楊雅婷房地產(chǎn)法

楊雅婷房地產(chǎn)法課程基本結(jié)構(gòu)歸屬篇利用篇服務(wù)篇緒論管理篇課程基本結(jié)構(gòu)歸屬篇利用篇服務(wù)篇緒論管理篇房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)利用法律關(guān)系圖解國(guó)有土地上的房屋集體土地（含其上物）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司國(guó)有土地征收/購(gòu)買(mǎi)業(yè)主業(yè)主金融機(jī)構(gòu)新建商品房二手房出讓出售出售抵押抵押建設(shè)用地承租人租賃工廠社會(huì)利用劃撥農(nóng)業(yè)利用非農(nóng)利用分配/承包/出租/劃撥小產(chǎn)權(quán)房抵押房地產(chǎn)利用法律關(guān)系圖解國(guó)有土地集體土地房地產(chǎn)國(guó)有土地征收/業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的基本問(wèn)題建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度建設(shè)用地使用權(quán)劃撥法律制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義建設(shè)單位在依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，為進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施及房屋建設(shè)而使用的建設(shè)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的特征使用主體的特定性來(lái)源的限制性取得權(quán)利的相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定性稀缺性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得和使用原則國(guó)有建設(shè)用地有償使用原則保護(hù)耕地原則符合城鄉(xiāng)規(guī)劃原則合理開(kāi)發(fā)和利用土地原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得和使用原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度國(guó)有土地儲(chǔ)備制度指國(guó)家依照法律程序，按照土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，變成可建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，并進(jìn)行儲(chǔ)備，根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等程序，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求的一種土地管理制度?？杉{入儲(chǔ)備的土地范圍依法收回的國(guó)有土地收購(gòu)的土地政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地已辦理農(nóng)用地專(zhuān)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地其他依法取得的土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度對(duì)儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)與管理對(duì)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)和管理

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行臨時(shí)利用土地供應(yīng)儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥小⒖h土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用者，由建設(shè)用地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征出讓人是國(guó)家客體是一定期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是設(shè)立用益物權(quán)的行為具有有償性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式協(xié)議出讓方式競(jìng)價(jià)出讓方式招標(biāo)拍賣(mài)掛牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式土地出讓方與提出申請(qǐng)的意向用地者通過(guò)協(xié)商有償出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式。適用范圍供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓的適用供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議出讓建設(shè)用地方式。原建設(shè)用地使用者申請(qǐng)的協(xié)議出讓適用已取得了建設(shè)用地使用權(quán)的原使用者需要獲得出讓土地使用權(quán)的，符合下列條件的，可以采取協(xié)議出讓方式：①

原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；②

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；③

出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式程序：供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓程序國(guó)土部門(mén)意向用地者公開(kāi)出讓信息公開(kāi)接受申請(qǐng)②

提出申請(qǐng)確定供地方式編制協(xié)議出讓方案地價(jià)評(píng)估、確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批批準(zhǔn)信息傳遞③

審查申請(qǐng)⑤

協(xié)商、談判達(dá)成一致簽訂意向書(shū)、公示簽訂出讓合同、公布結(jié)果核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》交付土地辦理登記①④⑥⑦⑧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式國(guó)土意向公開(kāi)出讓信息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式招標(biāo)出讓?zhuān)菏侵赣沙鲎屓税l(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的出讓行為。拍賣(mài)出讓?zhuān)菏侵赣沙鲎屓税l(fā)布拍賣(mài)公告，競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的出讓方式。掛牌出讓?zhuān)菏侵赋鲎屓税l(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式適用范圍（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地；（2）土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（3）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理出讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理出讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓的；（5）土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式程序（1）擬定競(jìng)價(jià)出讓方案，并報(bào)批，編制出讓文件（2）發(fā)布公告，接受申請(qǐng)，確定競(jìng)標(biāo)人（3）確定標(biāo)底或底價(jià)（4）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌競(jìng)價(jià)階段（5）雙方簽約，辦理土地使用權(quán)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同法律性質(zhì)行政合同vs民事合同出讓方主要權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

