商業(yè)開發(fā)新模式一豪布斯卡豪布斯卡”(HOPSCA)為歐美國家最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL+寫字樓OFFICE+停車場PARKING+大型綜合購物中心SHOPPINGMALL+商貿(mào)博覽CONVENTION+國際公寓APARTMENT的復(fù)合體。在國外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國仍處于開拓發(fā)展期。目前全國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)稍然興起豪布斯卡-(HOPSCA)這一新型的開發(fā)模式。下面以北京A-ZTOWN項(xiàng)目為例為你講解；2005年10月，東長安街沿線位于東四環(huán)朝陽路南側(cè)的A-ZTOWN打著“HOPSCA豪布斯卡綜合復(fù)合型高端物業(yè)''的旗號(hào)橫空出世。什么是HOPSCA豪布斯卡？A-ZTOWN為什么選擇以HOPSCA豪布斯卡綜合型的物業(yè)亮相？A-ZTOWN所處的區(qū)域是否適合開發(fā)“HOPSCA豪布斯卡綜合型項(xiàng)目？A-ZTOWN的未來走勢又將怎樣？這一系列的置疑無不掀起"銀十''樓市道道波瀾。據(jù)了解，A-ZTOWN定位于HOPSCA豪布斯卡有其淵源。A-ZTOWN由首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司開發(fā)，而首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司隸屬于北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司，屬綜合性房地產(chǎn)營運(yùn)商。據(jù)介紹，近幾年來，首創(chuàng)置業(yè)一直朝著國際級(jí)的地產(chǎn)營運(yùn)商而發(fā)力。在產(chǎn)品類型開發(fā)策略方面,首創(chuàng)置業(yè)是以四種物業(yè)不同組合共同謀求發(fā)展：持有型物業(yè)和出售型物業(yè)的組合；住宅、商業(yè)、寫字樓和酒店不同種類物業(yè)的組合；不同地段之間的組合；不同進(jìn)度梯次之間的物業(yè)組合等等。為了進(jìn)一步加強(qiáng)國際競爭力，首創(chuàng)置業(yè)率先引入在國外實(shí)踐成熟的HOPSCA豪布斯卡綜合物業(yè)復(fù)合模式。據(jù)介紹，2003年6月19日在香港聯(lián)交所成功上市后，面對宏觀調(diào)控，堅(jiān)持股權(quán)國際化戰(zhàn)略，首創(chuàng)置業(yè)引入GIC為合作伙伴，意欲更大的拓展。GIC是新加坡專事管理政府外匯儲(chǔ)備的投資公司，成立于1981年。目前GIC所管理的資金規(guī)模已超過1000億美元。因其雄厚的資金、龐大的投資規(guī)模以及不事聲張的作風(fēng)，被稱為"亞洲最大也是最神秘的買家"。和其他私人股權(quán)投資基金相比，GIC的優(yōu)勢在于有更長遠(yuǎn)的投資年限°GIC"常青基金''的介入為有深厚房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金實(shí)力的首創(chuàng)集團(tuán)更添''虎翼"。國際化的法律監(jiān)督環(huán)境，國際化的品牌和國際投資渠道，為首創(chuàng)置業(yè)從'地域型"成長為"中國型",并創(chuàng)建"亞洲型"的宏圖目標(biāo)做好了準(zhǔn)備。A-ZTOWN正是在這樣一個(gè)理念下打造的一個(gè)精品。并致力為首創(chuàng)置業(yè)開拓全國市場打好京城首府"第一仗“?？量痰母邩?biāo)準(zhǔn)雖然HOPSCA豪布斯卡在國外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。首先，HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得HOPSCA豪布斯卡建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為HOPSCA豪布斯卡必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，HOPSCA豪布斯卡與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在HOPSCA豪布斯卡內(nèi)的人員工作的便利性。據(jù)實(shí)地考證，A-ZTOWN位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)外華堂商場東側(cè)路，項(xiàng)目南端距離城市東部地下軌道重要換乘樞紐四惠站、四惠東站步行不足十分鐘。北側(cè)與朝陽路緊密相連。四惠東扼守東長安街的門戶，是CBD的出入關(guān)口，同時(shí)也是長安街地鐵與八通線輕軌的首發(fā)站。新改造的朝陽路規(guī)劃為城市主干路標(biāo)準(zhǔn)，建成通車后，將形成北京東部方向連接三、四環(huán)的一條重要放射線，同時(shí)還是北京CBD的主要內(nèi)外部道路之一。朝陽路與朝陽北路相連通。繼2002年新主干道朝陽北路通車后，現(xiàn)今正在建設(shè)朝陽北路二期工程。密織的政府路網(wǎng)結(jié)構(gòu)規(guī)劃，將A-ZTOWN環(huán)環(huán)圍繞。