精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)度假村管理與運(yùn)營(yíng)羅伯特．克里思蒂．米爾著大連理工大學(xué)出版社目錄第一部分娛樂(lè)設(shè)施第一章度假村概述第二章度假村客源第三章娛樂(lè)設(shè)施：開(kāi)發(fā)和管理第四章設(shè)計(jì)原則第五章山區(qū)度假村第六章水上度假村第七章高爾夫和網(wǎng)球度假村第二部分運(yùn)營(yíng)和管理第八章度假村的營(yíng)銷(xiāo)第九章度假村運(yùn)營(yíng)第十章度假村經(jīng)濟(jì)第三部分客人的活動(dòng)方案第十一章客人的活動(dòng)方案和形式第十二章活動(dòng)管理與評(píng)估第十三章溫泉的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)第十四章度假村的未來(lái)第一部分娛樂(lè)設(shè)施第一章度假村概述度假村可分為海洋度假村、湖泊/河流度假村、山川/滑雪度假村和高爾夫度假村。按住宿設(shè)施和旅館組合體分類(lèi)表度假旅館分時(shí)/假期所有權(quán)“家外之家”開(kāi)發(fā)多用途度假區(qū)不超過(guò)25個(gè)房間25-125個(gè)房間125-400個(gè)房間超過(guò)400個(gè)房間分時(shí)假期所有權(quán)俱樂(lè)部所有權(quán)時(shí)段所有權(quán)部分所有權(quán)度假俱樂(lè)部度假公寓小型低密度住宅區(qū)單一家庭式住宅大型規(guī)劃社區(qū)度假旅館分時(shí)/度假所有權(quán)“家外之家”開(kāi)發(fā)分時(shí)度假村起源于20世紀(jì)60年代法國(guó)。散步于80多個(gè)國(guó)家的4100多個(gè)分時(shí)度假村為300萬(wàn)個(gè)家庭所擁有。分時(shí)度假觀：固定周觀要求客人購(gòu)買(mǎi)指定的一周；變動(dòng)周觀要求客人在給定的時(shí)段買(mǎi)一周；合并觀要求高需求時(shí)段的購(gòu)買(mǎi)周固定，低需求時(shí)段的購(gòu)買(mǎi)周可以變動(dòng)。客人們可以存儲(chǔ)、借用、分配如何以及何時(shí)使用這些點(diǎn)數(shù)。“家外之家”開(kāi)發(fā)是以下四種類(lèi)型：度假公寓，通常是坐落于海濱的高聳建筑；小型低密度住宅區(qū)，一般靠近沙灘或湖泊；單一家庭式住宅，與高爾夫球場(chǎng)或俱樂(lè)部住宅結(jié)合；大型規(guī)劃社區(qū)，包括多樣化的住宅類(lèi)型和一系列的娛樂(lè)設(shè)施。巡游其實(shí)就是漂游度假。度假村尋求能滿(mǎn)足以下三個(gè)基本要求的客人：渴望換一種活法，離開(kāi)人群；渴望自己娛樂(lè)方面的興趣得到滿(mǎn)足；渴望旅游地充滿(mǎn)興趣和魅力。度假村的簡(jiǎn)短歷史表明：交通在很大程度上決定了度假村在何時(shí)、何地、以何種類(lèi)型形成：游客對(duì)娛樂(lè)旅游的欲望是根深蒂固的；度假村全年運(yùn)營(yíng)是為了躲避每年單季運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；度假村按生命周期運(yùn)行。生態(tài)旅游是在自然界中進(jìn)行的有目的旅游活動(dòng)。通過(guò)更好地了解環(huán)境自然史及進(jìn)化史來(lái)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，有效使用自然資源，使當(dāng)?shù)卦诒３稚鷳B(tài)完整的前提下得到收益。第二章度假村客源基于實(shí)際行為的市場(chǎng)細(xì)分能更好地反映出市場(chǎng)。美國(guó)研究認(rèn)為人們認(rèn)定的三大主要細(xì)分市場(chǎng)為：——度假/家庭性旅游者愿意去的地方是：對(duì)孩子有益處的地方；朋友和家庭居住的地方；景點(diǎn)；能得到休息和放松的地方；居民很友好的地方；在驅(qū)車(chē)行程范圍內(nèi)；能學(xué)到新東西的地方；安全的地方；條件優(yōu)越的山區(qū)；交通不擁擠的地方；——冒險(xiǎn)/教育性旅游者愿意去的地方：他們了解的人以前去過(guò)的地方；有許多可以觀看和可參與活動(dòng)的地方；著名城市和地方，享受美食的地方；提供多種檔次住宿的地方；——賭博者/迷戀性旅游者豪華旅游度假的形式：冒險(xiǎn)性旅游、家庭性旅游、教育性旅游、高頻率短程旅游、礦泉旅游、巡游、國(guó)外騎車(chē)旅游或步行旅游。市場(chǎng)細(xì)分：集合型客人、會(huì)議型客人和休閑度假型客人“瑪瑞那”源于意大利語(yǔ)，意思是小海港，現(xiàn)在意指所有娛樂(lè)性質(zhì)的劃船運(yùn)動(dòng)。瑪瑞那國(guó)際機(jī)構(gòu)把瑪瑞那劃分為5個(gè)商業(yè)類(lèi)型：港口權(quán)威機(jī)構(gòu)、私人“瑪瑞那”、市立“瑪瑞那”、造船廠、目的地度假村。人們把目的地“瑪瑞那”定義為“由陸地和水路都可以進(jìn)入的一片水上人間?？梢詾槁每吞峁┳∷蕖⒉惋嬙O(shè)施、游泳池和其他娛樂(lè)設(shè)施，這些都為旅客創(chuàng)造了一種度假村的氛圍”。高爾夫球游客可劃分為公務(wù)型、休假型和專(zhuān)門(mén)高爾夫球型三個(gè)類(lèi)型。高爾夫球手可分為：狂熱型、適度型和偶爾型。高爾夫球手在選擇目的地時(shí)，所考慮的重要因素是：旅行的總費(fèi)用、目的地的天氣或氣候情況。在努力增加打高爾夫球的經(jīng)歷時(shí)，經(jīng)營(yíng)者們可考慮以下5項(xiàng)計(jì)劃：服務(wù)項(xiàng)目計(jì)劃，針對(duì)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，制定差異性經(jīng)營(yíng)計(jì)（比如，專(zhuān)門(mén)為婦女、單身男女、父母/孩子、夫妻等制定的計(jì)劃）；產(chǎn)品計(jì)劃，開(kāi)發(fā)一些產(chǎn)品來(lái)吸引更多的球手；價(jià)格計(jì)劃；技巧培訓(xùn)計(jì)劃；知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃。如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的幫助和合作努力，單單了解信息并不能達(dá)到目標(biāo)。只有通過(guò)形成戰(zhàn)略性伙伴關(guān)系、共同做廣告宣傳和共享信息等方式，比以往更有效地相互協(xié)作。視覺(jué)偏好理論（VPT）表明人們喜歡以下景色：公園式的風(fēng)景，帶有修剪好的草坪和有特色的大片樹(shù)林；能從外面看到的風(fēng)景；引人入勝的風(fēng)景；帶有神秘色彩的風(fēng)景；含有特殊文化因素的風(fēng)景；海拔高度有變化的風(fēng)景；包含有水景的風(fēng)景。激烈的冒險(xiǎn)旅行活動(dòng)包括下面幾項(xiàng)：背包穿越崎嶇地形，劃木筏或皮艇漂流、乘熱氣球、攀巖或登山、去郊外或山間騎自行車(chē)、懸掛滑行、架帆傘滑行或風(fēng)帆滑行、跳傘或做空中造型、玩溜冰板或滑雪板、打曲棍球、蹦極、洞穴探險(xiǎn)、帶上水中呼吸器潛水、做生存游戲。柔和的冒險(xiǎn)旅行活動(dòng)包括以下幾項(xiàng)：野營(yíng)、騎自行車(chē)遠(yuǎn)足、“文雅的”徒步旅行、觀鳥(niǎo)、觀賞動(dòng)物、坐飛機(jī)航行、騎馬、滑雪、滑水、劃獨(dú)木舟、參觀養(yǎng)牛場(chǎng)、狩獵運(yùn)動(dòng)并攝影、野外旅行。冒險(xiǎn)活動(dòng)中，年齡在18-34歲的人的參與率為2/3，在35-54歲的人為1/2，而55歲或以上的人的參與率為1/4。進(jìn)行激烈的冒險(xiǎn)活動(dòng)的旅行者平均年齡35歲。