在山西太原投資興建酒店項(xiàng)目的可行性解析報(bào)告在山西太原投資興建酒店項(xiàng)目的可行性解析報(bào)告在山西太原投資興建酒店項(xiàng)目的可行性解析報(bào)告在山西太原投資興建酒店項(xiàng)目的可行性解析報(bào)告一、總論酒店行業(yè)是旅行行業(yè)的一個(gè)構(gòu)成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素構(gòu)成的行業(yè)，它可以代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它可以為一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開(kāi)放起到踴躍的作用。我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從1982年開(kāi)始，到現(xiàn)在已有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80年代，跟著國(guó)家改革開(kāi)放的政策，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際企業(yè)的先進(jìn)管理，投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的一種增補(bǔ)，投資主體還是以國(guó)有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，跟著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛伏需求，又成為大批房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營(yíng)資本為主。到2003年終的國(guó)家旅行局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示全國(guó)酒店的現(xiàn)狀如下：星級(jí)酒店總數(shù)9,751100%國(guó)有經(jīng)濟(jì)5,62257.65%集體、股份、聯(lián)營(yíng)2,81628.87%私營(yíng)6356.52%外商、港、澳、臺(tái)6786.96%星級(jí)酒店總數(shù)9,751100%5星級(jí)酒店1982.03%4星級(jí)酒店7277.46%3星級(jí)酒店3,16632.46%2星級(jí)酒店4,86449.88%1星級(jí)酒店7968.17%因?yàn)榫频晷袠I(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營(yíng)和管理以及發(fā)展，向來(lái)處于敏感、被動(dòng)的地位，國(guó)際的、國(guó)內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重要事件，都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場(chǎng)解析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過(guò)程，需要我們關(guān)于市場(chǎng)的解析一定考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅行大背景、大格局的親近關(guān)系，我們不但要客觀地去解析，認(rèn)識(shí)我們國(guó)內(nèi)、山西省內(nèi)的旅行、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并且要掌握世界旅行、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計(jì)、推測(cè)出我們酒店將來(lái)的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)，并估量出我們酒店的發(fā)展遠(yuǎn)景和投資收益。1．經(jīng)濟(jì)方面1.1世界經(jīng)濟(jì)從2003年下半年開(kāi)始上升，整年增添2.5%。2004年世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢(shì)頭增強(qiáng)，增添率達(dá)到3.5%，此中美國(guó)經(jīng)濟(jì)增添4%，作為世界上人口最多的國(guó)家中國(guó)和印度經(jīng)濟(jì)也連續(xù)保持高速增添，增添率分別達(dá)到8.5%和6.25%。但當(dāng)前生界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國(guó)和地域刺激經(jīng)濟(jì)增添的各項(xiàng)政策和措施，比方：一是除需求上升以外，國(guó)際貿(mào)易增添缺少其余動(dòng)力；二是國(guó)際資本流動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)先前的活躍程度；三是很多國(guó)家和地域在信息通信技術(shù)的投資還不夠；四是地域矛盾、國(guó)際恐懼事件的發(fā)生，都影響了一些投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但中國(guó)基本保持連續(xù)穩(wěn)固。1.22004年中國(guó)的GDP增添率在8.8%左右，將保持連續(xù)走高態(tài)勢(shì)。今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的盤子不停增大，把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增添人們的收入，進(jìn)一步鼓舞花費(fèi)增添，增強(qiáng)花費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。并針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)示性和有效性，將使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持在優(yōu)異的發(fā)展軌道上。