2010年第三季度報(bào)告評(píng)審總結(jié)——以此次抽查的北京、天津、山西等11個(gè)省市報(bào)告為例吳躍民湖南萬(wàn)源評(píng)估咨詢(xún)有限公司二○一一年三月一、土地估價(jià)報(bào)告抽查的基本情況二、估價(jià)報(bào)告的打分標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成三、土地估價(jià)存在的主要問(wèn)題分析四、其他問(wèn)題

五、案例

六、思考和建議

主要內(nèi)容一、土地估價(jià)報(bào)告抽查的基本情況（一）抽檢時(shí)間和地區(qū)（二）抽檢報(bào)告基本情況（三）評(píng)審情況（四）報(bào)告質(zhì)量評(píng)價(jià)

（一）抽檢時(shí)間和地區(qū)本次報(bào)告抽查為2010年度第三季度的35家機(jī)構(gòu)的35份《土地估價(jià)報(bào)告》和《土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。抽檢主要涉及地區(qū)包括北京、天津、山西等11個(gè)省、市。

一、土地估價(jià)報(bào)告抽查的基本情況

（二）抽檢報(bào)告基本情況本次抽檢的35份估價(jià)報(bào)告，按估價(jià)目的、用途、涉及估價(jià)方法等見(jiàn)下表1：估價(jià)目的報(bào)告份數(shù)土地用途報(bào)告份數(shù)估價(jià)方法報(bào)告份數(shù)核定資產(chǎn)2工業(yè)用地18基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法25抵押18居住用地6成本逼近法18轉(zhuǎn)讓1商業(yè)用地4市場(chǎng)比較法16資產(chǎn)處置2綜合用地7剩余法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法13出讓12————收益還原法3總計(jì)35總計(jì)35總計(jì)75表12010年第三季度土地估價(jià)報(bào)告基本情況（三）評(píng)審情況

1、初審情況本次評(píng)審的初審專(zhuān)家共8名，來(lái)自全國(guó)各地的評(píng)估機(jī)構(gòu)。初審專(zhuān)家采用背靠背的評(píng)審方式對(duì)評(píng)審報(bào)告進(jìn)行評(píng)分，每位初審專(zhuān)家評(píng)審的報(bào)告8-10份。多數(shù)初審專(zhuān)家認(rèn)真負(fù)責(zé)，按照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)逐一評(píng)分。大部分扣分點(diǎn)都列出了被審報(bào)告存在的問(wèn)題，扣分基本適度。兩位專(zhuān)家評(píng)分分差<5分的報(bào)告有16份，分差在5-10分的報(bào)告有13份，分差小于10分的報(bào)告占為83%，分差10-15分的報(bào)告有5份，大于15分的只有1份，分差大于10分的報(bào)告占的比例為17%。

2、復(fù)審情況經(jīng)過(guò)對(duì)8名評(píng)審專(zhuān)家對(duì)所有報(bào)告的打分情況進(jìn)行仔細(xì)檢閱，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，按照?qǐng)?bào)告評(píng)審規(guī)則，當(dāng)出現(xiàn)以下情況的時(shí)候，主審專(zhuān)家需對(duì)報(bào)告提出復(fù)審意見(jiàn)，需單獨(dú)評(píng)分：1、初審專(zhuān)家評(píng)分低于60分的；2、兩初審專(zhuān)家的評(píng)分差值超過(guò)10分的；3、初審專(zhuān)家評(píng)分超過(guò)90分的。對(duì)進(jìn)行重新評(píng)審單獨(dú)打分的報(bào)告，取單獨(dú)打分結(jié)果與初審專(zhuān)家的平均分的平均分作為最終結(jié)果。

3、會(huì)審情況中估協(xié)組織專(zhuān)家對(duì)主審專(zhuān)家提交的復(fù)審結(jié)果和報(bào)告進(jìn)行會(huì)審。會(huì)審的目的在于對(duì)初審、復(fù)審結(jié)果、遇到的問(wèn)題進(jìn)行討論并形成共識(shí)。重點(diǎn)對(duì)不合格報(bào)告、分差較大的報(bào)告逐個(gè)進(jìn)行復(fù)議，最終會(huì)審會(huì)確定需要核查的報(bào)告兩份，需要重審的報(bào)告兩份。土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審分?jǐn)?shù)分布表（四）報(bào)告質(zhì)量評(píng)價(jià)

1、總評(píng)分情況經(jīng)初審、復(fù)審、會(huì)審，本次抽查報(bào)告的平均分為70.64，剛好達(dá)到三等水平，沒(méi)有一等報(bào)告，最高分為88.37分。三等告占40%，其中還有4份不及格的報(bào)告，最低分為32.58分。說(shuō)明報(bào)告質(zhì)量總體水平中等偏下。

2、評(píng)審結(jié)果比較（1）2010年季度間比較2010年度第三季度報(bào)告與第一、第二季度比較，二等報(bào)告變化不大，三等報(bào)告的比例提高比較多，質(zhì)量上總體有提高。2010年度第三季度報(bào)告與第一、第二季度報(bào)告評(píng)審結(jié)果比較

（2）2010年第三季度與2009年第三季度評(píng)審結(jié)果比較2010年三季度和2009年三季度評(píng)審的報(bào)告份數(shù)相當(dāng)，2010年三季度二等報(bào)告比例有所上升，三等和四等報(bào)告數(shù)量變化不大，報(bào)告整體質(zhì)量水平?jīng)]有明顯的提高。2010年三季度報(bào)告與2009年三季度報(bào)告評(píng)審結(jié)果對(duì)比表

3、報(bào)告中可借鑒的亮點(diǎn)①4號(hào)報(bào)告內(nèi)容全面詳實(shí)，緊扣《規(guī)程》要求。②24號(hào)報(bào)告委托單，簡(jiǎn)單明了，內(nèi)容較全面。二、估價(jià)報(bào)告的打分標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成（一）土地估價(jià)工作報(bào)告（10分）（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（90分）（三）方法運(yùn)用完整性系數(shù)（85%—100%）（四）估價(jià)報(bào)告整體協(xié)調(diào)性系數(shù)（85%—100%）（一）土地估價(jià)工作報(bào)告（10分）二、估價(jià)報(bào)告的打分標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（90分）（三）方法運(yùn)用完整性系數(shù)（85%—100%）以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的為例主要考慮：①估價(jià)對(duì)象因素條件說(shuō)明表與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不一致②估價(jià)對(duì)象修正系數(shù)表與基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)不一致，甚至矛盾③估價(jià)對(duì)象修正系數(shù)明顯不合理甚至錯(cuò)誤④其它修正不全面。（四）估價(jià)報(bào)告整體協(xié)調(diào)性系數(shù)（85%—100%）主要考慮報(bào)告整體邏輯性和前后一致存在問(wèn)題①估價(jià)目的、地價(jià)定義、估價(jià)對(duì)象界定等前后描述不一致。②影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素分析，估價(jià)方法應(yīng)用中因素條件修正相互矛盾。③估價(jià)報(bào)告前后各部分矛盾等。三、土地估價(jià)存在的主要問(wèn)題分析（一）共性（普遍）問(wèn)題（二）關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題（三）典型問(wèn)題（四）探討性問(wèn)題（一）共性（普遍）問(wèn)題