加拿大旅游業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)游客制定的道德要求：請(qǐng)觀賞我們豐富多彩的自然和文化遺產(chǎn)，并幫助我們保護(hù)它們；請(qǐng)有效地利用包括能源和水在內(nèi)的自然資源，協(xié)助我們保護(hù)它們；請(qǐng)接受我們的人民對(duì)您的友善和我們的社區(qū)對(duì)您的歡迎，并請(qǐng)您尊重我們的傳統(tǒng)、風(fēng)俗和地方法規(guī)，幫助我們繼續(xù)保護(hù)這些特色；請(qǐng)不要做出危害野生動(dòng)物或者植物的舉動(dòng)，也不要對(duì)自然環(huán)境造成潛在的破壞；請(qǐng)選擇那些與社會(huì)、文化和環(huán)境高度相關(guān)的旅游產(chǎn)品和服務(wù)。國(guó)際油輪協(xié)會(huì)把海上巡游市場(chǎng)分為6部分：狂熱型顧客、不知疲倦型顧客、追求豪華型顧客、完美購(gòu)物型顧客、探險(xiǎn)型顧客、航行專(zhuān)家型顧客。海上巡游所帶來(lái)的三大好處是：參觀目的地的安逸感（占91%）、參與許多活動(dòng)的新鮮感（占83%）、和相對(duì)于價(jià)值來(lái)說(shuō)價(jià)格的合理性（占83%）。第三章娛樂(lè)設(shè)施：開(kāi)發(fā)和管理度假村開(kāi)發(fā)規(guī)劃的三個(gè)階段：可行性分析和計(jì)劃階段；建造階段；運(yùn)營(yíng)/管理階段。在度假村的開(kāi)發(fā)規(guī)劃中最常見(jiàn)的錯(cuò)誤是沒(méi)有一個(gè)好的土地使用計(jì)劃，包括適宜的娛樂(lè)設(shè)施和其他設(shè)施。制定娛樂(lè)設(shè)施策略的目的是通過(guò)挖掘土地份額的最大潛力，來(lái)提高土地的使用價(jià)值。娛樂(lè)設(shè)施是一個(gè)相當(dāng)廣泛的概念，實(shí)際上包括任何吸引特定市場(chǎng)并因此給土地增值的產(chǎn)品。娛樂(lè)設(shè)施增加了房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。通過(guò)娛樂(lè)設(shè)施可獲得市場(chǎng)的杠桿作用，一個(gè)良好的有吸引力的娛樂(lè)性設(shè)計(jì)增加了開(kāi)發(fā)本身和開(kāi)發(fā)商的可信度，并有助于吸引客人擁有它或者來(lái)開(kāi)發(fā)它。在促銷(xiāo)具有季節(jié)性吸引力的娛樂(lè)設(shè)施時(shí)，實(shí)際成本會(huì)呈下降趨勢(shì)。這是因?yàn)榇黉N(xiāo)娛樂(lè)設(shè)施的成本與其吸引的銷(xiāo)售額之間獲得了平衡。成本與銷(xiāo)售額之間是否平衡，時(shí)間是核心。娛樂(lè)開(kāi)發(fā)都適用且可接受的原則：提供市場(chǎng)所需要的東西；在整個(gè)開(kāi)發(fā)的生命周期過(guò)程中，不斷變化娛樂(lè)設(shè)施的角色；保持娛樂(lè)設(shè)施的成本和它們所帶來(lái)得收益之間的平衡；保證開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃早期階段的控制；實(shí)施從開(kāi)發(fā)控制到住客后運(yùn)營(yíng)控制的有秩序的轉(zhuǎn)變。低成本、獨(dú)特的設(shè)計(jì)和對(duì)環(huán)境的較少侵?jǐn)_——在任何自然資源可被用來(lái)作為娛樂(lè)設(shè)施基礎(chǔ)的地方都會(huì)出現(xiàn)。在度假村經(jīng)營(yíng)者尤其是滑雪度假村的經(jīng)營(yíng)者選擇自己擁有和經(jīng)濟(jì)娛樂(lè)設(shè)施時(shí)，有四種典型的結(jié)構(gòu)可供選擇，即，公正俱樂(lè)部、使用權(quán)俱樂(lè)部、可轉(zhuǎn)換俱樂(lè)部或協(xié)會(huì)會(huì)員資格。——公正俱樂(lè)部。開(kāi)發(fā)商可以把娛樂(lè)設(shè)施的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到一個(gè)獨(dú)立的非贏利性公司，同時(shí)保持經(jīng)營(yíng)這些設(shè)施的權(quán)利，直到大部分資產(chǎn)都被賣(mài)掉為止?！褂脵?quán)俱樂(lè)部。開(kāi)發(fā)商保留對(duì)設(shè)施的所有權(quán)和控制權(quán)?！赊D(zhuǎn)換俱樂(lè)部。項(xiàng)目以使用權(quán)俱樂(lè)部的形式開(kāi)始，但一開(kāi)始會(huì)員們就意識(shí)到了它會(huì)變成公正俱樂(lè)部。——協(xié)會(huì)會(huì)員資格。開(kāi)發(fā)商把娛樂(lè)設(shè)施交給居民所有者協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)會(huì)員并不購(gòu)買(mǎi)會(huì)員資格，但可以通過(guò)評(píng)估和繳納使用費(fèi)來(lái)還清債務(wù)。會(huì)員結(jié)構(gòu)可分為等級(jí)會(huì)員制、單一會(huì)員制和附加會(huì)員制。第四章設(shè)計(jì)原則通常認(rèn)為設(shè)施的設(shè)計(jì)和發(fā)展是與其管理和維護(hù)相分離的。然而，在設(shè)計(jì)這一觀念上所做的決策往往對(duì)維護(hù)成本和管理成本產(chǎn)生重大的沖擊作用。因此，場(chǎng)地設(shè)計(jì)是“預(yù)測(cè)土地使用中會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出建筑上的解決方案，以確保這些問(wèn)題永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)”。設(shè)計(jì)方案須遵守的8條原則：萬(wàn)事都應(yīng)該有一個(gè)目標(biāo)；方案的設(shè)計(jì)應(yīng)該以人為中心；實(shí)用性和藝術(shù)性的統(tǒng)一；構(gòu)造豐富的景觀；構(gòu)造適合的景觀；滿(mǎn)足技術(shù)要求；成本最小化需要；利于監(jiān)管。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)戶(hù)外娛樂(lè)場(chǎng)所都由六個(gè)部分組成：自然資源，比如工地、水和植物；使用地區(qū)，比如停車(chē)場(chǎng)、道路和娛樂(lè)地區(qū)；主要結(jié)構(gòu)，如建筑等；次要結(jié)構(gòu)，如多用途路線(xiàn)、標(biāo)識(shí)和可飲用的泉水等；人和動(dòng)物；自然力，如風(fēng)、陽(yáng)光和雨等影響其他因素的東西。在落基山地區(qū)，Oz建筑學(xué)會(huì)為公用設(shè)施的建造制定了以下的通用規(guī)則：文化影響——包括鄉(xiāng)村、農(nóng)場(chǎng)、土著美洲人、西班牙領(lǐng)土、畜牧、鐵路、礦山等各方面的影響；自然力——包括不同的雨水、長(zhǎng)的解凍周期、大風(fēng)、缺少多種植被等；建筑——充足的陽(yáng)關(guān)帶來(lái)的光和熱、簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)、戶(hù)外購(gòu)物中心和門(mén)廊；色彩——玫瑰紅、淺綠、褐色和淺灰色；使建筑堅(jiān)固耐久——原始的建筑材料自然、無(wú)毒的建筑材料和日光設(shè)計(jì)。在娛樂(lè)場(chǎng)所內(nèi)，各種活動(dòng)場(chǎng)所的位置必須確定在與活動(dòng)相一致的地區(qū)內(nèi)。