案例：：北京京東城城區(qū)土地開開發(fā)潛潛力分分析評評價與與策劃劃第一部部分項項目概概況項目背背景城市發(fā)發(fā)展的的需要要。城城市建建設(shè)發(fā)發(fā)展迅迅速，，與之之相伴伴的是是城市市建設(shè)設(shè)用地地需求求也不不斷增增加，，經(jīng)濟濟社會會發(fā)展展對土土地的的需求求與有有限的的用地地供給給總量量之間間的矛矛盾日日益突突出。。要滿滿足這這一需需求，，土地地利用用就必必須走走節(jié)約約集約約的道道路。。已開展展的工工作。。2007年，北北京市市國土土資源源局東東城分分局開開展了了土地地利用用管理理模式式創(chuàng)新新研究究，對對東城城區(qū)的的土地地利用用現(xiàn)狀狀進行行了調(diào)調(diào)查，，分析析了存存在的的問題題和政政府在在土地地管理理模式式上的的不足足，提提出了了土地地管理理模式式的創(chuàng)創(chuàng)新思思路和和實施施建議議，該該成果果是與與中國國社會會科學(xué)學(xué)院城城市發(fā)發(fā)展與與環(huán)境境研究究中心心共同同完成成的。。國家對城城市土地地節(jié)約集集約利用用的政策策導(dǎo)向。?！瘛瘛耥椖恳饬x義在國家推推行建設(shè)設(shè)節(jié)約型型社會，，嚴格土土地管理理，緊縮縮“地根根”的情情況下，，充分利利用和盤盤活存量量土地顯顯得尤其其重要，，開展城城市土地地潛力評評價研究究，對于于提高城城市用地地的集約約利用程程度，緩緩和城市市建設(shè)用用地的需需求與土土地有限限供給的的矛盾，，提高土土地利用用社會效效益和經(jīng)經(jīng)濟效益益、科學(xué)學(xué)規(guī)劃和和管理土土地資源源利用，，實現(xiàn)城城市土地地可持續(xù)續(xù)利用具具有很強強的現(xiàn)實實意義。。項目目的的科學(xué)評價價土地潛潛力，劃劃分土地地潛力等等級和區(qū)區(qū)域●探索城市市土地再再開發(fā)模模式，，尋找土土地潛力力釋放途途徑●選取高潛潛力地塊塊作為示示范，設(shè)設(shè)計開發(fā)發(fā)方案●針對東城城區(qū)實際際問題，，提出土土地集約約利用對對策建議議●項目依據(jù)據(jù)法律法規(guī)規(guī)：◆《中華人民民共和國國城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法》◆《中華人民民共和國國土地管管理法》◆《中華人民民共和國國房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法》◆《中華人民民共和國國物權(quán)法法》◆《土地儲備備管理辦辦法》規(guī)劃依據(jù)據(jù)：◆《北京城市市總體規(guī)規(guī)劃(2004-2020)》◆《北京市中中心城區(qū)區(qū)控制性性詳細規(guī)規(guī)劃（2006）》（未審批批，作為為內(nèi)部材材料和參參考依據(jù)據(jù)）◆《北京舊城城歷史文文化保護護區(qū)房屋屋保護和和修繕工工作的若若干規(guī)定定（試行行）》項目技技術(shù)術(shù)路線線第二部分分相相關(guān)研究究與經(jīng)驗驗借鑒概念及內(nèi)內(nèi)涵概念：廣義：城城鎮(zhèn)土地地的利用用潛力大大小是指指通過改改變存量量土地的的用途和和生產(chǎn)要要素結(jié)構(gòu)構(gòu)，使城城鎮(zhèn)的社社會、經(jīng)經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境綜合合效益實實現(xiàn)提升升的幅度度范圍。。狹義：在在某一發(fā)發(fā)展時期期，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)所能利利用的三三維空間間范圍內(nèi)內(nèi)，從城城鎮(zhèn)社會會、經(jīng)濟濟、環(huán)境境的整體體特點出出發(fā)，主主要通過過調(diào)整存存量土地地的結(jié)構(gòu)構(gòu)和強度度，在現(xiàn)現(xiàn)存土地地總量不不變的前前提下使使土地利利用達到到更（最最）優(yōu)狀狀態(tài)。內(nèi)涵：功能潛力力：通過過改變土土地的性性質(zhì)，獲獲得的土土地價值值的提升升強度潛力力：通過過對評價價單元內(nèi)內(nèi)單位面面積的土土地增加加資本、、技術(shù)等等投入，，提高地地塊的容容積率和和建筑高高度，使使得土地地價值提提升區(qū)位潛力力：外部因素素影響土土地開發(fā)發(fā)潛力，，影響土土地開發(fā)發(fā)后的升升值幅度度經(jīng)驗借鑒鑒趙鵬軍等等（2001）：提出對城城鎮(zhèn)土地地高效集集約化利利用評價價指標的的選取標標準必須須能夠直直接或間間接地反反映城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地利利用的高高效集約約型，但但指標本本身同時時還能夠夠有其有有效性和和合理性性，即具具備以下下幾大特特征：一一是代表表性，二二是可比比性，三三是科學(xué)學(xué)有效性性，四是是彈性，，五是通通俗易懂懂、清晰晰明確。。成舜等（（2003）：選取了18項指標、、從5個方面對對包頭市市宏觀城城鎮(zhèn)土地地集約利利用潛力力進行了了評價。。該研研究還選選取了其其他九個個相近城城市與包包頭進行行比較，，對比比指標來來自土地地利用程程度、土土地使用用效率、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地可可持續(xù)利利用度等等三個方方面。馮長春、、鄔倫等等（2005）：開展的以以廣州天天河為例例的城市市土地潛潛力評價價項目，，經(jīng)過對對協(xié)調(diào)度度模型的的改良，，充分把把握城市市土地潛潛力影響響因素的的內(nèi)在關(guān)關(guān)系，從從土地的的經(jīng)濟效效益、社社會效益益和環(huán)境境效益三三方面提提出了近近50個指標。?！碚摶A(chǔ)礎(chǔ)級差地租租理論：：作為土地地最佳利利用方式式評價的的理論指指導(dǎo)。受受極差地地租的影影響，導(dǎo)導(dǎo)致不同同區(qū)位或或不同質(zhì)質(zhì)量土地地的利用用強度和和利用效效益的不不同，成成為城市市土地資資源優(yōu)化化配置的的調(diào)節(jié)機機制。。土地報酬酬遞減理理論：在一定面面積的土土地上連連續(xù)追加加資本或或勞動，，超過一一定限度度之后，，追加部部分所得得收益必必將漸趨趨減少，，即每單單位資本本或勞動動的收益益將由遞遞增轉(zhuǎn)為為遞減。。區(qū)位理論論：指社會經(jīng)經(jīng)濟活動動及其他他人類活活動在空空間分布布的位置置，是解解釋人類類經(jīng)濟活活動的空空間分布布特征和和規(guī)律的的理論。。傳統(tǒng)區(qū)區(qū)位因素素側(cè)重于于經(jīng)濟因因素，最最近研究究表明，，非經(jīng)濟濟因素的的作用越越來越大大，尤其其是文化化、政策策、政治治的作用用?？