03十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析02十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析1主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2010年中韜華益版權(quán)所有主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析2010年中韜華益2

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財稅2011年第50號文《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》1.人人有份的才可以免個稅2.隨機、抽獎、外單位個人都要交納個稅房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財稅203房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（2011年第34號）1.關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題2.關(guān)于企業(yè)員工服飾費用支出扣除問題3.關(guān)于航空企業(yè)空勤訓(xùn)練費扣除問題4.關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴建的稅務(wù)處理問題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理6.關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題7.文件的適用時間房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題4房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個人所得稅法有關(guān)問題的公告（2011年第46號公告）1.各地對該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報存在差異3.發(fā)工資的時間不同也會導(dǎo)致申報差異房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個5房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強商業(yè)預(yù)付卡稅收管理的通知（國稅函〔2011〕413號）

1.發(fā)票內(nèi)容值得思考2.實名制的影響房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強商業(yè)預(yù)付6房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告（2011年第13號）國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（2011年第51號）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)7房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告（2011年第23號）納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物8房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報口徑問題的公告（2011年第29號）第二條：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第20號）規(guī)定，對檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補以前年度發(fā)生的虧損，填報國稅發(fā)〔2008〕101號文件附件1的附表四“彌補虧損明細表”第2列“盈利或虧損額”對應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬年度行次。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅9房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告（2011年第47號）

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售的附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）第二條有關(guān)規(guī)定，計算繳納增值稅；凡屬于不動產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》“銷售不動產(chǎn)”稅目計算繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用10房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告(2011年第30號)自2010年1月1日起，在委托稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)費的地區(qū)，企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，也可憑合法、有效的工會經(jīng)費代收憑據(jù)依法在稅前扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)11房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號）（一）企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會以及依法通過工資集體協(xié)商確定的員工工資薪金是合理的工資薪金。通過工資集體協(xié)商確定的工資薪金，經(jīng)人力資源和社會保障行政部門審查、稅務(wù)部門確認后，可在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。其中，屬于國有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過經(jīng)審查確認的限定數(shù)額；超過部分不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國12房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號）（二）各類企業(yè)在年度匯算清繳企業(yè)所得稅申報時，應(yīng)將人力資源社會保障行政部門審查生效的工資集體協(xié)商集體協(xié)議、審查意見書和職工工資薪金總額實際發(fā)放情況等資料一并報主管稅務(wù)部門備案。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國13房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（2011年第25號）1.分清單申報和專項申報2.總分機構(gòu)的資產(chǎn)損失有特殊規(guī)定3.因國務(wù)院決定事項形成的資產(chǎn)損失，應(yīng)向國家稅務(wù)總局提供有關(guān)資料。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損14房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的決定（國務(wù)院令2010年第587號）第二十二條（二）規(guī)定：讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得。虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十條：對違反發(fā)票管理規(guī)定2次以上或者情節(jié)嚴重的單位和個人，稅務(wù)機關(guān)可以向社會公告。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國發(fā)票管理15房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十三、省地方稅務(wù)局省公安廳省財政廳省審計廳省監(jiān)察廳關(guān)于禁用舊版發(fā)票的公告（鄂地稅發(fā)〔2011〕77號）全省地稅發(fā)票已于2011年1月1日起全部啟用新版發(fā)票（見湖北日報2010年9月28日公告），舊版發(fā)票繳銷工作已于2011年6月15日結(jié)束。從2011年7月1日起，全省各企業(yè)、事業(yè)、團體、黨政機關(guān)等單位，嚴禁接受舊版發(fā)票報賬，否則視為無效票據(jù)或假發(fā)票處理。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十三、省地方稅務(wù)局省公安廳省財政廳16房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十四、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知（財稅[2011]12號）個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十四、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人17房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十五、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知（財稅[2011]32號）對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十五、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于購房人18房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十六、關(guān)于調(diào)整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知（武房發(fā)〔2011〕198號）1.取消了單價限制，提高了總價水平2.已裝修的商品住房以扣除其裝修成本后的余額作為價格界定依據(jù)，但計算相關(guān)稅費時不得扣除其裝修成本。3.自2011年12月1日（含）以后網(wǎng)簽的房屋買賣合同，按調(diào)整后的普通住房標準執(zhí)行，原已簽訂的房屋買賣合同仍按原（武國土房發(fā)〔2008〕482號）規(guī)定標準執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十六、關(guān)于調(diào)整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住19房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十七、關(guān)于個人以股權(quán)參與上市公司定向增發(fā)征收個人所得稅問題的批復(fù)（國稅函[2011]89號）根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例等規(guī)定，南京浦東建設(shè)發(fā)展有限公司自然人以其所持該公司股權(quán)評估增值后，參與蘇寧環(huán)球股份有限公司定向增發(fā)股票，屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，其取得所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十七、關(guān)于個人以股權(quán)參與上市公司定向增20房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十八、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅[2010]121號）1.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅2.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十八、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾21房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十九、市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進資本特區(qū)股權(quán)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施辦法的通知（武政辦〔2011〕110號）1.稅率（合伙制股權(quán)投資基金）2.獎勵及補貼豐厚3.注冊區(qū)域固定房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十九、市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)促進資本22房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十、湖北省價格調(diào)節(jié)基金征集使用管理實施細則（鄂價法規(guī)〔2011〕86號）1.