在娛樂(lè)地區(qū)所發(fā)展的活動(dòng)，可以按照它們的需求特點(diǎn)進(jìn)行劃分：斜坡（平坦程度、傾斜程度）、土地類(lèi)型（穩(wěn)定性、肥沃性、滲透性）——土地可分為粒土、沙土和淤泥；植被覆蓋。小路的職能系統(tǒng)：1、主要職責(zé)多目的：遠(yuǎn)足、騎自行車(chē)、騎馬、健身、慢跑、滑雪；單一目的：講解（歷史、自然）——自我導(dǎo)游型（聲音、路標(biāo)、小冊(cè)子）、導(dǎo)游型；遠(yuǎn)足——長(zhǎng)距離、循環(huán)；機(jī)動(dòng)車(chē)——ORV、ATV、四輪車(chē)、微型自行車(chē)、雪上摩托車(chē)、騎馬。2、次要職能入口：控制性入口、開(kāi)放性入口連接循環(huán)：只步行、步行或騎自行車(chē)以下是幾個(gè)關(guān)于小路設(shè)計(jì)的重要問(wèn)題：循環(huán)型設(shè)計(jì)比線(xiàn)性設(shè)計(jì)更可?。皇褂脝我坏倪M(jìn)入或退出點(diǎn)；小路入口尤其重要；比較可取的做法：即在進(jìn)入入口后，小路的前一半設(shè)計(jì)為一個(gè)緩慢上升的斜坡（因?yàn)檫@時(shí)參觀者精力較充沛），而斜坡的后半部分則逐漸下降（因?yàn)檫@時(shí)人們都感到累了）；人們的自然趨向是向右轉(zhuǎn)，這個(gè)趨向可以通過(guò)適當(dāng)?shù)穆放频玫郊訌?qiáng)；如果小路的主要職能是散步的話(huà)，對(duì)靈活多變的要求就尤其重要了；還應(yīng)該考慮太陽(yáng)的方位和風(fēng)等因素。場(chǎng)所可以按照它的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)來(lái)定義。應(yīng)該對(duì)各個(gè)使用地區(qū)之間的兼容性進(jìn)行檢查、安靜的活動(dòng)和喧嘩的活動(dòng)應(yīng)該分別聚集在一起，并且彼此隔離；另一個(gè)考慮是按照用戶(hù)類(lèi)型把活動(dòng)場(chǎng)所劃分為幾個(gè)區(qū)，如白天進(jìn)行活動(dòng)的可以分在一個(gè)區(qū)里，與晚上的活動(dòng)的地方分開(kāi)。不管它們是主要的（如一座樓房），還是次要的（如一個(gè)垃圾箱），結(jié)構(gòu)都會(huì)影響一個(gè)設(shè)施的設(shè)計(jì)。結(jié)構(gòu)的不同組成部分與戶(hù)外活動(dòng)地區(qū)的關(guān)系是很重要的。一些專(zhuān)家認(rèn)為，鼓勵(lì)合作而不是競(jìng)爭(zhēng)的娛樂(lè)活動(dòng)對(duì)整個(gè)社會(huì)有積極影響。當(dāng)把這種個(gè)人哲學(xué)強(qiáng)制性地引入設(shè)計(jì)過(guò)程中，結(jié)果是理論上正確，但用戶(hù)并不喜歡?；旌闲吐窂娇捎陕眯姓咦杂蛇x擇路徑長(zhǎng)度。設(shè)計(jì)者可以不為路徑長(zhǎng)度所限而向旅行者提供不同的選擇，從而吸引更多的游客。為了反映游客的個(gè)性需要和一般需要，設(shè)計(jì)者必須考慮不同設(shè)施所不同位置的目的。在明顯的位置放置標(biāo)示牌可使游客容易并且迅速獲得重要的信息。規(guī)范化處理這樣的信息是可行的。既要向其提供互動(dòng)的空間，又要向其提供獨(dú)處的空間。既要保證安全性，又要富于挑戰(zhàn)性；既要符合標(biāo)準(zhǔn)，又要進(jìn)行創(chuàng)新。三種類(lèi)型的游樂(lè)設(shè)施可用來(lái)滿(mǎn)足游客的需要：固定設(shè)施、操縱設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施。固定設(shè)施由爬梯、水平階梯、平衡木和隧道組成，這種設(shè)計(jì)能激發(fā)游客在不同游樂(lè)設(shè)施間流動(dòng)，因?yàn)檫@些游樂(lè)設(shè)施本身是固定的。操縱設(shè)施包括馬車(chē)、自行車(chē)、球類(lèi)以及玩具類(lèi)。運(yùn)動(dòng)設(shè)施指游客可以借此運(yùn)動(dòng)的設(shè)施。在實(shí)用性和藝術(shù)性的平衡中，重要的是平衡貨幣價(jià)值與客戶(hù)滿(mǎn)意度。前者可由貨幣價(jià)值來(lái)體現(xiàn)，后者可由人們的滿(mǎn)意度來(lái)反映。J.G.帕尼說(shuō)：在這方面，如果你滿(mǎn)足了客戶(hù)需要而不能獲得利潤(rùn)，你很快就會(huì)退出商界，如果你獲得了利潤(rùn)而沒(méi)有滿(mǎn)足客戶(hù)的需要，你很快就會(huì)失去客戶(hù)。設(shè)計(jì)者通常利用以下四個(gè)要素構(gòu)造豐富的景觀：線(xiàn)條——單線(xiàn)條表明直線(xiàn)運(yùn)動(dòng)；形狀——用線(xiàn)條圍成的物體的外形；質(zhì)地——物體表面上暗或亮的分布狀況；顏色——反射到眼中的物體表面光的質(zhì)量。豎線(xiàn)給人支配感，橫線(xiàn)給人平和感；90度角線(xiàn)給人一種向上延伸感，斜線(xiàn)和折線(xiàn)給人活力感，而曲線(xiàn)給人寧?kù)o感。構(gòu)成一處景觀的不同要素在視覺(jué)上不是彼此分離而是相互關(guān)聯(lián)的。一旦確定了一處景觀的風(fēng)格，那么各種要素的設(shè)計(jì)都應(yīng)該支持這種風(fēng)格，而不是違背。圍墻的類(lèi)型有三種：靜止或封閉型、直線(xiàn)型和自由型。靜止型通常是正方形或長(zhǎng)方形，具有隔離空間或?qū)⒆⒁饬σ蛑行奈恢玫淖饔?，適合于不太活躍的娛樂(lè)場(chǎng)所或會(huì)議室，特征是“停止”。直線(xiàn)型圍墻按特定方向延伸，兩端開(kāi)放，可以用來(lái)激發(fā)運(yùn)動(dòng)感和循環(huán)感，特征是“前進(jìn)”。自由型圍墻適合那些無(wú)組織的活動(dòng)，因?yàn)樗梢允挂暰€(xiàn)投射于不同方向，特征是“漫游”。利用自然界所賦予的景觀來(lái)構(gòu)造豐富的景觀比人工創(chuàng)造新的景觀更容易。之后再根據(jù)我們的感覺(jué)對(duì)景觀進(jìn)行修飾。生態(tài)旅游設(shè)計(jì)：利用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)、材料和主導(dǎo)文化；建筑物外觀與自然環(huán)境協(xié)調(diào)一致；利用樹(shù)冠層在建筑物之間使用率高的道路上形成遮蓋，從而使自然力影響程度降到最低；避免使用耗能高的產(chǎn)品和危險(xiǎn)的材料；使用低技術(shù)的設(shè)計(jì)方法；在顯著位置為游客和工作人員張貼環(huán)保規(guī)章；利用當(dāng)?shù)刭Y源，選擇室內(nèi)陳設(shè)品及各種設(shè)備；設(shè)計(jì)路徑體系時(shí)要尊重旅行模式及野生生物地區(qū)；在河流之間最近的兩點(diǎn)設(shè)置道路；建筑物之間保持一定距離的間隔，從而利用野生生物及樹(shù)木的生長(zhǎng)；在寓所周?chē)臉?shù)木及其他植物上貼上標(biāo)簽，以便觀光者了解他們所見(jiàn)到的植物；控制單區(qū)間的光線(xiàn)以避免干擾野生生物的生命循環(huán)。二重使用是利用同一塊地在不同時(shí)期滿(mǎn)足不同需要。