常德市東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可行性提案報(bào)告ChangDEcityeastfarmersmarketfeasibilityproposalreport1常德市東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可行性提案報(bào)告ChangDEcity

目前，隨著常德市城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多，市區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的交易市場(chǎng)日趨活躍，而商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈，尤其是處于本項(xiàng)目所在的東城片區(qū)，各房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般聳立，形成了大量的高端常住人口，精品高端農(nóng)超對(duì)接的專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是必定的生活配套需求。東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，周邊1公里約7萬(wàn)常住人群的菜籃子需求，可滿足其開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)三方長(zhǎng)效利益。前言2目前，隨著常德市城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多

本次報(bào)告是基于對(duì)常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的初步了解，通過(guò)對(duì)常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)合分析而形成的思路交流，旨在為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。交流的目的和意義3本次報(bào)告是基于對(duì)常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的初步了關(guān)注問(wèn)題1常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)狀況項(xiàng)目SWOT分析與規(guī)劃運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略234關(guān)注問(wèn)題1常德市項(xiàng)目SWOT分析與規(guī)劃運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目整體營(yíng)銷策交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)介紹產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控56團(tuán)隊(duì)介紹風(fēng)險(xiǎn)管控5交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)介紹產(chǎn)品運(yùn)PART1項(xiàng)目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)6PART項(xiàng)目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)6區(qū)位分析

東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)在及未來(lái)

7萬(wàn)人口的消費(fèi)

東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)占地近18畝，位于常德市老東門核心地段，規(guī)劃和建設(shè)中的莘子路與紅旗路交匯處。此地聚集了大量成熟小區(qū)，1公里內(nèi)常住人口約7萬(wàn)人；政府部門、大型醫(yī)院、知名企業(yè)環(huán)聚左右；主干道人民路、常德大道和若干輔助道路近在咫尺，交通便利。項(xiàng)目所在地是常德市東城區(qū)域不可多得的具有極大開(kāi)發(fā)價(jià)值的地塊。7區(qū)位分析東門現(xiàn)在及未來(lái)東周邊環(huán)境

上東曼城廣德花苑東海岸沅江公館本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)輻射常住消費(fèi)人群逾

7

萬(wàn)人8周邊環(huán)境上東曼城項(xiàng)目SWOT簡(jiǎn)析需要努力的事項(xiàng)：力爭(zhēng)獲取政部門，如工商、城管等部門的強(qiáng)力支持，從市容市貌、劃行規(guī)市方面整治，保證我項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)。可能存在的不確定因素：

政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造受客觀因素影響，周邊的零散集市無(wú)法按時(shí)取締會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不了帶動(dòng)作用。9項(xiàng)目SWOT簡(jiǎn)析需要努力的事項(xiàng)：9PART2市場(chǎng)分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)10PART市場(chǎng)分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)10行業(yè)前景經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格，同時(shí)對(duì)購(gòu)物環(huán)境也提出了更高的要求。另外，在城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市、農(nóng)超對(duì)接和倉(cāng)儲(chǔ)式快速食品類消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，常德市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配套工程建設(shè)。常德將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)新“革命”。11行業(yè)前景經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到專業(yè)團(tuán)隊(duì)的交接。12農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化：政府通過(guò)政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。同時(shí)減少中間環(huán)節(jié)，實(shí)行農(nóng)（生產(chǎn)）超（零售形態(tài)）的無(wú)縫對(duì)接。13農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化：13農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電商化：

A、物聯(lián)網(wǎng)＋大數(shù)據(jù)倒逼精細(xì)農(nóng)業(yè)從消費(fèi)者到流通者，再到生產(chǎn)者，互聯(lián)網(wǎng)逐步向上游賦能，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等開(kāi)始指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，進(jìn)入育種、栽培、施肥、灌溉、收割等多個(gè)環(huán)節(jié)，倒逼“精細(xì)農(nóng)業(yè)”形成。

