XX市場研展報告

二00七年六月項目的初步認識1、位于北侖新行政中心區(qū)；2、占地220畝，總建33萬平米，在北侖市郊另立CBD綜合中心；3、低密度，景觀商業(yè)帶流線型立體購物游覽；4、全方位商業(yè)格局，建筑特色凸顯購物主題理念；5、目前周邊不成熟；6、項目目前正在施工階段，但各方面（銷售、招商）工作都未積極開展起來；對于本次報告來說，將要著重解決的問題北侖區(qū)域市場？本區(qū)域的前景？哪種產(chǎn)品類型能有效提升售價？機會和風險的平衡？及根據(jù)產(chǎn)品類型，確認具體的操作手法？

我們將從四個部分進行闡述區(qū)域、前景寫字樓市場單身公寓市場項目本身及建議土地市場第一部分區(qū)域前景DIYIBUFEN【北侖】北侖地處中國大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。北侖區(qū)原為寧波市鎮(zhèn)?？h的一部分，1984年由鎮(zhèn)海縣撤縣分區(qū)后所設(shè)。北侖區(qū)域陸域面積585平方公里，區(qū)內(nèi)有中國港口皇冠之稱的北侖港，有寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國家級開發(fā)區(qū)和中信公司獨家開發(fā)的大榭開發(fā)區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有215個行政村和30個社區(qū)居委會，戶籍人口32.57萬，常住人口54.5萬人。經(jīng)過20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，北侖區(qū)域的開發(fā)建設(shè)取得了巨大成就。在昔日一片灘涂地上，現(xiàn)已初步建成經(jīng)濟繁榮、社會進步、基礎(chǔ)設(shè)施良好的臨港新城區(qū),成為寧波市最具增長潛力的經(jīng)濟強區(qū)和利用外資的龍頭，成為浙江省對外開放最重要的產(chǎn)業(yè)基地和形象窗口，成為國家級開發(fā)區(qū)中投資環(huán)境綜合評價最好的開發(fā)區(qū)之一。

北侖新區(qū)總面積590多平方公里，按照市委市政府確定把北侖建設(shè)成為東北亞國際航運中心重要組成部分，依據(jù)“東北亞國際航運中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)”的思路，將北侖建設(shè)成為新一代港口城市?！魠^(qū)域職能中部區(qū)的職能為：北侖的政治、文化、商業(yè)中心，以臨港大工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；西部區(qū)的職能為：以發(fā)展臨海工業(yè)和對外貿(mào)易業(yè)為主的城市綜合片區(qū)；東部區(qū)的職能為：以發(fā)展港口和生態(tài)旅游為主、生活居住為輔的城市綜合片區(qū)；大榭島的職能為：以港口、貿(mào)易、工業(yè)為主導(dǎo)；梅山島的職能為：主要供旅游和生活居??；【北侖區(qū)域經(jīng)濟】2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值318.5億元，比2002年翻了一番，年均增長18.7%，三次產(chǎn)業(yè)比重達到了1.9∶60∶38.1，按戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值達到12035美元。完成財政一般預(yù)算收入55.1億元，是2002年的2.2倍，年均增長21.7%，其中區(qū)本級21.2億元，是2002年的2.6倍，年均增長27%。累計完成全社會固定資產(chǎn)投資720億元，年均增長40.3%。實現(xiàn)社會消費品零售總額42.3億元，年均增長13.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到19693元，農(nóng)村居民人均純收入達到9110元，分別比2002年增加6723元和3192元，年均增長11%和11.4%。

1-5月份全區(qū)固定資產(chǎn)投資66.7億元，同比增長6.9%；繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，但由于本月大項目投資減少，增幅比上月回落8.1個百分點。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長。1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4.9億元，同比增長14.7%，其中占投資63.2%的太平洋名苑和東海明園共完成投資3.1億元。

今年一季度我區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值83.6億元，同比增長14.3%，一、二、三產(chǎn)比重調(diào)整為1.4：59.1：39.5。宏觀環(huán)境小結(jié)良好的宏觀環(huán)境是吸引投資的基礎(chǔ)，近幾年寧波地區(qū)以及北侖區(qū)穩(wěn)定而持續(xù)的經(jīng)濟增長為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了客觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。06年國家政府針對投資過熱的現(xiàn)象出臺了不少宏觀政策，旨在調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)，讓投資更加合理，而并非打壓投資。經(jīng)過了近一年的時間，北侖的宏觀經(jīng)濟運行的越發(fā)穩(wěn)健，顯示出其結(jié)構(gòu)早就比較優(yōu)化并且合理，所以國家的宏觀政策對于其投資建設(shè)影響甚微，而隨著城市規(guī)模的擴大，軌道1、2號線的建設(shè)，北侖將會迎來一個全面發(fā)展的時期，而由此帶來的外來人口的增多、居民可支配收入的增加將會為今后的房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

