房地產(chǎn)交易管理制度與政策

——全市房管系統(tǒng)行政執(zhí)法培訓(xùn)教案房地產(chǎn)交易管理概述房地產(chǎn)交易管理的概念房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。房地產(chǎn)交易管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)：對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)；協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，為政府或其授權(quán)的部門(mén)公布各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，為宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。重點(diǎn)學(xué)習(xí)以下幾方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)抵押管理房屋租賃管理商品房銷(xiāo)售管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào)）對(duì)其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，其主要包括下列行為：以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的分類(lèi)根據(jù)轉(zhuǎn)讓的的對(duì)象，房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓可分為地地面上有建建筑物的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和地面面上無(wú)建筑筑物的轉(zhuǎn)讓讓。根據(jù)土地使使用權(quán)的獲獲得方式，，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓可分為為以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以以劃撥方式式取得土地地使用權(quán)的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的的方式，房房地產(chǎn)可分分為有償和和無(wú)償兩種種方式，有有償轉(zhuǎn)讓主主要包括房房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)﹑房地產(chǎn)產(chǎn)入股等行行為；無(wú)償償轉(zhuǎn)讓主要要包括房地地產(chǎn)贈(zèng)與﹑﹑繼承等行行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓最主要的的特征是發(fā)發(fā)生權(quán)屬變變化，即房房屋所有權(quán)權(quán)與房屋所所占用的土土地使用權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移移。《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)規(guī)定》都明確規(guī)定定了房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)當(dāng)符合的條條件，采取取排除法規(guī)規(guī)定了下列列房地產(chǎn)不不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)哼_(dá)不到下列列條件的房房地產(chǎn)不得得轉(zhuǎn)讓。①①以出讓讓方式取得得土地使用用權(quán)用于投投資開(kāi)發(fā)的的，按照土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同約定進(jìn)行行投資開(kāi)發(fā)發(fā)，屬于房房屋建設(shè)工工程的，應(yīng)應(yīng)完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資總額額的25%以上；②②屬于成片片開(kāi)發(fā)的，，形成工業(yè)業(yè)用地或者者其他建設(shè)設(shè)用地條件件。③同時(shí)時(shí)規(guī)定應(yīng)按按照出讓合合同約定已已經(jīng)支付全全部土地使使用權(quán)出讓讓金，并取取得土地使使用權(quán)證書(shū)書(shū)。司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)關(guān)依法裁定定﹑決定查封或或以其他形形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利利的；依法收回土土地使用權(quán)權(quán)的；共有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)其其他共有人人書(shū)面同意意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議議的；未依法登記記領(lǐng)取權(quán)屬屬證書(shū)的；；法律和行政政法規(guī)規(guī)定定禁止轉(zhuǎn)讓讓的其他情情況。辦理房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程程序2000年10月份實(shí)行產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)““一體化””辦公以來(lái)來(lái)，辦理交交易手續(xù)一一個(gè)窗口收收件、一個(gè)個(gè)窗口收費(fèi)費(fèi)、一個(gè)窗窗口發(fā)證，，內(nèi)部封閉閉運(yùn)作。具具體程序?yàn)闉椋菏芾怼鯇彙獜?fù)審——審批——繕證——交費(fèi)、發(fā)證證——?dú)w檔。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓當(dāng)事人持持相關(guān)手續(xù)續(xù)到我處交交易科進(jìn)行行申請(qǐng)，進(jìn)進(jìn)行查檔、、取圖、繳繳納契稅等等工作。