估計(jì)2005年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，但因今年全世界原油價(jià)格上升，2005年中國(guó)GDP增添率會(huì)比展望值低0.8個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公民經(jīng)濟(jì)司司長(zhǎng)許憲春以為中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量將在2005年超出法國(guó)，當(dāng)前，跟著祖國(guó)大陸大開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，臺(tái)商投資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn)發(fā)，2005年會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。一些跨國(guó)企業(yè)如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國(guó)上海、深圳、北京追加投資，還有日本的NEC企業(yè)將與上廣電共同開(kāi)發(fā)中國(guó)最大的投資中心。由此可見(jiàn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在明年會(huì)連續(xù)沿著“上升通道”乘勢(shì)而上，莊重前行。1.3山西省作為中部地域省份，2004年今年1-6月份全省進(jìn)出口總值達(dá)41.74億美元,比昨年提高了八個(gè)百分點(diǎn)，同比增添69.07%，占全省上半年GDP26.59%。而太原又為省會(huì)城市，在全省11個(gè)地級(jí)市中躍居當(dāng)先水平。此中出口32.53億美元，同比增添78.75%,在全國(guó)各省市中排名第15位。山西省2003年，審批外商投資項(xiàng)目總計(jì)89個(gè)，今年1-6月份審批外商投資項(xiàng)目44個(gè)，同比增添2.33%；項(xiàng)目總投資6.62億美元,同比增添89.9%；合同外資1.6億美元,同比增添22.74%；實(shí)質(zhì)利用外資6,119萬(wàn)美元，比昨年同期1,100萬(wàn)美元增添465.36%。到當(dāng)前為止，在昨年合同外資增添50.87%達(dá)到4.48億美元的基礎(chǔ)上，今年上半年我省實(shí)質(zhì)利用外資增添加快，同比增添5019萬(wàn)美元。太原市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富晉精美工業(yè)IT項(xiàng)目，總投資在3,000萬(wàn)美元以上，外方分別注資198萬(wàn)美元和950萬(wàn)美元，大同威奇達(dá)等醫(yī)藥項(xiàng)目增資613萬(wàn)美元，均已及時(shí)到位。其余瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度加快，這些外資投產(chǎn)項(xiàng)目均保持優(yōu)異的發(fā)展勢(shì)頭。1.42004年山西省人民政府與德國(guó)北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西省城太原市舉行。當(dāng)前，德國(guó)企業(yè)在山西投資項(xiàng)目四十八個(gè)，投資達(dá)4,000萬(wàn)美元，家產(chǎn)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長(zhǎng)遠(yuǎn)以來(lái)的友善合作，這將推動(dòng)了我省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2．旅行方面2.12004年山西省上半年累計(jì)招待外國(guó)旅行者95,007人次，比2002年同期增添11.94%，完成年計(jì)劃的54.53%；旅行創(chuàng)匯2,659.85萬(wàn)美元，比2002年同期增添14.98%，完成年計(jì)劃的50.86%。累計(jì)招待國(guó)內(nèi)旅行者2,879.25萬(wàn)人次，比2002年同期增添43.53%，完成年計(jì)劃的53.96%。旅行總收入82.11億元人民幣，比2002年同期增添42.53%，完成年計(jì)劃的53.79%。主要客源國(guó)日本、韓國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、蒙古、新加坡、馬來(lái)西亞、英國(guó)、澳大利亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國(guó)、菲律賓。山西省2004年1-6月全省旅行招待、收入完成狀況統(tǒng)計(jì)表主要指標(biāo)2004年2002年同比增添完成年計(jì)劃1-6月份1-6月份（%）（%）外國(guó)旅行者（人次）95,00784,87511.9454.53外國(guó)旅行創(chuàng)匯（萬(wàn)美元）2,659.852,313.2914.9850.00國(guó)內(nèi)旅行者（萬(wàn)人）2,879.252,037.2841.3353.17國(guó)內(nèi)旅行收入（億元人民幣）79.9355.6943.5353.96旅行總收入（億元人民幣）82.1157.6142.5353.79山西省2004年1-6月外國(guó)人主要客源國(guó)比較統(tǒng)計(jì)表國(guó)別2004年1-6月份2002年1-6月份增添比名次招待人次名次招待人次（%）日本145,288115,412193.85韓國(guó)219,12744,831295.92法國(guó)313,36634,870174.45美國(guó)49,08625,21574.22德國(guó)58,52153,833122.30蒙古67,220165751155.6新加坡77,05272,227216.66馬來(lái)西亞84,166121,029304.86英國(guó)93,42162,48037.94澳大利亞102,88814890224.49俄羅斯112,75682,07233.00加拿大122,435111,22299.26意大利132,384101,55653.21泰國(guó)141,71891,5709.42菲律賓151,2291390835.35太原市2004年1-6月客源招待外國(guó)旅行者24,017人次，比2002年同期增添12.55%，完成年計(jì)劃的50.65%；國(guó)內(nèi)旅行者768.23萬(wàn)人次，比2002年同期增添52.00%，完成年計(jì)劃的76.14%；招待總量仍居全省第一名。2.2山西省地處黃河中上游，歷史悠長(zhǎng)，物盡天華，是中華民族的起源地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，天氣適人，資源豐富，古跡匯萃，素有“中國(guó)煤倉(cāng)”和“中國(guó)古代博物館”之譽(yù)。