沙掷m(xù)發(fā)發(fā)展理論論：努力尋求求人和自自然的平平衡，尋尋求人和和自然的的和諧發(fā)發(fā)展以及及人和自自然關(guān)系系的合理理性成長長；努力力實現(xiàn)人人與人之之間關(guān)系系的協(xié)調(diào)調(diào)，基基本達到到人和人人之間關(guān)關(guān)系的和和諧與公公平。城市再生生理論：：在現(xiàn)代化化的發(fā)展展過程中中，對城城市潛在在的，有有利的，，合理的的因素進進行綜合合利用，，實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級、空間間結(jié)構(gòu)的的重組、、城市文文化的創(chuàng)創(chuàng)新繁榮榮。城市精明明增長理理論：一種管理理城市協(xié)協(xié)調(diào)成長長的新型型理論工工具,它通過土土地使用用功能組組合、限限制城市市成長邊邊界、提提高土地地使用效效率、保保護空地地、農(nóng)田田、自然然景觀和和環(huán)境保保護區(qū)、、改變交交通模式式、加強強現(xiàn)有社社區(qū)改造造等方式式來解決決城市蔓蔓延中出出現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)濟、社社會和環(huán)環(huán)境等問問題。第三部分分東城區(qū)土土地開發(fā)發(fā)潛力評評價與釋釋放宏觀分析潛力評價釋放途徑示范選擇主要內(nèi)容容發(fā)展背景橫向比較現(xiàn)狀特點及問題評價對象評價方法評價過程評價結(jié)果模式總結(jié)案例借鑒適用范圍示范目的選擇依據(jù)選擇結(jié)果宏觀分析析發(fā)展背景景：（一）發(fā)發(fā)展歷史史悠久，，文化底底蘊豐厚厚（二）國國家政務(wù)務(wù)要地，，北京行行政中心心（三）文文化機構(gòu)構(gòu)聚集，，商業(yè)氣氣息濃厚厚（四）地地理位置置優(yōu)越，，投資環(huán)環(huán)境良好好宏觀分析析從整個東東城區(qū)來來看，在在建筑高高度上呈呈現(xiàn)出““中間低低、四周周高”的的特點中部地區(qū)區(qū)，多為為文保用用地；；北部地地區(qū)，中中層住宅宅多、綠綠地公園園用地多多；東東部地區(qū)區(qū)，寫字字樓和高高層住宅宅已經(jīng)占占據(jù)了地地區(qū)的大大部分土土地；南南部地區(qū)區(qū)，地區(qū)區(qū)內(nèi)差距距較大，，既擁有有王府井井地區(qū)的的高強度度開發(fā)地地帶，也也有站西西街等地地區(qū)的連連片平房房居住帶帶。王府井地地區(qū)，商商業(yè)用地地密集，，是經(jīng)濟濟“山峰峰”；東東直門地地區(qū)的銀銀座大廈廈等的落落成，正正逐漸形形成“山山峰”。。宏觀分析析表3-1東城區(qū)土土地利用用現(xiàn)狀表表用地名稱面積（平方公里）比例（%）商服用地1.74086.86工礦倉儲用地0.27791.09公共設(shè)施用地0.96053.78公共建筑用地4.674918.42住宅用地9.537537.58交通運輸用地6.986827.53特殊用地0.48731.92水利設(shè)施用地0.17850.70其他用地0.53592.11合計25.3801100偏大偏小東城區(qū)的城城市功能定定位：作為首都功功能核心區(qū)區(qū)，是北京京市政治中中心的主要要載體，全全國性文化化機構(gòu)聚集集地之一，，傳統(tǒng)文化化重要旅游游地區(qū)和國國內(nèi)知名的的商業(yè)中心心。因此，機關(guān)關(guān)用地和商商服用地比比例應(yīng)該較較高，而住住宅用地比比例應(yīng)該較較小。宏觀分析表3-3北京市八城城區(qū)人口密密度對比表表單位：萬人人/平方千米2000200120032004200520062007東城區(qū)2.472.492.542.452.172.182.54西城區(qū)3.083.102.502.442.092.112.10崇文區(qū)1.631.631.561.461.231.191.18宣武區(qū)2.222.232.242.112.102.142.18朝陽區(qū)6.016.126.316.5411.0611.4911.84豐臺區(qū)3.243.303.413.686.196.386.68石景山區(qū)1.311.321.331.362.072.062.15海淀區(qū)6.386.597.047.2710.2110.6011.10整體而言，，到2007年底，中心心四城區(qū)的的人口密度度普遍低于于外圍城區(qū)區(qū)；而東城城區(qū)的人口口密度在中中心四城區(qū)區(qū)中，是比比較高的。。數(shù)據(jù)來源：：《北京市東城城區(qū)統(tǒng)計年年鑒（2008）》宏觀分析表3-3北京市八城城區(qū)崗位密密度對比表表單位：萬人人/平方千米東城區(qū)的就就業(yè)崗位有有下降的趨趨勢；在八八城區(qū)中處處于中等水水平。但與與西城區(qū)相相比較，仍仍存在一定定的差距。。數(shù)據(jù)來源：：《北京市東城城區(qū)統(tǒng)計年年鑒（2008）》崗位密度20002001200220032004200520062007東城區(qū)1.491.401.401.381.331.431.261.33西城區(qū)1.841.831.681.881.861.972.062.06崇文區(qū)0.460.480.490.490.360.360.330.34宣武區(qū)1.000.930.930.940.780.780.770.82朝陽區(qū)2.852.792.912.872.942.862.782.88豐臺區(qū)1.531.701.911.511.491.541.591.60石景山區(qū)0.870.640.610.600.560.580.560.55海淀區(qū)2.782.893.243.303.423.453.754.05宏觀分析現(xiàn)狀特點及及問題機關(guān)辦公用用地占比重重大且分散散平房住宅用用地占全區(qū)區(qū)土地面積積的比重過過大商業(yè)用地較較為集中，，但是缺乏乏服務(wù)體系系辦公用地發(fā)發(fā)展較為合合理，但仍仍有空間危房改造與與古城風(fēng)貌貌保護相沖沖突地下空間有有待統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃開發(fā)利利用潛力評價分析評價思思路圖潛力評價評價范圍：：整個東城區(qū)區(qū)行政范圍圍。評價對象：：劃分地塊。。劃分地塊塊依據(jù)如下下原則：以以東城區(qū)的的土地管理理系統(tǒng)內(nèi)的的地塊資料料作為主要要參照；由由城市道路路作為切割割線；具有有相同用地地性質(zhì)和規(guī)規(guī)劃條件的的作為一個個地塊考慮慮。必須說說明的是，，劃分地塊塊的目的是是便于下一一步對具體體地塊的定定量分析，，因此對那那些近期內(nèi)內(nèi)不具有開開發(fā)潛力的的土地不做做精細劃分分，比如文文保用地、、已出讓并并開發(fā)的用用地等，這這樣便于把把有限的工工作時間投投入到那些些具有開發(fā)發(fā)價值的土土地上，更更能滿足項項目實施可可操作性的的要求。潛力評價結(jié)合東城區(qū)區(qū)的可獲取取數(shù)據(jù)的數(shù)數(shù)量和質(zhì)量量，本項目目采用分層綜合評評價法。