房地產(chǎn)營銷相關(guān)法律條文學(xué)習(xí)及商品房買賣合同條款解析

房地產(chǎn)營銷主要節(jié)點(diǎn)的法律風(fēng)險防范（包括《商品房買賣合同》主要條款解析）

營銷人員法律意識的培養(yǎng)和工作習(xí)慣的養(yǎng)成訴訟常識介紹

培訓(xùn)提綱

策劃宣傳階段開盤階段施工階段交付階段物管階段

第一部分房地產(chǎn)營銷主要節(jié)點(diǎn)的法律風(fēng)險防范

廣告天馬行空、交房苦不堪言?！駱菚呛贤瑔?？●我家隔壁的沃爾瑪超市呢？●我的房子要和樣板房一樣

營銷宣傳階段

廣告天馬行空、交房苦不堪言一、對項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的宣傳。一般情況下為要約邀請，特殊情況下將構(gòu)成要約。構(gòu)成要約的，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，一旦違反，將承擔(dān)違約責(zé)任。案例簡介：樓書是合同嗎？深藍(lán)廣場小戶型的新風(fēng)系統(tǒng)深藍(lán)廣場在銷售樓書中宣傳，所有戶型均配有新風(fēng)系統(tǒng)。交付時，只有大戶型有新風(fēng)系統(tǒng)，小戶型沒有新風(fēng)系統(tǒng)。蔚藍(lán)公寓外立面的進(jìn)口石材蔚藍(lán)公寓在銷售樓書中宣傳，外立面采用進(jìn)口石材，而項(xiàng)目公司擬采用國產(chǎn)石材。游泳池、網(wǎng)球場、壁球館、雪茄吧、紅酒吧等配套

樓書等宣傳資料構(gòu)成“要約”的三要件：1、商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施；2、所作的說明和允諾具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。法律標(biāo)準(zhǔn)在不構(gòu)成要約的情況下，仍要考慮以下因素：維護(hù)“綠城”公司聲譽(yù)、品牌形象；避免行政處罰；避免群體性客戶投訴。品牌標(biāo)準(zhǔn)二、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外周邊今后的規(guī)劃所作的宣傳。

某房產(chǎn)公司在推廣其開發(fā)的樓盤時，對該樓盤所在的區(qū)位優(yōu)勢作了重點(diǎn)宣傳，并以該樓盤為中心分別200米、500米、1公里、3公里的生活半徑內(nèi)的配套設(shè)施作了具體的羅列，包括規(guī)劃中的沃爾馬超市、銀泰百貨、求是小學(xué)學(xué)區(qū)、市民廣場、水岸公園、公交車站、五星級酒店等等。在該樓盤交付時，該房產(chǎn)公司曾經(jīng)宣傳過的沃爾馬超市、市民廣場、五星級酒店等因規(guī)劃變更、招商引資等各種原因均不再建設(shè)實(shí)施。不少業(yè)主認(rèn)為，他們購買該樓盤重要原因之一就是因?yàn)橹苓叡憷呐涮祝渌徤唐贩康姆績r中已經(jīng)包含了周邊規(guī)劃所帶來的未來預(yù)期，現(xiàn)大量配套均不再建設(shè)實(shí)施，要求房產(chǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。案例簡介：我家隔壁的沃爾馬超市呢？法律規(guī)定《關(guān)于貫徹執(zhí)執(zhí)行＜中華華人民共和和國民法通通則＞若干干問題的意意見》“一方當(dāng)事事人故意告告知對方虛虛假情況，，或者故意意隱瞞真實(shí)實(shí)情況，誘誘使對方當(dāng)當(dāng)事人作出出錯誤意思思表示的，，可以認(rèn)定定為欺詐行行為。”《廣告法》“廣告使用用數(shù)據(jù)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料、、調(diào)查結(jié)果果、文摘、、引用語，，應(yīng)當(dāng)真實(shí)實(shí)、準(zhǔn)確，，并表明出出處。”《房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告發(fā)發(fā)布布暫暫行行規(guī)規(guī)定定》“房地產(chǎn)廣告告中涉及的交交通、商業(yè)、、文化教育設(shè)設(shè)施及其他市市政條件等，，如在規(guī)劃或或者建設(shè)中，，應(yīng)當(dāng)在廣告告中注明?！薄泵袷仑?zé)任：若若開發(fā)商故意意提供虛假情情況，故意隱隱瞞重要要事事實(shí)的，就是是一種銷售誤誤導(dǎo)行為，若若給客戶造成成損失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償償責(zé)任。行政責(zé)責(zé)任：：承擔(dān)擔(dān)因虛虛假宣宣傳產(chǎn)產(chǎn)生的的行政政處罰罰責(zé)任任。（（廣告告費(fèi)用用一倍倍以上上五倍倍以下下的罰罰款））法律分分析對于建建筑區(qū)區(qū)劃外外的規(guī)規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容做做必要要的審審查，，是否否已經(jīng)經(jīng)列入入規(guī)劃劃，是是否已已經(jīng)處處于建建設(shè)中中等。。對于于未列列入規(guī)規(guī)劃的的，不不予宣宣傳。。在宣傳傳時，，對具具體的的規(guī)劃劃，按按照信信息來來源標(biāo)標(biāo)明出出處。。