1、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)不全

2、漏項(xiàng)問(wèn)題普遍存在3、重要估價(jià)參數(shù)選取依據(jù)不足4、前后不一致問(wèn)題（一）共性（普遍）問(wèn)題

1、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)不全案例：（1）16號(hào)報(bào)告***汽車(chē)集團(tuán)股份有限公司擬抵押貸款國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估缺位置描述；（2）18號(hào)報(bào)告***先生用地抵押貸款項(xiàng)目涉及的工業(yè)用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估缺位置描述；（3）17號(hào)報(bào)告***市新華書(shū)店國(guó)有土地使用權(quán)擬抵押貸款價(jià)格評(píng)估缺位置、土地使用權(quán)類(lèi)型描述；（4）19號(hào)報(bào)告***省***集團(tuán)有限公司（蘇寧電器）土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估（***市***區(qū)）缺土地使用權(quán)類(lèi)型描述；

2、漏項(xiàng)問(wèn)題普遍存在案例：（1）30號(hào)報(bào)告委托估價(jià)方單位名稱(chēng)：***市***新材料有限公司聯(lián)系人：****聯(lián)系電話號(hào)****缺單位地址、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系等（2）101號(hào)報(bào)告估價(jià)目的：此次評(píng)估目的是為委托方確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)提供參考依據(jù)未說(shuō)明委托依據(jù)（3）101號(hào)報(bào)告評(píng)估目的為抵押估價(jià)依據(jù)1、《土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；3、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（1996）》；4、***、***市人民政府及有關(guān)管理部門(mén)的規(guī)章、文件；5、委托估價(jià)方提供的證明文件、資料；評(píng)估人員掌握的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和實(shí)地勘察取得的資料。《擔(dān)保法》必須作為估價(jià)依據(jù)未列出（4）5號(hào)報(bào)告地價(jià)定義，本次評(píng)估地價(jià)定義為：設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為綜合，設(shè)定年限為綜合用地法定最高出讓年限50年、設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”（宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)場(chǎng)地平整），于估價(jià)基準(zhǔn)日2010年7月30日的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率等（5）11號(hào)報(bào)告土地登記狀況待估宗地的編號(hào)、宗地名稱(chēng)、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等見(jiàn)下表表2-1估價(jià)對(duì)象土地登記狀況一覽表缺估價(jià)對(duì)象地理位置，四至、權(quán)源。無(wú)級(jí)別描述（6）例21號(hào)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革描述比較清楚估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)為國(guó)有工業(yè)用地，通過(guò)估價(jià)師實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象原為××縣利民鎮(zhèn)利民村集體土地，經(jīng)過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批后變?yōu)閲?guó)有土地，××市同一堂藥業(yè)有限公司于1999年6月以出讓方式取得的估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，并簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。（7）12號(hào)報(bào)告土地權(quán)利狀況，估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利為***建材有限公司以出讓方式獲得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),宗地登記用途為工業(yè)用地,評(píng)估登記用途為工業(yè)用地,土地使用權(quán)終止日期為2056年6月30日,估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象剩余使用年限46.0年,根據(jù)委托方提供資料及其介紹,估價(jià)基準(zhǔn)日,估價(jià)對(duì)象未設(shè)有抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。缺所有權(quán)、出讓合同內(nèi)容描述。（取得時(shí)間，出讓金數(shù)額，標(biāo)準(zhǔn)、使用年限）（8）13號(hào)報(bào)告土地利用狀況至估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地上建有辦公樓、車(chē)間、門(mén)衛(wèi)室等建筑物，均未辦理產(chǎn)權(quán)證缺建筑面積、建筑密度、容積率等（9）22號(hào)報(bào)告評(píng)估對(duì)象為住宅用地，區(qū)域因素改革開(kāi)放十多年來(lái)A新區(qū)共投入資金2000多億用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅使城市化面積從40平方公里擴(kuò)大到110多平方公里，而且通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，布局調(diào)整，初步形成了城市形態(tài)和功能特色。日新月異的城市面貌和日趨成熟的投資投資環(huán)境，大大提升了A新區(qū)的土地價(jià)格和經(jīng)濟(jì)地位，使A新區(qū)成為***改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“龍頭”，也吸引了越來(lái)越多的中外投資者開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，吸引了越來(lái)越多****市民和外來(lái)高素質(zhì)人口的入住。加之交通條件的改善，尤其是地鐵、磁懸浮等交通干線的建設(shè)，以及***路隧道***路隧道、***大橋等一系列越江交通設(shè)施的建成，促進(jìn)了***商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速繁榮，使A新區(qū)的***地區(qū)成為**市又一重要的商業(yè)、金融和辦公中心。2009年4月24日，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意B行政區(qū)域劃入A新區(qū)后，A新區(qū)區(qū)域面積達(dá)到1210平方公里，常住人口412萬(wàn)人，2008年合并后的生產(chǎn)總值3676億元，占***市的26.8%，這為拓展空間、增強(qiáng)動(dòng)力，更好地發(fā)揮***在加快推進(jìn)**市“四個(gè)率先”中的示范帶動(dòng)作用，在加快建設(shè)“四個(gè)中心”中的核心功能作用奠定了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

A*新區(qū)***鎮(zhèn)新鳳凰城一期I、II地塊、***御庭III、IV地塊位于原B區(qū)***鎮(zhèn)的東北端，周?chē)嘈陆ɑ虼_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)用房等，四至情況為東至***公路，南至***路，西至***路，北至綠帶用地，***路路南為“***時(shí)代華庭”等住宅小區(qū)，西面隔綠帶用地即***路，***路路西為“***家園”等。由于處***鎮(zhèn)較邊緣及周邊多新建成不久的房地產(chǎn)項(xiàng)目，故商業(yè)成熟度較差，人流量較少。前面描述的大部分內(nèi)容為一般因素的描述，對(duì)居住用地評(píng)估，缺項(xiàng)（1）交通條件宗地距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等（2）基礎(chǔ)設(shè)施條件（區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況）等

