報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目地塊分析二、城市特點(diǎn)分析三、發(fā)展?jié)摿ρ芯克?、房產(chǎn)市場研究五、消費(fèi)群體研究六、定位方向探討第二部分城市特點(diǎn)分析城市發(fā)展大環(huán)境—國家發(fā)展規(guī)劃十五期間，中部地區(qū)打造城市群武漢城市圈長株潭城市群皖江城市帶環(huán)鄱陽湖城市群太原都市圈太原和榆次是核心部分中原城市群鄭州為中心，洛陽為副中心武漢城市群武漢為城市圈中心城市，黃石市為城市圈副中心城市長株潭城市群長沙、株洲、湘潭，湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極皖江城市帶合肥和蕪湖為“雙核”環(huán)鄱陽湖城市群景德鎮(zhèn)、九江、南昌、鷹潭、上饒共5個(gè)設(shè)區(qū)市，具有構(gòu)建世界級(jí)城市群的多項(xiàng)有利條件中原城市群太原都市圈環(huán)鄱陽湖城市群是中國經(jīng)濟(jì)最有活力城市化率最高的地區(qū)之一是全國城市群建設(shè)的先行者自我省提出建設(shè)鄱陽湖生態(tài)城市群以來，南昌的城市規(guī)模有了較大增長，而贛州、九江也已發(fā)展成大城市?！笆濉逼陂g，贛州、九江將發(fā)展成人口超過100萬的特大城市。南昌、九江、贛州將成為江西未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長極，隨著南昌與九江工業(yè)走廊大都市區(qū)的形成，將進(jìn)一步帶動(dòng)整個(gè)江西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。環(huán)鄱陽湖城市群對(duì)九江城市發(fā)展的重要性，不言而喻為什么會(huì)這么說？九江發(fā)展契機(jī)發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào)旅游業(yè)，建成贛北區(qū)域中心城市、現(xiàn)代化港口旅游城市、區(qū)域性物流樞紐和長江沿岸重要工業(yè)基地。樹立“大九江”理念，加快產(chǎn)業(yè)和人口集聚，擴(kuò)大城市規(guī)模，盡快建成京九中段和長江中下游經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、環(huán)境優(yōu)美、幅射力強(qiáng)、人口超百萬的特大城市。城市發(fā)展大環(huán)境—省級(jí)發(fā)展規(guī)劃加快環(huán)鄱陽湖城市群建設(shè)堅(jiān)持“強(qiáng)工興城”不動(dòng)搖數(shù)據(jù)支撐鄱陽湖的水面面積，九江占了三分之二。環(huán)鄱陽湖城市群在省發(fā)改委對(duì)環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈2006—2010年的規(guī)劃中，九江有12個(gè)縣市區(qū)涉及其中，而在重點(diǎn)規(guī)劃的15個(gè)濱湖縣市內(nèi)九江也占了9個(gè)。在所涉及的12個(gè)縣市區(qū)中，人口占全市人口的70％以上，經(jīng)濟(jì)總量占到全市的80％，工業(yè)總量、旅游資源都占全市的絕大份額。數(shù)據(jù)新聞來源：九江新聞網(wǎng)－九江日?qǐng)?bào)環(huán)湖生態(tài)旅游資源的開發(fā)與利用昌九工業(yè)走廊的工業(yè)化發(fā)展水平也將直接關(guān)系九江人飯碗的質(zhì)量環(huán)鄱陽湖區(qū)域的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)將要養(yǎng)活70％到80％的九江人打開環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)建設(shè)的鑰匙在昌九工業(yè)走廊上環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)建設(shè)如果沒有昌九工業(yè)走廊的建設(shè)那么環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟(jì)圈也好，城市群也好又就會(huì)陷于空談境地財(cái)政收入（單位：億元）城市特征掃描——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名地區(qū)單位：億元排名地區(qū)單位：億元江西省20466吉安市143.261南昌市508.97景德鎮(zhèn)120.72贛州市230.828新余市1173九江市220.869撫州市108.34宜春市200.3610萍鄉(xiāng)市100.55上饒市200.3611鷹潭市95.4江西省2012年各市財(cái)政總收入排名財(cái)政總收入跨上200億元大臺(tái)階；強(qiáng)工興城勢(shì)頭強(qiáng)勁，趕超發(fā)展步伐鏗鏘。城市特征掃描——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

九江市人均GDP

近10年人均GDP增速都在13%以上宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好房地產(chǎn)處于高速增漲期城市特征掃描——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2012年各縣市、區(qū)GDP及人口Ⅰ都市區(qū)核心區(qū)域潯陽區(qū)：服務(wù)業(yè)。例如：商貿(mào)物流，房地產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)等。

廬山區(qū)：電子、紡織和制造業(yè)。例如：汽車及零部件制造等。開發(fā)區(qū)：制造業(yè)，例如：機(jī)械，電子紡織，汽車制造等。八里湖新區(qū)：建筑業(yè)。例如：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)等。九江縣：工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)。例如：醫(yī)藥，農(nóng)副食品加工制造，旅游開發(fā)等。Ⅱ都市區(qū)次中心區(qū)域瑞昌：突出沿江優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。例如：水泥，造船，化工等。湖口：突出沿江優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。例如：化工，制造，物流，旅游等。

