南亞風(fēng)情商業(yè)廣場可行性研究報告昆明諾仕達(dá)企業(yè)（集團）有限公司2008年6月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄 1第一章總論 1一、項目提要 1二、項目論證結(jié)論 1第二章項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性 2一、項目建設(shè)背景 2二、項目建設(shè)區(qū)域簡況 5三、項目建設(shè)必要性分析 7第三章項目建設(shè)意義 17一、提高都市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心都市 17二、增加稅收，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的進展奠定長足的基礎(chǔ) 17三、構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“都市病” 18四、推動南市區(qū)進展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)。 19五、打造都市名片，塑造昆明都市形象。 19六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造都市名片，塑造春城形象。 19七、更新進展觀念，優(yōu)化進展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變進展方式，提高進展質(zhì)量，推進西山區(qū)經(jīng)濟、社會、文化進展進程 20八、運用BOT方式突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸 21九、通過項目建設(shè)，消除城中村對滇池的污染現(xiàn)象 21十、以“三化”帶動“三農(nóng)”，促進城鄉(xiāng)共同繁榮 22第四章項目建設(shè)條件 23一、投資企業(yè)差不多情況 23二、投資企業(yè)建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的優(yōu)勢 25第五章項目建設(shè)方案 29一、項目的定位 29二、項目建設(shè)方式 30三、項目組成內(nèi)容 31四、項目的建設(shè)方案 33第六章項目運營及維護方案 38二、項目運營組織機構(gòu)設(shè)置和職責(zé) 40第七章項目的組織保障實施 41一、嚴(yán)格項目治理 41二、嚴(yán)格質(zhì)量治理 41三、嚴(yán)格法制保障 42第八章結(jié)論 43附圖1：現(xiàn)南亞風(fēng)情園及南亞風(fēng)情商業(yè)廣場所在區(qū)域 44附圖2：南亞風(fēng)情商業(yè)廣場概念性規(guī)劃效果圖 45第一章總論一、項目提要1、項目名稱：南亞風(fēng)情商業(yè)廣場南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是南市區(qū)的商業(yè)中心，是昆明市的商業(yè)副中心，是以現(xiàn)代化都市建設(shè)理念進行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營和治理的，代表現(xiàn)代都市最高商業(yè)水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市商業(yè)綜合體，集先進商業(yè)商務(wù)設(shè)施、五星級酒店、高級公寓、空中景觀花園于一體。位于昆明市西山區(qū)滇池路，是屹立于南市區(qū)核心地段的地標(biāo)性建筑，是昆明南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務(wù)建筑群，以后西山區(qū)乃至昆明經(jīng)濟增長的發(fā)力點。2、建設(shè)性質(zhì)：改建、擴建3、項目建設(shè)單位：昆明諾仕達(dá)企業(yè)（集團）有限公司4、項目建設(shè)地點：昆明市滇池路兩公里處，屬昆明市西山區(qū)福海鄉(xiāng)5、項目建設(shè)周期：2008年6月土建全面開工；2010年年初完成建設(shè)。6、項目建筑面積：72萬平方米二、項目論證結(jié)論建成后的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場地處南市區(qū)的核心位置，交通便利，是昆明的商業(yè)副中心。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目運作成功之后，每年將帶來上10億元的營業(yè)收入，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場自營和出租部份，每年固定能為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超過3億元以及更大的企業(yè)所得稅。解決5000人以上的就業(yè)，制造巨大的政治效益、經(jīng)濟效益和社會效益。

第二章項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性一、項目建設(shè)背景加快都市化進展步伐，是黨中央提出的新時期的重要任務(wù)。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府舉全市之力加快都市化步伐的精神，通過都市分商業(yè)中心的建設(shè)，解決都市擁堵，著力改造城中村，推進新昆明現(xiàn)代化都市建設(shè)。也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)進展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機遇，強化措施，加快推進經(jīng)濟強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面加強黨的建設(shè)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快進展的宏偉戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。建設(shè)昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明都市進展的必定要求；是填補南市區(qū)都市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，是新昆明建設(shè)的重要任務(wù)；以復(fù)合形態(tài)的現(xiàn)代化都市商業(yè)綜合體形式建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建設(shè)業(yè)態(tài)的必定選擇；是加快昆明都市現(xiàn)代化建設(shè)的必定要求。加快都市化進展步伐，是黨中央提出的新時期的重要任務(wù)。胡錦濤總書記在黨的十七大報告上提出，在新的進展時期要接著全面建設(shè)小康社會、進展中國特色社會主義，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)進展觀。并明確提出，促進國民經(jīng)濟又好又快進展，要走中國特色城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小都市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)進展。以增強綜合承載能力為重點，以特大都市為依托，形成輻射作用大的都市群，培育新的經(jīng)濟增長極。城鎮(zhèn)人口比重明顯增加。在2008年1月進行的云南省第十一屆人代會上，秦光榮省長在《政府工作報告》今后5年的經(jīng)濟社會進展的要緊目標(biāo)中也明確提出，要貫徹落實科學(xué)進展觀，做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)這篇大文章，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動，協(xié)調(diào)進展；著力增強自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型社會；擴大公共服務(wù)，解決民生困難，加快構(gòu)建和諧社會，把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會放到突出位置，全面推進生態(tài)文明建設(shè)。同時，繼新昆明建設(shè)全面拉開，省委省政府站在云南省進展的高度，提出建設(shè)以昆明為核心的滇中都市群、滇中都市經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略部署，對昆明市的都市建設(shè)提出更高要求，對通過加快都市建設(shè)帶動區(qū)域進展寄予了更高的期望。在此背景下，昆明市委、市政府認(rèn)真貫徹十七大精神，堅決執(zhí)行省委省政府的部署，圍繞建設(shè)現(xiàn)代新昆明的戰(zhàn)略目標(biāo)，提出通過大干2008、拼搏2009、攻堅2010、沖刺整個“十二五”，要向世人展示現(xiàn)代新昆明以“一湖四環(huán)”、“一湖四片”、“一城四區(qū)”為核心，三大板塊協(xié)調(diào)進展，集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)進展的高原湖濱特色生態(tài)都市；要成為經(jīng)濟景氣指數(shù)最高、文化特色最鮮亮、人居環(huán)境最好、投資環(huán)境最佳、社會最安定和諧的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化都市。在具體措施上，要實施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關(guān)注的焦點民生問題。其中，“一”是都市擁堵一年緩解工程。“二”是一湖三環(huán)兩年閉合工程，環(huán)湖公路、環(huán)湖截污、環(huán)湖生態(tài)建設(shè)兩年全部建成。“三”是主城及環(huán)湖污水收集處理三年達(dá)標(biāo)，“四”是軌道交通四年投入運營。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中都市群、經(jīng)濟圈的軌道交通?！拔濉笔恰俺侵写濉蔽迥旮脑熘亟üこ??！傲笔恰八膭?chuàng)”、“兩爭”六年實現(xiàn)。即創(chuàng)建國家衛(wèi)生都市、國家園林都市、國家環(huán)保榜樣都市、全國文明都市以及世界聯(lián)合國人居都市、全國生態(tài)都市。在都市建設(shè)上，市委市政府明確提出，要認(rèn)清形勢，充分認(rèn)識加快城鄉(xiāng)建設(shè)、滇池治理、工業(yè)突破和城中村改造工作的重要性。要舉全市之力加快都市化步伐，促進全市經(jīng)濟社會追趕型、跨越式、超常規(guī)進展，各級各類規(guī)劃要充分體現(xiàn)現(xiàn)代化國際大都市的氣派和風(fēng)格。在工作推進上，新區(qū)和主城并重，一手抓新區(qū)建設(shè)，一手抓主城提升，加快載體建設(shè)，完善功能配套。主攻滇池治理和都市交通擁堵兩大難點，著力提升都市形象。堅持把緩解都市交通擁堵作為民生工程的第一形象，一手抓交通硬件建設(shè)，一手抓交通軟件建設(shè)，著力從全然和長遠(yuǎn)解決昆明都市的交通擁堵問題。同時，市委市政府視城中村改造為最大的民生工程。昆明作為云南省的省會都市，有將近300個城中村，居住著90萬人口，平均每平方公里1萬人口，城中村的建筑大多是“握手樓”、“接吻樓”，結(jié)構(gòu)特不簡單且不抗震，一旦有地震確實是一個墳場，一旦有火災(zāi)確實是一個火葬場。為此昆明市將向國家、省發(fā)改委申報社會事業(yè)進展項目，擬把昆明城中村改造納入中國省會都市最大的社會事業(yè)進展項目，積極爭取黨中央、國務(wù)院，省委、省政府的大力支持，改善民生。