向宣傳傳資料料中進(jìn)進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險提提示：：明確確指出出這些些規(guī)劃劃內(nèi)容容由政政府部部門實(shí)實(shí)施，，不屬屬于開開發(fā)商商承諾諾的內(nèi)內(nèi)容，，且可可能存存在不不確定定性，，如實(shí)實(shí)際實(shí)實(shí)施的的內(nèi)容容與宣宣傳資資料不不一致致的，，以實(shí)實(shí)際實(shí)實(shí)施的的內(nèi)容容為準(zhǔn)準(zhǔn)。法律建建議三、樣樣板房房銷售售案例簡介：：我的房子子要和樣板板房一樣！！A開發(fā)商在其其開發(fā)的精精裝修樓盤盤開盤前，，推出了數(shù)數(shù)套樣板房房及景觀樣樣板區(qū)?？涂蛻衾钕壬趨⒂^了了樣板房后后，對該樓樓盤產(chǎn)生了了濃厚的興興趣，當(dāng)天天即購買了了與樣板房房戶型完全全一致的商商品房一套套。一年后，，該樓盤盤正式交交付?？涂蛻衾钕认壬l(fā)現(xiàn)現(xiàn)其購買買的房屋屋與樣板板房相比比明顯““縮水””，盡管管櫥柜、、潔具的的品牌都都一樣，，但使用用的型號號不同，，樣板房房使用的的該品牌牌的高端端產(chǎn)品，，而交付付的房屋屋使用的的是該品品牌的入入門產(chǎn)品品；另外外，樣板板房里漂漂亮的窗窗簾、燈燈飾、地地毯等，，交付的的房屋里里都沒有有。為此，該該客戶以以交付的的房屋與與樣板房房不符為為由，要要求按照照樣板房房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交付房房屋；A開發(fā)商認(rèn)認(rèn)為，樣樣板房主主要在于于展示房房屋的空空間、布布局、功功能等，，交付的的房屋肯肯定會與與樣板房房有所差差異，具具體裝飾飾、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)以實(shí)實(shí)際交付付為準(zhǔn)。。雙方陷入入了爭執(zhí)執(zhí)。郁金香岸岸的屋檐檐底部真真石漆湖州御園園的外立立面砂巖巖寧波綠園園的大理理石地面面樣板房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)展示標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普遍現(xiàn)象象：按““展示標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”銷銷售，按按“交付付標(biāo)準(zhǔn)””交付《商品房銷銷售管理理辦法》第三十一一條的規(guī)規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售售商品房房時設(shè)置置樣板房房的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說明明實(shí)際交交付的商商品房質(zhì)質(zhì)量、設(shè)設(shè)備及裝裝修與樣樣板房是是否一致致，未作作說明的的，實(shí)際際交付的的商品房房應(yīng)當(dāng)與與樣板房房一致。?！狈梢?guī)定定在樣板房房展示時時告知消消費(fèi)者，，該樣板板房是““展示標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”還還是“交交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”，并并在樣板板房入口口告示欄欄中，用用文字明明確予以以提醒。。若是““交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”的的，還需需要對具具體的裝裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（包括括顏色、、型號、、規(guī)格、、功率、、產(chǎn)地等等等）進(jìn)進(jìn)行說明明，對于于今后交交付房屋屋中沒有有的陳設(shè)設(shè)、裝飾飾、電器器等，要要用固定定的文字字予以提提醒。在《商品房買賣賣合同》中作相關(guān)約約定，例如如“樣板房房的建筑材材質(zhì)、外立立面、質(zhì)量量、設(shè)備、、裝修僅供供風(fēng)格及裝裝修效果的的參考，不不作為交付付標(biāo)準(zhǔn)，本本商品房的的建筑材質(zhì)質(zhì)、外立面面、質(zhì)量、、設(shè)備、裝裝修具體以以實(shí)際交付付實(shí)樣為準(zhǔn)準(zhǔn)。”法律建議預(yù)售許可證證取得之前前能銷售嗎嗎？認(rèn)購期間未未能按約轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)簽合同，，能沒收定定金嗎？合同未經(jīng)備備案是否有有效？第三方付款款有效嗎？？按揭貸款無無法辦理怎怎么辦？買頂層送露露臺，買底底層送花園園？一房二賣怎怎么辦？開盤階段一、預(yù)售許許可證取得得之前能銷銷售嗎？客戶A在某樓盤開開盤前（取取得預(yù)售許許可證前））向該樓盤盤開發(fā)商預(yù)預(yù)約購買了了1套商品房，，并支付了了購房定金金10萬元。該樓盤開盤盤后，因客客戶A自身原因，，決定不再再購買原預(yù)預(yù)約的商品品房，要求求開發(fā)商退退還購房定定金，而開開發(fā)商認(rèn)為為客戶A已經(jīng)違約，，應(yīng)當(dāng)沒收收10萬元定金。。雙方發(fā)生爭爭議。案例簡介《最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法律律若干問題題的解釋》出賣人未取取得商品房房預(yù)售許可可證明，與與買受人訂訂立的商品品房預(yù)售合合同，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定無效效。法律分析出賣人通過過認(rèn)購、訂訂購、預(yù)訂訂等方式與與買受人訂訂立預(yù)約性性質(zhì)的協(xié)議議。