物業(yè)案例分析：業(yè)主、物業(yè)與狗一、事情的經(jīng)過我是4號樓3單元101的業(yè)主大概從5，6月開始，小區(qū)里就有3，4只流浪狗成群結(jié)隊的流竄，大家應該都看到了。8月10日我家人被其中一只野狗咬了，當時找到物業(yè)，并報了警，物業(yè)說保證在當天把這些狗趕出小區(qū)。（我當天沒在北京，晚上回來才聽說的）?？傻?天早上，我媽在家門口又差點被狗咬了，居然和昨天是同一條狗，也太囂張了吧。我當時拎著我媽晨練的寶劍就出去了，看到的景象差點沒把我氣死，2條野狗大模大樣的小區(qū)里到處溜達，就跟這小區(qū)是它們家是的。當時我找到保安，保安基本上是無動于衷。一直等到物業(yè)上了班后，我才找到物業(yè)，又一次報了警（這次報警的內(nèi)容是，因為野狗咬人，業(yè)主和物業(yè)起了糾紛）。警察來后，我對物業(yè)提出2點要求：1、物業(yè)要采取有效措施，不讓野狗再在小區(qū)出現(xiàn)，2、這件事物業(yè)需要承擔責任，要向我家人道歉，并賠償醫(yī)藥費（大概幾百元，）后來我的態(tài)度轉(zhuǎn)為，物業(yè)可以不賠償醫(yī)藥費，但要承擔責任并道歉。而物業(yè)的態(tài)度是：1、又一次向我們保證了會采取措施，小區(qū)不會再出現(xiàn)流浪狗。2、物業(yè)竟然說這事他們沒有任何責任，大家聽好了，是沒有“任何”責任啊。緊接著，出現(xiàn)了不可思議的情況，物業(yè)經(jīng)理與當時在場的一戶曾經(jīng)喂過流浪狗的業(yè)主說，是否由該業(yè)主對此事負責，物業(yè)經(jīng)理可以自己出醫(yī)藥費。廣大的業(yè)主們，這次真的把我給雷到了。物業(yè)沒有任何責任，員工個人卻出醫(yī)藥費，這都是什么物業(yè)邏輯啊。最后這件事派出所的定論是：業(yè)主與物業(yè)有糾紛，派出所調(diào)節(jié)未果。第三天，我再次徹底無語的被雷倒了，早上出門上班時，看到那幾條野狗中的一條正在悠閑自得，大搖大擺的在小區(qū)里溜早呢。我真是后悔當天沒開車，騎得是自行車，要不然，我就直接把那狗壓死算了。我到單位后，咨詢了律師，律師是這樣說的：物業(yè)不用對野狗負責任，但在這事件中，物業(yè)負有管理責任，并且已經(jīng)有過類似的判決案例了。并解釋說由于我們現(xiàn)在是前置物業(yè)，可依據(jù)《物業(yè)管理公約》來確定物業(yè)負管理責任。二、今后業(yè)主們所面臨的問題其實在這件事上，我覺得并不是醫(yī)藥費的問題，我家還沒到因為這幾百塊錢就經(jīng)濟困難的地步，無非是少出去吃2頓飯而已，我覺得物業(yè)也不在乎這幾百塊錢。這件事的關(guān)鍵是，物業(yè)不想去承擔任何責任。這事在法理上，及實際案例都能明確下來，物業(yè)具有管理責任。很難想象，一個不用承擔責任的物業(yè)能把小區(qū)管理好，最少無法做到防患于未然吧。我家人被咬后2天內(nèi)野狗都在小區(qū)大搖大擺的出現(xiàn)就能說明這個問題?？墒堑瘸隽耸略俟埽€又有什么用呢。這次還好沒出什么大事，我家還能承受的起。咱們小區(qū)老人和孩子多，老人可大多都有心臟病，高血壓等或這或那的疾病，要是因為個狗咬引起病發(fā)怎么辦，要是咬了小孩子怎么辦，要是咬了孕婦呢？這只是狗而已，要是發(fā)生其他的事呢？會不會發(fā)生入戶盜竊、入戶搶劫？業(yè)主們，物業(yè)不想干了，可以拍拍屁股走人，我們可是要在這住10年，20年，甚至更長的時間啊，所以業(yè)主們都應該多想一想這些問題。我一直琢磨著是不是起訴物業(yè)，可起訴物業(yè)又能起什么作用呢？也不是為了那幾百塊錢，就算勝訴了，以后物業(yè)就敢于承擔他們應該承擔的責任嗎？