The

planning

scheme

design

of

the

No.

1

plot

of

Kunming

University昆明學院1號地塊項目概念方案設計CONTEXT背景“四區(qū)交匯地，城市核心區(qū)”五華區(qū)——昆明市文化中心與政治中心五華區(qū)盤龍區(qū)SITE西山區(qū)官渡區(qū)“軌道、公路雙交通優(yōu)勢”昆石鐵路人民中路五一路站上位規(guī)劃SITE地塊周邊大范圍的規(guī)劃以居住用地為主。地塊西側(cè)為住宅用地，需要考慮對本地塊的日照影響。地塊北側(cè)和東側(cè)為城市公園用地和文化設施用地，對地塊有利。南側(cè)為城市綠地，臨近人民西路城市主干道，使地塊交通便利，可達性強，同時是重要城市界面，需要重點打造。LWK+PARTNERS規(guī)劃條件基本設計條件5266.69㎡5393㎡（含在項目用地內(nèi)）用地面積代建綠地用地性質(zhì)

商住混合用地，住宅占比不超過23%。容積率建筑密度綠地率≥6.2≤55%≥18.1%建筑限高無高度限制要求用地特殊要求1.項目內(nèi)需配建12班小學教學樓及配套教師辦公室，與西側(cè)的春城小學形成一個整體，教學樓面積計入地塊容積率內(nèi)。春城小學SITE昆明體育場2.項目用地內(nèi)有4000㎡還遷房建設面積，需計入住宅面積中。3.綠地可做人行開口，不能做車行開口。LWK+PARTNERSPOSITIONING定位軌道交通帶來的產(chǎn)業(yè)鏈接軌道交通3號線西起西山公園，東接軌道交通6號線至昆明長水國際機場，形成昆明東西向城市軸線，本案位于軸線重要節(jié)點，具備打造城市中心區(qū)的潛力。昆明長水機場SITE翠湖公園眠山森林公園東白沙河水庫市體育館站西部汽車站東部汽車站祭蟲山森林公園翠峰生態(tài)公園草海西山公園站西山公園滇池人民西路：機遇與挑戰(zhàn)人民西路作為西市中軸，是市中心和西市區(qū)的門戶人民西路：城市主干道紅菱路：城市次干道菱角塘路：城市次干道紅菱路SITE規(guī)劃路：城市支路核心區(qū)域帶來的積極因素昆明學院昆明第一中學融創(chuàng)春城書院春城小學昆明體育中心昆明體育場梁家河地鐵站潘家灣地鐵站市體育館地鐵站棕樹營棕樹營多重不利的用地條件SITE洪溝退距，分隔用地擴建小學春城小學SITE容積率：6.2SITESITESITE高容量學校借地日照影響用地剝離現(xiàn)代都市高端復合型綜合體特色公共配套住宅商業(yè)串串聯(lián)聯(lián)輕奢類住宅品居住宅公寓酒店工作室激活我們的項目愿景是什么：超級IPLWK+PARTNERS政策指導：引入大公報1992年大公報在昆明首設云南辦事處2015年大公報與云南省政府簽約將建設大公傳媒中心1902年大公報在天津創(chuàng)刊1966年大陸大公報?？?，香港大公報發(fā)行至今大公報作為中國發(fā)行時間最長的中文報紙，在歷史文化及傳媒領域都具有深遠影響力LWK+PARTNERS香港天津昆明（創(chuàng)刊）（發(fā)揚）（傳播）高密度，高容量的活力之城潮流上的領導先鋒LWK+PARTNERS高密度垂直開放活力街區(qū)，中外文化匯集地，時尚與潮流先鋒社區(qū)香港蘭桂坊香港利東街體量：56030體量：3.65萬方容積率：8.62容積率：4.43業(yè)態(tài)分析：酒吧、餐飲客群分析：外籍人士、白領、外地游客業(yè)態(tài)分析：餐飲、娛樂客群分析：情侶、本地居民、外地游客LWK+PARTNERS媒介效應文化底蘊產(chǎn)業(yè)背景國際趨勢大公報傳媒本土文化學校、體育外籍企業(yè)人員超級IP昆明蘭桂坊，潮流四方街板塊先機、城市紅利新人