星子：服務(wù)，制造業(yè)。例如：旅游，造船等。都昌：加工，制造業(yè)。例如：農(nóng)副產(chǎn)品加工，造船等。城市特征掃描——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)職工收入水平2011年江西各設(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資1南昌39816元/人、年6景德鎮(zhèn)29049元/人、年2新余35370元/人、年7宜春27806元/人、年3萍鄉(xiāng)31023元/人、年8贛州27775元/人、年4鷹潭30696元/人、年9上饒27625元/人、年5九江29452元/人、年10吉安27505元/人、年不同行業(yè)之間的工資差距仍未打破舊格局2012年企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工平均工資分別為33116、35939元和34510元。國有、集體和其他經(jīng)濟(jì)的在崗職工平均工資分別為36844元、29397元和30796元。19大行業(yè)中，7大行業(yè)平均工資高于全市平均水平。電力、煤氣及水生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)和金融業(yè)，年平均工資分別達(dá)到42002元和48667元。居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工的年平均工資最低，僅有16871元；行業(yè)間最高工資與最低工資的差距比由2010年的2.65：1擴(kuò)大到2011年的2.88：1。整體平均收入較低，兩極分化嚴(yán)重，高端消費(fèi)未被激活城市特征掃描——九江人口人口基數(shù)小，人口外流情況嚴(yán)重——九江江人口480萬，市區(qū)人口70萬人，縣區(qū)人口數(shù)目龐大，縣區(qū)人口的基礎(chǔ)對(duì)九江房地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的需求。——城市化水平低，外出就業(yè)、打工人口較多，外來人口較少，屬于一個(gè)內(nèi)需型城市，中高端房產(chǎn)的有效客群比偏低。（2010年九江外出半年以上人口74.29萬人，九江外來半年以上人口53.7萬人。）逢年過節(jié)大量返鄉(xiāng)客進(jìn)場一波不容忽視的購房生力軍1、GDP增速較快，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。2、近10年人均GDP增速都在13%以上，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速增漲期。3、第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，寫字樓商業(yè)發(fā)展空間提升明顯。4、居民消費(fèi)能力穩(wěn)步增長，通過合理的觀念引導(dǎo)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)市場發(fā)展。城市分析小結(jié)經(jīng)濟(jì)上升階段、城市快速發(fā)展收入二級(jí)分化嚴(yán)重有一定的高端消費(fèi)群第三部分城市發(fā)展?jié)摿Ψ治龀鞘薪?jīng)濟(jì)圈南昌、九江、宜春、撫州四市攜手并進(jìn)抱團(tuán)發(fā)展建立健全“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏”的區(qū)域合作機(jī)制，著力打造“一圈兩化”(省會(huì)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、昌九一體化、昌撫一體化)的發(fā)展格局。九江產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)工興城戰(zhàn)略實(shí)施三年來，高位的工業(yè)投入、持續(xù)的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，全市經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)增長的慣性，特點(diǎn)明顯。Ⅰ都市區(qū)核心區(qū)域潯陽區(qū)：服務(wù)業(yè)。例如：商貿(mào)物流，房地產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)等。

廬山區(qū)：電子、紡織和制造業(yè)。例如：汽車及零部件制造等。開發(fā)區(qū)：制造業(yè)，例如：機(jī)械，電子紡織，汽車制造等。八里湖新區(qū)：建筑業(yè)。例如：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)等。九江縣：工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)。例如：醫(yī)藥，農(nóng)副食品加工制造，旅游開發(fā)等。Ⅱ都市區(qū)次中心區(qū)域瑞昌：突出沿江優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。例如：水泥，造船，化工等。湖口：突出沿江優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。例如：化工，制造，物流，旅游等。

