房地產(chǎn)投資本課程公共E-Mail：fdctz2007@126.com密碼：fdctz2007主講人：望曉東Tel-Mail:antonywxd@課程內(nèi)容介紹房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面基本知識(shí)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資程序、項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目類(lèi)型分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的成本費(fèi)用、收入估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)個(gè)人投資房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資房地產(chǎn)個(gè)人間接投資（債券、股票投資和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托投資基金）開(kāi)設(shè)本課程的目的了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識(shí)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財(cái)務(wù)分析等）了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析的基本方法和步驟，有一定基礎(chǔ)知識(shí)的同學(xué)能夠掌握和運(yùn)用一些方法和技巧了解房地產(chǎn)個(gè)人投資渠道、方法和策略主要參考教材1、俞明軒主編的《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（2004年）2、劉正山編著《房地產(chǎn)投資分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（2000年）3、陳琳、潘蜀健編著《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社（2004年）房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站報(bào)紙：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)證券報(bào)綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)（）、萬(wàn)科周刊、世聯(lián)《地產(chǎn)評(píng)論》、世聯(lián)地產(chǎn)《樓市中國(guó)》、中國(guó)地產(chǎn)商中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋管理局陽(yáng)光家緣王志綱工作室、中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng)、房策天下、中國(guó)策劃師在線(xiàn)課程安排總學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)（2-17周）課程學(xué)習(xí)形式：課堂講授案例介紹社會(huì)實(shí)踐問(wèn)題反饋（以提問(wèn)和作業(yè)的形式）成績(jī)?cè)u(píng)定平時(shí)的課堂考勤、回答問(wèn)題、作業(yè)、實(shí)踐成果等期末的課程論文第一講房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識(shí)第三節(jié)規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識(shí)第四節(jié)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概述（一）房地產(chǎn)的概念是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。也可是單獨(dú)的房產(chǎn)或地產(chǎn)。它包括實(shí)物部分和權(quán)益部分。實(shí)物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑物或其他附屬物。權(quán)益部分是指依附于實(shí)物部分的各種權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，包括土地、地上定著物及其包含的權(quán)益，如房屋、林木等。不動(dòng)產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn)是其中最核心的部分。物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)層次。第一節(jié)房房地產(chǎn)投資概概述（三）房地產(chǎn)產(chǎn)的基本特點(diǎn)點(diǎn)自然屬性位置的固定性性使用的耐久性性異質(zhì)性性經(jīng)濟(jì)屬屬性?xún)r(jià)值量量大，，資金金需求求量大大供給彈彈性小小和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的壟斷斷性保值增增值性性投資和和消費(fèi)費(fèi)的雙雙重性性第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資概概述法律屬屬性權(quán)利的的可分分性（（單宗宗房地地產(chǎn)的的實(shí)物物不可可分性性）權(quán)利的的法律律保障障性（（通過(guò)過(guò)登記記公示示）社會(huì)屬屬性易受大大眾心心理影影響（（特別是是房地地產(chǎn)泡泡沫形形成和和破滅滅時(shí)）財(cái)富性性（整整個(gè)國(guó)國(guó)民財(cái)財(cái)富、、個(gè)人人財(cái)富富）關(guān)系系到到社社會(huì)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定定第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述（四四））房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的參參與與者者土地地所所有有者者或或使使用用者者（如如集集體體土土地地所所有有者者和和承承包包經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者，，城城市市國(guó)國(guó)有有土土地地所所有有權(quán)權(quán)人人和和使使用用權(quán)權(quán)人人。。特特別別是是房房屋屋拆拆遷遷過(guò)過(guò)程程中中原原土土地地使使用用人人對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的周周期期和和進(jìn)進(jìn)度度具具有有重重要要的的影影響響作作用用））開(kāi)發(fā)發(fā)商商和和投投資資商商政府府各各部部門(mén)門(mén)（土土地地管管理理、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、建建委委或或建建設(shè)設(shè)局局、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理局局或或住住宅宅局局、、市市政政管管理理、、發(fā)發(fā)改改委委等等部部門(mén)門(mén)））第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資概概述述金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀行、、保險(xiǎn)公公司、置置業(yè)擔(dān)保保機(jī)構(gòu)等等）承包商（建筑施施工、材材料、設(shè)設(shè)備等承承包商））購(gòu)房者（自用型型和投資資型）和租房者者房地產(chǎn)咨咨詢(xún)、中中介、服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)（包括房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目咨詢(xún)?cè)儾邉?