FrameworkforRealPropertyAppraisal

房地產(chǎn)評(píng)估基本架構(gòu)

Next>Dr.Yu-HungHong***博士Fellow VisitingProfessorLincolnInstituteofLandPolicy MassachusettsInstituteofTechnology

****政策研究院研究員 *****客座教授1Outline

概要PropertyOwnership房地產(chǎn)所有權(quán)InterestsinProperty房地產(chǎn)權(quán)益DefiningPropertyValue定義房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)ssessmentEnvironment評(píng)估環(huán)境AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)AssessmentProcesses:Single-Propertyvs.MassAppraisal評(píng)估過程：?jiǎn)蝹€(gè)房地產(chǎn)評(píng)估和批量評(píng)估

2PropertyOwnership

房地產(chǎn)所有權(quán)BundleofRights

權(quán)利righttouse使用權(quán)righttosell出售權(quán)righttoleaseorrent出租權(quán)righttobenefitfrom收益權(quán)righttoenterorleave進(jìn)出權(quán)righttogiveaway放棄權(quán)righttoexclude拒絕接納權(quán)3PropertyOwnership

房地產(chǎn)所有權(quán)PropertyRightsheldbygovernment政府掌握的房地產(chǎn)權(quán)righttotaxproperty征稅權(quán)righttotakepropertyforpublicuse房地產(chǎn)公用權(quán)righttoregulatetheuseofpropertyforpublicwelfare為了公共福利規(guī)范房地產(chǎn)使用的權(quán)利righttorevertpropertytothestatefornonpaymentoftaxes產(chǎn)權(quán)所有人不繳稅時(shí)，政府有收回房地產(chǎn)的權(quán)利4PropertyOwnership

房地產(chǎn)所有權(quán)

Anassessormustknowtheextenttowhicheachelementofthebundleofrightsapropertyownerpossessesinordertoestimatethefairmarketvalueoftheproperty. 評(píng)估者必須了解房地產(chǎn)所有者擁有每項(xiàng)權(quán)利的程度，從而評(píng)估房地產(chǎn)的合理市價(jià)。5InterestsinProperty

房產(chǎn)權(quán)益

AProperty

房產(chǎn)

Real不動(dòng)產(chǎn)

Personal(mobile)個(gè)人(動(dòng)產(chǎn))

Tangible

有形財(cái)產(chǎn)

Intangible無形財(cái)產(chǎn)

Tangible有形財(cái)產(chǎn)

Intangible

無形財(cái)產(chǎn)

Land&buildings土地和建筑物

Interests

權(quán)益Freehold

所有權(quán)Leasehold

租契擁有權(quán)

Sources:IAAO.1996.PropertyAssessmentValuation.

6DefiningMarketValueofProperty

定義房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值Marketvalueequalsmarketpriceonlywhen:市場(chǎng)價(jià)值只在如下情況等價(jià)于市場(chǎng)價(jià)格:thereisnocoercionovereitherthebuyerorsellerinanattempttoforceatransaction;無論買方還是賣方都不是被迫進(jìn)行交易thebuyerandsellerarewell-informed;買方和賣方均充分掌握房地產(chǎn)信息areasonabletimeisallowedforexposureintheopenmarket;允許房地產(chǎn)在市場(chǎng)公開足夠的時(shí)間尋找買家7DefiningMarketValueofProperty

定義房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值paymentismadeintermsofcash;and款項(xiàng)以現(xiàn)金支付themarketpricerecognizesboththepresentandfuturehighestandbestuseoftheproperty.市場(chǎng)價(jià)格考慮到當(dāng)時(shí)和以后房地產(chǎn)的最高最優(yōu)使用Marketvalueisthemostprobableprice;itisnotthehighest,lowest,oraverageprice.市場(chǎng)價(jià)值是最可能的價(jià)格；它并不代表最高、最低或平均價(jià)格。8DefiningHighestandBestUse