3、重要估價(jià)參數(shù)選取依據(jù)不足（還原率、地價(jià)指數(shù)、建安成本、不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)租金）（1）還原利率問(wèn)題案例：①11號(hào)報(bào)告土地還原利率根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率并考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整因素，綜合確定土地還原利率為6%②2號(hào)報(bào)告委估宗地土地使用權(quán)類(lèi)型為劃撥，用途為工業(yè)，…按照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況土地還原利率取7%。例：1號(hào)報(bào)告根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，土地還原利率主要有三種方法確定：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。根據(jù)目前所掌握的數(shù)據(jù)，本次評(píng)估土地還原利率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，即：土地還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率按中國(guó)人民銀行于2008年12月23日公布一年期存款利率2.25%確定，同時(shí)考慮**市目前房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等因素，結(jié)合我們對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策變動(dòng)較快，土地取得周期較長(zhǎng)，土地投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且考慮目前的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，綜合分析住宅用地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值在4.5%—5%之間，本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取其平均值4.75%，因此，土地還原利率=2.25%+4.75%=7%。（2）地價(jià)指數(shù)取值問(wèn)題案例：①13號(hào)報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)備日為2010年7月6日,***市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2007年6月30日,據(jù)近兩年***城市開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況，工業(yè)用地地價(jià)呈上升趨勢(shì)，故本次評(píng)估取期日修正系數(shù)K=1.2無(wú)地價(jià)指數(shù)依據(jù),取值隨意.②17號(hào)報(bào)告***市基準(zhǔn)地價(jià)是2008年1月1日實(shí)施的,根據(jù)***城區(qū)2007地價(jià)指數(shù)表,土地級(jí)別為商業(yè)一級(jí)地價(jià)指數(shù)為104.79,經(jīng)計(jì)算,期日修正系數(shù)為1.112。評(píng)估報(bào)告估價(jià)估價(jià)日期為2010年，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中采用2007年的地價(jià)指數(shù)推算得來(lái)，依據(jù)未列出。③18號(hào)報(bào)告評(píng)估對(duì)象為工業(yè)用地***市城市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的期日為2008年1月1日，估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格期日為2010年6月23日，在此期間該宗地所在區(qū)域地價(jià)穩(wěn)定，K=1。兩年多的時(shí)間地價(jià)上漲指數(shù)為0。兩年多地價(jià)未上漲？

取值無(wú)來(lái)源依據(jù)，且修正值偏低。④19號(hào)報(bào)告評(píng)估對(duì)象為商業(yè)用地***城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日為2008年9月1日,而本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年7月30日,由于近幾年土地市場(chǎng)的發(fā)展及政策因素的影響，導(dǎo)致地價(jià)發(fā)生了變化，因此確定K=1.06。詳細(xì)下表⑤8號(hào)報(bào)告***區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2007年1月1日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年7月5日，根據(jù)評(píng)估人員對(duì)待估宗地所在區(qū)域商業(yè)用地的市場(chǎng)調(diào)查，從2007年1月1日至估價(jià)基準(zhǔn)日待估宗地區(qū)域地價(jià)平均每月比上月增漲0.5%，確定期日修正系數(shù)K1=1.1967。⑥33號(hào)報(bào)告評(píng)估對(duì)象為商業(yè)、住宅綜合用地本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年6月10日，由于基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)日與本次評(píng)估基準(zhǔn)日不一致，需根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)水平，確定待估宗地地期日修正系數(shù)為本140/100。⑦6號(hào)報(bào)告評(píng)估對(duì)象為商業(yè)、住宅綜合用地***市基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2002年1月1日，本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年4月20日。以基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)指數(shù)為基數(shù)，根據(jù)***市地價(jià)上漲情況，按每月平均增長(zhǎng)率0.05%計(jì)算，則期日修正系數(shù)為1.0518。⑧3號(hào)報(bào)告根據(jù)***市人民政府發(fā)布的《***市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（*政發(fā)[2002]32號(hào)），基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2002年1月1日，評(píng)估人員通過(guò)對(duì)***市商業(yè)用地地價(jià)市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前的市場(chǎng)行情與2002年1月1日市場(chǎng)行情存在明顯差距，根據(jù)對(duì)土地市場(chǎng)情況的觀察，確定估價(jià)基準(zhǔn)日的商業(yè)用途地價(jià)比2002年1月1日上漲幅為20%，則基準(zhǔn)日修正系數(shù)為1.20。地價(jià)指數(shù)確定的方法：有城市動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的市可以采用該體系公布的地價(jià)指數(shù)當(dāng)?shù)卣块T(mén)、國(guó)土部門(mén)公布的地價(jià)指數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)更新及時(shí)的地方，有地價(jià)指數(shù)分析內(nèi)容的，可采用其中的數(shù)據(jù)土地交易市場(chǎng)活躍的區(qū)域，選取不同時(shí)點(diǎn)的類(lèi)似的交易案例，剝離其他地價(jià)影響因素后，求取出地價(jià)指數(shù)（3）建安成本問(wèn)題案例：①14號(hào)報(bào)告根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、層高、裝修狀況等實(shí)際情況，建筑物面積為2901.39平方米，確定其重置價(jià)為850元/平方米。重置價(jià)取值無(wú)依據(jù),且廠房、辦公樓建筑層高、裝修狀況不同，重置價(jià)取值均為850元/平方米不合理②17號(hào)報(bào)告房屋重置價(jià)格主要結(jié)合物價(jià)變動(dòng)情況，綜合考慮建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況等來(lái)確定，本次評(píng)估中確定待估宗地地上建筑物重置單價(jià)為980元/平方米。建筑物重置價(jià)確定隨意，無(wú)相關(guān)文件依據(jù)；③22號(hào)報(bào)告參照***市同類(lèi)建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象建筑物具體情況，建筑安裝費(fèi)用取2500元/平方米未列出建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)文件依據(jù)。④5號(hào)報(bào)告估價(jià)對(duì)象是一處古建，經(jīng)過(guò)對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的建安費(fèi)情況的調(diào)查、比較，確定單位面積建安費(fèi)用綜合單價(jià)（綜合房屋的土建、設(shè)備安裝、裝修費(fèi)用等）為4500/平方米。建筑成本的確定方法：1、根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的定額、材料市場(chǎng)價(jià)格等編制建筑成本2、直接采用建設(shè)部門(mén)公布的建筑物重置價(jià)格的文件確定例：1號(hào)報(bào)告建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《**市建設(shè)工程預(yù)算定額》，該地區(qū)與估價(jià)對(duì)象相似的住宅用途平均建筑安裝工程費(fèi)用為2800元/平方米，其中基礎(chǔ)工程費(fèi)用400元/平方米，結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用1800元/平方米，設(shè)備安裝和裝飾工程費(fèi)用600元/平方米。估價(jià)對(duì)象總規(guī)劃建筑面積為166904.98平方米，收益建筑面積為地上住宅用途121124平方米，無(wú)收益建筑面積為地下儲(chǔ)蓄及設(shè)備用房用途45780.98平方米。住宅收益面積分?jǐn)偀o(wú)收益建筑面積后的總規(guī)劃建筑面積為166904.98（121124.98）平方米，各項(xiàng)建安成本詳見(jiàn)下表：則：建安綜合成本為64442萬(wàn)元（4）不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)問(wèn)題案例：①5號(hào)報(bào)告我公司估價(jià)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周邊展開(kāi)調(diào)查，并將調(diào)查得來(lái)的結(jié)果進(jìn)行整理，得出同類(lèi)型物業(yè)的地上平均售價(jià)約為20000元/平方米。根據(jù)周邊類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，同時(shí)考慮到委托方的評(píng)估目的，我公司估價(jià)人員采取保守性原則，確定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的平均售價(jià)約為20000元/平方米。確定售價(jià)過(guò)于主觀，無(wú)市場(chǎng)比較案例比準(zhǔn)過(guò)程②3號(hào)報(bào)告通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類(lèi)用途商業(yè)用房市場(chǎng)交易價(jià)格情況調(diào)查，調(diào)查情況如下：（1）天秀花園安和住宅底商市場(chǎng)交易價(jià)格為14000元/平方米（2）萬(wàn)科西山庭院18號(hào)樓商鋪市場(chǎng)交易價(jià)格為14500元/平方米（3）大有北里小區(qū)120號(hào)樓底商市場(chǎng)交易價(jià)格為14700元/平方米取上述可比案例的算術(shù)平均價(jià)格作為估價(jià)對(duì)象示來(lái)產(chǎn)品售價(jià)，即（14000）/3=14400元/平方米。未對(duì)案例進(jìn)行因素修正比準(zhǔn)，直接取算術(shù)平均價(jià)格作為估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，取值可信度不高。③25號(hào)報(bào)告估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域住宅用房銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍，本次評(píng)估的土地估價(jià)師對(duì)同一供需圈內(nèi)的住宅用房銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)調(diào)查和分析，該區(qū)域內(nèi)住宅成交價(jià)格5800元/平方米到7500元/平方米，本次評(píng)估確定住宅用房平均售價(jià)在6250元/平方米。確定售價(jià)無(wú)依據(jù)，無(wú)市場(chǎng)成交案例驗(yàn)證。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同市場(chǎng)狀況采用收益還原與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)確定其價(jià)值。（5）不動(dòng)產(chǎn)租金問(wèn)題案例：①17號(hào)報(bào)告根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查周邊區(qū)域辦公和商鋪市場(chǎng)租金情況并進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素比較后綜合確定待估宗地地上建筑物的月租金為62元/平方米。租金的確定，無(wú)出租案例進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素比較，直接確定租金水平，無(wú)依據(jù)。②8號(hào)報(bào)告根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象配套商業(yè)房位于于***山莊西區(qū)南門(mén)入口兩側(cè)，交通便利，位置較好，通過(guò)對(duì)同區(qū)域類(lèi)似房屋出租情況的調(diào)查了解及對(duì)區(qū)位優(yōu)化和配套設(shè)施改善的分析預(yù)測(cè)，房租收益取自估價(jià)基準(zhǔn)日起未來(lái)第一年平均租金9元/平方米.月出租率取新城區(qū)類(lèi)似商業(yè)配套房平均出租水平為75%。③14號(hào)報(bào)告估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地，采用收益還原法評(píng)估，根據(jù)估價(jià)人員經(jīng)過(guò)對(duì)鄰近和類(lèi)似地區(qū)，相同用途、規(guī)模、檔次的綜合用途房地產(chǎn)調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，綜合確定平均月租金為22元/平方米。沒(méi)有針對(duì)宗地內(nèi)部11幢房子的特點(diǎn)詳細(xì)分析收益和費(fèi)用的取值，而采用周?chē)C合用途房地產(chǎn)出租市場(chǎng)收益水平來(lái)估價(jià)直接確定租金水平，無(wú)依據(jù)。

