Word-4-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性討論管理辦法為適應(yīng)公司開(kāi)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程決策的科學(xué)化、民主化，削減或防止投資決策的失誤，提升工程開(kāi)發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本辦法1開(kāi)發(fā)工程可行性討論的目標(biāo)可行性討論就是在工程工程投資決策前，對(duì)與工程有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面狀況舉行深化細(xì)致的討論；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)計(jì)劃或技術(shù)計(jì)劃舉行仔細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比擬和論證；對(duì)工程的綜合效益舉行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)在此根底上，綜合討論建設(shè)工程的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該工程是否應(yīng)當(dāng)投資和如何投資等結(jié)論性看法，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供牢靠的、科學(xué)的依據(jù)2可行性討論的步驟

2.1籌備可行性討論開(kāi)頭前的預(yù)備工作包括提出工程開(kāi)發(fā)設(shè)想，組建討論小組，制定討論計(jì)劃和工作大綱等

2.2調(diào)查主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面舉行市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)本事等，以便確定工程的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和工程構(gòu)成資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)工程用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)送條件、外圍根底設(shè)施、環(huán)境庇護(hù)等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃計(jì)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供精確?????的資料

2.3計(jì)劃的挑選和優(yōu)化在收集到的資料和數(shù)據(jù)的根底上，建立假設(shè)干可供挑選的計(jì)劃，舉行反復(fù)比擬和論證，會(huì)同相關(guān)部門(mén)采納技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的辦法，評(píng)比出合理計(jì)劃

2.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最正確計(jì)劃，在估算工程投資、本錢(qián)、價(jià)格、收入等根底上，對(duì)計(jì)劃舉行具體的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析討論論證工程在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利本事由相關(guān)部門(mén)提出資金籌措建議和工程實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃

2.5編寫(xiě)報(bào)告書(shū)經(jīng)上述分析與評(píng)價(jià)，即可編寫(xiě)具體的可行性討論報(bào)告，推舉一個(gè)以上的可行計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性看法、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)決策3可行性討論的內(nèi)容因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性討論的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重主要應(yīng)包括以下幾方面

3.1工程概況主要包括:工程名稱(chēng)；工程的地理位置包括工程所在地城市、區(qū)和街道，工程周?chē)饕ㄔ煳锏?；工程所在地的周?chē)h(huán)境情況主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及開(kāi)展?jié)摿?、工程建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明工程建設(shè)的須要性和可行性；工程的性質(zhì)及主要特征

3.2開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置土地調(diào)查包括開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位人口調(diào)查包括開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等調(diào)查開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)建造物的種類(lèi)，各種建造物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建造物種類(lèi)、數(shù)量和面積等各種市政管線主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通訊管線的現(xiàn)狀及任務(wù)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)光其他地下、地上物現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹(shù)木、植物等開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀要附有平面暗示圖如需要舉行拆遷的，要制定動(dòng)遷計(jì)劃，確定安置計(jì)劃

3.3市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格效勞對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃擬建工程建設(shè)規(guī)模的確定

3.4規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃挑選市政規(guī)劃計(jì)劃挑選市政規(guī)劃計(jì)劃的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路、和走向，大型商業(yè)房開(kāi)發(fā)工程重點(diǎn)要規(guī)劃支配好交通組織和分享空間等工程構(gòu)成及平面布置建造規(guī)劃計(jì)劃挑選建造規(guī)劃計(jì)劃的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建造面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建造面積等附規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃詳圖

3.5資源供應(yīng)建造材料的需用量、選購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃工程施工的組織計(jì)劃工程施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)工程建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件

3.6工程開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用討論開(kāi)發(fā)工程的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置管理人員的配備計(jì)劃人員培訓(xùn)計(jì)劃、年管理費(fèi)用估算

3.7開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃包括工程從立項(xiàng)、可行性討論、下達(dá)規(guī)劃目標(biāo)、征地拆遷、托付規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前預(yù)備等系列工作計(jì)劃工程建設(shè)計(jì)劃包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工、竣工時(shí)光，進(jìn)度支配，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等建設(shè)場(chǎng)地的布置施工隊(duì)伍的挑選

3.8工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析工程總投資估算包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩局部工程投資來(lái)源、籌措方式的確定開(kāi)發(fā)本錢(qián)估算銷(xiāo)售本錢(qián)、經(jīng)營(yíng)本錢(qián)估算銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他收入估算財(cái)務(wù)評(píng)估運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析辦法分析計(jì)算工程投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款歸還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)工程舉行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析一方面采納盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析辦法舉行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，舉行定性風(fēng)險(xiǎn)分析工程環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)山東國(guó)華時(shí)代投資開(kāi)展項(xiàng)目管理制度匯編編號(hào)SDGH5-01版本A版第0次修改標(biāo)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性討論管理辦法頁(yè)碼第5頁(yè)共9頁(yè)結(jié)