138/138《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》案例分析參考資料案例分析將在《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》的考試中占重要地位。為此我們對(duì)《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》教材中提供的案例進(jìn)行匯總；同時(shí)收集近幾年法院的判決案例50個(gè)供大伙兒閱讀參考。希望對(duì)大伙兒在《物業(yè)治理實(shí)務(wù)》案例分析的考試中有所關(guān)心?！景咐?、99】某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向治理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)治理單位裝修治理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)覺安裝地點(diǎn)不明確，因此要求裝修治理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)覺該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。問：1.物業(yè)公司在治理服務(wù)中存在什么問題？2.物業(yè)公司在治理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？【分析】此案例中反映的問題要緊是：一是業(yè)主填寫《裝修申報(bào)登記表》等資料過于簡(jiǎn)單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修治理人員又未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意。因此，物業(yè)裝修治理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)治理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)講明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)治理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目同意業(yè)主裝修申報(bào)。第三，應(yīng)對(duì)物業(yè)治理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修治理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修治理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。【案例二、102】物業(yè)治理人員在巡視時(shí)發(fā)覺有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，稱其以后得及辦理相關(guān)手續(xù)。問：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修治理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)?！景咐?、103】巡視人員發(fā)覺某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主預(yù)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)托付設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。問：1.物業(yè)公司在治理服務(wù)中存在什么問題？2.物業(yè)公司在治理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？【分析】那個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修治理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)治理單位也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從治理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，講明在建筑裝修材料進(jìn)出治理上存在問題，物業(yè)治理方應(yīng)檢查相關(guān)治理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入操縱和巡視檢查工作，防患于未然?！景咐摹?03】某高層寫字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)治理員以裝修時(shí)刻不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。問：物業(yè)治理員的要求是否錯(cuò)誤，什么緣故？【分析】裝修作業(yè)的時(shí)刻操縱要依照不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)施治理，本例系寫字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時(shí)刻應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)治理員的治理要求是錯(cuò)誤的。【案例五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)覺某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。因此巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問：對(duì)此事件你有何看法？并將采取哪些措施？【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)覺了問題，但認(rèn)真分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)刻的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發(fā)覺問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？什么緣故事前沒有發(fā)覺違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何操縱材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須講明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡(jiǎn)單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的差不多要點(diǎn)?！景咐?04】裝修治理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)覺某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，因此立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。問：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采納簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。【案例七、139】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依舊嚴(yán)峻。通過進(jìn)一步檢查，物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)覺該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽(yáng)臺(tái)有大量積水，懷疑此區(qū)域?yàn)槲米渔苌?。物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)趕忙與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽(yáng)臺(tái)雨水口的塑料袋，排干陽(yáng)臺(tái)積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個(gè)小區(qū)蚊子明顯減少。問：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】積水是蚊子得以生殖的差不多條件，假如某區(qū)域內(nèi)發(fā)覺大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。大面積的積水無法投藥時(shí)可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。關(guān)于工地上不流淌的死水可通過加入少量機(jī)油等方法來減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地點(diǎn)多為水溝、地下車庫(kù)集水坑、天面積水、業(yè)主家陽(yáng)臺(tái)或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識(shí)宣傳，發(fā)動(dòng)業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”【案例八、143】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛護(hù)綠化警示標(biāo)識(shí)牌及護(hù)欄，但依舊收效甚微。后物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)通過分析，業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)覺此問題后，物業(yè)治理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又愛護(hù)園林景觀。問：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“有用”，小區(qū)園林的用戶是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是差不多固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“有用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提早請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，幸免給日后的使用帶來不便?！景咐拧?55】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子突擊受傷。李某以某物業(yè)治理公司未盡物業(yè)治理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到損害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)治理的保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)治理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其進(jìn)行物業(yè)治理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員，案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)覺陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但情愿從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)治理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安治理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)治理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被突擊系物業(yè)治理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)治理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)治理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。（2）被告某物業(yè)治理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶夭患s定，故某物業(yè)治理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)治理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)治理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)治理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)治理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”物業(yè)治理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)治理公司的保安防范工作是否到位。假如安全防范工作沒有疏忽，不存在治理上的缺陷，則物業(yè)治理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，假如依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)治理企業(yè)存在明顯的過錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)治理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)治理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某盡管在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)治理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯(cuò)。物業(yè)治理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能同意這種義務(wù)。因此，物業(yè)治理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，假如沒有證據(jù)證明物業(yè)治理企業(yè)存在治理上的過錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。【案例十、175】例如：某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下：1．各類治理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等50萬(wàn)元2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)20萬(wàn)元3．清潔衛(wèi)生費(fèi)15萬(wàn)元4．綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元5．公共秩序維護(hù)費(fèi)10萬(wàn)元6．辦公費(fèi)5萬(wàn)元7．固定資產(chǎn)折舊2萬(wàn)元8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2萬(wàn)元9．業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其它費(fèi)6萬(wàn)元合計(jì)120萬(wàn)元若采納酬金制方式，約定物業(yè)治理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：120萬(wàn)元×（1+10%）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米·月若采納包干制方式，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬(wàn)元＋12萬(wàn)元）÷10萬(wàn)平方米÷12月＝1.1元/平方米·月物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，將有關(guān)需要講明的問題和需要解釋的地點(diǎn)以文字表述?！景咐?、214】某日，業(yè)主周先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙趕忙起身以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前講：“您請(qǐng)喝水?！敝芟壬S即講明來意。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)治理費(fèi)構(gòu)成和支出方面問題后，小趙為了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)治理?xiàng)l例》、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門外又來了一位先生，小趙立即對(duì)周先生講了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。在獲知來人王先生需辦理裝修治理相關(guān)事宜時(shí)，小趙為了不耽擱兩位客人的時(shí)刻，在請(qǐng)兩位來賓稍等片刻的同時(shí)，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管講明情況并請(qǐng)求關(guān)心接待。返回接待臺(tái)，即對(duì)王先生講：“實(shí)在不行意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請(qǐng)中心主管和您談好嗎？”王先生欣然同意，小趙隨即引導(dǎo)其來到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)接著回答周先生的問題。問：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？【案例分析】接待業(yè)主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最差不多的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平常的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開的。另外，第一時(shí)刻接待業(yè)主也專門關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達(dá)服務(wù)中心的第一時(shí)刻就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，幸免節(jié)外生枝，使問題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡(jiǎn)單講明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速推斷自己能否準(zhǔn)確解答，假如存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請(qǐng)求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到中意的答復(fù)。在答復(fù)業(yè)主咨詢的過程中，有時(shí)會(huì)突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即推斷兩項(xiàng)工作中是否有一項(xiàng)可在特不短時(shí)刻內(nèi)完成，假如能夠，則讓另一位來訪者稍等，先處理簡(jiǎn)單事務(wù)；假如發(fā)覺兩項(xiàng)事務(wù)都無法專門快處理完，則應(yīng)趕忙請(qǐng)求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，如此可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時(shí)刻，同時(shí)幸免使業(yè)主有受冷落的感受，產(chǎn)生不滿情緒?！景咐?17】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報(bào)修電話，業(yè)主張小姐講家中廚房小陽(yáng)臺(tái)地漏冒水。小黃立即帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，現(xiàn)在張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對(duì)業(yè)主講：“對(duì)不起，小姐，那個(gè)地漏堵得專門死，吸泵無法通開，必須用機(jī)器才能打通，但按規(guī)定要收?。常霸M(fèi)用?！睆埿〗懔⒓床煌?，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付鈔票?！毙↑S耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，然而業(yè)主專門不快樂，立即撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費(fèi)用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。