建筑材料的選擇應(yīng)建立在以下質(zhì)量基礎(chǔ)之上：耐用性——它是否能耐磨損和撕扯；外觀——是否與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)可獲得性——是否在當(dāng)?shù)乜色@得觸覺(jué)感——摸起來(lái)感覺(jué)怎樣氣候適應(yīng)性——在當(dāng)?shù)貧夂驐l件下是否能保持穩(wěn)定防水性——暴雨之后是否可用植物的需要有以下幾類(lèi)：土壤——難耕種的、易耕種的、酸性、堿性濕度——高還是低適應(yīng)性——在極端溫度下的生存能力生命期——生存期的長(zhǎng)短對(duì)災(zāi)情的敏感度第五章山區(qū)度假村設(shè)計(jì)學(xué)概念涉及一種平衡，首先，是一種自然平衡，即滑雪場(chǎng)和市場(chǎng)之間的平衡，其次是一種經(jīng)濟(jì)平衡，即投資和盈利能力之間的平衡。滑雪場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程：1、建立投資理念2、決定目標(biāo)市場(chǎng)3、營(yíng)銷(xiāo)可行性分析、地理位置探尋及可行性分析、財(cái)務(wù)可行性分析4、選擇最理想的位置5、地理位置詳細(xì)分析——自然條件。氣候、地質(zhì)和地貌、地形、土壤、水理、植被、雪崩、野生生物和漁業(yè)、環(huán)境和生態(tài)、可進(jìn)入性、公共服務(wù)和設(shè)施、娛樂(lè)場(chǎng)所、土地使用權(quán)、土地所有權(quán)、考古和歷史、觀賞性——非自然條件。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)6、制定總體設(shè)計(jì)方針7、確定滑雪期及主旅游區(qū)的大致客容量8、制定詳細(xì)設(shè)計(jì)方法9、設(shè)計(jì)滑道10、設(shè)計(jì)并確定纜車(chē)容量11、設(shè)計(jì)總旅游區(qū)12、設(shè)計(jì)路線(xiàn)強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：公有/私人合股開(kāi)發(fā)娛樂(lè)設(shè)施；公有土地的多用途經(jīng)營(yíng)；社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；可行的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件；生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展。地理位置的可行性取決于以下四個(gè)要素：區(qū)域范圍和吸引力；與目標(biāo)市場(chǎng)是否接近以及交通情況；環(huán)境限制；非正常方位特定成本。地勢(shì)是影響地理位置吸引力強(qiáng)弱的又一要素，地勢(shì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)與所需服務(wù)的市場(chǎng)需求相一致，變化萬(wàn)千的地勢(shì)與風(fēng)景可形成美麗的、令人愉悅的景觀，開(kāi)發(fā)商必須注意以下幾點(diǎn)：陡峭、不堅(jiān)固的滑坡以及巖石滑落區(qū)；豐富的降雪；雪崩；小氣候條件，例如大風(fēng)危險(xiǎn)；分水嶺及濕地；洪水及可變水流；由于空氣倒流，冷空氣落到地面暖空氣之下而導(dǎo)致褐色云所產(chǎn)生的控制質(zhì)量問(wèn)題；遠(yuǎn)景；光線(xiàn)方向及陰影；季節(jié)變化對(duì)活動(dòng)的影響。好的設(shè)計(jì)具有確定的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一明確設(shè)計(jì)力量，以戰(zhàn)略性?xún)?yōu)先考慮為目標(biāo)，設(shè)計(jì)概念和所用設(shè)備隨時(shí)間而調(diào)整，不會(huì)對(duì)山區(qū)本身造成任何損失。度假村的設(shè)計(jì)受到自然的、藝術(shù)的、社會(huì)的因素的決定性影響。在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮以下因素：交通設(shè)施；人員規(guī)模；步行道路及景觀；旅游區(qū)與自然資源蘊(yùn)藏地之間的自然的、可視的聯(lián)系；提供久住人口所需要的設(shè)施。纜車(chē)系統(tǒng)的理想垂直高度為1000-2000英尺，其理想的滑道長(zhǎng)度為4000-5000英尺。從經(jīng)濟(jì)角度看，隨著纜車(chē)長(zhǎng)度的增加，成本下降，盈利潛力提高。四種類(lèi)型的纜車(chē)：拖車(chē)式纜車(chē)、地面攬索纜車(chē)、座椅式纜車(chē)和吊船式纜車(chē)。道路的運(yùn)載能力由車(chē)輛的速度和車(chē)輛之間的安全距離決定的。進(jìn)而，這又取決于車(chē)道的數(shù)量和寬度、人行道的寬度和擁擠程度、鋪筑路面的材料、道路的向上傾斜程度以及天氣條件。在開(kāi)發(fā)滑雪場(chǎng)過(guò)程中，必須注意維持一種平衡，即山區(qū)對(duì)滑雪者自然客容能力和開(kāi)發(fā)商盈利需要之間的平衡。理想的地理位置可以降低建設(shè)和維護(hù)成本。開(kāi)發(fā)決策必須依照一定的順序進(jìn)行。首先，山區(qū)的客容能力由山區(qū)的自然特征和所服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)決定。其次，山區(qū)的客容能力又決定了滑道的種類(lèi)和樹(shù)目，纜車(chē)網(wǎng)的規(guī)模以及平地區(qū)所需各種服務(wù)攝制的種類(lèi)和數(shù)量。第六章水上度假村以水上活動(dòng)為主的娛樂(lè)活動(dòng)包括：天然海灘。日光浴、游泳和沙灘沖浪、用水下吸氣管潛水和用自攜式水下呼吸器潛水。開(kāi)放的空地和山路。垂釣和野營(yíng)或觀察野生動(dòng)物等生態(tài)旅游。高爾夫球場(chǎng)帆船、沖浪居住地的開(kāi)發(fā)商業(yè)開(kāi)發(fā)、旅館、零售商店和飯店導(dǎo)游船溫泉?jiǎng)俚乩硐氲脑O(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)是將一系列不同的休閑活動(dòng)組合起來(lái)，從而滿(mǎn)足不同人的不同需要。海灘開(kāi)發(fā)包括六個(gè)方面：海洋、海岸、海灘、遠(yuǎn)灘、外延部分及周邊鄉(xiāng)村。影響海洋吸引力的因素如下：氣溫；海風(fēng)與陽(yáng)光；水溫；水流、潮汐、海浪，包括他們的方向、強(qiáng)度和季節(jié)性；生態(tài)系統(tǒng)，包括海渠和魚(yú)類(lèi)；污染；水質(zhì)的清澈；其他因素，如島嶼、珊瑚與水上娛樂(lè)設(shè)施情況。和緩、均勻的7%斜坡對(duì)于海岸的這個(gè)深度來(lái)說(shuō)是最理想的。海岸指由水面開(kāi)始延伸到6英尺深的部分。海灘的坡度應(yīng)該是2%-10%，而5%是最理想的。沙灘——12英寸厚的細(xì)沙或細(xì)砂與細(xì)礫的混合物——純度和顏色以及穩(wěn)定性是最為重要的。海灘的客容能力某種程度上會(huì)受到深度和長(zhǎng)度的影響。海灘的最佳利用方法是將海灘分區(qū)。從地理學(xué)上講，峭壁、山丘以及平地能夠顯著地增添景物的可看性。植被與微氣候效應(yīng)由于自然資源的脆弱性必須引起重視。在開(kāi)發(fā)海灘的選址上，需注意以下幾點(diǎn)：靠近持續(xù)性或季節(jié)性的人口；靠近主要交通路線(xiàn)；氣候；開(kāi)發(fā)前后的水質(zhì)分析。海濱地區(qū)的生態(tài)指標(biāo)：衰退——海灘退化、侵蝕的比例；使用強(qiáng)度——每英尺能容納的人數(shù)；岸上或海里的生物群——可觀察到的主要物種數(shù)量；水質(zhì)——細(xì)菌或重金屬含量。船塢的開(kāi)發(fā)過(guò)程包括下列五個(gè)步驟：市場(chǎng)分析；市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及船塢的概念；明確地點(diǎn)；進(jìn)行可行性分析和初步設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)船塢。