人文、自然旅行資源，全省地面文物總數(shù)達(dá)31,401處，是全國(guó)（除陜西省外）唯一3萬(wàn)處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位2個(gè)，被國(guó)家命名的歷史文假名城5座，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)，列入全國(guó)首批旅行發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目2個(gè)。山西將來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度大將依賴其豐富的旅行資源，這將是宣傳祖國(guó)文化、創(chuàng)立百姓就業(yè)機(jī)遇的利好方向。三．山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級(jí)酒店270家，房間總數(shù)22，372間，床位數(shù)46，493張，客房出租率53.94%。太原市高星級(jí)酒店中，準(zhǔn)五星級(jí)有2家，四星級(jí)有9家，，房間總數(shù)2,106間，床位數(shù)3，426張，出租率50.66%。到當(dāng)前為止，還沒(méi)有國(guó)際酒店管理企業(yè)進(jìn)入，主要以國(guó)內(nèi)管理和當(dāng)?shù)毓芾頌橹?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于相對(duì)簡(jiǎn)單的層面。太原市四、五星級(jí)客房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表飯店今年今年床位數(shù)明年明年床位數(shù)客房數(shù)客房數(shù)迎澤旅店294534（單16；雙240；套294534（單16；雙240；套38）38）山西大酒店166236（單60；雙70；套166236（單60；雙70；套36）36）愉園大酒店255452（單18；雙197；套200300（單60；雙100；套40）40）三晉國(guó)際飯店225360（單60；雙135；套225360（單60；雙135；套30）30）太平洋酒店119221（單12；雙102；套119221（單12；雙102；套5）5）陽(yáng)光大酒店5591（單8；雙36；套11）5591（單8；雙36；套11）御花園假日酒店82136（單24；雙54；套82136（單24；雙54；套4）4）晉協(xié)旅店151266（單8；雙115；套151266（單8；雙115；套28）28）金港大酒店215356（單77；雙98；三215356（單77；雙98；三21：套19：）21：套19：）萬(wàn)獅京華大酒店201242（單90；雙40；套201242（單90；雙40；套71）71）山西國(guó)貿(mào)大飯店398533(單190：雙135：套：398533（單190：雙人135：73)套：73）總計(jì)2，1063，4252，1063，273依據(jù)我們的認(rèn)識(shí)，在當(dāng)前太原的星級(jí)酒店中，可以代表山西文化的酒店是一個(gè)空白。四．興建酒店的利好因素1．政府重視今年11月，省長(zhǎng)張寶順主持召開(kāi)省旅行家產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議，聽(tīng)取省旅行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅行家產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的報(bào)告，解析全省旅行家產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，安排部署當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省旅行家產(chǎn)發(fā)展工作。副省長(zhǎng)宋北杉、省政府秘書長(zhǎng)李政文和省旅行家產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)構(gòu)成員單位的負(fù)責(zé)同志列席了會(huì)議。會(huì)議指出，在山西旅行家產(chǎn)快速發(fā)展和旅行市場(chǎng)出現(xiàn)全面升溫的同時(shí)，全省各級(jí)相關(guān)部門對(duì)旅行家產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問(wèn)題也不容忽視，主若是投入不足、系統(tǒng)不順、旅行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單薄的矛盾日趨突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日趨增長(zhǎng)的需求，旅行家產(chǎn)因素市場(chǎng)發(fā)展不均衡，旅行門票經(jīng)濟(jì)偏向嚴(yán)重，旅行市場(chǎng)次序整改的任務(wù)依舊較重，旅行服務(wù)水平需進(jìn)一步提高。部分景點(diǎn)追求短期效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯現(xiàn)，關(guān)于這些問(wèn)題相關(guān)部門要的確重視，努力解決。會(huì)議重申，旅行家產(chǎn)是我省的旭日家產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展的希望家產(chǎn)，是省家產(chǎn)政策重點(diǎn)鼓舞發(fā)展的七大優(yōu)勢(shì)家產(chǎn)之一。就下一步旅游家產(chǎn)的發(fā)展，會(huì)議提出五點(diǎn)要求：1)當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省上下要把文化旅行家產(chǎn)作為重要的支柱家產(chǎn)、優(yōu)勢(shì)家產(chǎn)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略地址，予以幫助和推動(dòng)；2)舉全省之力辦旅行，的確加大發(fā)展旅行家產(chǎn)的工作力度，各級(jí)政府和各相關(guān)部門都要建立全省一盤棋的思想，努力為旅行家產(chǎn)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，各級(jí)旅行主管部門要的確履行職責(zé)，充發(fā)散揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動(dòng)增強(qiáng)與相關(guān)部門的協(xié)分配合，相關(guān)部門要從全局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