B、二維碼、云計(jì)算實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品溯源

農(nóng)民通過(guò)在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品的各種信息進(jìn)行紀(jì)錄存儲(chǔ)，從而建立起農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地可追溯和質(zhì)量標(biāo)識(shí)制度。針對(duì)不同類型農(nóng)產(chǎn)品的成長(zhǎng)特點(diǎn)，通過(guò)二維碼來(lái)承載不同的溯源信息。在每一張超級(jí)身份證上，可以看到產(chǎn)品名、產(chǎn)品特征、產(chǎn)地、種植人、生長(zhǎng)周期、生長(zhǎng)期施肥量、農(nóng)藥用量、采摘上市日期等詳盡內(nèi)容。溯源碼則提供產(chǎn)品的出生長(zhǎng)基地、養(yǎng)殖加工過(guò)程、產(chǎn)品營(yíng)養(yǎng)價(jià)值、生產(chǎn)商及其聯(lián)系方式等，以便消費(fèi)者形成清晰認(rèn)知。14農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電商化：14農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是城市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電商化則是現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展帶來(lái)的必然趨勢(shì)和結(jié)果。在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和電商有機(jī)結(jié)合不可避免，誰(shuí)走在前面，誰(shuí)就會(huì)立于不敗之地。15農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是城市舊城項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)16項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)16項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)火車站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)4900平方米，攤位159個(gè)，門面32個(gè)，外圍是私人臨街商鋪，商鋪上是位宅，市場(chǎng)入口的門面和東邊的一排門面都是屬于市場(chǎng)管理的，租金為4萬(wàn)/年/間（1間=50平方米），五年制合同，租金一年一交，攤位（6平方米/個(gè)），03年買的2萬(wàn)~3萬(wàn)/個(gè)，現(xiàn)在可賣到10萬(wàn)~30萬(wàn)/個(gè)，平均租金為1萬(wàn)~2萬(wàn)/年，靠近里面的攤位租金為5000元/年，里面的門面租金為1萬(wàn)/年，里面做生意的多數(shù)是外地人，基本上都是做了十幾年的，這個(gè)市場(chǎng)可以輻射周邊南坪、鴻升等10多個(gè)居民小區(qū)，服務(wù)人口達(dá)5萬(wàn)多人，市場(chǎng)生意蠻好，東西齊全，二樓還有百貨商場(chǎng)。17項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)火車站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)芷蘭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)4469平方米（含外圍臨街商鋪），門面180間，攤位80個(gè)，只有一半的攤位在營(yíng)業(yè)，現(xiàn)在在全面招租中。入口門面01年買的5000元/個(gè)，攤位都是由市場(chǎng)管理的，20~30元/平方米，每3年遞增10%，市場(chǎng)輻射周邊芷蘭、芷竹、金鑫、柳荷、電信新村等13個(gè)居民小區(qū)近5萬(wàn)人。18項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)芷蘭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)盛澤農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)3903平方米，門面和攤位共143個(gè)，一樓為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二樓為生態(tài)綠色食品，三樓為日常生活用品，四樓為電子商務(wù)。門面的租金為2000元/月，半年一交，私人的門面是90元/平方米，市場(chǎng)的門面管理費(fèi)200元/月，售20000元左右/平方米，攤位8萬(wàn)~9萬(wàn)元/個(gè)，租300~500元/月。19項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)盛澤農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)5700平方米，一層為4000平方米，二層為1700平方米，有一半的攤位未營(yíng)業(yè)，外圍門面10萬(wàn)左右/間（1間10平方米左右），租金為5000元/年，中間攤位租金為3000~4000元/年，由市場(chǎng)統(tǒng)一管理。20項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

共20個(gè)攤位左右，臨街門面18萬(wàn)左右（1間=15平方米），租金為5000~10000元/年，中間攤位由市場(chǎng)統(tǒng)一管理，1000元/年，市場(chǎng)不大，中間攤位十個(gè)左右，市場(chǎng)輻射周邊居民區(qū)。新河路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

于2012年投入使用，周邊的臨街商鋪都是私有的，中間的攤位由市場(chǎng)管理，5000~6000元/年，每年遞增500元，主要是周邊的居民自產(chǎn)自銷。21項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)PART3項(xiàng)目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)22PART項(xiàng)目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)22如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：常德市經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。23如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？由此可見(jiàn)項(xiàng)目的需求分析就顯得非常必要，只有通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求后，才能合理的制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，項(xiàng)目獨(dú)立門面及多攤位少年經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接受的推廣方式、銷售價(jià)格。24如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項(xiàng)目地處常德市東城核心，因區(qū)域城市東擴(kuò)，該地區(qū)即將形成CLD中心，區(qū)域內(nèi)居住人群將逐漸增多，且高端居住群體逐漸向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，這對(duì)本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)提升和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定將非常有利。25如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？現(xiàn)在常德市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模和影響，尚在概念階段，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。26如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？在兼顧傳統(tǒng)模式、電商模式的同時(shí)，建議我項(xiàng)目開(kāi)拓新的亮點(diǎn)和特色，如配套停車場(chǎng)、冷庫(kù)、臨時(shí)托兒所、休閑娛樂(lè)中心等外圍設(shè)施，開(kāi)發(fā)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)、家庭主婦經(jīng)濟(jì)，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理運(yùn)營(yíng)，形成與眾不同的特色。27如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？本項(xiàng)目尋求定位的專業(yè)性，唯一性、特色性、超市化經(jīng)營(yíng)、農(nóng)超電對(duì)接的產(chǎn)品主渠道，既可保證經(jīng)營(yíng)者的收益，又能保證投資者的回報(bào)，還能保證消費(fèi)者的穩(wěn)定。28如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項(xiàng)目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市29項(xiàng)目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市29關(guān)鍵詞：●建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：綠色、標(biāo)準(zhǔn)、便捷、舒適、一站式?！裨跇I(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式而又優(yōu)于超市的靈活與效率，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、零售與配送結(jié)合?！窭棉r(nóng)貿(mào)產(chǎn)品及其農(nóng)超對(duì)接的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)品質(zhì)，建立市場(chǎng)品牌主張及影響力，保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的增值?！裨诋a(chǎn)品上突出“快、鮮、活、精、全”的特點(diǎn)。●明價(jià)公示，明碼標(biāo)價(jià)?！褚胗袡C(jī)蔬菜、高端菜品等品類和陳列次序。客戶群體分析客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家——項(xiàng)目投資業(yè)主——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主30關(guān)鍵詞：30終端消費(fèi)群體●項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群●項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑（1公里）內(nèi)的消費(fèi)人群●項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體及企業(yè)團(tuán)體機(jī)關(guān)食堂●第一目標(biāo)群：項(xiàng)目自營(yíng)商家：即將拆除的甘露寺市場(chǎng)商家；其他市場(chǎng)的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶開(kāi)設(shè)分店、連鎖或場(chǎng)地轉(zhuǎn)移；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者置業(yè)性新加盟；●第二目標(biāo)群：投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的常德投資者、公務(wù)員及其家屬保值投資；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；常德市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者、推廣吸引其他投資者。31終端消費(fèi)群體●項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群31經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營(yíng)的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；