【北侖區(qū)域房市市經(jīng)濟】2006年北侖房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展緩慢，，幾項重重要的房房產(chǎn)指數(shù)數(shù)基本上上出現(xiàn)了了較大幅幅度的下下降。作作為衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的幾項重重要數(shù)據(jù)據(jù)指標，，如開發(fā)發(fā)投資量量、房地地產(chǎn)供銷銷量以及及空置面面積走勢勢反映了了北侖房房地產(chǎn)的的基本情情況。北侖區(qū)的的商品房房銷售面面積持續(xù)續(xù)下滑，，2006年1－11月份總共共完成銷銷售面積積50.7萬平方米米，預(yù)計計全年售售面積在在54萬平方米米左右；；北侖區(qū)2006年1－11月商品房房空置面面積21.6萬平方米米，預(yù)計計全年空空置面積積在25萬平方米米左右。。由于進進入2006年后，北北侖的居居住氛圍圍逐漸好好轉(zhuǎn)，空空置面積積得到控控制，沒沒有進一一步增加加。06年的慘淡淡狀況并并未延續(xù)續(xù)到07年來，07年初，隨隨著整體體房產(chǎn)市市場的大大好，北北侖市場場房產(chǎn)開開發(fā)投資資、商品品房銷售售也呈現(xiàn)現(xiàn)了一個個迅速上上揚的狀狀態(tài)，并并且在商商品房銷銷售過程程中一直直延續(xù)。。比較06年同期商商品房銷銷售狀況況，雖然然在數(shù)量量上沒有有超越，，但相對對來說更更穩(wěn)定平平健，更更有利于于房市的的長期利利好發(fā)展展。宏觀市場場小結(jié)伴隨著全全國房市市大漲，，07年初的北北侖市場場也一改改之前的的冷淡局局面，市市場成交交量呈現(xiàn)現(xiàn)節(jié)節(jié)攀攀高的局局面，使使得大量量的滯留留樓盤去去化迅速速，新開開樓盤銷銷售火熱熱……近幾年的的北侖投投資市場場呈現(xiàn)出出一個怪怪現(xiàn)象，，即總投投資額持持續(xù)攀升升，而房房地產(chǎn)投投資額持持續(xù)下跌跌的。之之所以有有這樣的的現(xiàn)象產(chǎn)產(chǎn)生是2002年，北侖侖房地產(chǎn)產(chǎn)市場開開始發(fā)展展的時候候，房地地產(chǎn)市場場上投入入的資金金過多過過快，而而北侖的的人口增增加和住住房需求求還沒有有這么大大，因此此過于超超前的房房地產(chǎn)市市場在投投資離去去之后開開始迅速速降溫，，到06年房地產(chǎn)產(chǎn)投資比比例已經(jīng)經(jīng)下降到到5％，投資資金額也也是與2002年基本持持平，而而整個北北侖經(jīng)濟濟大環(huán)境境卻依然然高歌猛猛進，大大量的企企業(yè)、工工廠不斷斷在北侖侖崛起，，外來人人口不斷斷增加，，而北侖侖生活區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃出臺也也使得北北侖的居居住環(huán)境境和氛圍圍得到了了較大的的改善，，自住需需求正在在逐步釋釋放，當當然由于于之前的的房產(chǎn)市市場，投投資占據(jù)據(jù)的比重重過重，，市場清清除泡沫沫、消化化如此之之多的空空置房源源尚需時時日。伴隨著07年房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的良好開開市，低低糜的狀狀況將得得到相應(yīng)應(yīng)地改善善，市場場會逐漸漸回暖。。因此我我們認為為重新進進入北侖侖房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的時機已已經(jīng)逐漸漸到來。。第二部分DIERBUFEN寫字樓市場作為寧波波市規(guī)劃劃出未來來十大功功能區(qū)塊塊之一的的北侖港港口區(qū)塊塊。北侖侖目前正正著力打打造“東東北亞國國際航運運中心的的重要組組成部分分、華東東地區(qū)制制造業(yè)的的重要基基地、區(qū)區(qū)域性現(xiàn)現(xiàn)代物流流中心、、現(xiàn)代化化濱海新新城區(qū)””，這不不僅對北北侖區(qū)域域經(jīng)濟的的發(fā)展將將產(chǎn)生重重大影響響，同時時也極大大刺激了了商業(yè)物物業(yè)特別別是寫字樓市場的健健康成長長。一直以來來北侖區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟雖然獲獲得了長長足的發(fā)發(fā)展，作作為一個個港口城城市，一一個現(xiàn)代代化濱海海城區(qū)，，卻很難難真正找找到一個個商業(yè)中中心區(qū)，，沒有一一個大型型商場聚聚集區(qū)，，也沒有有正式意意義上的的辦公物物業(yè)，這這對于整整個正在在迅速騰騰起的區(qū)區(qū)域來說說是相當當?shù)牟粎f(xié)協(xié)調(diào)的。。不過這一一問題伴伴隨著北北侖新行行政中心心的建成成使用將將得到全全面的改改變。整整個北侖侖以長江江路為中中心軸線線發(fā)展，，包括北北侖行政政中心、、鳳凰山山主題公公園以及及6月動工的君君臨?