第八章房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)第八章房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概述1第二節(jié)物業(yè)服務(wù)的程序與內(nèi)容2第三節(jié)不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)3第一節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概述（1）已建成并具有使用功能的各類建筑物；（2）與這些建筑物相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；（3）建筑物所占用的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)道路、綠化等。物業(yè)構(gòu)成要素包括：一、

房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的含義及基本特征1.物業(yè)的含義：指在一定范圍內(nèi)存在并被使用或可以投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施，包括建筑物所占用的土地等。物業(yè)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。2.物業(yè)服務(wù)的含義（1）實施物業(yè)服務(wù)的必須是具有法人資格的經(jīng)政府有關(guān)部門注冊認可的專業(yè)組織。（2）物業(yè)服務(wù)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提供有償物業(yè)服務(wù)獲取經(jīng)濟效益。（3）物業(yè)服務(wù)的客體是物業(yè)，服務(wù)的對象是業(yè)主及物業(yè)的使用人。物業(yè)服務(wù)是以經(jīng)營的手段進行管理和服務(wù)，是集管理、服務(wù)、經(jīng)營為一體的有償勞動。（4）物業(yè)服務(wù)的目的是充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)物業(yè)的保值與增值，同時取得最佳的社會效益和環(huán)境效益。物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格、從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。物業(yè)業(yè)主，指物業(yè)的所有權(quán)人；物業(yè)使用人，指非物業(yè)業(yè)主但擁有物業(yè)使用權(quán)的人（如承租人，一般簡稱住戶）。3.物業(yè)服務(wù)的基本特征（5）規(guī)范化（1）專業(yè)化（2）社會化（3）一體化（4）市場化物業(yè)服務(wù)的基本特征二、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系1.業(yè)主的含義業(yè)主顧名思義就是“物業(yè)的主人”。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》的解釋“業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人”，即房屋所有權(quán)人和土地使用人。在物業(yè)服務(wù)活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)的相關(guān)共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。2.業(yè)主大會的含義①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作③選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)④決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施⑥法律、法規(guī)或業(yè)主大會規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)的職責(zé)⑤制定、修改物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。業(yè)主自治管理是通過業(yè)主大會來實現(xiàn)的，業(yè)主大會是由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中的合法權(quán)益，并設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。通常一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會的主要職責(zé)3.業(yè)主委員會的含義（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實施情況