我們能夠試驗(yàn)打通洗菜盆下水管，假如污水流走，講明是您家地漏堵了，您需要支付維修費(fèi)用；假如水管疏通而污水還沒流走，講明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分鈔票。”張小姐同意了，小黃用機(jī)器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，專門快陽(yáng)臺(tái)的積水從地漏流走了。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿解決。問：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？【分析】物業(yè)治理人在接到投訴過程時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采納良好的溝通方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決?！景咐?、126】供配電系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是供配電系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？1．配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。2．制定嚴(yán)格的供配電運(yùn)行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時(shí)建立相應(yīng)的檢查監(jiān)督機(jī)制保證各項(xiàng)制度的執(zhí)行。3．建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。4．配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。5．定期對(duì)用電計(jì)量?jī)x表進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電打算工作。6．建立臨時(shí)用電治理制度，對(duì)任何新增加的用電都應(yīng)進(jìn)行用電負(fù)荷的計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不同意超負(fù)荷供電。7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)難時(shí)的供電預(yù)防措施。8．做好節(jié)約用電工作，降低損耗。9．限電、停電要提早通知業(yè)主、物業(yè)使用人。10．供配電運(yùn)行可建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)能及時(shí)組織力量搶修，盡快恢復(fù)電力供應(yīng)。11．定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。12．重視無功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。13．進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為治理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。【案例十四、127】給排水系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是給排水系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？1．建立給排水治理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行治理和維修保養(yǎng)工作。2．建立給排水運(yùn)行治理和維修保養(yǎng)治理制度。3．建立給排水工程技術(shù)檔案。特不是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4．配備必要的工具和安全防護(hù)用品，預(yù)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。5．制定供水打算，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提早通知用戶。6．有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水打算。8．對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為治理費(fèi)的收取提供依據(jù)。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。注意事項(xiàng)1．應(yīng)保證消防用水的差不多儲(chǔ)備。2．北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，幸免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。3．餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。4．采納分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不同意污水通過雨水管道排放?！景咐?、128】消防系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是消防系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防治理服務(wù)水平？1．配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備治理的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，又具有必要的消防知識(shí)，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。2．建立嚴(yán)格的消防設(shè)施治理制度，每個(gè)消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防操縱中心的要安排24小時(shí)值班。3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用講明書、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。4．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度。制度可依照消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)講明書制定。5．對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)覺的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施幸免錯(cuò)誤的再次發(fā)生。6．對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為治理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。注意事項(xiàng)1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不一樣，到實(shí)際使用時(shí)再發(fā)覺故障并維修調(diào)整是不同意和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的差不多手段。要高度重視這項(xiàng)工作，巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試要制定打算，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)覺隱患要有整改方案和時(shí)限。2．消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)覺錯(cuò)誤和隱患，還能夠訓(xùn)練操作人員幸免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的推斷和操作失當(dāng)?！景咐?30】電梯系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是電梯系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高電梯治理服務(wù)水平？1．按照電梯治理需要配備專業(yè)電梯治理人員，所有從事電梯治理的人員都要持有國(guó)家或地點(diǎn)有關(guān)治理部門認(rèn)可的上崗資格證書。2．依照電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)講明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修打算和工作程序等。3．建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。4．備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。5．依照物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)刻和清潔保養(yǎng)時(shí)刻。6．電梯的用電計(jì)量和運(yùn)行成本核算，以此測(cè)算出電梯的使用成本。7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。8．將電梯維修保養(yǎng)工作托付給專業(yè)公司承擔(dān)時(shí)，要認(rèn)真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認(rèn)真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對(duì)承包方的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。9．電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能接著使用。【案例十七、131】空調(diào)系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備治理人員流淌頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特不是空調(diào)系統(tǒng)的治理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)治理服務(wù)水平？1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的治理，并進(jìn)行時(shí)期性的崗位培訓(xùn)。2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。3．依照空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和講明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修打算和測(cè)試調(diào)整打算。4．備齊空調(diào)維修、測(cè)試用工具，預(yù)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。5．依照物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)刻，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)刻的工作狀態(tài)。6．進(jìn)行空調(diào)用電用水計(jì)量和空調(diào)運(yùn)行成本核算，測(cè)算空調(diào)收費(fèi)。7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問題和噪音污染問題。8．對(duì)業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時(shí)提供技術(shù)指導(dǎo)，要緊內(nèi)容有：（1）用電負(fù)荷的計(jì)算和供電線路的匹配；（2）安裝位置和安裝方式的選定，要緊考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對(duì)環(huán)境的阻礙等內(nèi)容。9．在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)刻（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送溫順?biāo)屠浣惶嬷埃獙?duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，要緊內(nèi)容有：（1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整；（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；（3）檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。10．定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。注意事項(xiàng)1．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)治理公共用水用電和耗能中占有專門大比例，空調(diào)治理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：（1）使用節(jié)能程序改變機(jī)器的啟動(dòng)和停止時(shí)刻，對(duì)不同性質(zhì)的負(fù)荷區(qū)不對(duì)待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；（2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫；（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的阻礙；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；（5）冷凝水的回收等。2．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的要緊來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)治理人員所忽視。3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)夭倏v新風(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。【案例十八、164】火警事件的處理1．確認(rèn)和了解起火位置、范圍和程度。2．向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。3．清理通道，預(yù)備迎接消防車入場(chǎng)。4．立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。5．組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng)，用適當(dāng)?shù)南榔鞑牟倏v火勢(shì)。6．及時(shí)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，直到有關(guān)方面到達(dá)為止?！景咐拧?64】燃?xì)庑孤┦录奶幚?．易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，應(yīng)立即通知燃?xì)夤尽?．抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要慎重行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，幸免產(chǎn)生火花。3．立即打開所有門窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門。4．情況嚴(yán)峻時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏散人員。5．如發(fā)覺有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)協(xié)助其完全檢查，消除隱患【案例二十、164】電梯故障事件的處理1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)認(rèn)真觀看電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予安慰。2．立即通知電梯專業(yè)人員達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)救助被困者。3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特不留意，必要時(shí)請(qǐng)消防人員協(xié)助。4．督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5．將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案?！景咐?、165】噪音侵?jǐn)_事件的處理1．接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)查看。2．必要時(shí)通過技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。3．推斷噪音侵?jǐn)_的來源，針對(duì)不同噪音源，采取對(duì)應(yīng)的解決措施。4．做好與受噪音阻礙業(yè)主的溝通、解釋?！景付?65】電力故障事件的處理1．若供電部門預(yù)先通知大廈/小區(qū)臨時(shí)停電，應(yīng)立立即詳細(xì)情況和有關(guān)文件信息通過廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。2．若屬于因供電線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。3．故障停電時(shí)，應(yīng)立即派人檢查確認(rèn)電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理；加強(qiáng)消防和安全防范治理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。4．故障停電時(shí)，物業(yè)治理單位應(yīng)立即通知住戶，講明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的預(yù)備，防火、防盜等。5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況【案例二十三、166】高空墜物事件的處理1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)治理人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財(cái)物損壞，要愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照取證并通知相關(guān)人員。2．盡快確定墜落物來源。3．確定墜落物來源后，及時(shí)協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。4．事后應(yīng)檢查和確保項(xiàng)目在恰當(dāng)位置張貼“請(qǐng)勿高空拋物”的標(biāo)識(shí)，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德?！景咐摹?66】交通意外事件的處理1．在治理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場(chǎng)處理。2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。3．如有需要，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，保留相關(guān)記錄。4．安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不阻礙其他車輛的正常行駛。5．協(xié)助有關(guān)部門盡快予以處理。6．事后對(duì)治理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí)、減速坡、隔離墩等?！景咐濉?66】刑事案件事件的處理1．物業(yè)治理單位或操縱中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)。2．如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即撥打110報(bào)警，并留守人員和操縱現(xiàn)場(chǎng)，直到警方人員到達(dá)。3．禁止任何人在警方人員到達(dá)前觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品。4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。5． 積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。其他案例閱讀9齡童命喪"麥莎"物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬(wàn) 3安徽：樓頂廢物砸傷人