能快速抵達(dá)CBD，同時(shí)方便衛(wèi)城、機(jī)場以及燕莎等幾大商圈的商務(wù)人士。另外，據(jù)內(nèi)部人士透露，為滿足CBD人居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求,A-ZTOWN特量身定制出A-Z的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所、幼兒園于一體。南部是三十萬平方米的高檔全精裝公寓。北側(cè)規(guī)劃有近十萬平方米的大型商業(yè)商務(wù)主題廣場，其中規(guī)劃有五萬平方米的大型購物中心和五萬平方米寫字樓。中部還規(guī)劃有獨(dú)立萬米中央景觀綠化帶，橫亙項(xiàng)目中央。與時(shí)尚精裝公寓并肩相靠，既阻隔了北端商業(yè)的喧囂，又為項(xiàng)目提供了龐大的綠色氧吧，其綠化率高達(dá)30%。涇渭分明的綜合體證明A-ZTOWN實(shí)現(xiàn)了HOPSCA豪布斯卡的模式設(shè)計(jì)。HOPSCA豪布斯卡主導(dǎo)未來商業(yè)地產(chǎn)模式？“豪布斯卡”（HOPSCA）最大的優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來的趨勢是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。北京未來的發(fā)展正在跟世界接軌，A-ZTOWN綜合優(yōu)質(zhì)物業(yè)的率先出世占盡天時(shí)；該案扼守東長安街交通要害，占盡地利；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實(shí)力開發(fā)團(tuán)隊(duì)，占盡人和?！疤鞎r(shí)、地利、人和”有機(jī)的組合將有效彌補(bǔ)東長安街市場供需的錯(cuò)位，滿足龐大的市場需求，其把守東長安街門戶的要害，決定了A-ZTOWN成為東長安街第一盤，綜合性的優(yōu)質(zhì)物業(yè)品質(zhì)，良好的生態(tài)景觀規(guī)劃決定了A-ZTOWN占據(jù)東長安街沿線新盤制高點(diǎn)。A-ZTOWN所打造出的是成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市綜合體的一種標(biāo)志。誠然，開發(fā)模式的創(chuàng)新的確給觀望迷霧的樓市一絲活力，A-ZTOWN是一種新的開發(fā)理念，也是一種新的居住方式，更是一種新的享受型生活。A-ZTOWN——HOPSCA豪布斯卡區(qū)的誕生必將釋放出巨大的能量，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)。引爆東部經(jīng)濟(jì)，主導(dǎo)未來樓市發(fā)展方向。HOPSCA?豪布斯卡背景資料一、 HOPSCA的源起、國際領(lǐng)先性自20世紀(jì)70年代以來，世界范圍內(nèi)的許多城市開始對其城市中心區(qū)建設(shè)進(jìn)行深度思考和改造實(shí)踐。為了避免重蹈過去城市開發(fā)功能單一，建筑分散無序的覆轍，很多城市在舊城改造或新城建設(shè)的過程中，開始強(qiáng)調(diào)中心區(qū)功能完整和建筑統(tǒng)一的原則。法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式就是一個(gè)成功的例子。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。龐大的資源互相影響，互相作用，拉德方斯已具備小型城市的基本功能，她帶給人們的不僅是商務(wù)、居住、辦公等一站式的完備生活，更成為巴黎次中心區(qū)，享譽(yù)世界。從國際視野來看，現(xiàn)代城市中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)目前已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級(jí)階段，通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。二、 什么是HOPSCA？1.HOPSCA的概念HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時(shí)HOPSCA通過街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。HOPSCA的兩種表現(xiàn)形式A） 城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档蜕虅?wù)成本形成HOPSCA；B） 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域開發(fā)與舊城改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價(jià)值鏈關(guān)系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。HOPSCA的特征HOPSCA通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互存在的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不用時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。