、、評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)、造造價(jià)咨詢(xún)?cè)儥C(jī)構(gòu)、、工程監(jiān)監(jiān)理機(jī)構(gòu)構(gòu)、房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)（一手手房和二二手房））、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃、、廣告服服務(wù)等））第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述二、房地地產(chǎn)投資資概述（一）房房地產(chǎn)投投資的概概念經(jīng)濟(jì)主體體以獲得得未來(lái)的的房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)的的增值或或收益為為目的，，預(yù)先墊墊付一定定數(shù)量的的貨幣與與實(shí)物，，直接或或間接的的從事或或參與房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為。。第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資概述（二）房房地產(chǎn)投投資的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)具有較高高收益水水平和財(cái)務(wù)杠桿桿作用（見(jiàn)見(jiàn)舉例））能夠得到到稅收方面面的好處處易于獲得得金融機(jī)機(jī)構(gòu)的支支持（作作為“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”易于獲得得抵押貸貸款）能抵消通通貨膨脹脹的影響響（保值值增值性性：根據(jù)據(jù)美國(guó)、、英國(guó)、、香港等等地研究究資料表表明，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)率大約約是同期期一般物物價(jià)上漲漲率的2倍）提高投資資者的資資信等級(jí)級(jí)某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司投資資一宗房房地產(chǎn)，，投資總總額為1000萬(wàn)元，2年建成?！，F(xiàn)有兩兩種融資資方式：：一種為為全部用用自有資資金；另另一種為為70%向銀行行借貸貸，30%用自有有資金金。已已知銀銀行貸貸款利利率為為8%，建成成后銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入為為1400萬(wàn)元。。開(kāi)發(fā)發(fā)階段段稅率率為5.5%（“兩兩稅一一費(fèi)””——營(yíng)業(yè)稅稅、城城市維維護(hù)建建設(shè)稅稅、教教育費(fèi)費(fèi)附加加）。。比較較兩種種方式式的自自有資資金收收益率率如下下：第一種種融資資方式式：自自有資資金1000萬(wàn)元，，銷(xiāo)售售收入入1400萬(wàn)元，，則毛毛收入入為400萬(wàn)元。。則稅稅前收收益為為400－（1400××5.5%）=323萬(wàn)元。。則稅稅前自自有資資金收收益率率為：：323÷1000=32.3%。第二種種融資資方式式：自自有資資金300萬(wàn)元，，借貸貸資金金為700萬(wàn)元，，銷(xiāo)售售收入入1400萬(wàn)元，，支付付銀行行利息息為：：700×【【（1＋8%）2－1】=116.48萬(wàn)元，，則毛毛收入入為400－116.48=283.52萬(wàn)元。。則稅稅前收收益為為283.52－（1400××5.5%）=206.52萬(wàn)元。。則稅稅前自自有資資金收收益率率為：：206.52÷÷300=68.84%。第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資概概述（三））房地地產(chǎn)投投資的的缺點(diǎn)點(diǎn)投資對(duì)對(duì)象變變現(xiàn)能能力差差（特特別是是在建建工程程、爛尾樓樓）投資數(shù)數(shù)額巨巨大投資回回收周周期長(zhǎng)長(zhǎng)投資需需要專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的的知識(shí)識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)（（房地地產(chǎn)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)資資格包包括：：房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)師、、房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人、房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃劃師等等）中誠(chéng)廣廣場(chǎng)（（爛尾尾樓））第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資概概述（四））房地地產(chǎn)投投資對(duì)對(duì)象從物理理形態(tài)態(tài)來(lái)劃劃分，，主要要分為為土地、建成房房地產(chǎn)產(chǎn)和在建工工程按用途途來(lái)劃劃分，，居住住物業(yè)業(yè)（普通住住宅、高級(jí)公寓、、別墅）、商商用物物業(yè)（（酒店、寫(xiě)字樓樓、超市和商場(chǎng)）、工工業(yè)物物業(yè)（（廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)）和特特殊物物業(yè)（（賽馬場(chǎng)場(chǎng)、高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)、學(xué)校校、寺廟等）第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資概概述（五））房地地產(chǎn)投投資形形式房地產(chǎn)產(chǎn)直接接投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資（土地地開(kāi)發(fā)發(fā)、房房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)））房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資資（自用用、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)后后轉(zhuǎn)讓讓或出出租））房地產(chǎn)產(chǎn)間接接投資資投資于于房地地產(chǎn)企企業(yè)的的債券券和股股票投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金（REITs：RealEstateInvestmentTrusts）購(gòu)買(mǎi)住房抵抵押貸貸款支支持證證券（MBS：HousingMortgage-backedSecurity）第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用用地制制度一、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)概述述（一））產(chǎn)權(quán)權(quán)的概概念產(chǎn)權(quán)即即財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利，是是憑借借財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所獲獲得的的各種種權(quán)利利的總總和。。