本提案公司專案調(diào)查顯示：常德市部分現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒(méi)有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒(méi)有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差的則沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)的現(xiàn)狀和可能性（如楠竹山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）。32經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，要把握以下兩點(diǎn)：

１．終端產(chǎn)品單店銷售評(píng)估額與既成租金的關(guān)系。

２．區(qū)域終端消費(fèi)需求及潛在演變和產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，保證項(xiàng)目的整體價(jià)值最大化。33經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場(chǎng)，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必要的排水、抽風(fēng)系統(tǒng)。二樓：家庭日用品市場(chǎng)。三樓：整體超市。四樓：電商。注：因空間限制，停車場(chǎng)建議以地下和立體車庫(kù)為主。配備足夠空間的冷藏、冷凍倉(cāng)庫(kù)。配置臨時(shí)托兒所，派專人照看。配備一定的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，適當(dāng)收取管理費(fèi)用。34業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場(chǎng)，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必運(yùn)營(yíng)模式

集成式實(shí)體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)，構(gòu)建都市疏、果、鮮、特等品類的優(yōu)雅生活平臺(tái)，建立長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，自營(yíng)或托管為商家統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一農(nóng)超對(duì)接、項(xiàng)目品牌力打造。為商家提供標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)服務(wù)，增加附加值，增強(qiáng)盈利信心。開(kāi)展類似商業(yè)MALL的餐飲企業(yè)會(huì)員、公務(wù)機(jī)關(guān)采購(gòu)會(huì)員供應(yīng)制，吸擴(kuò)大本項(xiàng)目實(shí)體經(jīng)營(yíng)影響力。35運(yùn)營(yíng)模式集成式實(shí)體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，概率風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，與其他房地產(chǎn)投資相比，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售奇跡。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)經(jīng)營(yíng)者及其延伸的投資者來(lái)說(shuō)，有比較可靠的經(jīng)營(yíng)與投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。36投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市PART4營(yíng)銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)37PART營(yíng)銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)37概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動(dòng)促成。營(yíng)銷策略：推廣策略：高舉高打、集中引爆、快速鋪開(kāi)！38概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動(dòng)促成。營(yíng)銷策略：銷售模式●主題式銷售，租售同步：1、租后帶租約發(fā)售；2、售后委托開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商（返租1-3年）；3、對(duì)于投資者：在簽訂買賣合同的同時(shí)需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。4、鼓勵(lì)自營(yíng)者購(gòu)買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠；5、入市時(shí)機(jī)：建議于2017年5月開(kāi)盤。39銷售模式●主題式銷售，租售同步：39銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：①優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品攤位（約50%）的銷售，快速回籠資金；②贏利產(chǎn)品內(nèi)鋪（約30%）的銷售，投資回報(bào)及照顧關(guān)系客戶；③阻力產(chǎn)品外鋪（約20%）的銷售，保本配套?！褚浴暗烷_(kāi)高走”策略、“大商家入駐”迅速打開(kāi)市場(chǎng)?！褚浴笆袌?chǎng)繁榮”為持續(xù)賣點(diǎn)，提高“贏利產(chǎn)品”的價(jià)格，獲取高額投資回報(bào)?！褚浴鞍磿r(shí)并隆重開(kāi)業(yè)”為節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品”的銷售。40銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：40營(yíng)銷策略1●圍繞項(xiàng)目的主題定位，引入各經(jīng)營(yíng)品類的大戶入場(chǎng)，帶動(dòng)小商家的進(jìn)駐；●梳理前期登記客戶，逐一約談，達(dá)成購(gòu)買意向，規(guī)范定金收取制程，保障意向客戶不予流失；●爭(zhēng)取政府領(lǐng)導(dǎo)及政策的支持（一定的稅費(fèi)減免期、一證式工商管理），用足政績(jī)民生工程公益推廣應(yīng)用，爭(zhēng)取做市區(qū)示范性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的最高、最精、榜樣典范；●活動(dòng)、會(huì)務(wù)為主、廣告為輔，緊密新聞媒介，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度；●推、銷結(jié)合，直投為主，充分利用口碑影響力，對(duì)舊商家介紹的新商家實(shí)行雙向獎(jiǎng)勵(lì)；●售后物業(yè)管理的積極配合；●利用傳統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)媒體廣為宣傳，快速搜索目標(biāo)客戶?！裨靹?shì)項(xiàng)目公開(kāi)對(duì)外銷售（即開(kāi)盤），加大開(kāi)盤當(dāng)日成交優(yōu)惠幅度，爭(zhēng)取開(kāi)盤當(dāng)日攤位去化量達(dá)70%以上。41營(yíng)銷策略1●圍繞項(xiàng)目的主題定位，引入各經(jīng)營(yíng)品類的大戶入場(chǎng)，帶營(yíng)銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)●通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營(yíng)戶內(nèi)部形成良好口碑；●對(duì)頭攤及位置好競(jìng)爭(zhēng)多的攤位采取抽簽或搖號(hào)乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平?！顸c(diǎn)名買賣產(chǎn)權(quán)和租賃之間的區(qū)別，買賣產(chǎn)權(quán)可永久經(jīng)營(yíng)；租賃鋪位會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)和租不到攤位，高轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況發(fā)生?！袼囆g(shù)傳達(dá)攤位的稀缺性（必要的花錢少的創(chuàng)意廣告手段）。2、競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)買引入投資客戶給經(jīng)營(yíng)戶造成一定的購(gòu)買壓力，快速促成經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買決心。形成投經(jīng)互動(dòng)，也促進(jìn)快速開(kāi)業(yè)。42營(yíng)銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)42付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信心，建議本項(xiàng)目選取的付款方式為：銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：分為一次性付款和分期付款兩種。分期付款周期不超過(guò)15天。銷售產(chǎn)權(quán)部分：分一次性付款和按揭付款兩種。攤位銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：開(kāi)盤當(dāng)日一次性交清全款給予95折優(yōu)惠；分期付款：首付50%以上，余款15天內(nèi)付清，可優(yōu)惠至98折；對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分：一次性付款購(gòu)買給予96折優(yōu)惠；按揭付款購(gòu)買給予99折優(yōu)惠；由銷售代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行，避免物業(yè)方的人情、關(guān)系等尷尬。43付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信PART5整合推廣篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)44PART整合推廣篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)441、案名建議東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建議理由：東門是常德老地名，人們耳熟能詳，看到“東門”就知道市場(chǎng)位置，易記好找；東門具有很深的歷史淵源，人們對(duì)其有懷有深厚的感情。451、案名建議東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)452、確立核心推廣原則搶時(shí)、借勢(shì)、造勢(shì)、吸市、拓市、用市