思慮問(wèn)題，著眼于家產(chǎn)的快速發(fā)展，主動(dòng)搞好連接溝通，努力做好自己工作，為加快發(fā)展旅行業(yè)多辦實(shí)事，多做貢獻(xiàn)；3)依據(jù)政府指引、社會(huì)主辦、市場(chǎng)運(yùn)作的思路，大力促進(jìn)旅行家產(chǎn)的發(fā)展，就政府來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是抓好旅行景區(qū)、景點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃，踴躍推動(dòng)規(guī)劃的擬定、完美和實(shí)行，抓好旅行資源的整合，開(kāi)發(fā)旅行商品，推出旅行精選，搞好宣傳促銷，使旅行產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅行市場(chǎng)，增強(qiáng)旅行市場(chǎng)看守，保護(hù)旅行市場(chǎng)次序，搞好重點(diǎn)部位、重點(diǎn)景區(qū)、重要旅行資源的開(kāi)發(fā)和保護(hù)，想方設(shè)法加大投入，著力搞好旅行景區(qū)、景點(diǎn)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)環(huán)境整改和綜合開(kāi)發(fā)，創(chuàng)立優(yōu)異發(fā)展環(huán)境；4)依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，努力培養(yǎng)旅行市場(chǎng)主體，要采納多種方式，努力幫助一批有競(jìng)爭(zhēng)力的旅行企業(yè)做大做強(qiáng)，可以以資本、市場(chǎng)、管理等入股，組建大型國(guó)際旅行企業(yè)，吸引外國(guó)、省外企業(yè)投資山西旅行市場(chǎng)，的確把山西旅行做成開(kāi)放型家產(chǎn)；5)增強(qiáng)與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實(shí)現(xiàn)旅行家產(chǎn)的共同發(fā)展。會(huì)議要求，旅行家產(chǎn)的發(fā)展要建立大產(chǎn)品、大市場(chǎng)、大企業(yè)、大旅行的看法，努力實(shí)現(xiàn)新超越、大發(fā)展。省旅行領(lǐng)導(dǎo)組要的確履行職能，增強(qiáng)協(xié)分配合，搞好兼顧規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精選路線，增強(qiáng)市場(chǎng)看守，各級(jí)政府及相關(guān)部門要從各方面予以大力支持，使旅游家產(chǎn)趕忙發(fā)展成為我省的優(yōu)勢(shì)支柱家產(chǎn)。2．其余家產(chǎn)需要酒店的配套太原市主要展覽館有山西省展覽館、中國(guó)煤炭博物館。每年大體共有20個(gè)國(guó)內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽企業(yè)。北京、上海展覽企業(yè)暫沒(méi)有在山西辦國(guó)際、國(guó)內(nèi)展覽的計(jì)劃。今年有五臺(tái)山國(guó)際旅行節(jié)、九月份平遙國(guó)際拍照展、大同云崗旅行節(jié)、世界文化家產(chǎn)論談會(huì)等主要節(jié)慶活動(dòng)。這些展覽和活動(dòng)在太原固定今后，需要有足夠的酒店可以在住宿招待上加以配套。3．交通配套的改觀2004年山西航空的航線已擴(kuò)大到50多條，使我省武宿機(jī)場(chǎng)出門港航班數(shù)目急劇爬升，2003年山西航空共完成游客運(yùn)輸量82.40萬(wàn)人次，同比增添146.26%。今年1-6月份，太原機(jī)場(chǎng)出港游客市場(chǎng)據(jù)有率中，山西航空占到了40.99%；進(jìn)港游客市場(chǎng)中，山西航空占到了39.12%。先后又增添了太原-哈爾濱、太原-烏魯木齊等航線,當(dāng)前太原航空口岸所開(kāi)通至香港、韓國(guó)、日本、新加坡等多條暫時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國(guó)最大的對(duì)獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。山西交通便利，2003年9月28日，連接山西南北全線666公里的大運(yùn)高速公路全線通車。從長(zhǎng)晉高速公路建設(shè)指揮部認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前長(zhǎng)晉高速公路已進(jìn)入最后的掃尾階段，2004年九月尾已全線竣工，長(zhǎng)晉高速公路作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)干線太原至澳門高速公路的重要構(gòu)成部分。鐵路方面將會(huì)在2005年，新建一條“太原-北京”的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到太原只要要2小時(shí)，比此刻縮短8個(gè)小時(shí)。山西公路建設(shè)的日新月異帶動(dòng)了山西經(jīng)濟(jì)快速增添。五．興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)1．當(dāng)前的供求現(xiàn)狀固然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨向，但是依據(jù)山西省和太原市的旅行局統(tǒng)計(jì)資料表示，到當(dāng)前為主，除了少量月份酒店的住宿率達(dá)到80%以上，整年均勻的酒店出租率，只有53.94%，太原市高星級(jí)酒店的均勻出租率只有50.66%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只好達(dá)到保本的水平，2）當(dāng)前酒店的數(shù)目還是供大于求。投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范圍，但不一樣于投資房地產(chǎn)。2.1投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資本周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年2）投入產(chǎn)出差價(jià)大3）開(kāi)發(fā)商關(guān)于投資地產(chǎn)的全部權(quán)，跟著產(chǎn)權(quán)的單位面積銷售逐漸轉(zhuǎn)移，最后以盈余而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失掉全部權(quán)。