4、前后不一致問(wèn)題案例：

（1）土地用途—地價(jià)內(nèi)涵—方法選擇—估價(jià)過(guò)程—估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵不一致25號(hào)報(bào)告土地用途【規(guī)劃實(shí)際用途為商、住】→地價(jià)內(nèi)涵【用途為商業(yè)用地、住宅用地、……】→方法選擇【根據(jù)**市住宅用地市場(chǎng)發(fā)育狀況，結(jié)合待估宗地的用地類(lèi)型、估價(jià)目的等，選取市場(chǎng)比較法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法】→市場(chǎng)比較法【三個(gè)住宅用地案例】→假設(shè)開(kāi)發(fā)法【對(duì)同一供需圈內(nèi)住宅用房銷(xiāo)售市場(chǎng)調(diào)查，確定住宅用房平均售價(jià)6250元/㎡】→估價(jià)過(guò)程【因素選擇，按住宅因素】→估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵【商業(yè)用地、住宅用地】

（2）估價(jià)方法中有關(guān)因素選取與影響地價(jià)因素分析中的不一致①8號(hào)報(bào)告?zhèn)€別因素描述為:宗地土地面積3196平方米，其中地塊-1721平方米，地塊1475平方米,均呈長(zhǎng)方形,南北朝向,…臨街寬度119.4米,進(jìn)深約27米,地勢(shì)為北高南低。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中宗地區(qū)域及個(gè)別因素系數(shù)修正表為臨街進(jìn)深<10米,優(yōu)劣度為優(yōu)。前后不一致。②17號(hào)報(bào)告區(qū)域因素，***商服集聚度優(yōu)，***個(gè)別因素，***臨街狀況，宗地一面臨街；而在基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)中***商服集聚度一般，宗地兩面以上臨街。

（3）估價(jià)過(guò)程中不同估價(jià)方法同樣的有關(guān)影響地價(jià)因素選取不一致案例：①9號(hào)報(bào)告基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過(guò)程中確定期日修正系數(shù)…根據(jù)待估對(duì)象周邊土地價(jià)格的變動(dòng)情況結(jié)合***市工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)，結(jié)合我公司掌握的***區(qū)工業(yè)區(qū)用地市場(chǎng)資料，確定本次評(píng)估宗地基準(zhǔn)日修正系數(shù)K=1.1%。市場(chǎng)比較法評(píng)估過(guò)程中地價(jià)指數(shù)的確定…通過(guò)調(diào)查***市近一年來(lái)工業(yè)用地地價(jià)變化情況，…結(jié)合估價(jià)師掌握的***區(qū)工業(yè)用地地價(jià)近期增長(zhǎng)情況，則地價(jià)指數(shù)變化情況見(jiàn)下表：兩種方法所采用的地價(jià)修正指數(shù)分別為1.1%和140%表,前后不一致②33號(hào)報(bào)告市場(chǎng)比較法交易期日修正：估價(jià)對(duì)象宗地估價(jià)期日(2010年6月10日)與比較案例交易日期(2009.11、2010.4、2009.3)相距半年至一年，同級(jí)地段地價(jià)水平有所變化，交易期日條件指數(shù)分別修正為96、98、92?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法期日修正系數(shù)本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年06月10日，由于基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)日（2009年1月1日）與本次評(píng)估基準(zhǔn)日不一致，需根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)水平，確定確定待估宗地期日修正系數(shù)為140/100（1.4）相同時(shí)間區(qū)段，地價(jià)指數(shù)修正明顯不同，且修正幅度差異過(guò)大。