搶時(shí)-----把握入市時(shí)機(jī)，時(shí)機(jī)不容錯(cuò)過(guò)。

借勢(shì)-----充分借用市場(chǎng)民生工程，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目特色定位。

造勢(shì)-----對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行包裝，詮釋市場(chǎng)嶄新的概念，拓寬宣傳推廣渠道。

吸市-----吸取商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式，引起客戶的關(guān)注度。

拓市-----強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)銷售力，拓展多渠道營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)快速銷售。

用市-----借助商業(yè)物業(yè)的良好銷售及投資形勢(shì)，深挖客戶資源。462、確立核心推廣原則搶時(shí)、借勢(shì)、造勢(shì)、吸市、拓市、用市463、項(xiàng)目宣傳邏輯思路●運(yùn)營(yíng)模式概念灌輸；●民生示范優(yōu)勢(shì)傳播；●招商政策引誘刺激；●營(yíng)銷洽談客戶洗腦；●簽約儀式直接促成；473、項(xiàng)目宣傳邏輯思路●運(yùn)營(yíng)模式概念灌輸；474、市場(chǎng)的突破點(diǎn)模式突破——全新精品農(nóng)超引入，吸引商家新的關(guān)注管理方式創(chuàng)新——差異常德現(xiàn)有管理弊端，迎合商家需求憑資格入駐——給好商家一個(gè)轉(zhuǎn)移或創(chuàng)造的理由開(kāi)好“兩會(huì)”——主題發(fā)布會(huì)、推介簽約會(huì)484、市場(chǎng)的突破點(diǎn)模式突破——全新精品農(nóng)超引入，吸引商家新的關(guān)5、我們的任務(wù)●吸引中高端產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商家注意；●塑造常德農(nóng)貿(mào)超市化模式實(shí)踐的創(chuàng)造者形象；●塑造常德農(nóng)產(chǎn)品交易管理新模式提升者形象；●炒作區(qū)域常德富人區(qū)之一資源的稀缺性；●強(qiáng)調(diào)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展方向、升值潛力；●促進(jìn)簽約。495、我們的任務(wù)●吸引中高端產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商家注意；496、所要達(dá)到的市場(chǎng)反應(yīng)●引起市場(chǎng)關(guān)注、截留商家資源●拔升市場(chǎng)形象、獲得客戶認(rèn)知●引發(fā)商家關(guān)注、了解●引發(fā)目標(biāo)商家進(jìn)駐欲望，使其主動(dòng)對(duì)位●深入說(shuō)服，打動(dòng)商家、促進(jìn)入駐506、所要達(dá)到的市場(chǎng)反應(yīng)●引起市場(chǎng)關(guān)注、截留商家資源507、我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？重點(diǎn)攻擊五個(gè)點(diǎn)：活動(dòng)促進(jìn)；政策吸引；管理升級(jí)；模式創(chuàng)新；觀念引導(dǎo)。517、我們?nèi)绾蔚竭_(dá)？重點(diǎn)攻擊五個(gè)點(diǎn)：518、我們說(shuō)什么？制造話題，引起市場(chǎng)思考。最好是能在市場(chǎng)上引起轟動(dòng)、猜疑、議論、爭(zhēng)論的效果，主打懸念廣告。如在報(bào)紙和專業(yè)雜志上以軟文的形式連續(xù)發(fā)布幾篇關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的文章，引起業(yè)內(nèi)市場(chǎng)討論。528、我們說(shuō)什么？制造話題，引起市場(chǎng)思考。最好9、強(qiáng)化推廣主題湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市539、強(qiáng)化推廣主題湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市5310、找準(zhǔn)推廣目的站在全城的高度，拔高項(xiàng)目形象，提升物業(yè)價(jià)值，打破傳統(tǒng)租售比對(duì)營(yíng)銷價(jià)格策略的桎梏●常德財(cái)富新聚點(diǎn)●政企共建，財(cái)富興市●2017，“錢”景在何處？股票投資，跌入低谷；存入銀行，利息可忽略不計(jì)；投資房產(chǎn)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定......投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是現(xiàn)在的一大趨勢(shì)，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)管理，穩(wěn)定收租。5410、找準(zhǔn)推廣目的站在全城的高度，拔高項(xiàng)目形11、媒介組合策略站在全城的高度，拔高項(xiàng)目形象，提升物業(yè)價(jià)值，打破傳統(tǒng)租售比對(duì)營(yíng)銷價(jià)格策略的桎梏●常德財(cái)富新聚點(diǎn)●政企共建，財(cái)富興市●2017，“錢”景在何處？股票投資，跌入低谷；存入銀行，利息可忽略不計(jì)；投資房產(chǎn)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定......投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是現(xiàn)在的一大趨勢(shì)，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)管理，穩(wěn)定收租。5511、媒介組合策略站在全城的高度，拔高項(xiàng)目形12、階段性推廣計(jì)劃第一階段：蓄勢(shì)炒作期，1個(gè)月，招商銷售同步展開(kāi)，宣傳單頁(yè)派發(fā)、微信互動(dòng)、電視宣傳啟動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍布置、營(yíng)銷中心開(kāi)放。第二階段：持銷期，1個(gè)月，傳達(dá)項(xiàng)目開(kāi)盤盛況，行銷拓展投資客戶，市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)活動(dòng)通知。5612、階段性推廣計(jì)劃第一階段：蓄勢(shì)炒作期，1個(gè)月，招商銷售PART6中嘉地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)57PART中嘉地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)57精英策劃及銷售團(tuán)隊(duì)58精英策劃及銷售團(tuán)隊(duì)58成熟操盤經(jīng)驗(yàn)59成熟操盤經(jīng)驗(yàn)59成熟操盤經(jīng)驗(yàn)60成熟操盤經(jīng)驗(yàn)60謝謝聆聽(tīng)THANKSFORYOURATTENTION匯報(bào)人：XXX祝東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)圓滿成功！61謝謝聆聽(tīng)THANKSFORYOURATTENTION匯常德市東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可行性提案報(bào)告ChangDEcityeastfarmersmarketfeasibilityproposalreport62常德市東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可行性提案報(bào)告ChangDEcity