北侖國際商商業(yè)中心、、長江國際際中心、太太平洋航運運中心大廈廈等標志性性大項目都都位于這條條軸線上，，大批商場場、休閑街街區(qū)、寫字樓等進駐，未來長江路路與明州路路交匯處將將成為北侖侖區(qū)的CBD。長江路及以以東的東部部商業(yè)區(qū)域域該區(qū)域?qū)亲罱鼛讕啄瓯眮霭l(fā)發(fā)展最快的的區(qū)域，依依托保稅區(qū)區(qū)，高起點點的規(guī)劃定定位，豐富富的土地資資源，行政政中心、港港務(wù)大廈、、商務(wù)大樓樓、君臨·北侖商業(yè)中中心項目的的相繼建成成，外資企企業(yè)、大型型工廠的相相繼落戶大大大提升了了區(qū)域價值值，北侖的的總體規(guī)劃劃奠定了該該區(qū)域的發(fā)發(fā)展后勁。。不過該地地區(qū)商業(yè)地地塊的形成成需要一定定的時間。。代表樓盤盤：太平洋洋花園廣場場、繁佳公公寓、太陽陽園、月亮亮苑、京華華茗苑、藍藍天公寓、、都會經(jīng)典典、華庭公公寓、高峰峰花園。[寫字樓個案案介紹]項目位置：：北侖區(qū)長江江路與明州州路交叉處處開發(fā)商商：寧波開發(fā)區(qū)區(qū)侖江房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司樓盤形態(tài)：：總建6.5萬，商業(yè)面面積1-5F2萬平米。產(chǎn)品類型：：由一幢17層一幢28層辦公組成，，6F開始為辦公公樓層層高：標準層高3.2米戶型：50-得房率：17Fl樓層76.4%；28F樓層72%大堂堂：2幢分別有兩兩個入口朝朝東大堂。。電梯梯：17Fl樓速度為2.5米/秒。國產(chǎn)日日立3部28F樓速度為2.5米/秒。國產(chǎn)日日立5部空調(diào)調(diào)：自行安裝。。車位位：地下兩層機機械停車位位，約400余個。智能化系統(tǒng)統(tǒng)：5A智能化物業(yè)管理：：聯(lián)合物業(yè)物業(yè)管理費費用：3.2元/平米·月開盤日期：：06-11入住時間：：08-03銷售價格：：4500-6500元/平米，均價5500元/平米，層差60元/平米銷售率：目前銷售率率在70％左右。備注：目前商業(yè)部部分已確定定由金匯百百貨入駐，，年租金回回報8%。長江國際中中心從已購買客戶情情況來看，，100平米左右的的戶型去化化迅速，主主要是大量量投資客主主選這一面面積檔，其其總價在55萬左右，17F單層16戶，28F單層20戶；5-6F為整層去化化，對于本本項目來說說自用客戶戶占據(jù)7%，投資30%。太平洋國際際大廈項目位置：：北侖區(qū)長江江路與明州州路交叉處處開發(fā)商商：太平洋土地地建設(shè)有限限公司樓盤形態(tài)：：一幢5A智能23F辦公樓，1-3F為商鋪，一一層5.2米，二層4.2米，三層4米。層高：標準層高3.5米戶型：45-130、300-700、1600（整層）得房率：68-73%大堂堂：2幢分別有兩兩個入口朝朝東大堂。。電梯梯：5部速度為2.5米/秒殼梯，2部品牌貨梯梯?？照{(diào)調(diào)：自行安裝。。車位位：地上地下200余個智能化系統(tǒng)統(tǒng)：中央繼承管管理系統(tǒng)BMS，樓宇自控系系統(tǒng)，水電電抄表系統(tǒng)統(tǒng)，計算機機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)，閉路電電視監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，停車管管理系統(tǒng)，，移動通訊訊增益系統(tǒng)統(tǒng)，暗保智智能系統(tǒng)等等。物業(yè)管理：：聯(lián)合物業(yè)物業(yè)管理費費用：2.58元/平米·月開盤盤日日期期：：06-6入住住時時間間：：08-03銷售售價價格格：：均價價4500元，層層差差50元/平米米，，南南北北差差價價120元/平米米；；商商鋪鋪1F1.7萬-1.8萬元元/平米米；；2F6500元/平米米左左右右，，3F4500元/平米米；；地地下下車車位位9萬/個銷售售率率：：目前前銷銷售售率率在在60％左左右右。從已購買買客客戶戶情情況況來來看看，，110平米米左左右右的的戶戶型型去去化化迅迅速速，，其其總總價價在在50萬左左右右，，自自用用投投資資都都滿滿適適用用的的；；客客戶戶來來源源地地還還是是以以當當?shù)氐乜涂蛻魬魹闉樽钭钪髦髁αΦ牡目涂蛻魬羧喝海?，當當然然也也有有少少?shù)數(shù)的的寧寧波波客客戶戶做做投投資資（（顯顯少少））；；該該項項目目根根據(jù)據(jù)客客戶戶購購買買情情況況參參考考項項目目本本身身特特點點，，將將6-17F集中中為為散散客客去去化化區(qū)區(qū)域域（（投投資資客客集集中中）），，4-5F、17-23F大面積積去去化化；北侖侖辦辦公公樓樓物物業(yè)業(yè)管管理理費費調(diào)調(diào)查查案名物業(yè)管理費支付期限備注太平洋花園廣場A、B樓2.5元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用保稅區(qū)發(fā)展大廈3元/平米/月半年一付有進駐條件興農(nóng)大廈2.8元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用奧力孚大廈3元/平米/月半年一付一部電梯停用，物業(yè)費實際收繳有困難保稅區(qū)商務(wù)大廈3.1元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用北侖侖辦辦公公樓樓租租賃賃市市場場總總體體檔檔次次不不高高，，但但是是物物業(yè)業(yè)收收費費標標準準接接近近寧寧波波水水平平，，總總體體在在2.5元--3.0元每每月月/平米米，，不不過過部部分分辦辦公公樓樓物物業(yè)業(yè)費費征征收收困困難難，，也也反反映映出出物物業(yè)業(yè)管管理理與與服服務(wù)務(wù)狀狀況況還還待待提提高高。。