投資測算分享投資測算分享第一部分投資測算邏輯利潤收入－成本－費(fèi)用－稅金現(xiàn)金流貸款收入、還貸支出靜態(tài)動態(tài)≥8%/10%、土地獲利倍數(shù)確保資金一年運(yùn)轉(zhuǎn)兩次基本要素成就共享自有資金投入需一年內(nèi)全額回籠回籠資金＞自有資金投入+年化自有資金收益（30%）利潤現(xiàn)金流賺多少錢？靜態(tài)盈利能力何時回錢？動態(tài)周轉(zhuǎn)能力利潤收入成本費(fèi)用稅金利潤收入成本費(fèi)用稅金收入如何確定？量價地有多大？能蓋多少？容積率、建筑密度、限高能賣多少？可售面積、公建配套項目定位產(chǎn)品結(jié)構(gòu)價格預(yù)判：競品降價、同質(zhì)產(chǎn)品積存等銷售收入利潤成本費(fèi)用稅金成本都包括哪些？收入銷售收入收入前期工程費(fèi)建安成本景觀工程社區(qū)管網(wǎng)公共配套工程建設(shè)及其他開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本土地成本

有票、無票建造成本利潤收入成本費(fèi)用稅金費(fèi)用都包括哪些？收入銷售收入成本土地成本建造成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用（集團(tuán)、區(qū)域）營銷活動、銷售人員傭金等計入成本中的貸款利息銷管費(fèi)＝銷售收入×銷管費(fèi)率三四線：5%一二線：3%利潤收入成本費(fèi)用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用）稅金如何計算？增值稅附加土地增值稅企業(yè)所得稅【增值稅附加】城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育發(fā)展費(fèi)，均以納稅人實際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=增值稅*7%教育費(fèi)附加=增值稅*3%地方教育發(fā)展費(fèi)=增值稅*2%

利潤收入成本費(fèi)用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用）稅金如何計算？增值稅附加土地增值稅企業(yè)所得稅【土地增值稅】對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。增值額＝銷售收入－扣除項目扣除項目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相關(guān)稅金增值率=增值額÷扣除項目利潤收入成本費(fèi)用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用）稅金如何計算？增值稅附加土地增值稅企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)利潤收入成本費(fèi)用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用）稅金如何計算？增值稅附加土地增值稅企業(yè)所得稅【企業(yè)所得稅】對我國企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。繳稅金額＝利潤總額×25%

利潤總額=收入-成本-費(fèi)用-稅金利潤收入成本費(fèi)用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用（財務(wù)費(fèi)用）稅金增值稅土增稅所得稅毛利潤利潤總額凈利潤凈利潤=利潤總額－所得稅=收入－成本－銷管費(fèi)－增值稅附加－土增稅－所得稅發(fā)票利潤收入成本費(fèi)用稅金凈利潤凈利率土地獲利倍數(shù)凈利潤銷售收入凈利潤土地總價營改增帶來了什么變化呢？現(xiàn)金流錢是何時支出、收回的現(xiàn)金流入=銷售收入+貸款收入現(xiàn)金流出=成本+費(fèi)用+稅金+還貸支出土地款1土地款2建造成本建造成本建造成本基金貸款樓款樓款樓款交樓收支買地開工開盤管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用還貸支出稅金（預(yù)征及清算）總成本表XXX投資測算分享第二部分認(rèn)識營改增通俗來說就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅；營改增增值稅是對銷售或者進(jìn)口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種，即增值稅只是針對各個流通環(huán)節(jié)中新增的價值來征收；增值稅是價外稅，存在抵扣，稅率為11%；營業(yè)稅是價內(nèi)稅，無抵扣，稅率為5%。差異營業(yè)稅納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額（收取的全部價款和價外費(fèi)用）和規(guī)定的稅率計算的應(yīng)納稅額。應(yīng)繳營業(yè)稅=銷售額×固定稅率收入成本銷售額毛利營業(yè)稅改革增值稅后收入銷項稅銷售額進(jìn)項稅成本應(yīng)交增值稅毛利收入=銷售額-增值稅（銷項）=銷售額/(1+稅率）；成本=總結(jié)算價-增值稅（進(jìn)項）=總結(jié)算價/(1+稅率）；應(yīng)繳增值稅額=銷項稅-進(jìn)項稅；營業(yè)稅計征20013518040101505152045增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。營改增一般計稅方法應(yīng)交增值稅=銷項稅額—可抵扣進(jìn)項稅額不含稅收入稅率不含稅成本銷項稅額進(jìn)項稅額：就是增值稅發(fā)票上標(biāo)明的“稅額”一欄可抵扣的稅率簡易計稅方法應(yīng)納稅額=銷售額╳征收率

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率）銷售額：指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費(fèi)用。全額征收，無抵扣！稅目營業(yè)稅稅率營改增后增值稅稅率交通運(yùn)輸業(yè)3%11%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)研發(fā)和技術(shù)5%6%信息技術(shù)文化創(chuàng)意物流輔助鑒證咨詢廣播影視有形動產(chǎn)租賃17%郵電通信業(yè)3%11%建筑業(yè)3%11%文化體育業(yè)3%6%金融保險業(yè)5%6%娛樂業(yè)5%-20%6%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%6%、11%銷售不動產(chǎn)5%11%各行業(yè)營業(yè)稅與增值稅稅率對比表營改增銷項稅=銷售額╳11%銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）增值稅額銷項稅進(jìn)項稅房地產(chǎn)一般計稅法示意憑增值稅專用發(fā)票或是規(guī)定可進(jìn)行抵扣的票據(jù)當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款應(yīng)納稅額=銷售額×5%=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%房地產(chǎn)簡易計稅法示意簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。不得抵扣對應(yīng)的土地價款我司某項目5月銷售額2億元（含稅價格），可計入當(dāng)期土地成本為0.888億元，可抵扣的進(jìn)項稅為0.05億元。采用簡易計稅法和一般計稅法，該項目繳納的增值稅有何不同呢？計稅方法應(yīng)繳稅額簡易計稅（全部價款和價外費(fèi)用）÷（1+5%）╳5%=2億元÷（1+5%）╳5%=0.095億元一般計稅銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）銷項稅=銷售額╳11%增值稅=銷售稅-進(jìn)項稅銷項稅=（2-0.888）億÷(1+11%)╳11%=0.11億元增值稅=0.11-0.05=0.06億元貨值指含稅價含稅利潤率指含稅利潤率，即項目凈利潤/含稅價含稅成本中心對成本的評判參考含稅成本貨值？成本？凈利潤率？投資測算分享第三部分投資測算工具測算表需：全過程模、符合國家相關(guān)規(guī)定、符合集團(tuán)要求、反映市場真實情況、展現(xiàn)項目運(yùn)營過程收入成本費(fèi)用稅金利潤凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出規(guī)劃指標(biāo)表銷售計劃表融資計劃利