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錄

第一部分

物業(yè)定位第一章

市場(chǎng)調(diào)查分析

一

深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景

二

南山商業(yè)市場(chǎng)綜述

三

同類(lèi)主題市場(chǎng)調(diào)研

八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研

田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研

筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研

本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研四

總結(jié)分析

第二章

物業(yè)發(fā)展建議一

商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)

鋪位分割

過(guò)道設(shè)計(jì)

商場(chǎng)人流圖繪制二

商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)三

商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)四

商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定

五

商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議六

建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七

商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

第二部分招租推廣策略一主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)二階段推廣計(jì)劃時(shí)間表三組合媒體發(fā)布計(jì)劃四銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)策劃五造勢(shì)手法策劃

第一部分

物業(yè)定位第一章

市場(chǎng)調(diào)查分析一、

深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景

1、商場(chǎng)分割小鋪位銷(xiāo)售已風(fēng)光不再

曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的“西部電子”，開(kāi)業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù)期，“東方巴黎”至今仍無(wú)法開(kāi)業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣(mài)的銷(xiāo)售形式難度增大，讓投資客重新建立起信心的難度增強(qiáng)。事實(shí)上，即使后來(lái)彩福大廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐，和發(fā)展商不惜血本10年8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷(xiāo)售良好，也不可以輕易斷言市場(chǎng)可以接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形式。

因?yàn)?，這種形式存在許多的問(wèn)題尚未解決：

*產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？一旦大商家退出商場(chǎng)，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)重新招租，各小業(yè)主之間的利益誰(shuí)來(lái)平衡？

*鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小不利經(jīng)營(yíng)者使用。發(fā)展商為了盡快銷(xiāo)售鋪位，常常將鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門(mén)檻，擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)層面。而實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法接受和使用過(guò)小的商鋪，這種矛盾只好通過(guò)重新劃分、整合鋪位來(lái)解決，從而導(dǎo)致銷(xiāo)售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位完全不同的局面，一旦經(jīng)營(yíng)客退出重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種矛盾。

*經(jīng)營(yíng)管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損，這需要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做旺。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會(huì)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，這是導(dǎo)致目前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。

*發(fā)展商能否“放水養(yǎng)魚(yú)”是招商工作的關(guān)鍵。一個(gè)新的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間,發(fā)展商需要給經(jīng)營(yíng)客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來(lái)增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心，從而吸引進(jìn)場(chǎng)，這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，這些措施對(duì)發(fā)展商的資金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅(jiān)守難關(guān)的困惑；而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚(yú)”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則商場(chǎng)招滿(mǎn)有一定困難，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)業(yè)，發(fā)展商屆時(shí)將面臨更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。

2、街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛(ài)

與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少，客流量?jī)H受街道人流的影響，生意好做長(zhǎng)久，租金穩(wěn)定。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為許多投資客和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。

3、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

訂立明確的主題，走專(zhuān)業(yè)化路線(xiàn)來(lái)吸引客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)越來(lái)越多。但是做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需要一定條件才能成功：

*可借用的資源優(yōu)勢(shì)

*規(guī)模、交通、配套等自身硬件條件

*“放水養(yǎng)魚(yú)”的可持續(xù)發(fā)展策略

*和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有比較優(yōu)勢(shì)

*有較強(qiáng)昭示力

*原則上不單純依賴(lài)批發(fā)客戶(hù)，還應(yīng)具備較多的周邊零

售客戶(hù)，以積聚人氣

*專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

*充足的資金、人才儲(chǔ)備

只有滿(mǎn)足上述全部或多項(xiàng)條件的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，才有可能成功，如：享譽(yù)全國(guó)的賽格電子配套市場(chǎng)，就是依靠華強(qiáng)北是眾多的電子生產(chǎn)商集結(jié)地這一大的資源優(yōu)勢(shì)，配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強(qiáng)的昭示力等綜合優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的，并逐步發(fā)展成為輻射全國(guó)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

雖說(shuō)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多，但更多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)，往往在競(jìng)爭(zhēng)中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。

4、二層以上物業(yè)銷(xiāo)售難度大

凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是開(kāi)放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式商鋪，二層以上的部分大多銷(xiāo)售困難，最終只能通過(guò)招租解決。

二、南山商業(yè)市場(chǎng)綜述

1、南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī)

深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車(chē)，西部跨海大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。而南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的澎湃動(dòng)力。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳人的時(shí)尚生活。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商貿(mào)物業(yè)在近兩年來(lái)呈現(xiàn)出一派旺銷(xiāo)景象。在南山購(gòu)物環(huán)境日漸改善的條件下，南山商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的特征，將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)，吸引港人前往購(gòu)物的前景也不是奢望。2