這些都與HOPSCA形成的特點(diǎn)密切相關(guān)。高可達(dá)性HOPSCA通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中的區(qū)域，如位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。高密度，集約性建筑高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為城市的標(biāo)志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務(wù)人流進(jìn)出密集；夜晚及周末居住、消費(fèi)人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據(jù)功能不同而形成互補(bǔ)，功能全面、集中。整體統(tǒng)一性建筑風(fēng)格統(tǒng)一，HOPSCA中各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；HOPSCA中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。功能復(fù)合性HOPSCA自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系。其擁有城市的多種功能：商務(wù)辦公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等X商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)，形成HOPSCA功能的多樣性和復(fù)合性，同時(shí)各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。1、 不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、 兼顧不同時(shí)段對綜合體中各個(gè)功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時(shí)段，會(huì)對商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求。空間連續(xù)性1、 平面的連續(xù)：鑒于HOPSCA各功能的相互聯(lián)系，其設(shè)計(jì)通常采用整體設(shè)計(jì)，其中任何一項(xiàng)功能都會(huì)影響整體效果；2、 立面的連續(xù)：立面會(huì)影響HOPSCA的統(tǒng)一性，因此，要保持HOPSCA內(nèi)建筑物的風(fēng)格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、 空間的連續(xù)：由于HOPSCA優(yōu)越的區(qū)位性質(zhì)，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補(bǔ)的、流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系。內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性HOPSCA內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合；HOPSCA對外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。巨大的社會(huì)效應(yīng)因HOPSCA所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項(xiàng)目，其啟動(dòng)區(qū)上海新天地商業(yè)旅游項(xiàng)目，從開發(fā)到運(yùn)營，一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，上海新天地因其成功的商業(yè)運(yùn)營模式，更成為上海文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目，成為上海市的文化標(biāo)簽。巨大的升值潛力一個(gè)成功的HOPSCA項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營，會(huì)帶來巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營商帶來巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。例如位于廣東東莞市中心區(qū)的第一國際項(xiàng)目，通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店、公寓等多種功能的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價(jià)值成功銷售獲利；商務(wù)寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利；星級(jí)酒店作為資產(chǎn)長期經(jīng)營獲利；公寓則通過成功銷售獲利。