另一方面，市委、市政府正式成立城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)及重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)指揮部和城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。市委市政府以“難題再難，必須破題，而且要快速破題；頑癥再頑，必須施治，而且要標(biāo)本兼治”的魄力，從現(xiàn)在開始，橫下一條心，認(rèn)準(zhǔn)一條路，出重拳、施猛藥、攻難點、見實效。借鑒先進經(jīng)驗做法，研究制定推進城中村改造的政策措施，做到高容積率、低密度、出精品，打算五年完成改造重建約300城中村目標(biāo)。南亞風(fēng)情園是諾仕達(dá)集團于1992年創(chuàng)建的企業(yè)，從當(dāng)年聞名遐爾的滇池路上的紅房子到今天一派金碧輝煌、萬般南亞風(fēng)情的云南聞名酒店餐飲品牌，南亞風(fēng)情園在十多年的經(jīng)營當(dāng)中，制造了經(jīng)營奇跡，成為南市區(qū)標(biāo)志性的建筑群和餐飲酒店娛樂行業(yè)經(jīng)營狀況的晴雨表，云南最聞名的綜合性的餐飲娛樂商務(wù)中心，是西山區(qū)的納稅大戶，帶動了滇池路沿線的商業(yè)和地產(chǎn)繁榮。然而，隨著都市的進展，以及越來越多的省級機關(guān)搬遷至南亞風(fēng)情園所在的南市區(qū)，南亞風(fēng)情園的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營形式也面臨著需要進一步拔高，以更好地服務(wù)于南市區(qū)的問題。特不是圍繞南亞風(fēng)情園的多個城中村，即束縛了南亞的進展，也阻礙了都市的形象，不能滿足西山區(qū)都市化建設(shè)的需要，更不能站在更高的層面上為西山區(qū)的經(jīng)濟進展提供強勁的推力。而在2004年行政區(qū)劃調(diào)整之后，西山區(qū)已是主城的重要組成部分，這是西山區(qū)建區(qū)51年以來的重大歷史性轉(zhuǎn)折。經(jīng)濟社會進一步進展，面臨著都市化高速推進的全新態(tài)勢。轄區(qū)范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)一體化步伐加快，城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會迅速融合，社會各種矛盾凸顯，都市工作任務(wù)加重。區(qū)委、區(qū)政府提出了將西山區(qū)建設(shè)成為“經(jīng)濟繁榮、社會穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的現(xiàn)代化新昆明中心區(qū)之一”的宏偉目標(biāo)。而南亞風(fēng)情園所在的南市區(qū)，是行政區(qū)劃調(diào)整以后，西山區(qū)最重要的都市區(qū)塊，是以后西山區(qū)經(jīng)濟進展最重要的增長極，推進都市化建設(shè)最重要的發(fā)力點。為了配合西山區(qū)都市建設(shè)要求，滿足南市區(qū)都市功能需要，助推西山區(qū)經(jīng)濟社會的進展，也為了使企業(yè)的進展躍上一個更高的平臺，諾仕達(dá)集團決定集集團之力，在原南亞風(fēng)情園的基礎(chǔ)上，積極響應(yīng)政府號召，配合城中村改造，建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府精神，通過都市分商業(yè)中心的建設(shè)，解決都市擁堵，著力改造城中村，推進新昆明現(xiàn)代化都市建設(shè)，也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)進展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機遇，強化措施，加快推進經(jīng)濟強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面加強黨的建設(shè)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快進展的進展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，必將成為南市區(qū)最繁華的都市商業(yè)綜合體，成為助推西山區(qū)社會經(jīng)濟進展一臺強勁的發(fā)動機，必將為新昆明現(xiàn)代化都市建設(shè)描繪最絢麗的一筆！二、項目建設(shè)區(qū)域簡況南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，位于昆明市滇池路福海街道辦事處。昆明市南市區(qū)由兩個部分構(gòu)成：1、西山區(qū)福海、前衛(wèi)街道辦事處。是西山區(qū)的要緊都市區(qū)域。2、昆明滇池國家旅游度假區(qū)。西山區(qū)位于昆明市西南面，與官渡區(qū)、呈貢縣隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安靜市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。全區(qū)總面積791平方公里，都市建成區(qū)面積42平方公里，有100多個住宅小區(qū)，人口85萬，再加上20萬流淌人口，全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)100余萬，其中常住人口近45萬，是擁有都市主城核心區(qū)、城郊區(qū)和山區(qū)農(nóng)村的昆明市主城西區(qū)。轄馬街、金碧、永昌、前衛(wèi)、福海、棕樹營、西苑7個街道辦事處和碧雞、?？?、團結(jié)3個鎮(zhèn)，共有63個社區(qū)居委會，35個村民委員會，221個村民小組，居住著彝、白、苗、回等25個少數(shù)民族。轄區(qū)內(nèi)有入滇河道8條，72公里的滇池湖岸線，滇池草海12平方公里，有100多個住宅小區(qū)。西山區(qū)省、市黨政機關(guān)聚攏。轄區(qū)內(nèi)有省委、省人大、省政協(xié)、省紀(jì)委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳、市委、市政協(xié)、市紀(jì)委、十四集團軍等領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)和130余個廳局級單位，轄區(qū)內(nèi)還有眾多學(xué)校、醫(yī)院和企事業(yè)單位。在西山區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)占全區(qū)GDP2.6%,第二產(chǎn)業(yè)占26％，第三產(chǎn)業(yè)占71.4％，凸現(xiàn)出3、2、1的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進展布局。與一、二產(chǎn)業(yè)相比，第三產(chǎn)業(yè)的進展速度勢不可擋，在GDP中居首位，理所因此的成為西山區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的主力軍，涌現(xiàn)出西南、宏盛達(dá)建材市場、廣豐和前衛(wèi)的茶葉、舊機動車交易等一批規(guī)模市場。此外，產(chǎn)品輻射半徑達(dá)1000公里的螺螄灣小商品批發(fā)市場，已在東盟國家享有專門高的知名度和美譽度，形成了規(guī)模、名牌、市場的良好效應(yīng)；而由新希望集團投資20億元，占地面積800畝的大商匯，是以建材和食品百貨批發(fā)為主的商貿(mào)城；前衛(wèi)片區(qū)以及擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場所在的福海片區(qū)，是西山區(qū)實施商貿(mào)興區(qū)戰(zhàn)略的重點。同時，擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目，毗鄰昆明滇池國家旅游度假區(qū)，該度假區(qū)是國務(wù)院1992年10月批準(zhǔn)成立的全國十二個國家級旅游度假區(qū)之一，也是全國十二個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于內(nèi)陸省的旅游度假區(qū)。全區(qū)規(guī)劃操縱面積18.06平方公里，南瀕滇池，北連市區(qū)，東與西山區(qū)接壤，西與聞名的西山森林公園隔湖相望，與福海、前衛(wèi)街道辦事處共同構(gòu)成昆明南市區(qū)。是昆明市環(huán)境最為優(yōu)美，交通最為暢達(dá)，空氣最為清新，人居環(huán)境最為優(yōu)良的區(qū)域之一。1997年以來，先后吸引了紅塔集團、云天化集團、萬達(dá)集團、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團、滇池高爾夫等大型集團落戶度假區(qū)。目前，全區(qū)共建成142個以觀光巡游、度假休閑、健身娛樂為要緊內(nèi)容的項目。擁有包括一個國家4A級景區(qū)（云南民族村）、一個袁曉芩藝術(shù)園、二座博物館（云南民族博物館和翰榮軒博物館）、一個18洞高爾夫球場（滇池高爾夫）、二座專業(yè)化體育訓(xùn)練中心（海埂體育訓(xùn)練基地和紅塔體育中心）、三座四星級酒店（滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店），4880個標(biāo)準(zhǔn)床位、29塊足球場、54塊網(wǎng)球場、11個游泳館（其中有4個國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館）、107道保齡球等民族風(fēng)情巡游和高原體育訓(xùn)練、康體休閑設(shè)施。此外，還擁有若干籃球、排球、冰球、跳水、壘球、羽毛球、壁球館，以及較為完備的會議和娛樂設(shè)施。初步形成了以少數(shù)民族風(fēng)情和高原體育訓(xùn)練、康體休閑為支柱的兩大特色品牌，在全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨樹一幟。成為海內(nèi)外投資商競相投資的熱土、寬敞旅游消費者和體育愛好者觀光巡游、度假休閑、健身娛樂的“第三空間”。作為現(xiàn)代化的都市商業(yè)綜合體，擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，將是南市區(qū)最繁華的商業(yè)商務(wù)中心，填補了南市區(qū)都市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、都市之眼。三、項目建設(shè)必要性分析（一）建設(shè)昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明都市進展的必定要求1、目前昆明的商圈結(jié)構(gòu)和商業(yè)格局狀況到2007年，昆明市現(xiàn)已形成有規(guī)模的商圈共有12個，其中主力商圈1個，即三市街商圈；次級商圈2個，即小西門次級商圈和青年路次級商圈；休閑商圈有3個，即翠湖休閑圈、昆都休閑圈、金碧休閑圈；專業(yè)市場商圈有6個，即廣福路官南路專業(yè)市場商圈、官渡園專業(yè)市場商圈、前衛(wèi)專業(yè)市場商圈、黃土坡專業(yè)市場商圈、金星小壩專業(yè)市場商圈和東部物流專業(yè)商圈。另外還有零星分布在各要緊社區(qū)組團的微型社區(qū)商圈。已形成的商圈中，呈現(xiàn)出以下分布特點：1）以三市街主力商圈為中心，隨著都市環(huán)線逐漸向外擴張，各商圈以次級和休閑商圈、社區(qū)商圈和專業(yè)市場商圈為主。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈要緊集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場商圈要緊分布在二環(huán)路以外。