房地產(chǎn)投資與項(xiàng)目管理主講：田曉晨Email:gultw@辦公室：7-302知識點(diǎn)回顧：借款利息的估算：借款時(shí)的利息計(jì)算每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（實(shí)際年利率）還款時(shí)的利息計(jì)算等本償還、利息照付等額還本付息①計(jì)算Ic②計(jì)算年還本付息額A③計(jì)算每年應(yīng)支付利息每年支付利息=年初借款余額累計(jì)×年利率④計(jì)算每年償還本金每年償還本金=A-每年支付利息

某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，借款1500萬元，年利率11.7%，要求按年等額還本付息。從借款當(dāng)年起，15年內(nèi)還清本息。試計(jì)算每年還本付息額及償付的本金和利息。還款時(shí)的利息計(jì)算

等本償還、利息照付等額還本付息2）等本償還、利息照付是指借款人在償還期內(nèi)每年歸還相等的本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的利息。這種方式的每期總償還額是遞減的，因?yàn)槔㈦S本金逐年償還而減少，所以，各年之間的本金及利息之和不等。計(jì)算步驟：①計(jì)算建設(shè)期末或?qū)捪奁谀┑睦塾?jì)借款本金與未付利息之和Ic；②每年償還本金（含建設(shè)期未付利息）每年償還本金=Ic/n（等額）

③每年支付利息，其計(jì)算公式為：

每年支付利息=年初借款累計(jì)×年利率④各年還本付息額，計(jì)算公式；式中：At：第t年還本付息額。2、借款還本付息表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的借款還本付息表，提供了項(xiàng)目的債務(wù)狀況的財(cái)務(wù)信息，描述了項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中債務(wù)本息的分布狀況，為項(xiàng)目經(jīng)營決策和財(cái)務(wù)決策、債務(wù)清償能力分析提供了重要依據(jù)。序號

項(xiàng)目合計(jì)123

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N1借款及還本付息11．21．31．41．5期初借款本息累計(jì)本金利息本期借款本期應(yīng)計(jì)利息本期還本本期付息2借款償還的資金來源2．12．22．32．4利潤折舊費(fèi)攤銷費(fèi)其他還款資金表1借款還本付息表單位：萬元針對項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析：1）分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力還本付息表顯示了項(xiàng)目還本付息的時(shí)間及數(shù)額，將還本付息表與項(xiàng)目的利潤表、現(xiàn)金流量表或資金籌措表結(jié)合起來進(jìn)行分析，可以判斷項(xiàng)目的債務(wù)清償能力，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以根據(jù)還本付息表提供的信息，分析項(xiàng)目負(fù)債結(jié)構(gòu)、還貸方式、負(fù)債程度的合理性。2）協(xié)助助安排排短期期貸款款短期貸貸款主主要是是用于于長期期貸款款的還還本付付息。。許多多項(xiàng)目目貸款款的還還貸期期限和和還本本付息息方式式都是是在借借貸合合同中中明確確規(guī)定定的，，在實(shí)實(shí)際運(yùn)運(yùn)作過過程中中，很很可能能會出出現(xiàn)無無法按按還本本付息息表規(guī)規(guī)定的的時(shí)間間和額額度還還貸的的情況況。這這時(shí)就就需要要根據(jù)據(jù)還本本付息息表中中的數(shù)數(shù)據(jù)借借助短短期借借款來來還本本付息息，避避免由由于無無法按按時(shí)清清償債債務(wù)而而導(dǎo)致致的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。3）研究究資金金籌措措方案案的合合理性性一個(gè)好好的資資金籌籌措方方案，，既要要保證證項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)及時(shí)時(shí)獲得得必要要的資資金，，又要要把因因籌資資而增增加的的成本本費(fèi)用用和因因舉債債而帶帶來的的財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)盡可可能降降到最最低點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)項(xiàng)目的的還本本付息息表顯顯示了了資金金籌措措方案案所決決定的的融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)、籌籌資成成本情情況，，從而而為方方案的的調(diào)整整及優(yōu)優(yōu)化提提供了了依據(jù)據(jù)。綜合練練習(xí)：：某房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，建設(shè)設(shè)期為為3年。第第1年借款款1000萬元，，第2年借款款2000萬元，，第3年借款款3000萬元。。項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)完畢畢即開開始銷銷售，，預(yù)計(jì)計(jì)每年年的銷銷售收收入足足以還還本付付息。。貸款款方的的條件件是：：貸款款利率率為8%，按年年計(jì)息息；建建設(shè)期期結(jié)束束后5年內(nèi)等等額還還本付付息。。試編編制該該項(xiàng)目目的借借款還還本付付息估估算表表。序號