2.2投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1）資本需要積淀，最少5年以上2）建成今后還需要有后備資本用于更新改造3）酒店經(jīng)營(yíng)自己的回報(bào)率其實(shí)不高，一般在10%左右4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的增值，但這種增值，除了自己地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的效益支撐5）投資方長(zhǎng)遠(yuǎn)擁有酒店的全部權(quán)。投資酒店的資本結(jié)構(gòu)要求因?yàn)榫频陿I(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，關(guān)于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，關(guān)于資本結(jié)構(gòu)有所要求。自有資本的比率最好超出60%，假如負(fù)債比率過(guò)高，財(cái)務(wù)花費(fèi)加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的獲得。投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者必定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著想，不可以急于求成，假如為了短期套利，不宜投資酒店。投資成本依據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不一樣的國(guó)家和地域，有一個(gè)合理的成當(dāng)?shù)赜?，超出這些地域的投資，將給將來(lái)的回報(bào)帶來(lái)負(fù)面作用。酒店種類的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超出10種的種類，假如沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇種類有誤的話，將在市場(chǎng)上增添競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大將來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。六．投資方的條件和夢(mèng)想山西X投資有限企業(yè)的上司企業(yè)，是山西省煤炭家產(chǎn)中有名的企業(yè)，多年來(lái)有穩(wěn)固的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其余項(xiàng)目而有助于長(zhǎng)遠(yuǎn)連續(xù)發(fā)展。山西X投資有限企業(yè)的上司企業(yè)，已經(jīng)在多年前有志于旅行業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的山西旅行點(diǎn)–綿山，已經(jīng)在山西致使全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的有名景點(diǎn)和旅行開(kāi)發(fā)的成功事例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大批的古老傳說(shuō)，以其鮮亮的個(gè)性跨身于我國(guó)名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其本來(lái)的魅力。“萬(wàn)壑千崖增艷麗，來(lái)往人在畫圖中”，定會(huì)給游人留下永久的記憶。綿山開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成功，使得投資者有了做大旅行家產(chǎn)鏈的想法和夢(mèng)想，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完整和企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可連續(xù)發(fā)展的思路相切合。當(dāng)前，山西X投資有限企業(yè)，計(jì)劃在山西省會(huì)–太原，投資一家高星級(jí)的酒店，資本規(guī)模在2億人民幣。依據(jù)投資方的自己條件和夢(mèng)想，投資酒店業(yè)具備資格。.項(xiàng)目預(yù)選地塊解析與議論地塊編號(hào)：項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的地塊編為3號(hào)地塊。地塊解析與議論：2.11號(hào)地塊解析與議論：（面積：38畝）地理地址：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)太原城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：因?yàn)榈貕K處于發(fā)展中的城市標(biāo)記性景觀汾河，所以，地塊的右邊緊鄰省博物館，左邊為市圖書室，后邊為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊后邊偏右矗立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠，視線廣闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中地址，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)質(zhì)沿濱河西路南北向與汾河其余大橋同為溝通）。路況暢達(dá)，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)30分鐘車程。解析與議論：號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，特別兩橋之間河的兩岸已成必定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為太原市骨干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市里既保持必定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特點(diǎn)、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看合適做何各種類的酒店才是最重要、最客觀的。