房屋建筑物評估概述建筑物評估第五章房屋建筑物及在建工程評估2022/11/281房屋建筑物評估概述第五章房屋建筑物及在建工程評估2022/第五章房屋建筑物及在建工程評估

第一節(jié)房屋建筑物評估概述一、評估標的物的界定不論是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它們都具有房地產(chǎn)的共同特征。二、房地產(chǎn)的特征(一)位置固定性(二)使用的長期性(三)影響因素多樣性(四)投資大量性(五)保值增值趨勢

2022/11/282第五章房屋建筑物及在建工程評估三、房地產(chǎn)價值及其決定因素房地產(chǎn)價格，通常稱之為房地產(chǎn)市價，它是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。房地產(chǎn)價值，是在該房地產(chǎn)尚末進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估所給出的公正性價值判斷。(一)房地產(chǎn)價格的種類1．土地價格，簡稱地價。通常是指空地的價格。根據(jù)目前我國的地價體系，地價又可以具體劃分為基準地價、標定地價、出讓底價、轉讓地價和其他地價(如出租價格、抵押價格等)若干種。2．建筑物價格，是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。3．房地價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格在一起的價格。2022/11/283三、房地產(chǎn)價值及其決定因素房地產(chǎn)價格，通常稱之為除以上基本的房地產(chǎn)價格外，還有以下幾種價格形態(tài):1．房地產(chǎn)單位價格。它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。2．樓面地價，又稱單位建筑面積地價，樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積或樓面地價＝土地單價÷容積率3．拍賣價格，是指采用拍賣方式出讓或交易的房地產(chǎn)成交價格。4．招標價格，是指采用招標方式出讓或交易的房地產(chǎn)價格。2022/11/284除以上基本的房地產(chǎn)價格外，還有以下幾種價格形態(tài):2022/1(二)影響房地產(chǎn)價格的因素1．行政因素。如土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收政策、交通管制等。2．經(jīng)濟因素。表現(xiàn)在房地產(chǎn)的供求狀況上，通過房地產(chǎn)的供不應求、供求平衡或供過于求影響房地產(chǎn)價格。3．社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要是指社會發(fā)展狀況、社會安定程度、社會環(huán)境等因素。4．其他因素。影響房地產(chǎn)價格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、國際因素等其他一般因素。區(qū)域因素，規(guī)劃限制(包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等)的影響都是不容忽視的。2022/11/285(二)影響房地產(chǎn)價格的因素1．行政因素。如土地制度、住房制度