凡在本省境內(nèi)從事娛樂業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、通信業(yè)，煙草、酒類、化妝品生產(chǎn)、批發(fā)、零售業(yè)以及成品油、電力、燃氣、熱力生產(chǎn)與銷售業(yè)的企業(yè)或個人，應(yīng)依照本細則的規(guī)定繳納價格調(diào)節(jié)基金2.以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅（以下簡稱“三稅”）稅額為計征依據(jù)，按照實際繳納“三稅”稅額的1%計征價格調(diào)節(jié)基金。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十、湖北省價格調(diào)節(jié)基金征集使用管理實23房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十一、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅[2011]111號）1.交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點2.與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)：運輸、咨詢、工程設(shè)計、廣告業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十一、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在上海24房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十二、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知（財稅[2011]70號）企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二十二、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用25房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳一、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍1.國稅發(fā)【2009】31號文第六條規(guī)定企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。2.定金、訂金、保證金、誠意金、會員卡（VIP卡）或會員費是否繳納企業(yè)所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳一、未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入26房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍稽便函【2009】49號附件2《稅收自查提綱》中關(guān)于營業(yè)稅收入范圍規(guī)定：在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計入“預(yù)收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍27房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。關(guān)于企業(yè)所得稅收入范圍規(guī)定：除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查……房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍28房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）假按揭收入的處理1.假按揭收入在稅收上沒有特殊待遇2.是實質(zhì)重于形式，還是形式重于實質(zhì)3.吹牛也要交稅4.假按揭再銷售時如何處理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）假按揭收入的處理29房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加1.“預(yù)計利潤率”和“預(yù)計毛利率”的變化1）國稅發(fā)[2003]83號文件第二條表述為：利潤率

2）國稅發(fā)[2006]31號文件表述為“預(yù)計計稅毛利率”3）國稅函【2008】299號文件表述為“預(yù)計利潤率”4）國稅發(fā)【2009】31號文件：“預(yù)計計稅毛利率”。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用30房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加2.國稅發(fā)【2009】31號文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用31房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用32房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（四）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入能否作為三項費用的扣除基數(shù)

