房屋買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售證，簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有法律效力嗎？由于一線城市房?jī)r(jià)高昂，購(gòu)房者選擇到附近二線小城市購(gòu)房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預(yù)售許可證的情況下就開(kāi)始和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)出售商品房，當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導(dǎo)致糾紛不斷。在簽訂預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同前沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力是有效還是無(wú)效，這在司法實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商至今未向購(gòu)房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預(yù)售許可證在內(nèi)的“五證”，屬于法律上禁止預(yù)售的商品房。雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)（內(nèi)部）》第四條約定：“雙方約定于2012年10月30日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》?！钡?，該開(kāi)發(fā)商至今未按《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)（內(nèi)部）》第五條第一款約定“甲方提前7天電話或書(shū)面通知乙方簽訂該物業(yè)《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》?！备鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理?！备鶕?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定，接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金。現(xiàn)因該開(kāi)發(fā)商的原因未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，該開(kāi)發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金共計(jì)人民幣拾萬(wàn)元。關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題，有一個(gè)經(jīng)典的案例：徐某于2000年1月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。雙方約定，徐某購(gòu)買(mǎi)房屋一套，房?jī)r(jià)款237萬(wàn)余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購(gòu)中約定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)向賣(mài)方交納認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及其他相關(guān)文件到銷(xiāo)售中心與賣(mài)方簽約。如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣(mài)方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣(mài)方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行，并將認(rèn)購(gòu)方已購(gòu)物業(yè)另行處置，且認(rèn)購(gòu)方已交定金賣(mài)方將不予退還?！焙炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)開(kāi)發(fā)商并未告知徐某其尚未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。1月29日徐某前往銷(xiāo)售中心與開(kāi)發(fā)商簽約，要求開(kāi)發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《預(yù)售許可證》后又提出待開(kāi)發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐某將該房地產(chǎn)公司訴至朝陽(yáng)法院，要求雙倍返還定金6萬(wàn)元。朝陽(yáng)法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而某房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書(shū)被確認(rèn)無(wú)效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決該房地產(chǎn)有限公司返還徐某定金三萬(wàn)元，駁回徐某雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。徐某對(duì)一審判決不服，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購(gòu)書(shū)的過(guò)程中，徐某并無(wú)違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無(wú)權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐某的訴訟請(qǐng)求，責(zé)令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時(shí)對(duì)于被告辯稱(chēng)的沒(méi)有預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，二中院認(rèn)為，因該認(rèn)購(gòu)書(shū)系為訂立主合同進(jìn)行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨(dú)立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的情況并無(wú)約束力，故某房地產(chǎn)公司的辯稱(chēng)理由不能成立，其沒(méi)有商品房預(yù)售許可證還與買(mǎi)方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收受定金的錯(cuò)誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費(fèi)者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。以上判例一審和二審的判決代表了兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，開(kāi)發(fā)商只需返還定金；第二種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)仍然有效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。筆者持第二種觀點(diǎn)，但是對(duì)于上述案例中北京二中院二審判決中認(rèn)為預(yù)售合同的性質(zhì)是主合同認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)是從合同的觀點(diǎn)筆者不能認(rèn)同。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售合同的從合同，主合同有效存在，從合同才能生效，那么，預(yù)售合同在未取得預(yù)售許可證時(shí)是無(wú)效的，按此理論認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)售合同的從合同就也應(yīng)無(wú)效，但北京二中院認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)有效并判決雙倍返還定金。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)在性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約。預(yù)約合同是約定將來(lái)訂立一定契約的契約，在預(yù)約合同中約定將來(lái)要訂立的契約即為本約。認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且內(nèi)容合法確定，同時(shí)又賦予了雙方在今后簽訂預(yù)售合同時(shí)的誠(chéng)信義務(wù)，應(yīng)具有法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@里只規(guī)定了未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同無(wú)效，但并未規(guī)定在此情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，可見(jiàn)，取得商品房預(yù)售許可證只是簽訂商品房預(yù)售合同的法定條件并非簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的法定條件。該司法解答第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！彼痉ń忉寣⒄J(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)，將其與本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同做了區(qū)分。認(rèn)購(gòu)書(shū)作為特殊的擔(dān)保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認(rèn)購(gòu)書(shū)中獨(dú)立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。