目前，隨著常德市城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多，市區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的交易市場(chǎng)日趨活躍，而商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈，尤其是處于本項(xiàng)目所在的東城片區(qū)，各房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般聳立，形成了大量的高端常住人口，精品高端農(nóng)超對(duì)接的專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是必定的生活配套需求。東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，周邊1公里約7萬(wàn)常住人群的菜籃子需求，可滿足其開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)三方長(zhǎng)效利益。前言63目前，隨著常德市城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，商住物業(yè)需求增多

本次報(bào)告是基于對(duì)常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的初步了解，通過(guò)對(duì)常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)合分析而形成的思路交流，旨在為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。交流的目的和意義64本次報(bào)告是基于對(duì)常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的初步了關(guān)注問(wèn)題1常德市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)狀況項(xiàng)目SWOT分析與規(guī)劃運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略2365關(guān)注問(wèn)題1常德市項(xiàng)目SWOT分析與規(guī)劃運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目整體營(yíng)銷策交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)介紹產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控56團(tuán)隊(duì)介紹風(fēng)險(xiǎn)管控66交流內(nèi)容框架：CONTENTS1234項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)介紹產(chǎn)品運(yùn)PART1項(xiàng)目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)67PART項(xiàng)目概況篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)6區(qū)位分析

東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)在及未來(lái)

7萬(wàn)人口的消費(fèi)

東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)占地近18畝，位于常德市老東門核心地段，規(guī)劃和建設(shè)中的莘子路與紅旗路交匯處。此地聚集了大量成熟小區(qū)，1公里內(nèi)常住人口約7萬(wàn)人；政府部門、大型醫(yī)院、知名企業(yè)環(huán)聚左右；主干道人民路、常德大道和若干輔助道路近在咫尺，交通便利。項(xiàng)目所在地是常德市東城區(qū)域不可多得的具有極大開(kāi)發(fā)價(jià)值的地塊。68區(qū)位分析東門現(xiàn)在及未來(lái)東周邊環(huán)境

上東曼城廣德花苑東海岸沅江公館本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)輻射常住消費(fèi)人群逾

7

萬(wàn)人69周邊環(huán)境上東曼城項(xiàng)目SWOT簡(jiǎn)析需要努力的事項(xiàng)：力爭(zhēng)獲取政部門，如工商、城管等部門的強(qiáng)力支持，從市容市貌、劃行規(guī)市方面整治，保證我項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)。可能存在的不確定因素：