具體來說說，是從影影響城市土土地利用價價值及其潛潛力挖掘的的主要因素素入手，建建立潛力評評價指標體體系，通過過專家打分分法確定各各指標的影影響權(quán)重，，對影響選選定評價對對象潛力的的因素進行行加權(quán)求和和，從而得得到潛力得得分值。按照此方法法，經(jīng)過對對東城區(qū)土土地進行潛潛力評價后后，可以得得到覆蓋全全區(qū)的潛力力值（0~100分），并將將其分為兩兩大類：（1）無潛力區(qū)區(qū)，包括東東城區(qū)規(guī)劃劃要求的文文保用地、、綠地、水水域、特殊殊用地等以以及已經(jīng)通通過出讓進進行開發(fā)的的土地；因因為這些區(qū)區(qū)域有政策策限制，不不能開發(fā)，，所以潛力力值為0。（2）有潛力區(qū)區(qū)，是東城城區(qū)除了無無潛力地區(qū)區(qū)以外的其其他區(qū)域，，主要是平平房區(qū)和簡簡易樓等急急需改造的的區(qū)域。潛力評價評價單元外外的其他區(qū)區(qū)域均為無無潛力區(qū)域域。潛力評價構(gòu)建評價體體系由指標層五五個因子得得分的計算算，進而得得到子目標標層三個種種潛力的得得分值，再再加權(quán)平均均得到最終終的土地開開發(fā)潛力。。潛力評價式中，Zi表示評價地地塊的開發(fā)發(fā)潛力得分分；Si表示強度潛潛力得分；；Ui表示功能潛潛力得分；；Li表示區(qū)位潛潛力得分；；w1、w2、w3分別表示強強度潛力、、功能潛力力和區(qū)位潛潛力的權(quán)重重。計算公式潛力評價地塊編號綜合得分地塊編號綜合得分14-0883.5442718-0730.184618-0975.1643418-0830.184618-0371.8576704-0625.745509-0471.8202514-1022.0181703-0670.45216-1621.8358115-0669.8289914-1121.7337202-0266.9998316-1721.3284706-0163.7570314-0921.1266706-0962.8247314-0519.9007309-0562.370809-0119.3759703-0560.6108213-0318.648813-0459.5288214-1718.2899414-0757.8655218-0518.06501……………………14-1844.5163716-1411.0717615-0143.1924915-0910.650515-0242.9540903-0210.0125414-1242.5035915-089.68811112-0142.3308317-139.17995814-0341.1804213-068.27986913-0939.8023213-017.87531416-1538.2809813-087.53457614-1637.2810413-076.46525414-0634.7666714-046.257816-0131.8983814-026.12815土地開發(fā)潛潛力的級別別劃分標準準應(yīng)根據(jù)土土地綜合評評價分值的的統(tǒng)計分布布規(guī)律，按按照級間差差異大、級級內(nèi)差異小小的原則劃劃分等級。。如圖3-15所示，潛力力值呈現(xiàn)出出一種較為為平緩梯度度的下滑趨趨勢，但是是仍有幾個個明顯的拐拐點。以拐拐點為劃分分標準，將將潛力值分分為四個等等級：Ⅰ級潛力：潛潛力值≥69；Ⅱ級潛力：49≤潛力值<69；Ⅲ級潛力：25≤潛力值<49；Ⅳ級潛力：0＜潛力值＜＜25。加上前面被被定義為0潛力的用地地，共為五五個等級（（Ⅴ級潛力：潛潛力值＝0）；對于未未評價的區(qū)區(qū)域，多為為文保區(qū)和和已出讓劃劃撥的土地地，短期內(nèi)內(nèi)政府不會會對其進行行開發(fā)和再再利用，人人為地規(guī)定定此級用地地屬于Ⅴ級潛力用地地，即潛力力值都為0。潛力評價有潛力的城城市土地大大部分集中中在東城區(qū)區(qū)的東南部部，北部有有少量分布布；中部為為大量的文文保地區(qū)，，東側(cè)東直直門地區(qū)則則已經(jīng)過開開發(fā)和出讓讓釋放了土土地潛力，，短期內(nèi)不不具有再次次土地升值值的條件。。在有潛力的的土地中，，也體現(xiàn)出出空間的集集聚性：高高潛力的土土地主要集集中分布在在北京站區(qū)區(qū)域和王府府井區(qū)域，，同時由于于地鐵和交交通的便捷捷性，東四四路口和安安定門站附附近的地區(qū)區(qū)也具有很很高的潛力力；中等潛潛力土地，，集中在建建國門大街街附近和鼓鼓樓外大街街區(qū)域；低低潛力的土土地則多為為地塊中心心的區(qū)域，，距離主干干道較遠。。釋放途徑模式一：““除舊建新，，全面改造造”途徑：通過對規(guī)劃劃區(qū)域進行行完全的拆拆遷和重建建，達到新新的城市土土地利用目目標。由于于是全部改改造，不保保留任何的的舊風(fēng)貌，，有利于實實現(xiàn)理念、、風(fēng)氣的更更新；改造造后，通過過政策優(yōu)惠惠、發(fā)展具具有人氣的的產(chǎn)業(yè)來形形成新的服服務(wù)中心。。適用范圍：：商業(yè)、住宅宅開發(fā)。對對于某些失失去活力且且不屬于保保護區(qū)的的的地塊，可可采用此種種模式。東東城區(qū)有大大片的危舊舊房屋，且且很多部分分不具有保保護的價值值，對此類類用地可使使用此模式式。目前，，這也是最最常用的一一種模式。。釋放途徑案例——英國金絲雀雀碼頭（CanaryWharf））金絲雀碼頭頭位于倫敦敦多克蘭地地區(qū)西印度度碼頭的中中心。在過過去航空、、陸運都不不太發(fā)達的的漫長年代代，航海占占據(jù)了交通通往來的主主要位置。。隨著其他他運輸線路路的發(fā)展，，到1980年，碼頭已已經(jīng)停止了了運營，徹徹底廢棄了了。80年代中期，，倫敦市政府成立了了碼頭區(qū)開開發(fā)公司，，開始全面面改造這一一地區(qū)。一一家加拿大大開發(fā)公司司包下這塊塊地盤，把把這里建成成了金融區(qū)區(qū)?，F(xiàn)在，，金絲雀碼碼頭有金融融、商業(yè)、、出版、教教育等行業(yè)業(yè)，成為倫倫敦的CBD。與之配套的的服務(wù)行業(yè)業(yè)更是涌了了進來，國國際知名品品牌酒店和和形形色色色的酒吧、、小餐館。。前衛(wèi)現(xiàn)代代的建筑群群落也打造造出一個購購物的天堂堂，從商業(yè)業(yè)街購物中中心到設(shè)計計師品牌店店在這里也也不勝枚舉舉。這里還還定期舉辦辦豐富多彩彩的活動和和展覽以及及非同凡響響的公共藝藝術(shù)展，豐豐富了這里里的環(huán)境與與人們的生生活。在最初的幾幾年內(nèi)，地地產(chǎn)商向某某些商業(yè)巨巨頭拋出了了一年免租租金的超大大“紅包””，自然大大有趨之若若鶩者為改變金絲絲雀碼頭入入夜成空城城的面貌，，它以超優(yōu)優(yōu)惠的租金金價格吸引引新聞媒體體機構(gòu)進駐駐。24小時連續(xù)運運作的新聞聞機構(gòu)為此此地聚斂不不少人氣。。釋放途徑模式二：““修舊如舊，，功能提升升”途徑：挖掘歷史，，對那些經(jīng)經(jīng)歷數(shù)十年年、數(shù)百年年而形成的的、現(xiàn)在已已經(jīng)保留下下來的商業(yè)業(yè)服務(wù)中心心地段，進進行投資、、整治、再再開發(fā)、宣宣傳，借助助已形成的的人氣中心心，擴大影影響力，維維持該地段段的活力并并讓它持續(xù)續(xù)發(fā)展下去去。