證證件齊全，，符合轉(zhuǎn)移移登記條件件的，予以以受理。目目前，整個(gè)個(gè)轉(zhuǎn)讓程序序需要10個(gè)工作日日。我處工工作占用受受理——初初審2個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，共4個(gè)工作日日。產(chǎn)權(quán)處處復(fù)審———審批———繕證———交費(fèi)、發(fā)發(fā)證，共6個(gè)工作日日。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓收取的證證件建設(shè)部關(guān)于于印發(fā)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)產(chǎn)交易房屋屋權(quán)屬登記記程序指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)》的通知中提提到轉(zhuǎn)移登登記的必收收要件：房屋權(quán)屬證證書(shū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓證明材料料（房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同同或協(xié)議、、法院司法法文書(shū)、房房地產(chǎn)贈(zèng)與與、房地產(chǎn)產(chǎn)繼承公證證書(shū)等）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同以出讓方式式取得土地地使用權(quán)的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式式取得土地地使用權(quán)的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押押房地產(chǎn)抵押押的概念《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》（建設(shè)部令令第98號(hào)）中規(guī)定定：房地產(chǎn)抵押押，是指抵抵押人以其其合法的房房地產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移占有有的方式向向抵押權(quán)人人提供債務(wù)務(wù)履行擔(dān)保保的行為。。債務(wù)人不不履行債務(wù)務(wù)時(shí)，債權(quán)權(quán)人有權(quán)依依法以抵押押的房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣(mài)所得得的價(jià)款優(yōu)優(yōu)先受償。。抵押人，是是指將依法法取得的房房地產(chǎn)提供供給抵押權(quán)權(quán)人，作為為本人或者者第三人履履行債務(wù)擔(dān)擔(dān)保的公民民、法人或或者其他組組織。抵押權(quán)人，，是指接受受房地產(chǎn)抵抵押作為債債務(wù)人履行行債務(wù)擔(dān)保保的公民、、法人或者者其他組織織。國(guó)家實(shí)行房房地產(chǎn)抵押押登記制度度。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押合同同自抵押登登記之日起起生效。房地產(chǎn)抵押押條件《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的的房屋所有有權(quán)連同該該房屋占用用范圍內(nèi)的的土地使使用用權(quán)，可以以設(shè)定抵押押權(quán)。以出讓方式式取得的土土地使用權(quán)權(quán)，可以設(shè)設(shè)定抵押。。下列房地產(chǎn)產(chǎn)不得設(shè)定定抵押：權(quán)屬有爭(zhēng)議議的房地產(chǎn)產(chǎn)；用于教育、、醫(yī)療、市市政等公共共福利事業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)；列入文物保保護(hù)的建筑筑物和有重重要紀(jì)念意意義的其他他建筑物；；已依法公告告列入拆遷遷范圍的房房地產(chǎn)；被依法查封封、扣押、、監(jiān)管或者者以其他形形式限制的的房地產(chǎn)；；依法不得抵抵押的其他他房地產(chǎn)。。辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登記記，應(yīng)當(dāng)向向登記機(jī)關(guān)關(guān)交驗(yàn)下列列文件：抵押當(dāng)事人人的身份證證明或法人人資格證明明；抵押登記申申請(qǐng)書(shū)；抵押合同；；《國(guó)有土地地使用權(quán)證證》、《房房屋所有權(quán)權(quán)證》或《《房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證》，共共有的房屋屋還必須提提交《房屋屋共有權(quán)證證》和其他他共有人同同意抵押的的證明?？梢宰C明抵抵押人有權(quán)權(quán)設(shè)定抵押押權(quán)的文件件與證明材材料；可以證明抵抵押房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的資資料；登記機(jī)關(guān)認(rèn)認(rèn)為必要的的其他文件件。房地產(chǎn)抵押押的一般規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)抵押押人可將幾幾宗房地產(chǎn)產(chǎn)一并抵押押，也可將將一宗房地地產(chǎn)分割抵抵押。以?xún)蓛勺谝陨戏糠康禺a(chǎn)設(shè)定定同一抵押押權(quán)的，視視為同一抵抵押物，在在抵押關(guān)系系存續(xù)期間間，其承擔(dān)擔(dān)的共同擔(dān)擔(dān)保義務(wù)不不可分割，，但抵押當(dāng)當(dāng)事人另有有約定的，，從其約定定。以一宗宗房地產(chǎn)分分割抵押的的，首次抵抵押后，該該財(cái)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值大于所所擔(dān)保債權(quán)權(quán)的余額部部分可以再再次抵押，，但不得超超出其余額額部分。房房地產(chǎn)已抵抵押的，再再次抵押前前，抵押人人應(yīng)將抵押押事實(shí)明示示擬接受抵抵押者。