古仙界民俗旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性……………………..41.1項(xiàng)目名稱……………………....41.2項(xiàng)目單位基本情況……………………..41.3項(xiàng)目建設(shè)背景…………..41.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………………..5第二章項(xiàng)目建設(shè)條件...............................................................................82.1自然條件............................................................................................82.2社會(huì)條件........................................................................................................82.3資源條件………………..9第三章市場分析…………123.1市場規(guī)模分析…………..123.2客源市場定位……………………..123.3市場需求分析…………..13第四章建設(shè)計(jì)劃………..144.1擬開展的景點(diǎn)和服務(wù)項(xiàng)目……………….144.2建設(shè)內(nèi)容................................................................................14與節(jié)能………………175.1設(shè)計(jì)原則和目標(biāo)...........................................................................175.2環(huán)境影響分析.................................................................................185.3節(jié)能節(jié)水…………195.4消防工程………………21第六章組織管理結(jié)構(gòu)與人力資源配置…………..236.1工程項(xiàng)目管理……236.2組織管理結(jié)構(gòu)...............................................................................23第7章時(shí)間表……………………..24第八章投資估算與融資...........................................................................258.1估計(jì)的范圍和依據(jù)……………..2582項(xiàng)目總投資………………..258.3融資......................................................................................................278.4投資計(jì)劃..........................................................................................27第9章財(cái)務(wù)分析.......................................................................................289.1評(píng)價(jià)依據(jù)………………..289.2基本數(shù)據(jù)........................................................................................289.3財(cái)務(wù)分析.......................................................................................399.4財(cái)務(wù)不確定性分析.........................................................................419.5結(jié)論............................................................................................42第10章社會(huì)效益分析........................................................................43第11章結(jié)論和建議...........................................................................4511.1結(jié)論............................................................................................4511.2建議..........................................................................................46