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施業(yè)主委員會的主要職責(zé)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)在業(yè)主入住率達到一定比例，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)，在業(yè)主大會授權(quán)的范圍內(nèi)行使職權(quán)。4.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系（1）法律關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會是受托者與委托者的關(guān)系物業(yè)公司和業(yè)主管理委員會無隸屬關(guān)系。當(dāng)然，業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)公司各項工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行進行監(jiān)督檢查，這不是業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)著物業(yè)公司，而是委托和被委托關(guān)系的必然要求。4.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系②沖突關(guān)系：為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主管理委員會就必須行使自己的權(quán)利，一方面向物業(yè)公司反映，另一方面還要同物業(yè)公司作斗爭，甚至在必要時考慮辭退物業(yè)公司。①合作關(guān)系：委托合同中一般都規(guī)定物業(yè)公司和業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主管理委員會的執(zhí)行秘書一般都由物業(yè)公司管理處的人員擔(dān)任;雙方在有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項、重大決定需要討論決定時，往往坐在一起討論表決，形成決議，而后由物業(yè)公司具體執(zhí)行。（2）工作關(guān)系三、物業(yè)業(yè)服務(wù)的的模式1.委托管理理模式由開發(fā)商商或業(yè)主主采用招招投標或或協(xié)議的的方式選選聘專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，按按照“物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同””的約定定，根據(jù)據(jù)“統(tǒng)一一管理，，綜合服服務(wù)”的的原則，，提供物物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)的管理理方式。。（2）代理經(jīng)租型指業(yè)主將自有的物業(yè)出租而委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行經(jīng)營管理的方式。這種類型有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只承擔(dān)收租和日常管理工作；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。（1）自用委托型自用委托型是指業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，這是最常見的委托管理模式，絕大部分住宅項目均屬于自用委托型模式。1.委托管理模式三、物業(yè)業(yè)服務(wù)的的模式2.自主經(jīng)營營型由自己單單位內(nèi)部部設(shè)立的的物業(yè)管管理部門門來管理理。其與與委托管管理型的的區(qū)別在在于：①①在物業(yè)業(yè)所有權(quán)權(quán)和經(jīng)營營管理權(quán)權(quán)的關(guān)系系上，自自主經(jīng)營營型是二二權(quán)合一一，委托托管理型型是二權(quán)權(quán)分離；；②在法法人地位位上，自自主經(jīng)營營型物業(yè)業(yè)所有權(quán)權(quán)人和經(jīng)經(jīng)營人是是同—個法人，，委托管管理型是是兩個各各自獨立立的法人人。（2）自有出租型開發(fā)商或業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，這實質(zhì)上是一個擁有自己物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（1）自有自用型這種類型大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些物業(yè)的所有人往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)。自主經(jīng)營型四、物業(yè)業(yè)服務(wù)對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的影影響可以有效地提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽和形象，促進房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售1有利于物業(yè)保值升值2有益于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善3有益于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展4原建設(shè)部部規(guī)定的的物業(yè)服服務(wù)公司司的權(quán)利利①根據(jù)有有關(guān)法規(guī)規(guī)結(jié)合實實際情況況制定所所管物業(yè)業(yè)的管理理辦法；；⑤有權(quán)要求求業(yè)主委委員會協(xié)協(xié)助管理理；④有權(quán)制止止違反規(guī)規(guī)章制度度的行為為；③依照物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同和和有關(guān)規(guī)規(guī)定收取取管理費費用；②依照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同和管管理辦法法對所管管物業(yè)實實施管理理；⑥有權(quán)選選擇專業(yè)業(yè)公司（（如清潔潔公司、、保安公公司等））承擔(dān)專專項管理理業(yè)務(wù)；；⑦可以實實行多種種經(jīng)管，，以其收收益補充充管理經(jīng)經(jīng)費。