星子：服務(wù)，制造業(yè)。例如：旅游，造船等。都昌：加工，制造業(yè)。例如：農(nóng)副產(chǎn)品加工，造船等。城市空間未來發(fā)展分析城市空間結(jié)構(gòu)瑞昌方向沙河星子湖口市區(qū)九江空間現(xiàn)實(shí)狀況：城市山水資源豐富，單核心、圈層式結(jié)構(gòu)，城市功能、人口過于主要集中在潯陽區(qū)的大中路、潯陽路、十里大道、長虹大道等區(qū)域，城市中心負(fù)荷過重，城市化進(jìn)程較慢，需要向外圍發(fā)展。第四部分房地產(chǎn)市場研究九江土地市場概述年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總價(jià)（萬）成交均價(jià)（萬）當(dāng)年商住成交萬㎡2005年131,464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735,404.97143.8880.642008年221,305.2084,202.3464.5137.82009年15899.0384,847.0694.3875.912010年162,236.77409,055.90182.8882.162011年28（全年出讓36宗）1793.1478422.3266.813102.382012年16（全年出讓19）1231.87192934.86156.62116.282013年1-5月16（全年出讓13）1184.68192934.86180.5172.62005年至2013年上半年全市商住用地成交備注：2011-2013不含市政用地，慈善用地等非商住用地受2008年全國樓市成交大跌影響，2009年土地成交面積有較大跌幅2009年政府開始救市，樓市成交回暖，2010年土地市場報(bào)復(fù)性增長九江樓市連續(xù)三年整體持續(xù)繁榮，為土地成交維持千畝奠定了較好的基礎(chǔ)但大量的市場存量，導(dǎo)致隨后二年土地成交有所下降2011年九江商住土地成交一覽表（1）潯陽老城區(qū)核心地段、八里湖未來新城價(jià)值、廬山區(qū)重點(diǎn)地段的成交均價(jià)，推高2011年整體土地均價(jià)潯陽區(qū)八里湖新區(qū)廬山區(qū)八里湖新區(qū)2011年九江商住土地成交一覽表（2）潯陽區(qū)八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)2012年九江商住土地成交一覽表（1）編

號(hào)土地位置土地面積（畝）成交價(jià)（萬元/畝）樓板價(jià)（元/㎡）土地用途容積率總建(萬㎡）競得人九土2011-30蓮花鎮(zhèn)妙智村88.18133997.5住宅211.76九江市置業(yè)投資有限公司九土2011-31環(huán)湖二路302411205.0商?。ㄉ虡I(yè)5%）36.00九土2011-32濂溪大道北側(cè)84.37173926.8商?。ㄉ虡I(yè)5%）2.815.75九江市廬山區(qū)天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2011-33114.7621.42九土2011-34前進(jìn)西路南側(cè)124.71891050.0商?。ㄉ虡I(yè)5%）2.722.45九江市置業(yè)投資有限公司九土2011-35體育西路延伸線東側(cè)93.331861033.316.80九土2011-36體育西路延伸線西側(cè)66.241861033.311.922012年成交土地大多為政府公共租賃房、集資房政策用地城郊偏遠(yuǎn)地區(qū)地塊，本身價(jià)值較低區(qū)位較好的地塊，政府招商引資給予地塊優(yōu)惠政策三大因素，導(dǎo)致2012年土地均價(jià)略有所下降八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)2012年九江商住土地成交一覽表（2）編

號(hào)土地位置土地積（畝）成交價(jià)（萬元/畝）樓板價(jià)（元/㎡）土地用途容積率總建(萬㎡）競得人DGA2012001長虹大道北側(cè)、市建設(shè)規(guī)劃局旁12.676801700.00商務(wù)50%