（4）兩種不同估價(jià)方法中有關(guān)因素選取與影響地價(jià)因素分析中有關(guān)參數(shù)三者前后不一致案例：①10號(hào)報(bào)告宗地區(qū)域因素描述：道路類(lèi)型為混合型次干道，距汽車(chē)站距離為5800米，距火車(chē)站距離為9300米，產(chǎn)業(yè)集聚度為一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)；而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中因素條件修正系數(shù)表描述為：道路類(lèi)型為交通型次干道，，距汽車(chē)站距離為10000米，距火車(chē)站距離為6500米，產(chǎn)業(yè)集聚度為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)；比較法中因素條件說(shuō)明表：待估宗地道路類(lèi)型交通型次干道；距汽車(chē)站距離9300米；距火車(chē)站距離5800米。

（5）估價(jià)原則—估價(jià)方法不一致案例：①24號(hào)報(bào)告的評(píng)估報(bào)告估價(jià)原則與評(píng)估方法不匹配，所有的原則全部列舉出來(lái)，采用的比較法和成本法，預(yù)期收益原則不需要；②3號(hào)報(bào)告采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法，但估價(jià)原則中缺預(yù)期收益原則（二）關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題

1、比較法案例選擇問(wèn)題2、出具報(bào)告的價(jià)格內(nèi)涵與土地權(quán)利狀況不符3、估價(jià)報(bào)告有效性問(wèn)題（二）關(guān)鍵技術(shù)問(wèn)題

1、比較法案例選擇問(wèn)題案例：①9號(hào)報(bào)告：案例A：***區(qū)***鎮(zhèn)***公路南地塊（**市**設(shè)施管理開(kāi)發(fā)有限公司）***區(qū)***鎮(zhèn)***公路南地塊，宗地四至分別為：東至**路，南至**道；西至***；北至**公路，土地用途為工業(yè)用地，土地級(jí)別為西青三級(jí)，土地面積為113166.3平方米，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，土地價(jià)格為546元/平方米，土地使用年限為50年，交易類(lèi)型為出讓?zhuān)灰讜r(shí)間為2008年12月24日，交情情況正常。案例B：*****案例C：*****評(píng)估比較案例的真實(shí)性證明文件缺失，如成交確認(rèn)書(shū)、權(quán)屬證明或公示資料，出讓合同等，也無(wú)位置示意圖，無(wú)照片②7號(hào)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)，***市***區(qū)***康復(fù)醫(yī)院工程項(xiàng)目綜合用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（**市），土地用途：依據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)用土地使用證》（*朝國(guó)用（2005劃）第0468號(hào)），估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅用地。依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T21010-2007）、《**市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》（2010規(guī)條0093號(hào)）、**市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途的分類(lèi)及估價(jià)目的，本次估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象用途為綜合。評(píng)估方法:市場(chǎng)比較法比較實(shí)例選擇，根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)的三個(gè)綜合用地的出讓實(shí)例進(jìn)行比較。實(shí)例A：***項(xiàng)目用地，位于***區(qū)***路***巷，東至***，西至***、北至***、南至***。土地用途為綜合，土地面積：34576.11平方米，地上建筑面積76344.44平方米，容積率為2.17，地價(jià)區(qū)類(lèi)：6，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度已達(dá)“七通一平”，該宗地于2010年5月1日審定出讓地價(jià)為樓面毛地價(jià)900元/平方米，土地使用年限為50年，交易方式為協(xié)議出讓?zhuān)灰浊闆r正常。要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常交易實(shí)例。③25號(hào)報(bào)告估價(jià)對(duì)象價(jià)格定義為商業(yè)、住宅用地，規(guī)劃及出讓合同也是商業(yè)、住宅用地，但評(píng)估中市場(chǎng)比較法所選交易案例均為住宅用地。

2、出具報(bào)告的價(jià)格內(nèi)涵與土地權(quán)利狀況不符案例：①33號(hào)報(bào)告估價(jià)對(duì)象登記土地使用權(quán)類(lèi)型為劃撥用地，（原文：估價(jià)對(duì)象宗地用途為“五統(tǒng)一”開(kāi)發(fā)用地，土地使用權(quán)類(lèi)型為劃撥用地）評(píng)估目的為抵押貸款，評(píng)估設(shè)定土地使用權(quán)類(lèi)型為國(guó)有出讓用地（原文：本次評(píng)估的地價(jià)設(shè)定為委估地塊土地使用權(quán)類(lèi)型為國(guó)有出讓地，土地用途為商住用地）評(píng)估價(jià)格與登記權(quán)利狀況不符。

3、估價(jià)報(bào)告有效性問(wèn)題案例：28號(hào)報(bào)告受托估價(jià)方估價(jià)資質(zhì)有效期：2010年6月30日，估價(jià)基準(zhǔn)日：2010年7月15日提交估價(jià)報(bào)告日期：2010年7月16日出具報(bào)告時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)資質(zhì)已過(guò)期，出具無(wú)效報(bào)告（三）典型問(wèn)題

1、評(píng)估結(jié)果選取主觀性問(wèn)題2、基準(zhǔn)地價(jià)使用問(wèn)題（三）典型問(wèn)題

1、評(píng)估結(jié)果選取主觀性問(wèn)題

案例：①

33號(hào)報(bào)告評(píng)估目的為抵押，確定地價(jià)時(shí)，考慮到待估宗地兩種評(píng)估方法所求得地價(jià)相差幅度較大，①由于基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2009年1月1日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)已多。②基準(zhǔn)地價(jià)已不符合當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，而“市場(chǎng)比較法”更能客觀的體現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平的。故在取值上以“市場(chǎng)比較法”為準(zhǔn)，“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”計(jì)算的結(jié)果不予考慮。待估宗地估價(jià)結(jié)果確定表單位：萬(wàn)元/畝②9號(hào)報(bào)告比準(zhǔn)價(jià)格分別為：519.52、423.69和386.97，經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，且符合該區(qū)域的客觀地價(jià)水平，因此取算術(shù)平均值做為待估宗地的估價(jià)結(jié)果。③25號(hào)報(bào)告本次評(píng)估確定的三個(gè)案例比準(zhǔn)地價(jià)為A=4006.26元/㎡，B=5519.52元/㎡，C=3592.28元/㎡，存在一定差異，經(jīng)分析比較，可比實(shí)例A與待估宗地所在區(qū)域更接近，本次評(píng)估采用加權(quán)平均法，加權(quán)系數(shù)分別取0.6、0.2、0.2，故宗地客觀地價(jià)為：4226.12元/㎡。在地價(jià)確定的方法中，報(bào)告稱(chēng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選取了與待估宗地地處同一土地級(jí)別內(nèi)，規(guī)模相當(dāng)、區(qū)位條件、宗地基本狀況等類(lèi)似的三個(gè)住宅用地掛牌出讓成交案例，可比性較強(qiáng)，測(cè)算結(jié)果客觀可靠。取加權(quán)系數(shù)過(guò)于隨意，依據(jù)不充分。確定宗地估價(jià)結(jié)果，要求說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析。對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)。如評(píng)估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果。