政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造受客觀因素影響，周邊的零散集市無(wú)法按時(shí)取締會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不了帶動(dòng)作用。70項(xiàng)目SWOT簡(jiǎn)析需要努力的事項(xiàng)：9PART2市場(chǎng)分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)71PART市場(chǎng)分析篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)10行業(yè)前景經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來(lái)越嚴(yán)格，同時(shí)對(duì)購(gòu)物環(huán)境也提出了更高的要求。另外，在城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)始暴露出諸多弊端。在超市、農(nóng)超對(duì)接和倉(cāng)儲(chǔ)式快速食品類消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，常德市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配套工程建設(shè)。常德將掀起一場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)新“革命”。72行業(yè)前景經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷徙；形態(tài)——從簡(jiǎn)陋到精致的蛻變；經(jīng)營(yíng)管理者——從街道辦事處到專業(yè)團(tuán)隊(duì)的交接。73農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)、線下到線上的遷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化：政府通過(guò)政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。同時(shí)減少中間環(huán)節(jié)，實(shí)行農(nóng)（生產(chǎn)）超（零售形態(tài)）的無(wú)縫對(duì)接。74農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化：13農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電商化：

A、物聯(lián)網(wǎng)＋大數(shù)據(jù)倒逼精細(xì)農(nóng)業(yè)從消費(fèi)者到流通者，再到生產(chǎn)者，互聯(lián)網(wǎng)逐步向上游賦能，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等開(kāi)始指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，進(jìn)入育種、栽培、施肥、灌溉、收割等多個(gè)環(huán)節(jié)，倒逼“精細(xì)農(nóng)業(yè)”形成。

B、二維碼、云計(jì)算實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品溯源

農(nóng)民通過(guò)在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品的各種信息進(jìn)行紀(jì)錄存儲(chǔ)，從而建立起農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地可追溯和質(zhì)量標(biāo)識(shí)制度。針對(duì)不同類型農(nóng)產(chǎn)品的成長(zhǎng)特點(diǎn)，通過(guò)二維碼來(lái)承載不同的溯源信息。在每一張超級(jí)身份證上，可以看到產(chǎn)品名、產(chǎn)品特征、產(chǎn)地、種植人、生長(zhǎng)周期、生長(zhǎng)期施肥量、農(nóng)藥用量、采摘上市日期等詳盡內(nèi)容。溯源碼則提供產(chǎn)品的出生長(zhǎng)基地、養(yǎng)殖加工過(guò)程、產(chǎn)品營(yíng)養(yǎng)價(jià)值、生產(chǎn)商及其聯(lián)系方式等，以便消費(fèi)者形成清晰認(rèn)知。75農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化、電商化趨勢(shì)●農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電商化：14農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是城市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒(méi)有投資經(jīng)營(yíng)的壓力。

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)電商化則是現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)飛速發(fā)展帶來(lái)的必然趨勢(shì)和結(jié)果。在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和電商有機(jī)結(jié)合不可避免，誰(shuí)走在前面，誰(shuí)就會(huì)立于不敗之地。76農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投資優(yōu)勢(shì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是城市舊城項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)77項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)16項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)火車站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)4900平方米，攤位159個(gè)，門面32個(gè)，外圍是私人臨街商鋪，商鋪上是位宅，市場(chǎng)入口的門面和東邊的一排門面都是屬于市場(chǎng)管理的，租金為4萬(wàn)/年/間（1間=50平方米），五年制合同，租金一年一交，攤位（6平方米/個(gè)），03年買的2萬(wàn)~3萬(wàn)/個(gè)，現(xiàn)在可賣到10萬(wàn)~30萬(wàn)/個(gè)，平均租金為1萬(wàn)~2萬(wàn)/年，靠近里面的攤位租金為5000元/年，里面的門面租金為1萬(wàn)/年，里面做生意的多數(shù)是外地人，基本上都是做了十幾年的，這個(gè)市場(chǎng)可以輻射周邊南坪、鴻升等10多個(gè)居民小區(qū)，服務(wù)人口達(dá)5萬(wàn)多人，市場(chǎng)生意蠻好，東西齊全，二樓還有百貨商場(chǎng)。78項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)火車站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)芷蘭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)4469平方米（含外圍臨街商鋪），門面180間，攤位80個(gè)，只有一半的攤位在營(yíng)業(yè)，現(xiàn)在在全面招租中。入口門面01年買的5000元/個(gè)，攤位都是由市場(chǎng)管理的，20~30元/平方米，每3年遞增10%，市場(chǎng)輻射周邊芷蘭、芷竹、金鑫、柳荷、電信新村等13個(gè)居民小區(qū)近5萬(wàn)人。79項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)芷蘭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)盛澤農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)3903平方米，門面和攤位共143個(gè)，一樓為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二樓為生態(tài)綠色食品，三樓為日常生活用品，四樓為電子商務(wù)。門面的租金為2000元/月，半年一交，私人的門面是90元/平方米，市場(chǎng)的門面管理費(fèi)200元/月，售20000元左右/平方米，攤位8萬(wàn)~9萬(wàn)元/個(gè)，租300~500元/月。80項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)盛澤農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

總面積達(dá)5700平方米，一層為4000平方米，二層為1700平方米，有一半的攤位未營(yíng)業(yè)，外圍門面10萬(wàn)左右/間（1間10平方米左右），租金為5000元/年，中間攤位租金為3000~4000元/年，由市場(chǎng)統(tǒng)一管理。81項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

共20個(gè)攤位左右，臨街門面18萬(wàn)左右（1間=15平方米），租金為5000~10000元/年，中間攤位由市場(chǎng)統(tǒng)一管理，1000元/年，市場(chǎng)不大，中間攤位十個(gè)左右，市場(chǎng)輻射周邊居民區(qū)。新河路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