2）商圈分布在一環(huán)路以外呈現(xiàn)出明顯的南北分布特點，東部有一定的商圈分布，而在都市的西邊差不多上屬于商圈空白區(qū)。在都市商圈構(gòu)成中，大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導(dǎo)地位，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14個大型綜合超市，大型百貨商場16個。分不為：大型綜合超市：沃爾瑪（小西門店、集大店、國貿(mào)店店）、家樂福（世紀(jì)廣場店、白云店、龍泉店、云紡店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（滇池路店、西紅聯(lián)店）、麥德龍北辰店、世紀(jì)華聯(lián)廣福路店、百佳超市金碧路店。大型百貨商場：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨（三市街、西南廣場）、百大（三市街2個、西南廣場）、美辰百貨、新大新百貨、奧特萊斯、金鷹百貨、厲山百貨、仟村百貨、攀成百貨、巨龍百貨。從目前這些大型百貨商場和大型超市的分布來看，要緊有以下特點：1）大型百貨要緊集中在一環(huán)路以內(nèi)，以三市街商圈和青年路商圈內(nèi)為主。這些百貨形成了對整個昆明市的輻射。2）大型超市分布相對分散，一環(huán)路、二環(huán)路內(nèi)、二環(huán)路外等都有分布。然而與商圈分布相似，大型超市的分布要緊依舊分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)差不多上沒有具有阻礙力的大型超市。2、建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目，是昆明都市進展的必定要求從昆明的商圈結(jié)構(gòu)和商業(yè)格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次級的小西門商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧3個休閑圈全部集中布局于一環(huán)路內(nèi)。而從都市的大型百貨商場和大型綜合超市的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內(nèi)，再加上一環(huán)路以內(nèi)作為昆明市絕對的核心商圈，大型百貨商場在一環(huán)路內(nèi)密集集中。而昆明作為云南省的核心都市，要緊的都市商業(yè)形態(tài)在一個中心點上密集堆積，都市商業(yè)猶如全部擠在一個囚籠中，所有的消費、休閑、娛樂全部要往都市中心擠，帶來的結(jié)果是都市嚴(yán)峻擁堵，也束縛了昆明都市商業(yè)的進展。同時，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的經(jīng)營品種差不多上人們?nèi)粘Ｉ钏?jīng)常要使用的商品，因此從某種意義上來講是越接近人們的生活范圍越好。而目前昆明僅有的14個大型綜合超市是專門難滿足人們需求的。從具體的區(qū)域來看，都市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)差不多成為都市的要緊居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，關(guān)于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。由于二環(huán)路內(nèi)只拆不建以及市內(nèi)居住空間狹窄等緣故，越來越多的居民向西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)搬遷。從昆明都市的進展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最要緊的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復(fù)合型的大型都市商業(yè)中心的出現(xiàn)。一是滇池路——廣福路沿線大型居民住宅小區(qū)，高端住宅多，并在廣福路沿線聚攏了大量住宅小區(qū)，居住人口迅速擴大，需要有大型商業(yè)設(shè)施來滿足都市進展的功能需求，并成為帶動區(qū)域進展的增長極。二是輻射到以新亞洲體育城——世紀(jì)城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。由于位處新城與老城的結(jié)合部，以后居住人口數(shù)量可觀，更是交通連接的咽喉之處。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設(shè)施，生活、消費、休閑均極不方便，在南市區(qū)建設(shè)大型的現(xiàn)代化復(fù)合型都市商業(yè)設(shè)施是都市進展的必定要求。（二）建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)都市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，是新昆明建設(shè)的重要任務(wù)。1、南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。西北至大商匯（興科路沿線）。東南至新亞洲體育城。目前，在整個南市區(qū)差不多形成了上百個住宅小區(qū)，從昆明都市進展看，南市區(qū)注定是一塊商賈云集的經(jīng)濟中心。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。1）廣福路板塊廣福路是市政交通重點工程之一，是新城造城運動的策源地，沿線與老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是以后連接呈貢新城和昆明主城的重要交通樞紐，為都市1級主干道。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，因此目前區(qū)域內(nèi)成熟社區(qū)差不多上在2006年開始大量上市的，且建設(shè)速度較快，尤其以世紀(jì)城和新亞洲體育城為最。市場成交較好。目標(biāo)客戶差不多覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。2）滇池路板塊滇池路片區(qū)依托滇池旅游度假區(qū)，度假、餐飲、休閑娛樂設(shè)施齊全，同時，教育、醫(yī)療等設(shè)施配套，區(qū)域內(nèi)也比較完善。從1992年滇池旅游度假區(qū)成立至今，進展速度專門快，片區(qū)的居住價值不斷提升。滇池路片區(qū)獨享的自然風(fēng)光是其他片區(qū)無法比擬的，有了這一得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，該片區(qū)將成為塑造昆明宜居都市的樣板區(qū)。從2000年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進入高速進展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始火熱起來。因為該片區(qū)的環(huán)境特點，開發(fā)商們紛紛把不墅類的高檔住宅項目設(shè)在那個地點，滇池名古屋、滇池南郡、滇池時刻、波西米亞花園等風(fēng)格各異的不墅區(qū)差不多定下了這一片區(qū)的居住色調(diào)。該區(qū)以不墅為主，多層為輔，有少量小高層。2000年至今已開盤76個樓盤。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的不墅類項目的聚攏地，是昆明的“富人區(qū)”。目前在南市區(qū)買房子的專門多差不多上昆明的白領(lǐng)階層和一些個體老總。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子?？粗鼐幼^(qū)室外的綠地、景觀和文化居住品位。2、南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)目前在南市區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場和都市商業(yè)業(yè)態(tài)。本報告僅對都市商業(yè)業(yè)態(tài)進行分析。南市區(qū)的都市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細(xì)分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。在南市區(qū)沿十里長街、廣福路、滇池路、官南大道形成了沿小區(qū)的臨街商鋪，屬于輔助性的商業(yè)設(shè)施。特點是小、散、價值低，形不成對區(qū)域的阻礙力。集中的商業(yè)業(yè)態(tài)是指在一個小區(qū)域內(nèi)形成的商業(yè)中心或商業(yè)街，有多種類型的商店商鋪，包括待建、在建、已建的或?qū)嶋H形成的商業(yè)中心。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項目）要緊包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀(jì)金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)（包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場）。名稱位置距離南亞（KM）面積商鋪形式業(yè)態(tài)類型狀態(tài)富城商界十里長街省高院對面2占地面積104畝，共有728間商鋪由單層、雙層門面，多條商業(yè)街組成的商業(yè)地產(chǎn)餐飲、茶葉、娛樂、品牌零售在建，08年5月開業(yè)金都商集滇池路西貢碼頭對面4占地面積32.8畝，建筑面積16800平米一套三層，按每套均價銷售。共106套。歐式購物村。餐飲、酒吧、品牌專賣店，另有1000㎡農(nóng)產(chǎn)品超市在建，08年5月交房佳湖路十里長街省工商局斜對面4.8全長約1km，有130家商鋪兩層商鋪和單層商鋪超市、藥店、食品、日用品、小家電自然形成的商業(yè)街大商匯廣福路中段5.7面積818畝，規(guī)劃建筑面積80萬平米，4層至多層建筑，其中1，2層為商鋪目前為陶瓷、燈具等建材批發(fā)已營業(yè)，招商好，屬專業(yè)市場世紀(jì)金源購物廣場廣福路下段12.6購物廣場面積53.5萬平米4層框架式結(jié)構(gòu)SHOPPINGMALL綜合商場正在招商新亞洲星天地商業(yè)廣場廣福路下段16商業(yè)街占地100畝多棟商鋪構(gòu)成的商業(yè)街餐飲、娛樂、購物在建，部分營業(yè)國美民升超市滇池路口1.5國貿(mào)商品城國貿(mào)中心5.6總面積20000平方米在原國貿(mào)內(nèi)分割的小商鋪已營業(yè)在以上區(qū)域當(dāng)中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的都市商業(yè)業(yè)態(tài)。從對商業(yè)業(yè)態(tài)的分析可看出，即便是南市區(qū)集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是內(nèi)容單一、容量偏小，商業(yè)形態(tài)初級，缺乏綜合性的商業(yè)設(shè)施。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即便是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設(shè)施，是在都市進展的過程當(dāng)中伴生的臨時性的商業(yè)聚合。而且在人口最稠密、行政機關(guān)最密集的滇池路南亞風(fēng)情園附近，嚴(yán)峻缺乏成規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。