寫字字樓樓市場場小小結(jié)結(jié)北侖侖的的寫寫字字樓樓市市場場，，伴伴隨隨著著在在06年太太平平洋洋國國際際大大廈廈、、長長江江國國際際中中心心的的開開盤盤才才開開始始真真正正意意義義上上的的顯顯現(xiàn)現(xiàn)………從目目前前市市場場反反映映狀狀況況來來看看，，，，北北侖侖市市場場對對于于這這樣樣成成規(guī)規(guī)模模的的正正規(guī)規(guī)寫寫字字樓樓的的接接受受能能力力正正在在逐逐步步的的加加強強，，且且對對于于寫寫字字樓樓的的配配置置及及其其建建筑筑品品質(zhì)質(zhì)、、配配套套服服務(wù)務(wù)也也是是越越來來越越關(guān)關(guān)注注，，特特別別是是一一些些外外資資企企業(yè)業(yè)在在華華分分公公司司、、當當?shù)氐氐牡囊灰慌?guī)規(guī)模模企企業(yè)業(yè)、、大大集集團團，，在在選選擇擇辦辦公公樓樓的的時時候候往往往往更更關(guān)關(guān)注注的的是是大大樓樓本本身身帶帶來來的的檔檔次次感感和和內(nèi)內(nèi)部部配配套套服服務(wù)務(wù)，，而而不不是是價價格格本本身身。。從目目前前在在熟熟兩兩個個寫寫字字樓樓項項目目分分析析，，這這兩兩幢幢寫寫字字樓樓都都集集中中在在主主城城區(qū)區(qū)干干道道上上，，交交通通便便利利周周邊邊配配套套齊齊全全，，其其投投資資客客比比重重也也相相對對偏偏大大在在10%-15%，投投資資客客關(guān)關(guān)注注一一個個總總價價在在50萬左左右右；；大大面面積積去去化化客客戶戶群群多多，，這這跟跟辦辦公公樓樓市市場場之之前前相相對對空空白白，，累累計計時時間間長長有有關(guān)關(guān)；；從從購購買買客客戶戶類類型型來來看看，，還還是是以以外外貿(mào)貿(mào)類類企企業(yè)業(yè)占占據(jù)據(jù)絕絕大大多多數(shù)數(shù)。。DISANBUFEN自說公寓市場第三三部部分分與北侖侖辦公公市市場場形形成成鮮鮮明明對對比比的的，，北北侖侖的的小小面面積積公公寓寓類類產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場在在整整個個北北侖侖房房市市中中占占據(jù)據(jù)著著不不可可動動搖搖的的位位置置，，即即使使是是在在06年北北侖侖房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整體體都都不不理理想想的的情情況況下下，，單單身身公公寓寓的的去去化化速速度度還還是是相相對對比比較較顯顯著著的的。。從市場場開發(fā)發(fā)上來來說，，公寓寓類產(chǎn)產(chǎn)品的的出現(xiàn)現(xiàn)在北北侖也也是相相當有有年頭頭的，，這跟跟北侖侖外資資多，，外來來技術(shù)術(shù)人員員眾多多，租租賃市市場一一直處處于大大需求求有關(guān)關(guān)。從早期期的住住宅樓樓里夾夾帶的的一兩兩幢單單身公公寓，，到如如今““銀星星苑””這樣樣成規(guī)規(guī)模、、上檔檔次的的單身身公寓寓樓盤盤，到到“好好麗登登”這這樣全全方位位酒店店式管管理的的公寓寓的面面市這這都是是一個個市場場不斷斷進步步，不不斷進進化的的過程程……目前北北侖市市場的的在售售小公公寓樓樓盤不不多，，且大大多數(shù)數(shù)處于于尾盤盤階段段，市市場消消化狀狀況良良好。。思加·好旺角角地理位位置：：長江江路和和駱霞霞路的的交接接處開發(fā)商：寧寧波北北侖思思加房房產(chǎn)建筑設(shè)設(shè)計：：寧波波華之之建筑筑設(shè)計計有限限公司司景觀設(shè)設(shè)計：：上海海愛建建建筑筑景觀觀設(shè)計計容積率率：3.6樓盤形形態(tài)：：總建建2.6萬平米米，由由A座18/13F、B座16/12F及裙樓樓組成成，A座為規(guī)規(guī)劃好麗登登國際際商務(wù)務(wù)酒店店；B座為酒酒店式式公寓寓，裙裙樓為為配套套用房房。內(nèi)內(nèi)部配配套：：會所所、泳泳池總戶數(shù)數(shù)：461戶面積范范圍：：40-46㎡價格范范圍：：4550-5800元/㎡，均價價：5300元/㎡（南北北差價價600元/㎡、層差差價50元/㎡）裝修標標準：：1200元/平米開盤時時間：：2006.11.25交付時時間：：2007.8.31停車位位：209物業(yè)管管理：：聯(lián)合合物業(yè)業(yè)；1元/平米·月[未交付付公寓寓個案案介紹紹]裝修標標準：：公共部部分：：建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：整整棟建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)采采用現(xiàn)現(xiàn)澆剪剪立墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)；墻墻面：：裙樓樓墻干干掛大大理石石面；；外窗窗：雙雙層中中空玻玻璃落落地窗窗；電電梯：：三菱菱高速速電梯梯5部；入入戶口口：采采用可可視對對講系系統(tǒng)單位住住宅部部分：：門：：B樓進戶戶門為為高檔檔安全全防盜盜門；；窗：：外窗窗采用用高檔檔電泳泳鋁合合金，，落地地玻璃璃；衛(wèi)衛(wèi)浴設(shè)設(shè)置：：TOTO；廚房設(shè)設(shè)置：：品牌牌油煙煙機+電磁爐爐+高檔櫥櫥柜；；墻面面及天天花板板：室室內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)乳乳膠漆漆；地地面：：進口口實木木免漆漆地板板；家家具：：送床床+床頭柜柜2+衣柜1+沙發(fā)1+茶幾1+餐桌1+餐椅2+寫字臺臺1+寫字椅椅1；電器器：32寸夜晶晶彩電電+海兒空空調(diào)+美的冰冰箱+美的電電磁爐爐+歐式油油煙機機+熱水器器好旺角角A座是專專門針針對投投資者者的公公寓式式酒店店，交交由專專業(yè)酒酒店管管理公公司經(jīng)經(jīng)營，，投資資者在在購房房同時時可以以獲得得8年的租租約，，每年年可以以獲取取總房房價8.28%的稅后后租金金回報報。