從1號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件解析，我們以為比較合適做會(huì)議型酒店。因素：（1）地域空曠，視線廣闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對(duì)寂靜，對(duì)會(huì)議型酒店攪亂較少（3）因?yàn)榈貕K面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，特別合適會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場(chǎng)所，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。自然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，家產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐漸伐整等，完整可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)行。我們建議：會(huì)議型酒店在太原這種市場(chǎng)當(dāng)前及今后若干年內(nèi)主若是地域性會(huì)講和部分國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)行就一定形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒店的旌旗，立于不敗之地，博得最大回報(bào)。2.22號(hào)地塊解析與議論：（面積：10畝）地理地址：該地塊位于長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心地域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：因?yàn)榈貕K處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。所以，地塊的左邊是在建的沃爾瑪大型商場(chǎng)，右邊是東方家園建材商場(chǎng)，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨骨干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其自己面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹窄，四周廣闊度稍差。但該地塊正面對(duì)街的長(zhǎng)風(fēng)街已成為太原市新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，將來(lái)幾年省政府、市政府往南遷徙規(guī)劃均在這個(gè)地域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開(kāi)發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于擁有雙向10車道的長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不問(wèn)可知特別之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。解析與議論：號(hào)地塊處于太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心地域，在將來(lái)的幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。特別以廣闊的長(zhǎng)風(fēng)街為軸心骨干道，跟著不停建設(shè)，深入發(fā)展，中心地域的成熟度會(huì)更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐漸代替當(dāng)前以迎澤大街為主的市中心而成為今后太原市的軸心大道、核心地域。從2號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件解析，我們以為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為合適。因素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心骨干大道的中心地段，周邊及周邊環(huán)境正逐漸形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)勝的地段，優(yōu)異的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其余兩塊規(guī)模而言屬狹窄，也正是這一自己客觀條件內(nèi)因，同時(shí)因?yàn)橥庖騼?yōu)異基本面的提高及定位，形成了這一種類地塊較適合的結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最合適的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對(duì)酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，表現(xiàn)價(jià)值特別重要。2.33號(hào)地塊解析與議論：（面積：23畝）地理地址：地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營(yíng)盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營(yíng)盤地段屬太原市老城地域范圍。周邊環(huán)境：從3號(hào)地塊所處的地址而言，以當(dāng)前太原市里的地段價(jià)值應(yīng)該是不錯(cuò)的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對(duì)面是武警總隊(duì)，地塊后邊緊靠一排4層居民樓，周邊有部分各種企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)地域，也不是典型的居住地域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺少特點(diǎn)的一般地域。在城市中這一種類地域最多，很中性化。交通條件：地塊處于的地段其路況、交通也與所處的地域環(huán)境相同比較中性化。但作為太原市南北走向主要道路的并州路交通整體還是便利的，與城市其余地域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。解析與議論：固然3號(hào)地塊處于環(huán)境一般、缺少特點(diǎn)、比較一般的地域，但仔細(xì)解析與研究，還是有其獨(dú)到之處及合適運(yùn)作的產(chǎn)品（酒店）。