1.2008年以前，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價款，不能作為三項費用扣除基數(shù)（國稅發(fā)【2006】31號文件第八條第十款）。2.三項費用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個矛盾，國稅發(fā)【2006】31號文件給予了變通政策（三年遞延）。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（四）未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入能否作為33房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.為了徹底解決這個問題，國稅發(fā)【2009】31號文件的理念發(fā)生了重大變化：規(guī)定只要是簽訂了預(yù)售合同，都算是“銷售收入”，新31號文件通篇沒有出現(xiàn)“預(yù)售收入”字樣。而銷售收入是可以作為三項費用扣除基數(shù)的。4.基本原則：只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項費用的扣除基數(shù)，增加三項費用的扣除基數(shù)；完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來的銷售收入，不能再次作為三項費用扣除基數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.為了徹底解決這個問題，國34房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入月（季）預(yù)繳申報1.月（季）度申報是否允許扣減稅金及附加？2.國稅函【2009】34號文—稅務(wù)機關(guān)的煩惱3.國稅函【2008】635號文件規(guī)定4.如何做到年度匯算清繳不退稅？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入月（季）預(yù)繳35房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（六）未完工產(chǎn)品銷售收入年度納稅申報表的填報1.各地填報五花八門，主要有三種填報方法：例：某房地產(chǎn)企業(yè)本年度取得預(yù)售收入1000萬，無錫國稅的做法：預(yù)收賬款先確認其他視同銷售收入然后在附表三第四十行“其他”將預(yù)售收入做調(diào)減處理。即將預(yù)售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬，同時附表三第四十行20其他將預(yù)售收入1000萬做調(diào)減處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（六）未完工產(chǎn)品銷售收入年度納稅申報36房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：在附表三第40行第4列調(diào)減調(diào)增。當年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計稅毛利率計算得到的預(yù)計利潤150萬填入附表三第52行第3列。會計確認的預(yù)售款作為計算基礎(chǔ)計算出的當年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項計算扣除金額”。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：在附表三第40行第437房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：完工年度會計處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計稅毛利率的預(yù)計利潤150萬填到附表三第52行第4列。同時，應(yīng)當將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計算基礎(chǔ)對應(yīng)計算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列到附表三第40行第3列并特別注明“預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額”，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。在發(fā)生與結(jié)轉(zhuǎn)時正好相反，所以實務(wù)操作中還需要備查賬簿體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：完工年度會計處理將預(yù)38房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國稅的做法：企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，先確認營業(yè)收入，然后在附表三第19行“其他”欄第4列進行調(diào)減。填報方法如下：未完工年度：附表1第4行：1000萬；附表3第19行第4列，納稅調(diào)減1000萬；附表3第52行第3列調(diào)增150萬；附表3第40行第4列調(diào)減65.5萬。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國稅的做法：企業(yè)取得的銷售未完工39房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國稅的做法：完工年度：以前年度銷售的未完工收入不用填列在附表1中，附表3第19行第3列，納稅調(diào)增1000萬；附表3第52行第4列，納稅調(diào)減150萬；附表3第40行第3列，納稅調(diào)增65.5萬。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳北京國稅的做法：40房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳二、完工標準問題1.為什么要制定完工標準？2.開發(fā)產(chǎn)品的完工標準國稅發(fā)【2009】31號文第三條：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳二、完工標準問題41房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地42房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.案例1：某開發(fā)企業(yè)在2009年12月29日取得竣工備案證，企業(yè)認為本年度沒有交房，不應(yīng)該確認銷售收入，2009年度匯算清繳仍按預(yù)收收入報稅。請問，該企業(yè)的做法是否正確？案例2：某開發(fā)企業(yè)在2008年1月15日取得竣工備案證，企業(yè)2007年度匯算清繳按照預(yù)收收入報稅。經(jīng)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)，開始辦理竣工備案時間在2007年12月，稅務(wù)機關(guān)因此認為應(yīng)在2007年度確認銷售收入，稅務(wù)機關(guān)判斷是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.案例1：某開發(fā)企業(yè)在2009年143房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.為什么制定三個完工標準，三者之間有什么關(guān)系？國稅函【2009】342號文國稅函【2010】201號文案例：海南永生實業(yè)公司案5.完工標準針對的是一個小區(qū)還是一棟樓？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.為什么制定三個完工標準，三者之間44房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳三、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入的納稅申報1.關(guān)注三件事11）毛利如何調(diào)整？2）稅金及附加如何調(diào)整？3）三項費用扣除基數(shù)如何確認？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳三、未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)完工收入的納稅申報45房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.案例：某房地產(chǎn)公司有三個項目，項目1在以前年度已經(jīng)完工，尚有尾房；項目2在今年完工；項目3尚處在預(yù)售年度，假設(shè)三個項目收入都是1000萬，能夠結(jié)轉(zhuǎn)的成本都是600萬。三個項目在申報表中如何填列？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.案例：某房地產(chǎn)公司有三個項目，項46房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.當年預(yù)售收入季度預(yù)繳計算的毛利，如果當年度完工，是否允許在附表三52行扣減計算的毛利？4.以前年度有預(yù)繳，本年度哪個季度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入比較合適？案例：某上市公司開發(fā)的A項目，2009年度8月取得竣工備案證，年度末未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，2010年4月匯算清繳時發(fā)現(xiàn)，該公司賬面未體現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入，全部通過以前年度損益調(diào)整科目調(diào)整到以前年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.當年預(yù)售收入季度預(yù)繳計算的毛利，47房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.2007年同2008年稅率差（8%）如何處理？案例：某房地產(chǎn)公司2007年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，當年度預(yù)繳所得稅1000*15%*33%=49.5萬元，2008年度完工，確認銷售收入1000萬元，銷售成本800萬元，2008年度匯算清繳如何申報？國稅發(fā)【2009】31號文第九條的爭議。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.2007年同2008年稅率差（48房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳四、銷售收入的確認1.基本原則1）國稅函【2008】875號文（普通法）國稅發(fā)【2009】號文第六條（特別法）2）收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率申報納稅收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳四、銷售收入的確認49房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。3.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度，則稅收同會計無差異；如果采用會計準則，則存在會計同稅收的差異。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)50房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。應(yīng)注意的問題：1）按揭方式收入和成本的配比問題；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)51房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）國稅發(fā)【2009】31號文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（與國稅函【2007】1272號的關(guān)系）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）國稅發(fā)【2009】31號52房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。6.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)53房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.采取基價（保底價）并實行超基價雙54房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：甲公司委托A公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價4500元，并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月A公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理如下：借：銀行存款900萬元（按保底價計算）貸：銷售收入900萬元。正確的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關(guān)鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：甲公司委托A公司采取基價（保底55房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，56房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳五、視同銷售的稅務(wù)處理1.國稅發(fā)【2009】31號文第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳五、視同銷售的稅務(wù)處理57房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.買一贈一的稅務(wù)處理（有獎銷售、賣方贈送地下室等）國稅函【2008】875號文、國稅函【2008】828號文和財企【2003】95號文規(guī)定案例：賣房子贈送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元，成本70萬。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.買一贈一的稅務(wù)處理（有獎銷售、58房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳賬務(wù)處理：借：銀行存款100萬元貸：主營業(yè)務(wù)收入–開發(fā)產(chǎn)品90萬主營業(yè)務(wù)收入—汽車10萬借：主營業(yè)務(wù)成本80萬貸：庫存商品-汽車10萬貸：開發(fā)產(chǎn)品70萬房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳賬務(wù)處理：59房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.拆一還一的稅務(wù)處理國稅函【2002】172號鄂地稅發(fā)【2005】185號武地稅發(fā)【2009】179號文房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.拆一還一的稅務(wù)處理60房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.以土地或開發(fā)產(chǎn)品投資的稅務(wù)處理