并并且每每年享享受20天的不不記名名免費費入住住期。。銀星苑苑地理位位置：：明州州西路路和松松花江江路的的交接接處開發(fā)商：寧寧波寧寧盛置置業(yè)景觀設(shè)設(shè)計：：加拿拿大GA物業(yè)顧顧問：：戴德德梁行行容積率率：2.5綠地率率：32.5%樓盤形形態(tài)：：總建建3.8萬平米米，由由一幢幢12層、三三幢15F高層組組成總戶數(shù)數(shù)：500余戶（（2號樓未未開160戶左右右）面積范范圍：：40-75㎡（15F高層2梯8戶）價格范范圍：：均價：：5200元/㎡裝修標標準：：1000元/平米開盤時時間：：2006.6交付時時間：：2007.7物業(yè)管管理：：聯(lián)合合物業(yè)業(yè)；1.5元/平米·月47.3平米50.98平米39.71平米裝修標標準：：地板及及踢腳腳線：：國產(chǎn)產(chǎn)知名名品牌牌（12MM厚耐磨磨復(fù)合合地板板）；；地磚磚、墻墻面瓷瓷磚：：冠軍軍、現(xiàn)現(xiàn)代；；廚房房櫥具具：美美晟、、勝龍龍（整整體櫥櫥具））；衛(wèi)衛(wèi)生潔潔具：：吉事事多、、箭牌牌；籠籠頭（（淋浴浴、洗洗臉、、廚房房）：：吉事事多、、箭牌牌；電電熱水水器：：阿里里斯頓頓；墻墻面乳乳膠漆漆：立立邦、、多樂樂士；；空調(diào)調(diào)：格格力、、惠康康；脫脫排油油煙機機、燃燃氣灶灶、浴浴霸：：華寶寶、萊萊特、、普田田。已購客客戶類類型：：從目前前的銷銷售狀狀況來來看，，50平米去去化最最快，，從購購買用用途來來看，，投資資自用用相對對平衡衡；除除一般般購買買行為為外，，企業(yè)業(yè)為高高層員員工購購買居居所也也占據(jù)據(jù)了相相當部部分。。[已交付付公寓寓個案案介紹紹]繁佳公公寓地理位位置：：長江江路與與華山山路交交匯處處開發(fā)商：寧波經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)總總公司司建筑設(shè)設(shè)計：：中國國美院院風景景設(shè)計計院行銷企企劃：：圓業(yè)地地產(chǎn)港港城城房產(chǎn)產(chǎn)主要述述求：：城市之之心，，全景景觀美美學華華宅占地面面積：：22944㎡總建筑筑面積積：63649㎡（單身身公寓寓0.9萬㎡））單身公公寓總總套數(shù)數(shù)：150套（一一層18戶）面積范范圍：：35-70㎡主力面面積：：56㎡㎡得房房率率：70%價格范范圍：：4000-5600元/㎡；均價：：5000元/㎡銷售率率：目目前只只余部部分高高樓層層40平米左左右公公寓付款方方式：：一次次性、、按揭揭都為為95折（優(yōu)優(yōu)惠開開盤前前98折，付付定金金5萬元，，十天天內(nèi)付清余余款）首付40%，按揭揭10、15、20年；））開盤日日期：：2005年4月裝修標標準：：約800元/平方米米電梯三三部；；帶有有熱水水器、、洗浴浴房、、煤氣氣灶等等；彩彩鋁合合金低低窗臺臺飄窗窗；邊邊套采采用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角景景觀窗窗；陽陽臺采采用封封閉式式彩鋁鋁合金金；可可視對對講系系統(tǒng)；；紅外外線自自動報報警系系統(tǒng)；；閉路路監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)；保保安24小時智能能巡邏；；高速寬寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)；；消防報報警控制制系統(tǒng)。。優(yōu)勢分析析：1、位于新規(guī)規(guī)劃的新新行政中中心，地地段較佳佳，升值值潛力較較大；2、周圍除都都會經(jīng)典典有單身身公寓其其他樓盤盤無相同同產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃，故故競爭壓壓力??；；3、小區(qū)綠化化面積較較大，給給人比較較休閑寬寬松的舒舒服感覺覺；4、準現(xiàn)房銷銷售劣勢分析析：1、緊鄰長江江路，來來往車輛輛較多，，粉塵噪噪音影響響較大。。2、目前已成成準現(xiàn)房房，戶型型設(shè)計與與資料宣宣傳有差差距，陽陽臺有立立柱；，，錦港佳園園地理位置置：姚北北快速路路以北，，太河路路以東開發(fā)商：北侖侖天一開開發(fā)有限限公司行銷企劃劃：寧波波開元房房產(chǎn)廣告述求求：新北北侖中學學北侖第第一學府府，人文文經(jīng)典社社區(qū)占地面積積：31808㎡建筑面積積：52270㎡（單身公公寓3600㎡）容積率率：1.65綠化率：35%建筑密度度：30%總套數(shù)：60套（單身身公寓））面積范圍圍：57-70㎡主力面積積：60㎡價格范圍圍：3200-4000元/㎡（無裝修修）；均價：3800元/㎡付款方式式：一次次性、按按揭首付付40%物業(yè)費費：0.3元/㎡.月開盤日期期：2004.7交付日期期：2006.5.30優(yōu)勢分析析：1、周圍配配套比較較齊全；；2、緊鄰沿沿河綠化化帶；3、周邊的的人文氛氛圍較好好，書香香了繞；；劣勢分析析：1、單身公公寓戶型型設(shè)計不不夠合理理；2、做為單單身公寓寓，面積積過大；；3、單身公公寓沿街街，處于于整個小小區(qū)的較較差位置置；4、只是簡簡單裝修修，不配配備生活活設(shè)施。。