它是是財(cái)產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系系的法法律表表現(xiàn)。。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用用地制制度（二））產(chǎn)權(quán)權(quán)的分分類(lèi)按照內(nèi)內(nèi)涵可可將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃劃分為為物權(quán)自物權(quán)權(quán)（一一般是是所有有權(quán)））他物權(quán)權(quán)用益物物權(quán)（（如承承包經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)、土土地使使用權(quán)權(quán)、地地上權(quán)權(quán)、典典權(quán)、、地役役權(quán)、、永佃佃權(quán)等等）擔(dān)保物物權(quán)（（如抵抵押權(quán)權(quán)、質(zhì)質(zhì)權(quán)等等）債權(quán)第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用用地制制度（三））房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是以以房屋屋財(cái)產(chǎn)產(chǎn)和土土地財(cái)財(cái)產(chǎn)為為客體體的各各種權(quán)權(quán)利的的總和和。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是一一組權(quán)權(quán)利即即“權(quán)利利束””。房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利束束是房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)及及其分分離出出來(lái)的的各種種權(quán)利利的總總和。。所有有權(quán)的的權(quán)能能包括括占有有權(quán)、、使用用權(quán)、、收益益權(quán)和和處分分權(quán)。。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用用地制制度（四））我國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基基本介介紹我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的內(nèi)內(nèi)涵：：以土土地為為標(biāo)的的、以以他物物權(quán)（（土地地使用用權(quán)））為主主要內(nèi)內(nèi)容的的土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)和以以房屋屋為標(biāo)標(biāo)的、、以自自物權(quán)權(quán)（房房屋所所有權(quán)權(quán)）為為主要要內(nèi)容容的房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所所構(gòu)成成的權(quán)權(quán)利束束。我國(guó)土土地使使用權(quán)權(quán)可分分為：：1、有償償出讓讓國(guó)有有土地地使用用權(quán)；；2、劃撥撥?chē)?guó)有有土地地使用用權(quán)；；3、臨時(shí)時(shí)用地地土地地使用用權(quán)（（一般般不超超過(guò)2年）；；4、土地地承包包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)；；5、宅基基地使使用權(quán)權(quán)第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用用地制制度（五））房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的一般般形式式獨(dú)有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)共同占占有。。每一個(gè)個(gè)人擁?yè)碛械牡姆康氐禺a(chǎn)權(quán)權(quán)利都都受到到共同同占有有人的的制約約。如如同一一棟樓樓住戶(hù)戶(hù)對(duì)公公共部部分的的權(quán)利利。聯(lián)合占占有。。共有者者對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)皆享享有使使用權(quán)權(quán)，如如果某某一占占有人人逝世世則占占有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移到其其他占占有人人手中中。如如兄弟弟兩人人繼承承父母母的一一棟房房屋。。共同共共有。。如夫妻妻間共共同占占有的的房地地產(chǎn)，，一方方逝世世則另另一方方繼承承。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用用地制制度（六））建筑物物區(qū)分分所有有權(quán)區(qū)分所所有是是以建建筑物物的某某一特特定部部分（（即一一棟住住宅樓樓中的的一套套住房房）為為客體體而成成立的的房地地產(chǎn)所所有權(quán)權(quán)形式式，它它是一一種復(fù)復(fù)合性性權(quán)利利。包包括三三個(gè)部部分：：專(zhuān)有部分的的所有權(quán)。。單元樓里里的一套住住宅，其室室內(nèi)空間和和內(nèi)隔墻是是專(zhuān)有權(quán)部分分。共有部分的的持份權(quán)。。整棟樓的的基底土地地、外墻、公共樓梯梯、電梯、、一樓大廳廳、上下水水管道等是是共有持份部部分。因共有而產(chǎn)產(chǎn)生的成員員權(quán)。小區(qū)區(qū)居民對(duì)小小區(qū)公共事事務(wù)的表決決權(quán)、選聘物業(yè)管管理公司的權(quán)利、制制定本小區(qū)區(qū)規(guī)章制度度的權(quán)利。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（七）房地地產(chǎn)相鄰關(guān)關(guān)系房屋所有權(quán)權(quán)人或土地地使用權(quán)人人在自己的的房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)從事各種種活動(dòng)時(shí)，，負(fù)有注意意和避免損損害相鄰房房地產(chǎn)的義義務(wù)；相對(duì)對(duì)而言，相相鄰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人，，則享有請(qǐng)請(qǐng)求對(duì)方注注意預(yù)防和和避免損害害發(fā)生的權(quán)權(quán)利。實(shí)質(zhì)質(zhì)上是對(duì)房房地產(chǎn)所有有權(quán)和使用用權(quán)的一種種限制。一般存在兩兩類(lèi)相鄰關(guān)關(guān)系：通風(fēng)、采光、排水、排排污的相鄰鄰關(guān)系倒塌、易燃燃、易爆等等險(xiǎn)情危害害的相鄰關(guān)關(guān)系第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（八）房地地產(chǎn)權(quán)屬登登記是法律授權(quán)權(quán)的機(jī)構(gòu)依依法對(duì)房地地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)現(xiàn)狀及變更更予以確認(rèn)認(rèn)的一項(xiàng)重重要活動(dòng)，，它包括了了土地使用用權(quán)和房屋屋所有權(quán)登登記。