適用范圍：：商業(yè)開發(fā)。。東城區(qū)歷歷史悠久，，對現(xiàn)在保保留下來的的，或是已已經(jīng)消失殆殆盡的資源源，可以重重新挖掘，，但要注重重與歷史文文化的融合合。釋放途徑案例——煙袋斜街：：清代，當時時居住在北北城的旗人人，大都嗜嗜好抽旱煙煙或水煙；；由于煙袋袋的需求與與日俱增，，斜街上一一戶一戶開開起了煙袋袋鋪。這是是得名原因因之一。煙煙袋斜街本本身就宛如如一只煙袋袋。細長的的街道好似似煙袋桿兒兒，東頭入入口像煙袋袋嘴兒，西西頭入口折折向南邊，，通往銀錠錠橋，看上上去活象煙煙袋鍋兒，，這是得名名原因之二二。1956年公私合營營前，老字字號很多，，如廣福觀觀、烤肉季季；后衰落落，面臨拆拆遷。2000年底，按照照什剎海管管理處“盡盡快把煙袋袋斜街恢復(fù)復(fù)成繁榮的的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)街并發(fā)展展旅游”的的思路，西西城區(qū)政府府對煙袋斜斜街進行了了整治改造造。強調(diào)保保護傳統(tǒng)文文化，尊重重現(xiàn)有居住住形態(tài)，而而避免一次次性的徹底底開發(fā)。2001的調(diào)查顯示示，改造之之前共有34家店鋪，除除了烤肉季季、鑫園澡澡堂兩家國國營大戶和和兩家網(wǎng)吧吧經(jīng)營狀況況較好外，，其余店鋪鋪經(jīng)營狀況況不佳。改改造完成后后，交通條條件好了，，傳統(tǒng)風(fēng)貌貌恢復(fù)了，，良好的建建筑環(huán)境和和傳統(tǒng)氣氛氛吸引了休休閑商業(yè)的的投資。2003年進行的不不完全調(diào)查查顯示，19家接受調(diào)查查的商家中中12家表示很滿滿意或基本本滿意，只只有3家表示不滿滿意；經(jīng)營營也從原有有的發(fā)廊、、網(wǎng)吧轉(zhuǎn)變變?yōu)楣に嚻菲返旰途瓢砂?。釋放途徑案例——煙袋斜街：：改造前的煙煙袋斜街釋放途徑案例——煙袋斜街：：改造后的煙煙袋斜街釋放途徑模式三：““新舊協(xié)調(diào)，，功能聯(lián)動動”途徑：將保護區(qū)進進行分級保保護，核心心保護的地地區(qū)不進行行開發(fā)，僅僅做些修繕繕活動；外外圍進行高高強度開發(fā)發(fā)，平衡開開發(fā)成本。。既保證了了部分地區(qū)區(qū)的完整性性，使得新新開發(fā)的項項目可以借借助已有的的人氣；又又開發(fā)了新新的項目，，吸引的資資金可用來來保護核心心區(qū)域的建建筑，從而而實現(xiàn)功能能上的相互互拉動。適用范圍：：商業(yè)、住宅宅開發(fā)。東東城區(qū)文保保地區(qū)很大大，這是一一條很好的的途徑。只只保留最具具有價值的的單位，對對周邊地區(qū)區(qū)有選擇的的開發(fā)取得得收益，使使得保護區(qū)區(qū)的保護變變?yōu)榭沙掷m(xù)續(xù)的保護。。釋放途徑案例——上海新天地地：新天地廣場場位于上海海市中心區(qū)區(qū)淮海中路路的南面。。東臨黃陂陂南路，南南臨自忠路路，西臨馬馬當路，北北臨太倉路路。興業(yè)路路把整個廣廣場分為南南里與北里里兩個部分分。其中，，在太倉路路上的主入入口離淮海海中路最繁繁華的地段段和地鐵出出入口僅170余米；但興興業(yè)路上坐坐落著一大大會址。實行三層次次保護：核核心保護區(qū)區(qū)——一大會址；；協(xié)調(diào)性保保護區(qū)——會址周邊；；再開發(fā)區(qū)區(qū)——其他地區(qū)。。瑞安集團團提出的改改造理念：：保留石庫庫門建筑原原有的貼近近人情與中中西合璧的的人文與文文化特色，，改變原先先的居住功功能，賦予予它新的商商業(yè)經(jīng)營價價值，把百百年的石庫庫門舊城區(qū)區(qū)改造成一一片新天地地！花比重新建建筑大得多多的力量和和資金保留留并修復(fù)這這些石庫門門建筑的外外皮。通過過改造內(nèi)部部結(jié)構(gòu)和功功能，使之之適應(yīng)辦公公、商業(yè)、、展示、餐餐飲和娛樂樂等現(xiàn)代生生活形態(tài)。。經(jīng)過修復(fù)復(fù)的舊建筑筑重新煥發(fā)發(fā)出光彩，，舊建筑的的歷史感也也大大提升升了廣場的的品位和魅魅力，這種種開發(fā)項目目帶了商機機，所以說說這一項目目具有保護護和開發(fā)雙雙重特征。。每座建筑內(nèi)內(nèi)部按照21世紀現(xiàn)代都都市人的生生活方式、、生活節(jié)奏奏、情感世世界度身定定做，成為為國際畫廊廊、時裝店店、主題餐餐館、咖啡啡酒吧……時尚精品店店緊追國際際流行色，，不遜半步步，中華文文化商場出出售的是藝藝人工匠們們獨創(chuàng)的居居家用品、、工藝品和和旅游紀念念品，完全全是地道的的中國味。。露天廣場場上豐富多多彩的文化化表演讓旅旅客有許多多的參與。。釋放途徑案例——上海新天地地改造后的房房屋一大會會址新天地夜景景新天地地夜景景釋放途徑模式四：““古木逢春，，功能置換換”途徑：經(jīng)過修繕和和維護，保保留原有的的建筑外形形；內(nèi)部通通過裝修、、改造，提提供其他服服務(wù)功能，，從而引入入新的產(chǎn)業(yè)業(yè)，重新喚喚起活力。。適用范圍：：商業(yè)、住宅宅開發(fā)。特特別對于許許多建筑價價值極高的的建筑，可可考慮此種種模式；既既可以作為為商業(yè)，提提供特色的的商業(yè)服務(wù)務(wù)；也可以以保留低容容積率的房房屋作為高高檔住宅。。有價值的的外形和更更新的內(nèi)部部功能可以以相得益彰彰，帶來收收益。釋放途徑案例——798藝術(shù)區(qū)：798藝術(shù)區(qū)作為為北京市和和朝陽區(qū)的的首批文化化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚區(qū)（（圖3-21和圖3-22），原為國國營798廠等電子工工業(yè)的老廠廠區(qū)所在地地，面積60多萬平方米米。從2001年開始，來自自北京周邊和和北京以外的的藝術(shù)家開始始集聚798廠，他們以藝藝術(shù)家獨有的的眼光發(fā)現(xiàn)了了此處對從事事藝術(shù)工作的的獨特優(yōu)勢。。他們充分利利用原有廠房房的風(fēng)格（德德國包豪斯建建筑風(fēng)格），，稍作改裝和和修飾，一變變而成為富有有特色的藝術(shù)術(shù)展示和創(chuàng)作作空間。現(xiàn)今今798已經(jīng)引起了國國內(nèi)外媒體和和大眾的廣泛泛關(guān)注，并已已成為了北京京都市文化的的新地標。AOC原創(chuàng)動畫亮相相798藝術(shù)區(qū)798創(chuàng)意廣場釋放途徑模式五：“挖掘地下，空空間拓展”適用范圍：商業(yè)開發(fā)。東東城區(qū)的地下下空間隨著近近幾年的地鐵鐵的建設(shè)逐漸漸得到了開發(fā)發(fā)，但遠遠不不足。東城區(qū)區(qū)在未來城市市地下空間發(fā)發(fā)展的過程中中，要加強對對地下空間的的利用，形成成系統(tǒng)化，現(xiàn)現(xiàn)代化的地下下城市。城市地下空間間是地面城市市空間的有機機延伸。以完完善城市綜合合交通系統(tǒng)為為發(fā)展前提；；依托完善的的城市綜合交交通系統(tǒng)，有有效的將商業(yè)業(yè)、服務(wù)、交交通、市政設(shè)設(shè)施等整合起起來，發(fā)展具具有綜合功能能的一體化地地下空間。