2、基準(zhǔn)地價(jià)使用問(wèn)題案例：①9號(hào)報(bào)告“基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2006年1月1日”，距估價(jià)報(bào)告基準(zhǔn)日2010年7月8日已4.55年無(wú)必須使用說(shuō)明，宗地為工業(yè)用地，可采用成本逼近法評(píng)估。②5號(hào)報(bào)告***市人民政府于2002年12月下發(fā)了《2004年***市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，而估價(jià)基準(zhǔn)日2010年7月30日，時(shí)間相差近7.5年，仍采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。沒(méi)有說(shuō)明理由③例：7號(hào)報(bào)告現(xiàn)行的**市基準(zhǔn)地價(jià)于2002年頒布，距離估價(jià)基準(zhǔn)日已超過(guò)三年，但考慮到以下原因，本次估價(jià)選用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：一、**市出讓評(píng)估明確要求用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，且其權(quán)重不低于30%；二、2002年基準(zhǔn)地價(jià)是**市國(guó)土局審定毛地價(jià)水平的重要依據(jù)。三、本次估價(jià)是為委托方辦理土地出讓手續(xù)提供毛地價(jià)的價(jià)格參考依據(jù)。過(guò)期基準(zhǔn)地價(jià)使用問(wèn)題應(yīng)有國(guó)土部門(mén)出具的，證明當(dāng)?shù)卣谑褂迷摮晒以摮晒袭?dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平的證明材料。

（四）探討性問(wèn)題

1、土地增值率問(wèn)題2、經(jīng)營(yíng)性用地不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)問(wèn)題（四）探討性問(wèn)題1、土地增值率問(wèn)題案例：①12號(hào)報(bào)告結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和土地市場(chǎng)的發(fā)育程度，本次按土地成本15%作為土地增值收益。直接取值15%，無(wú)依據(jù)②16號(hào)報(bào)告***市已制定了完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，評(píng)估中采用相應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行年期修正后做為土地增值收益計(jì)算地價(jià)，根據(jù)《城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（**規(guī)國(guó)土地發(fā)【2008】64號(hào)）的文件規(guī)定，***市五級(jí)類(lèi)工業(yè)用地50年的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為211元/平方米，待估宗地剩余土地使用年限為44.25年，則土地增值收益分別為：e=211×[1-1/(1+0.0577)44.25]/[1-1/(1+0.0577)50]=211×0.9755=205.8(元/平方米)評(píng)估報(bào)告無(wú)土地增值率，直接采用的基準(zhǔn)地價(jià)的出讓金③18號(hào)報(bào)告依據(jù)《***省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》**土字[1995]15號(hào)文件），土地增值收益=117元/平方米采用的95年的文件確定。④24號(hào)報(bào)告土地增值率評(píng)估范圍內(nèi)土地為出讓土地使用權(quán)上的土地使用權(quán),按有關(guān)五十年土地使用權(quán)的土地增值收益(出讓金)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為土地評(píng)估值的30%。⑤14號(hào)報(bào)告根據(jù)***工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查，結(jié)合待估宗地的實(shí)際情況及當(dāng)?shù)卦u(píng)估的取值標(biāo)準(zhǔn)，確定土地增值收益率為35%。⑥24號(hào)報(bào)告評(píng)估范圍內(nèi)的土地為出讓土地使用權(quán)上的土地使用權(quán)，按有關(guān)五十年土地使用權(quán)的土地增值收益（出讓金）標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為土地評(píng)估值的30%。⑦2號(hào)報(bào)告政府出讓土地除收回成本價(jià)格外，同時(shí)要使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益，按照當(dāng)?shù)氐耐恋卦鲋凳找媛薁顩r，確定宗地土地增值收益率為25%。土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額，成交價(jià)—成本價(jià)。

2、經(jīng)營(yíng)性用地不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)問(wèn)題案例：28號(hào)報(bào)告該評(píng)估對(duì)象位于**市**經(jīng)濟(jì)區(qū)，**路東側(cè)、**路北側(cè)。用途為工業(yè)用地，根據(jù)宗地所處置和*政秘[2007]50號(hào)文件規(guī)定，該宗地處于五級(jí)外地段，這里參照五級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為175元/平方米，然后進(jìn)行級(jí)別減價(jià)修正→確定地價(jià)P=227.86元/平方米（未修正）四、其他問(wèn)題1、估價(jià)報(bào)告格式不符合《規(guī)程》2、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容極其簡(jiǎn)單3、模板化套做報(bào)告4、估價(jià)報(bào)告引用過(guò)時(shí)數(shù)據(jù)估價(jià)師資格證書(shū)（房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)）1、估價(jià)報(bào)告格式不符合《規(guī)程》

案例：①22號(hào)評(píng)估報(bào)告的技術(shù)報(bào)告缺少第四部分附件②24號(hào)評(píng)估技術(shù)報(bào)告未蓋章；③5號(hào)報(bào)告估價(jià)師簽字四、其他問(wèn)題④18號(hào)報(bào)告受托估價(jià)方：***房產(chǎn)土地評(píng)估有限公司單位地址：**市鐵東區(qū)南中華路240甲號(hào)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別：省一級(jí)、可在全省范圍內(nèi)從事地價(jià)評(píng)估（附件資質(zhì)證書(shū)中估協(xié)發(fā)）⑤29號(hào)、30號(hào)報(bào)告《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》放在附件中⑥報(bào)告字體錯(cuò)誤《規(guī)程》（一）封面1、“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”字體應(yīng)為二號(hào)標(biāo)宋。2、其他內(nèi)容應(yīng)為三號(hào)楷體。（二）正文1、“土地估價(jià)報(bào)告”、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”及各部分標(biāo)題字體應(yīng)為三號(hào)標(biāo)宋。2、其他內(nèi)容字體應(yīng)為四號(hào)仿宋。