房地地產(chǎn)權(quán)屬登登記不僅是是房地產(chǎn)管管理的核心心，同時(shí)也也是現(xiàn)代房房地產(chǎn)制度度的基礎(chǔ)。。由于我國(guó)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)實(shí)行土地與與房屋的分分部門(mén)管理理體制，所所以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記記是分別進(jìn)進(jìn)行土地使使用權(quán)登記記和房屋所所有權(quán)登記記。在大多多數(shù)城市，，一宗房地地產(chǎn)要辦理理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)，一一個(gè)是房屋所有權(quán)權(quán)證書(shū)，一個(gè)是國(guó)有土地使使用權(quán)證書(shū)書(shū)。目前部分分城市如廣廣州，這兩兩個(gè)證是合合二為一。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度二、用地制制度介紹（一）我國(guó)國(guó)現(xiàn)行的土土地所有制制度集體土地即即農(nóng)民集體體所有土地地，包括農(nóng)農(nóng)村、城市市郊區(qū)、“城中村””土地。““農(nóng)民集體體”的范圍包括括3個(gè)層次：村村農(nóng)民集體體、村內(nèi)兩兩個(gè)以上農(nóng)農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織的的農(nóng)民集體體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）農(nóng)民集集體。國(guó)有土地一一般是指城城市內(nèi)國(guó)家家所有土地地，包括城城市市區(qū)、、獨(dú)立工礦礦區(qū)、一定定規(guī)模人口口聚集的建建制鎮(zhèn)等。。當(dāng)然，礦礦藏、森林林、草原、、灘涂等自自然資源屬屬于國(guó)家所所有。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（二）其他他土地制度度土地登記制制度（縣級(jí)以上上土地管理理部門(mén)進(jìn)行行土地登記記和核發(fā)《國(guó)有土地使使用證》和《集體土地使使用證》，登記后即即受到法律律保護(hù)）土地有償有限期期使用制度土地用途管管制制度耕地保護(hù)制制度用地制度的的其他規(guī)定定第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（1）國(guó)有土地地使用權(quán)的的有償出讓讓國(guó)家將國(guó)有有土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)出出讓給土地地使用者，，由土地使使用者向國(guó)國(guó)家支付土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。土地使用權(quán)權(quán)出讓方式式有4種：招標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)、掛牌和和協(xié)議。經(jīng)營(yíng)性用用地目前只只能采用前前3種方式出讓讓。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（2）國(guó)有土地地使用權(quán)的的出讓年限限各種用途的的國(guó)有土地地出讓的最最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技技、文化衛(wèi)衛(wèi)生、體育育用地50年商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)用用地40年綜合或其他他用地50年第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（三）現(xiàn)階階段在我國(guó)國(guó)取得國(guó)有土地使使用權(quán)的4個(gè)基本途徑徑：通過(guò)行政劃劃撥取得（（如高校用用地）通過(guò)國(guó)家出出讓方式取取得（招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)、、掛牌和協(xié)協(xié)議四種方方式，其中中經(jīng)營(yíng)性用用地只能采采用前三種種方式）通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式式取得（買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、交換換、贈(zèng)與等等）通過(guò)土地或或房地產(chǎn)租租賃方式取取得第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（四）用地地制度的其其他規(guī)定在城市規(guī)劃劃區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)，閑置土土地1年以上按出出讓金的20%以下征收土土地閑置費(fèi)費(fèi)。未按土土地出讓合合同規(guī)定期期限動(dòng)工，，連續(xù)2年以上未使使用的，由由縣級(jí)以上上政府無(wú)償償收回。劃撥土地使使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出租租的解決辦辦法，一種種方式可補(bǔ)補(bǔ)辦出讓手手續(xù)和補(bǔ)交交土地出讓讓金；另一一種方式是是將轉(zhuǎn)讓或或出租的收收益上繳國(guó)國(guó)家。土地使用權(quán)權(quán)期滿(mǎn)后可以續(xù)期，但必須在在出讓期滿(mǎn)滿(mǎn)前1年向土地管管理部門(mén)提提出申請(qǐng)，，重新簽訂訂出讓合同同。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（五）集體體土地征用用由于我國(guó)城城市郊區(qū)的的集體土地地不能直接接用于城市市的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資。因此一一般程序是是，先由城市政政府代表國(guó)國(guó)家征用城城郊的集體體土地并對(duì)對(duì)被征地者者給與補(bǔ)償償，然后由由城市土地地管理部門(mén)門(mén)向房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出出讓該宗地地。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度征用集體土土地的補(bǔ)償償費(fèi)用包括括土地補(bǔ)償償費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)及及地上附著著物和青苗苗的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，具體標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和受償償人為：土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)。一般為為耕地被征征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的6—10倍。費(fèi)用歸歸農(nóng)村集體體組織所有有。