五、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的權(quán)權(quán)利與義義務(wù)五、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的權(quán)權(quán)利與義義務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營；1接受業(yè)主委員會和所管物業(yè)的用戶監(jiān)督；2重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認可；3接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。4原建設(shè)部部規(guī)定的的物業(yè)服服務(wù)公司司的義務(wù)務(wù)有：（1）一級資資質(zhì)①注冊資資本人民民幣500萬元以上上；④管理兩兩種類型型以上物物業(yè)，并并且管理理各類物物業(yè)的房房屋建筑筑面積分分別占下下列相應(yīng)應(yīng)計算基基數(shù)的百百分比之之和不低低于100%：多層住住宅200萬平方米米；高層層住宅100萬平方米米；獨立立式住宅宅（別墅墅）15萬平方米米；辦公公樓、工工業(yè)廠房房及其它它物業(yè)50萬平方米米。③物業(yè)服服務(wù)專業(yè)業(yè)人員按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定取得得職業(yè)資資格證書書；②物業(yè)服務(wù)務(wù)專業(yè)人人員以及及工程、、管理、、經(jīng)濟等等相關(guān)專專業(yè)類的的專職管管理和技技術(shù)人員員不少于于30人。其中中，具有有中級以以上職稱稱的人員員不少于于20人，工程程、財務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱；⑤建立并并嚴格執(zhí)執(zhí)行服務(wù)務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)收收費等企企業(yè)管理理制度和和標準，，建立企企業(yè)信用用檔案系系統(tǒng)，有有優(yōu)良的經(jīng)營管管理業(yè)績績。六、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的資資質(zhì)等級級（2）二級資資質(zhì)①注冊資資本人民民幣300萬元以上上；④管理兩兩種類型型以上物物業(yè)，并并且管理理各類物物業(yè)的房房屋建筑筑面積分分別占下下列相應(yīng)應(yīng)計算基基數(shù)的百百分比之之和不低低于100%：多層住住宅100萬平方米米；高層層住宅50萬平方米米；獨立立式住宅宅（別墅墅）8萬平方米米；辦公公樓、工工業(yè)廠房房及其它它物業(yè)20萬平方米米。③物業(yè)服服務(wù)專業(yè)業(yè)人員按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定取得得職業(yè)資資格證書書；②物業(yè)服務(wù)務(wù)專業(yè)人人員以及及工程、、管理、、經(jīng)濟等等相關(guān)專專業(yè)類的的專職管管理和技技術(shù)人員員不少于于20人。其中中，具有有中級以以上職稱稱的人員員不少于于10人，工程程、財務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱；⑤建立并并嚴格執(zhí)執(zhí)行服務(wù)務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)收收費等企企業(yè)管理理制度和和標準，，建立企企業(yè)信用用檔案系系統(tǒng)，有有良好的經(jīng)營管管理業(yè)績績。六、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的資資質(zhì)等級級（3）三級資資質(zhì)①注冊資資本人民民幣50萬元以上上；④有委托托的物業(yè)業(yè)服務(wù)項項目；③物業(yè)服服務(wù)專業(yè)業(yè)人員按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定取得得職業(yè)資資格證書書；②物業(yè)服務(wù)務(wù)專業(yè)人人員以及及工程、、管理、、經(jīng)濟等等相關(guān)專專業(yè)類的的專職管管理和技技術(shù)人員員不少于于10人。其中中，具有有中級以以上職稱稱的人員員不少于于5人，工程程、財務(wù)務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)負責(zé)人人具有相相應(yīng)專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱；⑤建立并并嚴格執(zhí)執(zhí)行服務(wù)務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)收收費等企企業(yè)管理理制度和和標準，，建立企企業(yè)信用用檔案系系統(tǒng)。