南山商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體分析滿(mǎn)足本地市場(chǎng)需求

從南山本地人口及現(xiàn)時(shí)在售、在建和在營(yíng)業(yè)的商服物業(yè)總量比例來(lái)看，南山商服物業(yè)在未來(lái)發(fā)展中可滿(mǎn)足本地商業(yè)的發(fā)展需要，可滿(mǎn)足本地消費(fèi)者對(duì)良好的購(gòu)物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿(mǎn)目的購(gòu)物場(chǎng)所的需求。南山在建、在售的商服物業(yè)逾２０萬(wàn)平方米，截止到今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)７．５６萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加南山在未來(lái)一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到２７．５萬(wàn)平方米，南山居住人口４５萬(wàn)，平均每人擁有０．６０平方米的商服物業(yè)，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。在南山未來(lái)的商服物業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成自身特色，強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿(mǎn)足本地居民需求是重中之重。輻射周邊居民

周邊指科技園、西麗和寶安。歷史上南山與這三個(gè)地區(qū)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，商業(yè)更是相互補(bǔ)充，南山在近幾年的商業(yè)發(fā)展中已形成了以幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈，而科技園、西麗和寶安的商業(yè)還顯得不成規(guī)模、不具特色、不上檔次，由于南山與這三個(gè)地區(qū)的交通方便，路程近，人與人之間的聯(lián)系較多，所以有理由相信，在未來(lái)的南山商服物業(yè)的發(fā)展中，它能吸引周邊的居民加入到本地商場(chǎng)的消費(fèi)群體中來(lái)。吸引港人購(gòu)物

羅湖區(qū)已成為港人置業(yè)和購(gòu)物的理想?yún)^(qū)域，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。港人每天到羅湖大包小包購(gòu)物已成為羅湖東門(mén)老街及其它購(gòu)物商場(chǎng)的一大景觀。港人前往羅湖購(gòu)物是因?yàn)楦廴丝梢宰罱?、最便利到達(dá)羅湖，是因?yàn)楦廴藢?duì)羅湖商服物業(yè)有較深入的了解，是因?yàn)榱_湖的購(gòu)物環(huán)境已接近和達(dá)到香港水平。隨著西部跨海大橋的建成開(kāi)通，南山與香港的距離縮短，坐車(chē)只需十幾分鐘，這使得大多數(shù)港人可便利前往南山。一方面，跨海大橋的開(kāi)通可吸引港人南山置業(yè)居住，居住南山的港人可增加本地的商業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià)差和南山購(gòu)物環(huán)境的日臻完善，會(huì)使得一部分港人把購(gòu)物的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山，從而可使得南山的商業(yè)需求總量得以增加，商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺(tái)。

3南山商圈狀況分析南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線(xiàn)分布的特征，特別在商圈分布上，南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場(chǎng)的帶動(dòng)作用不可估量，至今已在南山形成了：以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的商圈；以家樂(lè)福為中心的商圈；以女兒國(guó)、愉康商城為中心的商圈。這三個(gè)商圈，是南山商業(yè)發(fā)育得最為成熟的繁華區(qū)。本項(xiàng)目位于以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的商圈，又稱(chēng)“沃爾瑪商圈”，此商圈目前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多為知名度高、有很強(qiáng)消費(fèi)支撐力和號(hào)召力的大型商場(chǎng)，再加上順電近期的加盟，使得該商圈更具分量，另外，本項(xiàng)目—萬(wàn)豪商業(yè)城和相臨的佳騰電器城也是有一定規(guī)模的商場(chǎng)，大家主題不同，各有側(cè)重，使得該商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富。4

南山商業(yè)街道分布狀況分析南新路南山老城區(qū)，人流量大，商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣常新路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，餐飲業(yè)最發(fā)達(dá)，有家樂(lè)福商場(chǎng)南山大道人流量大，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)，有愉康超市、女兒國(guó)南油大道商業(yè)前景好，以檔次較高的大型商場(chǎng)為主，有海雅百貨、沃爾瑪、佳騰、萬(wàn)豪等，但交通干線(xiàn)不聚人氣，且分布分散。登良路業(yè)態(tài)以五金配件、汽車(chē)修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá)內(nèi)環(huán)路不聚人氣，基本無(wú)商業(yè)，有東方巴黎在售東濱路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣.隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。

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南山商業(yè)供應(yīng)量分析

進(jìn)年來(lái)，蛇口沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開(kāi)張營(yíng)業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、萬(wàn)豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的多種促銷(xiāo)的活動(dòng)的開(kāi)展，形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物業(yè)逾２０萬(wàn)平方米，其中總建筑面積在１０００平方米以上的有南城購(gòu)物廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、東方巴黎時(shí)裝城、女人世界南山分店、姊妹城、南景園商場(chǎng)、倉(cāng)前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、大陸莊園商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國(guó)興苑商場(chǎng)等十幾家，其中在今年十月以前開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)有五家。這十幾家在售和在建的大型商場(chǎng)，大都以主題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目標(biāo)消費(fèi)群。

