項(xiàng)目概 粵港金融科技 地鐵金融 本項(xiàng)目寶邦 金依云中計(jì)容總建（㎡大型 可做1本項(xiàng)本項(xiàng)商商寫字酒公寓交通組方 路金融B區(qū)、大 聯(lián)河路、濱江一/二路在隧道面進(jìn)入海八路輔道（南段桂瀾廣州、一環(huán)（南、北

現(xiàn)狀：海八路輔道（北段）在隧道面進(jìn)入海八路輔道（南段未來(lái)：轉(zhuǎn)入海七路接華翠北路進(jìn)入本項(xiàng)進(jìn)入海八路在隧道面海八路西 出海八隧道后行輔道調(diào)頭進(jìn)入項(xiàng)本項(xiàng) 翠 提示路 項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，但通達(dá)路

本項(xiàng)提示

競(jìng)品情桂城商圈湖、大道、桂城東三大

大 檔競(jìng)品情檔目項(xiàng) 規(guī) 定 開業(yè)/經(jīng) 達(dá)場(chǎng)大商圈約20萬(wàn) 未開規(guī)模大，輻射力強(qiáng) 零售一2- 未開4-8 未開 萬(wàn)科廣場(chǎng) 約6萬(wàn) 未開③經(jīng)營(yíng)：由于消費(fèi)力外溢（去HK，去廣州），4.5KM：時(shí)廣場(chǎng)市情況約2萬(wàn)方零售一檔，社區(qū)型商業(yè)中 淡 約9萬(wàn) 聚焦 足周邊 6-戶日常消費(fèi)和區(qū)域目的性消費(fèi)。品牌引進(jìn)力較弱，知已開業(yè)，星巴克、麥當(dāng)勞等6.2KM：凱德廣 約6.5萬(wàn) 商家少 約15萬(wàn) 未開7.9KM：嘉洲廣 約12萬(wàn) 本項(xiàng)目商業(yè)定 的問(wèn)1、1、交通：昭示性好，但交通通達(dá)性不強(qiáng)，需做好通節(jié)點(diǎn)的指引2、客戶量：周邊客戶量不足，難作為“隨機(jī)消費(fèi)”的商業(yè)定位商業(yè)難有突破③佛山客商業(yè)難有突破③佛山客3、競(jìng)爭(zhēng)條件②同區(qū)域已有兩大區(qū)域型一站式購(gòu)物中心同質(zhì)定位可行性低本項(xiàng)目可能方向：①專業(yè)性消費(fèi)可能性1：產(chǎn)業(yè)展貿(mào)中成功案例規(guī)模：占地面積13萬(wàn)平方米，主樓建筑面積5.3發(fā)展： 建筑衛(wèi)生陶瓷出口”，現(xiàn)擁有8多個(gè)廠家直屬的國(guó)內(nèi)外知名品牌展廳，代表了國(guó)內(nèi)外建筑衛(wèi)生陶瓷和衛(wèi)浴產(chǎn)品的2年，年舉兩屆佛山博會(huì)已發(fā)成為中國(guó)最著名、最具的、以出口為導(dǎo)向的專業(yè)展覽會(huì)。規(guī)模：北區(qū)、南區(qū)合共超過(guò)40萬(wàn)方經(jīng)營(yíng)定位：家具采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、金融結(jié)算、外貿(mào)服務(wù)、餐飲、住宿信息及交易平臺(tái)發(fā)展家具與世商貿(mào)往來(lái)及技術(shù)交流最理想的交易平 可能性1：產(chǎn)業(yè)展貿(mào)中 評(píng)價(jià)：大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)及配套批發(fā)市場(chǎng)，展貿(mào)需求缺口不于判斷：本項(xiàng)目不適合于評(píng)價(jià)：玉器街玉器集散地，玉器銷售市場(chǎng)已經(jīng)飽和，外擴(kuò)或異地建設(shè)的市場(chǎng)空間不大其余企業(yè)以生求導(dǎo)向清晰：以傳統(tǒng)商業(yè)零售和都市型工 可能性2成功案例定位：華南地區(qū)首家“一站式奢華家 購(gòu)物中心”規(guī)模：3萬(wàn)平米，4層業(yè)態(tài)組合：頂級(jí)廚衛(wèi)產(chǎn)品、高檔家具及飾品、高檔家居生活用品、高檔餐飲配套進(jìn)駐品牌：美克美家（MarkorFurnishings）華南旗艦店、法國(guó)寫意空間、席夢(mèng)思睡眠中心 可能性3：目的性消費(fèi)——兒 商影家 游 早培

樂(lè)