船塢既可算作岸上景點(diǎn)，也可算作離岸景點(diǎn)。離岸部分開(kāi)發(fā)的兩個(gè)尤為重要的方面在于水深和水波浮動(dòng)程度。船塢必須具備以下一些條件；適當(dāng)?shù)娜丝诨鶖?shù)；主要公路的暢通性；船塢內(nèi)充足的水資源；足夠的水深和表面積；建設(shè)適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)設(shè)施；防止大風(fēng)、暴雨和洪流等自然力的侵蝕；穩(wěn)固的海岸線(xiàn)；溫和的南風(fēng)；良好的水質(zhì)；周?chē)h(huán)境的美觀；水面適當(dāng)?shù)牟▌?dòng)，高水位會(huì)構(gòu)成安全威脅；浮冰。船塢設(shè)計(jì)的4條原則：地理?xiàng)l件決定工程；工程決定構(gòu)想；構(gòu)想決定布局；布局決定建筑。船塢設(shè)計(jì)的4個(gè)基本形式：離岸船塢、隱蔽船塢、嵌入式船塢及陸地圍繞式船塢。建議在決定提供何種設(shè)施前線(xiàn)思考以下幾個(gè)問(wèn)題：在當(dāng)?shù)刈匀惶卣骱铜h(huán)境局限下，什么是可能的？從市場(chǎng)需求角度看，什么是流行的？對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，什么是盈利的。地里決定工程、工程決定構(gòu)想、構(gòu)想決定布局、布局決定建筑。第七章高爾夫和網(wǎng)球度假村高爾夫球場(chǎng)對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響：土地使用不集中及土壤侵蝕、化學(xué)殺蟲(chóng)劑的使用以及過(guò)量用水問(wèn)題。高爾夫球場(chǎng)對(duì)環(huán)境的正面影響：減少水分流失；地下水再利用；水過(guò)濾系統(tǒng)；廢水利用；產(chǎn)生氧氣；溫度，一個(gè)球場(chǎng)的降溫作用與大量空氣調(diào)節(jié)作用相當(dāng)；減少噪音，草坪的吸音作用會(huì)減少噪音污染；野生動(dòng)植物，球場(chǎng)是野生動(dòng)植物的棲息地；微塵控制，草坪可以減少灰塵和花粉在空氣中的濃度；防火，草坪對(duì)火勢(shì)蔓延有緩沖作用；開(kāi)闊空間。高爾夫球場(chǎng)是大多數(shù)度假村運(yùn)營(yíng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。理想的選址應(yīng)該是在峽谷的山坡上，坡長(zhǎng)為200—250碼（1800-2300米），坡度小于10%，海拔50-100英尺（15.24-30.48米）。這里有利于植物生長(zhǎng)的條件、雨后易干的沙土地，還有湖泊及有利于高爾夫運(yùn)動(dòng)的高大樹(shù)木。120-130英畝（728畝-789畝）的土地足夠建造一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)18洞球場(chǎng)，但相同規(guī)模的球場(chǎng)在不好的地勢(shì)上則需要150英畝的土地。窄長(zhǎng)的西北—東南走向的球場(chǎng)意味著無(wú)論在上午還是下午，球洞總是對(duì)著太陽(yáng)，給打球者帶來(lái)難度，相反，南北走向則比較合理。理想的場(chǎng)地不僅應(yīng)有平地、緩坡，還應(yīng)有與之相配套的發(fā)球臺(tái)、果嶺、球道。設(shè)計(jì)者應(yīng)首先勘查現(xiàn)場(chǎng)地形，然后確定適合建造發(fā)球區(qū)、果嶺區(qū)和球道區(qū)的位置，保證有效擊球，順利停球，以及不打出界外。最好的球道高度應(yīng)從發(fā)球臺(tái)、球道區(qū)至果嶺依次遞減。幾種類(lèi)型的土地不適合建造高級(jí)高爾夫球場(chǎng)。如濕地、水沖擊形成平原、排水溝、干涸的河床等，它們的缺點(diǎn)是建造費(fèi)用過(guò)高，其中排水設(shè)備費(fèi)用明顯偏高。高爾夫球場(chǎng)不應(yīng)該有太多的過(guò)于肥沃的土壤，因?yàn)檫@種土對(duì)草坪生長(zhǎng)不利，最好是排水行良好的沙土地。建設(shè)一個(gè)一流高爾夫球場(chǎng)的成本大約為1個(gè)洞20萬(wàn)—40萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，總建設(shè)成本為360萬(wàn)—720萬(wàn)美元，占了度假村建設(shè)成本的10-12%。這個(gè)數(shù)字包括了土地的開(kāi)墾、修整、排水，修筑發(fā)球臺(tái)、球道、果嶺、沙坑、灌溉系統(tǒng)以及球僮車(chē)車(chē)道、播種和植草的費(fèi)用。在正常情況下，一個(gè)18球洞高爾夫球場(chǎng)每周的用水量為150萬(wàn)—350萬(wàn)加侖。這個(gè)數(shù)量取決于草皮的類(lèi)型、灌溉系統(tǒng)和氣候。每一個(gè)模型都建立在標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的基礎(chǔ)上，也就是建立在標(biāo)準(zhǔn)桿的基礎(chǔ)上。標(biāo)準(zhǔn)桿數(shù)量是“無(wú)失誤地把球打進(jìn)指定的球洞中的桿數(shù)，或者一個(gè)專(zhuān)業(yè)的高爾夫球者預(yù)期打出的桿數(shù)”。美國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)已確定了如下的標(biāo)準(zhǔn)桿的距離標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)桿男子女子碼米碼米3250227.5210191.14251-470228.41-427.7211-400192.01-3645471以上428.61以上401以上364.91以上標(biāo)準(zhǔn)型高爾夫球場(chǎng)總標(biāo)準(zhǔn)桿為69—73桿，72桿是比較理想的標(biāo)準(zhǔn)桿。根據(jù)球員水平不同，球場(chǎng)可能設(shè)有三套發(fā)球臺(tái)使用，長(zhǎng)度為5200—7200碼。球場(chǎng)的球洞分為3標(biāo)準(zhǔn)桿球洞、4標(biāo)準(zhǔn)桿球洞和5標(biāo)準(zhǔn)桿球洞。通常來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)有4個(gè)3標(biāo)準(zhǔn)桿球洞，10個(gè)4標(biāo)準(zhǔn)桿球洞，3個(gè)5標(biāo)準(zhǔn)桿球洞。這樣的組合的目的是創(chuàng)造一個(gè)公正、愉悅的打球環(huán)境，球洞平均分成兩個(gè)半場(chǎng)，每半場(chǎng)9洞。核心型高爾夫球場(chǎng)。最古老和最基本的球場(chǎng)設(shè)計(jì)。球洞的設(shè)計(jì)是統(tǒng)一并且連貫的。起始球洞與結(jié)束球洞都在俱樂(lè)部會(huì)所附近，是最有效率的布局。單球道連續(xù)型高爾夫球場(chǎng)。是一個(gè)有著連續(xù)18個(gè)球洞的球場(chǎng)，這些球洞排列在一起形成一個(gè)圈。這種球場(chǎng)占用極大的土地，能提供最大的球道場(chǎng)地，可操作的彈性較小。由于較少的固定因素，這種布局能提供最大的布局彈性，只有會(huì)所以及起始和結(jié)束球洞有固定位置。這種球場(chǎng)的設(shè)計(jì)要求復(fù)雜的地形。有9個(gè)返程球洞的單球道型高爾夫球場(chǎng)。球場(chǎng)有18個(gè)球洞的單球道球場(chǎng)，9個(gè)返程球洞。