建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。用公式表示為:容積率＝建筑物面積÷建筑占地面積×100%建筑密度是指某一房地產(chǎn)的底層建筑面積與建筑占地總面積之比。用公式表示:建筑密度＝建筑物底層面積÷建筑占地總面積×100%個別因素，是指某具體房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特性，如面積大小、地形地貌、臨街情況、朝向、樓層、土地使用權年限、容積率、土地生熟程度、建筑結構、裝修水平、新舊程度等。2022/11/286建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。用公四、房地產(chǎn)估價的原則房地產(chǎn)評估除了遵循一般資產(chǎn)評估原則外，還要遵循合法原則和最佳使用原則。(一)合法原則(二)最佳使用原則2022/11/287四、房地產(chǎn)估價的原則房地產(chǎn)評估除了遵循一般資產(chǎn)評估原則外，還五、房地產(chǎn)的評估程序(一)明確評估基本事項(二)擬定評估工作方案(三)實地查勘搜集資料(四)選用評估方法評定估算(五)確定評估結果，撰寫評估說明或報告2022/11/288五、房地產(chǎn)的評估程序(一)明確評估基本事項2022/11/2第二節(jié)建筑物評估一、建筑物在估價時需考慮的基本因素1．座落位置。2．面積。3．用途。4．建筑結構。5．建筑高度。6．附屬設施。7．裝修質(zhì)量和水平。8．建成時間。9．外觀。10．平面格局。11．產(chǎn)權。12．其他。二、建筑物評估的特點(一)房地合一評估與房地分估在許多場合下土地和建筑物是要合在一起評估的，尤其是商業(yè)用房、住宅等。但從資產(chǎn)評估的角度，有時也要分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準確合理地評定地產(chǎn)價值和建筑物價值，避免出現(xiàn)由于地用性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價值估價失實和建筑物估價失真情況的出現(xiàn)。2022/11/289第二節(jié)建筑物評估一、建筑物在估價時需考慮的基本因素(二)建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約我國城鎮(zhèn)土地使用權是有限期的，在評估時，不僅要注意房地分估，同時注意建筑物的耐用年限與土地使用權年限的吻合，并以土地使用權剩余年限為準來估價建筑物的價值。(三)單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法1．地上建筑物是勞動產(chǎn)品2．在房地產(chǎn)評估中，地產(chǎn)估價時大都己經(jīng)考慮了的因素，如地理位置、用途、環(huán)境等，在建筑物評估時不應重復考慮。這樣，就為采用重置成本法評估建筑物創(chuàng)造了條件。2022/11/2810(二)建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約2022/11/271(四)建筑物評估應在合法的前提下進行1．政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定建筑用途、容積率、覆蓋率等。2．政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。2022/11/2811(四)建筑物評估應在合法的前提下進行2022/11/2711三、建筑物評估中的成本法建筑物評估中的成本法的四要素建筑物的重置成本、實體有形損耗、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。1．建筑物價格的構成(重置成本構成)。（1）土地取得費。指企業(yè)以受讓方式取得土地使用權所支付的價款(出讓金和有關費用)，或企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權所支付的征地拆遷及各種補償費用。（2）前期工程費。①規(guī)劃和可行性研究費，按各地現(xiàn)行定額計算。②場地臨時用水、電、路和場地平整費，通常按實際工程量估算。③測量、勘察、設計費，按定額計算。2022/11/2812三、建筑物評估中的成本法建筑物評估中的成本法的四要素202（3）建筑安裝工程費。①建安工程費。是按建筑安裝工程預算定額計算的工程造價，包括定額系數(shù)調(diào)整和主要建筑材料差價。②工程附加支出。包括招投標費、工程預算編制和審計費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工質(zhì)檢費等。（4）配套費。具體指各地對投資建設收取的各項費用，包括供水、供電、供氣、通訊、排水、排污、道路、綠化等配套工程費用。（5）建設期利息。建設期利息要按額定的工期、平均投人資金及適當?shù)馁J款利率估算。2022/11/2813（3）建筑安裝工程費。2022/11/2713（6）建設單位管理費。建設單位管理費通常按建安工程費的一定比例估算。（7）稅金。稅金是指在房屋開發(fā)建設過程中需交納的各種稅項，如營業(yè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，以及其他國家規(guī)定的稅費。（8）利潤。指房屋開發(fā)建設企業(yè)應得的正常利潤。運用成本法估測建筑物的價格，必須清楚建筑物的價格組成或重置成本構成，這樣才能有的放矢地進行估測。2022/11/2814（6）建設單位管理費。建設單位管理費通常按建安工程費的一定比2．建筑物重置成本的測算方法（1）重編預算法。

適用范圍：一是測算建筑物更新重置成本。二是構造比較簡單的建筑物。2022/11/28152．建筑物重置成本的測算方法（1）重編預算法。適用范圍：一（2）預決算調(diào)整法。此法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。適用于:其一，不宜采用價格指數(shù)調(diào)整法，以及因缺乏參照物而無法運用類比法的建筑物評估;其二，用途結構大致相同相似，且數(shù)量較多的建筑物評估。2022/11/2816（2）預決算調(diào)整法。2022/11/2716（3）價格指數(shù)調(diào)整法。指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價格指數(shù)調(diào)整法用數(shù)學式表達為:此法一般只限使用于單位價值小、結構簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。對于大型、價高的建筑物一般不宜采用此法。另外，待估建筑物賬面成本不清、不實的，也不宜采用此法。