第一章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性1.1項(xiàng)目名稱湖南XX古仙境民俗民俗旅游開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目單位基本情況1.2.1項(xiàng)目單位名稱：湖南XX交通能源發(fā)展有限公司1.2.2所有權(quán)形式：有限責(zé)任公司1.2.3法定代表人：XX1.2.4注冊(cè)資金：2180萬元1.2.5經(jīng)營范圍：交通能源開發(fā)及節(jié)能技術(shù)服務(wù)；旅游項(xiàng)目開發(fā)；五金機(jī)電產(chǎn)品、百貨、化工產(chǎn)品、鋼材、建材銷售；禽畜養(yǎng)殖及銷售。（以上不包括排他控制和限制項(xiàng)目，業(yè)務(wù)只能通過申請(qǐng)?jiān)S可或許可經(jīng)營資格證書來經(jīng)營）1.3項(xiàng)目建設(shè)背景古仙界風(fēng)景區(qū)位于XX市古塘鄉(xiāng)安化縣、新化縣、冷水江市交界處古美山腹地，與安化縣魚水鄉(xiāng)瓦塘鎮(zhèn)、天平鎮(zhèn)文塘鎮(zhèn)相連，新化縣。毗鄰車田江水庫和大江口水庫，南北相向，遙相呼應(yīng)。這片方圓數(shù)百里的神奇土地被譽(yù)為“青藏高原”，可以說是“江南北國，北國南下”.這里山巒疊嶂，山清水秀，綠樹成蔭，被春日的陽光染紅。可以說，每一步都是一個(gè)場景。這里人多，食物豐富，千年古文化，自然風(fēng)光秀麗，山巒疊嶂，生態(tài)植被保存完好，孕育了極其豐富的旅游資源。秀美的山川、幽靜的洞窟、奇石，是她的自然之美；悠久的歷史，美麗的傳說，是她醉人的芬芳；豐富的人力資源是她迷人的魅力。古仙境是天然的旅游勝地，是名副其實(shí)的人間仙境。它將讓無數(shù)文人墨客傾倒，以其獨(dú)特的魅力讓游客流連忘返，具有很高的開發(fā)價(jià)值。目前，我公司堅(jiān)持文旅融合的方針，堅(jiān)持特色主線，堅(jiān)持“靠文化發(fā)展旅游，靠旅游創(chuàng)品牌，靠品牌做品牌”的發(fā)展思路。發(fā)展產(chǎn)業(yè)，靠產(chǎn)業(yè)反哺文化”。是一座堪比張家界，集娛樂、度假、民俗為一體的現(xiàn)代化旅游景區(qū)。經(jīng)濟(jì)的繁榮給人們帶來了豐富的物質(zhì)享受，但同時(shí)也產(chǎn)生了親近自然的渴望。城市化程度越高的地區(qū)，對(duì)這種現(xiàn)象的需求就越大。由于城市生活緊張而疲憊，城市居民向往寧靜、旅行和與自然的接觸。正因?yàn)槿绱耍厣匀黄嬗^和休閑旅游逐漸成為旅游消費(fèi)市場的熱點(diǎn)。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們的工作和生活壓力不斷加大。大量城市勞動(dòng)者選擇到農(nóng)村和山區(qū)旅游，緩解壓力，呼吸新鮮空氣，放松身心；越來越多的高端商務(wù)人士也越來越注重健康，更愿意到環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的景區(qū)休閑度假，鄉(xiāng)村文化旅游的前景越來越光明。古仙街獨(dú)特的旅游資源和深厚的文化底蘊(yùn)正好可以滿足這種高層次的旅游需求。本項(xiàng)目正是基于這一市場發(fā)展熱點(diǎn)而應(yīng)運(yùn)而生，依托古仙境優(yōu)質(zhì)獨(dú)特的自然景觀資源，推動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)。1.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性是建設(shè)旅游文化強(qiáng)市的需要，是區(qū)域社會(huì)全面全面進(jìn)步的迫切需要，是解決旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的需要。作為推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和社會(huì)接受度轉(zhuǎn)變的結(jié)合點(diǎn)，是促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)協(xié)調(diào)的有效載體——休閑、娛樂、度假、民俗風(fēng)情等現(xiàn)代旅游類型。功能對(duì)于促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展、調(diào)整社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義。1.4.1是加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的需要。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在國民收入中的比重，是我國重要的產(chǎn)業(yè)政策。旅游業(yè)是傳統(tǒng)與現(xiàn)代、生產(chǎn)與生活、勞動(dòng)密集型與資本與知識(shí)密集型相結(jié)合、比較優(yōu)勢明顯的服務(wù)業(yè)。它是第三產(chǎn)業(yè)的支柱。行業(yè)之一。現(xiàn)代旅游是依托自然風(fēng)景名勝區(qū)發(fā)展起來的綜合性休閑旅游產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展為第三產(chǎn)業(yè)的延伸開辟了渠道，增強(qiáng)了第三產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展能力。既能滿足人民群眾多層次精神文化需求，又能提高生活質(zhì)量，有利于社會(huì)主義精神文明建設(shè)，還能增加就業(yè)和增加財(cái)政收入。項(xiàng)目的建設(shè)符合我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變的根本要求。作為一個(gè)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，它對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極意義。該項(xiàng)目是貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見》的具體體現(xiàn)。通過優(yōu)化旅游消費(fèi)環(huán)境、完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、培育旅游消費(fèi)新熱點(diǎn)、提升旅游服務(wù)水平，推動(dòng)景區(qū)經(jīng)營由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，從滿足人們出行基本需求到提供優(yōu)質(zhì)出行服務(wù)的轉(zhuǎn)變，對(duì)整個(gè)旅游業(yè)的快速發(fā)展起到了示范作用。1.4.2適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要改革開放以來，全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也不斷升級(jí)。居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比重逐年下降，而住房、文化、教育、衛(wèi)生、旅游等高層次消費(fèi)支出持續(xù)增加。越來越多的城市居民向往陌生、未知、簡單、自然。自然景觀，體驗(yàn)不同于都市生活的清新景觀。本項(xiàng)目充分利用古仙境及周邊村鎮(zhèn)豐富的自然文化資源，迎合人們回歸自然、回歸自然、追求品質(zhì)生活的消費(fèi)心理，拓展旅游市場，豐富旅游產(chǎn)品，創(chuàng)新旅游內(nèi)容。提供更多消費(fèi)選擇。1.4.