物業(yè)公司被判賠 4業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡物業(yè)擔(dān)責(zé)30% 5歹徒入戶殺人并搶走貴重物品業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回 7大廈電梯內(nèi)女子被害家屬狀告物業(yè)被駁 9小區(qū)地下車庫(kù)是公共設(shè)施嗎？ 11中國(guó)房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例 13樓下的把樓上的全告了 20高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé) 21飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家裝修受損物業(yè)被判賠償17000元 24小區(qū)保安打死訪客物業(yè)被判賠近50萬(wàn) 258齡童掉路中積水溝溺斃物業(yè)遭18萬(wàn)索賠 26樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)被駁 27電梯不開病患業(yè)主死亡物業(yè)被索賠40萬(wàn) 29業(yè)主掉進(jìn)污水井物業(yè)施工方遭索賠 30上海一業(yè)主沒拿到鑰匙拒交物業(yè)費(fèi)被判勝訴 31煙花躥入高樓物業(yè)公司被判賠償住戶損失 32業(yè)主被殺保安見死不救物業(yè)被判賠償6萬(wàn)余元 34女業(yè)主家中被奸殺物業(yè)被判賠償1.5萬(wàn)元 35新居"水漫金山"樓上和物業(yè)賠償 37鐵井蓋上燒情書受傷無過錯(cuò)物業(yè)要為"公平"買單 38業(yè)主家中失竊告物業(yè)公司賠償損失敗訴 40物業(yè)多方服務(wù)惹官司私開業(yè)主信箱要道歉 42保安履職受傷物業(yè)公司賠償八萬(wàn) 44女子電梯間被劫殺家屬告大廈物業(yè)索賠45萬(wàn)敗訴 45業(yè)主汽車被盜物業(yè)沒有監(jiān)控記錄被判部分賠償 47消防通道被堵消防車難以施救受損業(yè)主狀告物業(yè) 48前世乒冠軍江嘉良家中失竊獎(jiǎng)杯被盜物業(yè)過錯(cuò)賠償 49住宅區(qū)內(nèi)車輛丟失物業(yè)公司未盡注意義務(wù)擔(dān)責(zé)50% 51外來客玩蹺蹺板撞掉門牙物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi) 52不同意裝防盜網(wǎng)失竊后產(chǎn)生糾紛 53房屋質(zhì)量出問題業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)終審敗訴 54管道漏水泡壞家具棕櫚泉置業(yè)公司被判賠3.8萬(wàn) 55好心腸的保潔員 57居民踩上膠水摔傷致殘物業(yè)未盡清理責(zé)任賠十萬(wàn) 58開樓道氣窗受傷物業(yè)賠償 60樓上暖氣跑水樓下被淹起訴 61女業(yè)主不墅內(nèi)奇妙遇害開發(fā)公司與物業(yè)是否擔(dān)責(zé) 62廈首起外墻使用權(quán)案業(yè)主獲勝奪回百萬(wàn)廣告費(fèi) 66申請(qǐng)移民被拒業(yè)主狀告物業(yè)拖延轉(zhuǎn)信獲賠3千元 70太陽(yáng)能熱水器為啥不讓裝？ 72《物權(quán)法》福州第一案:業(yè)主一審敗訴 73物權(quán)法實(shí)施掀起業(yè)主維權(quán)高潮配套法規(guī)亟待出臺(tái) 77小區(qū)購(gòu)物意外墜井身亡家屬終審獲賠七十余萬(wàn) 80小區(qū)散步被撞死物業(yè)公司擔(dān)何責(zé) 82星河灣物業(yè)治理疏忽男孩溺亡賠33萬(wàn) 84眼看業(yè)主被打未制止