國稅發(fā)【2009】31號文第七條：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.以土地或開發(fā)產(chǎn)品投資的稅務(wù)處理61房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.以開發(fā)產(chǎn)品抵工程款的稅務(wù)處理無論主動還是被動以房屋抵債（法院判決）；無論是否辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收。營業(yè)稅：1、《營業(yè)稅問題解答(之一)》（國稅函[1995]156號文件第9條2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]771號）3、《關(guān)于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]1103號）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.以開發(fā)產(chǎn)品抵工程款的稅務(wù)處理62房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳☆企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法實施條例》25條第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！钔恋卦鲋刀悾簢惏l(fā)[2006]187號文件房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳☆企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法實施條63房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳六、租金收入的稅務(wù)處理1.先租后售的稅務(wù)處理1）不視同銷售：國稅函【2008】828號文2）先租后售是否可以提取折舊？國稅發(fā)【2009】31號文件第二十四條企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳六、租金收入的稅務(wù)處理64房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳使用時間不超過12個月的，處置時按照開發(fā)產(chǎn)品處理；（1）如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用，當年又銷售的，在年度匯算清繳的時候，如果企業(yè)提取了折舊，則做納稅調(diào)增處理。（2）如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用，第二年年度納稅申報前又銷售的，對當年的折舊做納稅調(diào)增處理，第二年提取的折舊，則在第三年匯繳的時候做納稅調(diào)增處理；（3）如果開發(fā)產(chǎn)品當年自用，第二年年度納稅申報后又銷售的，則對當年提取的折舊做追溯調(diào)整補稅處理，年度納稅申報后的折舊年末做納稅調(diào)增處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳使用時間不超過12個月的，處65房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.售后回租的稅務(wù)處理國家稅務(wù)總局公告2010年第13號營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的問題解決了，土地增值稅、契稅不好處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.售后回租的稅務(wù)處理66房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.轉(zhuǎn)租的稅務(wù)處理4.免租期的稅務(wù)處理《企業(yè)所得稅法》第十九條租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。（收付實現(xiàn)制）(國稅函【2010】79號文第一條的比較）第四十七條：以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除（權(quán)責發(fā)生制）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.轉(zhuǎn)租的稅務(wù)處理67房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.預(yù)租收入的稅務(wù)處理：國稅發(fā)【2009】31號文第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.預(yù)租收入的稅務(wù)處理：68房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的處理技巧（一）企業(yè)所得稅（國稅發(fā)【2000】118號、國稅發(fā)【2004】390號、國稅函【2008】264號）財稅【2009】59號、國稅函【2010】79號）要點：股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中所含的未分配利潤和盈余公積不允許扣減。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理69房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）個人所得稅（國稅函【2009】285號文件）要點1：納稅地點：股權(quán)變更企業(yè)所在地。要點2：稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)所有者權(quán)益份額作為基數(shù)進行核定。（沒有考慮商譽的問題）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）個人所得稅（國稅函【2009】70房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）營業(yè)稅（財稅【2002】191號）（四）土地增值稅（國稅函【2000】687號）（五）契稅（財稅【2008】175號、國稅發(fā)【2009】89號）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（三）營業(yè)稅（財稅【2002】19171房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失的稅務(wù)處理要點：股權(quán)投資損失不需要受“股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得+股息紅利所得”的限制；但是需要作為資產(chǎn)損失報批。