淺析德國(guó)社會(huì)住房制度及啟示德國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)進(jìn)展，與其高水平的住房租賃市場(chǎng)，特殊是先租后售的社會(huì)住房制度是分不開的。二戰(zhàn)后，德國(guó)政府著手建立并完善社會(huì)住房制度，大規(guī)模補(bǔ)貼供應(yīng)15—30“數(shù)人的住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧贁?shù)人的住房”行多樣化的政策探究與實(shí)踐。人的住房”德國(guó)的社會(huì)住房（socialhousing）制度誕生于二戰(zhàn)后住設(shè)，通過“先租后售”極大地緩解了住房短缺。（一）起源：住房普遍短缺下的政策選項(xiàng)。二戰(zhàn)后，戰(zhàn)斗破壞和難民涌入導(dǎo)致德國(guó)面臨嚴(yán)峻的住房短缺，住房缺口5006001950（二）制度支配：先租后售。社會(huì)住房制度的本質(zhì)是過渡性的住房保障支配，其目標(biāo)不是建立一個(gè)由政府永久持有、去商品化的住房體系。社會(huì)住房的建設(shè)方和產(chǎn)權(quán)方可以是政府機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利性組織或私人開發(fā)商，聯(lián)邦政府為其提供資金補(bǔ)貼和低息、無(wú)息貸款。作為享受補(bǔ)貼的對(duì)價(jià)，社會(huì)住房建設(shè)方需承受一段時(shí)期的低租金回報(bào)，必需按政府限定1530戶則以其可支付的租金獲得住房保障。期滿后，租金管制和社會(huì)住房居民的資格隨即終止，社會(huì)住房轉(zhuǎn)為商品住宅，后續(xù)權(quán)益歸產(chǎn)權(quán)方，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格出租、出售。上述先租后售的模式（1），在民眾普遍貧困的狀況下實(shí)現(xiàn)了住有所居，轉(zhuǎn)售后實(shí)現(xiàn)了居者有其屋。1（三）進(jìn)展成效：住房短缺極大緩解。社會(huì)住房制度通過補(bǔ)貼供應(yīng)、管制租金，解決了住房短缺問題，也有效平抑了房?jī)r(jià)。19501959330萬(wàn)套，60%2060年月，德國(guó)住1950500600萬(wàn)65.8萬(wàn)套，3/4的民眾居住在社會(huì)住房。需要指出購(gòu)買住房，但由于民眾普遍貧困，絕大多數(shù)家庭難以擔(dān)當(dāng)買房支出，社會(huì)住房成為其解決居住需求的首選?！吧贁?shù)人的住房”放至地方政府。（一）1950—1980年德國(guó)人均住房面積30㎡，對(duì)社會(huì)住房的需求日益削減，增量社會(huì)住房主要用于解決少數(shù)低收入群體的住房保障問題。1950—1955年，德30196019701510套（2）。2德國(guó)社會(huì)住房建設(shè)數(shù)量（1950—1980年）資料來源：筆者整理需求端：放松租金管制并對(duì)租戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼。民眾普遍貧困背景下，租金管制保障了其住有所居，隨著住房供應(yīng)增加，租金管制不利于租賃市場(chǎng)進(jìn)展與住房修理。1960年，德國(guó)領(lǐng)先在住房缺口在3%以下的城市和區(qū)域逐步取消住房15%—35%。19632005際收入分檔補(bǔ)貼，取消租金全額減免。（二）政策下放：從國(guó)家層面政策轉(zhuǎn)為地方層面政策。從1980 年月初期開頭，聯(lián)邦政府逐步將社會(huì)住房政策下放到地方政府層面。1950年頒布的《住房建設(shè)法》于2001年廢止2002年，新的《住房供應(yīng)補(bǔ)貼法》實(shí)施，聯(lián)邦政府不再資助社會(huì)住房建設(shè)，住房保障責(zé)任下放至地方各州，也不再限制由政府資助的新建社會(huì)住房租金，而是由地方政府和房屋產(chǎn)權(quán)方依據(jù)市場(chǎng)環(huán)境確定租金及其增長(zhǎng)幅度。