它的開(kāi)闊地在第二個(gè)球道，使用了兩塊相鄰的土地。球場(chǎng)的維護(hù)成本要比雙中心球道球場(chǎng)和核心型球場(chǎng)高些，因?yàn)榘l(fā)球臺(tái)和果嶺占了更大的面積。雙中心球道連續(xù)型高爾夫球場(chǎng)有9個(gè)返程球洞的雙中心球道型高爾夫球場(chǎng)?？傊?，連續(xù)的布局增加了開(kāi)闊地的面積，但降低了可操作的彈性。9個(gè)返程球洞能提供更大的彈性，卻犧牲了開(kāi)闊地的面積。單球道能給設(shè)計(jì)者最大的彈性，只要關(guān)注布局，就能設(shè)計(jì)出最大的開(kāi)闊地。缺點(diǎn)是維護(hù)成本很高，而且打高爾夫球的人打球的質(zhì)量可能降低，雙中心球道節(jié)省了維護(hù)成本，又能給打高爾夫球的人提供不錯(cuò)的打球經(jīng)歷，但卻是犧牲開(kāi)闊地的開(kāi)發(fā)為代價(jià)。高爾夫球場(chǎng)類(lèi)型的比較球場(chǎng)類(lèi)型土地消耗量開(kāi)闊地彈性/容量維護(hù)成本完整性核心型低低低低高單球道連續(xù)型高高低高低有9個(gè)返程球洞的單球道型高高高高低雙中心球道連續(xù)型中中低中中有9個(gè)返程球洞的雙中心球道型中中高中中高爾夫球洞的類(lèi)型有懲罰型、戰(zhàn)略型和英雄型。高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮的因素：安全——保證打球的人和過(guò)路的人的安全；彈性——同一長(zhǎng)度的發(fā)球臺(tái)可供不同水平球手打球；球技——各種各樣擊球、長(zhǎng)度和標(biāo)的；公平——位置及障礙難度的設(shè)置；進(jìn)級(jí)——球洞的次序；流動(dòng)——球手在場(chǎng)地上的運(yùn)動(dòng)；平衡——標(biāo)準(zhǔn)桿的分配維護(hù)成本施工計(jì)劃美感比賽水平一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)球場(chǎng)：內(nèi)界：2808平方英尺；外界：4392平方英尺；總和：7200平方英尺。第二部分運(yùn)營(yíng)和管理第八章度假村的營(yíng)銷(xiāo)美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)把營(yíng)銷(xiāo)定義為：關(guān)于構(gòu)思、貨物和服務(wù)的設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷(xiāo)和分銷(xiāo)的規(guī)劃和實(shí)施過(guò)程，目的是創(chuàng)造能實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織目標(biāo)的交換。開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的6個(gè)步驟：進(jìn)行市場(chǎng)分析；選擇目標(biāo)市場(chǎng)；資產(chǎn)定位；確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)和執(zhí)行行動(dòng)計(jì)劃；監(jiān)督與評(píng)估營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃?！袌?chǎng)分析包括了分析顧客、資產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)資產(chǎn)分析是一種對(duì)經(jīng)營(yíng)實(shí)力和弱點(diǎn)客觀的評(píng)估，涉及服務(wù)的種類(lèi)、服務(wù)的要求、質(zhì)量、連續(xù)性、定價(jià)、服務(wù)效率、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)的親切感、清潔、促銷(xiāo)活動(dòng)、可見(jiàn)度、圖像、氣氛、便利。競(jìng)爭(zhēng)分析的目的在于發(fā)現(xiàn)，還在競(jìng)爭(zhēng)者研究中的、沒(méi)有使用的，對(duì)我方有利可圖的細(xì)分市場(chǎng)；一些有競(jìng)爭(zhēng)收益或優(yōu)勢(shì)，還沒(méi)有被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趕上的業(yè)務(wù)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以利用的我們市場(chǎng)策略中的不足之處?！x擇目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者在一個(gè)或幾個(gè)可變因素的基礎(chǔ)上細(xì)分市場(chǎng)，他們使用的主要的可變因素是地理、人口統(tǒng)計(jì)、心理、使用或行為及追求收益。地理細(xì)分包括確定貿(mào)易地區(qū)的地理界限。人口細(xì)分把年齡、收入、性別、年收入、家庭規(guī)模、家庭成員所處階段、受教育程度、職業(yè)、民族、宗教、國(guó)籍和社會(huì)階層作為市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)；心理系分把人群按照性情、愛(ài)好和觀念來(lái)劃分；使用或行為細(xì)分是按照人們消費(fèi)多少產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)劃分，典型的劃分是分為輕度、中度和重度使用者。利益細(xì)分是按照人們?cè)诙燃俅瀚@得的好處來(lái)劃分的。選擇細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該在規(guī)模、發(fā)展的可能性、競(jìng)爭(zhēng)能力、細(xì)分所帶來(lái)的成本以及如何細(xì)分才能使公司的發(fā)展目標(biāo)和資源相一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。定位是公司試圖創(chuàng)立的、想要獲得的形象。一個(gè)好的定位可以完成以下幾件事情：第一，它為客人創(chuàng)立了這樣的形象，即度假村代表的是什么？其次，定位可以描述出度假村給客人帶來(lái)的利益。第三，定位將資產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)別開(kāi)來(lái)。相對(duì)偏僻的位置、季節(jié)因素、山區(qū)和有效的建筑場(chǎng)地限制了度假村的擴(kuò)建?！_定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)——開(kāi)發(fā)和執(zhí)行行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施一個(gè)行動(dòng)計(jì)劃涉及一個(gè)具體的、混合的、適合每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略的開(kāi)發(fā)和實(shí)施。它包括考慮進(jìn)行工作的方法，制定一個(gè)實(shí)施計(jì)劃的預(yù)算，以及分配計(jì)劃的責(zé)任。