依法取得的的國(guó)有土地地上的房屋屋抵押的，，該房屋占占用范圍內(nèi)內(nèi)的國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)同時(shí)抵押押。以出讓讓方式取得得的國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)抵押的，，應(yīng)當(dāng)將該該國(guó)有土地地上的房屋屋同時(shí)抵押押。以在建建工程已完完工部分抵抵押的，其其土地使用用權(quán)隨之抵抵押。鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)）﹑村企業(yè)的土土地使用權(quán)權(quán)不得單獨(dú)獨(dú)抵押。以以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)））﹑村企業(yè)的廠廠房等建筑筑物抵押的的，其占用用范圍內(nèi)土土地使用權(quán)權(quán)同時(shí)抵押押。以享受?chē)?guó)家家優(yōu)惠政策策購(gòu)買(mǎi)的房房地產(chǎn)抵押押的，其抵抵押額以房房地產(chǎn)權(quán)利利人可以處處分和收益益的份額為為限。以國(guó)有企業(yè)業(yè)、事業(yè)單單位法人以以國(guó)家授予予其經(jīng)營(yíng)管管理的房地地產(chǎn)抵押的的，應(yīng)當(dāng)符符合國(guó)有資資產(chǎn)管理的的有關(guān)規(guī)定定。以集體所有有制企業(yè)的的房地產(chǎn)抵抵押的，必必須經(jīng)集體體所有企業(yè)業(yè)職工（代代表）大會(huì)會(huì)通過(guò)，并并報(bào)其上級(jí)級(jí)主管機(jī)關(guān)關(guān)備案。以中外合資資企業(yè)﹑合合作經(jīng)營(yíng)企企業(yè)和外商商獨(dú)資企業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的，，必須經(jīng)董董事會(huì)通過(guò)過(guò)，但企業(yè)業(yè)章程另有有約定的除除外。以股份有限限公司﹑有有限責(zé)任公公司的房地地產(chǎn)抵押的的，必須經(jīng)經(jīng)董事會(huì)通通過(guò)或股東東大會(huì)通過(guò)過(guò)，但企業(yè)業(yè)章程另有有約定的除除外。有經(jīng)營(yíng)期限限的企業(yè)以以其所有的的房地產(chǎn)抵抵押的，所所擔(dān)保債務(wù)務(wù)的履行期期限不應(yīng)當(dāng)當(dāng)超過(guò)該企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)期限。以具有土地地使用年限限的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押的，，其抵押期期限不得超超過(guò)土地使使用權(quán)出讓讓合同規(guī)定定的使用年年限減去已已經(jīng)使用年年限后的剩剩余年限。。以共有的房房地產(chǎn)抵押押的，抵押押人應(yīng)當(dāng)事事先征得其其他共有人人的書(shū)面同同意。預(yù)購(gòu)商品房房貸款抵押押的，商品品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目必須符符合房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件件并取得商商品房預(yù)售售許可證。。以已出租的的房地產(chǎn)抵抵押的，抵抵押人應(yīng)當(dāng)當(dāng)將租賃情情況告知債債權(quán)人，并并將抵押情情況告知承承租人。原原租賃合同同繼續(xù)有效效。企﹑事業(yè)單位法法人分立或或合并后，，原抵押合合同繼續(xù)有有效。其權(quán)權(quán)利與義務(wù)務(wù)由擁有抵抵押物的企企業(yè)享有和和承擔(dān)。抵押人死亡亡﹑依法被宣告告死亡或者者被宣告失失蹤時(shí)，其其房地產(chǎn)合合法繼承人人或者代管管人應(yīng)當(dāng)繼繼續(xù)履行原原抵押合同同。訂立抵押合合同時(shí)，不不得在合同同中約定在在債務(wù)履行行期間屆滿滿抵押權(quán)人人尚未受清清償時(shí)，抵抵押物的所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移為抵押權(quán)權(quán)人所有的的內(nèi)容。抵押當(dāng)事人人約定對(duì)抵抵押房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)的，，由抵押人人為抵押的的房地產(chǎn)投投保，保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)由抵押押人負(fù)擔(dān)。。抵押房地地產(chǎn)投保的的，抵押人人應(yīng)當(dāng)將保保險(xiǎn)單移送送抵押權(quán)人人保管。在在抵押期間間，抵押權(quán)權(quán)人為保險(xiǎn)險(xiǎn)賠償?shù)牡诘谝皇芤嫒巳?。學(xué)校校、、幼幼兒兒園園、、醫(yī)醫(yī)院院等等以以公公益益為為目目的的的的事事業(yè)業(yè)單單位位、、社社會(huì)會(huì)團(tuán)團(tuán)體體，，可可以以其其教教育育設(shè)設(shè)施施、、醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生設(shè)設(shè)施施和和其其他他社社會(huì)會(huì)公公益益設(shè)設(shè)施施以以外外的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為自自身身債債務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)定定抵抵押押。抵押押物物登登記記記記載載的的內(nèi)內(nèi)容容與與抵抵押押合合同同約約定定的的內(nèi)內(nèi)容容不不一一致致的的，，以以登登記記記記載載的的內(nèi)內(nèi)容容為為準(zhǔn)準(zhǔn)。。抵押押人人將將已已出出租租的的房房屋屋抵抵押押的的，，抵抵押押權(quán)權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后后，，租租賃賃合合同同在在有有效效期期內(nèi)內(nèi)對(duì)對(duì)抵抵押押物物的的受受讓讓人人繼繼續(xù)續(xù)有有效效。。