2022/11/2817（3）價格指數(shù)調(diào)整法。指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)①對于定基價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按:②對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按:式中:X——價格變動指數(shù);a——從建筑物竣工年度后第1年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。2022/11/2818①對于定基價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按:2022/11例:某企業(yè)一簡易倉庫，賬面價值為200000元，建筑面積為1000平方米，竣工于1990年底。要求估算1995年底該倉庫的重置成本。經(jīng)查詢，企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值價格環(huán)比指數(shù)分別為:1991年11.7%，1992年17%，1993年30.5%，1994年6.9%，1995年4.8%。①計算價格變動指數(shù):X＝（l+11.7%）(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100%=191%②估算倉庫重置成本:重置成本＝200000×191%＝382000(元)2022/11/2819例:某企業(yè)一簡易倉庫，賬面價值為200000元，建筑面積為13．建筑物有形損耗率及成新率的測算（1）使用年限法。指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物有形損耗率;或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的成新率。2022/11/28203．建筑物有形損耗率及成新率的測算（1）使用年限法。指利用建(2)打分法。指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。①完好房，指成新率在80%以上的房屋。結構、構件、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好。②基本完好房，指成新率在60%一7q%之間的房屋。結構件、裝修、設備基本完好，成色略舊，并有少量或微量損壞，基本能正常使用。③一般損壞房，指成新率在40%一59%之間的房屋。結構件、裝修、設備有部分損壞或變形、老化，需進行中、大修理。④嚴重損壞房，指成新率在39%以下的房屋。結構構件、裝修、設備有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進行大修或翻建。⑤危房。結構構件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。式中:G——結構部分的評分修正系數(shù);S——裝修部分的評分修正系數(shù);B——設備部分的評分修正系數(shù)。2022/11/2821(2)打分法。指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建例:某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構部分得分為80分，裝修部分得分為70分，設備部分得分為60分。再經(jīng)查表修正系數(shù)G＝0.75,S＝0.12,B=0.13，則該樓房的成新率為:成新率＝(80×0.75+70×0.12+60×0.13)/100×100%＝76.2％2022/11/2822例:某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構部分得4．建筑物功能性貶值的分析測算。建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。5．建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算。建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少;工業(yè)用房大量閑置等。

或:

式中:Ri——第i年的建筑物年收益凈損失額;r——折現(xiàn)率;N——預計建筑物收益損失持續(xù)的時間，通常以年為單位。2022/11/28234．建筑物功能性貶值的分析測算。建筑物功能性貶值是指由于建筑。

6．舉例（1）估價對象概況。估價對象為某事業(yè)單位辦公用樓，座落在市中心，占地面積600平方米，建筑面積1800平方米，建筑物始建于1976年6月，為鋼筋混凝土框架結構。(2)估價要求。評估該宗房地產(chǎn)1996年6月的市場價值。(3)估價過程:①采用房地分估合一。由于待估對象為事業(yè)單位辦公用樓，無直接收益，故建筑物估價擬采用成本法進行。②估測土地資產(chǎn)的市場價值。評估結果假定每平方米為900元，土地總價為540000元。③估測建筑物的重置成本。按預決算調(diào)整法對待估對象的不包括土地價格的建筑物重置成本(含利潤、稅費等)進行測算。該建筑物每平方米重置成本為1000元，建筑物重置成本總額為1800000元。④測算建筑物的成新率。評估人員經(jīng)現(xiàn)場察勘，認為該建筑物尚可使用60年，采用使用年限法測算建筑物的成新率。成新率＝尚可使用年限/(實際已使用年限十尚可使用年限)＝60/(20+60)=0.75故建筑物的成新率為75%。2022/11/2824。6．舉例（1）估價對象概況。估價對象為某事業(yè)單位辦公用樓⑤測算建筑物的功能性貶值。待估對象為一事業(yè)單位辦公用樓，待產(chǎn)權變動后要用于商業(yè)用途，而且待估房地產(chǎn)中的土地使用權的評估，也是按商業(yè)用途和商業(yè)用地性質(zhì)等級進行參照。待估建筑物的內(nèi)部格局在某些方面不宜直接用于商業(yè)用途，需作內(nèi)部格局的重新布置，估計建筑物內(nèi)部格局重新布置的費用約每平方米50元，總費用為90000元。⑥計算建筑物評估值。由于該建筑物不存在經(jīng)濟性貶值，上述各要素估測值可以加和計算建筑物的評估值。建筑物評估值＝重置成本×成新率－功能性貶值＝1800000×75％－90000＝1260000(元)⑦計算房地產(chǎn)評估值。房地產(chǎn)評估值＝土地使用權評估值＋建筑物評估值＝540000+1260000＝1800000(元)2022/11/2825⑤測算建筑物的功能性貶值。待估對象為一事業(yè)單位辦公用樓，待產(chǎn)五、建筑物評估的殘余法指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的評估價。只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運用建筑物殘余估價法。另外，還要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。建筑物殘余估價法用公式表示如下:式中:a——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益;L——土地價格;r1——土地的還原利率;B——建筑物的收益價格;r2——建筑物的還原利率;d——建筑物的折舊率;a2——建筑物的純收益。