以高層建筑地地下層作為核核心節(jié)點，與與地下交通樞樞紐結(jié)合做接接入點，從而而形成區(qū)域性性地下網(wǎng)絡(luò)。。由地下商業(yè)業(yè)街的“線””的增加，完完成地下空間間在“面”上上的拓展。關(guān)關(guān)鍵處理高層層建筑地下層層的“點”和和地下交通樞樞紐的“接入入點”，同地面有機機聚合轉(zhuǎn)換，，創(chuàng)造有機的的、統(tǒng)一的城城市地下空間間。釋放途徑案例——臺北市地下商商業(yè)街：分為兩層。第第一層，共有有185間店鋪，分為為服飾、百貨貨、電子、、美食四區(qū)，，商場內(nèi)并規(guī)規(guī)劃九處廣場場，其中靠近近臺北車站處處廣場，已由由臺北市政府府規(guī)劃設(shè)置便便民服務(wù)站；；其余廣場可可提供外界申申請辦理促銷銷，簽唱會、、展示、講座座等活動。第第二層，停車車場，提供三三九二個停車車位，共有三三個處入口，，消費者除可可搭乘捷運外外亦可自行開開車前往，十十分便利。釋放途徑案例——名古屋地下綜綜合體：該地下綜合體體位于名古屋屋榮地區(qū)久屋屋大通公園旁旁，作為20世紀80年代建成的久久屋大通地下下街與愛知縣縣文化藝術(shù)館館之間的過渡渡空間，采用用了地上地下下同步立體開開發(fā)的模式，，將大型集會會廣場、公交交車始發(fā)站、、商業(yè)服務(wù)、、公共步行通通道等設(shè)施有有機地整合在在一起，無論論從城市的機機能組合、空空間的造型藝藝術(shù)、環(huán)境的的協(xié)調(diào)和諧等等方面都為名名古屋增添了了新的光彩。。該地下綜合合體自2002年10月11日開業(yè)以來，，一直深受名名古屋市民和和國內(nèi)外游客客的好評。示范選擇示范目的：經(jīng)過對東城區(qū)區(qū)土地潛力的的定性和定量量的分析，已已經(jīng)尋找到了了現(xiàn)階段具有有開發(fā)潛力的的區(qū)域；又通通過對國內(nèi)外外土地潛力釋釋放案例的分分析，總結(jié)了了五種主要的的釋放模式。。我們將從微微觀的角度，，選擇幾宗地地塊作為示范范，結(jié)合土地地釋放潛力的的途徑，進行行地塊的開發(fā)發(fā)策劃、土地地的潛力釋放放，使得項目目更具有指導(dǎo)導(dǎo)意義和可操操作性。示范的選擇：：第一步，根據(jù)據(jù)有潛力地塊塊的地域分布布特征，南部部是潛力土地地集中區(qū)域，，北部次之，，東部最少。。出于典型的的考慮和項目目時間的局限限，將在南部部地區(qū)選擇三三個地塊和在在北部選擇一一個地塊。第二步，確定定了個數(shù)之后后，根據(jù)東城城區(qū)土地潛力力評價的潛力力值，選取高高潛力和中潛潛力的各地塊塊，暫時不考考慮低潛力的的土地開發(fā)；；因此，在南南部選取了13個地塊，北部部選取了5個地塊。第三步，通過過實地調(diào)研和和走訪，以地地塊內(nèi)房屋破破舊程度高、、居民拆遷意意愿強等為評評價依據(jù)，篩篩選選定的18個地塊，最后后確定東南部部的站西街地地塊和北極閣閣地塊、中部部的東四站地地塊、北部的的柳蔭地塊等等四塊地為示示范點。第四部分近近期可開發(fā)發(fā)地塊的開發(fā)發(fā)策劃策劃步驟第一，資料的的搜集。通過過國土分局的的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)獲取地塊的的基本資料；；第二，實地調(diào)調(diào)查。對地塊塊內(nèi)情況和地地塊周邊情況況進行詳細調(diào)調(diào)查，并通過過訪談的形式式，了解居民民拆遷心態(tài)，，作為計算拆拆遷成本的依依據(jù)；第三，優(yōu)劣勢勢分析。對地地塊開發(fā)的優(yōu)優(yōu)勢和劣勢進進行分析，揚揚長避短，選選擇最佳的條條件組合方式式，按照最佳佳使用原則確確定合適的開開發(fā)方向；第四，開發(fā)定定位。根據(jù)前前面確定的開開發(fā)方向，進進行開發(fā)定位位，包括功能能定位、檔次次定位、形象象定位和客戶戶定位；第五，確定經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指標標。每個地塊塊都有獨特的的發(fā)展條件，，規(guī)劃條件是是重要的依據(jù)據(jù)。但是，可可以根據(jù)實際際情況，適當當調(diào)整規(guī)劃指指標，充分挖挖掘土地價值值；第六，收益初初步評估。采采用靜態(tài)測算算和動態(tài)測算算相結(jié)合的算算法，評估地地塊開發(fā)后可可能獲取的經(jīng)經(jīng)濟收益；第七，預(yù)期效效果。從社會會、經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境三個角度度對地塊開發(fā)發(fā)后的效益進進行預(yù)測，旨旨在通過開發(fā)發(fā)的外部效應(yīng)應(yīng)拉動周邊的的發(fā)展和改善善周邊的環(huán)境境。站西街地塊：：緊鄰北京站；；毗鄰?fù)醺躺倘?；占地面積約11萬㎡東四站地塊：：5號線地鐵出口口；十字路口；占地面積約8000㎡北極閣地塊：：地鐵5號線與1號線交匯處；；王府井商圈影影響范圍；占地面積約6500㎡柳蔭地塊：北二環(huán)與北三三環(huán)的中間地地帶；公園多、環(huán)境境好；占地面積約15000㎡地塊位置站西街地塊東四站地塊北極閣地塊柳蔭地塊：衛(wèi)星影像圖站西街地塊站西街地塊該項目位于北北京站西街，，項目（北區(qū)區(qū)）東至郵政政樞紐西側(cè)規(guī)規(guī)劃路；南至至三源胡同規(guī)規(guī)劃路；西至至崇文門內(nèi)大大街；北至麻麻線胡同規(guī)劃劃路。項目（（南區(qū)）東至至北京站西側(cè)側(cè)規(guī)劃路；南南至金朗大酒酒店北側(cè)規(guī)劃劃路；西至崇崇文門內(nèi)大街街；北至三源源胡同規(guī)劃路路。地塊東南南面即接北京京站，西至距距離王府井東東方廣場僅2.1公里。站西街地塊與地塊周邊的的現(xiàn)代氛圍不不同，地塊內(nèi)內(nèi)建筑以破舊舊平房為主，，居住條件較較差，住戶居居住面積小，，無管道煤氣氣、集體供暖暖等，缺乏排排水設(shè)施導(dǎo)致致胡同內(nèi)路面面時有污水氣氣味難聞。胡胡同臨街有大大量的小型旅旅店、飯館和和商店，旅店店、飯館主要要面向同仁醫(yī)醫(yī)院的病人家家屬。居民樓一般為為五、六十年年代建造，最最晚的也為七七十年代后期期建造，年代代較久。居住住面積小，戶戶型陳舊，存存在一個單元元一層住五戶戶的情況，一一般一戶的居居住面積僅30平米左右，大大部分無集中中供暖。站西街地塊東1郵政局、天元大廈、恒基中心、燕莎恒基購物中心2與北京站前的城市主干道有50-70米的距離，由建筑物隔開南1同仁醫(yī)院南面臨街處有高檔酒店、飯店和百貨商場2東南側(cè)為普通居民區(qū)，多平房西1內(nèi)蒙古大廈，06拆遷，正在建設(shè)中，建筑高度明顯超過規(guī)劃指標；2同仁醫(yī)院，有全國性影響力，對附近的商業(yè)服務(wù)業(yè)有一定的帶動3東單公園，居民休閑的場所北1光彩國際中心，設(shè)計用途為寫字樓，目前尚在招商階段，未投入使用。