抵押押人人將將已已抵抵押押的的房房屋屋出出租租的的，，抵抵押押權(quán)權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后后，，租租賃賃合合同同對(duì)對(duì)受受讓讓人人不不具具有有約約束束力力。。抵抵押押人人將將已已抵抵押押的的房房屋屋出出租租時(shí)時(shí)，，如如果果抵抵押押人人未未書(shū)書(shū)面面告告知知承承租租人人該該房房屋屋已已抵抵押押的的，，抵抵押押人人對(duì)對(duì)出出租租抵抵押押物物造造成成承承租租人人的的損損失失承承擔(dān)擔(dān)賠賠償償責(zé)責(zé)任任；；如如果果抵抵押押人人已已書(shū)書(shū)面面告告知知承承租租人人該該房房屋屋已已抵抵押押的的，，抵抵押押權(quán)權(quán)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)造造成成承承租租人人的的損損失失，，由由承承租租人人自自己己承承擔(dān)擔(dān)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押合合同同房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的效效力力房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的受受償償房屋屋租租賃賃房屋屋租租賃賃的的概概念念《城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理法法》規(guī)定定，，房房屋屋租租賃賃是是指指房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)人人作作為為出出租租人人將將其其房房屋屋出出租租給給承承租租人人用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行為為。。房屋屋租租賃賃的的分分類(lèi)類(lèi)按房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)性性質(zhì)質(zhì)，，房房屋屋租租賃賃分分為為公公有有房房屋屋的的租租賃賃和和私私有有房房屋屋的的租租賃賃。按房房屋屋的的使使用用用用途途，，房房屋屋租租賃賃分分為為住住宅宅用用房房的的租租賃賃和和非非住住宅宅用用房房的的租租賃賃。。房屋屋租租賃賃的的政政策策對(duì)于住宅宅用房的的租賃，，《城市房地地產(chǎn)管理理法》規(guī)定：““住宅用用房的租租賃，應(yīng)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行行國(guó)家和和房屋所所在地城城市人民民政府規(guī)規(guī)定的租租賃政策策?！睂?duì)于租用用房屋從從事生產(chǎn)產(chǎn)﹑經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的的，《城城市房地地產(chǎn)管理理法》規(guī)規(guī)定：““租用房房屋從事事生產(chǎn)﹑﹑經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的，，由租賃賃雙方協(xié)協(xié)商議定定租金和和其他租租賃條款款?！狈课葑赓U賃的有關(guān)關(guān)政策公有房屋屋租賃，，出租人人必須持持有《房房屋所有有權(quán)證》》和政府府規(guī)定的的其他證證明文件件。私有房屋屋出租人人必須持持有《房房屋所有有權(quán)證》》,承租租人必須須持有身身份證明明。承租人在在租賃期期內(nèi)死亡亡，租賃賃房屋的的共同居居住人要要求繼承承原租賃賃關(guān)系的的，出租租人應(yīng)當(dāng)當(dāng)繼續(xù)履履行原租租賃合同同。共有房屋屋出租時(shí)時(shí)，在同同等條件件下，其其他共有有人有優(yōu)優(yōu)先承租租權(quán)。租賃期限限內(nèi)，房房屋所有有權(quán)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房屋屋所有權(quán)權(quán)，原租租賃協(xié)議議繼續(xù)履履行。房屋租賃賃的條件件公民﹑法人或其其他組織織對(duì)享有有所有權(quán)權(quán)的房屋屋和國(guó)家家授權(quán)管管理和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的房房屋可以以依法出出租。但但有以下下情形之之一的房房屋不得得出租：未依法取取得房屋屋所有權(quán)權(quán)證的；；司法機(jī)關(guān)關(guān)和行政政機(jī)關(guān)依依法裁定定、決定定查封或或者以其其他形式式限制房房地權(quán)利利的；共有房屋屋未取得得共有人人同意的的；權(quán)屬有爭(zhēng)爭(zhēng)議的；；屬于違法法建筑的的；不符合安安全標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的；已抵押，，未經(jīng)抵抵押權(quán)人人同意的的；不符合公公安、環(huán)環(huán)保、衛(wèi)衛(wèi)生等主主管部門(mén)門(mén)有關(guān)規(guī)規(guī)定的；；有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁禁止出租租的其他他情形。。房屋租賃賃登記備備案簽訂﹑變變更﹑終終止租賃賃合同的的，房屋屋租賃當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在租租賃合同同簽訂后后30日日內(nèi)，持持有關(guān)部部門(mén)證明明文件到到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)辦理理登記備備案手續(xù)續(xù)。申請(qǐng)應(yīng)提交的的文件包包括：書(shū)面租賃賃合同；；房屋所有有權(quán)證書(shū)書(shū)；當(dāng)事人的的合法身身份證件件；市﹑縣人人民政府府規(guī)定的的其他文文件。出租共有有房屋，，還須提提交其他他共有權(quán)權(quán)人同意意出租的的證明。。出租委委托帶管管房屋，，還須提提交代管管人授權(quán)權(quán)出租的的書(shū)面證證明。