住宅50%65.07江西華安投資有限公司DAG2012003廬山大道東側(cè)、侯白壟路以南7.25234112787.50商業(yè)0.40.19中國石油化工股份有限公司江西九江石油分公司DGA2012004九湖路南側(cè)10.342821922.73商服2.21.52人力資源和社會(huì)保障部九江培訓(xùn)中心DAG2012006十里大道延伸線東側(cè)、龍門職教園區(qū)用地西側(cè)54.7427133997.50住宅27.30九江市置地投資有限公司DAG2012007十里大道延伸線東側(cè)、龍門職教園區(qū)用地西側(cè)54.1833133997.50住宅27.22九江市置地投資有限公司DAG2012008十里大道延伸線東側(cè)、龍門職教園區(qū)用地西側(cè)10.953133997.50住宅21.46九江市置地投資有限公司DGA2012009長虹西大道北側(cè)（黃鱔嘴地塊）215.8465390.00商服2.535.97國際金融中心DGA2012011潯陽東路278號(hào)（原九針集團(tuán)用地）65.722752062.50商業(yè)15%住宅85%28.76中輝凱旋城DGA2012015濂溪大道南側(cè)、老九星公路西側(cè)198.59171221016.67住宅1.823.83九江市置地投資有限公司八里湖新區(qū)潯陽區(qū)2013年九江商住土地成交一覽表（1）八里湖周邊市政基礎(chǔ)配套基本成型八里湖未來的價(jià)值基本清晰可現(xiàn)環(huán)八里湖地塊的土地價(jià)值逐漸顯現(xiàn)造成2013年土地成交均價(jià)增長2013年九江商住土地成交一覽表（2）八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)八里湖新區(qū)2011年至2013年上半年成交商住地塊供應(yīng)體量年度用地面積（畝）成交單價(jià)（萬元/畝）計(jì)容建筑面積（萬㎡）成交總價(jià)（萬元）20111793.1266.81298.46478422.3420121231.87156.62197.43192934.856420131184.68180.51192.97213849.8924合計(jì)4209.65210.28688.86885207.09已入市開發(fā)項(xiàng)目地塊幸福里、十里藍(lán)山、中航城、國際灣共計(jì)118萬㎡計(jì)容建筑面積500萬的商住計(jì)容面積還未入市2011年至2013年上半年八里湖成交商住地塊供應(yīng)體量年度用地面積（畝）計(jì)容建筑面積（萬㎡）占比住宅商業(yè)合計(jì)住宅商業(yè)合計(jì)全市20111409.03102.001511.03231.8420.10251.94298.4684%20120.00215.84215.840.0035.9735.97197.4318%2013143.24330.39473.6331.2854.0285.30192.9744%合計(jì)1552.27648.232200.50263.12110.09373.21688.8654%2011年至2013年成交地塊中八里湖新區(qū)成交地塊計(jì)容建筑面積占據(jù)全市的54%政府土地供應(yīng)核心基本圍繞八里湖新區(qū)開發(fā)九江市場住宅供求分析全市重點(diǎn)項(xiàng)目去化分析本案住宅產(chǎn)品配比九江住宅市場概述廬山區(qū)——城市客廳開發(fā)入中期中體、恒大、遠(yuǎn)洲、極地、中建投、聯(lián)盛等一線高端品牌推動(dòng)廬山區(qū)走上復(fù)興及九江人居建設(shè)。八里湖新區(qū)——市政工程轉(zhuǎn)向民生工程由單一品牌進(jìn)入多個(gè)高端品牌共榮發(fā)展，孕育九江人居最高水平。開發(fā)區(qū)——城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入尾聲城市化停滯不前，樓盤形成惡性競爭，板塊影響力逐漸減弱。有全市影響力的樓盤僅新湖柴桑春天。潯陽區(qū)——老城區(qū)拆遷改造以MOMA、信華、中房、中輝為代表房企推動(dòng)潯陽區(qū)的舊城改造。九江住宅市場概述項(xiàng)目分布區(qū)域市中心區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯學(xué)區(qū)房價(jià)格較高奧城國際依靠品質(zhì)和領(lǐng)先的開發(fā)理想，成功的實(shí)現(xiàn)價(jià)格跳躍除了配套、學(xué)區(qū)、交通外，看得見的品質(zhì)可以陪消費(fèi)者接受，支撐項(xiàng)目價(jià)格的主要因素之一均價(jià)5600元6300元49006000元4700元5300元奧城5200元柴桑春天5700元城市價(jià)格分布九江住宅市場概述2011-2013年九江市商品住宅新增預(yù)售面積對(duì)比備注：批注預(yù)售面積主要為商住項(xiàng)目（含現(xiàn)代綜合大市場、興隆國際中心純商業(yè)項(xiàng)目）預(yù)售面積（萬㎡）2011年2012年2013年1-5同比2012環(huán)比前兩年潯陽區(qū)23.6822.237.935.5%34%開發(fā)區(qū)115.2486.9433.5438.6%33%廬山區(qū)52.3768.9950.673.3%83%中信廬山西海04.31.637.2%74%合計(jì)191.29182.4693.6451.3%50%九江住宅市場概述區(qū)域成交對(duì)比區(qū)域成交套數(shù)成交面積（萬㎡）成交均價(jià)(元/㎡)潯陽區(qū)8628.85875.94開發(fā)區(qū)303230.975177.78廬山區(qū)272130.194930.54廬山西海22619.566364.86全市684171.935191.862013年1-5月三區(qū)成交2013年1-5月廬山區(qū)異軍突起：供應(yīng)量超過其他兩區(qū)成交量與開發(fā)區(qū)持平九江住宅市場概述潯陽區(qū)：老城區(qū)，開發(fā)成熟，土地接近飽和，項(xiàng)目偏少，成交量及供應(yīng)占比不大。開發(fā)區(qū)：城西港區(qū)中小項(xiàng)目降價(jià)銷售，引發(fā)惡性競爭，板塊影響力漸弱，對(duì)九江房地產(chǎn)成交量及成交價(jià)貢獻(xiàn)度逐漸走低。八里湖新區(qū)：隨著以中體、國際灣、中航等為主的高端物業(yè)將取代開發(fā)區(qū)，成為九江房地產(chǎn)發(fā)展的新的一極。廬山區(qū)：品牌開發(fā)商陸續(xù)入市，區(qū)域板塊品質(zhì)大幅上升，成交量、供應(yīng)量雙雙大幅攀升，板塊影響力僅此于八里湖。區(qū)域成交分析2007-2013年九江市商住去化對(duì)比九江住宅市場概述2011年破百萬方，2012繼續(xù)保持增長，2013年前5月已完成72.6萬方，達(dá)到2012年62%成交總量趨勢(shì)2013年破百萬已無懸念九江住宅市場概述2013年1-5月成交一攬2007-2013年九江市商住成交價(jià)格對(duì)比九江住宅市場概述11-13年市場容量爆發(fā)增長但價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，不見大幅增長2011年開始，大量政府事業(yè)單位集資房低價(jià)入市銷售經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障房消化了部分剛需舊城改造，拆遷過程中產(chǎn)生的客群基本不能進(jìn)場開發(fā)區(qū)中小盤受困高企市場存量，以價(jià)換量。成交價(jià)格趨勢(shì)供求關(guān)系決定價(jià)格政府事業(yè)單位集資房經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房舊城改造、拆遷還房核心2009-2013年九江商住供需以2011年為起點(diǎn)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積劇增批準(zhǔn)供應(yīng)量大幅超越市場實(shí)際可去化量供需失衡，嚴(yán)重供大于求項(xiàng)目2009年2010年2011年2012年2013年1-5批準(zhǔn)預(yù)售（萬㎡）暫缺125191.29182.4693.64銷售面積（萬㎡）75.9182.16102.38116.4672.60供求比（%）——152%187%157%129%——住宅供求關(guān)系分析九江住宅市場概述2011—2013年住宅存量變化趨勢(shì)住宅與商業(yè)存量雙雙攀升在售商住存量存量住宅非住宅面積（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)2011年末89.62848255.4167982012年末115.381044280.5483822013年中134.361251985.0865152011年12月31日可售存量之外在售項(xiàng)目龐大的未開工量及即將入市新供應(yīng)量——在售未開工量九江住宅市場概述全市在售樓盤約80個(gè)，即將入市5個(gè)新項(xiàng)目，主力成交項(xiàng)目約39個(gè)潯陽區(qū)項(xiàng)目名稱總建面積批準(zhǔn)預(yù)售已售存量均價(jià)湖濱翡翠城109275.6116952.68