①取得出讓金②同意變更土地用途權(quán)③建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿，無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)④有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償權(quán)義務(wù)：①按時(shí)交付土地②保證建設(shè)用地使用權(quán)人取得土地物權(quán)③因法定事由收回建設(shè)用地須對(duì)受讓人進(jìn)行補(bǔ)償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——基本案情原告華泰公司通過(guò)被告鳳山縣國(guó)土局掛牌出讓方式，競(jìng)得位于鳳山縣鳳城鎮(zhèn)朝陽(yáng)大道A地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。原被告雙方于2007年11月24日簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，合同約定：華泰公司在合同簽訂之日起30日內(nèi)一次性付清出讓金6879352.2元；鳳山縣國(guó)土局在2007年12月31日前將出讓宗地交付給華泰公司，未按時(shí)提供出讓土地而致華泰公司延期占有的，每延期一日，鳳山縣國(guó)土局應(yīng)當(dāng)按華泰公司已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的1‰向華泰公司給付違約金；逾期交付土地超過(guò)六個(gè)月的，華泰公司可請(qǐng)求鳳山縣國(guó)土局賠償因違約造成的其他損失。合同簽訂前的同年11月22日，華泰公司即已交清全部土地出讓金。2008年1月4日，鳳山縣國(guó)土局為華泰公司頒發(fā)了《國(guó)有土地使用證》。2008年5月8日，華泰公司致函鳳山縣國(guó)土局，請(qǐng)求盡快交付出讓土地，以便實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。鳳山縣國(guó)土局答復(fù)稱(chēng)征地工作出現(xiàn)問(wèn)題，將盡快交付使用。后華泰公司又多次請(qǐng)求交付土地，直至2009年3月31日，華泰公司才得到正常使用全部受讓土地，鳳山縣國(guó)土局逾期交付土地456天。后雙方就鳳山縣國(guó)土局是否違約及違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題為能達(dá)成一直，華泰公司遂訴至法院，請(qǐng)求判令鳳山縣國(guó)土局按合同約定方式承擔(dān)違約金3136984.6元。被告鳳山縣國(guó)土局辯稱(chēng)，給華泰公司頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》證書(shū)之日，應(yīng)視為將A地塊的土地使用權(quán)交付給了華泰公司，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——基本案情房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——判決要旨判決結(jié)果：鳳山縣國(guó)土局應(yīng)向華泰公司支付土地出讓金30%的違約金2063805.66元(6879352.2元×30%)。判決理由：華泰公司與鳳山縣國(guó)土局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)依合同約定履行各自的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)餀?quán)發(fā)生變動(dòng)以權(quán)屬證書(shū)登記為生效條件。本案鳳山縣土地局向華泰公司頒發(fā)土地使用證的行為，在法律上引起土地使用權(quán)的變動(dòng)。但是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能當(dāng)然發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)占有的變更，也不能視為不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的實(shí)際交付。對(duì)于土地使用權(quán)的交付，不僅應(yīng)包括法律上物權(quán)的登記，還應(yīng)該包括對(duì)土地實(shí)際占有和使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——判決要旨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同受讓方主要權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

①取得建設(shè)用地②獲得補(bǔ)償權(quán)③請(qǐng)求續(xù)期權(quán)④有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償權(quán)義務(wù)：①支付出讓金②按期動(dòng)工開(kāi)發(fā)③按約定的土地用途和條件使用土地④合理利用土地⑤遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃⑥按時(shí)歸還建設(shè)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的終止終止事由及法律后果1）因合同期滿而終止2）因違反合同約定被強(qiáng)制收回而終止3）因國(guó)家提前收回而終止4）建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而終止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的終止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征（與出讓比較）是一種行政法律行為無(wú)償性無(wú)期限性權(quán)利的受限性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的適用范圍《劃撥土地目錄》2001國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序申請(qǐng)審查批準(zhǔn)核發(fā)決定書(shū)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的適用范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫葎潛芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押流轉(zhuǎn)被嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)的必要條件：1）享有的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)須為合法。2）須經(jīng)依法批準(zhǔn)。3）須補(bǔ)簽土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫葎潛芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫劝咐景盖樵嫱踟?cái)伙與被告于都縣五交化公司于2003年11月22日簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，被告將位于貢江鎮(zhèn)紅旗大道14號(hào)的房地產(chǎn)（該宗地系政府劃撥用地，當(dāng)時(shí)正處于市中級(jí)人民法院查封之中）按現(xiàn)狀以轉(zhuǎn)讓金245萬(wàn)元的價(jià)款全部轉(zhuǎn)讓給原告，并約定合同自簽訂之日原告方預(yù)付款50萬(wàn)元人民幣進(jìn)入被告方帳戶起生效。合同簽訂后，原告于當(dāng)日下午將定金50萬(wàn)元交付給被告。被告收款后，出具了收款收據(jù)，并載明：收到原告交付房屋轉(zhuǎn)讓定金50萬(wàn)元。2004年2月26日，于都縣土地市場(chǎng)交易中心經(jīng)于都縣人民政府批準(zhǔn)，于都縣國(guó)土資源局決定，將被告使用的該宗國(guó)有土地1658平方米掛牌公開(kāi)出讓。同年3月16日，被告以電話方式與原告進(jìn)行了聯(lián)絡(luò)，原告沒(méi)有參加競(jìng)買(mǎi)。3月30日，于都縣土地市場(chǎng)交易中心與第三人王春招簽訂《土地成交確認(rèn)書(shū)》，第三人依約定支付了該土地的全部成交款。2004年4月9日原告王財(cái)伙以被告違約為由，請(qǐng)求法院判令被告履行合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫劝咐景盖榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫劝咐袥Q要旨判決結(jié)果：原被告簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效。判決理由：依照我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定，只有通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式有償取得的土地使用權(quán)，才可以轉(zhuǎn)讓。無(wú)償取得的劃撥土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。另外，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫劝咐袥Q要旨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫葎潛芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的收回依現(xiàn)行法，劃撥建設(shè)用地因下述情況可被市、縣人民政府收回：1）劃撥用地的土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，該土地可被無(wú)償收回。2）根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回劃撥的土地。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)收回后，產(chǎn)生以下法律后果：1）建設(shè)用地使用權(quán)終止。2）國(guó)家將建設(shè)用地使用權(quán)，連同地上建筑物、其他附著物予以收回，但市、縣人民政府根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)當(dāng)給土地使用者以適當(dāng)補(bǔ)償。3）市、縣人民政府可將收回的建設(shè)用地進(jìn)行有償出讓?zhuān)蛟賱潛芙o其他用地者使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫葎潛芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的收回楊雅婷房地產(chǎn)法