高度達99.9米，總建筑面積達25萬平方米。一旦入住，將對附近的商業(yè)等造成巨大影響；2新聞大廈酒店及華夏銀行總行，除底部挑高大廳外有15層；3新聞中心，20余層，新近落成4建國門內(nèi)大街以北則有東方廣場、中國農(nóng)業(yè)銀行總行、中國網(wǎng)通、中紡大廈、全國婦聯(lián)、交通部等的辦公寫字樓有影響的地標1王府井；2東方新天地；3北京站站西街地塊品牌效應(yīng)交通樞紐成熟商圈首都中心改造動力足vs.拆遷成本高產(chǎn)權(quán)復(fù)雜房地產(chǎn)市場競爭激烈優(yōu)劣勢分析站西街地塊CSD（CentralServiceDistrict），中心商業(yè)業(yè)辦公服務(wù)區(qū)區(qū)，以服務(wù)為為導(dǎo)向的辦公公、商業(yè)混合合用地，形成成以中高檔商商業(yè)辦公為主主，開放主題題的現(xiàn)代化中中心商辦服務(wù)務(wù)區(qū)。區(qū)域內(nèi)內(nèi)提供各種中中高檔服務(wù)，，包括購物、、酒店、休閑閑、娛樂、餐餐飲；同時，，區(qū)域內(nèi)還設(shè)設(shè)有政府辦公公和商業(yè)辦公公用地，從而而提供部分政政府服務(wù)和商商業(yè)服務(wù)?？傮w體功功能能定定位位“北京京之之窗窗，，首首都都之之眼眼”，有有三三層層含含義義：：第第一一，，這這里里將將給給出出北北京京站站的的游游客客關(guān)關(guān)于于首首都都的的第第一一個個印印象象，，是是北北京京向向全全國國人人民民和和世世界界人人民民展展示示的的第第一一個個印印象象；；第第二二，，開開發(fā)發(fā)后后作作為為駐駐京京辦辦事事處處的的政政府府辦辦公公集集聚聚地地，，這這里里也也是是北北京京放放眼眼全全國國的的一一個個窗窗戶戶；；第第三三，，同同仁仁醫(yī)醫(yī)院院的的眼眼科科是是全全國國最最好好的的，，開開發(fā)發(fā)目目標標將將打打造造這這一一地地段段提提供供的的眼眼睛睛醫(yī)醫(yī)療療和和護護理理也也將將是是全全國國最最好好的的。?？傮w體形形象象定定位位站西西街街地地塊塊開發(fā)發(fā)策策略略———分塊塊開開發(fā)發(fā)分塊塊的的原原因因：：（1）宗宗地地面面積積大大，，一一次次性性開開發(fā)發(fā)的的大大手手筆筆略略顯顯粗粗放放，，且且難難度度、、成成本本較較大大，，應(yīng)應(yīng)對對市市場場變變化化的的能能力力不不足足；；（2）分分塊塊開開發(fā)發(fā)的的模模式式可可加加強強土土地地管管理理部部門門對對有有限限資資源源的的管管理理控控制制能能力力，，讓讓土土地地的的使使用用更更加加精精細細；；（3）分塊塊開發(fā)發(fā)有利利于土土地的的動態(tài)態(tài)規(guī)劃劃（對對原有有規(guī)劃劃根據(jù)據(jù)環(huán)境境變化化進行行適當當調(diào)整整），，提高高項目目對外外部環(huán)環(huán)境的的適應(yīng)應(yīng)能力力，提提高經(jīng)經(jīng)濟、、社會會效益益。分塊的的方法法：以地塊塊內(nèi)規(guī)規(guī)劃道道路系系統(tǒng)為為骨架架，作作為分分期地地塊劃劃分的的界限限站西街街地塊塊站西街街地塊塊站西街街地塊塊地塊編號占地面積M2B-0310420B-043750R-027600R-034860O-027500O-038660O-044860B-069350B-075640B-087500B-023600B-013120B-052400R-017200O-073580G-012700道路18460總計111200地塊編號開發(fā)主題用地性質(zhì)開發(fā)目標占地面積M2B-03“長安東啟，站西龍頭”——高檔酒店區(qū)商業(yè)賓館酒店主體部分10420B-04商業(yè)高檔商住酒店，地標式建筑3750R-02住宅酒店式公寓7600R-03住宅酒店式公寓4860O-02“首善之窗，海納之地”——駐京辦公區(qū)商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓7500O-03商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓8660O-04商業(yè)/辦公外駐京辦事處辦公樓4860B-06“北京眼都，銀街側(cè)翼”——特色商業(yè)區(qū)商業(yè)文化、宗教和旅游商業(yè)9350B-07商業(yè)眼鏡專賣5640B-08商業(yè)商業(yè)百貨，針對醫(yī)院服務(wù)7500B-02“地上吸金，地下拓商”——商住混合區(qū)商業(yè)

商業(yè)百貨，輻射周邊辦公3600B-01商業(yè)/辦公辦公配套3120B-05廣場/商業(yè)低層和地下商業(yè)開發(fā)2400R-01辦公/住宅高級辦公和商住開發(fā)7200O-07辦公辦公配套3580G-01商業(yè)/辦公辦公配套2700道路18460總計111200表4-3總體開開發(fā)地地塊劃劃分列列表一級開發(fā)投資總額序號項目金額（萬元）所占比例1前期費用724.90.07%2征地費用

3拆遷費用684007.062.96%4不可預(yù)見費205202.118.89%5市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費20466.91.88%6非經(jīng)營性配套設(shè)施建設(shè)費

7財務(wù)費用49161.74.52%小計959562.688.32%8土地一級開發(fā)投資回報額67169.46.18%9兩稅一費（5.5%）59756.95.50%合計1086488.9100.00%樓面地價（萬元/平方米）2.04

地面地價（萬元/平方米）9.77

注：1、“兩稅一費”以1-8項之和為基數(shù)計算，公式：（1～8項之和）×5.5%/94.5%；2、“土地一級開發(fā)投資回報額”以1～7項之和為基數(shù)計算。表4-6土地一一級開開發(fā)投投資測測算表表前期費用序號項目金額（萬元）依據(jù)1編制項目建議書（代可研報告）180計價格〔1999〕1283號2土地一級開發(fā)實施方案編制費1203編制市政規(guī)劃方案費90.94用地普測及撥地定樁費49.7測繪收費標準5環(huán)境影響評價費68最低10萬元6交通影響評價費68最低5萬元7土地上市地價評估費80京價（房）字〔1997〕398號8地質(zhì)災(zāi)害評估費21.8-2萬元/平方公里9委托入市交易費60京國土房管財〔2003〕82號10其他6.3勘界費合計724.9（萬元）折合12.27（元/建筑平方米）表4-7土地一一級開開發(fā)前前期費費用測測算表表項目數(shù)量計費標準補償金額（萬元）依據(jù)拆遷補償、補助費70588平方米6萬元/平方米423528搬家補助費70588平方米20元/平方米141.2《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》家電改移補助費3529戶985元/戶348《北京市城市房屋拆遷管理辦法》提前搬家獎3529戶5000元/戶1765《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》其他（自建房補償）151戶7萬元/戶1057小計426838.2（萬元）折合120.9（萬元/戶）表4-8住宅類類房屋屋拆遷遷補償償費測測算表表居民拆拆遷補補償費費國有企業(yè)拆遷補償費項目數(shù)量（平方米）計費標準（元/平方米）補償金額（萬元）依據(jù)拆遷補償、補助費3025280000242016