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（一）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)；（二）國家、省、市等政府部門發(fā)布的旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)指南；（三）國家有關(guān)部門發(fā)布的旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南；（四）國家、省、市有關(guān)部門發(fā)布的政策、法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)、規(guī)范等；（五）項(xiàng)目單位提供的項(xiàng)目建議書等基本材料。1.4.4可行性研究報(bào)告編制原則（一）貫徹落實(shí)國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針政策，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家節(jié)能環(huán)保安全衛(wèi)生要求。（二）合理利用資源，經(jīng)濟(jì)規(guī)劃建設(shè)；（3）優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理布局，節(jié)約土地，節(jié)約投資；（4）優(yōu)化工藝，省人、省錢、省物；（五）公用設(shè)施合理配置，滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。第二章項(xiàng)目建設(shè)條件2.1自然條件湖南XX古仙界民俗風(fēng)情景區(qū)有八卦圖、月光巖、風(fēng)行山、龜舍嶺、古塘坪、白竹溪、雷伯井、紅日峰8個(gè)景區(qū)。四周青山綠水，環(huán)境幽靜，鳥獸成群。氣候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。氣候宜人，四季分明。春天聞山花香，夏天吹涼風(fēng)，秋天賞紅葉，冬天看松柏。遠(yuǎn)離城市的喧囂，安靜舒適，周圍沒有工廠企業(yè)，生態(tài)環(huán)境很好。是天然氧吧。置身于古仙境，沐浴自然光，徜徉于青山綠水，靜可解憂，雅可生趣，讓人心生吉祥，分不清人是在仙境還是仙境。人間仙境。2.1.1氣溫：年平均氣溫17.4℃、年極端最高氣溫33℃、年極端最低氣溫2.1.2風(fēng)速風(fēng)向：盛行風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)，年平均風(fēng)速為1.5-2.0米/秒，多年最大風(fēng)速為降水：年平均降水量1300-1400毫米，一天最大降水量147毫米，降水集中在4-7月。2.1.4地形地質(zhì)：根據(jù)施工現(xiàn)場的地形地質(zhì)資料，施工現(xiàn)場地層巖石分布規(guī)則，多為邊坡殘?jiān)L(fēng)化形成的紅褐色、棕褐色粘土。涂層為硬塑塑料，密度和厚度為10—30M，是良好的地基承載層，天然地坪基本平坦，地形有一定起伏，基本地震烈度小于V1度，適用于工程建設(shè)。2.2社會(huì)條件2.2.1交通優(yōu)勢明顯古賢街緊鄰?qiáng)溥B高等級(jí)公路，距婁底市中心僅一小時(shí)車程，交通十分便利。近年來，婁底市鐵路、公路網(wǎng)建設(shè)成效顯著。國家級(jí)高速公路上（海）瑞（黎）高速公路已通車。鄉(xiāng)—XX紅色旅游高速公路正在建設(shè)中。南北洛（陽）湛（江）鐵路和東西湘黔鐵路也在婁底交匯，形成東西南北交匯的交通樞紐。婁蓮、婁鄉(xiāng)、婁寧等高等級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，形成了密集便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。“十二五”期間，湖南省將建設(shè)長婁高速延長線——梅朗高速：從XX市梅江國家地質(zhì)公園，經(jīng)古仙境民俗風(fēng)景區(qū)吉慶鎮(zhèn)新化縣天平鎮(zhèn)，至新化縣廊塘鎮(zhèn)人。竹梅至古塘高速公路將拓寬至8米.距景區(qū)約10公里的婁底機(jī)場，以及即將開工建設(shè)的梅隴高速公路，將拉近景區(qū)與世界的距離，為風(fēng)景名勝區(qū)的開發(fā)建設(shè)。古仙界的開發(fā)將把XX龍山、白馬水庫、梅江景區(qū)與冷水江新的梅山龍宮、紫雀界、大雄山、尤溪河、坡月洞景區(qū)連接起來，形成了一條較為完整的旅游線路，成為了龍宮的點(diǎn)睛之筆。婁底旅游產(chǎn)業(yè)2.2.2良好的政策環(huán)境該項(xiàng)目的建成，將為XX市現(xiàn)有旅游資源增添一道亮麗的風(fēng)景線，有利于提升旅游水平，豐富旅游服務(wù)內(nèi)涵；農(nóng)民就地轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)符合政府產(chǎn)業(yè)政策，政策環(huán)境寬松。2.3資源條件項(xiàng)目依托古仙境現(xiàn)有旅游資源，古樹名木，郁郁蔥蔥；闊葉林。風(fēng)景隨時(shí)變化；鳥獸在林中嬉戲；前后八卦、天門大圈、雷王宮、古仙洞、嫦娥洞、水上樂園等自然人文景觀穿插其中。“休閑旅游”、“體驗(yàn)旅游”等特色資源對(duì)游客具有很強(qiáng)的吸引力。古仙境名勝古跡眾多，保護(hù)完善，可開發(fā)的自然景區(qū)多達(dá)八處。景區(qū)中心突出，東西貫通，南北輻射，和諧統(tǒng)一，形成以古仙洞（又稱瀟湘洞）和八卦圖為核心的自然景觀。遠(yuǎn)古仙界，猶如一串散落的珍珠。如果將它們串在一起，將是一條閃亮奪目的精美項(xiàng)鏈。其中，古仙洞宛如五公里一幅畫卷，雕刻精美，氣勢磅礴。它也是一座美麗的藝術(shù)寶庫，像宮殿一樣壯觀，像迷宮一樣神奇。洞內(nèi)水聲潺潺，石林參天，石花搖曳，石簾懸垂，石瀑飛濺，玉柱直沖云霄。它是天地間造的，不是人造的，所以它是純凈的，純潔的；很漂亮，很漂亮，很漂亮，很漂亮，很漂亮，很漂亮，很漂亮。洞內(nèi)的風(fēng)景很美！八卦圖景區(qū)就在八卦嶺上，峰巒疊嶂，布局得惟妙惟肖。世界“絕世無雙”的風(fēng)光，為世人揭開了遠(yuǎn)古仙境的神秘面紗！伏羲的先天八卦和文王后天的八卦在這里都展現(xiàn)的淋漓盡致。中國周易風(fēng)水研究會(huì)漢學(xué)大師們，他們以開拓者的勇氣，不畏艱辛，發(fā)現(xiàn)了這個(gè)“中華民族文化的天然圖騰”，發(fā)現(xiàn)了這個(gè)“中華民族漢學(xué)文化的天然圖騰”。中華民族”。昆侖”。相傳明朝大將武功永陽曾在此練武！古仙界其他七處景點(diǎn)也各有風(fēng)采，與古仙洞、八卦圖景區(qū)相得益彰。塘鄉(xiāng)民風(fēng)淳樸，牛山文化底蘊(yùn)深厚。牛山文化傳承近千年，明清以來民間詩人層出不窮。古塘鄉(xiāng)牛山詩社成立21周年。百里牛山詩風(fēng)正盛。農(nóng)民詩人層出不窮。星星在發(fā)光。涌現(xiàn)出300多名農(nóng)民詩人。在這里，“有詩無酒無靈，有酒無詩俗”已成為一種風(fēng)尚，用詩對(duì)聯(lián)作為賀禮的習(xí)俗在過年和過節(jié)時(shí)由來已久，其事跡流傳至今。曾在央視、湖南日?qǐng)?bào)等媒體報(bào)道。2003年獲“XX市詩歌之鄉(xiāng)”稱號(hào)，2005年獲“湖南省詩歌之鄉(xiāng)”稱號(hào)。牛山詩歌已被申報(bào)為湖南省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。濃郁的文化氣息，為迷人的古仙境增添了一抹亮麗的光環(huán)。神奇迷人的山水，孕育了濃郁的民俗文化和宗教文化。勤勞樸實(shí)的古塘人在衣食住行、婚喪嫁娶、宗教信仰等方面具有鮮明的特點(diǎn)。正月有舞龍、舞燈、舞獅，有勞動(dòng)時(shí)的山歌二重唱，有新鮮蔬菜出現(xiàn)的“嘗新節(jié)”。每逢喜事，家家都要做糯米糕。古塘鄉(xiāng)山峰村保留著原汁原味的民間花鼓團(tuán)。遇到喜事，也有請(qǐng)花鼓團(tuán)唱歌的習(xí)俗。