3、建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)都市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內(nèi)，世紀(jì)金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。常住人口達(dá)近60萬人，相當(dāng)于2個我省的曲靖市。人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。無疑，旺場將會帶來流淌人口聚攏，第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領(lǐng)性的商業(yè)設(shè)施，無法形成強大的對區(qū)域的吸引力，更談不上對“環(huán)昆經(jīng)濟圈”范圍內(nèi)的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。而昆明都市的都市建設(shè)，差不多開始從“攤大餅”式的環(huán)狀進展，向環(huán)狀式組團方向進展演變。主城區(qū)都市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結(jié)合，成為新昆明建設(shè)最要緊的都市格局。而都市次區(qū)域又需要有相應(yīng)的次級商業(yè)商務(wù)中心支撐區(qū)域的運營。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀(jì)委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機關(guān)都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務(wù)中心來支撐省級行政首腦機關(guān)的運營。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心，填補南市區(qū)都市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務(wù)需求，差不多成為新昆明建設(shè)迫在眉睫的重要任務(wù)。（三）建設(shè)友好復(fù)合的都市商業(yè)綜合體——南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是昆明都市商業(yè)進展的必定需求。昆明都市商業(yè)的進展，有商業(yè)體制時期、個體商戶興起時期、商戶集中化和品牌化時期、超市異軍突起時期、商圈化時期等五個時期。1、昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的形式和演變能夠按類不作如下區(qū)分：專業(yè)市場形態(tài)：昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史能夠追溯到1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最要緊的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，也將在以后長期存在。寫字樓底商：1994年，昆明第一個寫字樓——鴻城廣場開盤。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最要緊的、也是最難運作的商業(yè)地產(chǎn)項目。到目前為止，還有部分寫字樓底商尚未完成出租或銷售，出租和銷售出去的，也多是租售給銀行。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期增值。緣故是，在一個單體內(nèi)容納住宅、商業(yè)、甚至酒店、寫字樓等功能樓層，受規(guī)劃和建筑條件限制較多，即使要做成單體綜合體，也需要將商業(yè)部分樓層與其它功能樓層分開考慮。如此的商業(yè)地產(chǎn)形式差不多上是不成功的。依托社區(qū)的街鋪型商業(yè)街：這類商業(yè)物業(yè)要緊是一些住宅底商、商業(yè)街區(qū)、以及部分批發(fā)市場。其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)系性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營治理要求。1994年前后開發(fā)的新迎小區(qū)南區(qū)、北區(qū)的幾條商業(yè)街，連同官房大酒店及周邊新的餐飲集中區(qū)；1995年到1999年，1998年滇池路最早的租售型商業(yè)地產(chǎn)項目西貢碼頭的開發(fā)、銷售和招商，北大門美食城、金星小區(qū)的金江路兩側(cè)、北市區(qū)北辰中路到財寶中心等，差不多上這種社區(qū)街鋪型商業(yè)街區(qū)的體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達(dá)價值頂點。休閑商業(yè)街區(qū)：昆明最時尚的休閑娛樂集中區(qū)昆都，翠湖周邊、祥云街、金碧廣場、景星街花鳥市場、昆明走廊等。是昆明文化特質(zhì)的典型體現(xiàn)。70年代時刻80年代9070年代時刻80年代90年代中2000年前后業(yè)態(tài)變化90年代后期百貨大樓供銷社集體商鋪個體商鋪農(nóng)貿(mào)街百貨大樓個體商鋪以零售為主的批發(fā)市場綜合百貨商場商業(yè)步行街品牌專賣店專營店專業(yè)批發(fā)市場綜合百貨商場綜合超市主題百貨商場社區(qū)便利店/小超市商業(yè)步行街品牌專賣店專營店專業(yè)批發(fā)市場購物中心連鎖超市連鎖便利店綜合百貨商場綜合超市主題百貨商場專業(yè)連鎖商場社區(qū)便利店/小超市商業(yè)步行街品牌專賣店專營店娛樂休閑購物中心連鎖超市連鎖便利店復(fù)合商業(yè)中心市場專業(yè)化分工合作時代市場經(jīng)濟時代商品經(jīng)濟時代打算經(jīng)濟時代市場白熱化競爭時代市場白熱化競爭時代單一的商業(yè)體：1993年后，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的純粹的商業(yè)項目。這種單一的商業(yè)體，要緊指可獨立經(jīng)營的單一的寫字樓、或酒店、或百貨商業(yè)等，不參雜其它商業(yè)體，也不含單一的商業(yè)街。單一商業(yè)體屬于前市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，屬于土地成本專門低乃至劃撥時代的產(chǎn)物。由于不能適應(yīng)都市的進展要求，大多數(shù)差不多在商業(yè)上銷聲匿跡。圖2：昆明都市商圈進展演變圖以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為中心的中心區(qū)以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為中心的中心區(qū)三市街商圈三市街商圈（百貨大樓為主題）7070年代前商業(yè)街-商業(yè)街-青年路、武成路等以百貨大樓、正義百貨商場為主體的商業(yè)區(qū)中心地位接著加強，青年路、武成路為主的個體商業(yè)街開始形成8080年代前一些次級商圈一些次級商圈青年路商圈青年路商圈三市街商圈小西門商圈三市街、白塔路、青年路及小西門四個以大型綜合百貨商場為主的四大商業(yè)區(qū)開始形成，以螺獅灣為主的大型批發(fā)市場商業(yè)區(qū)形成并進展，一些如昆都、和平村等的次級商圈也得到了進展。三市街商圈小西門商圈三市街、白塔路、青年路及小西門四個以大型綜合百貨商場為主的四大商業(yè)區(qū)開始形成，以螺獅灣為主的大型批發(fā)市場商業(yè)區(qū)形成并進展，一些如昆都、和平村等的次級商圈也得到了進展。白塔路商圈白塔路商圈螺螄灣商圈螺螄灣商圈9090年代三市街-青年路商圈三市街-青年路商圈四大商圈接著演變，三市街商圈的中心領(lǐng)導(dǎo)地位得到空前加強；青年路商圈在沉寂一段時刻后將與三市街商圈連為一體。一些如昆都、和平村等的次級商圈也得到了進展，復(fù)合商業(yè)中心出現(xiàn)。2000-2005年次級社區(qū)次級社區(qū)商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)：昆百大新紀(jì)元店和柏聯(lián)廣場是單一的商業(yè)體。但因為周邊項目和街區(qū)配套的緣故，共同形成購物、餐飲、休閑、娛樂、文化的商業(yè)復(fù)合體―――以商業(yè)街區(qū)（如休閑餐飲街區(qū)）、單體建筑及多個獨立建筑構(gòu)成的購物中心等共同組成的商業(yè)組合體而存活下來并獲得長足進展。這種復(fù)合的商業(yè)業(yè)態(tài)必定是以后都市進展的核心商業(yè)模式。2、以復(fù)合形態(tài)的現(xiàn)代化都市商業(yè)綜合體形式建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建設(shè)業(yè)態(tài)的必定選擇。昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果——從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。商業(yè)是都市的血液，是都市跳動的心臟。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必定與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)，也必定與都市化進程和都市功能的需求緊密相關(guān)。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到90年代末就受到大型綜合超市的沖擊，業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形態(tài)，導(dǎo)致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣場型商業(yè)物業(yè)受到?jīng)_擊。專業(yè)市場作為都市功能的重要補充和中心都市商業(yè)流通的要緊形式，在過去二十多年來得到了快速的進展，但也隨著時代的進展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。社會的進程推動都市化的進展，也推動著商業(yè)業(yè)態(tài)向更高的層面進展。假如商業(yè)形態(tài)是落后的，將必定被社會的進程所淘汰。所有的這一切都表明，要按現(xiàn)代化都市的要求建設(shè)都市的商業(yè)商務(wù)中心，其商業(yè)形態(tài)必定是復(fù)合性的商業(yè)綜合體，要滿足購物、餐飲、休閑、娛樂、文化的現(xiàn)代都市生活的綜合需求，實現(xiàn)不同物業(yè)形態(tài)之間的互補和共振效應(yīng)——商業(yè)是住宅和寫字樓、酒店的配套，反過來，住宅、寫字樓、酒店客人成為商業(yè)的第一目標(biāo)客群。才能成為都市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。（四）現(xiàn)代化的都市需要現(xiàn)代化的都市商業(yè)，建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――商業(yè)綜合體形式的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是加快昆明都市現(xiàn)代化建設(shè)的必定要求。1、現(xiàn)代化都市的商業(yè)進展趨勢隨著都市的進展，都市商業(yè)也不斷在演變進展。而沒有現(xiàn)代化商業(yè)的都市也不能成為現(xiàn)代化的都市。從國內(nèi)外現(xiàn)代化都市的進展歷程來看，都市商業(yè)的進展必定遵循都市進展的客觀規(guī)律。