在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年商服物業(yè)施工面積，占到全市的１７％。新開(kāi)工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷(xiāo)售面積占全市的１４％。以上數(shù)據(jù)表明，南山商服物業(yè)已成為深圳商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。

項(xiàng)目名稱(chēng)位置商場(chǎng)面積（M2）入伙時(shí)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目南城購(gòu)物廣場(chǎng)南新路300002000.10百貨精品展望西部電子時(shí)代廣場(chǎng)南油大道與學(xué)府路交界處166392000.6電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材蘇豪名廈商場(chǎng)桃園路/南新路20002000.4

深圳秭妹購(gòu)物城桃園路50002000.5服裝及女性產(chǎn)品南貿(mào)市場(chǎng)桃園路82832000.10小商品批發(fā)、肉菜市場(chǎng)倉(cāng)前錦福苑裙樓南新路/學(xué)府路50002000.12

萬(wàn)豪商業(yè)城南油大道150002000.10家居廣場(chǎng)南油金暉家居廣場(chǎng)南油大道100002000.5電腦、音像、通訊器材、家電、臺(tái)灣高檔家具東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)路/南山144782000.10尚未開(kāi)業(yè)女兒國(guó)南山分店桃園路/南新路30001999.12女性及兒童用品女人世界南山分店桃園路/南新路36002000.4女性及兒童用品沃爾瑪蛇口分店南油大道/內(nèi)環(huán)路30002000.4百貨超市海雅百貨南油大道/濱海大道350002000.1百貨商場(chǎng)

6南山商業(yè)商業(yè)特征分析*檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。南山商服市場(chǎng)，包括人人樂(lè)、家樂(lè)福、愉康倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)，總體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積加起來(lái)才2萬(wàn)余平方米。加上各類(lèi)商鋪門(mén)店，總的商業(yè)面積約20~30萬(wàn)平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。以服裝為例，無(wú)論是已經(jīng)倒閉的金太陽(yáng)商業(yè)城，還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)，登良路的登良自選商場(chǎng)，都以經(jīng)營(yíng)低檔時(shí)裝為主，除人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)和新開(kāi)業(yè)的女兒國(guó)南山分店、海雅百貨外，很難能見(jiàn)到較高檔的商品。除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門(mén)店，如常興路商業(yè)街等。

*商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車(chē)后，"羅湖上班，南山居住"成為一部分人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在"南山居住，福田、羅湖購(gòu)物"卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅湖去購(gòu)物。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。除了必要的日常用品外，購(gòu)買(mǎi)衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒(méi)想到南山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門(mén)購(gòu)物的南山人比例達(dá)到25％以上。這部分有相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者的分流，無(wú)疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。*整體規(guī)劃分散零亂，無(wú)統(tǒng)一布局在南山購(gòu)物，有可能遇到這家賣(mài)皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣(mài)五金配件，再過(guò)去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣(mài)陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺(jué)。

7南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開(kāi)發(fā)時(shí)，一些精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。近兩年來(lái)，南山商服樓盤(pán)推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。有14個(gè)商服樓盤(pán)竣工入伙或即將開(kāi)業(yè)，面積近20萬(wàn)M2，大部分商場(chǎng)面積均在5000M2以上，上千家新推的商鋪門(mén)店招租在即。而商業(yè)用房面積達(dá)40000M2以上的南油購(gòu)物公園將把南城購(gòu)物廣場(chǎng)以南的姊妹購(gòu)物城、家樂(lè)福、海雅百貨、萬(wàn)豪商業(yè)城、人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為M2的商業(yè)用房的全面建成將使南山商業(yè)圈真正與東門(mén)、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)。*各大型主題商城粉墨登場(chǎng)今年就有7家大型主題商城開(kāi)業(yè)，西部電子時(shí)代廣場(chǎng)是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專(zhuān)業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全"品牌"女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城率先在南山開(kāi)電器主題商城之先河。*大型綜合類(lèi)商場(chǎng)問(wèn)世，慘淡經(jīng)營(yíng)海雅百貨規(guī)模35000M2，在海雅百貨開(kāi)業(yè)之前，南山尚無(wú)一家大型百貨商場(chǎng)。其起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品種齊全，并規(guī)劃有大型停車(chē)位，而且在經(jīng)營(yíng)理念，操作手法上都有全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營(yíng)之中。*品牌商家大舉搶灘登陸女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店己于去年底開(kāi)業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其無(wú)形的"金字招牌"的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而"老牌勁旅"人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升整體形象。*南山商圈架構(gòu)被重組商圈內(nèi)大商家變得密集，以?xún)杉页袨橹鲗?dǎo)的商業(yè)格局被打破。綜合類(lèi)大商場(chǎng)、主題商城、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購(gòu)物廣場(chǎng)、姊妹購(gòu)物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購(gòu)物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、人人樂(lè)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂(lè)福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。*南山商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車(chē)后，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、鴻瑞花園、招商海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存在以及"西部硅谷"、跨海深港大橋通車(chē)的宏偉藍(lán)圖，使商家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購(gòu)物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿(mǎn)了無(wú)限商機(jī)。*競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷有新的促銷(xiāo)手段家樂(lè)福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，不斷增加經(jīng)營(yíng)品種，改善購(gòu)物環(huán)境，而后兩家商場(chǎng)均打出了"最低價(jià)"的招牌，力爭(zhēng)以?xún)r(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。海雅百貨的開(kāi)業(yè)，如同淺水灣里開(kāi)來(lái)了一艘航空母艦（家樂(lè)福、人人樂(lè)、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來(lái)還不夠海雅百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。目前，家樂(lè)福、人人樂(lè)、海雅百貨三家商場(chǎng)都開(kāi)通了免費(fèi)接送選購(gòu)物大巴，各種各樣的"購(gòu)物送禮"、"集團(tuán)購(gòu)物熱線(xiàn)"的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)不斷出籠；一些"取悅消費(fèi)者、吸引口頭客"的舉措更讓消費(fèi)者有一種"上帝"的感覺(jué)。如人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)推出的"真心換真情"活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒(méi)有購(gòu)物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可?？梢韵胍?jiàn)，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。