2022/11/2826五、建筑物評估的殘余法指建筑物與其基地合并計算收益，例：某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年。年房租收入=2400×12=28800(元)年總費用如下:

房租損失準備費(以半月租金計)=1200(元)房產(chǎn)稅(按年租金的12%)=28800×12%=3456(元)保險費=288(元)土地使用稅(每年按2元/m2計)=200×2=400(元)管理費(按年租金的3%計)=28800×3%=864(元)年總費用修繕費(按年租金的4%計)=28800×4%＝1152(元)7360（元）年總純收益=28800-7360=21440（元)另運用市場法和成本逼近法等，求得土地使用權價格每平方米1000元，則土地使用權總價為200×1000=200000(元)歸屬土地的年純收益為200000×8%＝16000(元)故歸屬于建筑物的年純收益為21440-16000=5440(元)建筑物折舊率=1/25×100%＝4％

建筑物價格＝5440÷(10%+4%)×[1－1÷（1＋14%）25]＝38857×0.9622=5440×6.8729=37388(元)建筑物每平方米價格為37388÷120=312(元)2022/11/2827例：某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平六、建筑物評估的市場比較法(一)市場房價對照法市場房價對照法是市場比較法在估算建筑物價格時的一種具體運用。它要求首先必須掌握與被評估建筑物相同或相似的建筑物的市場價格，以已知市場價格的建筑物作為參照物(可以是若干個);然后以待估建筑物為標準，對比分析參照建筑物，并將兩者的差異量比。在參照物市場價格的基礎上作出調(diào)整和修正，得到待估建筑物評估值。(二)單位造價調(diào)整法單位造價調(diào)整法是根據(jù)現(xiàn)行單位建筑面積的造價為基礎，調(diào)整估算待估建筑物市場價格的一種方法。1．搜集與待估建筑物相同結構、相同用途的建筑物的現(xiàn)行單位造價，以此作為評估待估建筑物價格的基礎。2．調(diào)整待估建筑物在地基處理、室內(nèi)結構、裝修標準、附屬設施、建造時間、市場行情等方面與現(xiàn)行標準(現(xiàn)行單位造價所依據(jù)的標準)之間的差異，將搜集的建筑物現(xiàn)行標準單位造價調(diào)整為待估建筑物單位市價。2022/11/2828六、建筑物評估的市場比較法(一)市場房價對照法2022/11例:一幢住宅樓建筑面積1000平方米，1994年建成。住宅樓與基地分屬不同的產(chǎn)權主體。住宅樓產(chǎn)權主體1995年擬將地上建筑物部分轉讓給宅基地土地使用權人，試評估該住宅樓的轉讓價格。評估人員經(jīng)調(diào)查搜集到評估基準日同類住宅樓的單位面積造價在每平方米800元上下(評估時該城市中有大量同類住宅)，通過對待估建筑物與現(xiàn)住宅相比，在室內(nèi)結構、材料使用、附屬設施等方面略遜一籌，估計當時造價比現(xiàn)行造價標準低5%左右。加上待估建筑物在評估前一年建成，價格應下凋2%。根據(jù)現(xiàn)住宅市場情況，住宅的造價與住宅的市價之比，大約為1:1.2。綜合上述各種因素，待估住宅樓的市場價為:800×(1-5%)×(1-2%)×1.2=893.76(/m2)≈894(元/m2)待估住宅樓轉讓價估算為：1000×894=894000(元)2022/11/2829例:一幢住宅樓建筑面積1000平方米，1994年建成。住宅樓房屋建筑物評估概述建筑物評估第五章房屋建筑物及在建工程評估2022/11/2830房屋建筑物評估概述第五章房屋建筑物及在建工程評估2022/第五章房屋建筑物及在建工程評估

第一節(jié)房屋建筑物評估概述一、評估標的物的界定不論是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它們都具有房地產(chǎn)的共同特征。二、房地產(chǎn)的特征(一)位置固定性(二)使用的長期性(三)影響因素多樣性(四)投資大量性(五)保值增值趨勢