包括住建部部在內(nèi)的各各級房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門均規(guī)定：：開發(fā)商在取取得預(yù)售許許可證前，，嚴(yán)禁以放放號、內(nèi)部部認(rèn)購、內(nèi)內(nèi)部認(rèn)籌、、內(nèi)部登記記、辦理““vip卡”等形式式收取定金金、誠意金金、會員費(fèi)費(fèi)等任何預(yù)預(yù)訂款性質(zhì)質(zhì)的費(fèi)用。。法律分析出賣人只預(yù)預(yù)約、不收收錢。在預(yù)售許可可證取得之之前收取款款項(xiàng)的方式式：出賣人通過過認(rèn)購、訂訂購、預(yù)訂訂等方式向向買受人收收受定金作作為訂立商品房房買賣合同同的擔(dān)保。仍然存在行行政處罰的的風(fēng)險選擇優(yōu)質(zhì)客客戶離取得預(yù)售售許可證的的時間不宜宜過長向客戶明示示：尚未取取得預(yù)售許許可證法律建議：：二、認(rèn)購期間未未能按約轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)簽合同，，能沒收定定金嗎？客戶A在某樓盤開開盤后向該該樓盤開發(fā)發(fā)商認(rèn)購了了1套商品房，，并支付了了購房定金金10萬元。該樓盤開盤盤后，客戶戶因未能與與開發(fā)商就就《商品房買賣賣合同》達(dá)成一致，，決定不再再購買原預(yù)預(yù)約的商品品房，要求求開發(fā)商退退還購房定定金，而開開發(fā)商認(rèn)為為客戶A已經(jīng)違約，，應(yīng)當(dāng)沒收收10萬元定金。。雙方發(fā)生爭爭議。案例簡介《最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法律律若干問題題的解釋》如果因當(dāng)事事人一方原原因未能訂訂立商品房房買賣合同同，應(yīng)當(dāng)按按照法律關(guān)關(guān)于定金的的規(guī)定處理理。因不可歸責(zé)責(zé)于當(dāng)事人人雙方的事事由，導(dǎo)致致商品房買買賣合同未未能訂立的的，出賣人人應(yīng)當(dāng)將定定金返還買買受人。法律分析三、合同未未經(jīng)備案是是否有效？？某商鋪的《商品房買賣賣合同》的附件八補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議未未經(jīng)工商局局備案。該該補(bǔ)充協(xié)議議明確約定定，該商鋪鋪不得經(jīng)營營餐飲。交付后，買買受人將該該商鋪用于于經(jīng)營面館館，開發(fā)商商要求買受受人整改，，買受人認(rèn)認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)協(xié)議未經(jīng)工工商局備案案，屬于無無效合同，，其經(jīng)營行行為不受約約束。雙方陷入爭爭執(zhí)。案例簡介《最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法律律若干問題題的解釋》當(dāng)事人以商商品房預(yù)售售合同未按按照法律、、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定辦理理登記備案案手續(xù)為由由，請求確確認(rèn)合同無無效的，不不予支持。。法律分析四、第三方方付款有效效嗎？某買受人購購買房子時時因刷卡額額度限制，，其朋友以以匯款的方方式代為支支付了部分分首付款，，開發(fā)商向向買受人開開具了全額額首付款收收據(jù)。此后后，，買買受受人人朋朋友友要要求求買買受受人人歸歸還還代代付付的的款款項(xiàng)項(xiàng)時時，，買買受受人人均均以以各各種種理理由由進(jìn)進(jìn)行行拖拖延延，，買買受受人人朋朋友友遂遂要要求求開開發(fā)發(fā)商商返返還還。。開發(fā)發(fā)商商認(rèn)認(rèn)為為這這是是買買受受人人支支付付的的首首付付款款，，不不同同意意返返還還。。雙方方發(fā)發(fā)生生爭爭執(zhí)執(zhí)。。案例例簡簡介介若有有證證據(jù)據(jù)證證明明該該委委托托付付款款關(guān)關(guān)系系成成立立的的，，則則開開發(fā)發(fā)商商無無須須返返還還若不不能能證證明明該該委委托托付付款款關(guān)關(guān)系系的的，，則則有有較較大大法法律律風(fēng)風(fēng)險險法律律分分析析對于于第第三三方方代代付付的的，，需需要要補(bǔ)補(bǔ)辦辦相相關(guān)關(guān)付付款款指指令令及及委委托托付付款款手手續(xù)續(xù)，，以以規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險險。。法律律建建議議五、、按按揭揭貸貸款款無無法法辦辦理理怎怎么么辦辦？？溫州州綠綠城城廣廣場場項(xiàng)項(xiàng)目目不配合辦辦理按揭揭首付需要要提高利率需要要上浮不符合貸貸款條件件，無法法辦理按按揭案例簡介介《最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋》因不可歸歸責(zé)于當(dāng)當(dāng)事人雙雙方的事事由未能能訂立商商品房擔(dān)擔(dān)保貸款款合同并并導(dǎo)致商商品房買買賣合同同不能繼繼續(xù)履行行的，當(dāng)當(dāng)事人可可以請求求解除合合同，出出賣人應(yīng)應(yīng)當(dāng)將收收受的購購房款本本金及其其利息或或者定金金返還買買受人。。