三

同類(lèi)主題市場(chǎng)調(diào)研

*八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研

居家裝飾城：開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，已開(kāi)一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，為2棟相臨廠(chǎng)房，均為2層，每層面積約1400平方米，生意甚是紅火。一層經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，品種齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。三期位于八卦三路，與國(guó)際展覽中心相臨，只開(kāi)業(yè)一層，生意一般。均獨(dú)立收銀，可講價(jià)，鋪位面積由20-60平米不等，租金水平約為160元/平米。

雅居裝飾城：位于八卦四路，已開(kāi)業(yè)一至四期，與居家裝飾城毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營(yíng)品種等均與居家相若，都是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉價(jià)的倉(cāng)庫(kù)用地而蓬勃發(fā)展起來(lái)的，其租金水平約為128元/平米。

八卦嶺裝飾材料城：居家裝飾城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街，檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約1000平方米，人氣不旺，生意較慘淡。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。經(jīng)營(yíng)品種不十分齊全。

*田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研

金麗家居廣場(chǎng)：田貝金麗家居廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積逾２萬(wàn)平方米。商品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。

金麗家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門(mén)鎖等。2F：櫥柜、木門(mén)、布藝、木地板、潔具

3F：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯4F：家私、家裝設(shè)計(jì)公司管理費(fèi)30元/月全包實(shí)用率50-60%租期1年檔次中高檔

另外，還辟出了專(zhuān)門(mén)的裝飾設(shè)計(jì)中心，該中心由市建設(shè)局、市裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理。以老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作，其先進(jìn)的商業(yè)管理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū)以及“一口價(jià)”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其自身的不凡實(shí)力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。

*筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研

香江裝飾廣場(chǎng)：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營(yíng)劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。共6層，總面積約60000平方米，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)，租戶(hù)獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營(yíng)。

香江裝飾廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2F：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3F：地板城：地板、門(mén)類(lèi)、鐵藝、地毯、墻紙4F：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝管理費(fèi)28元/月實(shí)用率60%租期1年檔次中高檔鋪位面積20-80平米不等

香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約3500平方米，經(jīng)營(yíng)品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。

香江家具城：位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。主營(yíng)各類(lèi)家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。

*本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研

金暉主題商場(chǎng)：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾商場(chǎng)。

金暉主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1F：通信產(chǎn)品、電子類(lèi)產(chǎn)品2F：電器、音響類(lèi)產(chǎn)品3F：櫥柜等家居用品4F：羅敏娜家私管理費(fèi)15元/月，不包空調(diào)費(fèi)、水電實(shí)用率50%租期3年檔次中檔鋪位面積柜臺(tái)、40-80平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總面積為３．５萬(wàn)平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi)部裝修豪華，四周廣場(chǎng)寬闊、停車(chē)位充足，各種配套設(shè)施十分完善。

海雅百貨經(jīng)營(yíng)品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購(gòu)物。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空娛樂(lè)城，集智力開(kāi)發(fā)和娛樂(lè)為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹(shù)一幟。海雅百貨實(shí)行會(huì)員制管理，公司承諾，在所有商品價(jià)格不高于市區(qū)同類(lèi)商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分之五的會(huì)員優(yōu)惠，同時(shí)開(kāi)展豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、書(shū)法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi)者，除了電話(huà)訂貨、送貨上門(mén)、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還開(kāi)設(shè)了購(gòu)物巴士，免費(fèi)接送顧客。

四

總結(jié)分析

1、

深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無(wú)大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。2、

目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大，最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)目與其相比沒(méi)有太多可比優(yōu)勢(shì)。3、

金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方，無(wú)論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣告推廣方面都較為先進(jìn)。4、

海雅百貨在經(jīng)營(yíng)管理及各種促銷(xiāo)手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。