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失的稅務(wù)處理72房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.境外股東分紅的所得稅問題法人股東：1)2008年以前，非居民企業(yè)從我國境內(nèi)企業(yè)取得的稅后利潤不需要繳稅。2)2008年新《企業(yè)所得稅法》實施后，非居民企業(yè)取得的分紅需要按10%的稅率繳稅?！镀髽I(yè)所得稅法》規(guī)定，非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，應(yīng)當就其來源于境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅，適用稅率為20%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.境外股東分紅的所得稅問題73房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十九條規(guī)定，非居民企業(yè)取得股息、紅利等權(quán)益性投資收益和利息、租金、特許權(quán)使用費所得，以收入全額為應(yīng)納稅所得額。《企業(yè)所得稅法實施條例》第九十一條規(guī)定，非居民企業(yè)取得所得稅法第三條第三項規(guī)定的所得，減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。雖然稅法規(guī)定的稅率是10%，但如果非居民企業(yè)所在國家或地區(qū)與我國簽訂有稅收協(xié)定，協(xié)定的稅率低于10%，則可以按協(xié)定的稅率執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十九條規(guī)定，非居民企業(yè)取得股息、紅74房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3)非居民企業(yè)取得的被投資企業(yè)在2008年以前實現(xiàn)的稅后利潤分紅，稅法規(guī)定還是按原政策執(zhí)行，即不繳納企業(yè)所得稅。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2008〕1號）第四條規(guī)定，2008年1月1日以前外商投資企業(yè)形成的累積未分配利潤，在2008年以后分配給外國投資者的，免征企業(yè)所得稅。2008年及以后年度外商投資企業(yè)新增利潤分配給外國投資者的，依法繳納企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3)非居民企業(yè)取得的被投資企業(yè)在2075房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳個人股東：1）財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕第020號）第二條第八項規(guī)定，外籍個人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得，暫免征收個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳個人股東：76房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）我國稅法同時還規(guī)定，對外籍個人取得境內(nèi)上市公司股票的分紅也不征稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于外籍個人持有中國境內(nèi)上市公司股票所取得的股息有關(guān)稅收問題的函》（國稅函發(fā)〔1994〕440號）明確，對持有B股或海外股（包括H股）的外籍個人，從發(fā)行該B股或海外股的中國境內(nèi)企業(yè)所取得的股息（紅利）所得，暫免征收個人所得稅。3）外國人取得的紅利不需要繳納個人所得稅，無論是否為上市公司，都不需要繳納個人所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）我國稅法同時還規(guī)定，對外籍個人取77房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳完稅證明：1）境內(nèi)機構(gòu)和個人向境外單筆支付等值3萬美元以上(不含等值3萬美元)服務(wù)貿(mào)易、收益、經(jīng)常轉(zhuǎn)移和資本項目外匯資金，應(yīng)當按國家有關(guān)規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理《服務(wù)貿(mào)易、收益、經(jīng)常轉(zhuǎn)移和部分資本項目對外支付稅務(wù)證明》，并就企業(yè)付出境外的股息紅利代扣代繳企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳完稅證明：78房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳境內(nèi)機構(gòu)和個人在申請辦理《稅務(wù)證明》時，應(yīng)當首先向主管國稅機關(guān)提出申請，在取得主管國稅機關(guān)出具的《稅務(wù)證明》后，再向主管地稅機關(guān)提出申請。境內(nèi)機構(gòu)和個人在向主管稅務(wù)機關(guān)提出申請時,應(yīng)當填寫《服務(wù)貿(mào)易等項目對外支付出具〈稅務(wù)證明〉申請表》，并附送下列資料：（一）合同、協(xié)議或其他能證明雙方權(quán)利義務(wù)的書面資料（復(fù)印件）；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳境內(nèi)機構(gòu)和個人在申請辦理《稅務(wù)證明》79房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）發(fā)票或境外機構(gòu)付匯要求文書（復(fù)印件）；（三）完稅證明或批準免稅文件（復(fù)印件）；（四）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）發(fā)票或境外機構(gòu)付匯要求文書（復(fù)80房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅問題國稅函【2009】698號文案例：武漢市黃陂區(qū)某企業(yè)的一個香港股東于去年12月，將其在境內(nèi)外商獨資公司的90％股權(quán)以6.45億元的價格轉(zhuǎn)讓給香港一家上市公司的全資子公司，取得轉(zhuǎn)讓收益2.43億元。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)工商變更信息，督促該企業(yè)繳納稅款2439.7萬元房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅問題81房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳八、成本歸集和分攤