法律分析析在《商品房買買賣合同同》中約定：：如因買受受人原因因、銀行行原因、、政策調(diào)調(diào)整原因因或其他他原因，，買受人人需提高高首付、、提高貸貸款利率率，則買買受人同同意在接接到出賣賣人或銀銀行相關(guān)關(guān)通知后后10日內(nèi)按照照提高后后的首付付或提高高后的貸貸款利率率與出賣賣人及銀銀行辦妥妥相關(guān)按按揭貸款款手續(xù)；；如因買受受人原因因、銀行行原因、、政策調(diào)調(diào)整原因因或其他他原因，，買受人人不能辦辦理按揭揭貸款的的，則買買受人同同意在接接到出賣賣人或銀銀行通知知后10日內(nèi)自籌籌資金付付清需以以按揭方方式支付付的房款款。法律建議議六、買頂頂層送露露臺，買買底層送送花園？？案例簡介介：開發(fā)發(fā)商有權(quán)權(quán)賣/送屋頂露露臺嗎？？A公司在在銷售售一沿沿街商商住樓樓時，，考慮慮到該該商住住樓屋屋頂有有面積積約400平方米米的露露臺，，就以以明顯顯高于于市場場價的的價格格將頂頂樓住住宅銷銷售給給業(yè)主主張先先生，，并在在與業(yè)業(yè)主張張先生生簽署署的《商品房房買賣賣合同同補(bǔ)充充協(xié)議議》中約定定，屋屋頂露露臺的的使用用權(quán)歸歸業(yè)主主張先先生所所有。。房屋交交付后后，樓樓下商商鋪業(yè)業(yè)主認(rèn)認(rèn)為屋屋頂露露臺屬屬于全全體業(yè)業(yè)主共共有，，要求求在屋屋頂露露臺上上搭設(shè)設(shè)太陽陽能熱熱水器器、空空調(diào)室室外機(jī)機(jī)、以以及晾晾曬衣衣物，，遭到到了業(yè)業(yè)主張張先生生的拒拒絕，，雙方方發(fā)生生了爭爭議。。法律分分析《物權(quán)法法》第七十十條規(guī)規(guī)定：：業(yè)主主對建建筑物物內(nèi)的的住宅宅、經(jīng)經(jīng)營性性用房房等專專有部部分享享有所所有權(quán)權(quán)，對對專有有部分分以外外的共共有部部分享享有共共有和和共同同管理理的權(quán)權(quán)利。。因此，，商品品房的的屋面面屬于于建筑筑物共共用部部分，，其所所有權(quán)權(quán)及使使用權(quán)權(quán)均歸歸該棟棟樓房房的全全體業(yè)業(yè)主共共有。。若要要將屋屋面的的使用用權(quán)歸歸某一一業(yè)主主專用用，則則需要要征得得每一一位享享有屋屋面共共有權(quán)權(quán)業(yè)主主的同同意及及授權(quán)權(quán)。A項(xiàng)目公公司既既無權(quán)權(quán)向某某一業(yè)業(yè)主贈贈送屋屋頂露露臺，，也無無權(quán)處處分屋屋頂露露臺的的使用用權(quán)，，其與與業(yè)主主張先先生所所簽署署的《補(bǔ)充協(xié)協(xié)議》由于無無法得得到其其他業(yè)業(yè)主的的追認(rèn)認(rèn)，事事實(shí)上上屬于于無效效合同同。A項(xiàng)目公公司需需向業(yè)業(yè)主張張先生生承擔(dān)擔(dān)賠償償責(zé)任任。法律建建議為了避避免上上述現(xiàn)現(xiàn)象，，同時時又能能以較較高的的價格格銷售售該套套頂層層住宅宅，作作為開開發(fā)商商，需需要在在商品品房銷銷售時時，就就要求求每一一位享享有屋屋面共共有權(quán)權(quán)的業(yè)業(yè)主同同意將將該幢幢樓宇宇屋面面的使使用權(quán)權(quán)歸某某位（（或數(shù)數(shù)位））業(yè)主主專用用。在在實(shí)際際操作作中，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在《商品房房買賣賣合同同》中約定定：““該商商品房房所在在樓宇宇的屋屋面使使用權(quán)權(quán)歸該該幢樓樓宇買買受人人共有有。如如該樓樓宇屋屋面已已經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)為為屋頂頂花園園或露露臺的的，則則該屋屋頂花花園或或露臺臺專用用權(quán)歸歸設(shè)計(jì)計(jì)上與與之相相連通通的商商品房房買受受人所所有，，各買買受人人對此此專用用權(quán)的的約定定均無無異議議，并并對各各買受受人具具有合合同約約束力力。””另外，，開發(fā)發(fā)商應(yīng)應(yīng)與享享有屋屋面專專用權(quán)權(quán)的業(yè)業(yè)主就就其使使用該該屋面面的具具體事事宜進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充約約定，，業(yè)主主在使使用該該屋面面時須須符合合法律律、法法規(guī)及及管理理規(guī)約約、物物業(yè)服服務(wù)公公司制制定的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定等，，并承承擔(dān)維維護(hù)、、管理理、修修繕等等義務(wù)務(wù)及費(fèi)費(fèi)用。。七、一房二二賣怎么辦辦？A客戶向開發(fā)發(fā)商購買了了一套一線線江景的大大宅。合同同簽訂后，，因資金周周轉(zhuǎn)困難，，向開發(fā)商商提出要求求解除合同同，遭到了了拒絕。A客戶向開發(fā)發(fā)商介紹了了B客戶，B客戶同意按按照A客戶的價格格購買該房房屋，開發(fā)發(fā)商遂同意意B客戶購買。。由于合同同備案撤銷銷需要一定定的期限，，開發(fā)商先先行與B客戶簽署了了購房合同同。期間，房價價突然大漲漲，A客戶反悔。。B客戶向開發(fā)發(fā)商提出了了索賠。案例簡介法律分析《最高人民法法院關(guān)于審審理商品房房買賣合同同糾紛案件件適用法律律若干問題題的解釋》商品房買賣合合同訂立后，，出賣人又將將該房屋出賣賣給第三人的的，買受人可可以請求出賣賣人承擔(dān)不超超過已付購房房款一倍的賠賠償責(zé)任。。發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更怎么辦辦？裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)生變更怎怎么辦？業(yè)主斷供怎么么辦？施工階段一、發(fā)生規(guī)劃劃設(shè)計(jì)變更怎怎么辦？某樓盤在施工工過程中發(fā)生生規(guī)劃設(shè)計(jì)變變更，原陽臺臺為半圓形轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角陽臺，經(jīng)經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)變變更為矩形的的普通陽臺。。開發(fā)商書面面通知客戶后后，客戶即刻刻回函明確表表示不同意該該規(guī)劃設(shè)計(jì)變變更。待房屋交付時時，客戶因陽陽臺變更而拒拒絕領(lǐng)房，并并起訴開發(fā)商商，要求將陽陽臺恢復(fù)成半半圓形轉(zhuǎn)角陽陽臺。雙方發(fā)生爭議議。案例簡介一郁金香岸小區(qū)區(qū)總平規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)變更千島湖玫瑰園園小區(qū)總平規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更更象山玫瑰園外外立面規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)變更案例簡介二A項(xiàng)目公司開發(fā)發(fā)建設(shè)一處位位于市中心高高檔精裝修住住宅項(xiàng)目。A項(xiàng)目公司在與與客戶簽訂的的《商品房買賣合合同》中，約定廚房房地面鋪設(shè)高高檔大理石。。但在材料采采購及施工過過程中，A項(xiàng)目公司發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，廚房地面面若鋪設(shè)大理理石，在今后后的使用中容容易造成油煙煙、污垢等附附著在大理石石表面，不但但不易清潔，，而且容易變變色。為此，，A項(xiàng)目公司決定定廚房地面改改為鋪設(shè)高檔檔瓷磚。另外，A項(xiàng)目公司在原原有戶型的基基礎(chǔ)上，對部部分主臥戶型型進(jìn)行了設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化，將原原主臥的窗戶戶設(shè)計(jì)變更成成飄窗，有效效增加了主臥臥的可利用空空間，但對主主臥的采光及及日照有一定定的影響。A項(xiàng)目公司就上上述兩項(xiàng)變更更事項(xiàng)分別向向購房業(yè)主發(fā)發(fā)出了通知書書，并均在通通知書中告知知：“若您對對上述變更有有異議的，您您有權(quán)在收到到本通知后15日內(nèi)提出，若若您未于收到到本通知后15日內(nèi)提出異議議的，視同您您接受上述的的變更。”案例簡介三：：業(yè)主不提出出異議，能視視為默認(rèn)嗎？？一、關(guān)于廚房房地面由高檔檔大理石變更更為高檔瓷磚磚通知書的法法律效力?！渡唐贩抠I賣合合同》附件四：裝飾飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中明確約定定廚房地面采采用大理石鋪鋪設(shè)，在未征征得買受人同同意的情況下下，出賣人無無權(quán)單方變更更裝飾、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)，因此此A項(xiàng)目公司在向向業(yè)主發(fā)出通通知后，即使使業(yè)主沒有提提出異議，也也不能視為已已經(jīng)接受了該該項(xiàng)變更。A項(xiàng)目公司仍應(yīng)應(yīng)按《商品房買賣合合同》附件三：裝飾飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)約定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交付商品房房。若A公司單方變更更該裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，則則需向買受人人承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合合同》第十三條第二二款的約定，，按商品房的的實(shí)際裝飾、、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)與與合同約定裝裝飾、設(shè)備標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際差差價予以賠償償。法律分析二、關(guān)于主臥臥設(shè)計(jì)變更通通知書的法律律效力。《商品房買賣合合同》第十條對規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)變更更作了明確約約定：出賣人人在設(shè)計(jì)變更更后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)書面面通知買受人人，買受人有有權(quán)在通知到到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否否退房的書面面答復(fù)。買受受人在通知到到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面面答復(fù)的，視視同接受變更更。基于《商品房買賣合合同》對設(shè)計(jì)變更的的特別約定，，A項(xiàng)目公司在向向業(yè)主發(fā)出通通知后，只要要業(yè)主沒有提提出退房的，，就視為已經(jīng)經(jīng)接受了該設(shè)設(shè)計(jì)變更。