于2012年投入使用，周邊的臨街商鋪都是私有的，中間的攤位由市場(chǎng)管理，5000~6000元/年，每年遞增500元，主要是周邊的居民自產(chǎn)自銷。82項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)柳葉湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)PART3項(xiàng)目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)83PART項(xiàng)目定位篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)22如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：常德市經(jīng)營(yíng)情況良好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價(jià)值，必須依托強(qiáng)大的居住人群得以實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和商業(yè)價(jià)值。84如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？由此可見(jiàn)項(xiàng)目的需求分析就顯得非常必要，只有通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的真實(shí)需求后，才能合理的制定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，項(xiàng)目獨(dú)立門面及多攤位少年經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售才有可能找到為市場(chǎng)所接受的推廣方式、銷售價(jià)格。85如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項(xiàng)目地處常德市東城核心，因區(qū)域城市東擴(kuò)，該地區(qū)即將形成CLD中心，區(qū)域內(nèi)居住人群將逐漸增多，且高端居住群體逐漸向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，這對(duì)本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)提升和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定將非常有利。86如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？現(xiàn)在常德市的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模和影響，尚在概念階段，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)換代升級(jí)成為必然，市場(chǎng)期待出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。87如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？在兼顧傳統(tǒng)模式、電商模式的同時(shí)，建議我項(xiàng)目開(kāi)拓新的亮點(diǎn)和特色，如配套停車場(chǎng)、冷庫(kù)、臨時(shí)托兒所、休閑娛樂(lè)中心等外圍設(shè)施，開(kāi)發(fā)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)、家庭主婦經(jīng)濟(jì)，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理運(yùn)營(yíng)，形成與眾不同的特色。88如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？本項(xiàng)目尋求定位的專業(yè)性，唯一性、特色性、超市化經(jīng)營(yíng)、農(nóng)超電對(duì)接的產(chǎn)品主渠道，既可保證經(jīng)營(yíng)者的收益，又能保證投資者的回報(bào)，還能保證消費(fèi)者的穩(wěn)定。89如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？項(xiàng)目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市90項(xiàng)目定位湘西北首家一站式高端精品農(nóng)貿(mào)超市29關(guān)鍵詞：●建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：綠色、標(biāo)準(zhǔn)、便捷、舒適、一站式?！裨跇I(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式而又優(yōu)于超市的靈活與效率，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、零售與配送結(jié)合?！窭棉r(nóng)貿(mào)產(chǎn)品及其農(nóng)超對(duì)接的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、提升服務(wù)品質(zhì)，建立市場(chǎng)品牌主張及影響力，保證競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的增值?！裨诋a(chǎn)品上突出“快、鮮、活、精、全”的特點(diǎn)。●明價(jià)公示，明碼標(biāo)價(jià)?！褚胗袡C(jī)蔬菜、高端菜品等品類和陳列次序?？蛻羧后w分析客戶生態(tài)鏈：終端消費(fèi)群體——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家——項(xiàng)目投資業(yè)主——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主91關(guān)鍵詞：30終端消費(fèi)群體●項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群●項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑（1公里）內(nèi)的消費(fèi)人群●項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體及企業(yè)團(tuán)體機(jī)關(guān)食堂●第一目標(biāo)群：項(xiàng)目自營(yíng)商家：即將拆除的甘露寺市場(chǎng)商家；其他市場(chǎng)的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶開(kāi)設(shè)分店、連鎖或場(chǎng)地轉(zhuǎn)移；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者置業(yè)性新加盟；●第二目標(biāo)群：投資、經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的常德投資者、公務(wù)員及其家屬保值投資；泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者；常德市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者、推廣吸引其他投資者。92終端消費(fèi)群體●項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群31經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營(yíng)的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上；

本提案公司專案調(diào)查顯示：常德市部分現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒(méi)有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒(méi)有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營(yíng)良好，較差的則沒(méi)有經(jīng)營(yíng)起來(lái)的現(xiàn)狀和可能性（如楠竹山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）。93經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營(yíng)的成敗，也經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依據(jù)，要把握以下兩點(diǎn)：

１．終端產(chǎn)品單店銷售評(píng)估額與既成租金的關(guān)系。

２．區(qū)域終端消費(fèi)需求及潛在演變和產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補(bǔ)，最大化利用人流提高項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競(jìng)爭(zhēng)，保證項(xiàng)目的整體價(jià)值最大化。94經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場(chǎng)需求為依業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場(chǎng)，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必要的排水、抽風(fēng)系統(tǒng)。二樓：家庭日用品市場(chǎng)。三樓：整體超市。四樓：電商。注：因空間限制，停車場(chǎng)建議以地下和立體車庫(kù)為主。配備足夠空間的冷藏、冷凍倉(cāng)庫(kù)。配置臨時(shí)托兒所，派專人照看。配備一定的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，適當(dāng)收取管理費(fèi)用。95業(yè)態(tài)布局一樓：傳統(tǒng)市場(chǎng)，精準(zhǔn)分區(qū)：干濕分離、香臭分離。輔以必運(yùn)營(yíng)模式