古仙境中有許多寺廟、殿堂、寶塔、尼姑庵、廟宇、池塘。他們信奉儒教、道教和佛教。尚有求水、還水、還香、祭祀的民俗。古塘鎮(zhèn)具有良好的工業(yè)環(huán)境。古塘鄉(xiāng)煤炭資源豐富，生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭良好。.古塘鄉(xiāng)的楓樹貢茶，俗稱“香十里”，曾是明清時(shí)期的皇家瑰寶，歷史悠久，傳說美麗。成立XX市楓樹貢茶有限公司，作為旅游產(chǎn)品全面推向市場。古塘鄉(xiāng)藥材基地已形成2萬畝規(guī)模，發(fā)展藥材加工業(yè)，玉竹飲料已投放市場。古塘鄉(xiāng)四季瓜果香。以金秋梨、水晶梨為主要品種的果園有幾十個(gè)。養(yǎng)殖比較普遍，而在古塘，真的可以吃到地道的原生態(tài)無公害土味。這些為食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和土特產(chǎn)品加工旅游服務(wù)提供了良好的基礎(chǔ)，將成為古仙境景區(qū)的一張靚麗名片。第三章市場分析與定位3.1市場規(guī)模分析3.1.1基礎(chǔ)市場人口基數(shù)大古仙界景區(qū)距婁底市僅50多公里，交通便利。龐大的客源市場為古仙街景區(qū)的發(fā)展提供了可靠的保障。僅婁底就有超過400萬人口，湘中8個(gè)地級(jí)市人口4300萬。湘中地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為古仙境景區(qū)的開發(fā)提供了巨大的潛力。3.1.2周邊客戶分流基數(shù)大據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年婁底接待游客750萬人次，總收入39億元，分別增長38%和42%。由于婁底的區(qū)位優(yōu)勢和交通路線的集合，古仙界地處湘中旅游熱線，非常有利于吸引昌、朱、潭、橫、邵、南岳、水福寺等周邊城市、新華梅山龍宮、曾國藩故居、紫雀界梯田等旅游區(qū)及周邊鳳凰古城、張家界景區(qū)等旅游客源，為古仙境景區(qū)提供了強(qiáng)大的導(dǎo)流源。3.2客源市場定位由于沒有古塘鄉(xiāng)旅游市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們對(duì)婁底市客源市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，婁底市客源主要來自婁底、邵陽、懷化、長珠-潭等湘中地區(qū)，而婁底當(dāng)?shù)赜慰鸵泊蠖鄟碜詮V西、珠江三角洲、港澳臺(tái)地區(qū)。3.2.1核心客源市場主要指婁底、邵陽、長株潭、衡陽、常德、益陽等地區(qū)。2010年，婁底地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到680億元，同比增長14.2%，人均生產(chǎn)總值17982元。當(dāng)?shù)鼐用裼谐鰢糜蔚男枰?，有一定的支付能力。有參與當(dāng)?shù)芈糜尉包c(diǎn)的興趣，重復(fù)消費(fèi)的可能性很大。據(jù)婁底和XX介紹，距古賢街不到一個(gè)小時(shí)車程。既能實(shí)現(xiàn)“出城游”的獨(dú)特體驗(yàn)，又不會(huì)因長途駕駛而過于疲憊，越來越彰顯其獨(dú)特的優(yōu)勢和價(jià)值。是本項(xiàng)目的核心客源市場。2010年，常、朱、譚、衡、邵、夷人均GDP分別為64551元、33064元、32527元、19889元、10327元、16514元，對(duì)外支付能力較強(qiáng)旅行。此外，上述地區(qū)與婁底文化一脈相承，這些地區(qū)的居民對(duì)地域文化的認(rèn)同感強(qiáng)，容易產(chǎn)生共鳴。交通方面，高速互通將行程縮短至2-3小時(shí)左右，是周末出行的最佳距離。該市場區(qū)域的居民出行率高，出行方便。旅行時(shí)間主要是周末。是這個(gè)景區(qū)相對(duì)穩(wěn)定的客源市場。3.2.2基礎(chǔ)客源市場主要指珠三角、長三角、閩三角、成渝地區(qū)、華中、京津唐、港澳臺(tái)等地區(qū)。該區(qū)域的主要消費(fèi)群體主要受“三高”（高檔度假、高端會(huì)議、高山運(yùn)動(dòng)）驅(qū)動(dòng)。消費(fèi)類型為傳統(tǒng)的實(shí)物消費(fèi)，開始向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。他們有強(qiáng)大的消費(fèi)能力、新的消費(fèi)理念和旅游。消費(fèi)水平更高，出行時(shí)間更靈活。3.2.3機(jī)會(huì)來源市場主要指國內(nèi)其他省市，以及日本、韓國、歐美、東南亞等入境旅游客源市場。3.3市場需求分析3.3.1地質(zhì)旅游娛樂旅游市場古仙界景區(qū)擁有豐富的溶洞、奇石、樹種等資源，空氣清新，景色獨(dú)特，必將吸引熱愛觀光和文化體驗(yàn)的游客，同時(shí)推動(dòng)景區(qū)迅速崛起休閑、度假、保健的好去處。3.3.2度假休閑旅游市場隨著人們工作生活壓力的日益增大，出現(xiàn)了許多現(xiàn)代醫(yī)療無法解決的亞健康問題。大量城市勞動(dòng)者選擇到農(nóng)村和山區(qū)旅游，緩解壓力，呼吸新鮮空氣，放松身心；高端商務(wù)人士也越來越注重健康，更愿意到環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的景區(qū)休閑度假。在此形勢下，高山休閑觀光和養(yǎng)生度假將成為熱點(diǎn)和趨勢，市場空間廣闊。建設(shè)計(jì)劃4.1計(jì)劃開展服務(wù)項(xiàng)目(1)餐飲——吃農(nóng)家飯(2)住宿——住在農(nóng)家樂(3)休閑——水上休閑(4)觀光——古仙境奇觀（5）人文——拜祖拜佛項(xiàng)目集觀光、休閑、人文、景觀于一體。打通旅游、農(nóng)家樂、休閑垂釣、水上運(yùn)動(dòng)、祭祖拜佛等，讓游客放下心情，體驗(yàn)大自然的味道；鳥語花香，綠蔭蔥蘢，環(huán)境幽雅，將成為世界各地游客休閑、娛樂、度假、旅游的勝地。理想的地方。4.2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要依托古仙境自然景觀資源和水庫綜合開發(fā)，休閑觀光。用地及主要建設(shè)內(nèi)容：租賃：3100畝預(yù)征：167畝總面積：3267畝4.2.1水庫綜合開發(fā)包括水上運(yùn)動(dòng)、休閑垂釣、登湖等項(xiàng)目?？偯娣e：100英畝4.2.2主要包括吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家樂、做農(nóng)活和飼養(yǎng)農(nóng)副產(chǎn)品、雞、豬、羊等項(xiàng)目?？偯娣e：470英畝4.2主要用于景區(qū)建設(shè)及相關(guān)配套建設(shè)?？偯娣e：2697畝（1）綠化工程：包括桃樹、紅楓、杜瀛、杜鵑、杜鵑、馬尼拉草、竹子、桂花、楊梅、柳樹、金葉女貞等綠化苗木的種植。平整綠地。（2）景觀林蔭大道及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)：包括林蔭大道、花壇、涼亭、廣場、停車位、員工宿舍等。（3）景區(qū)建設(shè)：包括洞外重點(diǎn)景區(qū)14個(gè)，天然溶洞2個(gè)（見主要景區(qū)名錄）。主要景點(diǎn)一覽序列號(hào)景點(diǎn)面積（單位：畝）1古仙洞1502嫦娥洞1003上古神仙先天八卦1004古代不朽的八卦1005石太后1006九龍1007玉門陣1008天門大圈1009皇帝的王國10010太子殿陣10011何寶深站隊(duì)10012觀音太陽陣10013青羅陣古觀10014天云佛井1015五山南王宮1016雷霆王宮1017楊功典1018牛山詩園1019月光巖古道場100020鳳行山天鵝孵蛋100二十一龜蛇嶺觀景臺(tái)100二十二蓮花道教基地10023碧波境佛教基地10024白竹溪吳木郎故居5025紅日峰雷祖寺100第五章環(huán)保節(jié)能