安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)。每個(gè)需需安置農(nóng)業(yè)業(yè)人口可得得到耕地被被征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的4—6倍。集體安安置的，該該費(fèi)用集體體管理和使使用；其他他單位安置置的，支付付給該單位位；不需安安置的，該該費(fèi)用給個(gè)個(gè)人。地上附著物物和青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)級(jí)政府規(guī)定定，征用菜菜地要繳納納新菜地開(kāi)開(kāi)發(fā)基金。。該費(fèi)用歸歸附著物和和青苗的所所有者所有有。參見(jiàn)湖南省湘潭潭市農(nóng)地征征用補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷參見(jiàn)法規(guī)：：《城市房屋拆拆遷管理?xiàng)l條例》幾個(gè)主體：：拆遷人：一一般是指取取得房屋拆拆遷許可證證的建設(shè)單單位。被拆遷人：：是指被拆拆遷房屋的的所有人，，不包括被被拆遷房屋屋的使用人人。房屋拆遷管管理部門(mén)不不得作為拆拆遷人，也也不得接受受拆遷委托托。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷拆遷工作一一般程序：：1、房屋拆遷遷申請(qǐng)的提提出2、拆遷審批批和《房屋拆遷許許可證》的取得3、拆遷協(xié)議議的簽訂（（實(shí)際是以以合同形式式）4、拆遷的實(shí)實(shí)施（包括括自行拆遷遷和委托拆拆遷）5、拆遷補(bǔ)償償安置資金金的監(jiān)管（（拆遷單位位須出具拆拆遷安置資資金的存款款證明）第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷拆遷的補(bǔ)償償對(duì)象：主主要是被拆拆遷房屋的的所有人，，也會(huì)考慮慮到使用人人的利益。。一般是由由被拆遷人人對(duì)承租人人（即使用用人）進(jìn)行行補(bǔ)償或安安置，拆遷遷人對(duì)被拆拆遷人給與與相應(yīng)補(bǔ)償償。拆遷補(bǔ)償方方式：貨幣幣補(bǔ)償和房房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：：按照“等等價(jià)有償””的原則，，根據(jù)房屋屋的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格補(bǔ)償。。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷對(duì)特殊情況況的處理：：1、產(chǎn)權(quán)不明明確房屋（（不包括臨臨時(shí)違章建建筑）補(bǔ)償償安置的具具體規(guī)定：：由拆遷人人提出補(bǔ)償償方案，報(bào)報(bào)房屋拆遷遷管理部門(mén)門(mén)審核同意意后實(shí)施拆拆遷。2、抵押房屋屋的補(bǔ)償安安置的基本本程序：（1）認(rèn)定抵押押的有效性性（2）應(yīng)及時(shí)通通知抵押權(quán)權(quán)人（如貸貸款銀行））（3）能解除抵抵押合同的的，補(bǔ)償款款付給被拆拆遷人；不不能解除抵抵押合同的的，按照法法律規(guī)定順順序進(jìn)行原原債務(wù)的清清償，不足足的向抵押押人（借款款者）進(jìn)行行追償。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)及用地制制度（六）城市市房屋拆遷遷對(duì)特殊情況況的處理：：3、公益事業(yè)業(yè)房屋的拆拆遷安置：：按照城市市規(guī)劃要求求，或者重重新建設(shè)或或者補(bǔ)償。。4、臨時(shí)建筑筑的補(bǔ)償安安置和違章章建筑由城市規(guī)劃劃部門(mén)判定定建筑是否否違章，原原則上對(duì)違違章建筑不不予補(bǔ)償，，具體情況況具體處理理。臨時(shí)建筑（（結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易易、限期拆拆除），分分為超過(guò)期期限的和未未超過(guò)期限限的。超過(guò)過(guò)期限的是是非法建筑筑和未超過(guò)過(guò)期限的是是合法建筑筑。第三節(jié)規(guī)規(guī)劃和建筑筑學(xué)相關(guān)知知識(shí)一、住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃的基基本知識(shí)（一）城市市規(guī)劃的基基本分類(lèi)根據(jù)城市建建設(shè)階段，，可以把城城市詳細(xì)規(guī)規(guī)劃分為控控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和修修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃。按功能可分分為居住區(qū)規(guī)劃劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃劃、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃劃。第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)（二二））控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃的的內(nèi)內(nèi)容容用地地控控制制指指標(biāo)標(biāo)：：用用地地性性質(zhì)質(zhì)、、用用地地面面積積、、土土地地與與建建筑筑使使用用相相容容性性（（廣州州市市的的居居住住用用地地控控制制指指標(biāo)標(biāo)）環(huán)境境容容量量控控制制指指標(biāo)標(biāo)：：容積積率率、建筑筑密密度度、綠綠地地率率、、人人口口容容量量建筑筑形形態(tài)態(tài)控控制制指指標(biāo)標(biāo)：：建建筑筑高高度度、、建建筑筑間間距距、、建建筑筑后后退退紅紅線(xiàn)線(xiàn)距距離離、、沿沿路路建建筑筑高高度度、、相相鄰鄰地地段段的的建建筑筑規(guī)規(guī)定定交通通控控制制指指標(biāo)標(biāo)：：交交通通出出入入口口方方位位、、停停車(chē)車(chē)位位配套套設(shè)設(shè)施施體體系系：：生生活活服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施布布置置、、市市政政公公用用設(shè)設(shè)施施、、交交通通設(shè)設(shè)施施和和管管理理要要求求第三三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃劃和和建建筑筑學(xué)學(xué)相相關(guān)關(guān)知知識(shí)識(shí)（三三））修修建建性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃的的內(nèi)內(nèi)容容建設(shè)設(shè)條條件件分分析析和和綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)論論證證建筑筑和和綠綠地地的的空空間間布布局局、、景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，布布置置總總平平面面圖圖道路路系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)綠地地系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工程程管管線(xiàn)線(xiàn)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)豎向向規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)估算算工工程程量量、、拆拆遷遷量量和和總總造造價(jià)價(jià)，，分分析析投投資資效效益益第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（四）居住區(qū)區(qū)可分為居住住區(qū)、居住小小區(qū)、居住組組團(tuán)三級(jí)：居住區(qū)是由城城市干道或自自然分界線(xiàn)所所圍合，居住住人口規(guī)模為為3-5萬(wàn)人，居住戶(hù)戶(hù)數(shù)為1-1.6萬(wàn)戶(hù)，并具有有一整套與之之對(duì)應(yīng)規(guī)模的的公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的居住生生活聚集地。。