搬遷補助費302522575.6北京市非住宅房屋估價基數(shù)規(guī)范停產(chǎn)停業(yè)補助費3025215004537.8北京市非住宅房屋估價基數(shù)規(guī)范小計246629.4（萬元）折合8.1525（萬元/平方米）表4-9非住宅宅類房房屋拆拆遷補補償費費測算算表間接費用項目數(shù)量計費標準補償金額（萬元）依據(jù)拆遷服務(wù)費673467.95萬元1.00%6735拆遷補償費拆遷評估費673467.95萬元0.50%3401拆遷補償費渣土清運費100840平方米40元/平方米403.4拆遷建筑面積合計10539.4（萬元）表4-10間接拆拆遷費費用測測算表表3．不可可預(yù)見見費由于本本項目目所在在地區(qū)區(qū)拆遷遷任務(wù)務(wù)繁重重，居居民安安土重重遷意意識濃濃厚，，受周周邊已已有高高額拆拆遷補補償影影響，，根據(jù)據(jù)拆遷遷實際際情況況，本本項目目的拆拆遷費費用將將有很很大幅幅度的的上浮浮。因因此不不可預(yù)預(yù)見費費按總總拆遷遷補償償?shù)?0%計算，，為205202.1萬元。。4．市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費共計計20466.9萬元元，，折折合合334.8元/建筑筑平平方方米米編號項目名稱總價（萬元）合計（萬元）備注第一組團第四組團1土地成本389977.1238994.7628971.8土地一級開發(fā)成本/80%2前期工程費5169.42806.07975.4按255元/建筑平方米計算3建安工程費76868.040704.0117572.04公共設(shè)施配套費608.2330.1938.330元/平方米5管理費用2306.01221.23527.2按建安成本3%計算6銷售費用25030.811845.836876.6按銷售收入3%計算7不可預(yù)見費3843.42035.25878.6按建安成本5%計算8財務(wù)費用81870.334573.9116444.21～6項之和的7%（每年）9其他128955128955高檔酒店裝修費用現(xiàn)值10總投資714629.2332510.91047140.111折合（元/建筑平方米）3525130217.3第一一、、第第四四組組團團開開發(fā)發(fā)成成本本表表開發(fā)發(fā)成成本本（1）土土地地成成本本：：628971.8萬元土地成本為完完成一級開發(fā)發(fā)的熟地的出出讓地價，包包括了土地一一級開發(fā)成本本和政府收益益。第一組團團土地一級開開發(fā)總投資額額311981.8萬元，第四組組團土地一級級開發(fā)總投資資額191195.8萬元，政府收收益約占成交交價的20%。經(jīng)計算，第一一組團土地成成本為389977.1萬元，第四組組團土地成本本為238994.7萬元，二者合合計628971.8萬元。（2）前期工程費費用：7975.4萬元工程前期要辦辦理各種許可可證，進行招招投標，勘探探設(shè)計；完成成基礎(chǔ)設(shè)施配配套，同時要要協(xié)調(diào)好水電電、建筑等各各單位，對噪噪音污染進行行補償?shù)?。前期工程費用用按255元/平方米，第一一組團共計5169.4萬元，第四組組團共計2806.02萬元，二者合合計7975.4萬元。組團物業(yè)類型建筑面積（平方米）單方造價（元/平方米）總造價（萬元）合計（萬元）第一組團高檔酒店地上12086040004834476868地下一層604350003021.5地下二層604355003323.65酒店式公寓地上59808300017942.4地下一層498440001993.6地下二層498445002242.8第四組團商業(yè)地上255603500894640704地下一層300045001350地下二層300050001500寫字樓地上66960350023436地下一層576045002592地下二層576050002880合計312762117572（3）建安工程費費用：117572萬元表4-13第一、第四組組團建安成本本計算表組團建筑面積（平方米）單方費用（元/平方米）總費用（萬元）第一組團20272230608.2第四組團110040330.1合計312762938.3（4）公共設(shè)施配配套費：938.3萬元表4-14第一、四組團團公共設(shè)施配配套費計算表表公共設(shè)施配套套費按30元/建筑平方米計計算，第一組組團共計608.2萬元，第四組團共計計330.1萬元。二者合合計938.3萬元。組團建安工程費（萬元）百分比總費用（萬元）第一組團768683%2306.0第四組團407043%1221.2合計1175723527.2（5）管理費用：：3527.2萬元表4-15第一、四組團團管理費用計計算表管理費用按照照工程建安成成本的3%提取，第一組組團共計2306萬元，第四組組團共計1221.2萬元。二者合合計3527.2萬元。組團收入（萬元）百分比總費用（萬元）第一組團8343603%25030.8第四組團3948603%11845.8合計122922036876.6（6）銷售費用：：36876.6萬元銷售費用包括括：廣告推廣廣費、市場推推廣費、銷售售代理費、銷銷售手續(xù)費等等。按銷售收收入3%提取，第一組組團共計25030.8萬元，第四組組團共計11845.8萬元，二者合合計36876.6萬元。（7）不可預(yù)見費費：5878.6萬元不可預(yù)見費按按照建安成本本5%計算，第一組組團共計3843.4萬元，第四組組團共計2035.2萬元，二者合合計5878.6萬元。69組團建安工程費（萬元）百分比總費用（萬元）第一組團768685%3843.4第四組團407045%2035.2合計1175725878.6站西街地塊“長安東啟，站站西龍頭”——高檔酒店區(qū)（（B-03，B-04，R-02，R-03）：將該區(qū)分分為高檔酒店店開發(fā)和酒店店式公寓兩類類進行開發(fā)。。這是本地塊塊重中之重的的開發(fā)區(qū)域，，將打造北京京的新地標——五星級酒店——城市中心區(qū)的的制高點，一一舉改變原先先地塊上零散散雜亂的各式式小旅館林立立的狀況，改改善北京站西西北面城市景景觀，與東北北面的寶成飯飯店、恒基商商城相呼應(yīng)。。B-04地塊：向南直直面北京站出出口，但是相相對占地面積積不大，形狀狀不規(guī)則，可可考慮有效利利用地段的臨臨街區(qū)位優(yōu)勢勢，建造約120米的五星級酒酒店，最高點點可遠眺天安安門、一覽長長安街的全貌貌。B-03地塊：開發(fā)為為五星級酒店店，風(fēng)格與B-04地塊保持一致致，由同一家家開發(fā)公司來來完成R-02和R-03地塊：作為酒酒店式公寓進進行開發(fā)，作為高檔居住住需求的補充充站西街地塊“首善之窗，海海納之地”——駐京辦公區(qū)（（O-02，O-03，O-04）：政府辦公公區(qū)域，與已已落成的內(nèi)蒙蒙古大廈相呼呼應(yīng)，將區(qū)域域打造成為一一個集中的政政府辦公區(qū)域域，向全國招招集地方駐京京的客戶。