第二章

物業(yè)發(fā)展建議一

商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)

*商場(chǎng)格局設(shè)計(jì)

獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開(kāi)放式格局，相臨鋪位間隔板高度

1.1-1.3米；靠墻四周采取半開(kāi)放式或封閉式格局。

*鋪位分割（見(jiàn)附圖）

鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為20平米、40平米兩種。

*過(guò)道設(shè)計(jì)（見(jiàn)附圖）商場(chǎng)布局緊湊，過(guò)道適當(dāng)，不宜過(guò)寬，否則不易積聚人氣，這是成功商場(chǎng)的“必殺招”。

因此，本商場(chǎng)過(guò)道設(shè)計(jì)為：

臨大門(mén)及電梯口的主通道寬度為2.0米，視消防要求。其他過(guò)道（也即次過(guò)道）寬度為1.2米。這樣做既使得購(gòu)物者覺(jué)得商場(chǎng)商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。

*商場(chǎng)人流圖繪制（見(jiàn)附圖）

二

商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)*背景音樂(lè)：劉德華演唱的《親愛(ài)的馬桶》*商場(chǎng)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡(jiǎn)單用錫紙包裝，天花統(tǒng)一噴白；1-2層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家自行處理；3-4層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場(chǎng)色彩明快大方，給人視覺(jué)空間開(kāi)闊、通透之感。*商場(chǎng)用電：地面預(yù)留用電插座。*廣告燈箱：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。*標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。*休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供購(gòu)物者休息之用。*促銷(xiāo)氣氛營(yíng)造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷(xiāo)售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。*樓下為樓上的商品做廣告：一層用三種不同顏色的彩旗代表二、三、四層的商品，并標(biāo)明：“##商品請(qǐng)上？樓”以此來(lái)推銷(xiāo)上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。

三

商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)*本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案：1F潔具浴室陶瓷浴室五金（水龍頭、毛巾架）2F櫥柜木地板石材五金（把手、鎖）防火板塑鋼門(mén)窗3F布藝地毯墻紙文化石藝術(shù)墻面涂料油漆4F燈具飾品鐵花藝術(shù)玻璃藝術(shù)天花裝飾公司其中“蘭色”字體的經(jīng)營(yíng)品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。

此種方案可以根據(jù)實(shí)際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化，將會(huì)引起上述變化的條件有：

1）如果某層已租滿(mǎn)，但仍有屬于該層的經(jīng)營(yíng)品種范圍的商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿(mǎn)，可考慮部分陶瓷類(lèi)的商家放在二層。

2）如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶(hù)欲進(jìn)駐與其經(jīng)營(yíng)品種不相符的樓層，視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛刻，可適當(dāng)滿(mǎn)足其要求。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力，就可放寬條件滿(mǎn)足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)狀況，造成混亂。

3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招1-2家。

4）若招不滿(mǎn)，則可加些輔助類(lèi)的經(jīng)營(yíng)品種。

*商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)品種所占比例分析

三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之商家數(shù)目比例表

市場(chǎng)名稱(chēng)

商品名稱(chēng)金麗居家雅居潔具8.5%12%3.6%浴室4.6%5%3.6%陶瓷4.6%15%4.8%木地板17.0%22%18.2%廚柜10.8%8%12.1%浴室五金4.7%

五金3.9%10%7.3%涂料3.1%7%3.6%玻璃2.3%2%3.6%布藝10.8%3%2.4%燈飾7.7%

4.8%鐵藝2.3%3%3.6%門(mén)8.5%3%6.0%石材1.6%

墻紙2.3%5%7.3%天花1.6%2%2.4%地毯1.6%2%1.2%裝飾品1.6%1%2.4%爐具2.3%

三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之所占面積比例表

市場(chǎng)名稱(chēng)

商品名稱(chēng)金麗居家雅居潔具13.0%15%6.0%浴室12.0%9%6.0%陶瓷8.0%18%15.0%木地板15.0%25%18.0%廚柜10.0%6%13.0%布藝10.0%10%8.0%燈飾6.0%5%6.0%門(mén)9.0%0%12.0%其它17.0%12%16.0%

參照以上兩表，可粗略制定本商場(chǎng)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)品種之比例，并依據(jù)所占比例，分配面積；且按照不同品種產(chǎn)品對(duì)鋪位的要求條件，擺放位置。主要經(jīng)營(yíng)品種所在位置和分區(qū)情況將在附圖中標(biāo)明，輔助類(lèi)的產(chǎn)品由于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過(guò)程中靈活安排。

四

商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定*最理性租金—市場(chǎng)比較法租金通過(guò)對(duì)可比商場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確定本商場(chǎng)的最理性租金?！翱杀取钡亩x是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參考價(jià)值。

表一：各主要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表

名稱(chēng)樓層金麗（元/M2）香江（元/M2）居家（元/M2）金雅（元/M2）金暉（元/M2）達(dá)利（元/M2）1F12015813080-98118-1381002F7098