2、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容極其簡(jiǎn)單案例：101號(hào)報(bào)告采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本逼近法兩種方法，評(píng)估過(guò)程總共兩頁(yè)，參數(shù)取值基本無(wú)依據(jù)。

3、模板化套做報(bào)告文字前后不一致，引用參數(shù)前后不一致，估價(jià)內(nèi)涵前后不一致，大多是引用原報(bào)告套用的模板，未進(jìn)行修改。案例：①20號(hào)報(bào)告評(píng)估目的為出讓?zhuān)谛枰厥庹f(shuō)明的事項(xiàng)中注明：本報(bào)告評(píng)估的估價(jià)結(jié)果為出讓成本價(jià)格，不包括政府土地純收益，但最終評(píng)估價(jià)格中卻沒(méi)有扣除政府土地純收益。核查說(shuō)明②16號(hào)報(bào)告中就同時(shí)出現(xiàn)下列幾個(gè)錯(cuò)誤1、土地使用者為：***曙光汽車(chē)集團(tuán)股份有限公司，地價(jià)定義中描述為：***世意電器有限公司以出讓方式取得50年土地使用權(quán)。2、《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》中級(jí)別描述為四級(jí)，土地登記狀況中也描述為四級(jí)，在計(jì)算過(guò)程中采用的數(shù)據(jù)也是四級(jí)的，但在計(jì)算過(guò)程中描述時(shí)確定的級(jí)別為五級(jí)；3、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵描述中分別列示：估價(jià)期日為2008年6月1日和基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年1月1日。地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)∑k=5.72%基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×K3×（1+∑K）=1050×1.1967×1×1.28×（1+6.58%）=1714元/平方米系數(shù)前后不一致表宗地地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素系數(shù)修正表③8號(hào)報(bào)告基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過(guò)程中，表（三）宗地地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素系數(shù)修正表文字描述與計(jì)算取值不一致④24號(hào)報(bào)告成本逼近法……綜合確定本地塊的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)60元/平方米，具體項(xiàng)目及規(guī)格如下：

4、估價(jià)報(bào)告引用過(guò)時(shí)數(shù)據(jù)案例：①27號(hào)報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年7月13日一般因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2006年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值278.0億元……②25號(hào)報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)日為2010年6月24日一般因素2007年全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值***億元。2006年，紗產(chǎn)量號(hào)***萬(wàn)噸…2007年財(cái)政收支快速增長(zhǎng)，全年財(cái)政總收入***億元…2006年年末全市擁有公路里程***公里…物價(jià)指數(shù)基本持平，2004年、2005年、2006年號(hào)報(bào)告團(tuán)市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分別為***。項(xiàng)目名稱(chēng)：**縣**小區(qū)補(bǔ)交土地出讓

金涉及的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

五、案例點(diǎn)評(píng)：缺位置描述，價(jià)格類(lèi)型

關(guān)鍵詞：**縣：補(bǔ)交出讓金：***********有限公司；

2010年。受托估價(jià)單位：*********有限公司

土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：***[2010]（估）字第00*號(hào)

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：***[2010]（技）字第00*號(hào)

提交估價(jià)報(bào)告日期：二O一O年九月十六日點(diǎn)評(píng)：根據(jù)后文，本次評(píng)估還涉及出讓年期變更

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)

**縣**小區(qū)補(bǔ)交土地出讓金涉及的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

二、委托估價(jià)方

三、受托估價(jià)方

四、估價(jià)目的

按照***的要求，**縣國(guó)土資源局特委托****有限公司對(duì)位于**縣**路北側(cè)、**國(guó)道東側(cè)的一塊商住用地進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，為其了解待估宗地因規(guī)劃容積率變更而補(bǔ)交的出讓金數(shù)額提供參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)

*

*

*

3．委托方提供的有關(guān)資料

4．估價(jià)方掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料

六、估價(jià)基準(zhǔn)日

二○一○年九月一日

七、估價(jià)日期

二○一○年九月一日至二○一○年九月十六日點(diǎn)評(píng)：不夠明確，可以詳細(xì)列示

點(diǎn)評(píng)：

1、估價(jià)目的是容積率變化補(bǔ)地價(jià)款，定義卻無(wú)容積率，也無(wú)年期改變依據(jù)；

2、附件顯示估價(jià)對(duì)象為已建成，補(bǔ)交出讓金應(yīng)是現(xiàn)狀利用條件下的價(jià)格

3、該宗地有出讓年期為50年，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用3.1年，尚余46.9年。按常規(guī)做法，因自行超容積率建設(shè)，罰后補(bǔ)交出讓金的年期不會(huì)超過(guò)原定期限。該報(bào)告將容積率變更后的剩余年期界定為50年，致使該宗地的出讓總年期達(dá)53.1年，報(bào)告中未明確如此設(shè)定的依據(jù)或理由。

4、附委托書(shū)。

八、價(jià)格定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓?zhuān)鶕?jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，待估宗地登記用途、估價(jià)設(shè)定的用途、估價(jià)設(shè)定土地使用年限、宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度及設(shè)定開(kāi)發(fā)程度詳見(jiàn)表1。

故本次評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定用途、開(kāi)發(fā)程度和土地使用年限條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日2010年9月1日規(guī)劃利用條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果

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待估宗地估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》（表2）表2土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：********************有限公司估價(jià)報(bào)告編號(hào)：***[2010]（技）字第00*估價(jià)期日：2010年7月1日估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：國(guó)有出讓(一)上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件

1．土地權(quán)利限制：

2．基礎(chǔ)設(shè)施條件：具體見(jiàn)表3：

3.規(guī)劃限制條件：(二)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)

1．土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。

***

6．關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：

(1)容積率變更前：估價(jià)對(duì)象按待估宗地剩余出讓年限商住46.9年設(shè)定土地使用年期

(2)容積率變更后：估價(jià)對(duì)象按待估宗地剩余出讓年限商住50年設(shè)定土地使用年期。（注：描述有誤）

點(diǎn)評(píng)：此說(shuō)明令人不解，不知估價(jià)人員是否已進(jìn)入實(shí)地踏勘，到現(xiàn)場(chǎng)了解該宗地的實(shí)際狀況。十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)

（一）假設(shè)條件

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（二）本報(bào)告使用限制條件

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（三）資料來(lái)源說(shuō)明

1.待估宗地權(quán)利狀況及面積以委托方提供的資料為依據(jù)。

2.土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。（四）估價(jià)中的特殊處理

關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：

(1)容積率變更前：估價(jià)對(duì)象按待估宗地剩余出讓年限商住46.9

年設(shè)定土地使用年期：

(2)容積率變更后：估價(jià)對(duì)象按待估宗地剩余出讓年期50年設(shè)定土地使用年期。

（五）其他說(shuō)明

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*十一、土地估價(jià)師簽字十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)：缺權(quán)源、位置、土地權(quán)屬性質(zhì)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)、四至。不應(yīng)只用表格式，還應(yīng)用文字作詳細(xì)說(shuō)明。第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析表4估價(jià)對(duì)象基本情況一覽表