2022/11/2831第五章房屋建筑物及在建工程評估三、房地產(chǎn)價值及其決定因素房地產(chǎn)價格，通常稱之為房地產(chǎn)市價，它是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。房地產(chǎn)價值，是在該房地產(chǎn)尚末進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估所給出的公正性價值判斷。(一)房地產(chǎn)價格的種類1．土地價格，簡稱地價。通常是指空地的價格。根據(jù)目前我國的地價體系，地價又可以具體劃分為基準地價、標定地價、出讓底價、轉讓地價和其他地價(如出租價格、抵押價格等)若干種。2．建筑物價格，是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地價格。3．房地價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格在一起的價格。2022/11/2832三、房地產(chǎn)價值及其決定因素房地產(chǎn)價格，通常稱之為除以上基本的房地產(chǎn)價格外，還有以下幾種價格形態(tài):1．房地產(chǎn)單位價格。它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。2．樓面地價，又稱單位建筑面積地價，樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積或樓面地價＝土地單價÷容積率3．拍賣價格，是指采用拍賣方式出讓或交易的房地產(chǎn)成交價格。4．招標價格，是指采用招標方式出讓或交易的房地產(chǎn)價格。2022/11/2833除以上基本的房地產(chǎn)價格外，還有以下幾種價格形態(tài):2022/1(二)影響房地產(chǎn)價格的因素1．行政因素。如土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收政策、交通管制等。2．經(jīng)濟因素。表現(xiàn)在房地產(chǎn)的供求狀況上，通過房地產(chǎn)的供不應求、供求平衡或供過于求影響房地產(chǎn)價格。3．社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要是指社會發(fā)展狀況、社會安定程度、社會環(huán)境等因素。4．其他因素。影響房地產(chǎn)價格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、國際因素等其他一般因素。區(qū)域因素，規(guī)劃限制(包括建筑高度、建筑容積率、建筑密度等)的影響都是不容忽視的。2022/11/2834(二)影響房地產(chǎn)價格的因素1．行政因素。如土地制度、住房制度