4890

3F4588

58

4F3048

不詳

由上表：通過(guò)對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)目的最理性、市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下：1F

110元/M22F

90元/M23F

40元/M24F

35元/M2

*按照年8%回報(bào)率推算出的理論租金

按照公式：月租金=銷(xiāo)售單價(jià)*8%/12

推算租金則：表二：理論租金表

均價(jià)（元/M2）租金（元/M2）1層246741602層160221063層12016804層1141576

*由于改變商場(chǎng)使用率所引起調(diào)整后的租金

由于商場(chǎng)原來(lái)設(shè)計(jì)的通道寬度為1.8米和1.5米，現(xiàn)在調(diào)整為1.2米和1.5米，減低了商場(chǎng)的公攤面積，同時(shí)由于招租重新劃分了商場(chǎng)鋪位，使原來(lái)的部分通道改變成為新的鋪位，也增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加，經(jīng)粗略計(jì)算將增加5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上每層的總面積，則每平方米租金約下降了6元錢(qián)。因此，上述之每層租金價(jià)格改為：

表三：調(diào)整后的理論租金表

租金（元/M2）租金（元/M2）1層1601542層1061003層80744層7670

總結(jié)：顯然，上表通過(guò)回報(bào)率推出的理論租金值與市場(chǎng)比較法得出的最理性租金值相差很大，尤其是1層和4層的租金明顯偏高市場(chǎng)價(jià)，如果按照表三的租金進(jìn)行實(shí)際招租的話(huà)，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作很不利，因此，本著以下4條考慮我們建議本商場(chǎng)的租金為：

第一條：放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商

家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開(kāi)拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

第二條：租金偏高即使可以招滿(mǎn)并開(kāi)業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商家生意難做，這無(wú)異于“殺雞取蛋”。

第三條：由于租金每年有6-8%，甚至是10%的租金遞增，因此，第一年商場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲。

第四條：如果租金定的高，與金麗、香江等知名家居商場(chǎng)持

平，甚至還高于他們，那么，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒

呢？很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng)

險(xiǎn)大，不宜采取。

表四：建議租金表

市場(chǎng)比較租金（元/M2）理論租金（元/M2）建議租金（元/M2）1層1101541202層90100903層4074604層357045

上表的建議租金僅為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)視市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)做出調(diào)整，如果市場(chǎng)不接受，則仍需調(diào)低；若市場(chǎng)反應(yīng)良好，則租金馬上漲價(jià)。

另外，租期建議為1年。租約1年1簽的好處是：可以及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)于租客來(lái)講也放心（擔(dān)心每年的租金遞增值太高，承受不起）。

管理費(fèi)按照市場(chǎng)的調(diào)查情況，多數(shù)在30-40元之間，我們建議本商場(chǎng)的管理費(fèi)為30元左右，空調(diào)費(fèi)、水費(fèi)全包，電費(fèi)自理。

五

商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議

*高薪聘請(qǐng)金麗家居廣場(chǎng)的總經(jīng)理或副總來(lái)本商場(chǎng)任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)全面的經(jīng)營(yíng)管理工作，以快速增加管理經(jīng)驗(yàn)及借鑒完善管理機(jī)制。

*商場(chǎng)外搞促銷(xiāo)，以吸引人氣。如：放置一個(gè)抽獎(jiǎng)大轉(zhuǎn)盤(pán)，凡是在本商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品的顧客，都可以參加抽獎(jiǎng)，并有精美禮品送，禮品費(fèi)用由各商家分?jǐn)偂?/p>

*聘請(qǐng)一位年輕貌美的模特身著泳裝在櫥窗內(nèi)的豪華按摩浴缸內(nèi)洗澡，肯定可以吸引人氣并引起轟動(dòng)效應(yīng)。

*進(jìn)行各種各樣的抽獎(jiǎng)、促銷(xiāo)活動(dòng)，制造熱賣(mài)氣氛，多造節(jié)、多過(guò)節(jié)，這是很多大型商場(chǎng)的制勝法寶。

*設(shè)置商場(chǎng)購(gòu)物專(zhuān)車(chē)，并在車(chē)身做廣告，在南山即將入伙和剛剛?cè)牖锏臉潜P(pán)之間轉(zhuǎn)悠，一方面為商場(chǎng)拉客；一方面可以起到很好的廣告宣傳作用。

*商場(chǎng)外墻每遇南山某樓盤(pán)入伙，即打巨型條幅祝賀，既為商場(chǎng)造聲勢(shì)、提高知名度，又可以招攬?jiān)摌潜P(pán)的住戶(hù)前來(lái)購(gòu)物，一舉兩得。

六

建筑外立面之裝飾、色彩修改建議

*建議外立面掛一個(gè)醒目的大廣告牌，列明各層經(jīng)營(yíng)品種、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。