御苑會所所地理位置置：新大路與與恒山路路交匯處處開發(fā)商：寧波波開發(fā)區(qū)區(qū)天興房房地產(chǎn)有有限公司司行銷企劃劃：宏潤潤新世紀紀酒店管理理：上海海宏邦經(jīng)經(jīng)營管理理有限公公司主要述求求：隱世世尊享.精裝酒店店公寓總建面積積：9600㎡綠化率率：一一幢無綠綠化產(chǎn)品類型型：一幢幢11層的單身身公寓總戶數(shù)數(shù)：136戶面積范圍圍：26㎡、42㎡、55㎡主力面積積：42㎡分布樓層層：3-11F得房率率：76%價格范圍圍：5800-8100元/㎡；均價：6500元/㎡付款方式式：一次次性、按按揭首付付50%物業(yè)費費：1.2元/㎡.月開盤日期期：2004.12交付日期期：2006.4.28裝修標準準：1000元/平方米外墻：高高級彈性性涂料；；大堂：：大理石石或其他他石料，，墻面采采用內(nèi)墻墻面磚或或彈性涂涂料；走走道：高高級拋光光磚，墻墻面采用用彈性涂涂料或高高級墻紙紙；電梯梯：品牌牌電梯；；窗：彩彩色鋁合合金飄窗窗；水電電：一戶戶一表；；配備電電話接口口，有線線電視接接口，寬寬帶接口口；櫥柜柜：高級級歐式；；阿波淋淋浴房；；A.O.史密斯電電熱水器器；上海海申花燃燃氣灶；；上海賽賽雅脫排排油煙機機；LG分體式空空調(diào)；TOTO衛(wèi)生潔具具；德國國萊爾水水龍頭；；智能卡卡門鎖門門鎖；材材源帝實實木門；；圣象復(fù)復(fù)合地板板；立邦邦涂料；；可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)、電子子門禁系系統(tǒng)。優(yōu)勢分析析：1、南北朝朝向，戶戶型設(shè)計計較合理理，面積積能充分分利用；；2、精裝修修酒店公公寓，由由一流酒酒店經(jīng)營營管理公公司統(tǒng)一一管理，，3年每年6%的固定回回報,為投資者者及其他他客戶提提供方便便；3、臨北侖侖繁華地地段，交交通方便便；4、有樣板板房，裝裝修檔次次較高；；5、周邊地地段成熟熟，生活活配套齊齊全，日日常生活活方便劣勢分析析：1、附近賓賓館較多多，入住住客戶分分流；2、建筑形形態(tài)單一一，只有有一幢；；3、周邊建建筑較多多，低層層采光較較差；4、地處市市中心地地段人員員較為復(fù)復(fù)雜；時代先鋒鋒地理位置置：新大大路開發(fā)商：個人人代理商：華夏夏偉業(yè)主要述求求：低總總價，高高回報總建面積積：530㎡㎡容積率率：4.0建筑行態(tài)態(tài)：1幢7F的單身公公寓總戶數(shù)數(shù)：90套面積范圍圍：22-36㎡主力面積積：30㎡得房率：70%價格范圍圍：3700-5200元/㎡平均價格格：4300元/㎡付款方式式：不優(yōu)惠。。首付50%，按揭10年；一次次性付款款開盤日期期：2005.6.10交付日期期：2005.9.30裝修標準準：800元/㎡三菱電梯梯一部；；防火防防盜門；；鋁合金金窗戶；；地面復(fù)復(fù)合木地地板；裝裝修色調(diào)調(diào)藍白相相間，墻墻面為淺淺色涂料料；廚房房三件套套（櫥柜柜、脫排排、電磁磁爐），，衛(wèi)浴三三件套（（面盆、、座便器器、淋浴浴房），，電熱水水器，通通訊端口口，寬帶帶入戶；；衣柜；；水電：：一戶一一表；寫寫字臺一一張；配配備電話話接口，，有線電電視接口口，寬帶帶接口；；每戶門門口安裝裝感應(yīng)燈燈。優(yōu)勢分析：1、地理位置較較好，位于繁繁華的新大路路；2、面積小，總總價低，客戶戶較能承受；；3、現(xiàn)房銷售，，帶精裝修樣樣板房；劣勢分析：1、由原來的東東方商廈改裝裝，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)經(jīng)使用12年；2、東西朝向，，戶型單一；；3、公攤面積較較大，得房率率低；4、無車位，停停車不方便；；5、沿街比較吵吵，噪音大濱海先鋒地理位置：新新大路與新建建路交匯處開發(fā)商：北侖經(jīng)濟濟發(fā)展總公司司代理商：自銷設(shè)計公司：寧寧波新城建筑筑設(shè)計公司物業(yè)公司：佳佳佳物業(yè)主要述求：城市之心，全全景觀美學華華宅占地面積：3886㎡總建面積：10104㎡㎡容積率：2.6元/㎡.月面積范圍：37-54㎡㎡主力面積：42㎡樓層分布：3-10F得房率：75%價格范圍：4800-5300元/㎡；均價：5100元/㎡付款方式：開盤前98折，付定金5萬元，十天內(nèi)內(nèi)付清余款；首付40%。裝修標準：400元/㎡水電：一戶一一表；電梯：：兩部；對講講系統(tǒng)、電子子門禁系統(tǒng)；；衣柜；配備備電話接口，，有線電視接接口，寬帶接接口；復(fù)合地地板；簡易廚廚房，脫排、、櫥柜、電磁磁爐；衛(wèi)生間間：防滑地磚磚、浴霸、熱熱水器、淋浴浴房；窗：彩彩色鋁合金窗窗；優(yōu)勢分析：1、臨北侖繁華華地段，交通通方便；2、周圍生活配配套設(shè)施齊全全；3、地段的優(yōu)勢勢吸引了部分分投資客；劣勢分析：1、東西朝向建建筑形態(tài)單一一；2、只有一幢；；3、緊鄰繁華新新大路，噪音音較大；4、戶型設(shè)計不不合理，廚房房衛(wèi)生間與床床安放位置相相對；5、裝修標準較較低；6、不具備售樓樓處，基本靠靠內(nèi)部客戶與與關(guān)系戶帶動動銷售；地理位置：新大路以西，，壩頭路以北北開發(fā)商：寧波華盛盛房地產(chǎn)有限限公司（自銷）物業(yè)公司：佳佳佳物業(yè)占地面積：46342㎡㎡建筑面積：8.1萬㎡（單身公公寓1152㎡）容積率：：1.75綠化率：：30%單身公寓套數(shù)數(shù)：約24套（白胚）主力面積：48㎡得房率：：73%樓層范圍：3-6F價格范圍：4080-4800元/㎡；均價：4400元/㎡付款方式：一一次性、按揭揭（首付40%）物業(yè)費：：0.3元/㎡.