5.1

一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則和目標(biāo)

5.1

.1(1)設(shè)計(jì)依據(jù)

1.《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）2.《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）；3.《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）；

l4、《中華人民共和國廢水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-96）；

5.1

.2(2)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)

將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水清、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假勝地。實(shí)行環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步可持續(xù)發(fā)展。

1.空氣質(zhì)量

環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國家GB3095-1996一級(jí)區(qū)域二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

2、地表水水質(zhì)

地表水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一級(jí)區(qū)和三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

3.環(huán)境噪音

環(huán)境噪聲分貝五類區(qū)要求完全滿足國家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40-45dB，夜間35-40dB）

4、固體廢物

和生活垃圾無害化處理率達(dá)到95%以上，主要危險(xiǎn)廢物無害化處理率達(dá)到100%

5、生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。

5.1

.3(3)環(huán)境保護(hù)原則

一、與自然和諧相處的原則

生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，盡可能保持生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃中，盡量減少公共中心區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)鼐坝^、水文背景和區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的影響。

2.生態(tài)效率原則

在基礎(chǔ)設(shè)施和建筑施工過程中，按照“三同時(shí)”原則，全面實(shí)施清潔施工，盡可能減少資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)等方面，鼓勵(lì)使用可再生資源和可重復(fù)利用資源。

三、區(qū)域發(fā)展原則

盡可能將生態(tài)旅游度假區(qū)與當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)相結(jié)合，將小城鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃相協(xié)調(diào)。

4、高科技、高效原則

大力采用現(xiàn)代生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、循環(huán)利用技術(shù)和信息技術(shù)，采用國際先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”。贏””。

5、軟硬件并重的原則

硬件是指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)，軟件包括城市環(huán)境管理體系建設(shè)、信息支撐系統(tǒng)建設(shè)等，軟件建設(shè)必須與硬件建設(shè)同時(shí)建立和完善，使公共中心區(qū)可以實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

5.22.環(huán)境影響分析

5.2

.1(1)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

一、水環(huán)境質(zhì)量

古仙街景區(qū)的水質(zhì)幾乎沒有污染。小梁的污染源來自生活污水和垃圾的排放。

2.空氣質(zhì)量空氣污染源來自當(dāng)?shù)鼐用竦臓t灶煙霧，空氣質(zhì)量良好。

3、固體廢物

目前，生活垃圾、糞便等生活垃圾得到了有效處理（部分用于農(nóng)業(yè)施肥）。

4、聲環(huán)境質(zhì)量

當(dāng)?shù)卦肼曋饕獮榈缆方煌ㄔ肼?，基本不?huì)造成噪聲污染。

5.2

.2(2)區(qū)域環(huán)境功能分析

根據(jù)評(píng)價(jià)區(qū)的建設(shè)目的及其在生態(tài)系統(tǒng)中的地位，將其環(huán)境功能分為景觀功能和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。