再例如上海太平橋改造項(xiàng)目，開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后，帶動(dòng)周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運(yùn)營，自身價(jià)值也有所提升，開發(fā)商更通過此項(xiàng)目巨大的社會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良好的口碑和巨大品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式。三、HOPSCA地產(chǎn)模式出現(xiàn)的必然性長期以來，受傳統(tǒng)的功能分區(qū)規(guī)劃思想的影響，我國城市的土地利用通常是將不同的使用功能分開布置，如清一色的工業(yè)區(qū)，居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等、雖然分區(qū)規(guī)劃思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽視城市是一個(gè)聯(lián)系密切的有機(jī)整體。應(yīng)該看到，城市的每一個(gè)功能要素既有一定的獨(dú)立性，同時(shí)它們之間又是相互依存、相互補(bǔ)充的。例如，在一個(gè)居住區(qū)中，如果完全清一色的住宅，既沒有相應(yīng)的商業(yè)、文教、醫(yī)療、娛樂等配套設(shè)施，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)。即使居住再好，也不會(huì)受到居民的青睞，因?yàn)樯顦O不方便，單一的住宅已不能滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰Ｍ瑯?，城市的中心商?wù)區(qū)如果全部被商務(wù)寫字樓占據(jù)，沒有高檔酒店、餐飲、購物、公寓、政府辦事機(jī)構(gòu)等設(shè)施，那辦公環(huán)境將十分空洞無依靠。城市發(fā)展到今天，需要一個(gè)城市的精神引領(lǐng)、一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，將生活資源融入其中。HOPSCA是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。可見，由若干關(guān)系十分密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定地域范圍集聚而成的HOPSCA，絕不是人為臆造出來的，恰恰是當(dāng)代城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)相互交融、有機(jī)聯(lián)系的必然結(jié)果。還要看到，城市本身就是一個(gè)巨大的、復(fù)雜的多功能綜合體。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型HOPSCA可視為城市大系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分。HOPSCA概念，就是一個(gè)將寫字樓、酒店、住宅、商場、生態(tài)園林結(jié)合到一起進(jìn)行綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，從社會(huì)發(fā)展的角度上來說，這種模式必然成為未來地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。四、HOPSCA與城市發(fā)展息息相關(guān)1.現(xiàn)代城市發(fā)展特點(diǎn)中國城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，精耕細(xì)作的城市營運(yùn)動(dòng)作模式已進(jìn)入積壓個(gè)城市的市長們的議事日程之中。由此看來，未來城市的發(fā)展與現(xiàn)在相比，將會(huì)更有規(guī)律或理性。其實(shí)城市競爭力根本不在于單個(gè)城市的發(fā)展情況，而在于在區(qū)域發(fā)展的情況，以珠三角、長三角、環(huán)渤海城市群為中心的城市競爭力明顯高于其他城市的競爭力。從某種意義上來講，21世紀(jì)國際競爭的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國家，而是大城市圈。因此，在做大，做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，進(jìn)而加速推進(jìn)城市化將成為全社會(huì)的共識(shí)與政府的主要努力方向。以下是現(xiàn)代城市發(fā)展的幾個(gè)集中特點(diǎn)：a） 城市功能多樣化城市的性質(zhì)決定了城市功能的多樣化?，F(xiàn)代城市打破了歷來中國城市的單一作用，在全球化、區(qū)域化的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，一個(gè)城市不僅要承擔(dān)城市居民的生活及工作的功能，而且要承擔(dān)區(qū)域所賦予的專業(yè)分工，因此城市注定就是多種功能的產(chǎn)物。b） 城市形象特色化長期以來，許多城市忘卻了自己城市的地域文化及城市文脈，基本按照同一發(fā)展模式發(fā)展，結(jié)果形成了“千城一面''的城市形象，毫無特色可言。