定義最高最優(yōu)使用Highestandbestuseistheusethatwillgeneratethehighestreturntothepropertyoveraperiodoftime. 最高最優(yōu)使用是能使房地產(chǎn)在一段時(shí)間以后產(chǎn)生最高回報(bào)的使用。Highestvaluedusethatis:最高價(jià)值使用的條件有：Reasonablylikelytooccur相當(dāng)可能發(fā)生的Legallypermissible法律上允許的Physicallypossible物質(zhì)上可能的Adequatelysupported由市場(chǎng)適度支持的

bythemarketFinanciallyfeasible經(jīng)濟(jì)上可行的9HighestandBestUseAnalysis

最高最優(yōu)使用分析Considerations考慮因素Futuredemandfortheuse未來的使用需求Acomplementary,notcompetitiveuse補(bǔ)充的，而非競(jìng)爭(zhēng)的使用

Profitablefortheentire 對(duì)整個(gè)房產(chǎn)（土地和建筑物）property(land&buildings)收益的Changes變化的情況10AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)Propertyvalueestimates房地產(chǎn)價(jià)值值估計(jì)值PropertyOwners房產(chǎn)所有人人Pays繳納Taxes稅款Levies征收taxassessments稅務(wù)估價(jià)demandsservices,要求服務(wù)changesintaxpolicy,etc稅收政策的的變化，等等等.providesservices,revisespolicies,etc.提供服務(wù)，，修改政策策等LegalandGovernmentalInputs法規(guī)和政府府信息投入入MarketInformation市場(chǎng)信息PropertyAssessmentEnvironment房地產(chǎn)評(píng)估環(huán)環(huán)境TaxDepartmentandOtherPublicAgencies稅務(wù)部門和其其他公共機(jī)構(gòu)構(gòu)Source:Eckert,Joseph,R.J.GloudemansandR.R.Almy.1990.PropertyAppraisalandAssessmentAdministration.SocialFactors社會(huì)因素SiteSpecificFactors場(chǎng)地特定因素素11LegalandGovernmentalInputs法規(guī)和政府信信息投入DefiningTaxbaseandrate定義計(jì)稅基數(shù)數(shù)和稅率Exemptions免稅ValuationStandard估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)TaxAssessmentStandard估稅標(biāo)準(zhǔn)Assigningtaxliability指派納稅義務(wù)務(wù)12LegalandGovernmentalInputs法規(guī)和政府信信息投入Zoning都市的區(qū)域劃劃分法規(guī)BuildingCodes建筑物編碼Providingpublic提供公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)會(huì)服務(wù)infrastructureandSocialServices13MarketInformation市場(chǎng)信息IncomeTrends國民收入趨勢(shì)勢(shì)InterestRates利率LendingPoliciesof抵押銀行的借借貸政策M(jìn)ortgageBanksConstructionCosts建筑工程費(fèi)用用LandSupply土地供給RentalRates租貸費(fèi)用HousingPrices住房?jī)r(jià)格14SocialFactors社會(huì)因素PopulationTrends人口趨勢(shì)FamilySizes家庭大小EducationTrends教育趨勢(shì)CrimeRates犯罪率AgeDistribution年齡分布15SiteSpecificFactors場(chǎng)地特定因素素Topography地形LotShape地塊形狀Soil&DrainageConditions土壤和排水條條件AccesstoPublicFacilities公共設(shè)施的使使用Location&Setting位置和環(huán)境Offsite&OnSite場(chǎng)地以及周圍圍的建設(shè)Improvements16管理（內(nèi)部控控制）評(píng)價(jià)初步分析批量評(píng)估模型型設(shè)計(jì)模型應(yīng)用和檢檢查相關(guān)文件內(nèi)容容/數(shù)據(jù)匯集房地產(chǎn)中轉(zhuǎn)票票據(jù)/銷售價(jià)格信息息建筑/居住許可證現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)房地產(chǎn)所有人人聲明租金收入和開開銷數(shù)據(jù)其他數(shù)據(jù)文件保管地籍圖土地和建筑物物屬性文件銷售文件所有權(quán)/納稅人文件其他文件清單和其他活活動(dòng)價(jià)格差異,免稅,特殊處理和其其他減稅評(píng)估定稿發(fā)布公告，等等等.價(jià)值估計(jì)值房地產(chǎn)屬性和市場(chǎng)數(shù)據(jù)所有權(quán),征稅狀況,和房產(chǎn)屬性數(shù)數(shù)據(jù)輸出到收稅系統(tǒng)納稅人相關(guān)人員等等.AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)Source:Eckert,Joseph,R.J.GloudemansandR.R.Almy.1990.PropertyAppraisalandAssessmentAdministration.