一是都市商業(yè)空間擺布將更加合理：要緊表現(xiàn)在都市商業(yè)業(yè)態(tài)在空間上的擺布將一改往昔都市只有一個商業(yè)中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性商業(yè)商務(wù)分中心與市商業(yè)中心并存的跡象。依照都市商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)，時尚精品、選購品經(jīng)營在都市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品經(jīng)營更多選擇在鄰近居民集中居住區(qū)布點。國際化的上海、北京是如此，地點區(qū)域化的南京、杭州、成都也如此。昆明今后也會形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心，同時有幾個區(qū)域性商業(yè)分中心。二是都市商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化，競爭將更加激烈。要緊表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)：“一站式”購物中心、超市、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。通過殘酷的市場爭奪后，商業(yè)業(yè)態(tài)的進展將會依照市場大勢和不同消費層次而走向多元化、理性與高層次進展時期。三是都市零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化。隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷豐富，賣場數(shù)量的不斷增加，供貨商和消費者選擇零售賣場的余地越來越大。在這種市場形勢下，單一商場的競爭差不多讓位于綜合商區(qū)的競爭。四是都市商業(yè)營銷理念的消費者本位化?，F(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革，在于以消費者為本位理念的真正確立。這是都市商業(yè)順應(yīng)市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場那個特定社會經(jīng)濟環(huán)境的反映。消費者關(guān)于都市商業(yè)的需求，差不多從單一的買賣場所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受。要構(gòu)建滿足以后進展要求的現(xiàn)代化的都市商業(yè)，必須梳理以消費者為本位的經(jīng)營理念，一方面在有形環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)形式上、定位上、空間擺布上、品牌組合上滿足消費者的綜合需求；另一方面也要在無形環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來，在服務(wù)上保證體現(xiàn)。制造顧客價值，提高顧客中意度，是其立足市場的全然，是一種實實在在的行動。必須在建設(shè)規(guī)劃上充分體現(xiàn)。2、建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――友好復(fù)合的商業(yè)綜合體形式的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是昆明現(xiàn)代化都市建設(shè)的必定要求。都市作為經(jīng)濟社會的要緊載體，其建設(shè)水平與質(zhì)量，直接阻礙著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會的進展速度和競爭力。昆明的經(jīng)濟總量占據(jù)全省的1/3，在昆明工業(yè)化加速、都市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時期，如何提高建設(shè)水平和建設(shè)質(zhì)量，提升都市綜合競爭力，是一切工作的動身點。省委常委、市委書記仇和認(rèn)為，現(xiàn)代化都市，不是個名字，各個領(lǐng)域、各個層面、各個細(xì)節(jié)上都要瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化新都市的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和要求。符合現(xiàn)代化都市商業(yè)進展趨勢建設(shè)的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，必定以其復(fù)合友好的綜合性形態(tài)和強勢的商業(yè)運營，為昆明都市現(xiàn)代化建設(shè)增光添彩。第三章項目建設(shè)意義南亞風(fēng)情商業(yè)廣場每年能固定地為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超過3億元以及更大的企業(yè)所得稅，解決5000人以上的就業(yè)。對提高都市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心都市；構(gòu)建和諧社會，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的進展奠定長足的基礎(chǔ)；緩解老城“都市病”；推動南市區(qū)進展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)；打造都市名片，塑造昆明都市形象；高規(guī)格建設(shè)，助推西山區(qū)社會進展進程有重要意義。一、提高都市競爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心都市昆明是中國面向東盟地區(qū)的前沿都市，是以后中國經(jīng)濟進展的重要突破口。依托強大的國內(nèi)市場和經(jīng)濟實力，面對最具進展活力的東盟地區(qū)，昆明的進展面臨千載難逢的機遇和條件。秦光榮省長在《政府工作報告》中提出要著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場往常瞻性的商業(yè)和商務(wù)體系，推動南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務(wù)和高層次市民群體的都市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城的核心和樞紐，形成超前的、服務(wù)于國際國內(nèi)政治活動、經(jīng)濟活動的都市發(fā)力點，有利于增強都市輻射功能。昆明是省會中心都市。做大做強昆明，不僅是昆明自身進展的問題，而且關(guān)系到全省進展的大局。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，可輻射滇中都市群，又通過滇中都市群的輻射作用，促進全省經(jīng)濟的大進展，使云南在中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中進一步發(fā)揮橋頭堡作用。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，有助于提升昆明的都市競爭力，推動昆明成為東盟地區(qū)中心都市。二、增加稅收，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的進展奠定長足的基礎(chǔ)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場展現(xiàn)了一種迷人的、具備無限活力并順應(yīng)時代進展的商業(yè)格局，將吸引昆明老城、南市區(qū)、滇中滇東地區(qū)甚至東盟地區(qū)的客人匯聚于此，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，從而制造巨大的銷售業(yè)績，培養(yǎng)出一個巨大的稅源，給政府帶來源源不斷的財政收入。初步可能，項目運營成功后，每年政府可獲得近3億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟進展提供源源不斷的進展動力。同時，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場通過科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)，依托諾仕達(dá)集團的經(jīng)營實力，采取整體推進的方式，建設(shè)高層次的商業(yè)形態(tài)，形成友好的復(fù)合型商業(yè)商務(wù)體系，具備長足的進展空間，通過自上而下的輻射作用，引領(lǐng)地區(qū)的都市化進程，為西山區(qū)乃至昆明市的進展奠定基礎(chǔ)。三、構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)，緩解老城“都市病”目前，全球及中國各大都市因為都市空間的單中心特征引起的“都市病”日益惡化，均面臨如都市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的問題，給都市治理帶來了諸多問題。從90年代起，昆明進入都市化、工業(yè)化高度進展期，造成了交通堵塞、滇池污染、建筑密度高、都市特色欠缺、人居環(huán)境差等都市病。主城建成區(qū)由上世紀(jì)90年代初的100平方公里左右進展到目前的約200平方公里，面積增加了，但同時隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增多是必定趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負(fù)載過重。從某種意義上講，規(guī)劃道路并不能完全解決問題，因為供給越大，需求越大。我們盡管能夠以拓寬道路，修建各類停車場等方式來做出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式，而在動態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大。但都市道路容量是有限的，因此，仍然會發(fā)生交通堵塞、停車難的現(xiàn)象。有限的空間全然不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能形成一種惡性循環(huán)，并不能從全然上改變交通困難的問題。目前昆明機動車擁有量已突破90萬輛，可能2008年將達(dá)到百萬輛。昆明城內(nèi)，人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。在如此的主城區(qū)環(huán)境里，同時車輛引發(fā)的污染、能源消耗過大、停車等其他問題，辦事效率難以提高，如此的狀況不改變，專門難想象人們會認(rèn)可昆明的投資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。交通與商業(yè)進展有著重大的聯(lián)系，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點的布局也阻礙著都市的交通狀況。因此，商業(yè)與交通存在一種相互依存、相互阻礙的關(guān)系。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目將帶動我市商業(yè)圈向南市區(qū)轉(zhuǎn)移，減輕市中心商業(yè)區(qū)要緊街道壓力，特不是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔。同時項目本身能夠解決5000人以上的就業(yè)。對緩解老城“都市病”，擴大就業(yè)，構(gòu)建和諧社會。四、推動南市區(qū)進展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)。2003年，省委、省政府做出建設(shè)現(xiàn)代新昆明的重大戰(zhàn)略部署?