6500中輝·陽光國際239396136145.2

6600滿庭春MOMA320000160293.7

5600信華.城市花園250816.293521.59

4500陽光公館51102.8616863.75

5600麗景天成54021.842977.21

5800華安幸福里2813520045.77

5330合計(jì)1052747.5486799.9

未開工量＝57萬㎡在售未開工量項(xiàng)目名稱總建面積批準(zhǔn)預(yù)售已售存量均價(jià)中體·奧城國際255293.4690729.1685601.84

5300遠(yuǎn)洲九悅廷574150154106.3

37448

6000新湖廬山國際966250134516.5

5000中輝.世紀(jì)城279275.82150525.8

4700極地盛世名都66436083143.39

7100優(yōu)品尚城55173.914833.93

5300潯南理想家園139158.257611.15

4800五金商貿(mào)城42778258482.52

8000潯海十里藍(lán)山83294.7447348.36

5300萬誠中央公園10030034345.97

5600加州風(fēng)情169543.4745858

4300香域半山123364.5352611.66

4000濂溪花園81928.3421595.84

4800東方紫薇城195684

142339.3

4500國豪山景城144049

107372.8

4500潯城明珠38846.7633197.56

4300合計(jì)3958721.21221426

廬山區(qū)未開工量＝273萬㎡在售未開工量項(xiàng)目名稱總建面積批準(zhǔn)預(yù)售已售存量均價(jià)中體奧林匹克花園375839.15264773.8220557

6000新湖.柴桑春天953550405477.1

7100中航城230189.0649526.2830042

6700信華.觀瀾盛世660500243976

6100匯金大潤發(fā)131318106254.7

誠盛御庭135033.9174813.31

5000時(shí)代天成104636.18105456

5400鶴問湖1號(hào)163939.84123976.7

5600錦繡.尚海灣132660.96102928

6000新世紀(jì).潯城湖錦93887.5278979.22

6000東方塞納90698.666948.73

5300開元.潤景臺(tái)105876.961278.88

5700民強(qiáng)金域藍(lán)灣177044.2962713.08

3800嘉隆水韻城127890.3924110.48

4900鑫恒通觀天下123323.9638024.31

4500時(shí)代華府62038.658013.15

6000合計(jì)3668427.41730707

開發(fā)區(qū)未開工量＝193萬㎡在售未開工量——新增即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述建筑面積285075.57㎡占地面積92429.02㎡綠化率35%容積率2.5規(guī)劃戶數(shù)1907戶建筑類型小高層、高層車位地下1215地面406御江一品開發(fā)商：九江乾元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：九江市潯陽區(qū)環(huán)城北路東側(cè)、化工廠路北側(cè)

——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述中房潯陽城開發(fā)商：中房集團(tuán)九江中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置:九江市潯陽區(qū)北臨濱江路，南林北司路，西臨塔嶺北路，東臨信華城市花園建筑面積186962.6㎡占地面積46252.3㎡綠化率30%容積率2.9建筑類型高層、寫字樓、公寓規(guī)劃戶數(shù)1173戶車位1381——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述開發(fā)商：中房集團(tuán)九江中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置:九江市潯陽區(qū)北臨濱江路，南林北司路，西臨塔嶺北路，東臨信華城市花園——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述建筑面積87620.24㎡占地面積43813㎡綠化率30%容積率2。0建筑類型高層、小高層規(guī)劃戶數(shù)775車位651個(gè)（地上238個(gè)，地下413個(gè)）