*一層的外玻璃幕墻保持通透，在適當(dāng)高度懸掛0.8米高的燈箱，統(tǒng)一裝修格式，上寫(xiě)各大入駐品牌的名稱(chēng)，既為品牌打了廣告，又提升了商場(chǎng)檔次，增加了吸引力。

七

商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

*廣場(chǎng)地面為硬地，注意地面顏色搭配，及圖案拼制；并種植少量觀賞樹(shù)木（高度適中，不能遮擋視線(xiàn)）以增加景觀和可識(shí)別性。

*休閑椅的設(shè)置，以吸引人氣，并留住顧客

*砍掉門(mén)前的道路綠化樹(shù)，以開(kāi)闊廣場(chǎng)視野，并增強(qiáng)商場(chǎng)昭示力

第二部分

招租推廣策略

一、主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)1、市場(chǎng)定位

招租客戶(hù)與投資客戶(hù)完全不同，他們不僅僅需要發(fā)展商對(duì)遠(yuǎn)景所進(jìn)行的虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。

即：我為什么到這里來(lái)？

來(lái)了以后有沒(méi)有生意，能不能賺到錢(qián)？

會(huì)不會(huì)一年半載有需要離開(kāi)？

因此，為了吸引租客到來(lái)，必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引。

我們?cè)O(shè)定物業(yè)招租市場(chǎng)定位如下：順應(yīng)南山開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)變革浪潮，應(yīng)運(yùn)而生的核心區(qū)位大型家居主題商場(chǎng)。定位釋義及租客前來(lái)的理由：

*

為什么要去南山？順應(yīng)南山開(kāi)發(fā)浪潮。

隨著交通條件的改善，城市西移步伐明顯加快。近年來(lái)南山每年新開(kāi)發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開(kāi)發(fā)面積一半以上，蔚藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬(wàn)平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家居用品銷(xiāo)售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢(shì)所趨。

*

為什么要選我們：

A南山區(qū)核心位置，沃樂(lè)瑪商圈

B南油大道旁，昭示力強(qiáng)勁

C20000萬(wàn)平方米超大規(guī)模

D主題化商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

2、主題推廣核心方案

所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶(hù)最終做生意的角度出發(fā)，以租客的現(xiàn)實(shí)需要為前提條件，以租客的消費(fèi)心理為價(jià)值取向，以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴求與感性渲染相結(jié)合的方式去打動(dòng)客戶(hù)的表現(xiàn)核心。該表現(xiàn)核心將直接影響租客是否進(jìn)場(chǎng)，有的物業(yè)包裝奢華，講天講地就是不講樓，但消費(fèi)者會(huì)為了那些漂亮的詞語(yǔ)而買(mǎi)樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品味是要點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶(hù)所帶來(lái)的利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動(dòng)客戶(hù)的心。

A、

區(qū)位主題訴求：是困守羅湖，還是殺入南山？

是生存還是發(fā)展？

市區(qū)亦或南山？進(jìn)攻還是防守？

誰(shuí)不想搶占市場(chǎng)份額？誰(shuí)不想永續(xù)經(jīng)營(yíng)？

南山家居大蛋糕，不容錯(cuò)過(guò)。

提供客戶(hù)利益：南山5年內(nèi)近千萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)量，家居市場(chǎng)規(guī)模

近百億。

證明：*樓盤(pán)列表（含LOGO、開(kāi)發(fā)面積、總戶(hù)數(shù)、入伙時(shí)

間）例，蔚藍(lán)海岸80萬(wàn)平方米，星海名城80萬(wàn)

平方米，招商海月40萬(wàn)平方米等。

*開(kāi)發(fā)圖片列表。

B、

商圈主題訴求：南山華強(qiáng)北在哪里？當(dāng)然是沃爾瑪商圈。

提供客戶(hù)利益：位處南山開(kāi)發(fā)的核心位置，龍頭商家率先出擊，生

意自然好做。最有發(fā)展?jié)摿χ兀庾匀徊啪茫?/p>

永續(xù)經(jīng)營(yíng)不是夢(mèng)。

證明：*區(qū)位地圖表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。

*大型商家捷足先登。沃爾瑪、南山順電、金暉家居

廣場(chǎng)。

C、

位置及昭示力主題訴求：南油大道咽喉要地，物業(yè)形象深入民心。提供客戶(hù)利益：南油大道車(chē)來(lái)車(chē)往，臨街面長(zhǎng)，商場(chǎng)將在短時(shí)

間內(nèi)樹(shù)立知名度，吸引客戶(hù)前來(lái)選購(gòu)，生意機(jī)會(huì)

多。

證明：*

物業(yè)與南油大道背景圖牌。

*

南油大道交通匯總表（含大巴、中巴）

15小時(shí)車(chē)流量統(tǒng)計(jì)表

D、

規(guī)模及主題商場(chǎng)主題訴求：20000平方米專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯

提供客戶(hù)利益：專(zhuān)業(yè)組織、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶(hù)家庭