，F(xiàn)代新昆明都市進展戰(zhàn)略實現(xiàn)后，昆明市的總?cè)丝趯默F(xiàn)在的578萬進展到800萬，城鎮(zhèn)人口由300萬進展到650萬，城鎮(zhèn)化率由52%提高到81%。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里進展到“一湖四片”現(xiàn)代新昆明都市區(qū)的460平方公里，人口由245萬進展到450萬。都市空間較大拓展，生態(tài)環(huán)境明顯改善。一個綜合實力雄厚、特色鮮亮、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)都市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放都市將展現(xiàn)在世人面前。作為昆明都市區(qū)域的重要組成部分，南市區(qū)的進展必須與現(xiàn)代新昆明的建設(shè)步伐相適應(yīng)，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將是推動南市區(qū)進展的重要力量。五、打造都市名片，塑造昆明都市形象。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的商業(yè)體系不同于一般商業(yè)中心的概念，而是一個多功能、高檔次、高品味，專業(yè)化、個性化極強，友好復(fù)合的綜合性商業(yè)體系，是奢侈品和名品的匯合之地。使消費者在集中時刻內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。由此發(fā)端，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將推動昆明成長為東盟及中國西南地區(qū)的購物天堂，成為昆明新的都市名片。六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造都市名片，塑造春城形象。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的商業(yè)體系不同于一般商業(yè)中心的概念，而是一個多功能、高檔次、高品味，專業(yè)化、個性化極強，友好復(fù)合的綜合性商業(yè)體系，是奢侈品和名品的匯合之地。使消費者在集中時刻內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑娛樂體驗，成為人們在工作之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間”。由此發(fā)端，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將推動昆明成長為東盟及中國西南地區(qū)的購物天堂，成為昆明新的都市名片。仇和書記為昆明的都市環(huán)境定位：要把昆明建設(shè)成為集湖光山色、滇池景觀、昆城新姿，融人文景觀和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)進展的高原湖濱特色生態(tài)都市。以加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)為突破口，開創(chuàng)都市可持續(xù)進展的新局面。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的開發(fā)和建設(shè)，完全符合仇和書記關(guān)于昆明都市環(huán)境的定位，一片被綠水鮮花圍繞的嶄新的建筑群的誕生，將使都市形象發(fā)生全然的改變。七、更新進展觀念，優(yōu)化進展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變進展方式，提高進展質(zhì)量，推進西山區(qū)經(jīng)濟、社會、文化進展進程胡錦濤同志在黨的十七大報告中提到“要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟進展方式”，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟進展方式是關(guān)系國民經(jīng)濟全局的緊迫而重大的戰(zhàn)略任務(wù)。確實是要把粗放型分散型的進展方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)型集約型的進展方式，更新進展觀念，優(yōu)化進展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變進展方式，提高進展質(zhì)量。做到全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的進展。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)將更好地體現(xiàn)科學(xué)進展觀的本質(zhì)要求，能夠促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，資源利用效率不斷提高，生態(tài)環(huán)境不斷改善，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)可持續(xù)增長，實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快進展。同時，項目的建設(shè)將有力的破解南市區(qū)的進展難題，從本源上本質(zhì)上抓好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而提高自主創(chuàng)新能力，不斷增強消費的需求、服務(wù)業(yè)的進展以及科技進步對經(jīng)濟增長的帶動作用。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)既體現(xiàn)科學(xué)性、前瞻性，也強調(diào)藝術(shù)性、文化性，同時特不突出對人的關(guān)愛、對社會公共利益的尊重。是社會進展進程當(dāng)中，政治、經(jīng)濟、科學(xué)、文化、藝術(shù)和人文精神的綜合體現(xiàn)，構(gòu)建了一種高標(biāo)準(zhǔn)的社會文明體系，將對社會的進展起到積極的示范作用，助推西山區(qū)社會進展進程。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的經(jīng)營建設(shè)當(dāng)中專門重要的一條確實是與世界保持同步，要引領(lǐng)進展潮流。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將引進諸多的國際品牌，他們不僅帶來商品，同時也帶來世界先進的經(jīng)營理念。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將以高標(biāo)準(zhǔn)的綜合優(yōu)勢，吸引眾多的品牌和組織進駐，他們的治理方式、營銷理念、信息優(yōu)勢都將給社會群體帶來強有力的沖擊。而南亞風(fēng)情商業(yè)廣場富有藝術(shù)氣質(zhì)的都市建筑群，體現(xiàn)人文關(guān)懷的建設(shè)形式，為昆明的春城形象注入新奇的元素，和新城的其他項目一起，共同改善昆明人居環(huán)境，提升昆明都市魅力。八、運用BOT方式突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸BOT是英文Build－Operate－Transfer的縮寫，通常直譯為“建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓”。BOT實質(zhì)上是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營的一種方式，以政府和企業(yè)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向企業(yè)頒布特許，同意其在一定時期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并治理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。保證企業(yè)具有獵取利潤的機會。整個過程中的風(fēng)險由政府和企業(yè)分擔(dān)。因此，BOT確實是“基礎(chǔ)設(shè)施特許權(quán)”。目前昆明市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)當(dāng)中存在的全然問題是任務(wù)重，資金緊張。假如全部靠政府投資，要完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的過程將特不漫長。通過BOT方式，一方面減輕了政府的投資壓力，另一方面對企業(yè)而言也通過此方式置換資源，并使項目的建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施之間的配套更合理。在南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)上，運用BOT方式能夠更好的突破基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)瓶頸，讓政府和企業(yè)相互合作、相互分擔(dān)，用最合理有效的方式，在最短的時刻內(nèi)堅決最全然問題。九、通過項目建設(shè)，消除城中村對滇池的污染現(xiàn)象滇池流域2920平方公里，承載了400多萬人口，操縱面源污染是專門重要的一個方面。滇池治理的重點和難點是對滇池流域內(nèi)面源污染進行有效治理和操縱，滇池流域新農(nóng)村建設(shè)一定要納入城鎮(zhèn)化、都市化建設(shè)體系。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場所開發(fā)的地段與治理滇池的污染有著不可分割的聯(lián)系，因為南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的開發(fā)和建設(shè)是站在一個較高的起點上進行的，是在原有基礎(chǔ)上一種脫胎換骨的革命性再造。以往，城中村在維護生態(tài)環(huán)境、防治滇池污染的治理上存在許多問題，臟、亂、差的生活狀況導(dǎo)致滇池遭受污染的程度日益嚴(yán)峻，因此，項目的建設(shè)不僅能夠更好的整合、進展該區(qū)域，更通過區(qū)域升級，大幅減少甚至完全消除原城中村對滇池的面源污染，為維護滇池起到極其重要的作用。十、以“三化”帶動“三農(nóng)”，促進城鄉(xiāng)共同繁榮仇和書記以今年新增COD、SO2削減量分不達(dá)到1000噸和2萬噸為目標(biāo)。提出實施滇池流域城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌進展戰(zhàn)略。全面落實以“三化”（都市化、工業(yè)化、信息化）帶動“三農(nóng)”（農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村）措施；以推動城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會互動為突破口，開創(chuàng)城鄉(xiāng)共同繁榮進步的新局面。發(fā)揮城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的組合效應(yīng)，促進農(nóng)村勞動力加快向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，推動農(nóng)村工業(yè)與新型工業(yè)化的協(xié)調(diào)，提高農(nóng)業(yè)的信息服務(wù)水平和農(nóng)民的組織化程度。以此推動農(nóng)業(yè)加快進展，農(nóng)民加快富裕，農(nóng)村加快繁榮，盡快縮小城鄉(xiāng)差不，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)進展。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)，體現(xiàn)了都市化和信息化的特點，力爭帶動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變成商業(yè)，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢r(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槎际?，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。