六、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的資資質(zhì)等級級一級資質(zhì)質(zhì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以承承接各種物業(yè)服務(wù)務(wù)項目；；二級資資質(zhì)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)可以以承接30萬平方米米以下的的住宅項項目和8萬平方米米以下的的非住宅宅項目的的物業(yè)服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)；三級級資質(zhì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以承接接20萬平方米米以下住住宅項目目和5萬平方米米以下的的非住宅宅項目的的物業(yè)服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)。第二節(jié)物物業(yè)服務(wù)務(wù)的程序序與內(nèi)容容物業(yè)服務(wù)的策劃階段1物業(yè)服務(wù)的前期準備階段2物業(yè)服務(wù)的啟動階段3物業(yè)服務(wù)的日常運作階段4一、物業(yè)業(yè)服務(wù)的的策劃階階段1.物業(yè)服務(wù)務(wù)的早期期介入（1）物業(yè)服服務(wù)早期期介入的的含義指物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)在接管管物業(yè)以以前的各各個階段段(項目決策策、可行行性研究究、規(guī)劃劃設(shè)計、、施工建建設(shè)等階階段)就參與介介入，從從物業(yè)服服務(wù)運作作的角度度對物業(yè)業(yè)的環(huán)境境布局、、功能規(guī)規(guī)劃、樓樓宇設(shè)計計、材料料選用、、配套設(shè)設(shè)施、管管線布置置、施工工質(zhì)量、、竣工驗驗收等多多方面提提供建設(shè)設(shè)性意見見。物業(yè)管理理的早期期介入雖雖然越早早越好，，但并不不意味著著各個階階段的介介入程度度是相同同的。在在物業(yè)開開發(fā)的初初期，如如規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)此時時并不需需要全面面介入，，而只需需要委派派一兩名名詣熟規(guī)規(guī)劃設(shè)計計和設(shè)備備設(shè)施的的專家根根據(jù)物業(yè)業(yè)管理和和住戶的的需要對對有關(guān)問問題提出出專業(yè)性性意見即即可，而而項目目在進入入銷售前前，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)必須須要全面面介入。。（2）物業(yè)服服務(wù)早期期介入與與前期物物業(yè)管理理的區(qū)別別1早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與開發(fā)商確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；2早期介人階段—般還未確定物業(yè)與業(yè)主竿具體的管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；3在早期介入工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起主導(dǎo)作用。（3）物業(yè)服服務(wù)早期期介入的的必要性性①夠使項項目交付付使用后后的問題題提前得得到解決決②有助于于物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)全面了了解將要要管理的的物業(yè)③有利于于后期物物業(yè)管理理工作的的順利開開展④有利于于樹立物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的形象⑥有利于于提高房房屋建造造質(zhì)量⑤有利于于優(yōu)化設(shè)設(shè)計，完完善設(shè)計計細節(jié)物業(yè)服務(wù)務(wù)早期介介入的必必要性（4）物業(yè)服服務(wù)早期期介入的的內(nèi)容可以用全全體購房房業(yè)主代代表的身身份，由由開發(fā)商商邀請參參與施工工質(zhì)量的的監(jiān)督，，對施工工過程中中施工組組織設(shè)計計、施工工方法、、施工質(zhì)質(zhì)量進行行監(jiān)督，，并對其其中影響響樓宇質(zhì)質(zhì)量、實實用件及及維護保保養(yǎng)的問問題，向向開發(fā)商商提出意意見，提提醒開發(fā)發(fā)商加以以防范，，并由開開發(fā)商督督促施工工單位糾糾正或補補救。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參與規(guī)劃劃設(shè)計可可以根據(jù)據(jù)以往物物業(yè)管理理的實踐踐經(jīng)驗，，從用戶戶使用及及有利于于物業(yè)服服務(wù)工作作開展的的角度出出發(fā)，發(fā)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃劃設(shè)計上上存在的的種種問問題或缺缺陷。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)參參與規(guī)劃劃設(shè)計要要重點審審視土建建構(gòu)造、、電力、、電梯、、安保監(jiān)監(jiān)控、消消防、給給排水、、暖通空空調(diào)、智智能化、、車庫車車位、內(nèi)內(nèi)外裝飾飾等方面面的合理理性。