房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)可行性分析概論房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的工作程序一、房地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)

2）作為資金籌措的依據(jù)

3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的論據(jù)

4）作為有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

5）作為項(xiàng)目審批、申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內(nèi)容(實(shí)際案例鏈接)1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論

項(xiàng)目籌劃三、可行性研究的工作程序市場(chǎng)調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析二、市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術(shù)因素基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)查1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容(實(shí)際案案例鏈鏈接)房地產(chǎn)產(chǎn)的供供需情情況調(diào)調(diào)查開發(fā)場(chǎng)場(chǎng)地調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給給調(diào)查查123房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求求調(diào)查查123房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況況調(diào)查查：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)企企業(yè)1234、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)產(chǎn)品品1234房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格調(diào)查查1234562、房地地產(chǎn)不不同營(yíng)營(yíng)銷階階段的的調(diào)查查內(nèi)容容房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目定位位階段段的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：：項(xiàng)項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查項(xiàng)目交交通狀狀況調(diào)調(diào)查項(xiàng)目周周邊景景觀調(diào)調(diào)查商務(wù)圈圈和商商圈調(diào)調(diào)查區(qū)域基基本信信息調(diào)調(diào)查相關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目基基本信信息調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣階段段的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目基本本信息息調(diào)查查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售信信息調(diào)調(diào)查客戶需需求和和接觸觸媒體體習(xí)慣慣調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目銷售售階段段的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：：市市場(chǎng)推推廣調(diào)調(diào)查和和測(cè)評(píng)評(píng)成交客客戶問問卷調(diào)調(diào)查銷售難難點(diǎn)調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)售后后階段段的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用測(cè)測(cè)算一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用用測(cè)算算的作作用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總投投資構(gòu)構(gòu)成1、為籌籌集開開發(fā)資資金提提供依依據(jù)2、作為為研究究工程程造價(jià)價(jià)合理理性的的手段段3、作為為選擇擇最優(yōu)優(yōu)設(shè)計(jì)計(jì)方案案的重重要控控制條條件4、作為為項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)實(shí)施施過(guò)程程中投投資控控制的的依據(jù)據(jù)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目費(fèi)用用測(cè)算算的作作用土地地費(fèi)費(fèi)用用二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目總投投資構(gòu)構(gòu)成前期工工程費(fèi)費(fèi)建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)開發(fā)企企業(yè)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理費(fèi)其他代代收費(fèi)費(fèi)用固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅土地、、拆遷遷安置置、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共配套套管理、、銷售售、財(cái)財(cái)務(wù)表格P483-6實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)用清清單面積法法：P=CQ其它方方法等等等第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)一、投投資基基礎(chǔ)知知識(shí)二、投投資回回收期期三、凈凈現(xiàn)值值四、內(nèi)內(nèi)部收收益率率五、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)基基本報(bào)報(bào)表一、投投資基基礎(chǔ)知知識(shí)1、資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方方案的的優(yōu)劣劣比較較單單位位：萬(wàn)萬(wàn)元通貨膨膨脹承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)資金增增值機(jī)會(huì)成成本2、資金金的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值換換算將現(xiàn)值值轉(zhuǎn)換換為將將來(lái)值值：F=P（1+I）n將將來(lái)來(lái)值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為現(xiàn)值值：P=F/（1+I）nN為計(jì)息息周期期例1：某房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商向向銀行行貸款款100萬(wàn)元，，貸款款年利利率為為8%，貸款款期限限為3年，到到期后后一次次償還還本息息。則則到期期后應(yīng)應(yīng)償還還的本本息是是多少少？例2：年利利率為為8%，3年后500萬(wàn)元的的一筆筆收入入，在在目前前來(lái)講講相當(dāng)當(dāng)于多多少？？3、現(xiàn)金金流量量分析析現(xiàn)金流流量：：一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目在某某一特特定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)收入入或支支出的的資金金數(shù)額額?，F(xiàn)金流流入量量、現(xiàn)現(xiàn)金流流入量量、凈凈現(xiàn)金金流量量現(xiàn)金流流量圖圖：（（現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表）5000123N-1N7575757575二、投投資回回收期期項(xiàng)目的的凈收收益額額用于于抵償償全部部投資資所需需要的的時(shí)間間1、靜態(tài)態(tài)投資資回收收期：：不考考慮時(shí)時(shí)間因因素影影響2、動(dòng)態(tài)態(tài)投資資回收收期：：動(dòng)態(tài)投投資回回收期期還需需要與與基準(zhǔn)準(zhǔn)回收收期相相比較較三、財(cái)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值1、凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV：是指指按投投資者者可接受的的最低低收益益率，將項(xiàng)項(xiàng)目各各期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量折折算到到項(xiàng)目起起始點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的現(xiàn)值值之和和。2、項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)可可行性性：FNPV》》=03、例：：某投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的現(xiàn)金金流量量如表表（單單位：：萬(wàn)元元），，假設(shè)設(shè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益益率為為10%，試計(jì)計(jì)算該該項(xiàng)目目的凈凈現(xiàn)金金流量量和凈凈現(xiàn)值值，并并判斷斷該項(xiàng)項(xiàng)目是是否可可行。。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)內(nèi)部收收益率率1、內(nèi)部部收益益率：：是指指使項(xiàng)項(xiàng)目各各期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的現(xiàn)值值之各各等于于零時(shí)時(shí)的折折現(xiàn)率率。2、計(jì)算算過(guò)程程：試試錯(cuò)法法3、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行行性的的判斷斷：內(nèi)內(nèi)部收收益率率》=基準(zhǔn)收收益率率根據(jù)上上例數(shù)數(shù)據(jù)：：求取取其內(nèi)內(nèi)部收收益率率4、內(nèi)部部收益益率法法與凈凈現(xiàn)值值法的的主要要區(qū)別別第五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析一、投投資的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素二、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析的的方法法一、投投資的的主要要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)給定一一個(gè)實(shí)實(shí)際的的房地地產(chǎn)調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告給定一一個(gè)實(shí)實(shí)際房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告要求整整理報(bào)報(bào)告的的框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)寫出出報(bào)告告的目目錄，，分析析報(bào)告告的重重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容所所在。。（分分組進(jìn)進(jìn)行，，每組組的案案例均均不同同）二、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分分析的的方法法1、敏感性性分析析：分析和和預(yù)測(cè)測(cè)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的不確確定性性因素