規(guī)劃&預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)人力資源&工作管理品質(zhì)保證保密17InternalControl:ElementsandTheirFunctions內(nèi)部控制：要要素及其作用用OrganizationChart組織系統(tǒng)圖Statementofdutiesandresponsibilities義務(wù)和職責(zé)聲聲明書OrganizationPlan組織結(jié)構(gòu)圖Controlallocationofhumanresources控制人力資源源的分配Assignresponsibilities指派職責(zé)StandardsofPractice實(shí)踐規(guī)范Manuals指南手冊(cè)Procedures程序PolicyMemoranda政策備忘錄Establishworkprocedure建立工作程序序Promoteanuniformapproach發(fā)揚(yáng)一致化的的途徑Setperformancegoals建立操作目標(biāo)標(biāo)18InternalControl:ElementsandTheirFunctions內(nèi)部部控控制制：：要要素素及及其其作作用用Salesratiostudies售價(jià)價(jià)與與估估價(jià)價(jià)比比率率研研究究Data&proceduraledits數(shù)據(jù)據(jù)和和步步驟驟編編輯輯Supervisoryreviewofappraisals房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估的的監(jiān)監(jiān)督督評(píng)評(píng)論論Timeandprocedurereports時(shí)間間和和步步驟驟匯匯報(bào)報(bào)MonitoringActivities監(jiān)控控活活動(dòng)動(dòng)Measurevaluationperformance測(cè)量量評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)操操作作Ensuredataaccuracy保證證數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性Ensurecompliancewithstandards保證證和和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的一一致致性性Monitorworkprogress監(jiān)督督工工作作進(jìn)進(jìn)程程Enableassessortoinitiatechanges讓估估稅稅員員能能夠夠開開始始變變化化19InternalControl:ElementsandTheirFunctions內(nèi)部控制制：要素素及其作作用Record-accessrestrictions限制檔案案的獲得得Audittrails查賬索引引SecurityProcedures保密步驟驟Protectrecordintegrity保護(hù)檔案案正確性性Reducedatamaintenance減少數(shù)據(jù)據(jù)的維護(hù)護(hù)Ensurestandardcompliance保證標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的一致致性Fixperformanceresponsibility固定操作作責(zé)任Datagathering收集數(shù)據(jù)據(jù)Listing列清單Valuation評(píng)價(jià)Source:Eckert,Joseph,R.J.GloudemansandR.R.Almy.1990.PropertyAppraisalandAssessmentAdministration.20AssessmentProcess評(píng)估過程程DefinetheProblem定義問題題Select&CollectData選擇和收收集數(shù)據(jù)據(jù)EstimateHighest&BestUse估計(jì)最高高最優(yōu)使使用EstimateLand/SiteValue估計(jì)土地地/場(chǎng)地所價(jià)價(jià)值EstimatebuildingsValue估計(jì)房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值FinalizeValueEstimate完成價(jià)值值估計(jì)ReportAssessmentResults匯報(bào)評(píng)估估結(jié)果21DefinetheProblem定義問題題Single-PropertyAppraisal單宗房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Identifyandlocatetherealestate.鑒別和定位不動(dòng)產(chǎn)Identifyallassessablepropertyinadistrict.鑒別一個(gè)區(qū)域內(nèi)所有可估價(jià)的房地產(chǎn)Specifythepropertyrightstobevalues.指定待估價(jià)的房地產(chǎn)權(quán)益Usuallylegislationwillspecifytherights.通常法規(guī)會(huì)指定權(quán)益Establishtheassessmentdate.建立評(píng)估日期Legislationwillspecifyastandarddate.法規(guī)會(huì)指定標(biāo)準(zhǔn)日期Statethepurposesofpropertyappraisal.聲明房地產(chǎn)評(píng)估的目的Appraisalismostlyfortaxpurposes.