新城

新生活園境大城、公園生活產(chǎn)品豐富，配套先進學區(qū)配套，交通便利全齡社區(qū)，置業(yè)多元客戶認知大盤視角撬動城市價值的超級IP，清晰的整盤定位規(guī)劃切地實現(xiàn)價值重塑，產(chǎn)品多樣體現(xiàn)價值合理分配大手筆、低成本啟動呈現(xiàn)，開發(fā)周期內(nèi)遞進式嫁接企業(yè)資源底層邏輯深耕昆明的首個城市之心標桿項目LWK+PARTNERSPLANNING

AND

DESIGN規(guī)劃設計強排方案RS地塊如此多的限制條件，如何制定規(guī)劃原則高容量

主客體日照影響

沖溝切地

學校占地①②③總圖價值邏輯住宅日照影響周邊日照空間與尺度銷售住宅全部滿足日照盡量減小影響戶數(shù)儀式感與尊貴感政府城市界面需求土木鋪淘寶店：https://520/產(chǎn)品價值排序＞

＞

＞

＞住宅商業(yè)商墅類住宅普通公寓LWK+PARTNERS用地價值的合理分布昆明學院3號地售樓部SITE本案住宅板塊SITE本案商業(yè)板塊市體育館地鐵站住宅版塊聯(lián)動與共享一體化商業(yè)價值融合縱向切地原則LWK+PARTNERS“不利切地”的良性運用小學占地：7200㎡春城小學春城小學春城小學春城小學小學300M小學西側(cè)布置小學東側(cè)布置小學南側(cè)布置小學北側(cè)布置西側(cè)超高層日照遮擋與主校區(qū)距離較遠不利打造人民路城市界面借用東北角切地，節(jié)省用地LWK+PARTNERS“聚合型”內(nèi)向空間規(guī)劃SITE壹號廣場高層住宅待拆遷住宅六合天城高層住宅外部資源（現(xiàn)狀周邊無景觀資源）且存在較多拆遷打造內(nèi)部專屬庭院LWK+PARTNERS總平面圖+指標可售住宅：71096㎡類住宅公寓：72846㎡loft公寓：24680㎡商墅：5000㎡商業(yè)街：30000㎡普通公寓：73184㎡酒店公寓：43400㎡LWK+PARTNERS效果圖—鳥瞰圖效果圖—鳥瞰圖效果圖—透視圖效果圖—透視圖LWK+PARTNERS效果圖—商業(yè)效果圖—商業(yè)效果圖—商業(yè)效果圖—商業(yè)效果圖—落客區(qū)效果圖—中庭規(guī)劃結(jié)構(gòu)“十字形”儀式感中軸“三進院”式空間體驗LWK+PARTNERS價值分布水平價值分布垂直價值分布由公共到私密LWK+PARTNERS分區(qū)與產(chǎn)品組合居住型商墅+大平層LWK+PARTNERS分區(qū)與產(chǎn)品組合商住產(chǎn)業(yè)化立體街區(qū)LWK+PARTNERS交通流線住宅落客流線商墅落客流線公寓落客流線LWK+PARTNERS學校布局與流線擴建小學空中連廊春城小學LWK+PARTNERSCOMMERCE商業(yè)昆明民族文化多樣，傳統(tǒng)老街并不缺乏我們不做傳統(tǒng)商業(yè)街昆明老街南屏街錢王街LWK+PARTNERS據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，云南2019年商業(yè)增量212萬方，昆明開業(yè)項目11個，商業(yè)體量123.9萬方我們不做SHOPING

MALL街保利六合北大資源博泰城醫(yī)大廣場LWK+PARTNERS打造開放“四方街”潮流“蘭桂坊”商業(yè)分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析教育餐飲酒吧、水吧休閑零售體育LWK+PARTNERS商業(yè)分析輕奢公寓（青年家庭）年輕夫妻

一居室

兩居室LWK+PARTNERS商業(yè)分析國際公寓（企業(yè)高管）大公報博物館（空中會所）酒店（外地游客）商務人群

旅游人群

博物館LWK+PARTNERS商業(yè)分析自媒體工作室（普通公寓）LOFT創(chuàng)客公寓（商住一體）自媒體工作室（普通公寓）LOFT創(chuàng)客公寓