月開盤日期：2004.12交付日期：2005.8新華園優(yōu)勢分析：1、總套數(shù)少，，開盤時間較較早；2、現(xiàn)房銷售，，即可入?。?；3、周圍配套較較全，緊鄰超超市、銀行等等，生活較方方便；4、比鄰寧波職職業(yè)技術(shù)學院院，利于出租租；5、長方形設(shè)計計，兩邊通風風。劣勢分析：1、目前周圍配配套設(shè)施不全全，生活不方方便；2、前面道路正正在施工，塵塵土飛揚，環(huán)環(huán)境較差；3、單身公寓位位于整個樓盤盤的拐角處，，兩面鄰路，，噪音大；4、朝向東西，，通風效果不不好樓與樓之之間依次排列列，無景觀小小品設(shè)計，感感覺擁擠；5、3F陽臺被2F的店鋪突出部部分遮住一半半，采光不好好青林嘉苑地理位置：人人民北路與廬廬山路交匯處處開發(fā)商：寧波市北北侖區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公公司行銷企劃：寧寧波名古房產(chǎn)產(chǎn)策劃物業(yè)公司：開開發(fā)商自身物物業(yè)；物業(yè)費：：0.3元/月.㎡主要訴求：森森呼吸，享受受都市新貴生生活容積率：1.5綠化率：35%產(chǎn)品分析：占占地面積約4萬平方總建6萬㎡（單身公寓寓1.3萬㎡）13幢多層、5幢聯(lián)排別墅、1幢單身公寓總戶數(shù)：單身公寓寓260戶（精裝修））裝修標準：800元/㎡得房率：單身公寓寓73%面積范圍：30-65㎡㎡；分布樓層：2-5F均價：4100元/㎡主力面積：50㎡開盤日期：2004.6交付日期：2005.10單身公寓裝修修標準：800元/平方米電梯一部；防防火防盜門，，鋁合金窗戶戶；內(nèi)部裝修修以休閑為主主基調(diào)；墻體體為淺色涂料料，復(fù)合木地地板，廚房三三件套（櫥柜柜、脫排、電電磁爐），衛(wèi)衛(wèi)浴三件套（（面盆、座便便器、淋浴房房），配備電電器插座，電電熱水器，通通訊端口，寬寬帶入戶；LG電視機、掛式式空調(diào)；床；；電腦桌。優(yōu)勢分析：1、戶戶朝南，，南北通透，，每戶層高2.9米；2、庭院內(nèi)人車車分流，守衛(wèi)衛(wèi)、巡更、對對講、電子監(jiān)監(jiān)控、紅外線線報警系統(tǒng)五五重保安；3、樓盤品質(zhì)在在大契相對較較好；4、未來規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢明顯，升升值空間可預(yù)預(yù)見小區(qū)所處處的地段交通通便捷；劣勢分析：1、位于人民北路路，目前周邊邊生活配套不不很齊全；2、景觀較差；3、周圍環(huán)境欠佳佳，衛(wèi)生較差差，粉塵污染大，，與廣告宣傳傳有差距；4、大走廊式高密密度的布局導(dǎo)導(dǎo)致采光通風風、安全性、、私密性都較較差；5、單身公寓朝朝向為東西，，不通風；單單身公寓為沿沿街弧行設(shè)計計，噪音較大大；目前單身公寓寓租賃市場狀狀況：北侖單身公寓寓買賣市場紅紅火的另一個個原因就是，，北侖異常火火熱的單身公公寓租賃市場場。同樣面積積段與寧波大大市場接近的的高租金成為為投資客利益益驅(qū)使的主動動力。單身身公公寓寓市場場小小結(jié)結(jié)單身身公公寓寓和和酒酒店店式式公公寓寓等等““低低總總價價、、高高回回報報””的的產(chǎn)產(chǎn)品品成成為為06年北北侖侖市市場場的的寵寵兒兒。。購買買該該產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶群群主主要要集集中中在在年年輕輕的的異異地地購購房房人人群群和和投投資資客客身身上上；；前前著著多多為為一一次次置置業(yè)業(yè)，，對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總價價相相對對比比較較看看中中；；后后者者對對其其周周邊邊環(huán)環(huán)境境比比較較看看重重，，幾幾、、要要生生活活便便利利，，容容易易出出租租。。從購購買買面面積積來來看看，，目目前前購購買買單單身身公公寓寓的的客客戶戶群群購購買買面面積積段段集集中中在在40-50左右右，，總總價價集集中中在在25萬左左右右。。由于于北北侖侖本本身身區(qū)區(qū)域域比比較較小小，，對對地地段段的的要要求求不不高高，，周周邊邊生生活活配配套套齊齊全全的的更更容容易易促促進進銷銷售售。。目前單單身公公寓各各類性性產(chǎn)品品在市市場上上相繼繼出現(xiàn)現(xiàn)，可可以從從另一一個側(cè)側(cè)面反反映北北侖單單身公公寓市市場的的競爭爭也在在日益益激烈烈。第四部分DISIBUFEN土地市場狀況國土局交易日期詳細地址占地面積用地性質(zhì)成交價格成交單位寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25恒山路南、東河路地塊1311.65住宅262.33萬元寧波新城建筑設(shè)計有限公司寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25汽配園錢塘江南路西、龍角山路南A、B地塊25274.78商住3791.217萬元寧波派舍置業(yè)有限公司北侖區(qū)區(qū)域市市場本本身非非工業(yè)業(yè)類土土地交交易少少，地地塊相相對較較小。。特別是是在05年以后后，06年更是是由于于由于于國家家擔心心投資資過熱熱，出出臺多多項金金融政政策，，這使使得開開發(fā)商商的資資金鏈鏈十分分吃緊緊，伴伴隨著著土地地成本本、建建安成成本等等樓盤盤前期期開發(fā)發(fā)成本本的進進一步步增加加，出出讓土土地更更是少少之又又少。。05年下半半年起起到06年末北北侖區(qū)區(qū)域非非工業(yè)業(yè)用地地出讓讓共兩兩塊。。