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段后，再來反思城市發(fā)展的軌跡，就會(huì)發(fā)現(xiàn)走了彎路。因此，理性的城市發(fā)展道路一定是一條有自已特色的道路。保護(hù)與發(fā)掘城市的文脈與特色，弘揚(yáng)地方文化，極力打造城市特色品牌成為城市政府在城市經(jīng)營與城市競爭過程中最重要的手段。c） 城市環(huán)境生態(tài)化未來的城市發(fā)展將走可持續(xù)發(fā)展之路?，F(xiàn)在國際上衡量一個(gè)城市文明程度的新的指標(biāo)叫'綠色GDP”，它將城市的生態(tài)與城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看得同等重要。中國城市在經(jīng)歷西主城市“大發(fā)展、大破壞''的老路之后，今天終于明白城市可持續(xù)發(fā)展的重要性，城市生態(tài)環(huán)境保護(hù)與城市綠化建設(shè)成為城市發(fā)展的重頭戲。d） 城市資源集約化城市營運(yùn)的一個(gè)重要內(nèi)容就是要妥善利用和事例城市資源，取得資源集約經(jīng)營的最佳效用。城市資源包括自然資源、人文資源、人力資源和無形資源，具有特征與價(jià)值特征。城市政府將在土地開發(fā)與其他空間資源的經(jīng)營中從粗放型開發(fā)向集約型開始轉(zhuǎn)化，從關(guān)心量的擴(kuò)大到關(guān)心質(zhì)的提高，從注重政府政績到注重城市經(jīng)營的實(shí)效，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及其他公共設(shè)施的建設(shè)都將在認(rèn)真考慮投入與產(chǎn)出效益的前提下予以實(shí)施。為此，注重提高城市開發(fā)建設(shè)的集約化、效益化水平與質(zhì)量將是今后城市發(fā)展的主要特征。e） 城市空間多中心化發(fā)達(dá)國家絕大多數(shù)城市發(fā)展都經(jīng)歷了“城市化''及“逆城市化''的兩種過程，反映在城市，結(jié)構(gòu)與形態(tài)上是城市空間的集中化與分散化兩種相互作用、相互交織的過程，中國的城市也不可避免地在這兩種過程中反復(fù)交替。城市房地產(chǎn)開發(fā)中的'郊居化''及“新城市主義"思想此起彼伏，我們不可能說明哪一種模式孰優(yōu)孰劣，但無論哪種模式或發(fā)展格局，衛(wèi)星城鎮(zhèn)可能是未來大城市擴(kuò)張的必要途徑。無論大城市還是中小城市，圍繞一個(gè)城市中心“攤大餅‘‘的發(fā)展模式已經(jīng)為城市營運(yùn)所拋棄。f） 城市生活社區(qū)化中國過去的城市生活基本單元是一種“大院‘‘的概念，即人們以自己所工作的單位為核心。市場化徹底改變了這種城市生活的格局，隨著城市土地資源的集約經(jīng)營，未來城市生活的基本單元將是'社區(qū)‘‘，在中國市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，社區(qū)生活理念已深入人心。未來中國二三線城市生活社區(qū)化的發(fā)展趨勢將特別明顯。2.HOPSCA與現(xiàn)代城市發(fā)展中國城市發(fā)展特點(diǎn)表明，HOPSCA作為城市最重要的構(gòu)成單位，其發(fā)展趨勢與城市發(fā)展息息相關(guān)。首先“城市一一區(qū)域‘‘一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個(gè)城市或區(qū)域中心對HOPSCA的市場需求。作為城市功能集中體現(xiàn)的HOPSCA，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有推動(dòng)性、對城市中心具有強(qiáng)化作用。其次，城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環(huán)境生態(tài)化、城市資源集約化決定了城市建設(shè)對HOPSCA的開發(fā)模式及規(guī)劃設(shè)計(jì)的新需求。HOPSCA具備的個(gè)性特征，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象，在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實(shí)現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營效益；同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上利用先進(jìn)的高科技手段，達(dá)到生態(tài)、節(jié)能、安全，可以實(shí)現(xiàn)快捷信息交流。五、HOPSCA地產(chǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn)HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價(jià)值現(xiàn)代城市中心區(qū)通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。