就能有責任心嗎？唉！和開發(fā)商的事還沒完全弄明白呢，又出來物業(yè)的事了，真是愁人又鬧心啊。律師案例【基本案情】：我的當事人去親屬家作客，在小區(qū)電梯內(nèi)被狗咬傷。當事人的親屬指認咬傷我當事人的狗是甲家的。當事人將甲與該小區(qū)的物業(yè)公司一起告到法庭，要求二被告賠償我的當事人相關(guān)損失?！韭蓭熡^點】：物業(yè)公司在實際侵害狗只主人的賠償范圍內(nèi)承擔補充責任。【法院審判】：法庭審理認為，只有我的當事人的親屬指認狗是甲家的，但因其親屬與我的當事人有利害關(guān)系，無其他證據(jù)對咬傷我當事人的狗是甲家予以證明，因此駁回了我的當事人對甲的訴訟請求。同時法院認為，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)有安全保障義務，平時疏予管理，任由狗只出沒于小區(qū)，因此應對我的當事人承擔賠償責任。判決物業(yè)公司賠償我的當事人的損失的30%，對于甲，雖然不用承擔民事責任，但其違反當?shù)氐娜还芾磙k法，養(yǎng)了多條狗，因此對其進行訓戒?！巨k案總結(jié)】：物業(yè)公司在本案中應當承擔賠償責任，其對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域發(fā)生的人身財產(chǎn)事故負有安全保障義務。小區(qū)的居民應當文明養(yǎng)犬，本案中，如能找到咬傷我當事人狗的主人，狗的主人應承擔賠償責任。管理建議（作者|王峰）最近幾年，隨著人民群眾生活水平的提高，飼養(yǎng)寵物已成為許多業(yè)主生活的重要內(nèi)容。晨輝中遛鳥的老人，夕陽下牽狗散步的少婦，成為小區(qū)人與動物、人與自然和諧相處的生動場景。但是，凡事有利就有弊，一部分人的快樂，卻讓另一部分人產(chǎn)生了不快。于是，便有了可養(yǎng)與禁養(yǎng)的紛爭，騷擾與反騷擾的對抗。業(yè)主養(yǎng)寵物，往往物管成了“出氣筒”，有的找上門要個說法，有的投訴到“市長熱線”說物管不作為。總之，責任都推到物業(yè)管理者身上。面對小區(qū)日益增多的寵物狗，物管從業(yè)人員不能視而不見，無所作為，要多措并舉，迎難而上，盡到管理者的責任，為業(yè)主營造和諧文明的生活環(huán)境。怎樣正確處理小區(qū)養(yǎng)狗問題呢？可謂仁者見仁，智者見智，眾說紛紜，不一而足。物業(yè)管理者要通過現(xiàn)象看本質(zhì)，才能尋求到解決之策。持反對意見的主要集中在三個方面：1、環(huán)境污染，包括叫聲騷擾左鄰右舍、糞便、氣味污染等；2、狗咬人，危及人身安全；3、傳播疾病危害健康。找準問題的癥結(jié)，就要對癥下藥。采取以下措施可以有效減少小區(qū)因養(yǎng)狗而引發(fā)的矛盾糾紛，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。一、釜底抽薪，小區(qū)內(nèi)嚴禁養(yǎng)狗。小區(qū)內(nèi)養(yǎng)狗引發(fā)的問題，根子在人身上，如果沒人養(yǎng)狗，就不會產(chǎn)生此問題了。要想讓業(yè)主達成不養(yǎng)狗的共識，必須在業(yè)主入住之初就通過《臨時管理規(guī)約》或者《管理規(guī)約》進行嚴格約定，禁止小區(qū)住戶養(yǎng)狗。如果地方政府有禁止養(yǎng)狗的規(guī)定就更具備操作性，這樣，物業(yè)管理企業(yè)便可以理直氣壯地進行管理，甚至可以通過政府執(zhí)法部門進行處理，以達到“一勞永逸”的目的。