法律分析二、裝飾設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變變更怎么辦？？三、業(yè)主斷供供怎么辦？案例簡介：業(yè)業(yè)主斷供，開開發(fā)商怎么辦辦？桃花源業(yè)主斷斷供（涉及刑刑事犯罪）留莊業(yè)主斷供供（個人破產(chǎn)產(chǎn)）翡翠城業(yè)主斷斷供案（家庭庭劇變）郁金香岸業(yè)主主斷供案（虛虛擬債務(wù)）法律分析購房者銀行開發(fā)商購房者向銀行行申請按揭貸貸款；開發(fā)商為購房房者向銀行提提供階段性擔(dān)擔(dān)保（直至他他項(xiàng)權(quán)證取得得）；購房房者者以以購購買買的的商商品品房房向向銀銀行行提提供供抵抵押押擔(dān)擔(dān)保保。。一旦旦購購房房者者斷斷供供，，銀銀行行有有兩兩個個選選擇擇：：要求求開開發(fā)發(fā)商商承承擔(dān)擔(dān)擔(dān)擔(dān)保保責(zé)責(zé)任任。。要求求變變賣賣購購房房者者所所購購商商品品房房，，以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)抵抵押押權(quán)權(quán)。。法律律分分析析一旦旦業(yè)業(yè)主主斷斷供供，，開開發(fā)發(fā)商商的的選選擇擇：：要求求購購房房者者變變更更付付款款方方式式（（一一次次性性付付款款）），，但但可可能能性性不不大大。。要求求解解除除商商品品房房買買賣賣合合同同，，并并提提出出查查封封異異議議。。協(xié)調(diào)調(diào)銀銀行行關(guān)關(guān)系系，，通通過過銀銀行行訴訴訟訟的的方方式式，，對對購購房房者者所所購購商商品品房房進(jìn)進(jìn)行行拍拍賣賣，，免免除除自自身身擔(dān)擔(dān)保保責(zé)責(zé)任任。。法律律分分析析事先先設(shè)設(shè)定定在在銀銀行行要要求求開開發(fā)發(fā)承承擔(dān)擔(dān)擔(dān)擔(dān)保保責(zé)責(zé)任任的的情情況況下下，，開開發(fā)發(fā)商商享享有有解解除除合合同同的的權(quán)權(quán)利利；；事先先設(shè)設(shè)定定違違約約金金，，應(yīng)應(yīng)退退還還給給出出賣賣人人的的退退款款與與違違約約金金自自動動抵抵銷銷；；督促促按按揭揭購購房房者者及及時時辦辦理理抵抵押押預(yù)預(yù)告告登登記記（（設(shè)設(shè)置置違違約約責(zé)責(zé)任任））；；督促促按按揭揭購購房房者者在在領(lǐng)領(lǐng)房房前前及及時時提提供供辦辦理理權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的資資料料（（不不予予交交房房））；；督促促按按揭揭購購房房者者及及時時辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證及及他他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)權(quán)證證（（設(shè)設(shè)置置違違約約責(zé)責(zé)任任））。。出現(xiàn)業(yè)業(yè)主斷斷供的的，建建議及及時與與集團(tuán)團(tuán)公司司法律律事務(wù)務(wù)部聯(lián)聯(lián)系和和溝通通。法律建建議逾期交交付怎怎么辦辦？面積誤誤差如如何處處理？？《入伙通通知書書》寄發(fā)后后，業(yè)業(yè)主不不領(lǐng)房房怎么么辦？？基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共配套套建筑筑不能能正常常運(yùn)行行怎么么辦？？業(yè)主對對房屋屋質(zhì)量量有異異議并并拒絕絕領(lǐng)房房怎么么辦？？房產(chǎn)證證逾期期辦理理怎么么辦？？交付階階段一、逾逾期交交付怎怎么辦辦？因規(guī)劃劃、文文物、、環(huán)保保、電電力等等主管管部門門原因因因項(xiàng)目目周邊邊第三三方原原因因不可可抗力力原因因買受人人未付付清房房款案例簡簡介：：逾期期交付付怎么么辦？？在《商品房房買賣賣合同同》第九條條第2款中，，就延延期交交付的的免責(zé)責(zé)事由由、不不可抗抗力的的范圍圍、未未付清清房款款有權(quán)權(quán)拒絕絕交付付等事事項(xiàng)予予以補(bǔ)補(bǔ)充約約定法律建建議二、面面積誤誤差如如何處處理？？因測量量規(guī)范范變更更，導(dǎo)導(dǎo)致面面積大大幅度度誤差差建筑面面積不不變但但套內(nèi)內(nèi)面積積縮水水因面積積誤差差超過過3%提出退退房按套銷銷售的的如何何面積積補(bǔ)差差面積誤誤差導(dǎo)導(dǎo)致由由普通通商品品房變變?yōu)榉欠瞧胀ㄍㄉ唐菲贩堪咐喓喗椋海好娣e積誤差差如何何處理理？在《商品房房買賣賣合同同》附件八八補(bǔ)充充協(xié)議議中，，就測測量規(guī)規(guī)范變變更、、面積積差異異處理理的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、退房房的期期限等等事項(xiàng)項(xiàng)予以以補(bǔ)充充約定定法律建議議三、《入伙通知知書》寄發(fā)后，，業(yè)主不不領(lǐng)房怎怎么辦？？開發(fā)商提提前交付付，業(yè)主主拒絕領(lǐng)領(lǐng)房《入伙通知知書》寄發(fā)后，，業(yè)主杳杳無音訊訊《入伙通知知書》沒有送達(dá)達(dá)，業(yè)主主未能領(lǐng)領(lǐng)房《入伙通知知書》寄發(fā)后，，業(yè)主半半年后來來領(lǐng)房，，風(fēng)險、、物管費(fèi)費(fèi)、保修修期等如如何承擔(dān)擔(dān)和計(jì)算算？案例簡介介：《入伙通知知書》寄發(fā)后，，業(yè)主不不來領(lǐng)房房怎么辦辦？