第五部分DIWUBUFEN項目本身隨著體體藝中中心的的落成成，該該區(qū)域域極具具競爭爭潛力力。該該區(qū)域域集體體藝，，商業(yè)業(yè)，學學校，，住宅宅為一一體，，超前前的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、、得天天獨厚厚的環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、、日益益完善善的配配套設(shè)設(shè)施，，其潛潛在的的升值值優(yōu)勢勢將吸吸引購購房者者的關(guān)關(guān)注。。其代代表樓樓盤為為：里里仁花花園、、黃金金海岸岸、錦錦港佳佳園、、天興興嘉園園、學學府茗茗苑、、高德德公寓寓。從目前前來看看項目目區(qū)域域居住住氛圍圍尚不不成熟熟，相相關(guān)配配套還還為全全面投投入使使用，，但相相信在在未來來的3-5年內(nèi)，，隨著著北侖侖行政政中心心，體體育中中心、、客運運中心心的投投入使使用，，大量量住宅宅小區(qū)區(qū)的交交付入入駐，，本區(qū)區(qū)域的的居住住氛圍圍將大大為改改善，，必將將帶動動周邊邊商業(yè)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)發(fā)展。。黃山路路及以以南的的南部部住宅宅區(qū)域域：項目總總體概概況：【君臨·北侖國際商商業(yè)中心】地處北侖區(qū)區(qū)行政中心心區(qū)，北承承北侖區(qū)政政府新行政政大樓南臨臨15萬人口大型型居住社區(qū)區(qū)，東臨鳳鳳凰山主題題公園；西西接北侖體體藝中心，，靠近規(guī)劃劃科技活動動館、大劇劇院和客運運中心。項項目占地面面積220畝，總建筑筑面積33萬㎡，其中中商業(yè)面積積18萬㎡。目前項目施施工到3-4F左右，預(yù)計計將在08年初交付使使用，目前前項目南側(cè)側(cè)、西側(cè)各各有一塊空空地把本項項目與周邊邊住宅居于于間隔開。。相關(guān)配套套尚未建造造完成，整整體市場氣氣氛不成熟熟。項目毗鄰?fù)锻顿Y近8億元的鳳凰凰山主題樂樂園，中國國女排指定定主戰(zhàn)場——寧波最大的的體藝中心心近在咫尺尺。另有麗麗晶國際大大酒店（五五星級）、、市民廣場場、行政辦辦公區(qū)、規(guī)規(guī)劃中的科科技館、大大劇院及可可供15萬人居住的的高級住宅宅區(qū)環(huán)繞周周圍，以行行政中心區(qū)區(qū)為核心的的北侖新城城區(qū)已經(jīng)形形成。作為為北侖區(qū)政政治、經(jīng)濟濟、文化和和商貿(mào)中心心，新行政政中心區(qū)交交通便捷，，消費潛力力巨大，投投資前景無無限。同三高速、、通途路、、江南公路路等多條快快速交通線線路40分直通寧波波，輕軌1號線的建成成更將使北北侖到寧波波更為快捷捷方便。5條長途公交交車運營于于寧波與北北侖之間，，加上即將將動工，于于2007年7月份建成的的客運中心心站，寧波波北侖之間間的接觸將將更為親密密。鐵路蕭蕭甬線北侖侖至寧波支支線已成為為連接港口口、貫通全全國的運輸輸大動脈，，一個以以港口為中中心，鐵、、公、水等等各種運輸輸方式配套套齊全的綜綜合集疏運運網(wǎng)絡(luò)已初初具規(guī)模，，為北侖的的經(jīng)濟建設(shè)設(shè)和社會發(fā)發(fā)展奠定了了堅實的基基礎(chǔ)。周邊配置交交通狀況：一層層面二層層面三層層面四層層面項目業(yè)態(tài)分分布狀況：項目SWOT分析：項目優(yōu)勢分分析(Strength)1、地塊較完完整，建筑筑特色顯著著；2、地塊占地地面積較大大，自身配配套全面，，獨立SHOPPINGMALL；3、周邊沒有有高層建筑筑，視野開開闊；4、地塊緊靠靠長江路，，無論到北北侖城區(qū)還還是寧波都都相當便利利，且加上上軌道1號線即將開開工，交通通優(yōu)勢十分分明顯；5、地塊北北側(cè)大面面積市民民廣場，，為項目目增添大大景觀優(yōu)優(yōu)勢；6、周邊區(qū)區(qū)行政中中心、體體藝中心心，客運運中心遍遍布相關(guān)關(guān)配套相相當齊全全7、鳳凰山山主題樂樂園火熱熱開玩，，幫助本本項目提提前積聚聚人氣；；8；項目統(tǒng)統(tǒng)一招商商/實行商鋪鋪租賃，，統(tǒng)一招招商的原原則，保保證進駐駐商家的的最優(yōu)組組合，形形成互補補和互利利的良性性競爭環(huán)環(huán)境。項目劣勢勢分析（（Weakness）1、處于城城市主干干道的路路邊，過過往車輛輛較多，，會產(chǎn)生生噪音污污染；2、地塊周周邊住宅宅的入駐駐需要一一定的時時間，人人流積聚聚還需要要等待；；3、北侖污污染較重重的認識識在消費費者心中中比較牢牢固，給給銷售帶帶來一定定的難度度；4、北侖是是一個區(qū)區(qū)級城區(qū)區(qū)，居民民數(shù)量、、居民消消費力等等相對薄薄弱，招招商比較較困難；；5、開發(fā)商商在當?shù)氐刂榷炔桓?，，品牌形形像樹立立欠缺?！?、本案寫寫字樓/個性公寓寓體量不不大，形形不成規(guī)規(guī)模；7、北侖屬屬于城市市交通末末梢，人人口支撐撐目前不不足；項目機會會分析(Opportunity)1、周邊住住宅項目目和鳳凰凰山公園園的興盛盛，給了了商業(yè)以以充足的的人流保保證，是是招商的的一大亮亮點，也也為銷售售做了鋪鋪墊；2、北侖區(qū)區(qū)政府政政策的支支持是本本案最大大的優(yōu)勢勢之一，，可以給給商家切切實的保保障和無無限信心心；3、項目整整體規(guī)劃劃到位是是北侖唯唯一的大大型商業(yè)業(yè)廣場，，幾乎沒沒有競爭爭對手，，且相對對于寧波波等周邊邊的成功功同類物物業(yè)也有有諸多的的亮點，，如超大大的地下下停車場場等；4、北侖區(qū)區(qū)有大量量的私營營企業(yè)主主、小作作坊主，，潛在投投資市場場巨大；；5