第四章項目建設(shè)條件諾仕達(dá)企業(yè)（集團）有限公司目前經(jīng)營范圍涉及商業(yè)零售、酒店、旅游、餐飲娛樂、茶業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、殯葬、房地產(chǎn)等行業(yè)，并在這些項目的經(jīng)營上處于云南同行業(yè)的領(lǐng)軍地位，有專業(yè)的經(jīng)營和治理隊伍。諾仕達(dá)集團在南亞風(fēng)情園基礎(chǔ)上建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目，有顯著的資金優(yōu)勢、商業(yè)運營優(yōu)勢、工程建設(shè)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、治理優(yōu)勢和企業(yè)文化優(yōu)勢。一、投資企業(yè)差不多情況1、企業(yè)簡況昆明諾仕達(dá)企業(yè)（集團）有限公司（簡稱：諾仕達(dá)集團）創(chuàng)立于1992年6月6日，是誕生于中國改革開放大潮中的民營企業(yè).十多年來，諾仕達(dá)集團已滾動進展為擁有“云南春城財寶置業(yè)有限公司”、“昆明南亞風(fēng)情園有限公司”、“昆明七彩云南實業(yè)股份有限公司”、“云南諾仕達(dá)金寶山藝術(shù)園林有限公司”、“北京七彩云南商貿(mào)有限公司”、“昆明七彩云南（國際）翡翠珠寶有限公司”、“昆明七彩云南孔雀園有限責(zé)任公司”、“昆明市中國旅行社有限公司”、“昆明七彩云南慶灃祥茶業(yè)股份有限公司”、“北京七彩云南慶灃祥茶業(yè)有限公司”、“勐海七彩云南茶廠有限公司”等知名品牌企業(yè)和十多個子公司的現(xiàn)代大型民營企業(yè)集團。集團經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及商業(yè)零售、酒店、旅游、餐飲娛樂、茶產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、殯葬、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，形成了跨地區(qū)、大規(guī)模、多行業(yè)經(jīng)營的格局。集團現(xiàn)已形成了良性的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)、人才結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色，以及集團化、集約化、規(guī)?；⒁?guī)范化的經(jīng)營模式，從而更具企業(yè)競爭力和進展?jié)摿?。?007年3月底，企業(yè)現(xiàn)有職員八千人，其中市場營銷、工程建設(shè)、酒店治理、餐飲、珠寶、茶藝、財務(wù)等方面的專業(yè)技術(shù)人員占總?cè)藬?shù)的37%以上；現(xiàn)有資產(chǎn)47.85億元（僅限土地及房產(chǎn)部分），且全部為優(yōu)良資產(chǎn)。1998年以來，諾仕達(dá)集團連續(xù)多年被銀行系統(tǒng)評為“AAA”信譽單位；1998年以來，在云南省第一屆、第二屆全省個體私營經(jīng)濟工作會議上，諾仕達(dá)集團均被云南省委省政府命名為私營企業(yè)一百強第一強，是云南省委省政府重點扶持企業(yè)第一強；2000年以來，連年作為“云南省民營企業(yè)十大納稅大戶”受到省委、省政府表彰；2004年，在云南省委、省政府評定下，被云南省監(jiān)察廳列為“云南省重點愛護非公有制企業(yè)”；2006年9月企業(yè)旗下的“七彩云南”品牌被國家技術(shù)監(jiān)督檢驗局等部委局評定為“中國名牌產(chǎn)品”；2004年，集團董事局主席任懷燦先生被國家統(tǒng)戰(zhàn)部、國家人事部、國家發(fā)改委、國家工商總局、全國工商聯(lián)五部委評為“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”。多年來，諾仕達(dá)人始終以“服務(wù)社會，奉獻(xiàn)社會”為宗旨，以“老老實實做生意，誠誠懇懇創(chuàng)信譽”為準(zhǔn)則，以社會需要為企業(yè)進展的契機，圍繞建設(shè)大市場，培育大品牌那個核心，創(chuàng)新經(jīng)營，創(chuàng)新服務(wù)，創(chuàng)新治理，抓住機遇，選準(zhǔn)項目，成功地創(chuàng)辦了一個又一個企業(yè)，實現(xiàn)了一次又一次企業(yè)騰飛。2、集團資產(chǎn)情況子公司名稱資產(chǎn)（土地及房產(chǎn)部分）云南諾仕達(dá)金寶山藝術(shù)園林有限公司22.25億元昆明南亞風(fēng)情園有限公司4.65億元昆明七彩云南實業(yè)股份有限公司4.50億元云南春城財寶投資有限公司10.00億元北京七彩云南商貿(mào)有限公司4.00億元昆明七彩云南慶灃祥茶業(yè)股份有限公司2.45億元合計47.85億元3、集團榮譽榮譽頒發(fā)單位中國特色社會主義事業(yè)建設(shè)者國家五部委“七彩云南”翡翠榮獲中國名牌稱號國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局云南省私營企業(yè)100強云南省人民政府年度先進私營企業(yè)云南省人民政府云南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強企業(yè)云南省委、省政府云南省非公有制企業(yè)納稅大戶云南省委、省政府昆明市私營企業(yè)50強昆明市人民政府云南省省級重點愛護非公有制企業(yè)省監(jiān)察廳云南省就業(yè)和社會保障工作先進民營企業(yè)云南省勞動廳、云南省工商聯(lián)“七彩云南”翡翠榮獲云南省名牌云南省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局“七彩云南”翡翠榮獲云南省聞名商標(biāo)云南省工商局二、投資企業(yè)建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的優(yōu)勢（一）資金優(yōu)勢企業(yè)資金實力雄厚，金融信譽度高，融資能力強。目前，諾仕達(dá)企業(yè)集團擁有資產(chǎn)總值為47.8億元，全為優(yōu)良資產(chǎn)。公司多次被銀行系統(tǒng)評為“AAA”信譽單位，金融信譽良好，具備極強的融資能力。最關(guān)鍵的一點，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控的政策壓力下突然加大的資金壓力，諾仕達(dá)集團在珠寶、茶葉、餐飲、娛樂、殯葬等行業(yè)的多元化經(jīng)營業(yè)績良好，有特不穩(wěn)定的投資回報，政策風(fēng)險幾乎不存在，令業(yè)內(nèi)人士稱羨，這是支撐整個南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的關(guān)鍵因素。（二）商業(yè)運營優(yōu)勢諾仕達(dá)集團16年的成功經(jīng)營，涉及商業(yè)零售、餐飲娛樂、休閑度假、貿(mào)易、運動健身、會議會展、酒店、殯葬、園林景觀等多個行業(yè)，積存了特不豐富的經(jīng)營治理經(jīng)驗。有專業(yè)的經(jīng)營治理隊伍。目前，昆明七彩云南實業(yè)股份有限公司是昆明市旅游購物行業(yè)協(xié)會會長單位，中國寶玉石協(xié)會廠商委員會副主席單位；南亞風(fēng)情園是昆明市飯店行業(yè)協(xié)會副會長單位、昆明市康體行業(yè)協(xié)會副會長單位、昆明市餐飲美食行業(yè)協(xié)會副秘書長單位；金寶山是中國殯葬行業(yè)協(xié)會理事單位、云南省殯葬行業(yè)協(xié)會副會長單位。能夠講，在商業(yè)和商務(wù)的運營方面，諾仕達(dá)集團在云南商界當(dāng)中的綜合實力是最強的。在南亞風(fēng)情商業(yè)廣場如此現(xiàn)代都市商業(yè)綜合體上，最具備建設(shè)的條件，具有昆明任何一家房地產(chǎn)企業(yè)不具備的優(yōu)勢。首先是在商業(yè)零售業(yè)方面，集團始終能夠把握商業(yè)的進展方向，以快人一步的經(jīng)營理念，引導(dǎo)行業(yè)的進展方向。集團早期開辦的昆明深圳萊英達(dá)商業(yè)大廈，以全新的經(jīng)營理念引發(fā)“四虎鬧春城”，推進昆明零售商業(yè)向前邁進一大步。99年開業(yè)的昆明七彩云南是目前全國經(jīng)營最成功的旅游商業(yè)購物中心，自開業(yè)之初就以誠信為本，注重商品品質(zhì)和信譽，領(lǐng)先在旅游購物市場實行明碼實價經(jīng)營，成為云南省唯一一家“省級零售商場示范單位”，被鈔票琪琛副總理譽為“中國旅游業(yè)的一面旗幟”，對七彩云南經(jīng)營模式均給予了高度評價。于2004年開業(yè)的北京七彩云南翡翠珠寶商城，被譽為中國珠寶業(yè)界的旗艦店，在商賈云集、競爭激烈的北京城闖出一條路，鍛煉和提升了集團的商業(yè)運作能力，贏得業(yè)界的廣泛尊重，將集團推到中國商界的前列，為集團的商業(yè)營運構(gòu)建了更高的平臺。其次在其他行業(yè)上，通過十多年進展的南亞風(fēng)情園已形成集餐飲、住宿、健身、康體、娛樂為一體的高檔休閑商務(wù)會所，下屬的怡心園餐廳、薩拉伯爾清邁韓泰美食廳、一代天嬌夜總會、溫泉之旅、保齡球館、美人魚泳館、網(wǎng)球館、慶灃祥茶莊等幾個經(jīng)營單項均處于云南同行業(yè)中的領(lǐng)軍地位。集團在餐飲、娛樂、會議會展上的成功經(jīng)營，差不多成為業(yè)界的傳奇。此外，集團多年努力打造的“七彩云南”翡翠、“諾仕達(dá)鉆石之星”、“怡心園”餐飲、“七彩云南”普洱茶四大知名品牌，差不多成為云南省乃至中國的知名品牌。目前，集團珠寶銷售排行業(yè)前列，集團的茶葉銷售在云南省的茶葉流通企業(yè)排名第一。這些條件，差不多上集團運作南亞風(fēng)情商業(yè)廣場強有力的保障。（三）工程建設(shè)優(yōu)勢諾仕達(dá)集團的進展歷程，確實是一個不斷進行建設(shè)的過程。集團下設(shè)的春城財寶置業(yè)有限公司，是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有完備的技術(shù)隊伍和嚴(yán)格的工程建設(shè)治理體系。同時，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)不同，集團在工程建設(shè)上還具備幾方面的突出優(yōu)勢。一是在綠化景區(qū)植物的移植、美化、維護方面有極高的專業(yè)水準(zhǔn)。例如七彩云南，最早選址在一個爛泥潭上，園內(nèi)的孔雀園是在荒山上創(chuàng)建的，現(xiàn)在園區(qū)滿目翠綠，全部由企業(yè)自行完成移栽的11000多株各種寶貴樹木、大面積的人工草地構(gòu)建了80%的超高綠化率，讓人賞心悅目、心曠神怡，目前已在旅游部門的支持下申報國家“AAAA”級景區(qū)。將一個爛泥潭變成一塊草木豐茂的寶地，是呈貢進展史上的一筆重彩。二是集團公司在建筑風(fēng)格和功能設(shè)計上，一直堅持將民族特色、地域特色和歐洲古典建筑風(fēng)格、現(xiàn)代建筑的表現(xiàn)手法有機結(jié)合。