裝修必到一站。氣派大堂，開(kāi)間方正實(shí)用，電梯、扶梯、觀光梯數(shù)量充足，照度充足，空調(diào)舒適等，完全不同于以往裝飾市場(chǎng)黑、亂、臟的購(gòu)物環(huán)境，必將吸引客戶(hù)一而再，再而三的回頭光顧，增加生意機(jī)會(huì)。

證明：*深圳裝飾協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開(kāi)講

話(huà)，對(duì)本物業(yè)前景充滿(mǎn)信心。

*深圳裝飾協(xié)會(huì)會(huì)員單位。

*金麗模式及我們的特點(diǎn)對(duì)比。

E、

完美商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)時(shí)代潮流主題訴求：商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)新革命，讓客戶(hù)常來(lái)看看

提供客戶(hù)利益：將改變南山商鋪格子間的現(xiàn)狀,全面大商場(chǎng)開(kāi)放式

格局設(shè)計(jì)，細(xì)致的人流規(guī)劃貫穿全場(chǎng)，令客戶(hù)逛遍

商場(chǎng)每一個(gè)角落?？蛻?hù)不累，自然愿意常來(lái)看看。

證明：*傳統(tǒng)零售業(yè)代表天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理發(fā)表公開(kāi)講話(huà)。

*商場(chǎng)人流規(guī)劃圖

*專(zhuān)設(shè)南山重點(diǎn)樓盤(pán)樣板間。首層潔具專(zhuān)賣(mài)區(qū)設(shè)蔚藍(lán)

海岸、星海名城、招商海月、花園城等八大樓盤(pán)洗

手間樣板區(qū)。

F、

專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

商場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒(méi)有物業(yè)管理，最多會(huì)跌價(jià)，商場(chǎng)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是甩手掌柜不成事。一定會(huì)關(guān)門(mén)。

主題訴求：商場(chǎng)好管家，是您財(cái)源廣進(jìn)的基礎(chǔ)

提供客戶(hù)利益：商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，預(yù)留充足宣傳廣告費(fèi)用。

專(zhuān)設(shè)交樓直通車(chē)及形象宣傳車(chē)。南山每一個(gè)新盤(pán)入

伙，交樓直通車(chē)就主動(dòng)前往迎客上門(mén)，為租客接生

意廣開(kāi)客源。

營(yíng)業(yè)時(shí)間從朝9：30至晚9：30，適應(yīng)南山客戶(hù)特

點(diǎn)，增加生意機(jī)會(huì)。提供成本低廉之倉(cāng)庫(kù)用地，

解決用家后顧之憂(yōu)。證明：以承諾的方式展現(xiàn)。

G、

放水養(yǎng)魚(yú)策略，租金39（僅為示意）元起主題訴求：39元錢(qián)，搶占南山市場(chǎng)制高點(diǎn)

提供客戶(hù)利益：價(jià)廉物美是每一個(gè)人購(gòu)物決策的重要一環(huán)。

證明：以算帳或打分評(píng)分的方式展現(xiàn)。

租金有多高，生意有多少。

羅湖租金與羅湖生意以及本物業(yè)租金與生意對(duì)比

3、物業(yè)命名

物業(yè)命名恰如產(chǎn)品品牌，良好的品牌可以博得消費(fèi)者強(qiáng)烈的忠誠(chéng)，增加產(chǎn)品的價(jià)值。

我們將本物業(yè)命名為集美堂

國(guó)際名店家居廣場(chǎng)

集美堂

家居新生活廣場(chǎng)1)

集美：集美麗于一堂；2)

堂：富麗堂皇3)

新生活：針對(duì)今年的新生活運(yùn)動(dòng)，以及南山新興住宅區(qū)客戶(hù)講求文化品味、以及情調(diào)的特點(diǎn)而設(shè)。4)

集美堂家居新生活廣場(chǎng)組合在一起，形象現(xiàn)代、大氣有品味。

萬(wàn)豪金麗家居廣場(chǎng)1）

萬(wàn)豪沿用原名稱(chēng)2）

金麗展現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)形式，并蘊(yùn)含與金麗關(guān)聯(lián)聯(lián)想。3）

可能引發(fā)金麗負(fù)面反應(yīng)，以及市場(chǎng)追隨者形象往往帶來(lái)低價(jià)格聯(lián)想，在我方租金與金麗沒(méi)有區(qū)別，甚至大部分租金高于對(duì)手的情況下，此名稱(chēng)不宜。

綜上分析：我司推薦名稱(chēng)為：集美堂

國(guó)際名店家居廣場(chǎng)集美堂

家居新生活廣場(chǎng)二

階段推廣計(jì)劃時(shí)間表

階

段日

期工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人方案確定1/15—1/16確定方案及廣告公司世浩/世方

資料準(zhǔn)備期1/17—1/20外立面設(shè)計(jì)，以便盡快進(jìn)行施工廣