小區(qū)物業(yè)被判擔(dān)責(zé) 85業(yè)主被殺物業(yè)治理者無需擔(dān)責(zé) 87植物傷人，物業(yè)公司該不該負(fù)賠償責(zé)任 89朱明瑛被判補(bǔ)交拖欠物業(yè)費(fèi)兩萬(wàn) 91自殺者砸死老嫗家屬告物業(yè)索賠被駁回 939齡童命喪"麥莎"物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬(wàn)中國(guó)法院網(wǎng)訊

因“麥莎”臺(tái)風(fēng)帶來強(qiáng)降雨使河道水滿為患溢進(jìn)小區(qū)，住在小區(qū)的小孩玩耍時(shí)不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門和小區(qū)物業(yè)公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象山縣人民法院對(duì)該案作出了一審判決，物業(yè)公司賠償小孩的父母因小孩死亡所造成的經(jīng)濟(jì)損失9.7萬(wàn)余元。

小孩的父母訴稱，“麥莎”臺(tái)風(fēng)過后，小區(qū)滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對(duì)小孩的溺亡，作為監(jiān)護(hù)人雖應(yīng)承擔(dān)要緊責(zé)任，但同時(shí)也暴露了城建交付的小區(qū)存在嚴(yán)峻的設(shè)計(jì)缺陷，留下了安全隱患；而物業(yè)公司未采取安全有效的防護(hù)措施，共同作用導(dǎo)致了事故的發(fā)生，兩者均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請(qǐng)求法院依法判令城建和物業(yè)公司共同賠償13萬(wàn)余元，即死亡補(bǔ)償費(fèi)和喪葬費(fèi)共32.5萬(wàn)余余元的40%。城建部門辯稱，小區(qū)在2003年初就差不多全部移交給業(yè)主治理委員會(huì)，在移交時(shí)還特不講到，小孩在水邊游玩應(yīng)當(dāng)有家長(zhǎng)加強(qiáng)監(jiān)護(hù)，小區(qū)的設(shè)計(jì)是符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的。物業(yè)公司辯稱，小區(qū)業(yè)主治理委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)治理托付合同》，物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)的前提應(yīng)該是違反合同約定。現(xiàn)依照合同來看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設(shè)有警示標(biāo)志牌。象山法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)的業(yè)主治理委員會(huì)與物業(yè)公司訂有合同，在合同約定的期限及職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)小區(qū)的物業(yè)治理及安全保障事務(wù)等負(fù)有相應(yīng)義務(wù)。臺(tái)風(fēng)是不可抗力，但臺(tái)風(fēng)所帶來的雨水給小區(qū)造成的積水情況，物業(yè)公司應(yīng)該能夠注意到，也能夠預(yù)見到，在這種情況下，對(duì)漫水地段等可能會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)的地點(diǎn)更應(yīng)加強(qiáng)巡查，或采取設(shè)置防護(hù)欄等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系。而城建部門在開發(fā)該小區(qū)時(shí)，在設(shè)施上看不出有什么缺陷，小孩的父母也未能提供相關(guān)的證據(jù)予以印證。據(jù)此，法院判令由物業(yè)公司賠償小孩父母各項(xiàng)損失30%。安徽：樓頂廢物砸傷人