包括當期實際發(fā)生的成本（31號文件第27條）；預(yù)提費用（新文件30條、32條中列舉了4類預(yù)提費用）；待攤費用（前期已經(jīng)實際發(fā)生的公共配套設(shè)施費用，應(yīng)當由本期來負擔）1.幾個基本概念1）計稅成本：國稅發(fā)【2009】31號文第二十五條：計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳八、成本歸集和分攤82房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）期間費用和開發(fā)成本（開發(fā)間接費用問題）3）完工成本與未完工成本4）會計成本與計稅成本5）已銷成本與未銷成本房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）期間費用和開發(fā)成本（開發(fā)間接費用83房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.問題1）如何正確核算開發(fā)間接費中的人員工資和費用？2）土地使用稅能否計入土地征用及拆遷補償款？3）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費能否計入開發(fā)間接費？4）營銷設(shè)施建設(shè)費如何處理？（企業(yè)所得稅與土地增值稅的差異）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.問題84房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.正確劃分成本對象1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十六條：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3.正確劃分成本對象85房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）成本對象劃分的六原則（1）可否銷售原則（公共配套設(shè)施）國稅發(fā)【2009】31號文第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

(一)屬于①非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，②或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）成本對象劃分的六原則86房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳(二)屬于①營利性的，②或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，③或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，④或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳(二)屬于①營利性的，②或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)87房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電88房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（2）功能區(qū)分原則（商鋪與住宅）（3）定價差異原則（4）產(chǎn)品差異原則（5）分類歸集原則：對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（6）權(quán)益區(qū)分原則（代建房屋）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（2）功能區(qū)分原則（商鋪與住宅）89房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.土地成本歸集和分攤的特殊性1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第一款：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4.土地成本歸集和分攤的特殊性90房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得91房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)92房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問題：（1）“土地出讓金”和“買價（差額征稅的規(guī)定）”（2）“以地補路”（南京土地增值稅問答第17條）（3）返還的土地出讓金（青地稅發(fā)【2009】100號第22條）（4）直接減免的土地出讓金是否繳納企業(yè)所得稅？（5）股權(quán)溢價問題（通過購買股權(quán)購買土地）（6）大市政配套費與契稅（財稅【2004】134號）（7）土地使用費與土地使用稅（海南、青島等省規(guī)定）（8）土地閑置費（國稅函【2010】220號）（9）拆遷補償支出（合作建房、一級土地開發(fā)）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問題：93房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）分攤方法國稅發(fā)【2009】31號文第三十條第一款：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）分攤方法94房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地總面積為10萬平方米，分兩期開發(fā)，一期有2棟樓，每棟樓基底面積為1萬平方米，二期有3棟樓，每棟樓基底為也為1萬平方米，建設(shè)會所屬于全體業(yè)主所有，基底面積為1萬平米。道路、綠化等面積為4萬平方米。土地成本10000萬，如何分配？步驟：1、將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負擔面積。一期：2/6×１０=3.33萬平米二期：3/6×１０=5萬平米公建：1/6×１０=1.67萬平米房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地總面95房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2、一期土地面積為3.33萬平方米第一棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。第一棟樓分攤的土地成本=1.67*10000/10=1670萬第二棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。第二棟樓分攤的土地成本=1.67*10000/10=1670萬