楊雅婷房地產(chǎn)法課程基本結(jié)構(gòu)歸屬篇利用篇服務(wù)篇緒論管理篇課程基本結(jié)構(gòu)歸屬篇利用篇服務(wù)篇緒論管理篇房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)利用法律關(guān)系圖解國(guó)有土地上的房屋集體土地（含其上物）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司國(guó)有土地征收/購(gòu)買(mǎi)業(yè)主業(yè)主金融機(jī)構(gòu)新建商品房二手房出讓出售出售抵押抵押建設(shè)用地承租人租賃工廠社會(huì)利用劃撥農(nóng)業(yè)利用非農(nóng)利用分配/承包/出租/劃撥小產(chǎn)權(quán)房抵押房地產(chǎn)利用法律關(guān)系圖解國(guó)有土地集體土地房地產(chǎn)國(guó)有土地征收/業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的基本問(wèn)題建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度建設(shè)用地使用權(quán)劃撥法律制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義建設(shè)單位在依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，為進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施及房屋建設(shè)而使用的建設(shè)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的特征使用主體的特定性來(lái)源的限制性取得權(quán)利的相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定性稀缺性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得和使用原則國(guó)有建設(shè)用地有償使用原則保護(hù)耕地原則符合城鄉(xiāng)規(guī)劃原則合理開(kāi)發(fā)和利用土地原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得和使用原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度國(guó)有土地儲(chǔ)備制度指國(guó)家依照法律程序，按照土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，變成可建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，并進(jìn)行儲(chǔ)備，根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等程序，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求的一種土地管理制度?？杉{入儲(chǔ)備的土地范圍依法收回的國(guó)有土地收購(gòu)的土地政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地已辦理農(nóng)用地專(zhuān)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地其他依法取得的土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度對(duì)儲(chǔ)備土地的開(kāi)發(fā)與管理對(duì)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)和管理

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行臨時(shí)利用土地供應(yīng)儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——基本問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用者，由建設(shè)用地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征出讓人是國(guó)家客體是一定期限的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是設(shè)立用益物權(quán)的行為具有有償性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式協(xié)議出讓方式競(jìng)價(jià)出讓方式招標(biāo)拍賣(mài)掛牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式土地出讓方與提出申請(qǐng)的意向用地者通過(guò)協(xié)商有償出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式。適用范圍供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓的適用供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議出讓建設(shè)用地方式。原建設(shè)用地使用者申請(qǐng)的協(xié)議出讓適用已取得了建設(shè)用地使用權(quán)的原使用者需要獲得出讓土地使用權(quán)的，符合下列條件的，可以采取協(xié)議出讓方式：①

原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；②

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；③

出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式程序：供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓程序國(guó)土部門(mén)意向用地者公開(kāi)出讓信息公開(kāi)接受申請(qǐng)②

提出申請(qǐng)確定供地方式編制協(xié)議出讓方案地價(jià)評(píng)估、確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批批準(zhǔn)信息傳遞③