第一從太原市當(dāng)前以迎澤大街為骨干道的商業(yè)中心地域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長(zhǎng)風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心地域來(lái)看，并州路恰巧起到了溝通、連接這兩個(gè)主要地域的橋梁作用。其余，3號(hào)地塊又正好處于這個(gè)橋梁的中心地址，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合自己地域的客觀條件，我們以為該地塊較合適運(yùn)作旅行經(jīng)濟(jì)型酒店。因素：1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心地域的中間，簡(jiǎn)單被市場(chǎng)接受。2）地塊所處的地址屬老城地域，且是南北向主要路段，離交通重點(diǎn)：火車站、長(zhǎng)途汽車站、機(jī)場(chǎng)等很近，便于旅行經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有必定的空間，只要先期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)勝性，對(duì)旅行集體的招待、車輛的安排停放更加便利。綜述酒店的定位與地塊的選擇特別重要，二者需要般配，從當(dāng)前可選擇的3塊地塊而言，無(wú)論投資何各種類的酒店均可以將綿山旅行景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，但這此中有個(gè)主次關(guān)系，第一酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店的目標(biāo)定位（種類）為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)系作用。在今后詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，表現(xiàn)特點(diǎn)、表現(xiàn)價(jià)值，創(chuàng)立一個(gè)定位正確、目標(biāo)清楚、投資合理、擁有文化內(nèi)涵的特點(diǎn)酒店。八．酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介酒店的種類，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。關(guān)于投資者來(lái)說(shuō)，投資那各種類的酒店，是將來(lái)投資項(xiàng)目能否成功的重點(diǎn)。相同規(guī)模的酒店，不一樣種類，在面積和造價(jià)上都有差別，以300間客房的規(guī)模為例：旅行經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比率高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資本額：3,600萬(wàn)元（不含土地花費(fèi)）估計(jì)有盈余均勻房?jī)r(jià)：140元/間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右（不包含財(cái)務(wù)花費(fèi)）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比率高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資本額：1.2億元（不含土地花費(fèi)）估計(jì)均勻盈余房?jī)r(jià)：420元/間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右（不包含財(cái)務(wù)花費(fèi)）會(huì)議型酒店（主要為國(guó)內(nèi)會(huì)議市場(chǎng)）特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比率高，客房面積寬闊客房總面積：10,320平方米投資本額：2億元（不含土地花費(fèi)）估計(jì)均勻盈余房?jī)r(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包含財(cái)務(wù)花費(fèi)）豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比率高，客房面積大客房總面積：13,425平方米投資本額：3.7億元（不含土地花費(fèi)）估計(jì)均勻盈余房?jī)r(jià)：1,233元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包含財(cái)務(wù)花費(fèi)）以上四種提出介紹、解析的酒店種類，均勻空間分配及比率列表以下：旅行經(jīng)濟(jì)型酒店均勻空間分配及比率功能面積客房單人雙人家庭房房型總面積[平方總數(shù)標(biāo)房標(biāo)房數(shù)目比率比率米]數(shù)目數(shù)目[占總數(shù)]客房7350300間/75間210間15間79％[總面積]套單人標(biāo)房22㎡75間/25%雙人標(biāo)房25㎡210間70%家庭房30㎡15間5%（3人）大堂200㎡2.2％餐飲550㎡5.9％行政地域100㎡1.1％服務(wù)地域1100㎡11.8％注：此表均勻空間分配不包含地基層部分及客房地域隸屬部分?，F(xiàn)代商務(wù)型酒店均勻空間分配及比率功能面積客房單人雙人商務(wù)高級(jí)房型總面積[平方米]總數(shù)標(biāo)房標(biāo)房套房套房比率比率數(shù)目數(shù)目數(shù)目數(shù)目[占總數(shù)]客房10530300180間60間50套10套57％[總面間/積]套單人標(biāo)房32㎡180間60％雙人標(biāo)房32㎡60間20％商務(wù)套房45㎡50套17％高級(jí)套房60㎡10套3％大堂450㎡2.5％餐飲1200㎡6.6％會(huì)議宴會(huì)1000㎡5.5％行政地域600㎡3.3％服務(wù)地域3500㎡19.1％娛樂(lè)休閑1100㎡6％注：此表均勻空間分配不包含地基層部分及客房地域隸屬部分。豪華五星級(jí)酒店均勻空間分配及比率功能面積客房單人商務(wù)高級(jí)豪華房型總面積[平方米]總數(shù)標(biāo)房套房套房套房比率比率數(shù)目數(shù)目數(shù)目數(shù)目[占總數(shù)]客40套25套5套57.8％[總面間/積]套單人標(biāo)房40㎡230間77％商務(wù)套房50㎡40套13％高級(jí)套房65㎡25套8.3