因此，認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以在開(kāi)發(fā)商辦理完畢立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)為預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款性質(zhì)應(yīng)屬于立約定金，可以適用定金罰則。除非認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂時(shí)開(kāi)發(fā)商尚未辦理立項(xiàng)、規(guī)劃等手續(xù)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和認(rèn)購(gòu)房屋尚未確定，否則，是否取得商品房預(yù)售許可證對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。由于一線城市房?jī)r(jià)高昂，購(gòu)房者選擇到附近二線小城市購(gòu)房居住。但這些小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)，還未取得商品房預(yù)售許可證的情況下就開(kāi)始和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)出售商品房，當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)睜一只眼閉一只眼，管理上的不規(guī)范導(dǎo)致糾紛不斷。在簽訂預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同前沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力是有效還是無(wú)效，這在司法實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。開(kāi)發(fā)商至今未向購(gòu)房者提供《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條所規(guī)定的包括商品房預(yù)售許可證在內(nèi)的“五證”，屬于法律上禁止預(yù)售的商品房。雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)（內(nèi)部）》第四條約定：“雙方約定于2012年10月30日前簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》?！钡?，該開(kāi)發(fā)商至今未按《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)（內(nèi)部）》第五條第一款約定“甲方提前7天電話或書(shū)面通知乙方簽訂該物業(yè)《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》。”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定，接受定金方不履行合同義務(wù)的，雙倍返還定金?，F(xiàn)因該開(kāi)發(fā)商的原因未能在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，該開(kāi)發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金共計(jì)人民幣拾萬(wàn)元。關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力問(wèn)題，有一個(gè)經(jīng)典的案例：徐某于2000年1月8日與某房地產(chǎn)公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。雙方約定，徐某購(gòu)買(mǎi)房屋一套，房?jī)r(jià)款237萬(wàn)余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購(gòu)中約定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)向賣(mài)方交納認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及其他相關(guān)文件到銷(xiāo)售中心與賣(mài)方簽約。如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣(mài)方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂《商品房預(yù)售合同》及其他相關(guān)文件，則賣(mài)方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行，并將認(rèn)購(gòu)方已購(gòu)物業(yè)另行處置，且認(rèn)購(gòu)方已交定金賣(mài)方將不予退還?！焙炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)開(kāi)發(fā)商并未告知徐某其尚未取得預(yù)售許可證的事實(shí)。1月29日徐某前往銷(xiāo)售中心與開(kāi)發(fā)商簽約，要求開(kāi)發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《預(yù)售許可證》后又提出待開(kāi)發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐某將該房地產(chǎn)公司訴至朝陽(yáng)法院，要求雙倍返還定金6萬(wàn)元。朝陽(yáng)法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而某房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書(shū)被確認(rèn)無(wú)效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決該房地產(chǎn)有限公司返還徐某定金三萬(wàn)元，駁回徐某雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。徐某對(duì)一審判決不服，向北京市第二中級(jí)人民法院提起上訴，二中院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)定交納了定金，故該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。在執(zhí)行認(rèn)購(gòu)書(shū)的過(guò)程中，徐某并無(wú)違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因該房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無(wú)權(quán)預(yù)售商品房。該責(zé)任應(yīng)全部由該房地產(chǎn)公司承擔(dān)。據(jù)此，二中院支持徐某的訴訟請(qǐng)求，責(zé)令該房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。同時(shí)對(duì)于被告辯稱(chēng)的沒(méi)有預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，二中院認(rèn)為，因該認(rèn)購(gòu)書(shū)系為訂立主合同進(jìn)行擔(dān)保，在主合同簽訂前就已獨(dú)立存在并生效。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的情況并無(wú)約束力，故某房地產(chǎn)公司的辯稱(chēng)理由不能成立，其沒(méi)有商品房預(yù)售許可證還與買(mǎi)方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收受定金的錯(cuò)誤做法和責(zé)任不能以此為由由消費(fèi)者承擔(dān)，其只同意退還定金的主張，本院不能支持。以上判例一審和二審的判決代表了兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，開(kāi)發(fā)商只需返還定金；第二種觀點(diǎn)是在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)仍然有效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。筆者持第二種觀點(diǎn)，但是對(duì)于上述案例中北京二中院二審判決中認(rèn)為預(yù)售合同的性質(zhì)是主合同認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)是從合同的觀點(diǎn)筆者不能認(rèn)同。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售合同的從合同，主合同有效存在，從合同才能生效，那么，預(yù)售合同在未取得預(yù)售許可證時(shí)是無(wú)效的，按此理論認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)售合同的從合同就也應(yīng)無(wú)效，但北京二中院認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)有效并判決雙倍返還定金。筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)在性質(zhì)上應(yīng)為預(yù)約合同。在傳統(tǒng)的民法理論中，契約可以分為本約與預(yù)約。預(yù)約合同是約定將來(lái)訂立一定契約的契約，在預(yù)約合同中約定將來(lái)要訂立的契約即為本約。認(rèn)購(gòu)書(shū)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并且內(nèi)容合法確定，同時(shí)又賦予了雙方在今后簽訂預(yù)售合同時(shí)的誠(chéng)信義務(wù)，應(yīng)具有法律效力。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@里只規(guī)定了未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同無(wú)效，但并未規(guī)定在此情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，可見(jiàn)，取得商品房預(yù)售許可證只是簽訂商品房預(yù)售合同的法定條件并非簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的法定條件。該司法解答第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！彼痉ń忉寣?/p>