集成式實(shí)體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)，構(gòu)建都市疏、果、鮮、特等品類的優(yōu)雅生活平臺(tái)，建立長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，自營(yíng)或托管為商家統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一農(nóng)超對(duì)接、項(xiàng)目品牌力打造。為商家提供標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)服務(wù)，增加附加值，增強(qiáng)盈利信心。開(kāi)展類似商業(yè)MALL的餐飲企業(yè)會(huì)員、公務(wù)機(jī)關(guān)采購(gòu)會(huì)員供應(yīng)制，吸擴(kuò)大本項(xiàng)目實(shí)體經(jīng)營(yíng)影響力。96運(yùn)營(yíng)模式集成式實(shí)體+數(shù)字化配送，常德首創(chuàng)投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，概率風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，與其他房地產(chǎn)投資相比，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào)，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售奇跡。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價(jià)值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)經(jīng)營(yíng)者及其延伸的投資者來(lái)說(shuō)，有比較可靠的經(jīng)營(yíng)與投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。97投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)投資現(xiàn)在基本被市PART4營(yíng)銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)98PART營(yíng)銷策略篇：行業(yè)前景需求分析盈利模式核心優(yōu)勢(shì)37概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動(dòng)促成。營(yíng)銷策略：推廣策略：高舉高打、集中引爆、快速鋪開(kāi)！99概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、宣講促進(jìn)、活動(dòng)促成。營(yíng)銷策略：銷售模式●主題式銷售，租售同步：1、租后帶租約發(fā)售；2、售后委托開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商（返租1-3年）；3、對(duì)于投資者：在簽訂買賣合同的同時(shí)需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。4、鼓勵(lì)自營(yíng)者購(gòu)買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠；5、入市時(shí)機(jī)：建議于2017年5月開(kāi)盤。100銷售模式●主題式銷售，租售同步：39銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：①優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品攤位（約50%）的銷售，快速回籠資金；②贏利產(chǎn)品內(nèi)鋪（約30%）的銷售，投資回報(bào)及照顧關(guān)系客戶；③阻力產(chǎn)品外鋪（約20%）的銷售，保本配套?！褚浴暗烷_(kāi)高走”策略、“大商家入駐”迅速打開(kāi)市場(chǎng)?！褚浴笆袌?chǎng)繁榮”為持續(xù)賣點(diǎn)，提高“贏利產(chǎn)品”的價(jià)格，獲取高額投資回報(bào)?！褚浴鞍磿r(shí)并隆重開(kāi)業(yè)”為節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)“阻力產(chǎn)品”的銷售。101銷售模式●“三步曲”即階梯式銷售：40營(yíng)銷策略1●圍繞項(xiàng)目的主題定位，引入各經(jīng)營(yíng)品類的大戶入場(chǎng)，帶動(dòng)小商家的進(jìn)駐；●梳理前期登記客戶，逐一約談，達(dá)成購(gòu)買意向，規(guī)范定金收取制程，保障意向客戶不予流失；●爭(zhēng)取政府領(lǐng)導(dǎo)及政策的支持（一定的稅費(fèi)減免期、一證式工商管理），用足政績(jī)民生工程公益推廣應(yīng)用，爭(zhēng)取做市區(qū)示范性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的最高、最精、榜樣典范；●活動(dòng)、會(huì)務(wù)為主、廣告為輔，緊密新聞媒介，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度；●推、銷結(jié)合，直投為主，充分利用口碑影響力，對(duì)舊商家介紹的新商家實(shí)行雙向獎(jiǎng)勵(lì)；●售后物業(yè)管理的積極配合；●利用傳統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)媒體廣為宣傳，快速搜索目標(biāo)客戶?！裨靹?shì)項(xiàng)目公開(kāi)對(duì)外銷售（即開(kāi)盤），加大開(kāi)盤當(dāng)日成交優(yōu)惠幅度，爭(zhēng)取開(kāi)盤當(dāng)日攤位去化量達(dá)70%以上。102營(yíng)銷策略1●圍繞項(xiàng)目的主題定位，引入各經(jīng)營(yíng)品類的大戶入場(chǎng)，帶營(yíng)銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)●通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，讓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營(yíng)戶內(nèi)部形成良好口碑；●對(duì)頭攤及位置好競(jìng)爭(zhēng)多的攤位采取抽簽或搖號(hào)乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平?！顸c(diǎn)名買賣產(chǎn)權(quán)和租賃之間的區(qū)別，買賣產(chǎn)權(quán)可永久經(jīng)營(yíng)；租賃鋪位會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)和租不到攤位，高轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況發(fā)生?！袼囆g(shù)傳達(dá)攤位的稀缺性（必要的花錢少的創(chuàng)意廣告手段）。2、競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)買引入投資客戶給經(jīng)營(yíng)戶造成一定的購(gòu)買壓力，快速促成經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買決心。形成投經(jīng)互動(dòng)，也促進(jìn)快速開(kāi)業(yè)。103營(yíng)銷策略21、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)42付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信心，建議本項(xiàng)目選取的付款方式為：銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：分為一次性付款和分期付款兩種。分期付款周期不超過(guò)15天。銷售產(chǎn)權(quán)部分：分一次性付款和按揭付款兩種。攤位銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)部分：開(kāi)盤當(dāng)日一次性交清全款給予95折優(yōu)惠；分期付款：首付50%以上，余款15天內(nèi)付清，可優(yōu)惠至98折；對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)銷售部分：一次性付款購(gòu)買給予96折優(yōu)惠；按揭付款購(gòu)買給予99折優(yōu)惠；由銷售代理機(jī)構(gòu)執(zhí)行，避免物業(yè)方的人情、關(guān)系等尷尬。104付款方式建議為迅速回籠資金，能增強(qiáng)投資者的信PART5整合推廣篇：行業(yè)