一、估價(jià)對(duì)象描述

1.土地登記狀況

估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)以出讓方式取得，待估宗地名稱(chēng)、土地使用證編號(hào)、估價(jià)期日的土地使用者、位置、用途、面積、級(jí)別、四至等土地基本情況詳見(jiàn)表4。點(diǎn)評(píng)：缺使用權(quán)人、取得時(shí)間、出讓年限及剩余使用年期，原出讓合同出讓金額未提示。

3．土地利用狀況

待估宗地土地利用狀況一覽表，詳見(jiàn)表5。點(diǎn)評(píng)：只告知該宗地的規(guī)劃條件與相關(guān)設(shè)定，未明確該宗地的利用現(xiàn)狀。該報(bào)告附件顯示現(xiàn)狀為已建成小區(qū)，對(duì)建筑物情況（建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度、層數(shù)等）未作說(shuō)明。

表52．土地權(quán)利狀況

估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有，待估宗地終止日期為2057年7月23日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地?zé)o抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。宗地產(chǎn)權(quán)清楚，來(lái)源合法。

二、地價(jià)影響因素分析

1．一般因素

(1)城市資源狀況

**縣一位于**省西北部***。

**縣氣候溫濕，**(2)房地產(chǎn)制度**縣自1997年以來(lái)**

(3)城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)

(4)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

點(diǎn)評(píng)：缺產(chǎn)業(yè)政策因素分析，對(duì)地價(jià)影響因素的分析不夠。

2．區(qū)域因素

(1)區(qū)域概況

待估宗地所在區(qū)域位于**縣城關(guān)鎮(zhèn)范圍內(nèi)。城關(guān)鎮(zhèn)總面積56平方公里，轄16個(gè)社（居）委區(qū)，***

(2)交通條件

**縣**交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。***

(3)基礎(chǔ)設(shè)施條件

全縣擁有程控電話局，***

(4)商業(yè)繁華程度

全縣工業(yè)城鄉(xiāng)并舉***點(diǎn)評(píng)：1、未能區(qū)分并正確分析影響地價(jià)的一般因素與區(qū)域因素，兩者均為**縣的。該縣基準(zhǔn)地價(jià)成果顯示，商、住用地分為四級(jí)，區(qū)域大小應(yīng)級(jí)別來(lái)做。

2、基礎(chǔ)設(shè)施條件缺項(xiàng)（供、排水及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；3．個(gè)別因素

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*第三部分土地估價(jià)

一、估價(jià)原則

本次估價(jià)遵循的主要原則有：

(1)替代原則

(2)供給與需求原則

(3)變動(dòng)原則

(4)協(xié)調(diào)原則

(5)最有效使用原則

(6)預(yù)期收益原則

(7)多種方法相結(jié)合原則

二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

（一）估價(jià)方法選擇依據(jù)

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》***此次評(píng)估是為委托方了解待估宗地因規(guī)劃容積率變更而補(bǔ)交的出讓金數(shù)額提供參考依據(jù)，故將估價(jià)對(duì)象看作待開(kāi)發(fā)地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行評(píng)估處理。根據(jù)待開(kāi)發(fā)地產(chǎn)自身特點(diǎn)可選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)待估宗地處于**縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，所以還可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

點(diǎn)評(píng)：方法選擇不合理，方法應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)等確定。基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日是以評(píng)估基準(zhǔn)日相差4.6年，且此次評(píng)估目的為補(bǔ)交因容積率變化的地價(jià)款，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法未進(jìn)行容積率修正，其差值只是年期不同的差額。（二）估價(jià)方法的介紹……

（三）估價(jià)過(guò)程

Ⅰ假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估過(guò)程

1．待估宗地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概述

此次待估宗地為位于建設(shè)路北側(cè)、-o五國(guó)道東側(cè)的一處待開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，土地總面積7734.80平方米，其特點(diǎn)宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，根據(jù)委托方提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及**縣城市規(guī)劃局提供的規(guī)劃審核意見(jiàn)，宗地?cái)M建商住樓。

容積率變更前技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：規(guī)劃容積率1.7，規(guī)劃建筑密度28%，即待估宗地總建筑面積13090.00平方米，根據(jù)委托方提供的資料估價(jià)對(duì)象配套商業(yè)建筑面積為960.00平方米，住宅建筑面積為12130.00平方米。

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點(diǎn)評(píng)：不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)無(wú)依據(jù)，應(yīng)用銷(xiāo)售案例用比較法測(cè)算，或收益案例測(cè)算；

2、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（表6）

評(píng)估人員調(diào)查宗地所在區(qū)域同類(lèi)房產(chǎn)出售狀況，通過(guò)對(duì)委估對(duì)象周邊綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況的調(diào)查顯示，類(lèi)似物業(yè)的商鋪均價(jià)在8000元／平方米左右，類(lèi)似住宅均價(jià)在2200元／平方米。則開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)見(jiàn)表6點(diǎn)評(píng)：1、重置成本無(wú)文件依據(jù)，取值來(lái)源不明確，隨意性較大；

2、容積率分別為1.7和2.73，建安成本取值一樣，不合理；

2．建筑物開(kāi)發(fā)成本

(1)建安成本

由于待估宗地作為整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊等）及小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施（綠地、路燈、公廁等）及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)等需計(jì)入總開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查，結(jié)合**縣建筑工程概預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和委托方所提供的資料，以及估價(jià)人員對(duì)周邊同等規(guī)模類(lèi)似性質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)查，建安成本及小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)用約為1100元／平方米。

(2)管理費(fèi)

(3)專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)

(4)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

3．投資利息

4．投資利潤(rùn)

包括開(kāi)發(fā)成本和土地成本利潤(rùn)（兩相稱(chēng)全部預(yù)付資本），正常利潤(rùn)一般為全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，確定待估宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資利潤(rùn)率為30%

5.銷(xiāo)售稅金及費(fèi)用

6.計(jì)算宗地總地價(jià)

7.計(jì)算宗地單位面積地價(jià)

點(diǎn)評(píng)：利潤(rùn)率取值無(wú)依據(jù)，分析不夠充分。

表10**縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表II．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)過(guò)程

1．基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹

**縣基準(zhǔn)地價(jià)由**縣人民政府于2006年4月13日公布，公布文號(hào)為*政秘(2006)**號(hào)，詳見(jiàn)**縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表。2．基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

根據(jù)《**縣城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵介紹如下：

(1)基準(zhǔn)日：2006年1月1日

(2)土地使用年限：商（服）業(yè)40年、住宅70年、住宅50年。