（如番禺的的華南新城、、華南碧桂園園、駿景花園園等）居住小區(qū)是指指城市道路或或自然分界線(xiàn)線(xiàn)所圍合，居居住人口規(guī)模模為1-1.5萬(wàn)人，居住戶(hù)戶(hù)數(shù)為3000-5000戶(hù)，并具有一一套與之對(duì)應(yīng)應(yīng)規(guī)模的公共共服務(wù)設(shè)施的的居住生活聚聚集地。（如如美林湖畔））居住組團(tuán)是指指被小區(qū)道路路分割，居住住人口規(guī)模為為1000-3000人，居住戶(hù)數(shù)數(shù)為300-1000戶(hù)，并具有居居民所需的基基本公共服務(wù)務(wù)設(shè)施的居住住生活聚集地地。（如五山山花園）第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（五）廣州市市城市規(guī)劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)介1、整個(gè)市域的的總體規(guī)劃方方向（南拓、北優(yōu)、、東進(jìn)、西聯(lián)聯(lián)）2、各大區(qū)規(guī)劃的的職能3、交通干線(xiàn)、環(huán)城高速、地鐵線(xiàn)第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)二、建筑學(xué)基基本知識(shí)（一）建筑面面積（首先認(rèn)認(rèn)識(shí)一套住房）整棟住宅樓的的建筑面積包包括主要使用用面積、輔助助使用面積和和結(jié)構(gòu)面積三三項(xiàng)。主要使用面積積是建筑各層層平面中直接接為生產(chǎn)或生生活使用的凈凈面積之和（（如住宅樓的主要要使用面積是是起居室（客客廳）、餐廳廳、臥室等面面積的總和）。輔助使用面積積是建筑物各各層平面中為為輔助生產(chǎn)或或生活所占凈凈面積的總和和（如住宅樓的輔助助使用面積是是廚房、盥洗洗間、廁所、、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏藏室等面積的的總和）。結(jié)構(gòu)面積是建建筑物各層平平面中墻體、柱等結(jié)構(gòu)體所占占面積的總和和。第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（二）建筑面面積的計(jì)算規(guī)規(guī)則單層建筑物不不論其高度如如何，均按一一層計(jì)算建筑筑面積。多層層建筑物自然然層的層高在在2.2米及以上者，，方可計(jì)算建建筑面積。單層建筑物的的建筑面積和和多層建筑物物首層的建筑筑面積，均應(yīng)應(yīng)按建筑物外外墻勒腳以上上結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計(jì)算算。地下室、地下下倉(cāng)庫(kù)、地下停車(chē)場(chǎng)等建筑面積，，應(yīng)按其外墻墻上口外圍水水平面積計(jì)算算建筑面積。。建于坡地的建建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)下架架空層，設(shè)計(jì)計(jì)加以利用時(shí)時(shí)，有圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)且層高在在2.2米以上的部位位，按該部位位的水平面積積計(jì)算建筑面面積。第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（二）建筑面面積的計(jì)算規(guī)規(guī)則室內(nèi)樓梯間、、電梯井、觀觀光電梯井、、自動(dòng)扶梯，，應(yīng)按建筑物物的自然層計(jì)計(jì)算建筑面積積。室內(nèi)提物井、、管道井、抽抽油煙機(jī)風(fēng)道道、通風(fēng)排氣氣豎井、垃圾圾道、附墻煙煙囪等，應(yīng)按按首層面積計(jì)計(jì)算建筑面積積。坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下的的建筑空間，設(shè)計(jì)并利用用時(shí)，凈高超超過(guò)2.2米及以上部位位，按水平面面積計(jì)算建筑筑面積。凈高高在1.2米至2.2米的部位，應(yīng)應(yīng)按該部位水水平面積的一一半計(jì)算建筑筑面積。第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（二）建筑面面積的計(jì)算規(guī)規(guī)則建筑物外有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑挑廊、走廊、、眺望間、落落地櫥窗、陽(yáng)臺(tái)、兩建筑物間間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的架空走廊等，層高在2.2米以上的，應(yīng)應(yīng)按其圍護(hù)面面積計(jì)算建筑筑面積。若以以上部位無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)，則按照其頂頂蓋水平投影影面積的一半半來(lái)計(jì)算建筑筑面積。有頂蓋但無(wú)圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車(chē)車(chē)棚、貨棚、、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂頂蓋水平面積積的一半計(jì)算算建筑面積。。雨篷的外邊線(xiàn)至外墻墻結(jié)構(gòu)外邊線(xiàn)線(xiàn)的寬度超過(guò)2.1米時(shí)，應(yīng)按其其水平投影面面積的一半計(jì)計(jì)算建筑面積積。第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（三）商品房房銷(xiāo)售面積1、商品房銷(xiāo)售售面積、套內(nèi)內(nèi)建筑面積和和分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e之之間的關(guān)系商品房銷(xiāo)售面面積＝套內(nèi)建建筑面積＋分分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e套內(nèi)建筑面積積包括三個(gè)部部分：套內(nèi)使使用面積、套套內(nèi)墻體面積積、陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)2、套內(nèi)墻體面面積商品房各套內(nèi)內(nèi)使用空間周周?chē)木S護(hù)或或承重墻體，，有共用墻及非共共用墻兩種。商品房各套之之間的分隔墻墻、套（單元元）與公用建建筑空間之間間的分隔墻以以及外墻（包包括山墻）均均為共用墻，，共用墻墻體體水平投影面面積的一半計(jì)計(jì)入套內(nèi)墻體體面積。非共用墻墻體體水平投影響響面積全部計(jì)計(jì)入套內(nèi)墻體體面積。第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)3、公用建筑面面積包括兩個(gè)部分分：電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下下室、值班警警衛(wèi)室以及其其他功能上為為整棟建筑服服務(wù)的公共用用房和管理用用房建筑面積積；套（單元）與與公用建筑空空間之間的分分隔墻以及外外墻（包括山山墻）墻體水水平投影面積積的一半。