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在參與工工程驗收收時，必必須細致致人微，，任何一一點忽視視都將給給自己日日后的管管理工作作帶來難難度，也也將影響響業(yè)主的的利益①規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段②施工建建造階段段③竣工驗驗收階段段（2）確定物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)項目和和標準（1）確定物物業(yè)服務(wù)務(wù)的檔次次2.制訂物業(yè)業(yè)服務(wù)方方案（3）進行物物業(yè)管理理收支預(yù)預(yù)算首先根據(jù)據(jù)物業(yè)類類型、功功能等客客觀條件件及住用用人的群群體特征征和需求求等主觀觀條件，，規(guī)劃物物業(yè)管理理消費水水平，確確定物業(yè)業(yè)管理的的等級和和檔次。。根據(jù)本項項目住用用人的需需要和物物業(yè)管理理的檔次次確定物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)項目和和服務(wù)標標準。確定物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的收收入來源源、收費費標準和和成本支支出，建建立完善善的收支支財務(wù)制制度。（3）進行行物業(yè)業(yè)管理理收支支預(yù)算算①物業(yè)業(yè)管理理經(jīng)費費的來來源②確定定物業(yè)業(yè)管理理的收收費標標準③物業(yè)業(yè)管理理的支支出項項目公共物物業(yè)及及配套套設(shè)施施的維維護保保養(yǎng)費費用;聘用管管理人人員的的薪金金;.公用水水電的的支出出;購買或或租賃賃必需需的機機械及及器材材的支支出;物業(yè)財財產(chǎn)保保險(火險、、災(zāi)害害險等等)及各種種責(zé)任任保險險的支支出等等。不違反反國家家和地地方政政府的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定;與用戶戶的收收入水水平相相適應(yīng)應(yīng);優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價，，兼顧顧各方方利益益;微利原原則;公平原原則。。a.定期收收取物物業(yè)服服務(wù)費費;b.物業(yè)共共用部部位、、共用用設(shè)施施設(shè)備備維修修基金金;c.物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)開開展多多種經(jīng)經(jīng)營的的收入入和利利潤;d.政府多多方面面的扶扶持;e.開發(fā)建建設(shè)單單位給給予一一定的的支持持。3.制定業(yè)業(yè)主臨臨時公公約及及有關(guān)關(guān)制度度開發(fā)單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在銷售售物業(yè)業(yè)之前前，制制定業(yè)業(yè)主臨臨時公公約，，對有有關(guān)物物業(yè)的的使用用、維維護、、管理理，業(yè)業(yè)主的的共同同利益益，業(yè)業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)履履行的的義務(wù)務(wù)，違違反公公約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的的責(zé)任任等事事項依依法做做出約約定。。開發(fā)發(fā)單位位制定定的業(yè)業(yè)主臨臨時公公約，，不得得侵害害物業(yè)業(yè)買受受人的的合法法權(quán)益益。開發(fā)單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)業(yè)銷售售前將將業(yè)業(yè)主臨臨時公公約向向物業(yè)業(yè)買受受人人明示示，并并予以以說明明。開開發(fā)單單位還還應(yīng)制制定物物業(yè)共共用部部位和和共用用設(shè)施施設(shè)備備的使使用、、公共共秩秩序和和環(huán)境境衛(wèi)生生的維維護等等方方面的的規(guī)章章制度度。4.選聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)在物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)方案案制訂訂并經(jīng)經(jīng)審批批之后后，即即應(yīng)根根據(jù)方方案確確定的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)檔次次著手手進行行物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)的選選聘工工作。。達到到一定定規(guī)模模的住住宅物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)單位位，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通通過招招投標標的方方式選選聘具具有相相應(yīng)資資歷的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)。物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)不不得超超越資資質(zhì)承承接物物業(yè)服服務(wù)項項目。。開發(fā)發(fā)單位位應(yīng)與與選聘聘的物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)簽簽訂《前期物物業(yè)服服務(wù)合合同》。