景觀功能。環(huán)境是旅游產(chǎn)品的重要組成部分，在景觀建設(shè)中起著舉足輕重的作用；

生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)。生態(tài)系統(tǒng)具有重要的服務(wù)功能，不僅直接為人類的生活和生產(chǎn)提供原材料，而且是環(huán)境支撐的重要載體，為人類生存和可持續(xù)繁衍提供了背景。

5.3三、節(jié)能節(jié)水

5.3

.1(1)節(jié)能措施

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

本項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)依據(jù)是國家下發(fā)的《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目可研報(bào)告》“節(jié)能篇（章）”的編制與評(píng)價(jià)，國教能（1997）2542號(hào)文計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部條例》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ-26-95）。

二、主要設(shè)計(jì)原則

貫徹落實(shí)國家現(xiàn)行節(jié)能政策、指令、法規(guī)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。能源選擇以貫徹落實(shí)國家能源政策、因地制宜的原則為基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)選用的設(shè)備均采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁使用國家淘汰的低效、高耗能設(shè)備。

三、節(jié)能措施

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，在供電、供熱、道路建設(shè)、路燈安裝等方面優(yōu)先考慮節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。其中，供配電設(shè)計(jì)符合《企業(yè)合理用電評(píng)價(jià)導(dǎo)則》（GB/T3485-1998）的相關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功補(bǔ)償減少無功損耗；采用保溫性能好的加熱管。,低傳熱損失的高性能管道；路燈安裝采用節(jié)能燈。

5.3

.2(2)節(jié)水措施

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

國家計(jì)委、水利部頒布了《建設(shè)項(xiàng)目水資源示范管理辦法》和《企業(yè)合理用水評(píng)價(jià)技術(shù)通則》（GB/T9711-1993）。

2、節(jié)水措施

該項(xiàng)目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，用水量小。項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施：

-在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)水和中水回用。

根據(jù)度假村發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，污水長期處理率達(dá)到90%以上。

為有效降低淡水消耗，提高用水效率，供水采用不同水質(zhì)的供水，采用淡水和雜水兩種系統(tǒng)，污水回用率為45%.處理后的污水主要用于沖洗建筑物內(nèi)的廁所水，以及建筑、綠地和道路澆水、洗車等對(duì)水質(zhì)要求不高的建筑物外用水。大大減少淡水消耗。

——樹立施工人員的節(jié)水意識(shí)，在工程施工調(diào)度會(huì)上把節(jié)水作為工程建設(shè)的主要內(nèi)容，積極宣傳普及生態(tài)建設(shè)和節(jié)水的知識(shí)、政策和法律，使工程廣大施工人員可以樹立節(jié)水意識(shí)，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)水方面的權(quán)利和義務(wù)。

——在給排水規(guī)劃中，積極引入循環(huán)水，重視中水工程建設(shè)，在給排水管道及相關(guān)配件的選用上使用性能良好的設(shè)備，嚴(yán)防漏水。

——在工作和生活區(qū)使用節(jié)水潔具，實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)利用。

5.4

4.消防工程

5.4

.1（一）消防工程規(guī)劃原則

一、按照“預(yù)防為主，防火與防火相結(jié)合”的方針，以綜合部署、便利生產(chǎn)、確保安全為抓手，抓好園區(qū)防火防火規(guī)劃建設(shè)-戰(zhàn)斗設(shè)施。

2、加強(qiáng)度假區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防技術(shù)，努力消除火災(zāi)隱患。

3.增強(qiáng)消防意識(shí)，積極推進(jìn)消防工作社會(huì)化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。

4.城市消防規(guī)劃要與交通、供水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅(jiān)持遠(yuǎn)期結(jié)合、統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。

5.4

.2(2)工程措施

1、合理劃分消防責(zé)任區(qū)，設(shè)置消防支隊(duì)（站）

根據(jù)土地利用布局和功能結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目區(qū)消防管理應(yīng)與市區(qū)整體相結(jié)合，進(jìn)行消防規(guī)劃。

2

、火災(zāi)逃生路線中心線之間的距離不宜超過160米。防火梯不得小于4米。新建路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以方便消防車通行。

3、消防供水

消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上設(shè)置地下室外消火栓。沿路應(yīng)設(shè)置室外消火栓。道路寬度超過60m時(shí)，應(yīng)在道路兩側(cè)設(shè)置消火栓，并應(yīng)靠近路口。消火栓不得高于路邊，2m不得低于房屋外墻5m。室內(nèi)外滅火器氣味塞的距離不宜超過120m。

4、消防通訊

消防通信主要應(yīng)保證火災(zāi)報(bào)警和消防指揮調(diào)度的快速、準(zhǔn)確、可靠。要充分利用無線和有線兩種通信方式，不斷完善消防通信系統(tǒng)。

火災(zāi)報(bào)警站與供水、供電、供氣、應(yīng)急中心、交通等部門之間應(yīng)設(shè)置專用通信線路，并逐步建立圖傳指揮系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)時(shí)的圖像和聲音通信。場景。

5.4

.3(3)防震

區(qū)內(nèi)幾乎沒有地震，

6級(jí)以下，總則建筑物按7度設(shè)防。5.4

.4(4)防洪

結(jié)合水系景觀等，開展河道改造。施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格避免將河道覆蓋成暗渠，不宜將河道建成剛性混凝土堤墻。