建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。用公式表示為:容積率＝建筑物面積÷建筑占地面積×100%建筑密度是指某一房地產(chǎn)的底層建筑面積與建筑占地總面積之比。用公式表示:建筑密度＝建筑物底層面積÷建筑占地總面積×100%個別因素，是指某具體房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特性，如面積大小、地形地貌、臨街情況、朝向、樓層、土地使用權年限、容積率、土地生熟程度、建筑結構、裝修水平、新舊程度等。2022/11/2835建筑容積率是指建筑物面積與建筑占地面積之比。用公四、房地產(chǎn)估價的原則房地產(chǎn)評估除了遵循一般資產(chǎn)評估原則外，還要遵循合法原則和最佳使用原則。(一)合法原則(二)最佳使用原則2022/11/2836四、房地產(chǎn)估價的原則房地產(chǎn)評估除了遵循一般資產(chǎn)評估原則外，還五、房地產(chǎn)的評估程序(一)明確評估基本事項(二)擬定評估工作方案(三)實地查勘搜集資料(四)選用評估方法評定估算(五)確定評估結果，撰寫評估說明或報告2022/11/2837五、房地產(chǎn)的評估程序(一)明確評估基本事項2022/11/2第二節(jié)建筑物評估一、建筑物在估價時需考慮的基本因素1．座落位置。2．面積。3．用途。4．建筑結構。5．建筑高度。6．附屬設施。7．裝修質(zhì)量和水平。8．建成時間。9．外觀。10．平面格局。11．產(chǎn)權。12．其他。二、建筑物評估的特點(一)房地合一評估與房地分估在許多場合下土地和建筑物是要合在一起評估的，尤其是商業(yè)用房、住宅等。但從資產(chǎn)評估的角度，有時也要分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準確合理地評定地產(chǎn)價值和建筑物價值，避免出現(xiàn)由于地用性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價值估價失實和建筑物估價失真情況的出現(xiàn)。2022/11/2838第二節(jié)建筑物評估一、建筑物在估價時需考慮的基本因素(二)建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約我國城鎮(zhèn)土地使用權是有限期的，在評估時，不僅要注意房地分估，同時注意建筑物的耐用年限與土地使用權年限的吻合，并以土地使用權剩余年限為準來估價建筑物的價值。(三)單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法1．地上建筑物是勞動產(chǎn)品2．在房地產(chǎn)評估中，地產(chǎn)估價時大都己經(jīng)考慮了的因素，如地理位置、用途、環(huán)境等，在建筑物評估時不應重復考慮。這樣，就為采用重置成本法評估建筑物創(chuàng)造了條件。2022/11/2839(二)建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的制約2022/11/271(四)建筑物評估應在合法的前提下進行1．政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定建筑用途、容積率、覆蓋率等。2．政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。2022/11/2840(四)建筑物評估應在合法的前提下進行2022/11/2711三、建筑物評估中的成本法建筑物評估中的成本法的四要素建筑物的重置成本、實體有形損耗、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。1．建筑物價格的構成(重置成本構成)。（1）土地取得費。指企業(yè)以受讓方式取得土地使用權所支付的價款(出讓金和有關費用)，或企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權所支付的征地拆遷及各種補償費用。（2）前期工程費。①規(guī)劃和可行性研究費，按各地現(xiàn)行定額計算。②場地臨時用水、電、路和場地平整費，通常按實際工程量估算。③測量、勘察、設計費，按定額計算。2022/11/2841三、建筑物評估中的成本法建筑物評估中的成本法的四要素202（3）建筑安裝工程費。①建安工程費。是按建筑安裝工程預算定額計算的工程造價，包括定額系數(shù)調(diào)整和主要建筑材料差價。②工程附加支出。包括招投標費、工程預算編制和審計費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工質(zhì)檢費等。（4）配套費。具體指各地對投資建設收取的各項費用，包括供水、供電、供氣、通訊、排水、排污、道路、綠化等配套工程費用。（5）建設期利息。建設期利息要按額定的工期、平均投人資金及適當?shù)馁J款利率估算。2022/11/2842（3）建筑安裝工程費。2022/11/2713（6）建設單位管理費。建設單位管理費通常按建安工程費的一定比例估算。（7）稅金。稅金是指在房屋開發(fā)建設過程中需交納的各種稅項，如營業(yè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，以及其他國家規(guī)定的稅費。（8）利潤。指房屋開發(fā)建設企業(yè)應得的正常利潤。運用成本法估測建筑物的價格，必須清楚建筑物的價格組成或重置成本構成，這樣才能有的放矢地進行估測。2022/11/2843（6）建設單位管理費。建設單位管理費通常按建安工程費的一定比2．建筑物重置成本的測算方法（1）重編預算法。

適用范圍：一是測算建筑物更新重置成本。二是構造比較簡單的建筑物。2022/11/28442．建筑物重置成本的測算方法（1）重編預算法。適用范圍：一（2）預決算調(diào)整法。此法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎，按現(xiàn)行工程預算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。適用于:其一，不宜采用價格指數(shù)調(diào)整法，以及因缺乏參照物而無法運用類比法的建筑物評估;其二，用途結構大致相同相似，且數(shù)量較多的建筑物評估。2022/11/2845（2）預決算調(diào)整法。2022/11/2716（3）價格指數(shù)調(diào)整法。指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。價格指數(shù)調(diào)整法用數(shù)學式表達為:此法一般只限使用于單位價值小、結構簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。對于大型、價高的建筑物一般不宜采用此法。另外，待估建筑物賬面成本不清、不實的，也不宜采用此法。