主力星期八小鎮(zhèn)：兒童情景體 ——角色扮演，感知成人世界，鍛煉社交能力，塑健 樂(lè)高樂(lè)園：鍛煉小孩創(chuàng)造力和想象力。在樂(lè)高游戲當(dāng)中運(yùn)用樂(lè)高積木，搭建各種物件 ，極 場(chǎng)所 o 兒龍 兒童服如何讓兒 變成全天候商時(shí)間周一~周周六早家庭餐飲、早教培訓(xùn)、母嬰用全業(yè)中家庭餐飲、早教培訓(xùn)、兒童影院、母嬰用全業(yè)晚家庭餐飲、早教培訓(xùn)、兒童影院、母嬰用全業(yè)可能性4紫金城規(guī)模:3萬(wàn)業(yè)態(tài):餐飲、、沐足、休壹品廣規(guī)模:約4萬(wàn)業(yè)態(tài)：地方特色菜館、、酒店、休文華里美食規(guī)模:約3.3萬(wàn)業(yè)態(tài)：地方特色菜館、KTV、可能性 食通菜東 韓 粵式早 料西 粵沐休本項(xiàng)本項(xiàng)商寫字寫字公寓金融高新區(qū)寫字樓整體規(guī)劃超 萬(wàn)方，而僅近年在建則＞2013總建超過(guò)150萬(wàn)方13

4

發(fā)2 2 6 6’7’8

（匯豐數(shù)據(jù)中心 、億 、金融廣金融高新區(qū)寫字樓情金融高新區(qū)已吸 、金融外包及私募創(chuàng)投等創(chuàng)新型機(jī)構(gòu)進(jìn)駐 項(xiàng) 規(guī)模（萬(wàn)㎡ 進(jìn) 自出出發(fā)展 在 待榮耀國(guó)際項(xiàng) 規(guī)模（萬(wàn)㎡ 進(jìn) 自出出發(fā)展 在 待榮耀國(guó)際金融中 封 待智 9 封 待粵港金融科技 在 待依云中 開 佛山民營(yíng)企業(yè)總 未動(dòng) 友邦金融中 使 √廣發(fā)金融中 圈地14建或代建在，已消化了√量金融及服務(wù)華亞金融中 包企8，一定程在上壓縮了未來(lái)需求空間?！坛? 未來(lái).83年出租用量將超過(guò)匯豐方,定位基本華南國(guó)際金融中 招商銀 使 使 聯(lián) 3 使 √燃 聯(lián) 3 封 中國(guó)移 使 金 3 使 富士通華南數(shù)據(jù)中 使 中盛 在 待承 3 使√億 6 封√金融廣 在 待承 在 √南方銀監(jiān)會(huì)培訓(xùn)中金融項(xiàng)規(guī)模（萬(wàn)㎡進(jìn)自出出發(fā)在待榮耀國(guó)際金融中封待智9封待粵港金融科技在待友邦金融中 使友邦金融中 使 廣發(fā)金融中 在 佛山民營(yíng)企業(yè)總 未動(dòng) 中 開 華亞金融中 在華亞金融中 在√ 廣發(fā)銀 招商華招商華南國(guó)際金融中 封 使 3燃 √√ 中心 3燃 √√ 封 封 中國(guó)移 使中國(guó)移 使 使 富士通華南數(shù)據(jù)中 使 中在待承3使√億6封√金融廣在待承6在√南方銀監(jiān)會(huì)培訓(xùn)中桂城一環(huán)沿有11個(gè)產(chǎn) ，總建面150萬(wàn)方，預(yù)計(jì)14-15年將有24萬(wàn)左右的寫字樓入市，分 市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)占地面（萬(wàn)平米建筑面（萬(wàn)平米14-15年字樓供金谷產(chǎn)業(yè)社10（一期4匯金廣3壹82慧豐科2產(chǎn)業(yè)新4海逸商1243天安中54 本項(xiàng)目寫字樓定位選高端寫字地段位于金融C區(qū)， 周辦密度低，公氣氛不濃交通通達(dá)性不占優(yōu)，距離地鐵口400裙樓商業(yè)對(duì)項(xiàng)目檔次有一定干