另外凡已作為為獨(dú)立使用空空間銷(xiāo)售或出出租的地下室室、車(chē)棚等，，不應(yīng)計(jì)入公公用建筑面積積部分。作為為人防工程的的地下室也不不計(jì)入公用建建筑面積。車(chē)車(chē)庫(kù)、會(huì)所等等具備獨(dú)立使使用功能的空空間；售樓單單位自營(yíng)、自自用的房屋；；為多棟房屋屋服務(wù)的警衛(wèi)衛(wèi)室、管理用用房、設(shè)備間間等都不應(yīng)記記入公用建筑筑面積進(jìn)行分分?jǐn)?。第三?jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)4、公用建筑面面積分?jǐn)傆?jì)算算（1）公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)計(jì)算將整棟建筑物物的公用建筑筑面積除以整整棟建筑物的的各套套內(nèi)建建筑面積之和和，得到建筑筑的公用建筑筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)。（2）公用建筑面面積分?jǐn)傆?jì)算算各套（單元））的套內(nèi)建筑筑面積乘以公公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)，，得到購(gòu)房者者應(yīng)合理分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e＝公公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積積得房率與公用建筑面面積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)的關(guān)系。第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)5、關(guān)于住宅的的幾組專(zhuān)業(yè)用用語(yǔ)（1）戶(hù)型（？房房？廳？衛(wèi)？？陽(yáng)臺(tái)）一房（30㎡—60㎡）1房1廳1衛(wèi)、1房2廳1衛(wèi)、1房2廳2衛(wèi)兩房（60㎡—90多㎡）2房1廳1衛(wèi)、2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)三房（80㎡—140㎡甚至更大面積積）3房1廳1衛(wèi)、3房2廳1衛(wèi)（小三房80㎡—90多㎡）、3房2廳2衛(wèi)、3房2廳3衛(wèi)四房（100㎡—300㎡或更大）4房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)、4房3廳3衛(wèi)；第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)（2）樓型（？梯梯？戶(hù)）1梯2戶(hù)（常見(jiàn)于2000年以前建造的的9層以下的樓梯梯樓，即1個(gè)單元1層只有兩戶(hù)門(mén)門(mén)對(duì)門(mén)，可以以很好實(shí)現(xiàn)房房屋內(nèi)的南北北對(duì)流）1梯3戶(hù)或4戶(hù)（甚至更多多）（常見(jiàn)于于土地稀缺地地段的9層以下的樓梯梯樓，有可能能是點(diǎn)式樓，，也有可能是是條式樓）2梯2戶(hù)或3戶(hù)或6戶(hù)或8戶(hù)（常見(jiàn)于土土地稀缺地段段的9層以上的電梯梯樓（1部電梯1個(gè)消防樓梯）），有可能是是點(diǎn)式樓，也也有可能是條條式樓）3梯6戶(hù)或8戶(hù)甚至10幾戶(hù)（常見(jiàn)于于土地稀缺地地段的9層以上的電梯梯樓（2部電梯1個(gè)消防樓梯）），一般都是是點(diǎn)式樓）第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)5、關(guān)于住宅的的幾組專(zhuān)業(yè)用用語(yǔ)（3）建筑結(jié)構(gòu)形形式按照所用材料料不同可以分分為：木結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)、鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)、鋼鋼和混凝土組組合結(jié)構(gòu)、鋼鋼結(jié)構(gòu)按照墻體不同同可分為：框框架結(jié)構(gòu)、框框架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)、框架筒筒體結(jié)構(gòu)（高高層）、筒中中筒結(jié)構(gòu)（超超高層）第三節(jié)規(guī)劃劃和建筑學(xué)相相關(guān)知識(shí)5、關(guān)于住宅的的幾組專(zhuān)業(yè)用用語(yǔ)（4）建筑風(fēng)格歐式外觀（羅羅馬風(fēng)格、西西班牙式、德德國(guó)式）中式風(fēng)格（江江南風(fēng)格、北北方四合院式式）（5）樓的層別劃劃分低層（（1—3層）：：如獨(dú)獨(dú)立別別墅、、連排排別墅墅（Townhouse）多層（（4—6層）：：小高層層（7—9層）高層（（10層以上上），，100米或30層以上上為超超高層層。另一種種劃分分為：：1—3、3—7、8—12、12層以上上第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)（四））建筑筑密度度一定用用地范范圍內(nèi)內(nèi)的所所有建建筑物物的基基底面面積與與土地地總面面積之之比。。一般般是百百分比比形式式，可可反映映一定定用地地范圍圍內(nèi)的的空地地率和和建筑筑物的的密集集程度度。（五））容積積率一定用用地范范圍內(nèi)內(nèi)總建建筑面面積與與用地地總面面積之之比。。一般般用小小數(shù)表表示，，它反反映了了城市市土地地利用用率。。第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)（六））建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性問(wèn)題題1、建筑筑層數(shù)數(shù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性一般地地，增增加建建筑層層數(shù)有有利于于節(jié)約約用地地。當(dāng)當(dāng)然，，層數(shù)數(shù)增加加，日日照、、采光光、通通風(fēng)所所需要要的間間距也也要增增大。。住宅宅層數(shù)數(shù)為3-6層時(shí)，，每增增加1層，每每公頃頃可相相應(yīng)增增加建建筑面面積1000平方米米；而而6層以上上，節(jié)節(jié)地的的效果果會(huì)顯顯著下下降。。根據(jù)據(jù)國(guó)內(nèi)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，5-6層的多多層住住宅無(wú)無(wú)論從從建筑筑造價(jià)價(jià)和節(jié)節(jié)約用用地來(lái)來(lái)看都都是比比較經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的。就建筑筑成本本來(lái)說(shuō)說(shuō)，低低層住住宅比比多層層住宅宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)，而而多層層住宅宅又比比高層層住宅宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)。主主要是是電梯梯、供供水加加壓設(shè)設(shè)備、、基礎(chǔ)礎(chǔ)處理理、防防火設(shè)設(shè)備、、建材材費(fèi)用用和施施工成成本等等。