中輝凱旋城開發(fā)商：中輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置:九江市潯陽區(qū)潯陽東路北側(cè)，東側(cè)為規(guī)劃路，北側(cè)為三里街——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述錦城嘉園開發(fā)商:九江恒園房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置:九江市廬山區(qū)潯南大道與青年南路交匯處建筑面積79028.9㎡占地面積32838.26㎡綠化率40%容積率1.998建筑類型高層、小高層、多層規(guī)劃戶數(shù)800戶車位542——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述建筑面積246102.5㎡占地面積70315㎡綠化率35%容積率3.5建筑類型9棟32層、8棟33層塔樓規(guī)劃戶數(shù)2180戶車位1804開發(fā)商:

恒大集團(tuán)項(xiàng)目位置:九江市廬山區(qū)前進(jìn)東路與九蓮北路交匯處恒大御景——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述以及年度計(jì)劃公共租賃房、拆遷還房新入市項(xiàng)目總體量約88.48萬㎡項(xiàng)目御江一品潯陽城凱旋城錦城嘉園恒大御景合計(jì)建筑面積（萬㎡）28.5118.708.767.9024.6188.48——即將入市項(xiàng)目九江住宅市場概述2010年公共租賃房50萬㎡1萬套2011—2013年公共租賃房500萬㎡10萬套組織建設(shè)：怡居苑、怡康苑、怡祥苑、怡馨苑、怡芳苑、怡廬苑、怡濂苑、怡溪苑等8大保障房小區(qū)共計(jì)10萬套公共租賃房截至目前在建及完成公租房建設(shè)共計(jì)7.2萬套2013年內(nèi)開工新建2.8萬套公租房——公租房、還遷房九江住宅市場概述九江住宅市場概述市政府：組織建設(shè)7000套35萬㎡公共租賃住房德化路南側(cè)棚戶區(qū)改造安置點(diǎn)配建1400套7萬㎡抗洪大道以西、南九鐵路以南110畝，建2800套14萬㎡廬山大道旁、財(cái)政局后面110畝，建2800套14萬㎡區(qū)政府：組織建設(shè)3000套15萬㎡公共租賃住房潯陽區(qū)組織建設(shè)400套2萬㎡廬山區(qū)組織建設(shè)1000套5萬㎡開發(fā)區(qū)組織建設(shè)1600套8萬㎡很多人不缺房，九江人挺幸福九江住宅市場概述中心城區(qū)舊城改造按照“2111”工程實(shí)施：采取“零片打捆、盈虧互補(bǔ)；政府主導(dǎo)、統(tǒng)一政策；整體運(yùn)作，選片安置；市區(qū)聯(lián)動(dòng)、部門配合、以區(qū)為主；提高容積率、減少建筑密度、留下立面空間”的操作思路，用2年時(shí)間（2011—2012），推進(jìn)潯陽區(qū)10大片區(qū)舊房改造，拆除舊房100萬㎡，改善1萬戶以上居民的居住條件。九江市舊城改造九江拆遷多以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式為主拆遷戶雖手上有錢但由于拆遷而進(jìn)行改善型住房購買的比例很小——公租房、還遷房134萬㎡存量房，需積極采取各種營銷手段促成消化。1、存量房2、未來上市量未來至少500萬㎡上市量，嚴(yán)重供大于求。3、成交地塊進(jìn)入開發(fā)共計(jì)約500萬㎡商住計(jì)容建筑面積土地進(jìn)入開發(fā)，進(jìn)一步加劇市場競爭，存量上揚(yáng)九江住宅市場總結(jié)4、公租房、集資房10萬套保障性住房、大量集資房，制約了商品房的需求及房價(jià)的上漲。九江市場未開工量+存量+即將入市量≥745萬㎡目前年去化能力最高為110萬㎡/年嚴(yán)重供大于求——區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述一期開發(fā)811127236951011161516251高層小高層SOHO綜合樓當(dāng)代滿庭春MOMA占地面積172.5畝建筑面積32萬㎡容積率2.5綠化率53%開發(fā)商九江摩碼置業(yè)有限公司代理商北京當(dāng)代感受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司物管公司北京第一物業(yè)服務(wù)有限公司總戶數(shù)2294戶建筑類型板塔結(jié)合周邊配套廬峰小學(xué)、龍山小學(xué)、潯東小學(xué)、一中、二中、七中、九中、九江藝術(shù)學(xué)院潯陽區(qū)MOMA一期高層戶型配比去化——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述陽光國際占地面積87.99畝建筑面積23萬㎡容積率3.2綠化率25%開發(fā)商天洋置地（九江）有限公司代理商福州僑大投資顧問有限公司物管公司暫無總戶數(shù)1420戶建筑類型超高層123511671089210已預(yù)售未預(yù)售物業(yè)類型預(yù)售面積