中端寫字寫字

公或高辦公（如本項(xiàng)目地價(jià)成本高，難低價(jià)吸引客戶寫字寫字持有模式下，如何提升物業(yè)附加值1天河城粵 ——雷格廣州太古匯——德時(shí)富力盈隆廣場(chǎng)——?jiǎng)?chuàng)富港連案例：天河城粵 。雷格 ，虛，會(huì)議室 會(huì)議設(shè)施等商務(wù)服務(wù) 雷格斯已配備了辦公家具、辦公設(shè)備，開通了高速因特網(wǎng)及電信服務(wù)，并配有非常專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，提供各種商務(wù)行政服務(wù)。并支持創(chuàng)業(yè)者和中小型企業(yè)虛擬辦公環(huán)境及商業(yè)。 13層半層，約1200㎡。雷格 家具會(huì)設(shè)備純平幕視數(shù)碼投影儀，投影屏，議，英特網(wǎng)連接等功能分區(qū)：約63 （根 的大小，可容納1到18人不等）+2個(gè)會(huì)議室

可

案例：廣州太古匯德時(shí)行商務(wù)中心——德時(shí)行商務(wù)中心。提服務(wù) ，虛 ，會(huì)議中心服務(wù)德時(shí)行商務(wù)中心（TheExecutiveCentre）于1994公室供應(yīng)商，共有48個(gè)商務(wù)中心，覆蓋18個(gè)亞太區(qū)一線城市，包 提供具有時(shí)尚設(shè)計(jì)的、配備高標(biāo)準(zhǔn)的辦公家具及座椅、CISCOIP及CAT5語(yǔ)音設(shè)備系統(tǒng)、先進(jìn)的電子門禁系統(tǒng)、大小型會(huì)議室、會(huì)議設(shè)施、可全天候進(jìn)出、7天24小時(shí)保安服務(wù)、專業(yè)IT支持服務(wù)等。行商務(wù)中心約有58多個(gè)小 正式投入使用精裝修（拎包辦公功能分區(qū)：約58 （根 的大小，可容納1到14人不等，可根據(jù)客戶 （提供冰箱、微波爐等設(shè)備，提供咖啡、水果物品等

會(huì)議

休 設(shè)

小 可 待可室

案例：廣州富力盈隆——?jiǎng)?chuàng)富港商務(wù)中心。提供服務(wù)式辦室，虛 ，會(huì)議中心服務(wù)創(chuàng)富港商務(wù)中心于1995年創(chuàng)建，目前連鎖網(wǎng)點(diǎn)已遍及國(guó)內(nèi)八大城市----、深圳、廣州、、、杭州、、寧波分點(diǎn)數(shù)量已達(dá)100余家商務(wù)中心，累計(jì)服務(wù) 正式投入使用室。提供公司、財(cái)稅問(wèn)題、人力資源、服務(wù)等一系列服務(wù)。 室+1個(gè)休閑區(qū)+1前臺(tái)接待 區(qū)室 商務(wù)中心運(yùn)營(yíng)模式及建式根據(jù)上述的案 ，結(jié)合佛山現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境，提出如下建議1、設(shè)立商務(wù)中心形式：引進(jìn)國(guó)際知名商務(wù)中 或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)公2、合作方式：出租式，即商務(wù)中 租用本項(xiàng)目 共享、風(fēng)險(xiǎn)共享 4持有模式下，如何提升物業(yè)附加值2、增設(shè)候機(jī)樓：與機(jī)場(chǎng)（佛山機(jī)場(chǎng)、白云機(jī)場(chǎng)）、航空公司合作，引入候廳、售票廳，提供機(jī)票預(yù)訂、登記等一站式服務(wù) 票點(diǎn)，提供提前辦公登記手續(xù)，機(jī)票預(yù) 航空服務(wù)持有模式下，如何提升物業(yè)附加值3、設(shè)置銀行、咖啡館配套：首層引入銀行（需商業(yè)公司\財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目開放招商）、咖啡廳配套4、4、服務(wù)增值舉措：為企業(yè)提供個(gè)性化服務(wù)，提供前臺(tái)個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容、翻譯、接待建立前臺(tái)服務(wù)：前臺(tái)提供打印、、傳真、掃描、信件收發(fā)、鮮花訂制、轉(zhuǎn)接、接線 翻譯服務(wù)：專門的翻譯寫字寫字KeyKey將辦公以企業(yè)總部 ，做 被迫采 實(shí)際售價(jià)為13000。陽(yáng)一層交付平 一層裝修平