審查申請(qǐng)⑤

協(xié)商、談判達(dá)成一致簽訂意向書(shū)、公示簽訂出讓合同、公布結(jié)果核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》交付土地辦理登記①④⑥⑦⑧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度協(xié)議出讓方式國(guó)土意向公開(kāi)出讓信息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式招標(biāo)出讓?zhuān)菏侵赣沙鲎屓税l(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的出讓行為。拍賣(mài)出讓?zhuān)菏侵赣沙鲎屓税l(fā)布拍賣(mài)公告，競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的出讓方式。掛牌出讓?zhuān)菏侵赋鲎屓税l(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式適用范圍（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地；（2）土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（3）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理出讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理出讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓的；（5）土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，重新公開(kāi)出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式程序（1）擬定競(jìng)價(jià)出讓方案，并報(bào)批，編制出讓文件（2）發(fā)布公告，接受申請(qǐng)，確定競(jìng)標(biāo)人（3）確定標(biāo)底或底價(jià)（4）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌競(jìng)價(jià)階段（5）雙方簽約，辦理土地使用權(quán)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度競(jìng)價(jià)出讓方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同法律性質(zhì)行政合同vs民事合同出讓方主要權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

①取得出讓金②同意變更土地用途權(quán)③建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿，無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)④有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償權(quán)義務(wù)：①按時(shí)交付土地②保證建設(shè)用地使用權(quán)人取得土地物權(quán)③因法定事由收回建設(shè)用地須對(duì)受讓人進(jìn)行補(bǔ)償房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——基本案情原告華泰公司通過(guò)被告鳳山縣國(guó)土局掛牌出讓方式，競(jìng)得位于鳳山縣鳳城鎮(zhèn)朝陽(yáng)大道A地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。原被告雙方于2007年11月24日簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，合同約定：華泰公司在合同簽訂之日起30日內(nèi)一次性付清出讓金6879352.2元；鳳山縣國(guó)土局在2007年12月31日前將出讓宗地交付給華泰公司，未按時(shí)提供出讓土地而致華泰公司延期占有的，每延期一日，鳳山縣國(guó)土局應(yīng)當(dāng)按華泰公司已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的1‰向華泰公司給付違約金；逾期交付土地超過(guò)六個(gè)月的，華泰公司可請(qǐng)求鳳山縣國(guó)土局賠償因違約造成的其他損失。合同簽訂前的同年11月22日，華泰公司即已交清全部土地出讓金。2008年1月4日，鳳山縣國(guó)土局為華泰公司頒發(fā)了《國(guó)有土地使用證》。2008年5月8日，華泰公司致函鳳山縣國(guó)土局，請(qǐng)求盡快交付出讓土地，以便實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。鳳山縣國(guó)土局答復(fù)稱(chēng)征地工作出現(xiàn)問(wèn)題，將盡快交付使用。后華泰公司又多次請(qǐng)求交付土地，直至2009年3月31日，華泰公司才得到正常使用全部受讓土地，鳳山縣國(guó)土局逾期交付土地456天。后雙方就鳳山縣國(guó)土局是否違約及違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題為能達(dá)成一直，華泰公司遂訴至法院，請(qǐng)求判令鳳山縣國(guó)土局按合同約定方式承擔(dān)違約金3136984.6元。被告鳳山縣國(guó)土局辯稱(chēng)，給華泰公司頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》證書(shū)之日，應(yīng)視為將A地塊的土地使用權(quán)交付給了華泰公司，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——基本案情房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——判決要旨判決結(jié)果：鳳山縣國(guó)土局應(yīng)向華泰公司支付土地出讓金30%的違約金2063805.66元(6879352.2元×30%)。判決理由：華泰公司與鳳山縣國(guó)土局簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)依合同約定履行各自的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)餀?quán)發(fā)生變動(dòng)以權(quán)屬證書(shū)登記為生效條件。本案鳳山縣土地局向華泰公司頒發(fā)土地使用證的行為，在法律上引起土地使用權(quán)的變動(dòng)。但是，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能當(dāng)然發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)占有的變更，也不能視為不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)的實(shí)際交付。對(duì)于土地使用權(quán)的交付，不僅應(yīng)包括法律上物權(quán)的登記，還應(yīng)該包括對(duì)土地實(shí)際占有和使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度案例——判決要旨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同受讓方主要權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：

①取得建設(shè)用地②獲得補(bǔ)償權(quán)③請(qǐng)求續(xù)期權(quán)④有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償權(quán)義務(wù)：①支付出讓金②按期動(dòng)工開(kāi)發(fā)③按約定的土地用途和條件使用土地④合理利用土地⑤遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃⑥按時(shí)歸還建設(shè)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的終止終止事由及法律后果1）因合同期滿而終止2）因違反合同約定被強(qiáng)制收回而終止3）因國(guó)家提前收回而終止4）建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而終止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——出讓制度建設(shè)用地使用權(quán)出讓的終止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征（與出讓比較）是一種行政法律行為無(wú)償性無(wú)期限性權(quán)利的受限性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地——?jiǎng)潛苤贫冉ㄔO(shè)用地使用權(quán)劃撥的適用范圍《劃撥土地目錄》2001國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序申請(qǐng)審查批準(zhǔn)核發(fā)決定書(shū)登記房地產(chǎn)