下面這些因素是與成功的新產(chǎn)品和服務(wù)聯(lián)系在一起的：確定顧客需求的能力；對(duì)公司現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用；在公司的核心市場(chǎng)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品；在開(kāi)發(fā)階段，進(jìn)行測(cè)算；在向開(kāi)發(fā)投資之前，要對(duì)計(jì)劃進(jìn)行審查和檢驗(yàn)；調(diào)研、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)之間的協(xié)調(diào)；一個(gè)有組織的環(huán)境，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)和冒險(xiǎn)；將新的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和公司目標(biāo)聯(lián)系在一起。促銷(xiāo)交流組合由在企業(yè)與顧客之間的所有的信息工具組成，包括媒體廣告、口碑相傳、推銷(xiāo)、促銷(xiāo)、公共關(guān)系、宣傳品、個(gè)人銷(xiāo)售，在傳播過(guò)程中，確定一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，就是確定了一個(gè)目標(biāo)，建立信息專(zhuān)題，決定促銷(xiāo)組合，選擇適當(dāng)?shù)拿襟w，建立預(yù)算。為了控制好目標(biāo)市場(chǎng)，目標(biāo)應(yīng)該靈活，就是指應(yīng)該具體、適當(dāng)、可行、現(xiàn)實(shí)、有時(shí)間限制。促銷(xiāo)組合的主要要素有：廣告——由明確的組織者主辦的任何付費(fèi)形式的非個(gè)人的展示和計(jì)劃、貨品、服務(wù)的促銷(xiāo)；個(gè)人銷(xiāo)售——對(duì)話(huà)，無(wú)論是通過(guò)電話(huà)，還是面對(duì)面的交流，必須是在銷(xiāo)售人員與預(yù)期的顧客進(jìn)行；促銷(xiāo)——短時(shí)間的誘發(fā)、鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)或者銷(xiāo)售產(chǎn)品或服務(wù)；推銷(xiāo)——使用進(jìn)入家庭的材料刺激購(gòu)買(mǎi)，包括產(chǎn)品演示說(shuō)明、招牌、海報(bào)、顧客資料卡和其他購(gòu)買(mǎi)促銷(xiāo)項(xiàng)目；公共關(guān)系與公眾——無(wú)需付費(fèi)的交流活動(dòng)，涉及到維持或加強(qiáng)與別的組織或個(gè)人的交流。生態(tài)廣告，即基于正確環(huán)境主題的廣告支持戰(zhàn)略；加強(qiáng)執(zhí)行商業(yè)利益的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)環(huán)境利益；對(duì)環(huán)境表現(xiàn)出的有責(zé)任感的行為，作為成本意識(shí)，能節(jié)省資金和其他資源；強(qiáng)調(diào)質(zhì)量、耐久性和使用壽命；幫助顧客減少浪費(fèi)；給顧客提供可以維修、更新產(chǎn)品的便利；開(kāi)發(fā)可以再度利用的產(chǎn)品。推銷(xiāo)與促銷(xiāo)的區(qū)別是：促銷(xiāo)常常在客人的家中就可以發(fā)生，而推銷(xiāo)只有當(dāng)客人進(jìn)入度假村內(nèi)才發(fā)生。推銷(xiāo)包括產(chǎn)品展示的小冊(cè)子、招牌、海報(bào)、登記卡以及有促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目。推銷(xiāo)的目的是雙重的，一方面維持度假村忠實(shí)地客人基礎(chǔ)；另一方面增加由這些忠實(shí)客人帶來(lái)的總的商機(jī)。把連接企業(yè)與各個(gè)顧客的渠道當(dāng)作分銷(xiāo)組合。中間人的形象。分銷(xiāo)產(chǎn)品的人和組織，對(duì)客人所表現(xiàn)出的形象，就是銷(xiāo)售度假村的形象。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)確保這些形象與他所需要的形象一致。第九章度假村運(yùn)營(yíng)在一個(gè)業(yè)主度假村，可使用的單元數(shù)量由鄉(xiāng)瑤出租或者交換他們單元的業(yè)主的人數(shù)決定的。在與客房管理相聯(lián)系的問(wèn)題上，傳統(tǒng)度假村與業(yè)主度假村有幾個(gè)主要區(qū)別：?jiǎn)卧囊?guī)模與位置；客人到達(dá)和離開(kāi)的模式；員工的模式；業(yè)主關(guān)系。酒店的標(biāo)準(zhǔn)房測(cè)量面積要達(dá)到400平方英尺，包括臥室區(qū)域和1個(gè)衛(wèi)生間，折合37.16平方米。一個(gè)酒店管理員每天的基本任務(wù)是清掃15-20個(gè)房間。零售商店有三個(gè)方面值得注意：設(shè)計(jì)（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地）、商品（放在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的東西）、經(jīng)營(yíng)（員工要做的事情）。一個(gè)好的標(biāo)語(yǔ)設(shè)計(jì)要遵循以下原則：沒(méi)有多余的詞語(yǔ)；合適的標(biāo)語(yǔ)放在合適的位置；標(biāo)語(yǔ)足夠多，不會(huì)讓顧客看不到；標(biāo)語(yǔ)不會(huì)多得讓人感覺(jué)混亂或者產(chǎn)生混淆。傳統(tǒng)旅館：豪華；普通風(fēng)格；以休息放松為中心；以設(shè)施為基礎(chǔ)的活動(dòng)；開(kāi)發(fā)獨(dú)立的小塊土地；群體或合作所有；利潤(rùn)的最大化建立在對(duì)客人的高接待量、高服務(wù)水平和高價(jià)格上；高投資；吸引客人的地方主要在設(shè)施上，環(huán)境其次；精選的美食；一流的服務(wù)和表現(xiàn)；連鎖市場(chǎng)；導(dǎo)游和當(dāng)?shù)胤g的特色不顯著或者不存在。生態(tài)旅館：舒適、基本的需要；獨(dú)特風(fēng)格；以活動(dòng)教育為中心；以大自然、娛樂(lè)為基礎(chǔ)的活動(dòng)；開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)丨h(huán)境作為一個(gè)整體；個(gè)人所有；利潤(rùn)的最大化建立在戰(zhàn)略型設(shè)計(jì)、地理位置、低接待量、低服務(wù)水平和低價(jià)格的基礎(chǔ)上；中等或較低投資；吸引客人的地方主要在環(huán)境上，設(shè)施其次；可口的或者健康的食物、好的服務(wù)和文化影響；獨(dú)立的市場(chǎng)；導(dǎo)游或翻譯也集中在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)。第十章度假村經(jīng)濟(jì)四個(gè)主要變量決定了一個(gè)度假村是否會(huì)獲利：客容量、銷(xiāo)售季的長(zhǎng)短、資本投資的數(shù)額以及從每個(gè)到訪(fǎng)客人那里獲得的收入。安全的上限，會(huì)在其中一個(gè)因素達(dá)到使用的最大程度的時(shí)候發(fā)生。滑雪地區(qū)的客容量依據(jù)是：地域范圍的容量、山坡的容量和設(shè)施能接受的容量、山坡的容量是計(jì)算每小時(shí)需要垂直移動(dòng)的英尺數(shù)。這個(gè)容量是由滑雪地區(qū)的自然條件和滑雪者的能力和水平?jīng)Q定的。償付能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力是計(jì)算商家解決短期債務(wù)的能力。制定生態(tài)旅游計(jì)劃有四個(gè)步驟：選擇目標(biāo)、評(píng)估成本和收入、定價(jià)、管理和調(diào)試。