項(xiàng)目合計(jì)1234…81借款及還本付息1.11．21．31．41．5年初借款本息累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本本年付息2借款償還的資金來源2．12．22．32．4利潤折舊費(fèi)攤銷費(fèi)其他還款資金表1借款還還本付付息表表單單位位：萬萬元序號

項(xiàng)目合計(jì)1234

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81借款及還本付息11．21．31．41．5年初借款本息累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息本年還本本年付息100040104010402000163320332033000376657965790526164854572借款償還的資金來源2．12．22．32．4利潤折舊費(fèi)攤銷費(fèi)其他還款資金824016481648表2某房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目借借款還還本付付息估估算表表單單位：：萬元元房地產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)分析析財(cái)務(wù)分分析：：也叫叫財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)。它它是指指投資資分析析人員員在房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查與預(yù)預(yù)測，，項(xiàng)目目策劃劃，投投資、、成本本與費(fèi)費(fèi)用估估算，，收入入估算算與資資金籌籌措等等基本本資料料和數(shù)數(shù)據(jù)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，通過過編制制基本本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表表，計(jì)計(jì)算財(cái)財(cái)務(wù)評評價(jià)指指標(biāo)，，對房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的盈盈利能能力、、清償償能力力和資資金平平衡情情況所所進(jìn)行行的分分析，，據(jù)此此評價(jià)價(jià)和判判斷投投資項(xiàng)項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)務(wù)上的的可行行性。。財(cái)務(wù)分分析的的作用用：1）衡量量項(xiàng)目目的盈盈利能能力考察擬擬投資資項(xiàng)目目的盈盈利能能力是是否達(dá)達(dá)到行行業(yè)平平均水水平或或投資資者期期望的的最低低盈利利水平平，或或者是是否滿滿足項(xiàng)項(xiàng)目可可行的的要求求條件件。主要通通過計(jì)計(jì)算財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率、財(cái)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值、投投資利利潤率率及資資本金金利潤潤率等等指標(biāo)標(biāo)來進(jìn)進(jìn)行。。2）衡量量項(xiàng)目目的清清償能能力擬投資資項(xiàng)目目的清清償能能力包包括兩兩個(gè)層層次：：一是是項(xiàng)目目的財(cái)財(cái)務(wù)清清償能能力，，即項(xiàng)項(xiàng)目按按期收收回全全部投投資的的能力力；二二是債債務(wù)清清償能能力。。如有有貸款款，應(yīng)應(yīng)考察察項(xiàng)目目資金金償還還期限限是否否符合合有關(guān)關(guān)規(guī)定定，項(xiàng)項(xiàng)目是是否具具備所所要求求的清清償債債務(wù)的的能力力。主要通通過計(jì)計(jì)算投投資回回收期期、借借款償償還期期及資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率和償償債保保障比比率等等指標(biāo)標(biāo)。3）衡量量項(xiàng)目目的資資金平平衡能能力資金平平衡主主要是是指投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的各期期累計(jì)計(jì)盈余余資金金不應(yīng)應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)值值（即即資金金缺口口），，它是是投資資開發(fā)發(fā)經(jīng)營營的必必要條條件。。主要通通過資資金來來源與與運(yùn)用用表進(jìn)進(jìn)行。。財(cái)務(wù)分分析的的基本本程序序：1）搜集集、整整理和和計(jì)算算有關(guān)關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)資料料。將將得到到的投投資與與總成成本費(fèi)費(fèi)用、、銷售售收入入、利利潤、、稅金金等一一系列列財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)編織織成輔輔助財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表。。2）編制制基本本財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表表。分分別編編制反反映項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利能力力、清清償能能力及及資金金平衡衡能力力的基基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表。。3）財(cái)務(wù)務(wù)分析析指標(biāo)標(biāo)的計(jì)計(jì)算與與評價(jià)價(jià)。根根據(jù)基基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表計(jì)計(jì)算各各財(cái)務(wù)務(wù)分析析指標(biāo)標(biāo)，并并分別別與對對應(yīng)的的評價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或基基準(zhǔn)值值進(jìn)行行對比比，對對項(xiàng)目目的各各項(xiàng)財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況做做出評評價(jià)，，得出出結(jié)論論。4）進(jìn)行行不確確定性性分析析。主主要有有兩種種：臨臨界點(diǎn)點(diǎn)分析析和敏敏感性性分析析，分分析項(xiàng)項(xiàng)目在在不確確定情情況下下的抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力和適適應(yīng)市市場變變化的的能力力。5）由