在《商品房買買賣合同同》第十二條條中，就就《入伙通知知書》寄發(fā)后，，買受人人未及時時領(lǐng)房的的風(fēng)險、、責(zé)任、、后果進(jìn)進(jìn)行明確確約定法律建議議四、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、公共配配套建筑筑不到位位怎么辦辦？非出賣人人負(fù)責(zé)的的大配套套不到位位怎么辦辦？分期開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目，如何何配套？？配套設(shè)設(shè)施正常常運(yùn)行的的標(biāo)準(zhǔn)是是什么？？（郁金金香岸幼幼兒園））配套設(shè)施施不能正正常運(yùn)行行的后果果？案例簡介介：基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、公共配配套建筑筑不能正正常運(yùn)行行怎么辦辦？在《商品房買買賣合同同》第十五條條中，就就基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公公共配套套建筑正正常運(yùn)行行的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、免責(zé)責(zé)事由進(jìn)進(jìn)行明確確約定法律建議議五、業(yè)主對房房屋質(zhì)量量有異議議并拒絕絕領(lǐng)房怎怎么辦？車庫高度度不足2.2米，不符符合《汽車庫建建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》“汽車庫庫室內(nèi)最最低凈高高應(yīng)達(dá)到到2.2米”的的規(guī)定。。住宅沒有陽臺臺，不符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》“每套住宅應(yīng)設(shè)設(shè)陽臺或平臺臺”的規(guī)定。。高層建筑過道道不足1.2米，不符合《高層民用建筑筑設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》“高層建筑內(nèi)走走道凈寬1.2米”的規(guī)定定。案例簡介：房房屋交付時，，哪些質(zhì)量問問題業(yè)主有權(quán)權(quán)拒絕領(lǐng)房？？是否存在質(zhì)量量問題的判斷斷標(biāo)準(zhǔn)：是否符合國家家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否符合約定定的標(biāo)準(zhǔn)（交交付標(biāo)準(zhǔn)）在沒有上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的情況下下，是否符合合通常標(biāo)準(zhǔn)是否影響正常常使用國家標(biāo)準(zhǔn)、行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分為為：強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)推薦性標(biāo)準(zhǔn)特別注意：工工程設(shè)計(jì)時符符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及規(guī)范，但但交付時不符符合。法律分析根據(jù)相關(guān)法律律規(guī)定，一般般可以構(gòu)成業(yè)業(yè)主拒絕領(lǐng)房房的情形：房屋未經(jīng)竣工工驗(yàn)收的房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)驗(yàn)確屬不合格格因房屋質(zhì)量問問題嚴(yán)重影響響正常居住使使用法律分析對毛坯房質(zhì)量量爭議的建議議：經(jīng)檢測，該房房屋質(zhì)量屬于于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格或或因房屋質(zhì)量量問題嚴(yán)重影影響正常居住住使用的，檢檢測費(fèi)由出賣賣人承擔(dān)，買買受人有權(quán)拒拒領(lǐng)或退房；；若經(jīng)檢測，該該房屋質(zhì)量存存在瑕疵，但但不屬于主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不不合格或因房房屋質(zhì)量問題題嚴(yán)重影響正正常居住使用用的，檢測費(fèi)費(fèi)由買受人承承擔(dān)，買受人人不得拒領(lǐng)，，開發(fā)商應(yīng)予予以整改；若經(jīng)檢測，該該房屋質(zhì)量合合格，檢測費(fèi)費(fèi)由買受人承承擔(dān)。法律建議對精裝修房質(zhì)質(zhì)量爭議的建建議：經(jīng)檢測，該房房屋裝修質(zhì)量量違反國家強(qiáng)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)且且嚴(yán)重影響正正常居住使用用的，檢測費(fèi)費(fèi)由出賣人承承擔(dān)，買受人人有權(quán)拒領(lǐng)或或退房；經(jīng)檢測，該房房屋裝修質(zhì)量量存在瑕疵，，但不違反國國家強(qiáng)制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)且不屬于于嚴(yán)重影響正正常居住使用用的，檢測費(fèi)費(fèi)由買受人承承擔(dān)，買受人人不得拒領(lǐng)，，開發(fā)商應(yīng)予予以整改；經(jīng)檢測，該房房屋裝修質(zhì)量量合格，檢測測費(fèi)由買受人人承擔(dān)。