開發(fā)單單位通通過招招投標標方式式選聘聘物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)，新新建現(xiàn)現(xiàn)售商商品房房項目目應(yīng)當(dāng)當(dāng)在現(xiàn)現(xiàn)售前前30日完成成；預(yù)預(yù)售商商品房房項目目應(yīng)當(dāng)當(dāng)在取取得《商品房房預(yù)售售許可可證》之前完完成；；非出出售的的新建建物業(yè)業(yè)項目目應(yīng)當(dāng)當(dāng)在交交付使使用前前90日完成成。二、物物業(yè)服服務(wù)的的前期期準備備階段段物業(yè)服服務(wù)的的前期期準備備階段段1.物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部機機構(gòu)的的設(shè)置置與人人員編編制的的擬定定2.物業(yè)服服務(wù)人人員的的選聘聘和培培訓(xùn)3.確定管管理范范圍和和內(nèi)容容，制制定物物業(yè)服服務(wù)規(guī)規(guī)章制制度3.確定管管理范范圍和和內(nèi)容容，制制定物物業(yè)服服務(wù)規(guī)規(guī)章制制度(1)物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部管管理制制度(2)物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)外外部管管理制制度①物業(yè)業(yè)驗收收與接接管制制度②樓宇宇入伙伙制度度①物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)崗位位職責(zé)責(zé)③物業(yè)業(yè)管理理公約約④住戶戶手冊冊⑤日常常管理理服務(wù)務(wù)制度度②物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)部部門職職責(zé)③其他內(nèi)部管管理制度三、物業(yè)服務(wù)的的啟動階段段（1）物業(yè)的接接管驗收（2）用戶入住?。?）檔案資料料的建立（4）首次業(yè)主主大會的召召開和業(yè)主主委員會的的成立包括新建物物業(yè)的接管管驗收和原原有物業(yè)的的接管驗收收;對物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)而言言，物業(yè)的的接管驗收收是對包括括物業(yè)的共共用部位的的接管驗收收;物業(yè)的接管管驗收—般由開發(fā)單單位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)共同組織織驗收，原原有物業(yè)接接管驗收應(yīng)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主主委員會、、原物業(yè)服服務(wù)企業(yè)和和新物業(yè)服服務(wù)企業(yè)共共同組織驗驗收用戶入住時時，物業(yè)服服務(wù)的主要要工作是辦辦理入伙手手續(xù)，物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)向業(yè)主發(fā)發(fā)放《業(yè)上臨時公公約》等材料，將將房屋裝飾飾裝修中的的禁止行為為和注意事事項通知業(yè)業(yè)主，還要要通過各種種宣傳手段段和方法，，使業(yè)主了了解物業(yè)服服務(wù)的有關(guān)關(guān)規(guī)定，主主動配合物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)日后的的管理服務(wù)務(wù)工作，做做好用戶搬搬遷階段的的安全防范范工作。。包括業(yè)主或或租住戶的的資料和物物業(yè)的資料料。物業(yè)銷售和和業(yè)主入住住達到—定比例以上上或物業(yè)銷銷售滿一定定年限后，，應(yīng)在物業(yè)業(yè)所在地的的區(qū)、縣人人民政府房房地產(chǎn)主管管部門和街街道辦事處處的指導(dǎo)下下成立業(yè)主主大會，并并召開首次次業(yè)主大會會。首次業(yè)業(yè)主大會審審議并通過過業(yè)主大會會議事規(guī)則則和業(yè)主公公約，選舉舉產(chǎn)生業(yè)主主委員會，，決定有關(guān)關(guān)業(yè)主共同同利益的事事項。至此此，物業(yè)服服務(wù)工作就就從全面啟啟動轉(zhuǎn)向日日常運作。。四、物業(yè)服服務(wù)的日常常運作階段段(1)日常綜合服服務(wù)與管理理(2)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)調(diào)①物業(yè)服務(wù)務(wù)社會化、、專業(yè)化、、市場化的的特征，決決定了其具具有特定的的復(fù)雜的系系統(tǒng)內(nèi)部、、外部環(huán)境境條件。②系統(tǒng)內(nèi)部部環(huán)境條件件主要是物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)與業(yè)主主、業(yè)主大大會、業(yè)主主委員會的的相互關(guān)系系以及業(yè)土土之間相互互關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)。①指業(yè)主大大會選聘新新的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)并并簽訂《物業(yè)服務(wù)合合同》后，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)在在實施物業(yè)業(yè)服務(wù)中所所做的各項項工作。