但是，這種方法可行性較差，因為目前國家沒有法令禁止養(yǎng)狗，物業(yè)管理企業(yè)也不是執(zhí)法部門，不可采取強制措施，否則更容易引發(fā)矛盾，為了一部分人的利益而損害另一部分人的利益的措施也是不可取的。二、定好規(guī)矩，促使養(yǎng)狗者自律。沒有規(guī)矩，不成方圓”，養(yǎng)狗也是如此，小區(qū)內(nèi)養(yǎng)狗成患的，肯定是沒有一定之規(guī)，或者執(zhí)行不力。制定養(yǎng)狗的規(guī)矩，居民委員會有責任、小區(qū)業(yè)主委員會有責任，物業(yè)管理者也應當主動為之。要規(guī)定好小區(qū)可以養(yǎng)什么樣的狗，不可以養(yǎng)什么樣的狗，怎樣養(yǎng)狗等。某知名小區(qū)的做法值得物業(yè)管理者借鑒。該小區(qū)常住居民800戶，飼養(yǎng)的狗竟有130只之多。過去小區(qū)居民因為這些狗產(chǎn)生了不少分歧與矛盾，但現(xiàn)在這種矛盾已經(jīng)不存在了。該小區(qū)物業(yè)管理公司的做法是：1、召開了幾次討論會。讓養(yǎng)狗“支持派”和“反對派”雙方都派代表參加，各抒己見，最后達成了共識：養(yǎng)寵物是個人愛好，但不能影響他人生活；其次，成立小區(qū)養(yǎng)犬協(xié)會，讓養(yǎng)犬者自治自律。同時，協(xié)會統(tǒng)一辦理養(yǎng)狗手續(xù)，處理狗的防病治病問題，幫助協(xié)調(diào)解決狗的糾紛。因狗產(chǎn)生的糾紛交給養(yǎng)犬協(xié)會處理，協(xié)會的人批評養(yǎng)犬戶時，養(yǎng)犬戶容易接受；2、制定相關(guān)的適合本小區(qū)的養(yǎng)狗管理規(guī)章，規(guī)范養(yǎng)狗遛狗等條件。特別明確了“五個一”，即：給狗打一針防疫針、掛上一張小牌（載明主人、住址、防疫等情況），遛狗時牽一根繩子、備一只“方便”袋、戴一個小口罩。“四不”，即：不允許狗在小區(qū)里隨地大小便，不應乘坐電梯（如確有困難非攜狗乘電梯的，主人應將其抱起或裝入口袋），不養(yǎng)大型狗（烈性狗），小孩不要牽大狗等。這樣養(yǎng)狗居民覺得合情合理，不養(yǎng)狗的也感到?jīng)]有太多妨礙，大家相安無事，糾紛減少了很多。3、加強宣傳引導，做好服務。養(yǎng)狗本來是業(yè)主的私事，物業(yè)管理單位不好管，還必須要管。現(xiàn)在的大趨勢“堵”行不通，物業(yè)管理者可以采用“疏”的方式。筆者覺得，北京市有關(guān)單位聯(lián)合舉辦的“做負責任的伴侶動物主人”宣傳活動，對物業(yè)管理企業(yè)解決養(yǎng)狗問題有很多有益的啟示。負責任主要是指兩個方面：一是對你自己的動物負責：作為主人你要保障動物的健康、了解它的習性、科學合理地喂養(yǎng)和訓練它、預防動物疾病的傳播；另一方面是對社會負責：遵守城市管理條例、維護社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、不打擾其他社區(qū)居民。有人說，有什么樣的主人就會有什么樣的狗。我們物業(yè)管理企業(yè)還可以將管理融入服務中，專門請專家對養(yǎng)狗者進行培訓，讓養(yǎng)狗者知道怎么培訓、教育、管理狗。據(jù)說在德國，不僅養(yǎng)狗的人要接受培訓，就是狗也要進行培訓，可以做到晚上不叫，對陌生人不咬。經(jīng)過這樣培訓的狗，是不是更可愛？這樣的狗，誰會不歡迎？讓狗的主人提高素質(zhì)，讓狗成為有“禮儀”的狗，這才是真正有效的管理。4、及時協(xié)調(diào)，依法化解因養(yǎng)狗而產(chǎn)生的矛盾糾紛。俗話說“百密一疏”，工作到位會減少糾紛，但不會