法律建議六、房產(chǎn)證逾期辦辦理怎么辦？非出賣人的原原因?qū)е掠馄谄谵k證逾期交付違約約責(zé)任與逾期期辦證違約責(zé)責(zé)任（兩者是是否疊加、業(yè)業(yè)主逾期領(lǐng)房房的是否能夠夠主張權(quán)利））對按揭客戶催催辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記房款未付清，，能否拒絕辦辦證案例簡介：房房產(chǎn)證逾期辦辦理怎么辦？？在《商品房買賣合合同》附件八補(bǔ)充協(xié)協(xié)議中予以補(bǔ)補(bǔ)充約定法律建議保修期如何計(jì)計(jì)算？保修責(zé)任的特特殊規(guī)定特殊情形的保保修責(zé)任如何何履行？業(yè)主封陽臺怎怎么辦？晾曬棉被陽臺或露臺上上的木藝、小小品如何維護(hù)護(hù)？物管階段一、保修期如如何計(jì)算某工程保修期期為2年，在保修期期第1年屆滿滿時，，出現(xiàn)現(xiàn)質(zhì)量量問題題，開開發(fā)商商維修修了3個月，，維修修完后后保修修期如如何計(jì)計(jì)算？？1年9個月2年1年加合合理的的延長長期限限案例簡簡介：：保修修期如如何計(jì)計(jì)算？？二、保保修責(zé)責(zé)任的的特殊殊規(guī)定定某小區(qū)區(qū)交付付后，，有一一幢樓樓發(fā)生生不均均勻沉沉降，，沉降降了10年后，，超過過了設(shè)設(shè)計(jì)允允許的的傾斜斜值。。業(yè)主提提出向向開發(fā)發(fā)商提提出要要求保保修。。案例簡簡介：：保修修責(zé)任任的特特殊規(guī)規(guī)定三、特特殊情情形的的保修修責(zé)任任如何何履行行？業(yè)主A家發(fā)生生滲漏漏，經(jīng)經(jīng)查明明為排排水立立管局局部破破損造造成，，但該該破損損位置置在業(yè)業(yè)主B家。業(yè)業(yè)主A提出要要求保保修后后，開開發(fā)商商因?qū)崒?shí)施維維修前前必須須翹掉掉業(yè)主主B家的整整面墻墻的墻墻磚，，遭到到了業(yè)業(yè)主B的拒絕絕，導(dǎo)導(dǎo)致保保修無無法進(jìn)進(jìn)行。。業(yè)主A遂起訴訴開發(fā)發(fā)商。。案例簡簡介在《商品房房買賣賣合同同》附件八八補(bǔ)充充協(xié)議議中約約定：：各買受受人均均同意意，在在出賣賣人承承擔(dān)保保修責(zé)責(zé)任、、物管管公司司對公公共部部位進(jìn)進(jìn)行保保養(yǎng)維維修或或受業(yè)業(yè)主委委托進(jìn)進(jìn)行房房屋維維修時時，若若該保保修或或維修修需要要通過過、進(jìn)進(jìn)入或或占用用相鄰鄰業(yè)主主房屋屋專用用部分分的，，相鄰鄰業(yè)主主應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供供必要要的便便利和和配合合。若若因相相鄰業(yè)業(yè)主原原因?qū)?dǎo)致出出賣人人及物物管公公司無無法進(jìn)進(jìn)行保保修及及維修修的，，因此此而造造成的的擴(kuò)大大損失失，由由相鄰鄰業(yè)主主承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任，出出賣人人及物物管公公司不不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任。法律建建議四、業(yè)業(yè)主封封陽臺臺怎么么辦？？五、晾晾曬棉棉被六、、陽陽臺臺或或露露臺臺上上的的木木藝藝、、小小品品如如何何維維護(hù)護(hù)？？一、、熟熟悉悉和和準(zhǔn)準(zhǔn)確確了了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語語容積率綠化率層高別墅第二部分分營銷銷人員法法律意識識的培養(yǎng)養(yǎng)和工作作習(xí)慣的的養(yǎng)成二、個人人行為與與公司行行為出賣人下下屬任何何員工或或代表在在本合同同（含補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議）簽署署前后向向買受人人作出的的與本合合同（含含補(bǔ)充協(xié)協(xié)議）不不一致的的承諾和和意見均均不代表表出賣人人的意思思表示，，對出賣賣人不具具有法律律約束力力，出賣賣人的一一切意思思表示均均以加蓋蓋出賣人人公章的的書面文文件為準(zhǔn)準(zhǔn)，買受受人對此此確認(rèn)無無疑。本本條內(nèi)容容并不因因本合同同（含補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議）的解解除或終終止而失失效。第二部分分營銷銷人員法法律意識識的培養(yǎng)養(yǎng)和工作作習(xí)慣的的養(yǎng)成三、工作作失誤的的法律后后果層高寫錯錯交付日期期寫錯合同約定定面積寫寫錯小白圖貼貼錯是否屬于于可撤銷銷或可變變更的情情形：一、因重重大誤解解訂立的的二、在訂訂立合同同時顯失失公平的的行使可撤撤銷或可可變更時時需注意意：一、除除斥期期間一一年二、向向法院院或仲仲裁機(jī)機(jī)構(gòu)提提出第二部部分營營銷銷人員員法律律意識識的培培養(yǎng)和和工作作習(xí)慣慣的養(yǎng)養(yǎng)成三、工工作失失誤的的法律律后果果在預(yù)約約階段段可約約定：：因出賣賣人工工作差差錯造造成該該商品品房面面積、、價格格計(jì)算算或填填寫等等方面面發(fā)生生筆誤誤或遺遺漏時時，買買受人人和出出賣人人雙方方在簽簽訂《商品房買賣賣合同》時可據(jù)實(shí)糾糾正。第二部分營營銷人員員法律意識識的培養(yǎng)和和工作習(xí)慣慣的養(yǎng)成四、近些年年，客戶的的法律意識識明顯增強(qiáng)強(qiáng)錄音視頻對合同的重重視程度第二部分營營銷人員員法