工作室

沙龍LWK+PARTNERS商業(yè)分析分區(qū)與交通高層電梯（至150層）酒店專用電梯中層電梯（至120層）低層電梯（至100層）低層電梯（至100層）大堂酒店專用電梯高層電梯（至150層）中層電梯（至120層）低層電梯（至100層）LWK+PARTNERS商業(yè)分析大公報博物館（云空會所）中餐廳西餐廳行政酒廊空中一層平面圖會議室會議室上空空中二層平面圖大公館博物館健身中心空中三層平面圖商業(yè)分析商業(yè)一層平面圖商業(yè)二層平面圖商業(yè)三層平面圖大堂LWK+PARTNERS主力店零售商業(yè)商業(yè)分析教育類餐飲類酒吧餐飲類零售類酒吧體育類零售類水吧水吧時尚餐飲水吧酒吧水吧酒吧酒吧餐飲類零售類零售類零售類教育類餐飲類體育類商業(yè)業(yè)態(tài)分析潮流酒吧LWK+PARTNERS超高層減層策略全150M150M+120M全120M面積減少13977㎡面積減少27954㎡LWK+PARTNERSRESIDENCE住宅住宅分析設計亮點：超大尺度花園南北朝向

極致景觀視線LWK+PARTNERS住宅分析設計亮點：合理分區(qū)

獨立歸家體系分區(qū)落客

景觀共享共享中庭景觀住宅落客住宅落客商墅落客商墅落客LWK+PARTNERS住宅分析設計亮點：串聯(lián)式尊貴歸家動線住宅入口住宅入口LWK+PARTNERS住宅分析設計亮點：會所大堂—多主題私享空間親子樂園健身活動親子娛樂入戶大堂入戶大堂平面圖入戶大堂LWK+PARTNERS住宅分析設計亮點：內(nèi)環(huán)立體景觀體系打造回家就是一場度假LWK+PARTNERS住宅分析產(chǎn)品分布標準層戶數(shù)戶數(shù)占比16.7%16.7%66.7

38480.%面積占比樓型

戶型面積總戶數(shù)58面積185222110730

14.3%T22055811890

15.8%住宅部分16523211634851.3%18.6%0T333.3

13920.%1200100.075020.

100.0小計%0%5000

1.9%商墅LWK+PARTNERS產(chǎn)品分析主要單體185㎡165㎡67㎡205㎡120㎡96㎡層數(shù)：29F層數(shù)：29F有6m架空層標準層高：3.2m層數(shù)：2F(2層改4層）無架空層標準層高：5.4m有6m架空層標準層高：3.2mLWK+PARTNERS日照分析日照分析總結(jié)：經(jīng)專業(yè)軟件計算，從8:00—16:00時，本項目地塊內(nèi)部住宅滿足大寒日不少于2小時，幼兒園滿足冬至日不少于3小時的日照要求。經(jīng)計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響7戶日照。住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M經(jīng)計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響30戶日照。經(jīng)計算，項目地塊建筑對該地塊建筑影響2戶日照。住宅29F+1FH=98.8M住宅29F+1FH=98.8M公寓29FH=99.1M總影響戶數(shù)：39戶公寓29FH=99.1M公寓24FH=84.6M圖例：0小時日照1小時日照公寓41FH=145.8M公寓41FH=145.8M2小時日照3小時日照4小時日照公寓21FH=99MLWK5小時日照6小時日照+PARTNERSPRODUCT產(chǎn)品溢價昆明市住宅：均價19500元/㎡五華區(qū)住宅：均價17000元/㎡昆明市公寓：均價14000元/㎡五華區(qū)公寓：均價9950元/㎡本案公寓類產(chǎn)品13000/㎡LWK+PARTNERS理性的產(chǎn)品“總價論”（萬元）500首付：180*2.7=486*0.25=121.5（萬元）首付：160*2.7=432*0.25=108（萬元）4003002001000首付：120*2.7=324*0.25=81（萬元）首付：100*1.3=130*0.5=65（萬元）180㎡160㎡120㎡100㎡0㎡LWK+PARTNERS結(jié)論1.根據(jù)本案內(nèi)部“總價論“，120㎡住宅產(chǎn)品首付比120㎡公寓產(chǎn)品首付高3萬元，公寓產(chǎn)品應小于120㎡2.根據(jù)市場均價分析，市場上120㎡住宅產(chǎn)品首付比本案100㎡公寓產(chǎn)品首付低6.5萬元，公寓產(chǎn)品應小于100㎡本案公寓產(chǎn)品面積段應位于0-100㎡LWK+PARTNERS昆明學院3號院棕樹營我們的產(chǎn)品120