總的來(lái)說(shuō)，滑雪面積大的地區(qū)更多的收益來(lái)自教學(xué)、房地產(chǎn)出售、住宿以及滑雪設(shè)備和服裝，而滑雪面積小的地區(qū)更多的收益都來(lái)自食品、飲料、出租設(shè)備和住宿。管理人員應(yīng)具備的條件：經(jīng)驗(yàn)、教育、交際能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、組織能力。為了發(fā)揮度假村的潛力，應(yīng)當(dāng)不斷檢查那些相對(duì)較小的比率，從經(jīng)濟(jì)上削減度假村的開(kāi)銷(xiāo)；低償付能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力；高負(fù)債與資產(chǎn)凈值；低經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；低利潤(rùn)與員工；低稅前利潤(rùn)邊際；低資產(chǎn)收益率；低資產(chǎn)回報(bào)率；低投資回報(bào)率；低應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。第3部分客人的活動(dòng)方案第十一章客人的活動(dòng)方案和形式娛樂(lè)是指“發(fā)生在空閑時(shí)間里的活動(dòng)，這些活動(dòng)是讓人愉快地、可以自由選擇的、人們能從中獲得個(gè)人情感上的、社交上的、身體上的、認(rèn)知上的和精神上的益處”。一項(xiàng)活動(dòng)必須包括：自由——客人們可以自由地選擇那些他們想要參與的活動(dòng)；能力的認(rèn)識(shí)——客人必須能將他們的能力水平作比較，參加那些他們感覺(jué)能成功的活動(dòng)；內(nèi)在動(dòng)力——真正讓人滿(mǎn)意的活動(dòng)是那些被選擇出來(lái)滿(mǎn)足其內(nèi)在動(dòng)力的活動(dòng)；控制地點(diǎn)——客人們需要對(duì)活動(dòng)有一定的控制，在活動(dòng)中可以選擇隊(duì)友或者活動(dòng)開(kāi)始的時(shí)間和地點(diǎn)；積極影響——一個(gè)令人滿(mǎn)意的活動(dòng)的結(jié)果是客人們?cè)趨⑴c活動(dòng)之后，在經(jīng)歷中感到了快樂(lè)；娛樂(lè)方案是為了產(chǎn)生一定的行為結(jié)果而設(shè)計(jì)和構(gòu)建的有目的的活動(dòng)?？腿嘶顒?dòng)的方法由指揮者來(lái)選擇，員工們會(huì)影響到活動(dòng)的設(shè)計(jì)和管理。客人活動(dòng)方案包括5個(gè)步驟：估計(jì)客人的需要；確定會(huì)滿(mǎn)足客人需要的活動(dòng)項(xiàng)目；對(duì)能滿(mǎn)足客人需要的活動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行分析；管理活動(dòng)；評(píng)估活動(dòng)中關(guān)于成功地滿(mǎn)足客人需要的方面。評(píng)估一項(xiàng)活動(dòng)就會(huì)引起對(duì)前幾個(gè)步驟地重新評(píng)估。制訂和經(jīng)營(yíng)方案都是在相互關(guān)聯(lián)中發(fā)生的，還要受外部的一些因素影響：歷史影響——度假村的傳統(tǒng)和哲學(xué)；環(huán)境影響——年度和氣候等的時(shí)間長(zhǎng)短；文化影響——客人的種族、年齡和宗教信仰；社會(huì)影響——時(shí)尚、潮流和新聞；組織影響——公司的價(jià)值和使命?？腿?、工作人員、設(shè)備和設(shè)施都是要給客人傳遞經(jīng)歷的。人們?cè)谒麄兊淖杂蓵r(shí)間選擇的活動(dòng)要適應(yīng)他們的社會(huì)文化體系。文化價(jià)值是確定什么目標(biāo)和行為會(huì)贏得社會(huì)的造成或是不贊成。新教徒道德：高尚的價(jià)值是與工作、活動(dòng)和節(jié)約相關(guān)聯(lián)的，工作是相對(duì)于空閑來(lái)說(shuō)，活動(dòng)是和懶散相比較的，節(jié)約對(duì)應(yīng)的是浪費(fèi)?？鞓?lè)定義是為了快樂(lè)本身而追求快樂(lè)。馬斯洛的基本需求層次：身體——饑餓、口渴、休息、活動(dòng)安全——安全，從恐懼和緊張中獲得自由歸屬感和愛(ài)——事情、給予和接受愛(ài)尊重——自尊和受到別人的尊重自我實(shí)現(xiàn)——個(gè)人價(jià)值的實(shí)現(xiàn)知道和理解——學(xué)到知識(shí)美感——欣賞美需求評(píng)估是指“有計(jì)劃地調(diào)查參與者和未參與者的需求、態(tài)度、行為和方式。目的是識(shí)別什么對(duì)客人重要，以便更好地設(shè)計(jì)和表現(xiàn)客人活動(dòng)方案，在客人離開(kāi)后對(duì)活動(dòng)滿(mǎn)意，從而也對(duì)度假村滿(mǎn)意”?？腿嘶顒?dòng)方案的目標(biāo)和對(duì)象是與度假村本身的目標(biāo)和對(duì)象構(gòu)建在一起的，目標(biāo)是開(kāi)闊的、普遍的，是最終的結(jié)果。讓客人滿(mǎn)意，度假村的整體目標(biāo)就會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，在這個(gè)體系下，客人活動(dòng)的目標(biāo)應(yīng)該是，為客人提供滿(mǎn)意的經(jīng)歷，幫助發(fā)展技能；使客人更健康、更快了；鼓勵(lì)客人間的社會(huì)交往。布魯姆分類(lèi)法。對(duì)象是有認(rèn)識(shí)力的、有感情的或者是與精神運(yùn)動(dòng)相關(guān)的。認(rèn)識(shí)的對(duì)象涉及思想，包括記憶、再現(xiàn)事物或者解決智力問(wèn)題。各個(gè)水平的認(rèn)識(shí)越來(lái)越復(fù)雜：即了解、理解、運(yùn)用、分析、綜合、評(píng)估。感情對(duì)象是處理情緒和情感的：即接受、響應(yīng)、價(jià)值、組織、特點(diǎn)。精神運(yùn)動(dòng)或行為技巧是關(guān)于身體行為的，即模仿、操作、精確、清晰、自然反應(yīng)。活動(dòng)分析是確定活動(dòng)的每一部分使之達(dá)到目標(biāo)和對(duì)象。根據(jù)下面的標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)分每一個(gè)活動(dòng)：行為領(lǐng)域——認(rèn)識(shí)、情感和精神運(yùn)動(dòng)；技術(shù)水平，從低到高；相互作用的模式，從個(gè)人到群體；領(lǐng)導(dǎo)的要求，從最小到最大；設(shè)備的要求，從無(wú)到有；持續(xù)時(shí)間，從確定的時(shí)間、自然結(jié)束到持續(xù)進(jìn)行；設(shè)施的要求，從無(wú)到有；參與者，從1到某個(gè)數(shù)；年齡的適當(dāng)性。類(lèi)別分析是將產(chǎn)生相似利益的活動(dòng)分成一類(lèi)。每項(xiàng)活動(dòng)都是一個(gè)變量，計(jì)算出的兩個(gè)變量之間存在相關(guān)性，每一個(gè)類(lèi)別都是根據(jù)這個(gè)相關(guān)的結(jié)果劃分的。使用下面的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定類(lèi)別：技術(shù)要求的程度；活動(dòng)水平；需要的群體特性；風(fēng)險(xiǎn)或危險(xiǎn)的大??；對(duì)特殊設(shè)施的需要。需求、需要、活動(dòng)和形式活動(dòng)：以各種形式組織形式：教育、競(jìng)賽、社會(huì)活動(dòng)、短途旅行、隨意性活動(dòng)、特殊活動(dòng)、觀看、客人從中選擇能滿(mǎn)足他們的需要和需求的形式。需要和需求：對(duì)他們很重要、人