登記備案案審查合同同的主體體是否合合格，即即出租人人與承租租人是否否具備相相應(yīng)的條條件。審查租賃賃的客體體是否允允許出租租，即出出租的房房屋是否否是法律律﹑法規(guī)規(guī)允許出出租的房房屋。審查租賃賃行為是是否符合合國(guó)家及及房屋所所在地人人民政府府規(guī)定的的租賃政政策。主管部門(mén)門(mén)審查合合格后，，核發(fā)房房屋租賃賃證。租租用房屋屋從事生生產(chǎn)﹑經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的，房房屋租賃賃證作為為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所的有有效憑證證。租用用房屋用用于居住住的，房房屋租賃賃證作為為公安部部門(mén)辦理理登記的的憑證之之一。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售管理理商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售管理理包括：商品房預(yù)預(yù)售管理理商品房現(xiàn)現(xiàn)售管理理商品房預(yù)預(yù)售管理理商品房預(yù)預(yù)售的概概念《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》（建設(shè)部部令第131號(hào)）中規(guī)規(guī)定，商商品房預(yù)預(yù)售是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將正正在建設(shè)設(shè)中的房房屋預(yù)先先出售給給承購(gòu)人人，由承承購(gòu)人支支付定金金或房?jī)r(jià)價(jià)款的行行為。商品房預(yù)預(yù)售的條條件已交付全全部土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，取得得土地使使用權(quán)證證書(shū)；持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證；按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計(jì)計(jì)算，投投入開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達(dá)達(dá)到工程程建設(shè)總總投資的的25％％以上，，并已經(jīng)經(jīng)確定施施工進(jìn)度度和竣工工交付日日期；開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)向城市市、縣人人民政府府房產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)辦理預(yù)預(yù)售登記記，取得得《商品品房預(yù)售售許可證證》。商品房預(yù)預(yù)售許可可商品房預(yù)預(yù)售實(shí)行行許可制制度。開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)進(jìn)行商商品房預(yù)預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向房房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)申請(qǐng)預(yù)預(yù)售許可可，取得得《商品房房預(yù)售售許可可證》。未取得得《商品房房預(yù)售售許可可證》的，不不得進(jìn)進(jìn)行商商品房房預(yù)售售。開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)申申請(qǐng)預(yù)預(yù)售許許可，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交交下列列證件件（復(fù)復(fù)印件件）及及資料料：商品房房預(yù)售售許可可申請(qǐng)請(qǐng)表；；開(kāi)發(fā)企企業(yè)的的《營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照》》和資資質(zhì)證證書(shū)；；土地使使用權(quán)權(quán)證、、建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證、、施工工許可可證；；投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的的資金金占工工程建建設(shè)總總投資資的比比例符符合規(guī)規(guī)定條條件的的證明明；工程施施工合合同及及關(guān)于于施工工進(jìn)度度的說(shuō)說(shuō)明；；商品房房預(yù)售售方案案。預(yù)預(yù)售方方案應(yīng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)說(shuō)明預(yù)預(yù)售商商品房房的位位置、、面積積、竣竣工交交付日日期等等內(nèi)容容，并并應(yīng)當(dāng)當(dāng)附預(yù)預(yù)售商商品房房分層層平面面圖。。商品房房預(yù)售售合同同登記記備案案《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法規(guī)規(guī)定》商品房房預(yù)售售，開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與與承購(gòu)購(gòu)人簽簽訂商商品房房預(yù)售售合同同。開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自自簽約約之日日起30日內(nèi)，，向房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門(mén)門(mén)和市市、縣縣人民民政府府土地地管理理部門(mén)門(mén)辦理理商品品房預(yù)預(yù)售合合同登登記備備案手手續(xù)。。預(yù)售合合同登登記備備案管管理主主要是是備案案的及及時(shí)性性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性性、公公開(kāi)性性。商品房房現(xiàn)售售管理理商品房房現(xiàn)售售的