一個(gè)成功的HOPSCA項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營，會(huì)帶來巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商帶來巨大的品牌價(jià)值，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個(gè)地產(chǎn)模式。HOPSCA是一個(gè)強(qiáng)大的磁場，她融匯城市各種資源；她也是個(gè)開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；她更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個(gè)“資源共生、聚合增值''的全新地產(chǎn)模式。HOPSCA代表了一種全新的生活方式HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了商務(wù)資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)。HOPSCA不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性。例如：住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套互動(dòng)，住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動(dòng)等，讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口，享受繁華、便捷的都市生活。一、HOPSCA真的適用于中國嗎？HOPSCA的模式利好在前面山高人為峰策友已做了很多講述，這里不多說，只表達(dá)幾點(diǎn)異議。1、 HOPSCA的定義中對區(qū)位的限制導(dǎo)致中國能適應(yīng)的城市不多。一個(gè)大的城市綜合體又要要求在城市核心位置上，本身就是個(gè)矛盾。HOPSCA在巴黎可以興盛，在美國可以興起，因?yàn)槊绹某鞘薪ㄔO(shè)較早，已經(jīng)到了新陳代謝的周期，美國很多城市的市中心有大量的工業(yè)時(shí)期留下的工廠、生產(chǎn)車間，這是城市規(guī)劃對HOPSCA的生存機(jī)遇。而中國的城市建設(shè)起步晚，城市規(guī)劃盲目而媚外，市區(qū)規(guī)劃現(xiàn)狀已然如此，再作繭自縛已不可取?？v觀中國的城市，一個(gè)顯著的特征就是：市中心缺少大盤。且城市核心位置幾無可用之地。這種情況下，建設(shè)HOPSCA的難度可想而知。2、 以HOPSCA的規(guī)劃要在核心位置大塊拿地，必然要求開發(fā)商雄厚的資本實(shí)力和強(qiáng)大的政府背景，一個(gè)證明就是新天地的政府指導(dǎo)行為，萬達(dá)是個(gè)特例，運(yùn)營到第三代商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)玩起了HOPSCA，可是看看萬達(dá)成都等HOPSCA的尷尬局面，以及萬達(dá)集團(tuán)的高負(fù)債率，其天馬行空的想法不敢說失敗，至少已經(jīng)窮途末路。3、中國房地產(chǎn)一直在學(xué)習(xí)，從早年大規(guī)模的學(xué)習(xí)日本，到如今瞄上歐洲，照搬美國，幾許成敗也許需要時(shí)間來印證，中國的城市現(xiàn)狀造就HOPSCA只能是有中國特色的HOPSCA。原因是：（1） HOPSCA并不一定符合中國客戶的消費(fèi)特性。歐洲及美國人有著強(qiáng)烈的自由和獨(dú)立的文化特征，講究便利和節(jié)約，對生態(tài)等房產(chǎn)附加因素要求頗高，而中國地產(chǎn)市場相比還在初級(jí)甚至是啟蒙階段，購買特性還沒有得到文化特征的教育，比如：中國人喜歡扎堆、愛面子、向往安全感，這就造成了中國城市的酒店有酒店區(qū)（CHD）、辦公有辦公區(qū)（CBD）、住宅有住宅區(qū)（CLD）。HOPSCA如何引導(dǎo)國人的文化變異是一個(gè)根本問題。（2） HOPSCA中H指Hotel，酒店；O指Office，寫字樓；P指Parking，停車場；S指Shoppingmall，購物中心；C指Convention，會(huì)議中心；A指Apartment，公寓?？墒俏覀兛纯粗袊F(xiàn)有的HOPSCA，比如沈陽的華府天地、東莞的陽光城、鄭州的方圓創(chuàng)世、福州的一品方筑、武漢的君臨天下、洛陽的楓葉國際廣場，Shoppingmall有多大？Parking去哪了？生態(tài)公園呢？國外的HOPSCA生態(tài)是最核心要素，可是在中國城市寸土寸金的市中心，哪個(gè)開發(fā)商愿意投入大筆的資金到Parking上、到生態(tài)建筑上？（3） 不可否認(rèn)的，中國的建筑大師不少，但中國的建筑設(shè)計(jì)總體水平低下，即便是萬達(dá)，肯定也不愿意去請貝律明設(shè)計(jì)一個(gè)HOPSCA，而中國的城市規(guī)劃千奇百狀，中國的地產(chǎn)法律制度也有很大的地域性規(guī)定，比如容積率，一個(gè)城市的幾個(gè)區(qū)就有幾個(gè)不同的指標(biāo)，比如地塊的建筑性質(zhì)，也各不相同，這就要求一個(gè)高明的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在兼顧開發(fā)商利益的同時(shí)，綜合考慮各種因素，平衡好HOPSCA內(nèi)各種物業(yè)形態(tài)的關(guān)系，而又設(shè)計(jì)出鮮明、有