2022/11/2846（3）價格指數(shù)調(diào)整法。指根據(jù)待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)①對于定基價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按:②對于環(huán)比價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按:式中:X——價格變動指數(shù);a——從建筑物竣工年度后第1年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù)。2022/11/2847①對于定基價格指數(shù)，在計算價格變動指數(shù)時應按:2022/11例:某企業(yè)一簡易倉庫，賬面價值為200000元，建筑面積為1000平方米，竣工于1990年底。要求估算1995年底該倉庫的重置成本。經(jīng)查詢，企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值價格環(huán)比指數(shù)分別為:1991年11.7%，1992年17%，1993年30.5%，1994年6.9%，1995年4.8%。①計算價格變動指數(shù):X＝（l+11.7%）(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)×100%=191%②估算倉庫重置成本:重置成本＝200000×191%＝382000(元)2022/11/2848例:某企業(yè)一簡易倉庫，賬面價值為200000元，建筑面積為13．建筑物有形損耗率及成新率的測算（1）使用年限法。指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物有形損耗率;或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物耐用年限的比率作為建筑物的成新率。2022/11/28493．建筑物有形損耗率及成新率的測算（1）使用年限法。指利用建(2)打分法。指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。①完好房，指成新率在80%以上的房屋。結構、構件、裝修、設備齊全完好，成色新，使用良好。②基本完好房，指成新率在60%一7q%之間的房屋。結構件、裝修、設備基本完好，成色略舊，并有少量或微量損壞，基本能正常使用。③一般損壞房，指成新率在40%一59%之間的房屋。結構件、裝修、設備有部分損壞或變形、老化，需進行中、大修理。④嚴重損壞房，指成新率在39%以下的房屋。結構構件、裝修、設備有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進行大修或翻建。⑤危房。結構構件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能。式中:G——結構部分的評分修正系數(shù);S——裝修部分的評分修正系數(shù);B——設備部分的評分修正系數(shù)。2022/11/2850(2)打分法。指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建例:某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構部分得分為80分，裝修部分得分為70分，設備部分得分為60分。再經(jīng)查表修正系數(shù)G＝0.75,S＝0.12,B=0.13，則該樓房的成新率為:成新率＝(80×0.75+70×0.12+60×0.13)/100×100%＝76.2％2022/11/2851例:某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構部分得4．建筑物功能性貶值的分析測算。建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。5．建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算。建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少;工業(yè)用房大量閑置等。

或:

式中:Ri——第i年的建筑物年收益凈損失額;r——折現(xiàn)率;N——預計建筑物收益損失持續(xù)的時間，通常以年為單位。2022/11/28524．建筑物功能性貶值的分析測算。建筑物功能性貶值是指由于建筑。

6．舉例（1）估價對象概況。估價對象為某事業(yè)單位辦公用樓，座落在市中心，占地面積600平方米，建筑面積1800平方米，建筑物始建于1976年6月，為鋼筋混凝土框架結構。(2)估價要求。評估該宗房地產(chǎn)1996年6月的市場價值。(3)估價過程:①采用房地分估合一。由于待估對象為事業(yè)單位辦公用樓，無直接收益，故建筑物估價擬采用成本法進行。②估測土地資產(chǎn)的市場價值。評估結果假定每平方米為900元，土地總價為540000元。③估測建筑物的重置成本。按預決算調(diào)整法對待估對象的不包括土地價格的建筑物重置成本(含利潤、稅費等)進行測算。該建筑物每平方米重置成本為1000元，建筑物重置成本總額為1800000元。④測算建筑物的成新率。評估人員經(jīng)現(xiàn)場察勘，認為該建筑物尚可使用60年，采用使用年限法測算建筑物的成新率。成新率＝尚可使用年限/(實際已使用年限十尚可使用年限)＝60/(20+60)=0.75故建筑物的成新率為75%。2022/11/2853。6．舉例（1）估價對象概況。估價對象為某事業(yè)單位辦公用樓⑤測算建筑物的功能性貶值。待估對象為一事業(yè)單位辦公用樓，待產(chǎn)權變動后要用于商業(yè)用途，而且待估房地產(chǎn)中的土地使用權的評估，也是按商業(yè)用途和商業(yè)用地性質(zhì)等級進行參照。待估建筑物的內(nèi)部格局在某些方面不宜直接用于商業(yè)用途，需作內(nèi)部格局的重新布置，估計建筑物內(nèi)部格局重新布置的費用約每平方米50元，總費用為90000元。⑥計算建筑物評估值。由于該建筑物不存在經(jīng)濟性貶值，上述各要素估測值可以加和計算建筑物的評估值。建筑物評估值＝重置成本×成新率－功能性貶值＝1800000×75％－90000＝1260000(元)⑦計算房地產(chǎn)評估值。房地產(chǎn)評估值＝土地使用權評估值＋建筑物評估值＝540000+1260000＝1800000(元)2022/11/2854⑤測算建筑物的功能性貶值。待估對象為一事業(yè)單位辦公用樓，待產(chǎn)五、建筑物評估的殘余法指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的評估價。只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運用建筑物殘余估價法。另外，還要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。建筑物殘余估價法用公式表示如下:式中:a——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益;L——土地價格;r1——土地的還原利率;B——建筑物的收益價格;r2——建筑物的還原利率;