（㎡）預(yù)售套數(shù)成交套數(shù)簽約率成交面積

（㎡）去化率成交均價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)(萬)高層132638.5123675861%86619.7465%6293.1254510.80底商3506.726546%190.165%23973.00455.87合計(jì)136145.2130176259%86809.964%6331.8454966.67潯陽區(qū)——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述陽光國際高層戶型配比去化——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述遠(yuǎn)洲九悅廷廬山區(qū)規(guī)劃用地375畝總建面積58.95萬㎡容積率1.8總戶數(shù)3443戶規(guī)劃形態(tài)高層、電梯洋房、排屋截至6月12日——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述遠(yuǎn)洲一二期電梯洋房和高層戶型配比去化——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析分析九江住宅市場概述新湖廬山國際占地面積610畝建筑面積96.6萬㎡容積率1.8綠化率45%開發(fā)商九江新湖中寶置業(yè)有限公司代理商開發(fā)商自營物管公司綠城新湖物業(yè)總戶數(shù)4458戶建筑類型高層、排屋一期11棟高層、40棟排屋，總建筑面積33.24萬㎡類型預(yù)售面積

（㎡）預(yù)售套數(shù)成交套數(shù)簽約率住宅面積成交面積

（㎡）去化率成交均價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)(萬)高層123314.1788160869%11373677368.563%4972.2338469.4排屋10318.663449%100241213.8512%15657.21900.55商業(yè)1180.7

合計(jì)134813.5391561266%12375978582.358%5137.2840369.9G1G4G5G2G3G6G7G8G9G10G11廬山區(qū)——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述廬山國際在售戶型配比去化——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述極低盛世名都占地面積513畝建筑面積66萬㎡容積率1.55綠化率35%開發(fā)商江西極地置業(yè)有限公司總戶數(shù)3639戶建筑類型小高層、高層、排屋一期11棟花園洋房、19東排屋，6棟高層，總建筑面積12.31萬㎡類型預(yù)售面積

（㎡）預(yù)售套數(shù)成交套數(shù)簽約率住宅面積成交面積

（㎡）去化率成交均價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)(萬)洋房43668.482489237%4353716945.339%6741.4811423.61排屋10890.6246715%10893.71637.6715%11494.21882.3788高層28212.73117725%27896.79418.3533%4783.994505.7272公寓12936.241083129%12077.23386.8426%50581713.0637合計(jì)95708.0471320729%94404.631388.133%6220.4419524.78A21A22B15B13B12B1B16B7B2B8C1C5C3C2C11C6C17C7C18C12A21B12C1小高層花園洋房排屋廬山區(qū)——重點(diǎn)項(xiàng)目成交分析九江住宅市場概述極地戶型配比去化（不含公寓）廬山區(qū)中輝世紀(jì)城占地面積105527㎡建筑面積276659㎡容積率2.2綠化率35%開發(fā)商中輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)1918戶建筑類型小高層、高層中輝世紀(jì)城戶型配比去化新湖柴桑春天占地面積953畝建筑面積110萬㎡容積率1.5綠化率25%開發(fā)商九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司代理商開發(fā)商自營物管公司上海新湖物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)8000戶建筑類型多層、小高層、高層、排屋2011-2013年預(yù)售面積去化（含雙產(chǎn)權(quán)，不含別墅公寓）開發(fā)區(qū)預(yù)售面積

（㎡）預(yù)售套數(shù)成交套數(shù)實(shí)際套數(shù)簽約率住宅面積成交面積

（㎡）去化率成交均價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)(萬)183514.522201657103175%144720.6109262.760%5789.6263259.02011-2013年預(yù)售戶型去化分析（含雙產(chǎn)權(quán)，不含別墅公寓）規(guī)劃套數(shù)：含雙產(chǎn)權(quán)折算一戶型計(jì)算因雙產(chǎn)權(quán)戶型折算有誤差，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有部分誤差信華觀瀾盛世占地面積592畝建筑面積66萬㎡容積率1.42綠化率45%開發(fā)商江西華安投資有限公司代理商開發(fā)商自營物管公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司總戶數(shù)2800戶建筑類型高層所有預(yù)售高層去化九江住宅市場概述—八里湖片區(qū)代表樓盤觀瀾盛世預(yù)售高層戶型配比去化中航城九江住宅市場概述—八里湖片區(qū)代表樓盤215634規(guī)劃用地4.43萬㎡總建面積22.75萬㎡商業(yè)1.19萬㎡住宅面積14.5萬㎡容積率3.5總戶數(shù)1330戶一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已預(yù)售高層去化情況中航城開盤戶型配比去化一期戶型配比戶型區(qū)間（㎡）規(guī)劃套數(shù)規(guī)劃比例面積（㎡）面積比91.119214%26899.219%112.1170253%78701.2254%140.143633%39710.8827%合計(jì)1330——145311.3——試水精裝修產(chǎn)品，首次開盤即取得200多套的成交證明客戶對(duì)精裝修這類高端產(chǎn)品的認(rèn)可九江國際灣1723456121110981615141321201918172625242322313034333236353837434241403947464544525150494856555453規(guī)劃用地1500畝總建面積112萬㎡容積率1.2總戶數(shù)5579戶規(guī)劃形態(tài)花園洋房住宅，城市綜合體一期戶型配比八里湖片區(qū)代表樓盤奧林匹克花園規(guī)劃用地300畝總建面積38萬㎡容積率1.8總戶數(shù)3300戶規(guī)劃形態(tài)多層、小高層、高層預(yù)售面積