公共配套負擔的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進行分攤。在實際業(yè)務(wù)中，有按照中心線劃分的方法，也有按照基底面積劃分的方法，在新31號文件出臺后，除非商得稅務(wù)機關(guān)同意，否則就應(yīng)全部改為按照樓座面積劃分的方法了。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2、一期土地面積為3.33萬平方米96房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳問題：1.分期開發(fā)的項目，只有整體規(guī)劃的建筑面積，沒有全部建筑物的占地面積，如何分攤土地成本？2.主樓是住宅，裙樓是商鋪，如何分攤土地成本？3.兩棟住宅之間連接部分是商鋪，如何分攤土地成本？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳問題：1.分期開發(fā)的項目，只有整體規(guī)97房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.前期工程費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第二款：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳5.前期工程費：98房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.可行性研究費：3.境外設(shè)計費：案例：武漢某房地產(chǎn)公司向香港某公司支付建筑設(shè)計費500萬元，香港公司派員來武漢進行了前期的勘察、目測等工作，主體設(shè)計工作返回香港完成，該房地產(chǎn)公司是否需要對香港的設(shè)計公司來是否需要代扣代繳預(yù)提所得稅和營業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2.可行性研究費：99房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（1）營業(yè)稅。1）《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條2）財稅【2009】111號文件（2）企業(yè)所得稅1）國家稅務(wù)總局第19號局長令2）國稅發(fā)【2010】19號文件第7條房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（1）營業(yè)稅。100房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（3）雙邊稅收協(xié)定1）國稅發(fā)【2010】75號（中新稅收協(xié)定）2）國稅發(fā)【2009】124號3）國稅函【2010】290號（124號文件的補充規(guī)定）4）國稅函【2009】5075）國稅函【2010】46號房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（3）雙邊稅收協(xié)定101房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳6.建安工程費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第三款：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。2）甲供材問題：是否需要轉(zhuǎn)換發(fā)票？3）材料供應(yīng)商同時提供建安勞務(wù)如何取得發(fā)票？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳6.建安工程費：102房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國家稅務(wù)總局2011年第23號公告納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第六條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。

本公告自2011年5月1日起施行。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國家稅務(wù)總局2011年第23號公告103房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4）建安發(fā)票是否在項目所在地開具？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳4）建安發(fā)票是否在項目所在地開具？104房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第四款：指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。2）基礎(chǔ)設(shè)施費能否預(yù)提？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳7.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。105房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.公共配套設(shè)施費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第五款：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳8.公共配套設(shè)施費：106房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳9.開發(fā)間接費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第六款：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳9.開發(fā)間接費：107房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳10.共同成本分攤的方法和運用1）國稅發(fā)【2009】31號文第29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。2）按照4種方法分配到不同的成本對象中去。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳10.共同成本分攤的方法和運用108房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

（1）占地面積法（土地的分攤，原則用占地面積法）（2）建筑面積法（公共配套設(shè)施的分攤，必須用建筑面積法）（3）預(yù)算造價法（已完工與未完工共同負擔的利息支出，必須用預(yù)算造價法來分攤）（4）直接成本法。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分攤，可以用預(yù)算造價法，也可以用直接成本法）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（1）占地面積法（土地的109房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）幾個與面積相關(guān)的概念（1）使用面積、套內(nèi)面積、建筑面積、占地面積、基底面積、容積率、建筑密度、樓面地價、可售面積（2）可售面積的確定：建房(1995)第517號文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標準，在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積，銷售面積以測繪面積為準。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳3）幾個與面積相關(guān)的概念110房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國稅發(fā)〔2001〕142號：總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。需要注意的是，計算單位工程成本時，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，面積計算，不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國稅發(fā)〔2001〕142號：總可售面111房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分攤為主，轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本時是按照可售面積來進行分攤，可售面積是可以銷售的房產(chǎn)，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的?？墒勖娣e=建筑面積—不參與公攤的建筑面積，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面112房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹欤ɡ玫叵禄A(chǔ)形成的車庫）。3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不應(yīng)分攤的共有建筑面積包括：113房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳11.利息支出的特別處理1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳11.利息支出的特別處理114房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳企業(yè)所得稅條例第三十八條：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳企業(yè)所得稅條例第三十八條：企業(yè)在生產(chǎn)115房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國家稅務(wù)總局公告2011年第34號：“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳國家稅務(wù)總局公告2011年第34號：116房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）向個人借款的利息：國稅函【2009】777號文3）銀行轉(zhuǎn)貸的利息4）關(guān)聯(lián)方借款利息5）信托公司的利息6）利息支出的發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）向個人借款的利息：國稅函【200117房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳12.成本預(yù)提（四類預(yù)提成本）1）國稅發(fā)【2009】31號文第三十二條除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳12.成本預(yù)提（四類預(yù)提成本）118房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完119房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十條：土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳第三十條：土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)120房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問題：預(yù)提10%成本是按總包合同，還是按分包合同計算？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2）問題：預(yù)提10%成本是按總包合同121房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳13.企業(yè)銷售成本計算流程（一）確定成本對象（二）歸集開發(fā)成本（三）分攤開發(fā)成本（4種分攤方法的運用）（四）確定完工時點房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳13.企業(yè)銷售成本計算流程122房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）計算單位工程成本（注意總可售面積的確認）單位工程成本=成本對象總開發(fā)成本/總可售面積計算過程中，要特別注意總可售面積不能減除拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（五）計算單位工程成本（注意123房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳

