（本科）第四章項(xiàng)目投資前管理（本科）第四章項(xiàng)目投資前管理（本科）第四章項(xiàng)目投資前管理案例：西安市豐慶路房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景西安市豐慶路蘭州軍區(qū)所屬土地，需要開(kāi)發(fā)改造，項(xiàng)目占地沿勞動(dòng)路26畝、豐慶路36畝，總占地62畝，規(guī)劃總24萬(wàn)平方，其中商鋪面積6萬(wàn)平方。。項(xiàng)目位于豐慶路商業(yè)區(qū)、西稍門(mén)商業(yè)區(qū)之間，項(xiàng)目分兩塊，分別為豐慶路沿街、勞動(dòng)路沿街，周邊大型商圈包括豐慶路批發(fā)市場(chǎng)、大唐西市、西稍門(mén)商圈，商業(yè)前景優(yōu)越。項(xiàng)目為部隊(duì)開(kāi)發(fā)，缺乏地方開(kāi)發(fā)手續(xù)，不能做按揭，土地年限40年。目前，總政開(kāi)發(fā)手續(xù)已經(jīng)齊全。2、項(xiàng)目合作概況項(xiàng)目以聯(lián)合開(kāi)發(fā)為主，其中返還部隊(duì)6萬(wàn)平方，部隊(duì)每平方支付3300元。返款支付分三次，首次為項(xiàng)目四層結(jié)束，返還6000萬(wàn)，項(xiàng)目封頂返還一部分，交房返還一部分。同時(shí)，部隊(duì)占開(kāi)發(fā)利潤(rùn)36%，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人占32%(此部分可細(xì)談降低)。二、西安市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、2011年11月住宅市場(chǎng)分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：11月23日西安市商品房成交繼續(xù)下滑。23日商品房共成交226套，較上前一日減少27套，其中住宅共成交，179套，較上前一日減少21套。商品房總成交面積較前一日環(huán)比下滑22.8%。其中，普通住宅成交面積環(huán)比下滑27.4%。2、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖西安在住宅整體滑坡的同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目卻異常興盛，更多投資資本大量涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪出現(xiàn)熱銷。從騾馬市的羅馬星時(shí)代廣場(chǎng)熱銷，到東門(mén)里大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的槍手，可以看出，商鋪，以及公寓樓正在成為西安地產(chǎn)市場(chǎng)主力。三、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量1 總建筑面積 平方米 2400002 住宅面積 平方米 180003 商鋪面積 平方米 600004 容積率 5.8四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)①建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；②各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 金額（萬(wàn)元）1 商鋪建安 2500 60000 171432 住宅建安成本 2100 180000 378003 室外工程 100 240000 24004 機(jī)電工程 50 240000 12005 銷售費(fèi)用1 10000x0.05 60000 3000 銷售費(fèi)用2 5000x0.05 120000 30006 管理費(fèi)用 0.02 520000 24007 其他成本 10008 總投資 67943以上投入未計(jì)算財(cái)務(wù)成本在內(nèi)。3、銷售收入根據(jù)項(xiàng)目所處位置、周圍環(huán)境和西安市成本房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為5000元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為10000元/m2，部隊(duì)返款3300元/m2。銷售收入見(jiàn)下表：序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 價(jià)格 金額（萬(wàn)元）1 住宅 元/m2 120000 5000 600002 部隊(duì)返款 元/m2 60000 3300 198003 低層商鋪 元/m2 60000 10000 60000 合計(jì) 139800以上銷售收入，未計(jì)算房?jī)r(jià)上漲。4、營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加8388萬(wàn)元。5、盈利能力分析序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元）1 總銷售收入 1398002 總投資 679433 稅金 83884 利潤(rùn)額 634696、其他分配序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元）1 總利潤(rùn) 634692 部隊(duì)占股36% 228483 領(lǐng)導(dǎo)占32% 203104 利潤(rùn)額 20311五、合作方式及實(shí)際投資分兩種投資模式。第一種模式：投資開(kāi)發(fā)。1、投資人敢2011年12月14日前，部隊(duì)考核相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)及批文，簽訂合作協(xié)議，雙控賬號(hào)注資1600萬(wàn)元；2、部隊(duì)拆遷，及辦理動(dòng)工手續(xù)，1-3個(gè)月。3、正式動(dòng)工前，給部隊(duì)交2000萬(wàn)開(kāi)發(fā)保證金，即開(kāi)始開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。4、前期總投資5000萬(wàn)以內(nèi)。第二種模式：擔(dān)保入股模式1、投資人敢2011年12月14日前，部隊(duì)考核相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)及批文，簽訂合作協(xié)議，雙控賬號(hào)注資1600萬(wàn)元；2、協(xié)議簽訂1-2個(gè)月，投資人可才抽出資金，并占項(xiàng)目5