③系統(tǒng)外部部環(huán)境條件件就是與相相關(guān)部門及及單位相互互關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)。例如如，供水、、供電、居居委會、通通訊、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、房管、、城管等有有關(guān)部門，，涉及面相相當(dāng)廣泛。。②主要內(nèi)容包包括：房屋屋修繕管理理、機電設(shè)設(shè)備管理、、環(huán)境衛(wèi)生生管理、綠綠化管理、、治安管理理、消防管管理、車輛輛道路管理理、社區(qū)文文化、房屋屋租賃管理理、財務(wù)管管理、智能能化設(shè)備管管理、各種種特約服務(wù)務(wù)、各種專專項服務(wù)。。第三節(jié)不不同類型型房地產(chǎn)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)住宅小區(qū)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)工業(yè)區(qū)（工工業(yè)大廈））、倉庫區(qū)區(qū)的物業(yè)服服務(wù)高層樓宇、、商業(yè)場所所、寫字樓樓等單項物物業(yè)服務(wù)根據(jù)不同類類型房地產(chǎn)產(chǎn)的特點，，把物業(yè)服服務(wù)分為：：不同形式的的房地產(chǎn)項項目，由于于其空間形形式、使用用功能、項項目特點、、以及住用用者的情況況不同，因因而其物業(yè)業(yè)服務(wù)的特特點和要求求也不一樣樣。應(yīng)該根根據(jù)不同的物業(yè)類型型的特點和和要求，有有針對性的的制定相關(guān)關(guān)的物業(yè)服服務(wù)工作計計劃，提高高物業(yè)服務(wù)務(wù)質(zhì)量和效效率。一、住宅小小區(qū)的物業(yè)業(yè)服務(wù)(1)規(guī)劃建設(shè)集集中化(2)使用功能多多樣化(3)房屋和設(shè)備備、設(shè)施一一體化(4)產(chǎn)權(quán)多元化化1.住宅小區(qū)特特點住宅小區(qū)，也稱“居居住小區(qū)””，指被居居住區(qū)級道道路或自然然分界線所所圍合，并并與居住人人口（8000-15000人或2000-4000戶）相對應(yīng)應(yīng)，配建有有一套能滿滿足該區(qū)居居民基本的的物質(zhì)與文文化生活所所需的公共共服務(wù)設(shè)施施的居民生生活聚居地地。住宅小小區(qū)是住宅宅區(qū)的組成成單位。住宅區(qū)，也稱“城城市居住區(qū)區(qū)”，指不不同居住人人口規(guī)模的的居住生活活聚居地和和特指被城城市干道或或自然分界界線所圍合合，并與居居住人口規(guī)規(guī)模（30000-50000人或10000-15000戶）相對應(yīng)應(yīng)，配建有有一整套較較為完善的的、能滿足足該區(qū)居民民基本的物物質(zhì)與文化化生活所需需的公共服服務(wù)設(shè)施的的居住生活活聚居地。。2.住宅小區(qū)物物業(yè)服務(wù)的的特點(1)住宅小區(qū)的的管理必須須具有導(dǎo)向向性(2)住宅小區(qū)的的管理必須須具有統(tǒng)一一性(3)住宅小區(qū)的的管理必須須具有協(xié)調(diào)調(diào)性基于住宅小小區(qū)的物業(yè)業(yè)服務(wù)的特特點，為提提高住宅小小區(qū)的物業(yè)業(yè)服務(wù)質(zhì)量量及效率，，住宅小區(qū)區(qū)管理要滿滿足以下兩兩點要求：：①住宅小小區(qū)的物業(yè)業(yè)服務(wù)過程程，必須高高度重視社會效益和和環(huán)境效益益；②住宅宅小區(qū)的物物業(yè)服務(wù)必必須堅持““兩個結(jié)合合”。即專業(yè)性物業(yè)業(yè)服務(wù)與小小區(qū)屬地行行政管理相結(jié)合；相相結(jié)合。2.住宅小區(qū)物物業(yè)服務(wù)的的特點二、商業(yè)場場所、寫字字樓的物業(yè)業(yè)服務(wù)多集中于都都市的繁華華地段；多屬于物業(yè)業(yè)所有權(quán)與與經(jīng)營權(quán)分分離的情況況，即物業(yè)業(yè)公司服務(wù)務(wù)的對象多多為租客和和顧客；商業(yè)場所人人流量大且且人流成分分和來源較較為復(fù)雜；；由于商業(yè)場場所人流量量大和人流流復(fù)雜，因因而保安和和消防工作作較為艱巨巨。1.商業(yè)場所的的物業(yè)服務(wù)務(wù)商業(yè)場所指指以買賣方方式使商品品流通的經(jīng)經(jīng)濟活動場場所。包括括商場、購購物中心、、酒樓、商商店、鋪和和地攤等。。(1)商業(yè)場所的的特點(2)商業(yè)場所的的物業(yè)服務(wù)務(wù)要求①要對商業(yè)業(yè)場所進行行精心規(guī)劃劃、合理布布局②要為商業(yè)場場所提供良良好的管理理和服務(wù)切實做好商商業(yè)場所的的治安保衛(wèi)衛(wèi)工作；要十分重視視商業(yè)場所所的消防管管理工作；；商業(yè)場所的的類型、規(guī)規(guī)模和檔次次的考慮要要因地制宜宜，不要盲盲目模仿；；要搞好商業(yè)業(yè)場所的環(huán)環(huán)境管理工工作；商業(yè)場所的的外部形象象和內(nèi)部布布局設(shè)計都都必須考慮慮商業(yè)需求求。要維護商業(yè)業(yè)場所的整整體形象和和結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)施的完好好。2.寫字樓的物物業(yè)服務(wù)多集中于城城市的繁華華地段物業(yè)公司的的服務(wù)對象象以白領(lǐng)為為主寫字樓的資資訊手段比比較先進，，具有先進進的通訊系系統(tǒng)、先進進的辦公自自動化系統(tǒng)統(tǒng)、先進的的消防、保保安自動化化系統(tǒng)等。。寫字樓即辦辦公樓，是