根據(jù)流域特點(diǎn)，區(qū)內(nèi)河道防洪標(biāo)準(zhǔn)為20年一次。

加強(qiáng)水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對(duì)景區(qū)的影響，確保第六章組織管理結(jié)構(gòu)與人力資源配置6.1工程項(xiàng)目管理建設(shè)工程是一個(gè)系統(tǒng)工程。由于系統(tǒng)工程有其內(nèi)在規(guī)律，需要通過相應(yīng)的管理模式、管理程序、管理方法和管理技術(shù)來實(shí)現(xiàn)。也就是說，需要有一個(gè)專門從事工程項(xiàng)目管理的組織為其服務(wù)。這種組織應(yīng)具備相應(yīng)的項(xiàng)目管理職能和經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)秀的項(xiàng)目管理服務(wù)，能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造最大的利益。為保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，設(shè)立了獨(dú)立的項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。項(xiàng)目法人采取有限責(zé)任公司形式。6.2組織管理架構(gòu)采用線性職能制度，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的線性、分級(jí)管理制度。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、安保消防部、維修部、環(huán)衛(wèi)部、市場部、外景區(qū)管理部、溶洞區(qū)管理部。公司組織結(jié)構(gòu)圖董事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理行政副總經(jīng)理辦公室主任經(jīng)營副總經(jīng)理財(cái)務(wù)部人力資源部保衛(wèi)消防部維修部環(huán)衛(wèi)部辦公室市場營銷部溶洞區(qū)管理部外景區(qū)管理部總經(jīng)理：負(fù)責(zé)主持中心的全面工作；行政副總經(jīng)理：分管辦公室、財(cái)務(wù)部、保安消防部、維修部、環(huán)衛(wèi)部、人力資源部；運(yùn)營副總經(jīng)理：分管市場部、戶外景區(qū)管理部、溶洞管理部；辦公室：負(fù)責(zé)中心日常接待、對(duì)外協(xié)調(diào)、文電收發(fā)等；財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)制定內(nèi)部財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)事務(wù)、資金調(diào)度、融資運(yùn)作、對(duì)外收費(fèi)管理；人力資源部：負(fù)責(zé)景區(qū)行政、人力資源管理、員工技術(shù)培訓(xùn)、薪酬方案制定等工作；國防消防處：負(fù)責(zé)維護(hù)景區(qū)正常秩序、車輛管理、消防安全、日常巡邏等；維修部：負(fù)責(zé)各景區(qū)、道路設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；環(huán)衛(wèi)處：負(fù)責(zé)景區(qū)停車場、廣場、林蔭道、溶洞、道路等日常衛(wèi)生維護(hù)，垃圾清運(yùn)及綠地、林地管理等；市場部：負(fù)責(zé)市場行情、產(chǎn)品定位、營銷方案、旅游策劃、廣告等；溶洞區(qū)管理部：負(fù)責(zé)古仙洞、嫦娥洞的管理；外景區(qū)管理部：負(fù)責(zé)洞外14個(gè)主要景區(qū)、水上樂園、農(nóng)家樂的管理。第七章附表項(xiàng)目建設(shè)工期為3年：建設(shè)工期：2011-2014年，總投資：31375.78萬元。第八章投資估算和籌資8.1預(yù)計(jì)范圍和依據(jù)8.1.1根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)內(nèi)容，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況，對(duì)具體建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行一一估算。（包括綠化工程、安全健康環(huán)保、游樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施）。8.1.2（一）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)的通知》（發(fā)改委投[2006]1325號(hào)）；（2）土木工程：依據(jù)《湖南省2001年建設(shè)工程概算定額》，參照當(dāng)?shù)赝惞こ探ㄔO(shè)工程造價(jià)概算指標(biāo)進(jìn)行概算；（3）籌備費(fèi)用按工程總造價(jià)的5%計(jì)算；（4）儀器設(shè)備是由廠家報(bào)價(jià)和市場詢價(jià)估價(jià)的；（5）建設(shè)期利息按照央行公布的5年期貸款基準(zhǔn)利率6.65%計(jì)算。8.2項(xiàng)目總投資工程總投資=固定資產(chǎn)投資+流動(dòng)資產(chǎn)投資=29315.78+1000=30315.78萬元固定資產(chǎn)投資29315.78萬元。投資構(gòu)成：房屋和道路建設(shè)項(xiàng)目：24704萬元；設(shè)備購置安裝：1830萬元；其他費(fèi)用：2781.78萬元。8.2.1本項(xiàng)目建設(shè)投資包括建設(shè)工程費(fèi)、征地租賃費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、工程準(zhǔn)備費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工期利息及培訓(xùn)費(fèi)等費(fèi)用（見附表1、2、3）細(xì)節(jié)）。1、建設(shè)成本包括景區(qū)、道路、綠化、職工樓等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，需投資24704萬元。2、征地、租賃費(fèi)包括土地租賃費(fèi)、征地費(fèi)和繳納監(jiān)管費(fèi)。預(yù)計(jì)租用500畝土地的平均成本為10萬元/畝/年，租賃期50年，建設(shè)期3年；平均征地成本為人民幣/畝/年。該項(xiàng)目總投資460萬元。3、設(shè)備購置安裝費(fèi)信息平臺(tái)、給排水、消防、電力、通訊等設(shè)備的購置需要投資1830萬元。4.預(yù)約費(fèi)按工程總造價(jià)的5%計(jì)算，需預(yù)留準(zhǔn)備金1235.2萬元。5、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程總造價(jià)的2%計(jì)算，需準(zhǔn)備金494.08萬元。6.其他費(fèi)用包括培訓(xùn)費(fèi)、廣告費(fèi)及其他客戶費(fèi)用等，預(yù)計(jì)為260萬元。7.建設(shè)期利息本項(xiàng)目所有投資資金主要由無償資金、銀行貸款和國家扶持資金組成。本項(xiàng)目建設(shè)需向銀行貸款5000萬元，利率按央行最新公布的6.65%計(jì)算，建設(shè)期利息332.5萬元。本項(xiàng)目生產(chǎn)固定資產(chǎn)29315.78萬元。8.2.2流動(dòng)資金是有底線的流動(dòng)資產(chǎn)，占用時(shí)間較長，僅在項(xiàng)目完成年度一次性收回，總則由公司自籌資金解決。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)行業(yè)營運(yùn)資金占用率估算項(xiàng)目建設(shè)營運(yùn)資金投資估算。正常情況下，本項(xiàng)目流動(dòng)資金投資約1000萬元。8.3資金該項(xiàng)目需要資金3億元。資金如下：（一）企業(yè)自籌：自籌2.5億元，固定資產(chǎn)投資2.5億元，流動(dòng)資金投資1000萬元。建設(shè)期間，由于試運(yùn)行，會(huì)產(chǎn)生一定的利潤，可以滿足企業(yè)的部分自籌資金。（2）銀行貸款：申請(qǐng)銀行貸款5000萬元，全部用于固定資產(chǎn)投資。（三）申請(qǐng)政府扶持扶持資金：申請(qǐng)扶持扶持資金100萬元。8.4投資計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工期3年，項(xiàng)目資金分三期投入。一期投資2億元，其中流動(dòng)資金新增400萬元；二期投資1億元，新增流動(dòng)資金400萬元；元。財(cái)務(wù)分析9.1評(píng)價(jià)依據(jù)本報(bào)告中，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按照國家頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》以及國家現(xiàn)行會(huì)計(jì)和稅收制度進(jìn)行。9.2基本數(shù)據(jù)9.2.1項(xiàng)目建設(shè)工期1年，項(xiàng)目計(jì)算期規(guī)劃10年，其中第一年為建設(shè)期，第二年全面投產(chǎn)。9.2.2第一年生產(chǎn)負(fù)荷0%，年?duì)I業(yè)額0萬元。第二年生產(chǎn)負(fù)荷0%，年?duì)I業(yè)額0萬元。第三年生產(chǎn)負(fù)荷0%，年?duì)I業(yè)額0萬元。第四年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第五年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第六年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第七年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第八年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第九年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。第十年生產(chǎn)負(fù)荷100%，年?duì)I業(yè)額7895萬元。9.2.3項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年?duì)I業(yè)收入7895萬元。溶洞面積：2080萬元/年；外部景區(qū)：2180萬元/年；農(nóng)家休閑區(qū)：750萬元/年；水上游樂區(qū)：2085萬元/年；9.2.4總成本估算以十年為基礎(chǔ)計(jì)算。（一）水電費(fèi)：概算900萬元；（2）環(huán)保費(fèi)：預(yù)計(jì)90萬元；（3）維修費(fèi)用：預(yù)計(jì)45萬元；（四）工資福利費(fèi)：預(yù)計(jì)2123.82萬元；（5）折舊及攤銷費(fèi)用：預(yù)計(jì)11075.88萬元；（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）：預(yù)計(jì)1263.5萬元；（7）管理費(fèi)：預(yù)計(jì)180萬元；（8）不可預(yù)知的費(fèi)用：估計(jì)為4446萬元；（9）消防費(fèi)：概算90萬元；（10）旅游保險(xiǎn)：預(yù)計(jì)108萬元；（十一）其他費(fèi)用：預(yù)計(jì)450萬元；總造價(jià)（含工期）概算20772.2萬元9.2.5（一）土木工程投資估算表；附件一：民用建筑投資估算表序列號(hào)類別項(xiàng)目規(guī)格單位成本金額（萬元）評(píng)論1土地成本租賃山林500英畝260土地征用200征地與學(xué)校4002入口區(qū)入口拱門16仿古實(shí)木結(jié)構(gòu)3洞穴景區(qū)古仙洞5000嫦娥洞40004外景區(qū)石太后40天云佛井40五山南王宮500楊功典400牛山詩園460其他知名景點(diǎn)800其他不為人知的景點(diǎn)20005休閑商務(wù)區(qū)水上樂園3000村民別墅300假日酒店3000射擊范圍2006生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)養(yǎng)雞場300養(yǎng)豬場300釣魚基地10007園林綠化、設(shè)施設(shè)備公園里的路1486公園里的道路、小徑、小徑公共廁所306、磚和砂漿綠化及配套設(shè)施400景區(qū)道路、園林綠化垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站101個(gè)操作站，100個(gè)垃圾桶六角亭、環(huán)保廣告牌1230張卡片，6個(gè)攤位辦公樓500環(huán)保停車場302、草坪、水泥磚鑲嵌市場商店1500健康診所50收費(fèi)400全部的26824（二）設(shè)施設(shè)備投資估算表；附件二：設(shè)備投資估算表序列號(hào)項(xiàng)目設(shè)備名稱投資金額百萬）1信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)服務(wù)器、路由器、交換機(jī)、計(jì)算機(jī)、廣播設(shè)備、網(wǎng)線、有線電視設(shè)備、電子顯示器等。2002電力系統(tǒng)變壓器、配電盤、晶閘管柜、發(fā)電機(jī)、公共照明電器、電線等。11003消防系統(tǒng)地上消火栓、泡沫滅火器、室內(nèi)消火栓、消防水管、消防泵合流器、報(bào)警聯(lián)動(dòng)一體機(jī)、消防面罩等。604給排水系統(tǒng)水塔、水井、水泵、沉淀池、凈化池、PVC管等。605通訊系統(tǒng)IC卡公用電話亭、程控交換機(jī)、電纜、對(duì)講機(jī)等356交通系統(tǒng)10輛3007其他電視監(jiān)控設(shè)備、安防用品等40全部的1795（三）固定資產(chǎn)投資估算表；單位：萬元序列號(hào)項(xiàng)目建筑學(xué)項(xiàng)目設(shè)備購買安裝工作其他成本全部的評(píng)論1項(xiàng)目成本24704247042征地費(fèi)200200無形資產(chǎn)3土地租賃費(fèi)2602604設(shè)備采購與安程儲(chǔ)備1235.21235.25%6工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)494.08494.082%7建立興趣332.5332.56.65%,5年8其他260260全部的247041795352781.7829315.78(4)營業(yè)收入估算表：單位：序列號(hào)項(xiàng)目年收入建設(shè)期運(yùn)營期20122013201420152016年201720182019202020211洞穴景區(qū)20802080208020802080208020802080古仙洞12001200120012001200120012001200嫦娥洞8808808808808808808808802外景區(qū)21802180218021802180218021802180石太后