物業(yè)公司被判賠8月22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對(duì)一起太陽(yáng)能底座砸傷人案進(jìn)行了一審宣判，被告淮南市裕安物業(yè)治理有限責(zé)任公司因沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和治理職責(zé)，被法院判決賠償原告趙某、李某醫(yī)療費(fèi)等各項(xiàng)損失9827元，24戶業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。2007年7月28日晚7時(shí)左右，安徽省淮南市出現(xiàn)強(qiáng)雷暴雨，并伴有瞬間大風(fēng)天氣。原告趙某、李某途經(jīng)該市裕安小區(qū)5號(hào)樓樓下時(shí)，被樓頂墜下的一廢棄太陽(yáng)能熱水器底座砸傷，后被送往醫(yī)院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業(yè)治理有限責(zé)任公司和5號(hào)樓的24戶業(yè)主告上法庭，要求各被告賠償醫(yī)療費(fèi)等損失11646.6元。法院審理后認(rèn)為，被告物業(yè)公司沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和治理職責(zé)，依法應(yīng)對(duì)原告趙某、李某所受到的人身?yè)p害承擔(dān)賠償責(zé)任。由于原告沒有證據(jù)證明該樓全體住戶具有共同實(shí)施危險(xiǎn)行為的意思聯(lián)絡(luò)并實(shí)際實(shí)施了共同危險(xiǎn)行為，故原告訴請(qǐng)24戶業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任與法不符，不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡物業(yè)擔(dān)責(zé)30%（成都日?qǐng)?bào)記者晨迪）市民林先生喜愛晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉軀體時(shí)不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個(gè)子女認(rèn)為由于房屋修建公司在屋頂防護(hù)設(shè)施上的重大缺陷和物業(yè)公司在物業(yè)治理過程中的嚴(yán)峻過錯(cuò)造成了那個(gè)悲劇，因此將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔(dān)責(zé)任。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于治理，承擔(dān)30%責(zé)任。鍛煉墜樓身亡建方和物業(yè)成被告林先生的妻子和兩個(gè)子女表示，2007年1月14日早上6時(shí)許，林先生在樓頂上鍛煉軀體時(shí)，從樓頂摔下來當(dāng)場(chǎng)死亡。通過現(xiàn)場(chǎng)查看，他們發(fā)覺林先生鍛煉的樓頂外圍防護(hù)欄高度不到膝蓋，那個(gè)高度低于我國(guó)建筑規(guī)范中關(guān)于“上人屋面”防護(hù)欄桿的相應(yīng)要求。他們認(rèn)為，那個(gè)重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過程中及物業(yè)公司在物業(yè)治理過程中的嚴(yán)峻過錯(cuò)行為造成的。兩公司應(yīng)對(duì)林先生死亡后果承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。在法庭審理的過程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)，且具體施工單位也不是他們，依照驗(yàn)收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計(jì)是不上人屋面。物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉軀體的地點(diǎn)，死者林先生對(duì)此有重大過錯(cuò)，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。不制止不設(shè)警示標(biāo)志物業(yè)有次要責(zé)任據(jù)悉，林先生鍛煉軀體的樓頂有一門洞，無門，樓梯、樓頂均沒有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護(hù)墻高度約41厘米。錦江法院審理后認(rèn)為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，因此要求房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求沒有被法院支持。法院認(rèn)為，林先生作為一個(gè)具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉軀體應(yīng)當(dāng)對(duì)潛在的危險(xiǎn)有理解、辨不、推斷和操縱的能力，但林先生沒有預(yù)見這一行為存在的危險(xiǎn)，自身有重大過錯(cuò)，其過錯(cuò)對(duì)其死亡起要緊作用。物業(yè)公司作為小區(qū)的治理者，對(duì)業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉軀體卻沒有及時(shí)制止，也沒有在樓頂設(shè)置警示標(biāo)志，疏于治理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對(duì)林先生的死亡起次要作用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。依照過錯(cuò)大小，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)賠償林先生家人75973.37元損失。歹徒入戶殺人并搶走貴重物品業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回本報(bào)西寧9月17日電記者韓萍歹徒進(jìn)入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲夏草。事發(fā)后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)治理有限公司不作為，不履行安全保障義務(wù)致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。2007年9月10日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求。2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來到西寧市城西區(qū)西川南路1號(hào)馨寧小區(qū)程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持?jǐn)y帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當(dāng)場(chǎng)死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草22.28斤，價(jià)值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級(jí)人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認(rèn)民事賠償數(shù)額為205049元，但因兩名罪犯無賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。程某了解到案發(fā)時(shí)兩名罪犯是從馨寧小區(qū)大門進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)保安未進(jìn)行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個(gè)大包袱從后來增開的無保安看守值班的小區(qū)東門逃走。作為居住在被告治理區(qū)的小區(qū)居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業(yè)治理費(fèi)。被告給原告發(fā)放的《馨寧小區(qū)住戶手冊(cè)》承諾：小區(qū)門崗按規(guī)定禁止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，物資出入小區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具治理部門簽發(fā)的《物資出區(qū)通行證》。原告程某認(rèn)為，被告作為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害結(jié)果發(fā)生的重要緣故之一，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。西寧市城西區(qū)人民法院審理認(rèn)為，被告給原告發(fā)放住戶手冊(cè)后，原告對(duì)此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)治理費(fèi)用，已實(shí)際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)治理合同，故該手冊(cè)為有效合同，對(duì)雙方均有約束力。但該手冊(cè)中雙方對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)賠償責(zé)任沒有明確約定，作為物業(yè)治理部門的安全服務(wù)也僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對(duì)外無任何異常?，F(xiàn)在被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務(wù)，也無法幸免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無法律上的因果關(guān)系，故對(duì)原告主張被告賠償損失的要求不予支持。大廈電梯內(nèi)女子被害家屬狀告物業(yè)被駁法院：物業(yè)公司愛護(hù)公眾義務(wù)應(yīng)有限制本報(bào)北京9月17日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認(rèn)為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)危害后果的發(fā)生具有明顯過錯(cuò)，要求物業(yè)公司賠償喪葬費(fèi)、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)45.7萬(wàn)余元。然而，受害人家屬的這項(xiàng)請(qǐng)求，并未得到法院的支持，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開放并不得無故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開放區(qū)域，因此對(duì)物業(yè)公司愛護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。被害人李珍(化名)遇害前是一名會(huì)計(jì)，公司租賃的辦公地點(diǎn)在一座寫字樓內(nèi)。2006年10月的一天，李珍從銀行取鈔票后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即撥打了110報(bào)警，并封鎖了大廈。但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。李珍被殺害后，她的夫君和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負(fù)責(zé)整座大廈安全的物業(yè)公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進(jìn)入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當(dāng)時(shí)在該大廈特不是電梯間并沒有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使警方至今無法確認(rèn)犯罪嫌疑人，也講明該公司的行為對(duì)危害結(jié)果的發(fā)生具有明顯的過錯(cuò)。然而，法院通過審理后，最終依舊駁回了李珍家人的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，依照雙方有關(guān)約定，李珍公司所在的這座大廈并沒有實(shí)行對(duì)進(jìn)出車輛及人員進(jìn)行登記的完全封閉治理制度，也確實(shí)是講，這座大廈不同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司操縱之下向公眾開放并不得無故拒絕公眾進(jìn)入的相對(duì)開放區(qū)域。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護(hù)自身安全上都負(fù)有觀看、注意和自我愛護(hù)的自警義務(wù)。而物業(yè)公司并非國(guó)家強(qiáng)制機(jī)關(guān)，其財(cái)力、精力有限，又缺乏國(guó)家強(qiáng)制力的保障，因此物業(yè)公司對(duì)大廈的防范和操縱力度是有限的，對(duì)其愛護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。就本案的具體情況，法院認(rèn)為，物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè)備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒有直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。來源：法制日?qǐng)?bào)時(shí)刻：2007-9-18小區(qū)地下車庫(kù)是公共設(shè)施嗎？小區(qū)地下車庫(kù)歸開發(fā)商所有依舊業(yè)主共有的公共設(shè)施?合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬(wàn)國(guó)物業(yè)治理公司為此對(duì)簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車庫(kù)及其他權(quán)利。據(jù)悉，這是我省首起業(yè)要緊求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并取得法院支持的案例。此案原告方代理律師認(rèn)為，在新《物權(quán)法》出臺(tái)的背景下，此案意義尤為重大。原告：物業(yè)撤出拒交車庫(kù)合肥明珠苑小區(qū)2003年建成后,由昌皖公司指定的萬(wàn)國(guó)公司負(fù)責(zé)物業(yè)治理。因?yàn)榉N種糾紛，2005年10月，萬(wàn)國(guó)公司退出了小區(qū)物業(yè)治理。盡管退出物業(yè)治理，萬(wàn)國(guó)公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，而涉及到小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙、特不是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下車庫(kù)卻并沒有移交。2006年，明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將昌皖公司以及萬(wàn)國(guó)公司告上法庭，要求返還地下停車庫(kù)、值班室、物管用房以及小區(qū)平面圖等圖紙資料。被告：車庫(kù)不是公共設(shè)施對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟要求，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門沒有審批在小區(qū)內(nèi)建車庫(kù)和值班室，同時(shí)當(dāng)初在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，昌皖公司也沒有在購(gòu)房合同中明確約定車庫(kù)以及值班室的歸屬。在昌皖公司提供的購(gòu)房合同以及由合肥三維測(cè)繪公司的測(cè)繪報(bào)告中，能夠看出地下車庫(kù)并沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認(rèn)為，車庫(kù)不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對(duì)業(yè)主的這部分訴訟請(qǐng)求，被告不能滿足。法院:車庫(kù)所有權(quán)歸業(yè)主法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依照合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開發(fā)公司與業(yè)主訂立的購(gòu)房合同，能夠確定地下層是車庫(kù)。該地下停車場(chǎng)是物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)不的獨(dú)立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)在合同中明確約定地下停車場(chǎng)屬于開發(fā)商所有。盡管昌皖公司沒有在合同中與業(yè)主明確約定車庫(kù)等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中如此承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫(kù)、小區(qū)道路于完成時(shí)提供。”依照合肥市人民政府第68號(hào)令規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。專家:如何判決意義重大省社科院法學(xué)研究所所長(zhǎng)李小群副研究員認(rèn)為，此案地下車庫(kù)是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)。地下車庫(kù)問題一直是小區(qū)物業(yè)治理的焦點(diǎn)問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，關(guān)于地下車庫(kù)的歸屬問題仍然沒有特不明晰的界定。具體就本案而言，購(gòu)房合同是否事先約定和車庫(kù)成本是否在購(gòu)房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。盡管關(guān)于地下車庫(kù)面積是否公攤界定特不困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，因此應(yīng)按合同約定處理。安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)認(rèn)為，此案為處理相關(guān)問題提供了范例。中國(guó)房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例沖動(dòng)堵路：博士碩士齊被拘