第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)2、建筑筑層高高的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性日照間間距系系數(shù)一一定的的情況況下，，降低低層高高，可可以降降低住住宅總總高度度，從從而縮縮小日日照間間距，，節(jié)約約用地地；同同時(shí)也也可以以降低低造價(jià)價(jià)。根根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，，住宅宅層數(shù)數(shù)由5層增至至7層，可可以節(jié)節(jié)約用用地7.5%～9.5%；而層層高從從3.2米降至至2.8米，可可以節(jié)節(jié)約用用地8.3%～10.5%。一般般地，，在建建筑密密度不不變的的情況況下，，層高高每降降低10cm，能節(jié)節(jié)約用用地2%，降低低造價(jià)價(jià)1%。一般情情況下下，每每層凈凈空高高度低低于2.6米，人人就會(huì)會(huì)有較較明顯顯的空空間壓壓抑感感。第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)3、建筑筑進(jìn)深深的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性在同樣樣面積積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的條條件下下，加大進(jìn)進(jìn)深，，對(duì)節(jié)節(jié)約用用地的的效果果是很明明顯的的。一般認(rèn)認(rèn)為，，建筑筑進(jìn)深深在11米以下下時(shí)，，進(jìn)深深每增增加1米，每每公頃頃可增增加建建筑面面積1000平方米米，即即提高高住宅宅容積積率0.1。因?yàn)闉樵黾蛹舆M(jìn)深深，等等于縮縮小了了面寬寬。進(jìn)進(jìn)深在在11米以上上，節(jié)節(jié)地效效益相相應(yīng)降降低。。一般般住宅宅的建建筑進(jìn)進(jìn)深在在11米～13米之間間。第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)4、建筑筑物布布置的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性東西向向布置置的條狀住宅，，由于于正面間間距比比南北北向布布置的的正面面間距距小，因而而在用用地上上較節(jié)節(jié)省。。但東東西向向住宅宅在采采光、、通風(fēng)風(fēng)方面面效果果較差差。一般地地，點(diǎn)狀住宅組組團(tuán)比比條狀住宅組組團(tuán)用用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。6層以下下的點(diǎn)點(diǎn)狀住住宅組組團(tuán)并并不比比條狀狀住宅宅用地地經(jīng)濟(jì)濟(jì)，只只有高高層點(diǎn)點(diǎn)狀住住宅組組團(tuán)才才能顯顯示這這方面面的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性。第三節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)劃和和建筑筑學(xué)相相關(guān)知知識(shí)5、其他他方面面的用用地經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性利用道道路和和河道空空間兼兼作間間距用用地利用間間距用用地，，布置置日照照要求求不高高的建建筑（（如寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的裙樓設(shè)計(jì)））開(kāi)辟地地下建建筑空空間（（如廣廣州中中山三三路中中華廣廣場(chǎng)附附近的的地王廣廣場(chǎng)）第四節(jié)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知知識(shí)一、現(xiàn)現(xiàn)金流流量1、現(xiàn)金金流量量的概概念如果我我們把把某項(xiàng)項(xiàng)房地地產(chǎn)投投資活活動(dòng)看看作一一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的的系統(tǒng)統(tǒng)，那那么一一定時(shí)時(shí)期各各時(shí)間間點(diǎn)上上實(shí)際際發(fā)生生的資資金流流出或或流入入就叫叫做現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。其中中，流流出系系統(tǒng)的的資金金叫做做現(xiàn)金金流出出，流流入系系統(tǒng)的的資金金叫做做現(xiàn)金金流入入?，F(xiàn)現(xiàn)金流流出與與現(xiàn)金金流入入之差差稱(chēng)為為凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。第四節(jié)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知知識(shí)2、現(xiàn)金金流量量圖現(xiàn)金流流量圖圖是用用以反反映投投資項(xiàng)項(xiàng)目在在一定定時(shí)期期內(nèi)資資金運(yùn)運(yùn)動(dòng)狀狀態(tài)的的簡(jiǎn)化化圖，，即把把經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)統(tǒng)的現(xiàn)現(xiàn)金流流量繪繪入一一個(gè)時(shí)時(shí)間坐坐標(biāo)圖圖中，，表示示出各各現(xiàn)金金流入入、流流出與與相應(yīng)應(yīng)時(shí)間間的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系。。以橫軸軸為時(shí)時(shí)間軸軸，向向右延延伸表表示時(shí)時(shí)間的的延續(xù)續(xù)，軸軸上的的每一一刻度度表示示一個(gè)個(gè)時(shí)間間單位位，兩兩個(gè)刻刻度之之間的的時(shí)間間長(zhǎng)度度稱(chēng)為為計(jì)息息周期期，可可取年年、半半年、、季度度或月月等。。橫坐坐標(biāo)軸軸上““0”點(diǎn)，通通常表表示當(dāng)當(dāng)前時(shí)時(shí)點(diǎn)，，也可可表示示資金金運(yùn)動(dòng)動(dòng)的時(shí)時(shí)間始始點(diǎn)或或某一一基準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)刻刻。注意：為了了簡(jiǎn)化化計(jì)算算，公公認(rèn)的的習(xí)慣慣是將將現(xiàn)金金流量量的代代數(shù)和和看成成是在在計(jì)算算周期期末發(fā)發(fā)生，，稱(chēng)為為期末末慣例例法。。第四節(jié)節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)知知識(shí)相對(duì)于于時(shí)間間坐標(biāo)標(biāo)的垂垂直箭箭線(xiàn)代代表不不同時(shí)時(shí)點(diǎn)的的現(xiàn)金金流量量?，F(xiàn)現(xiàn)金流流量圖圖中垂垂直箭箭線(xiàn)的的箭頭頭，通通常是是向上上者表表示正正現(xiàn)金金流量量，向向下者者表示示負(fù)現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。某一一計(jì)息息周期期內(nèi)的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量，，是指指該時(shí)時(shí)段內(nèi)內(nèi)現(xiàn)金金流量量的代代數(shù)和和。012345-+現(xiàn)金流流量第1個(gè)計(jì)息息周期期第5個(gè)計(jì)息息周期