元/m2配套費(fèi)：200元/23、項(xiàng)目總費(fèi)土地費(fèi)：4.5×800=3600配套費(fèi)：200×116000=2320共計(jì) 18680二 銷售成1、報(bào)紙：400電視：100萬印刷品：20萬戶外看板：40萬3D動畫：10萬樣板間：100萬2包裝售樓處：60萬如模型等：203活動會展類：30贈品促銷：100萬造勢活動；20萬4、銷售管理：3005、管理：100萬共計(jì)：1300萬三 市場價(jià)格（保守評估豪華別墅：2500元/m2獨(dú)立別墅：2000元/聯(lián)排別墅：1800元/2、總價(jià)價(jià)值計(jì)豪華別墅：2500×72000=18000萬獨(dú)立別墅：2000×15000=3000聯(lián)排別墅：1800×29000=5220共計(jì):26220四 投資回報(bào)計(jì)=26220-18680-=6240策劃銷一 本項(xiàng)目策劃重1、獨(dú)一無二的山間采用大量人工來彌補(bǔ)自然環(huán)境的不足，而山上的別墅則大不相2、可世代相傳的經(jīng)典物物業(yè)具備與青城山同等特有的價(jià)值潛力，好比世界名勝奧地利的山間別墅，是上流社會苦苦追尋的典藏尤物，誰能世代擁有，誰的便擁有世代顯赫的榮耀。3、彰顯價(jià)值的高級居住形2-3畝才建造一幢別墅，上千畝的范圍內(nèi)容積率低至0.2以下，有清4、意想不到的超級性價(jià)別墅還要便宜，千萬不用懷疑，因?yàn)檫@是一個創(chuàng)舉，無論過去還是將來，這樣的創(chuàng)舉都將難以模仿。5、超級規(guī)模帶來百分百的保800大型的，完善的醫(yī)療體系，購物中心，并得到良性循環(huán)地持續(xù)6、美景天成工能7、同青城山一樣不可再8、讓平地上住久了的人們走進(jìn)山間豪宅生9、不同的溫度說明不同的價(jià)夏天把市，都江堰市區(qū)，青城山腳下和這里——青城山上的溫才顯本案。11、現(xiàn)在不貴的典藏它是可能有時不住，但都必須時刻占有的典藏品。有價(jià)值的珍12、零公攤一定能實(shí)13、距離的解決之道——從到青城山，60公里的距離和一個小時的車程本身并不算什么。里，社區(qū)shuttlebus（穿梭巴士）為你解決一切問題。14、讓孩子的假期比別人更特別一15、孝敬父母的最佳方式——常回家看如果你的父母就住在你要去度地方你是不是有的機(jī)會和年16、為了健康，做一個森林守望者二、銷售準(zhǔn)備工作重1、現(xiàn)場道路狀②增添彩旗與2、市內(nèi)售樓接待處應(yīng)具備模型等完整的促銷其它以形象提升和導(dǎo)購為目3、交通工具安4，所有的開盤3個月內(nèi)須在正式開盤前完成設(shè)計(jì)制作，保證開盤后的連續(xù)性，系統(tǒng)性。，5、培6、價(jià)格、付款及促銷方7、在羊西線尋找宣傳口在羊西線和成灌高速口設(shè)立路牌，是本案推廣中重要的方面，8、簡盡快準(zhǔn)備 可 的文字性材料，以便造勢時采用三、推盤時建議3月份在各大中以方式淡入，社會的議論。4月告，為正式開盤累積人氣。正式開盤可定于4月底或51日，利四、造勢運(yùn)1、半遮，蓄勢待2、溝通，借讓在青城山項(xiàng)目上傾斜，甚至故意項(xiàng)目之間的爭論、舌戰(zhàn)。把市民的注意力在一定時期內(nèi)地集中在青城山。而本案的懸念則可由去幫助營造。3、集中，強(qiáng)勢推4月中旬開始形象，4月底至5月底強(qiáng)勢宣傳，約100萬左