被拘緣故：堵路

事件結(jié)果：開發(fā)商承諾賠償違約金

被拘阻礙：★★★★☆

被拘事件回放：

據(jù)報(bào)道，今年7月25日，北京市東三環(huán)雙井橋東北側(cè)“天之驕子”小區(qū)的100余名業(yè)主，冒雨趕到售樓處等待驗(yàn)收延期交房37天的新房。到售樓處才發(fā)覺他們所買的精裝修小區(qū)，原來規(guī)劃的公共綠地和溫泉水池依舊“爛泥地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他們的“精裝修房屋”地面依舊水泥地面，裝修材料扔得到處差不多上，窗戶玻璃都還沒有裝全，櫥柜上面洗菜池、燃?xì)庠疃歼€沒安裝，還有一些房子連差不多的上下水都沒有。而且售樓處負(fù)責(zé)辦理交房手續(xù)的售樓人員卻還要求業(yè)主先交清面積差價(jià)、維修基金、契稅等數(shù)萬(wàn)元之后才可看房、收房。售樓處工作人員的這一要求引起了業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)和不滿。業(yè)要緊求開發(fā)商做出合理解釋，但并沒有得到任何回應(yīng)。

因此60多名業(yè)主走上東三環(huán)主路，聲稱要找朝陽(yáng)區(qū)建委評(píng)理，三環(huán)主路被堵約半小時(shí)。隨后這些業(yè)主被派出所帶走，并處以拘留五天的處罰。據(jù)悉，這次被拘的業(yè)主學(xué)歷都比較高，大多是碩士或博士，他們表示將集體起訴開發(fā)商。最后開發(fā)商承諾賠償違約金。

《地產(chǎn)SHOW》講：出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主一般先跟開發(fā)商交涉。在交涉無果的情況下，處于弱勢(shì)地位的業(yè)主往往容易沖動(dòng)，做出一些極端的情況。沖動(dòng)過后確實(shí)是理智，集體起訴開發(fā)商才是正道。

法警出動(dòng)：堵被窩式拘業(yè)主

被拘緣故：不執(zhí)行交齊物業(yè)費(fèi)的判決

事件結(jié)果：業(yè)主交齊物業(yè)費(fèi)和罰金

被拘阻礙：★★★★★

被拘事件回放：

“我交、我交、我交還不行嗎？！”被敲門聲叫醒的業(yè)主看著“從天而降”的法警和法官們無奈地講，這是發(fā)生在2005年10月30日北京市朝陽(yáng)區(qū)某樓盤的一幕。據(jù)報(bào)道，當(dāng)天朝陽(yáng)法院近百名法警及法官集體出動(dòng)，開著24輛警車兵分6路，分不前往芍藥居、歐陸經(jīng)典等13個(gè)小區(qū)，對(duì)數(shù)十戶長(zhǎng)年拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，過程中發(fā)生沖突，有16名業(yè)主在這次執(zhí)法行動(dòng)中被法院帶走，并被處以15日的行政拘留和1000元的罰款。據(jù)法院有關(guān)人士稱，10月18日，朝陽(yáng)法院就貼出執(zhí)行公告書，點(diǎn)名責(zé)令拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主在7日內(nèi)履行法院判決，交納拖欠的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)，公告到期后法院便對(duì)對(duì)沒有交款的業(yè)主采取強(qiáng)制執(zhí)行。而業(yè)主的講法是，物業(yè)治理公司沒有解決小區(qū)長(zhǎng)期存在的供電、供暖等問題，因此他們拒絕接著向物業(yè)公司繳納費(fèi)用。“我們并不是打算確實(shí)不付鈔票，而是想用這種方式引起物業(yè)公司的重視，希望他們能盡快提供應(yīng)有的服務(wù)。”

《地產(chǎn)SHOW》講：朝陽(yáng)法院這一做法在社會(huì)上立即引起極大爭(zhēng)議，2006年初，北京市高級(jí)人民法院向社會(huì)通報(bào)，對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主實(shí)施“堵被窩”式強(qiáng)制執(zhí)行的做法，差不多被叫停。“堵被窩”式執(zhí)法的是是非非暫且不講，但它給寬敞業(yè)主們提了個(gè)醒，趕快用法律武器維權(quán)吧。

討要電卡：警方帶走7名業(yè)主

被拘緣故：聚眾擾亂公共秩序

事件結(jié)果：7人被帶走

被拘阻礙：★★★★☆

被拘事件回放：

去年12月，北京市海淀區(qū)西三旗知本時(shí)代的幾位業(yè)主遇到了一件倒霉事，不但電卡沒從開發(fā)商手中拿回，還引來了蹲局子的嚴(yán)峻后果。據(jù)報(bào)道，2005年12月11日西三旗知本時(shí)代小區(qū)的上百名業(yè)主，聚攏在小區(qū)門口的建材城西路上，向開發(fā)商討要電卡，西三旗派出所和海淀分局相繼趕到現(xiàn)場(chǎng)后，人群逐漸被疏散，7名業(yè)主被警車帶走，據(jù)警方稱被帶走的業(yè)主可能涉嫌聚眾擾亂公共秩序。據(jù)稱，往常該小區(qū)一直使用臨時(shí)電，前幾天換成插卡式電表。但業(yè)主們卻被告知，要交清往常的臨時(shí)用電電費(fèi)才能領(lǐng)取電卡。許多業(yè)主對(duì)此提出質(zhì)疑。一部分業(yè)要緊開發(fā)商提供發(fā)票，還有一部分業(yè)主不認(rèn)同開發(fā)商查抄的用電數(shù)字。對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商的回答是臨時(shí)用電是供電局對(duì)開發(fā)商的，無法給個(gè)人開據(jù)發(fā)票。在協(xié)商未果的情況下，當(dāng)日上午，上百名業(yè)主聚攏在小區(qū)前面的建材城西路上，發(fā)生了業(yè)主被拘事件。此事最終以開發(fā)商讓步結(jié)束。