（六）計算銷售成本（注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）銷售成本=已售面積*單位工程成本1。注意銀行按揭方式成本的結(jié)轉(zhuǎn)。（配比原則的運用）2。已售面積要計算準確，必要時同銷售部門核對。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（六）計算銷售成本（注意配比124房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（七）成本調(diào)整（二次分攤）屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，②然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳（七）成本調(diào)整（二次分攤）125房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：某開發(fā)商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2009年已完工，截至2009年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本2000萬元。2009年賣出3000平米。2010年又賣出了4000平米。2010年發(fā)生了配套設(shè)施成本400萬元。

2009年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元/平米銷售成本=2000元/平米*3000平米=600萬元2010年：銷售成本=2000元/平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分攤：第一次分攤：甲分攤50%=200萬元第二次分攤：已售分攤=200÷10×7=140萬元2010年度可扣除成本=800+140=940萬元房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳案例：某開發(fā)商有兩個樓盤，劃分為兩個12603十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析02十一月2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析127主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳2010年中韜華益版權(quán)所有主要內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析2010年中韜華益128

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財稅2011年第50號文《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》1.人人有份的才可以免個稅2.隨機、抽獎、外單位個人都要交納個稅房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析一、財稅20129房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（2011年第34號）1.關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題2.關(guān)于企業(yè)員工服飾費用支出扣除問題3.關(guān)于航空企業(yè)空勤訓(xùn)練費扣除問題4.關(guān)于房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴建的稅務(wù)處理問題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理6.關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時間問題7.文件的適用時間房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析二、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題130房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個人所得稅法有關(guān)問題的公告（2011年第46號公告）1.各地對該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報存在差異3.發(fā)工資的時間不同也會導(dǎo)致申報差異房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析三、國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹執(zhí)行修改后的個131房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強商業(yè)預(yù)付卡稅收管理的通知（國稅函〔2011〕413號）

1.發(fā)票內(nèi)容值得思考2.實名制的影響房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析四、國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強商業(yè)預(yù)付132房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告（2011年第13號）國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告（2011年第51號）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開具發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析五、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)133房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告（2011年第23號）納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析六、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物134房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報口徑問題的公告（2011年第29號）第二條：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第20號）規(guī)定，對檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，允許彌補以前年度發(fā)生的虧損，填報國稅發(fā)〔2008〕101號文件附件1的附表四“彌補虧損明細表”第2列“盈利或虧損額”對應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額所屬年度行次。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析七、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅135房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)同時一并銷售附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的公告（2011年第47號）

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的同時一并銷售的附著于土地或者不動產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）第二條有關(guān)規(guī)定，計算繳納增值稅；凡屬于不動產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》“銷售不動產(chǎn)”稅目計算繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析八、國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用136房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告(2011年第30號)自2010年1月1日起，在委托稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)費的地區(qū)，企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，也可憑合法、有效的工會經(jīng)費代收憑據(jù)依法在稅前扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析九、國家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)機關(guān)代收工會經(jīng)137房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號）（一）企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會以及依法通過工資集體協(xié)商確定的員工工資薪金是合理的工資薪金。通過工資集體協(xié)商確定的工資薪金，經(jīng)人力資源和社會保障行政部門審查、稅務(wù)部門確認后，可在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。其中，屬于國有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過經(jīng)審查確認的限定數(shù)額；超過部分不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國138房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國家稅務(wù)局湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關(guān)問題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號）（二）各類企業(yè)在年度匯算清繳企業(yè)所得稅申報時，應(yīng)將人力資源社會保障行政部門審查生效的工資集體協(xié)商集體協(xié)議、審查意見書和職工工資薪金總額實際發(fā)放情況等資料一并報主管稅務(wù)部門備案。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國139房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（2011年第25號）1.分清單申報和專項申報2.總分機構(gòu)的資產(chǎn)損失有特殊規(guī)定3.因國務(wù)院決定事項形成的資產(chǎn)損失，應(yīng)向國家稅務(wù)總局提供有關(guān)資料。

房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十一、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)資產(chǎn)損140房地產(chǎn)企業(yè)最新政策解析十二、關(guān)于修改《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的決定（國務(wù)院令2010年第587號）第二十二條（二）規(guī)定：讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得。虛開金