165

185

205面積段129-260㎡面積段125-190㎡LWK+PARTNERS產(chǎn)品特點T2

185㎡+205㎡獨立電梯入戶四房設計尊貴套房豪華衣帽間轉(zhuǎn)角L廳270°無敵景觀陽臺客廳臥室共享陽臺LWKPARTNERS產(chǎn)品介紹—住宅類185㎡戶型分析豪華雙廚中西分離儀式感入戶玄關轉(zhuǎn)角L廳多功能結(jié)合豪華主臥套270°無敵景觀大陽臺3.5面寬LWK+PARTNERS產(chǎn)品介紹—住宅類205㎡戶型分析豪華雙廚中西分離雙套房擴展寬廳贈送空中泳池270°無敵景觀大陽臺LWK4面寬+PARTNERS產(chǎn)品特點T3

165㎡+120㎡165㎡四房設計尊貴套房豪華衣帽間轉(zhuǎn)角L廳270°無敵景觀陽臺120㎡豪華景觀陽臺情景化廚房體驗LWKPARTNERS產(chǎn)品介紹—住宅類120㎡戶型分析情景化廚房體驗三房設置180°寬景陽臺LWK+PARTNERS產(chǎn)品介紹—住宅類165㎡戶型分析入戶衣帽間情景化廚房體驗獨立衣帽間270°無敵景觀大陽臺LWK+PARTNERS產(chǎn)品特點公寓

82㎡*8+99㎡

*482㎡二房設計99㎡三房設計LWKPARTNERS產(chǎn)品介紹—類住宅82㎡戶型99㎡戶型LWK+PARTNERS居住型商墅產(chǎn)品策略超大庭院露臺贈送10.8M5.4M1變2露臺贈送庭院贈送LWK+PARTNERS產(chǎn)品介紹—商墅改造前商墅下疊面積

95㎡改造前商墅下疊面積

167㎡本棟建筑面積面積區(qū)間95.55樓號商墅編號下疊上疊功能分布戶型A-1A-2套內(nèi)面積

建筑面積

公攤面積得房率套數(shù)2陽臺面積0.00陽臺占比0.00%公攤系數(shù)25.56%LWKL廳4室2廳3衛(wèi)L廳3室2廳3衛(wèi)76.1053.2895.5566.9066.1479.64%324.90+PARTNERS66.90227.8041.56%產(chǎn)品介紹—商墅改造前商墅下疊面積

67㎡改造前商墅下疊面積

136㎡本棟建筑面積面積區(qū)間95.55樓號商墅編號下疊上疊功能分布戶型A-1A-2套內(nèi)面積

建筑面積

公攤面積得房率套數(shù)2陽臺面積0.00陽臺占比0.00%公攤系數(shù)25.56%LWKL廳4室2廳3衛(wèi)L廳3室2廳3衛(wèi)76.1053.2895.5566.9066.1479.64%324.90+PARTNERS66.90227.8041.56%公寓溢價贈送策略空間上的贈送策略技術規(guī)范商務辦公項目辦公建筑的門廳、大堂、中庭、回廊、報告廳等層高不受限制。水平贈送策略傳統(tǒng)LOFT公寓新規(guī)層高不能突破4m垂直贈送策略一垂直贈送策略二

LWK+PARTNERS水平贈送策略—架空&生態(tài)庭院贈送水平贈送策略一改造前61㎡水平贈送策略一改造后78㎡LWK+PARTNE