地塊面積較大大，適合大體體量的建筑及及相關(guān)配套服服務(wù)設(shè)施的建建設(shè)。擁有靠靠近北京站和和諸多中央部部門辦公點的的優(yōu)勢，直接接出讓給地方方政府進行開開發(fā)建設(shè)駐京京辦事處辦公公大樓。提供特色的餐飲。。和內(nèi)蒙古大廈廈一起，形成成區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的外地駐京京辦事處辦公公樓集群，除除了提供充分分、便捷的辦辦公空間，還還可以結(jié)合地地方優(yōu)勢，開開發(fā)具有地方方特色的餐飲飲、手工藝品品交易等商業(yè)業(yè)和服務(wù)場所所，成為區(qū)域域商業(yè)特色，，營造新的商商業(yè)氛圍。通過特色的建筑文文化，增加地區(qū)的的景觀特色；；通過特色的的地方飲食，，增加地區(qū)的的文化特色。。站西街地塊“北京眼都，銀銀街展翼”——特色商業(yè)區(qū)（（B-06，B-07，B-08）：依托該片片區(qū)豐富的醫(yī)醫(yī)療和文化資資源，是區(qū)域域的特色品牌牌購物服務(wù)空空間。B-06地塊：打造成成為15歲以下人群的的品牌服裝專專賣市場，既既避免與王府府井、西單的的過分競爭，，又能加強地地區(qū)的人氣集集聚。由于這這種消費人群群的定位，因因此至少提供供兩層的娛樂樂空間。B-07地塊：該地塊塊臨近一二五五中學(xué)和亞斯斯立堂，文化資源豐富富，提供相關(guān)關(guān)配套及特殊殊商業(yè)B-08地塊：具有臨臨街優(yōu)勢，商商業(yè)潛力大；；臨近同仁醫(yī)醫(yī)院的眼科品品牌，提供品品牌信譽的眼眼睛醫(yī)療和護護理保健服務(wù)務(wù)。商業(yè)的品牌化化經(jīng)營，是本本區(qū)域的商業(yè)業(yè)發(fā)展方向，，從而與王府府井商圈相呼呼應(yīng)，形成““展翅”之勢勢。站西街地塊“地上吸金，地地下納銀”——商住混合區(qū)（（B-01，B-05，R-01，B-02）：由于北面面新落成的北北京日報社辦辦公大樓高度度較高，可以以突破規(guī)劃限限制，加大土土地開發(fā)強度度，為新進人人流和客戶提提供商業(yè)服務(wù)務(wù)。R-01和B-02地塊：作為辦辦公用地，建建造精品辦公公樓和中高檔檔酒店式公寓寓。與周圍以以開發(fā)的辦公公樓形成集聚聚，吸納周圍圍工作的白領(lǐng)領(lǐng)階層，增加加地區(qū)人氣。。B-05和B-01地塊：地塊西西側(cè)為大型的的現(xiàn)代商務(wù)辦辦公樓——光彩國際中心心，北面是華華夏銀行和新新聞大廈，地地塊面積較小小而且發(fā)展空空間狹窄。開開發(fā)地上與拓拓展地下并舉舉，形成商業(yè)業(yè)空間，作為為飲食、休閑閑、娛樂的服服務(wù)中心。站西街地塊“醫(yī)療配套，綠綠色點睛”——（O-07，G-01）：一方面通通過優(yōu)惠增強強同仁醫(yī)院的的醫(yī)療水平，，提供配套；；另一方面，，通過建設(shè)綠綠色開敞空間間，形成新的的風(fēng)景線。O-07地塊：由于被被同仁醫(yī)院眼眼科研究所隔隔開，地塊劃劃分時導(dǎo)致地地塊面積小且且形狀不規(guī)則則，現(xiàn)狀為平平房拆遷難度度相對較小。。作為辦公用用地，出讓給給同仁醫(yī)院的的眼科中心，，作為一種扶扶持加強同仁仁醫(yī)院的眼科科醫(yī)療能力。G-01地塊：開發(fā)作作為站西街地地塊南端重要要的城市公共共空間。配合合地鐵二號線線崇文門站的的出站口，打打造集休閑、、美食、展覽覽展示、空間間藝術(shù)、時尚尚信息為一體體的下沉式廣廣場，注重該該地塊對整個個開發(fā)項目帶帶來的社會效效益和外部性性。站西街地塊地下空間的設(shè)設(shè)計混合功能區(qū)取取代單一功能能地下空間：：考慮到更多人人性化的因素素，不但應(yīng)該該具有方便的的交通空間和和合適的商業(yè)業(yè)空間，而且且還應(yīng)具有休休閑娛樂功能能。建筑形式：：主要有通道、、拱廊和下沉沉廣場三種。。通道主導(dǎo)著著一個地下系系統(tǒng)，因為它它可以有效地地促進交通和和購物兩個主主要功能的形形成。拱廊中中的拱狀采光光窗使陽光可可以進入地下下，從而提供供一個人們能能接受的緩沖沖空間，改善善了地下空間間的內(nèi)部環(huán)境境。下沉廣場場規(guī)模更大，，它不僅具有有明顯的方位位感，而且充充分滿足了交交通、購物和和休閑娛樂功功能，使地下下空間成為一一個更大的市市民活動場地地，形成向地地面空間的自自然過渡。與地鐵車站整整合發(fā)展：：地上空間更多多地留給綠化化和人們的休休息、辦公、、大型商業(yè)、、游覽觀景等等活動，地下下空間則主要要滿足動靜態(tài)態(tài)交通、倉儲儲、設(shè)備、步步行、商業(yè)等等功能活動需需要，二者相相互關(guān)聯(lián)、滲滲透，重點體體現(xiàn)在地鐵站站周邊區(qū)域形形成地上地下下一體化的綜綜合開發(fā)。站西街地塊站西街地塊效益修改規(guī)劃指標后修改規(guī)劃之前潛力釋放備注經(jīng)濟效益（萬元）稅后利潤191139.4-1334419①1525558合計2509318萬元稅收②191656.319166.5172489.8土地增加值500400278000222400房地產(chǎn)總價值增量981450392580588870社會效益就業(yè)近40%的商業(yè)帶來大量新增就業(yè)崗位；通過產(chǎn)業(yè)鏈可以增加影響商業(yè)比例小，新增就業(yè)崗位少；住宅面積大，給城市中心帶來巨大人口壓力增加大量就業(yè)機會；同時引領(lǐng)該地區(qū)、甚至東城區(qū)南部的經(jīng)濟繁榮和社會知名度人流量疏散老城人口，增加流動人口比重，促進北京站地區(qū)商業(yè)發(fā)展。大比例住宅，無法疏散人口，制約經(jīng)濟發(fā)展疏散老城區(qū)人口；增加流動人口比重，改善人口結(jié)構(gòu)環(huán)境效益配置有30%的綠地，再加上作為配套的公共開場空間，形成良好的環(huán)境氛圍綠地率也為30%，但由于是住宅區(qū)內(nèi)部的，很難成為公共資源通過整體的功能轉(zhuǎn)換，為商業(yè)和酒店式公寓等配套的綠地將成為與東單公園相呼應(yīng)的綠色空間依照06版控規(guī)指標計算；稅收包括了項目的營業(yè)稅、印花稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。東四站地塊地鐵修建后2006版控規(guī)要求該該地塊含地鐵鐵5號線的出口站站，含自行車車停車場（100個）及臨建商商業(yè)，建筑高高度和容積率率為0，綠地率和空空地率為100%。地鐵修建前用地性質(zhì)：商商業(yè)、辦公建筑高度：24m面積：5200㎡容積率：3.65綠地率：25%東四站地塊如此優(yōu)越的區(qū)區(qū)位，合理的的利用開發(fā)，，必然具有巨巨大的商業(yè)價價值。因此，，建議修改相相關(guān)規(guī)劃，響響應(yīng)集約利用用土地的政策策要求。東四站地塊地塊內(nèi)概況東四站地塊有利因素：便利的道路交交通地鐵的