《地產(chǎn)SHOW》講：知本時(shí)代的7名業(yè)主為了要回一張小小的電卡，結(jié)果被拘，那個(gè)代價(jià)確實(shí)太大了。電卡雖小，折射出的道理卻不小，在業(yè)主與開發(fā)商的沖突中，是開發(fā)商以強(qiáng)凌弱，依舊業(yè)主胡攪蠻纏，社會(huì)自有公論。假如維權(quán)陷入聚眾擾亂秩序那個(gè)怪圈，才是業(yè)主的悲傷。房屋漏水：六旬業(yè)主申請(qǐng)被拘

被拘緣故：輸了官司仍拒交費(fèi)

事件結(jié)果：走進(jìn)拘留所

被拘阻礙：★★★★☆

被拘事件回放：

業(yè)主因欠費(fèi)被拘留在樓市差不多不是新奇話題了，但業(yè)主主動(dòng)向法院申請(qǐng)被拘留卻專門少見，這件事發(fā)生在今年6月份的深圳。據(jù)報(bào)道，今年65歲的林川澤是深圳市羅湖火車站附近的東方皇宮大廈的業(yè)主，2001年由于樓上鄰居裝修，林家客廳、衛(wèi)生間、臥房、儲(chǔ)物間樓面不斷有水滲下來，泡得墻體發(fā)黃，墻面漆脫落。跟鄰居和物業(yè)公司屢次交涉無效后，林老漢開始拒絕交納物業(yè)治理費(fèi)，并一紙?jiān)V狀將鄰居和物業(yè)“總管”都告上了法庭。林川澤要求物管公司賠償2萬(wàn)元，結(jié)果羅湖區(qū)法院判決林老漢敗訴。在林老漢敗訴的同時(shí)，物業(yè)公司也以拒交物業(yè)治理費(fèi)為由將林老漢送上法庭。林老漢不服，提起上訴，2005年11月，深圳市中院終審判決，要求老漢在限期內(nèi)交清拖欠的物業(yè)治理費(fèi)、維修基金，以及每天萬(wàn)分之五的滯納金，一共5000余元。今年3月，林老漢向法院提交了一份《司法拘留申請(qǐng)書》以示維權(quán)決心，6月2日，林川澤因拒不執(zhí)行法院判決被羅湖區(qū)法院拘留。

《地產(chǎn)SHOW》講：林川澤被拘留表面上看起來是拒不執(zhí)行法院的判決，實(shí)質(zhì)上反映出業(yè)主維權(quán)的盲目性，受害索賠跟拒交物業(yè)治理費(fèi)是兩碼事，把兩碼事混在一起，當(dāng)時(shí)省事了，最后苦惱事就來了。不明白跟物業(yè)公司發(fā)生矛盾后，業(yè)主除了拒交物業(yè)費(fèi)外，還能做什么呢？告他去吧。

開發(fā)商下套：倆業(yè)主以敲詐之名被拘

被拘緣故：涉嫌敲詐

事件結(jié)果：倆業(yè)主被拘

被拘阻礙：★★★☆☆

被拘事件回放：

業(yè)主維權(quán)困難，地球人都明白。河南天天馨苑小區(qū)張自安、張聚才二張業(yè)主維權(quán)不成反被拘留真讓人拍案稱奇。據(jù)河南某媒體報(bào)道，2003年7月，264戶業(yè)主入住由河南亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天天馨苑小區(qū)。入住之后，業(yè)主們發(fā)覺原來所承諾的1000平方米的自行車車棚和消防通道的占地被開發(fā)商賣給了其他單位，而該小區(qū)的電纜線和燃?xì)夤艿廊柯裨谙路?。而且建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定只能蓋5層的樓，開發(fā)商卻蓋成了7層，因此，業(yè)主張自安、張聚才走上了漫漫維權(quán)路。在維權(quán)過程中，又發(fā)覺天天馨苑小區(qū)原始備案的土地證和竣工驗(yàn)收備案表差不多上開發(fā)商偽造的。由于二張業(yè)主不停地向有關(guān)部門反映開發(fā)商的問題，2005年6月14日，開發(fā)商在電話中稱再給他們每人5萬(wàn)元的賠償款了結(jié)問題。當(dāng)開發(fā)商遞給他們每人5萬(wàn)元，二人按照要求寫收據(jù)時(shí)，派出所民警突然來到現(xiàn)場(chǎng)，以二人敲詐開發(fā)商為由帶到了派出所，隨后鄭州市公安局中原分局對(duì)二人作出了刑事拘留的決定。事后，開發(fā)商向公安機(jī)關(guān)控告這兩位業(yè)主曾在電話中向他們索要60萬(wàn)元的“茶水費(fèi)”。

《地產(chǎn)SHOW》講：關(guān)于二張業(yè)主維權(quán)被拘事件，有人發(fā)出如此的疑問，開發(fā)商偽造公文證據(jù)確鑿無人過問，兩位業(yè)主一被報(bào)警便遭到拘留，開發(fā)商和業(yè)主兩種不同的境遇耐人尋味?？磥硖焯燔霸沸^(qū)的問題真許多。暴打法官：業(yè)主夫婦被拘留

被拘緣故：暴力抗法

事件結(jié)果：夫妻雙雙蹲局子

被拘阻礙：★★★☆☆

被拘事件回放：

據(jù)報(bào)載，2005年10月19日，沈陽(yáng)市鐵西區(qū)萬(wàn)科新城發(fā)生了一起惡性法院抗法事件，四名遭到圍攻的辦案人員因此受傷。張廣順是萬(wàn)科新城一套四居室的業(yè)主。因拖欠采暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)被萬(wàn)科物業(yè)治理有限公司起訴到鐵西區(qū)法院。法院判令張廣順補(bǔ)交采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)14350元及利息。2004年8月拿到法院判決書后，張廣順遲遲未能履行。2005年2月，法院下達(dá)了執(zhí)行通知書后，經(jīng)兩次傳喚，張廣順拒不到庭，執(zhí)行法官連續(xù)5次去張家均吃了閉門羹。2005年10月19日，法院執(zhí)行法官來到張家執(zhí)行判決，張廣順領(lǐng)著五名壯漢回到家里對(duì)法院執(zhí)行人員破口大罵。在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，張廣順將四名執(zhí)行法官打傷，并組織圍攻執(zhí)法人員長(zhǎng)達(dá)6個(gè)小時(shí)。10月20日早上，嚴(yán)峻阻礙執(zhí)法公務(wù)的張廣順被依法拘留，參與該起事件的有關(guān)人員也同意了處罰。當(dāng)日下午，張廣順的妻子齊某也被司法拘留。