（㎡）預(yù)售套數(shù)成交套數(shù)簽約率成交面積

（㎡）去化率成交均價(jià)

（元/㎡）成交總價(jià)(萬)2535202355218693%218415.186%6866.41128131.26八里湖片區(qū)代表樓盤奧園戶型去化分析較高的去化率，表明客戶對(duì)奧園的認(rèn)可對(duì)八里湖九江核心高端區(qū)位的心理認(rèn)同——重點(diǎn)項(xiàng)目分析小結(jié)九江住宅市場概述項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目名稱產(chǎn)品規(guī)劃九悅廷洋房、合院、高層組團(tuán)

產(chǎn)品線豐富廬山國際聯(lián)排、多層、高層組團(tuán)

產(chǎn)品線豐富盛世名都洋房、聯(lián)排、高層、公寓組團(tuán)

產(chǎn)品線豐富優(yōu)品尚城高層小高層無組團(tuán)

產(chǎn)品線單一中輝世紀(jì)城高層小高層無組團(tuán)

產(chǎn)品線單一柴桑春天多層小高層、聯(lián)排、高層組團(tuán)

產(chǎn)品線豐富陽光國際高層無組團(tuán)

產(chǎn)品線單一滿庭春MOMA高層無組團(tuán)

產(chǎn)品線單一市場總體規(guī)劃意識(shí)不強(qiáng)，可稱之為“賣房子”，而不是“做項(xiàng)目”。多為兵營式排布，組團(tuán)圍合概念表現(xiàn)非常薄弱。對(duì)山、水資源等資源利用的較少?！攸c(diǎn)項(xiàng)目分析小結(jié)九江住宅市場概述風(fēng)格、立面、物業(yè)項(xiàng)目名稱風(fēng)格立面物業(yè)九悅廷意式宮廷石材貼面

或真石漆酒店管理式物業(yè)

非專業(yè)物業(yè)體驗(yàn)廬山國際意式排屋

簡歐風(fēng)格高層尊邸外墻涂料綠城新湖高端物業(yè)盛世名都純正西班牙石材立面

壓花漆圣綁物業(yè)

感知度一般優(yōu)品尚城全簡歐時(shí)尚建筑未知未知中輝世紀(jì)城ArtDeco涂料未知柴桑春天歐式涂料

面磚綠城新湖高端物業(yè)陽光國際簡歐涂料未知滿庭春MOMAART-DECO建筑風(fēng)格涂料第一物業(yè)

感知度一般簡歐風(fēng)格較多，多數(shù)項(xiàng)目風(fēng)格并不明顯。未來九江將會(huì)以品質(zhì)感較強(qiáng)的風(fēng)格為主。多為涂料外墻，檔次比較低，石材和小面磚，接受度較高。物業(yè)管理基本都屬于初級(jí)階段，僅是保安和清潔工的簡單組合，缺少一些高檔的物業(yè)服務(wù)，社區(qū)有會(huì)所的小區(qū)較少?！攸c(diǎn)項(xiàng)目分析小結(jié)九江住宅市場概述小區(qū)景觀項(xiàng)目名稱小區(qū)景觀九悅廷層次感強(qiáng)烈

場景化綠化

坡地園林廬山國際原生坡地形態(tài)

繪就廬山山勢(shì)盛世名都南山的自然延伸

天然坡地景觀優(yōu)品尚城宅間綠化中輝世紀(jì)城宅間主題綠化柴桑春天宅間綠化陽光國際宅間主題綠化滿庭春MOMA中心人工景觀水系坡地場景畫面感儀式感多以主題宅間綠化為主，場景感差，無儀式感，生活化氛圍不夠以奧園豐富的植被、遠(yuǎn)洲生動(dòng)坡地場景為代表的園林綠化在市場尚處于領(lǐng)先地位。客戶分析各個(gè)項(xiàng)目購買人群以市區(qū)改善為主，也有大部分縣區(qū)客戶進(jìn)城購房，個(gè)別項(xiàng)目縣區(qū)客戶比例能達(dá)到50%左右?？h區(qū)客戶購房主要目的是為了子女上學(xué)，面積一般不大。九江外出工作人口較多，此部分人也是城市的主要購房團(tuán)體。九江住宅市場概述——重點(diǎn)項(xiàng)目分析小結(jié)九江住宅市場概述其它戶型設(shè)計(jì)特別注意戶型的南朝向，但對(duì)于戶型的附加功能，如露臺(tái)、地下室等，由于市場缺乏創(chuàng)新性的好產(chǎn)品，尚沒有強(qiáng)烈的需求。整體戶型設(shè)計(jì)水平尚比較落后，附加值產(chǎn)品小少，且實(shí)用性不夠好。功能合理、面積適中戶型，兩房面積80-90、三房95-120