客廳上一層上 裝修夾層平 二層交付平主體施工0、主體施工0、8.70米標(biāo)高的普通樓架設(shè)4.20米標(biāo)高預(yù)制輕質(zhì)交付小業(yè)主以后可以由業(yè)主自行聘請(qǐng)廠家拆4.20米標(biāo)高輕質(zhì)樓板提升至5.4米標(biāo)高二層部分的走廊也可以作業(yè)主的擴(kuò)展空間使用米高的業(yè)主不同的生活需求本項(xiàng)本項(xiàng)商酒寫字酒公寓周邊2KM范圍內(nèi)酒店已有4不建議本項(xiàng)目設(shè)置酒店產(chǎn)品。本項(xiàng)本項(xiàng)商寫字酒公寓公寓思主要在一線城市布局主要在一線城市布局 輝盛閣國(guó)際公寓，2008年8廳）、室、臺(tái)球、室、房、兒童樂(lè)全天24綠色環(huán)保的設(shè)計(jì)理念。輝盛閣國(guó)際公寓是一棟遵循國(guó)廣州方圓奧克伍德公寓，在設(shè)施上擁有綜合休息廳，提供餐飲、咖啡全日制供應(yīng)以及烹飪、養(yǎng)生等講座，宴會(huì)等服務(wù)占地面4000平建筑面5層39層，負(fù)4規(guī)首層至五層規(guī)劃為頂級(jí)休閑餐飲商業(yè)中劃引入端特色餐飲及國(guó)際品牌美容、休閑、等行業(yè)，并樓。十二層至三十八層規(guī)劃為超五星級(jí)酒店服務(wù)公寓配首二層為四席2小時(shí)營(yíng)業(yè)的復(fù)式臨街商鋪，三層為大型品牌或企業(yè)展示廳、銀行IP樓，五層為對(duì)外經(jīng)營(yíng)及為國(guó)際超五星級(jí)酒店式服務(wù)公寓配套的休閑和美容中心設(shè)是個(gè)擁有郁的八世的交場(chǎng)所和滿溫馨的家庭活動(dòng)中心電梯刷卡到所在樓廚房除名牌電器，還有廚房用具，另有家庭式冰箱、波爐、餐具洗滌機(jī)、烤面包機(jī)、自動(dòng)咖房間裝修設(shè)置有D聲音響、蒸汽等以及寬儲(chǔ)物空間、步入式衣柜全自動(dòng)客廳玻璃服除健康講座，并代為舉辦生日宴會(huì)等雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓，具備全面的公寓配套設(shè)施以及服務(wù)內(nèi)容特色為 、保姆等服務(wù)以及配備齊全的廚房、洗衣烘干系統(tǒng)等雅詩(shī)閣國(guó)際公寓，2001占地1萬(wàn)，建面4萬(wàn)平米，房間310雅詩(shī)閣的大多物業(yè)都是自行投資參股的，由基金收購(gòu)部分股權(quán)，還有一部分會(huì)出售以回籠。廣州雅詩(shī)閣公寓——只租不售，家的感覺(jué)、酒整 ，統(tǒng)一招 通過(guò)對(duì)幾大服務(wù)式公寓品牌案例進(jìn)行分析，得出其設(shè)施及服務(wù)的基本標(biāo)配為全屋裝修、商務(wù)中心（會(huì)議室、泳池、咖啡廳等）小時(shí)安保、接待管理、家政清潔服務(wù)等，另外重要的選配有引入綠色節(jié)能環(huán)保建筑概念、班車服務(wù)、宴會(huì)講座承辦服務(wù)等建外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約，部分引入綠色環(huán)保節(jié)能公共設(shè)標(biāo)配1：酒店式大選配：層園選配：兒童樂(lè)園、兒童泳選配：練舞房、室內(nèi)設(shè)居家感強(qiáng)裝修：品牌、名牌家具、標(biāo)配全家電：冰箱、電視、洗衣機(jī)（帶烘干標(biāo)配廚房廚具、餐智能化屋宇控制、安保設(shè)全自動(dòng)客廳玻璃服標(biāo)配：24小時(shí)基本保安、禮賓、現(xiàn)場(chǎng)接待管理服標(biāo)配：站場(chǎng)接送、家政、清潔、洗衣服選配：舉辦各類講座、承辦各類party、宴會(huì)選配：班車、穿梭巴士服選配：保姆、服本項(xiàng)目在公共設(shè)施及室內(nèi)設(shè)施部分以服務(wù)式公寓標(biāo)配為主，而在服盡周全的服務(wù)，并以此實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)。建外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約，引入一定綠色環(huán)保節(jié)能公共設(shè)標(biāo)配1：酒店式大堂，層高6米以標(biāo)配2：商務(wù)中心約3000平米，含會(huì)議室、室內(nèi)恒溫泳池咖啡餐飲、房、家庭party室內(nèi)設(shè)居家感強(qiáng)裝修：品牌、名牌家具、標(biāo)配全家電：冰箱、電視、洗衣機(jī)（帶烘干標(biāo)配廚房廚具、餐智能化屋宇控制、安保設(shè)服標(biāo)配：24小時(shí)基本