《地產(chǎn)SHOW》講：業(yè)主張廣順真夠橫的，敢以老拳對(duì)待執(zhí)行法官?？赡軓垙V順把對(duì)物業(yè)公司的不滿通過極端暴力的方式發(fā)泄到法院執(zhí)行人員身上，其結(jié)果只能是夫妻雙雙走進(jìn)拘留所。業(yè)主跟開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)生沖突后，開發(fā)商和物業(yè)公司差不多學(xué)會(huì)了用法律來維護(hù)自己的權(quán)利，假如業(yè)主們?cè)俨粚W(xué)習(xí)法律，就只有接著當(dāng)“野豬”了。樓下的把樓上的全告了本報(bào)汶上2月13日訊因樓上人家亂拋雜物堵塞了下水管道，造成家里“水淹”，浸泡了家具和裝修材料等物品，汶上縣的朱先生將樓上五戶居民和物業(yè)治理部門起訴到法庭。近日，汶上縣法院依法判決五居戶共同賠償朱先生5000元。

2005年5月，朱先生在汶上縣某小區(qū)看中一處六層的樓房，朱先生選擇購(gòu)買了第一層。后來，花3萬(wàn)余元把房子裝修一新。2006年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，朱先生與妻子到南方旅游外出一周。當(dāng)朱先生和妻子回來打開房門時(shí)，頓時(shí)傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地差不多上水，并發(fā)出異味。后來，經(jīng)物業(yè)治理人員檢查發(fā)覺是廚房的下水道堵塞造成的。因此，朱先生向物業(yè)治理部門提出賠償要求。物業(yè)治理方認(rèn)為，朱先生應(yīng)該及時(shí)反映情況才能修理，朱先生沒有反映，過錯(cuò)不在物業(yè)治理部門。朱先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰(shuí)家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無奈，朱先生將五居戶和物業(yè)治理方告上法庭，要求被告承擔(dān)損失6000元。

汶上縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，因下水道發(fā)生堵塞時(shí)朱先生不在家，能夠推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進(jìn)下水道的，下水道堵塞導(dǎo)致污水外泄浸泡了朱先生的物品，兩者之間具有因果關(guān)系，且五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，因此相互間應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。朱先生發(fā)覺下水道堵塞后，不及時(shí)清理積水，導(dǎo)致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴(kuò)大，具有一定過錯(cuò)，依法應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。據(jù)此，法院判決二至六樓五居戶共同賠償朱先生5000元。高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé)案情：

2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)覺車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈治理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的治理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的治理單位某物業(yè)治理公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費(fèi)1000元。

原告徐某起訴的要緊理由是，B大廈在拆除腳手架和防護(hù)網(wǎng)時(shí)設(shè)置的遮蓋物過小，不足以防止損害的發(fā)生，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任：而A大廈物業(yè)治理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車時(shí)清晰現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測(cè)。

被告二某物業(yè)治理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場(chǎng)治理方面沒有過錯(cuò)。

審判：

深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者治理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)覺被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)治理公司不是建筑物的所有人或治理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元，駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)治理公司的起訴。

評(píng)析：

B大廈進(jìn)展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國(guó)《民法通則》作了明確的規(guī)定，法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護(hù)的過錯(cuò)，某房地產(chǎn)公司司依據(jù)建設(shè)施工合同，與施工單位協(xié)商解決。

本案中的某物業(yè)治理公司，假如與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則專門難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)治理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。

值得一提的是，物業(yè)治理公司對(duì)事件的處理方式是特不恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼噲?chǎng)的保安發(fā)覺汽車被砸后，注意愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)治理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)治理對(duì)當(dāng)事人的尊重，物業(yè)治理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)特不強(qiáng)烈。

實(shí)務(wù)操作建議：

物業(yè)治理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)治理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。查清真相，關(guān)心事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能完全解決事件，幸免糾紛。

2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。

3、依照目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的治理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)治理活動(dòng)中的要緊環(huán)節(jié)。

核心法條：

《中華人民共和國(guó)民法通則》

第一百二十六條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者治理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第六十四條：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家裝修受損物業(yè)被判賠償17000元天降暴雨，樓頂?shù)娘嬃掀慷伦×伺潘艿溃Y(jié)果雨水都溢到了居民的家中，導(dǎo)致居民的裝修損壞，物品受損，此為自然損失依舊物業(yè)公司治理不當(dāng)？日前，楊浦區(qū)法院對(duì)此案作出一審判決，物業(yè)公司賠償居民17000余元。

沈先生是本市一小區(qū)501室業(yè)主，在2003年8月23日凌晨1點(diǎn)30分左右，因天突降暴雨，沈先生發(fā)覺屋外下雨，而雨水卻從6樓直接滲入到他的房間，他家中的床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風(fēng)扇等設(shè)備都不同程度地被水浸濕，裝修也遭到一定的破壞。沈先生發(fā)覺之因此房間進(jìn)水，是因?yàn)闃琼數(shù)呐潘艿辣伙嬃掀拷o堵塞，致使雨水不能及時(shí)從雨水管道中排出，雨水沿屋面縫隙先流入601室屋頂、墻頂和吸頂燈等處，之后就流入沈先生的501室。物品受損，裝修遭水，沈先生就找物業(yè)公司要求索賠，但是雙最終沒能達(dá)成一致意見。之后，沈先生就將物業(yè)公司告到法庭。

法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為物業(yè)治理企業(yè)對(duì)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的住宅的共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施有定期養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，但由于其疏于治理，致使落水管被異物堵塞，造成暴雨時(shí)排水不暢，結(jié)果雨水浸入沈先生家中造成損失，因此物業(yè)應(yīng)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，沈先生家的裝潢修復(fù)費(fèi)用為14749.15元，其他物品損失2808元。最終法院作出上述一審判決。案件判決后，審理