320320320320320320320320天云佛井

330330330330330330330330五山之

390390390390390390390390楊功典380380380380380380380380牛山詩園420420420420420420420420其他知名景點(diǎn)

680680680680680680680680其他不為人知的景點(diǎn)

4604604604604604604604603休閑商務(wù)區(qū)

20852085208520852085208520852085水上

樂園260260260260260260260260村民

別墅440440440440440440440440假日

酒店13501350135013501350135013501350射擊范圍35353535353535354生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)

750750750750750750750750養(yǎng)雞場220220220220220220220220養(yǎng)豬場320320320320320320320320釣魚

基地210210210210210210210210全部的70957895789578957895789578957895(5)總成本表：單位：萬元序列號(hào)項(xiàng)目全部的財(cái)務(wù)分析期2013201420152016年201720182019202020211水電費(fèi)賬單9001001001001001001001001001002環(huán)保費(fèi)901010101010101010103維護(hù)保護(hù)費(fèi)455555555554旅游保險(xiǎn)1081212121212121212125不可預(yù)測的費(fèi)用44464944944944944944944944944946折舊和攤銷11075.881248.21248.21248.21248.21248.21208.721208.721208.721208.727工資福利費(fèi)2123.82235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.988管理費(fèi)1802020202020202020209興趣1263.5332.5332.5299.25199.599.7510火災(zāi)費(fèi)用9010101010101010101011其他費(fèi)用450505050505050505050總消耗20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.7固定成本12519.381600.71600.71567.451467.71367.951228.721228.721228.721228.72可變成本8252.82916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98運(yùn)營成本8432.82936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98（六）固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷估算表；附表6：固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷估算表單位：萬元序列號(hào)項(xiàng)目攤銷期限禁用價(jià)值率2013201420152016年201720182019202020211建筑學(xué)項(xiàng)目255%原值27320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.78折舊1038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.19凈值26282.5925244.424206.2123168.0222129.8321091.6420053.4519015.2617977.072設(shè)備105%原值179517951795179517951795179517951795折舊170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53凈值1624.471453.941283.411112.88942.35771.82601.29430.76260.233無形的資產(chǎn)原值200200200200200攤位銷售費(fèi)攤銷率20%4040404040凈值160120804004固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)全部的29315.7829315.7829315.7829315.7829315.7829115.7829115.7829115.7829115.785折疊老的攤位銷售費(fèi)1248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.726凈值28067.0626818.3425569.6224320.923072.1821863.4620654.7419446.0218237.3（七）貸款本息還款能力分析表；（單位：萬元）序列號(hào)項(xiàng)目全部的2013201420152016年20172018201920202021一借款及還本付息1今年借錢50002當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息1263.5332.5332.5299.25199.599.753年初累計(jì)貸款6263.54今年還款銀行賬戶10001500150010005今年付息1263.5332.5332.5299.25199.599.75二償還本金的資金來源40821.724402.054402.054426.074498.144570.214630.84630.84630.84630.81當(dāng)年未分配利潤29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.082拆遷及攤銷費(fèi)11078.481248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.723本年度剩余資金35821.724402.053402.052926.072998.143570.214630.84630.84630.84630.84本年累計(jì)資金余額4402.057804.110730.1713728.3117298.5221929.3226560.1231190.9235821.728)損益表；附表8：損益表單位：萬元序列號(hào)項(xiàng)目全部的2013201420152016年201720182019202020211營業(yè)收入638557095709570957095709570957095709570952運(yùn)營成本20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.73營業(yè)稅及附加1915.65212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.854總利潤41167.154364.474364.474397.724497.474597.224736.454736.454736.454736.455減：所得稅6175.08654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476稅后利潤34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.987可分配利潤34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.988提取剩余公益金5248.83556.47556.47560.71573.43586.15603.9603.9603.9603.99未分配利潤29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.0810累計(jì)未分配利潤3153.336306.669484.0112733.4316054.921947722899.0826321.1629743.24（九）現(xiàn)金流量表；附表9：現(xiàn)金流量表單位：萬元建設(shè)期運(yùn)營期項(xiàng)目計(jì)算期20122013201420152016年20172018201920202021現(xiàn)金流入1營業(yè)收入7095709570957095709570957095709570952固定資產(chǎn)殘值回收3回收營運(yùn)資金4總現(xiàn)金注入0709570957095709570957095709570957095二現(xiàn)金支出1建設(shè)投資29315.782營運(yùn)資金投資10003運(yùn)營成本936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.984營業(yè)稅及附加212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.855所得稅654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476現(xiàn)金流出總額30315.781804.51804.51809.491824.451839.411860.31860.31860.31860.3三所得稅后的凈現(xiàn)金流-30315.785290.55290.55285.515270.555255.595234.75234.75234.75234.7四所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-30315.78-25025.28-19734.78-14449.27-9178.72-3923.131311.576546.2711780.9717015.67五所得稅前凈現(xiàn)金流-30315.785945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.17六所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-30315.78-24370.61-18425.44-12480.27-6535.1-589.935355.2411300.4117245.5823190.75稅后稅前內(nèi)部收益率(IRR)10%內(nèi)部收益率(IRR)13%凈現(xiàn)值18631.19凈現(xiàn)值22550.33投資回收期6.75年（含一年建設(shè)期）投資回收期6.1年（含一年建設(shè)期）9.3財(cái)務(wù)分析9.3.1利潤總額=總銷售額-總成本-銷售稅金及附加。企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率。稅后利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅。(1)稅收營業(yè)稅及附加按銷售收入的3%（按稅法為5%）計(jì)算，所得稅按利潤總額的15%（按稅法為25%）計(jì)算。公益金按15%提取。該項(xiàng)目為國家創(chuàng)造所得稅6157.08萬元，營業(yè)稅金及附加1915.65萬元，合計(jì)8090.73萬元，年均稅金809.07萬元。（2）計(jì)算期稅后利潤34992.07萬元，年均3499.2萬元。9.3.2（一）投資利潤率、投資利潤和稅率。投資利潤率和投資利潤率是反映財(cái)務(wù)盈利能力的兩個(gè)靜態(tài)指標(biāo)。它們是計(jì)算期間的年平均利潤總額或年利稅總額與項(xiàng)目總資本的比率。根據(jù)損益表：年均利潤3499.2投資利潤率=———————————————×100%=11.8%總投資29743.24年平均利稅+年平均稅金4116.7投資稅率=———————————————×100%=13.8%總投資29743.24（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）/財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)?，F(xiàn)金流現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率表示為：∑Nt=1(CI-Co)t(1+FIRR)-t=0公式中：CI=現(xiàn)金流入Co=現(xiàn)金流出(CI-Co)t=t年的凈現(xiàn)金流n=計(jì)算周期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照設(shè)定的折現(xiàn)率將工程計(jì)算期間每年取得的現(xiàn)金流量凈額折現(xiàn)至建設(shè)初期現(xiàn)值后的建設(shè)初期現(xiàn)值之和。.計(jì)算公式如下：FNPV=∑Nt=1(CI-Co)t(1+ic)-t公式中：ic=基準(zhǔn)收益率或設(shè)定折現(xiàn)率，本項(xiàng)目取8%。根據(jù)現(xiàn)金流量表（附錄9）：稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率13%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為22550.33萬元（折現(xiàn)率10%）；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為18631.19萬元（折現(xiàn)率10%）；(3)投資回收期(PT)。投資回收期是項(xiàng)目稅前收入沖抵全部投資所需要的時(shí)間，可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量一欄的數(shù)字計(jì)算（全部投資所得稅前）.計(jì)算公式為：PT=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正數(shù)的年數(shù)-1）+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）根據(jù)現(xiàn)金流量表（附錄9）：稅前投資回收期（含建設(shè)期）=6.1年；稅后回收期（含建設(shè)期）=6.75年。(4)貸款還款期。根據(jù)貸款償還期限（附件7），貸款償還期限為6年（含1年建設(shè)期）。9.4財(cái)務(wù)不確定性分析9.4.1以營業(yè)收入水平比率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEEP），其計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)=（固定成本/營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加-可變成本）×100%=23.32%計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目營業(yè)收入只要達(dá)到預(yù)計(jì)收入的23.32%即可得到保障。9.4.2項(xiàng)目對(duì)該投資進(jìn)行了敏感性分析?？紤]到項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期的單因素變化對(duì)營業(yè)收入、營業(yè)成本和固定資產(chǎn)投資進(jìn)行敏感性分析。從情況分析，各種因素的變化都不同程度地影響著財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。其中，營業(yè)收入的增減最為敏感，其次是固定資產(chǎn)投資和營業(yè)成本。營業(yè)收入、營業(yè)成本和固定資產(chǎn)投資增加10%或減少10%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍高于同期銀行貸款年利率。這表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9.5結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合婁底市和XX市旅游發(fā)展總體規(guī)劃。項(xiàng)目建設(shè)充分挖掘當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和人文文化，對(duì)改善XX市投資環(huán)境、增加當(dāng)?shù)厝罕娛杖刖哂蟹e極意義，具有顯著的社會(huì)效益。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目具有一定的盈利能力；從財(cái)務(wù)不確定性分析，該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上將是可行的。