評(píng)估主要用于征稅Definethevalue(s)tobeestimated.定義待估計(jì)的價(jià)值Legislationspecifiesmarketvalueorotherstandard.法規(guī)指定了市場(chǎng)價(jià)值或其他標(biāo)準(zhǔn)22SelectandCollectData選擇和收收集數(shù)據(jù)據(jù)Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Decideanalysislevelsandvaluationmethodsforaspecificproperty.為具體的房地產(chǎn)決定分析水平和評(píng)價(jià)手段Constructaneconometricmodelforvaluingallassessableproperties.為所有可估計(jì)的房地產(chǎn)建立一個(gè)評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)模型Collectdataonthegeneralmarkettrend,thesubjectpropertyandanycomparableproperties(i.e.sales,rentsandcosts).收集共同市場(chǎng)趨勢(shì)，目標(biāo)房地產(chǎn)和任何可比較的房地產(chǎn)（例如：銷售價(jià)，出租價(jià)和成本價(jià)）的數(shù)據(jù)Buildandmaintaincomprehensivecomputerizeddatabaseforallassessablepropertiesonanongoingbasis.為所有可估價(jià)的房地產(chǎn)建立并維護(hù)一個(gè)即時(shí)更新的綜合計(jì)算機(jī)化數(shù)據(jù)庫23EstimateHighestandBestUse估計(jì)最高高最優(yōu)使使用Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Estimatethemostprofitablelegaluseofthesubject.估計(jì)合法使用收益最大的目標(biāo)房地產(chǎn)Definethehighestandbestuseinvaluationbasedonlegislation.在基于立法的評(píng)價(jià)中定義最高最優(yōu)使用24EstimateLandandImprovementValues估計(jì)土地地和建筑筑物價(jià)值值Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Estimatelandandbuildingvalueonacase-by-casebasis.在個(gè)案分析的基礎(chǔ)上估計(jì)土地和建筑物價(jià)值Specifyseverallandvaluationmodels,collectavailablemarketdataanddevelopbasicparametersandadjustmentfactors,usingcomputer-assistedmassappraisal(CAMA)system.指定若干土地評(píng)價(jià)模型，收集現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提出基本參數(shù)和調(diào)整因素，以上步驟均使用計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。25FinalizeValueEstimate完成價(jià)值值估計(jì)Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Useasmanyofthethreeassessmentapproachestovalueasareapplicable,evaluatetheresultofeachapproachandchoosethebestestimate.凡是可以應(yīng)用的三種評(píng)估方法都用來估價(jià)，評(píng)價(jià)每種方法的結(jié)果并選擇一個(gè)最好的估計(jì)值。Reviewmultipleestimatesofvalueasinsingle-propertyappraisalandtestvaluationmodelsusingratiostudies.同單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估一樣考察多樣的價(jià)值估計(jì)值，并用售價(jià)與估價(jià)比率審查模型。26ReportValueEstimate匯報(bào)價(jià)值值估計(jì)Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Reportresultsinanumberofways,rangingfromasingleformtoafullnarrativereport.用一系列方式匯報(bào)結(jié)果，從單一表格到完整的敘述報(bào)告。Createanassessmentrollentryandassessmentnoticewhichconstituteminimumdocumentationofeachvaluation.用每個(gè)評(píng)價(jià)的最基本文件創(chuàng)建估稅條目和估稅通告Createamassappraisalsummaryreport.創(chuàng)建一個(gè)批量評(píng)估的總結(jié)報(bào)告27AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)統(tǒng)Propertyvalueestimates房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值估計(jì)計(jì)值PropertyOwners房產(chǎn)所有有人Pays繳納Tax