2006年聯(lián)邦層面的社會(huì)住房政策正式終止，各州自主實(shí)施地方性社會(huì)住房政策。（四）德國(guó)社會(huì)住房制度的轉(zhuǎn)型特征。一是社會(huì)住房邊緣化并沒有導(dǎo)致雙軌住房市場(chǎng)。在從“多數(shù)人的住房”轉(zhuǎn)變成“少數(shù)人的住房”過程中，社會(huì)住房在整個(gè)住房市場(chǎng)的份額和作用不斷降低，呈現(xiàn)邊緣化趨勢(shì)，逐步成為總體住房市場(chǎng)的一個(gè)特殊部分。但社會(huì)住房在品質(zhì)、區(qū)位方面與商品房幾乎沒有區(qū)分，并不會(huì)破壞周邊城市空間，影響商品房銷售。一旦取消政策限制，社會(huì)住房也很簡(jiǎn)潔市場(chǎng)化為商品房。能和制度形式。（四）形式三個(gè)維度比較兩個(gè)城市的異同。社會(huì)住房在住房體系中的占比顯著下降。隨著轉(zhuǎn)型的推動(dòng)，法蘭克福和慕尼黑的社會(huì)住房數(shù)量及其占全部住房的198020%2012年的不到10%（3）80年月開頭，兩個(gè)城市的住房政策便主要面對(duì)中等收入群體，增量社會(huì)住房也只有部分留給低收入群體，再加上私有化和老舊社會(huì)住房租金限制到期，低收入群體可獲得的社會(huì)住房急劇削減。由于市中心升級(jí)改造、投機(jī)買賣、租金大幅上漲以及民主德國(guó)各州和東歐移民涌入，可負(fù)擔(dān)住房消滅短缺現(xiàn)象，法蘭克福和慕尼黑曾在上世紀(jì)90 年月臨時(shí)增加了一些新建社會(huì)住房許可。圖黑曾在上世紀(jì)90 年月臨時(shí)增加了一些新建社會(huì)住房許可。B.2023,“Paradigmshiftsinsocialhousingaftertransformation:learningfromthegermanexperience”InternationalJournalofUrbanandRegionalResearch.兩個(gè)城市的政策理念、政策工具和社會(huì)住房補(bǔ)貼方案的差異導(dǎo)致了不同的社會(huì)住房建筑和組織方式，但都通過制定戰(zhàn)略規(guī)劃，來應(yīng)對(duì)聯(lián)邦政府社會(huì)住房投入的不斷削減。慕尼黑實(shí)行以增長(zhǎng)為導(dǎo)向的住房和城市進(jìn)展政策，保留了社會(huì)住房制度，并開發(fā)出新的政策工具，供應(yīng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增值稅。其次，將原有社會(huì)住房永久安排給最初獲得補(bǔ)貼的低收入群體，并保留租金管制。最終，建立了住房治理圓桌定一次住房規(guī)劃。20世紀(jì)90投資、寫字樓開發(fā)和市中心升級(jí)改造，聚焦于提高市中心土地價(jià)值?？臻g形式相像且與商品房無(wú)異。兩個(gè)城市有相像的社會(huì)住房建設(shè)理念，即“城市化、多元化、隱形化”。住房開用途和居住群體的多元化等，并使社會(huì)住房在建筑外觀方面與四周商品房保持協(xié)調(diào)，既可防止對(duì)社會(huì)住房居民的卑視，也能避開影響相鄰商品房的價(jià)值。三、對(duì)進(jìn)展保障性租賃房的啟示和建議性轉(zhuǎn)化德國(guó)社會(huì)住房制度體系中的政府引導(dǎo)市場(chǎng)、先租后住房困難。場(chǎng)住房的融合。為避開租金過快增長(zhǎng)，影響租住獲得感，德國(guó)由各城市的住房管理機(jī)構(gòu)、租房者協(xié)會(huì)以及中介組織等機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估，共同制定租金標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立起一套完善的租金體系。通過階段性的租金管制確保租金的可支付性，同時(shí)補(bǔ)貼建設(shè)方增加有效供應(yīng)，較好保障了低收入群體的住有所居。租期結(jié)束后轉(zhuǎn)售的機(jī)制設(shè)計(jì)，使得建設(shè)方承受一段時(shí)期的低租金回報(bào)后，能以市場(chǎng)化的方式收回成本