注重唯美，又充分滿足經(jīng)營需要，所有建筑不管是從整體上或細(xì)節(jié)上，既有民族文化和古典文化的精髓，又布滿著濃郁的現(xiàn)代文化氣息。多年來，倍受各界人士贊譽。例如金寶山藝術(shù)園林的規(guī)劃建設(shè)，有機地融合了陵園文化、園林文化、儒家文化和佛教文化，園區(qū)綠化達(dá)到91%，綠樹成蔭，花團錦簇，溪水潺潺，處處見景，實現(xiàn)了國家殯葬改革提出的墓園公園化、園林化、藝術(shù)化的目標(biāo)。匠心獨具的設(shè)計，優(yōu)美的環(huán)境，既美化了滇池西岸主視廊的景色，增添了金寶山旅游觀光的樂趣，又弘揚了中華民族的優(yōu)秀文化，有力地推進了現(xiàn)代殯葬改革事業(yè)的進展。將經(jīng)營和建設(shè)緊密結(jié)合在一起，相互促進，協(xié)調(diào)進展，具備長久的生命力。最重要的是，集團從2003年開始，就緊隨新昆明建設(shè)步伐，深入研究昆明商業(yè)地產(chǎn)、研究現(xiàn)代都市商業(yè)、研究現(xiàn)代都市商業(yè)綜合體。通過5年來的潛心學(xué)習(xí)，在現(xiàn)代新昆明建設(shè)上，特不是在都市商業(yè)體系的建設(shè)上，集團認(rèn)識深刻、預(yù)備充分。同時，十六年來，諾仕達(dá)集團成功運作了深圳萊英達(dá)昆明商業(yè)大廈、南亞風(fēng)情園、七彩云南、金寶山藝術(shù)園林、北京七彩云南翡翠珠寶商城等大型投資項目，公司在專業(yè)技術(shù)、原材料供應(yīng)、建設(shè)資源的整合等諸多方面都積存了豐富的經(jīng)驗，并在零售商業(yè)、餐飲娛樂、休閑旅游等行業(yè)獲得了極大的成功，成為云南商界將工程建設(shè)和企業(yè)經(jīng)營結(jié)合得最好的一家企業(yè)。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，可謂厚積薄發(fā)、水到渠成。（四）人才優(yōu)勢諾仕達(dá)集團擁有一支德才兼?zhèn)?、專業(yè)素養(yǎng)高的治理干部隊伍。十六年來，隨著諾仕達(dá)集團一個又一個投資項目的成功實施，公司培養(yǎng)了一批高素養(yǎng)、高學(xué)歷的治理人才隊伍，涵蓋了商業(yè)零售、旅游、餐飲、文化產(chǎn)業(yè)、茶業(yè)、房地產(chǎn)、酒店、娛樂、殯葬、奢侈品消費、工程建設(shè)、園林綠化、食品加工等行業(yè)，具備豐富的規(guī)劃建設(shè)、工程治理、商業(yè)投資、經(jīng)營治理的經(jīng)驗，完全能夠勝任大型商業(yè)商務(wù)項目的工程建設(shè)和治理的要求。（五）治理優(yōu)勢諾仕達(dá)集團是一家突破家族治理模式的現(xiàn)代化民營企業(yè)，多年的經(jīng)營形成了完善的立足市場的企業(yè)經(jīng)營治理機制，積存了豐富的經(jīng)營治理經(jīng)驗，形成了嚴(yán)密的內(nèi)部操縱制度和激勵機制，紀(jì)律嚴(yán)明、團結(jié)協(xié)作、治理高效、敢打硬仗，具備強勁的市場競爭力。（六）企業(yè)文化優(yōu)勢16年的企業(yè)文化建設(shè)營造了諾仕達(dá)團結(jié)務(wù)實、勤奮干事的精神。諾仕達(dá)集團之因此由一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)，進展成為云南的名牌企業(yè)，緣故之一確實是企業(yè)從成立之初就始終本著踏實做人、誠信做事的信條，指導(dǎo)企業(yè)的全方位建設(shè)，形成獨特的企業(yè)文化。集團職員形成了言必行、行必果的良好作風(fēng)，這是諾仕達(dá)集團持續(xù)進展壯大的全然所在。我們也必將以如此的作風(fēng)做好南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目。（七）品牌優(yōu)勢諾仕達(dá)集團投資建設(shè)的昆明南亞風(fēng)情園有限公司成立于1996年8月2日，位于滇池路二公里，占地81畝，投資2.6億元，擁有怡心園、怡心園山珍養(yǎng)生堂、怡心園宴會廳、薩拉伯爾清邁韓泰美食廳、客房、保齡球館、溫泉之旅桑拿棋牌中心、美人魚游泳館、一代天嬌夜總會、慶灃祥茶莊十一個獨立的經(jīng)營部門，集休閑娛樂、會議接待、體育健身、商務(wù)住宿、餐飲美食為一體的大型綜合性花園式商務(wù)會所，自九六年開業(yè)以來，接待來賓逾千萬人次。是云南旅游、娛樂、休閑、度假業(yè)的一個窗口。以其獨具東南亞風(fēng)格的建筑和綜合高檔的功能設(shè)施成為南市區(qū)的標(biāo)志性建筑群，以齊備的綜合服務(wù)功能，高檔的服務(wù)設(shè)施，體貼入微的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，擁有近兩萬名會員，受到社會各界的廣泛贊譽，是享譽云南的名牌會所。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場在南亞風(fēng)情園的基礎(chǔ)上進行改建擴建，將繼承老南亞的品牌優(yōu)勢，為項目的成功奠定品牌基礎(chǔ)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)，絕對不是一般意義上的房地產(chǎn)項目。作為南市區(qū)的一個發(fā)力點，要特不重視對項目的商業(yè)運作能力，要以務(wù)實工作，確保項目成功。通過對自身的客觀分析，諾仕達(dá)集團投資建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目是符合實際的，也是切實可行的。我們有實力、有能力、有信心，優(yōu)質(zhì)高效地完成項目建設(shè)，為投資者負(fù)責(zé)、為企業(yè)創(chuàng)利、為社區(qū)居民負(fù)責(zé)，為西山區(qū)和昆明市的經(jīng)濟再作新貢獻(xiàn)。第五章項目建設(shè)方案南亞風(fēng)情商業(yè)廣場——南市區(qū)商業(yè)中心，是昆明市的副商業(yè)中心，以時尚消費、前沿文化為旗幟，完善商務(wù)配套為經(jīng)營亮點，集購物、休閑、娛樂、餐飲、五星級酒店等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體，實現(xiàn)一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂的現(xiàn)代都市商業(yè)綜合體。項目占地面積283畝，建筑面積72萬平方米。一、項目的定位項目功能定位：1、將購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公和綜合服務(wù)、住宅等多功能集于一體的現(xiàn)代都市商業(yè)中心，滿足消費者“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂”的需求。2、是復(fù)合友好的商業(yè)體系、商務(wù)體系、公寓和住宅體系、都市公益項目體系組成的大型都市商業(yè)綜合體。是昆明市的商業(yè)副中心。3、是推進南市區(qū)都市現(xiàn)代化進程，填補南市區(qū)商業(yè)空白，引領(lǐng)南市區(qū)商業(yè)進展的核心商業(yè)綜合體。項目形象定位：1、都市功能：它是現(xiàn)代商業(yè)文明的商業(yè)文化體驗主題樂園、都市文化商業(yè)核心。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以購物、休閑、娛樂為切入點和引擎，帶動消費的復(fù)合資源整合平臺。3、商業(yè)氛圍：是一個充滿愉悅氣氛的365日歡樂之都、節(jié)日節(jié)慶文化的聚攏地。是南市區(qū)的都市之眼。4、名片形象：都市獨特的現(xiàn)代都市化休閑商業(yè)中心：三個“一站式”商業(yè)中心。項目設(shè)計定位：塑造“商·人環(huán)境”，確立以人為本，體現(xiàn)“商業(yè)人文主義”精神的創(chuàng)作觀。1、商業(yè)形態(tài)多元化2、購物方式步行化3、公共空間社會化4、商業(yè)環(huán)境景觀化5、人居環(huán)境園林化南亞風(fēng)情商業(yè)廣場——南市區(qū)商業(yè)中心，是昆明市的副商業(yè)中心，以時尚消費、前沿文化為旗幟，以一站式消費為經(jīng)營主題，完善商務(wù)配套為經(jīng)營亮點，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體，在滿足不同層面消費者對時尚生活追求的同時，也為寬敞商務(wù)人士提供了一個尊貴、典雅的休閑空間，志在打造一種更能體現(xiàn)昆明都市進展、體現(xiàn)南市區(qū)核心商圈的時尚、休閑、品味的全新都市生活方式，為都市制造一種全新商業(yè)靈感，營造南市區(qū)最漂亮的商業(yè)風(fēng)情，放射春城都市魅力。二、項目建設(shè)方式1、土地獲得方式南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目建設(shè)用地包括兩個部分：集團擁有土地使用權(quán)的原南亞風(fēng)情園項目用地和西山區(qū)福海街道辦事處李家地居民小組、田家地居民小組、楊家地居民小組所在城中村區(qū)域，位于滇池路東南側(cè)、采蓮河西北，強林高爾夫練習(xí)場和昆明市中級人民法院之間。南亞風(fēng)情園項目用地總面積83畝，擬采取補足使用年限，拆除后作為南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的一個部分進行整體規(guī)劃重建。李家地居民小組、田家地居民小組、楊家地居民小組所在城中村區(qū)域，占地面積約200畝，按照“政府主導(dǎo)、市場運作、企業(yè)參與”的原則實施。這三個城中村的改造是昆明市城中村改造的重點工作，按照昆明市城中村改造的差不多實施意見，諾仕達(dá)集團以BOT的方式，通過承擔(dān)對三個居民小組所在城中村的拆除并回遷安置，換取對區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)權(quán)利。通過測算，對區(qū)域內(nèi)的民居和公建設(shè)施拆除并回遷安置的總面積為14.4萬平方。在項目可研報告審批通過后，由西山區(qū)政府和諾仕達(dá)集團雙方共同協(xié)調(diào)上級部門將項目實施范圍內(nèi)福海街道辦事處李家地居民小組、楊家地居民小組、田家地居民小組所處城中村地域的土地進行收儲。由區(qū)政府組織拆遷，進行市政公共設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計、拆遷補償安置及公共設(shè)施建設(shè)等資金由諾仕達(dá)集團墊支，納入收儲成本。整合土地資源后，通過“招、拍、掛”方式依法出讓商業(yè)開發(fā)用地，協(xié)助諾仕達(dá)依法取得國有土地使用權(quán)，進行項目開發(fā)。按照政府在城中村改造項目當(dāng)中土地不收益的差不多思想，此部分土地成本即為拆除成本和總面積14.4萬平方米的回遷安置用房（毛坯房）建設(shè)成本。2、項目運作的差不多方式按照“政府主導(dǎo)、市場運作、企業(yè)參與”的原則，諾仕達(dá)集團和西山區(qū)政府簽訂協(xié)議，諾仕達(dá)集團作為李家地居民小組、田家地居民小組、楊家地居民小組所在城中村改造的投資商和南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的開發(fā)商，由政府進行城中村拆遷，由企業(yè)承擔(dān)居民的回遷安置，并由企業(yè)組織進行項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售和招商，并統(tǒng)籌項目的經(jīng)營治理。三、項目組成內(nèi)容南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是一個綜合項目，是商業(yè)