集團地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流一、設(shè)計管理的范疇與定義1.1設(shè)計管理的范疇：設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設(shè)計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位（設(shè)計院）中設(shè)計人員最大的一點是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計管理的目標(biāo)：品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院”！1.2.1設(shè)計管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2設(shè)計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風(fēng)險原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設(shè)計管理中的進(jìn)度管理設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進(jìn)行計劃、進(jìn)度管理。總體設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進(jìn)行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計公司、設(shè)計院地產(chǎn)公司設(shè)計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計任務(wù)書參與投資評審獲取土地，提出設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計負(fù)責(zé)設(shè)計管理擴初設(shè)計負(fù)責(zé)設(shè)計管理施工圖設(shè)計負(fù)責(zé)設(shè)計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡1.4設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負(fù)責(zé)2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式建議：在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進(jìn)行設(shè)計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線的的細(xì)細(xì)分分研研究究，，項項目目投投資資拓拓展展的的規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)可可行行性性分分析析；；進(jìn)進(jìn)行行項項目目設(shè)設(shè)計計管管理理，，保保證證設(shè)設(shè)計計質(zhì)質(zhì)量量、、進(jìn)進(jìn)度度、、成成本本目目標(biāo)標(biāo)的的實實現(xiàn)現(xiàn)(總體體規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑設(shè)設(shè)計計、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、水水電電、、景景觀觀、、室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計計)，對對材材料料設(shè)設(shè)備備選選型型定定板板；；配合合成成本本管管理理中中心心建建立立設(shè)設(shè)計計成成本本基基準(zhǔn)準(zhǔn)體體系系，，建建立立從從研研發(fā)發(fā)開開始始的的成成本本控控制制理理念念與與系系統(tǒng)統(tǒng)，，提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品綜綜合合性性價價比比。。組織織并并參參與與主主要要材材料料、、設(shè)設(shè)備備的的調(diào)調(diào)研研,與成成本本管管理理中中心心配配合合,建立立按按體體系系、、專專業(yè)分分類類的的材材料料信信息息庫庫(含品品牌牌及及供供應(yīng)應(yīng)商商評評價價)3.2.1設(shè)計計管管理理職職責(zé)責(zé)三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容三.建立立精精細(xì)細(xì)化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計計管管理理體體系系3.2.2其它它部部門門在在設(shè)設(shè)計計管管理理過過程程中中的的職職責(zé)責(zé)成本本管管理理部部門門按要要求求及及時時向向規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計部部提提交交各各設(shè)設(shè)計計階階段段所所需需成成本本目目標(biāo)標(biāo)；；隨著著圖圖紙紙的的不不斷斷深深化化，，調(diào)調(diào)整整成成本本及及控控制制目目標(biāo)標(biāo)；；負(fù)責(zé)責(zé)組組織織方方案案設(shè)設(shè)計計招招標(biāo)標(biāo)中中的的各各項項工工作作市場場營營銷銷部部門門按要要求求及及時時向向規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計部部提提交交各各設(shè)設(shè)計計階階段段所所需需資資料料條條件件；；負(fù)責(zé)責(zé)對對各各階階段段設(shè)設(shè)計計成成果果地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司內(nèi)內(nèi)部部技技術(shù)術(shù)評評審審提提供供市市場場評評價價建建議議；；負(fù)責(zé)責(zé)制制定定各各階階段段設(shè)設(shè)計計任任務(wù)務(wù)書書中中的的市市場場定定位位部部分分的的內(nèi)內(nèi)容容前期期開開發(fā)發(fā)部部門門按要要求求及及時時向向規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計部部提提交交各各設(shè)設(shè)計計階階段段所所需需資資料料條條件件；；負(fù)責(zé)責(zé)與與政政府府部部門門就就各各階階段段設(shè)設(shè)計計中中間間過過程程成成果果的的技技術(shù)術(shù)溝溝通通及及完完成成各政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門的的申申報報審審批批工工作作三.建立立精精細(xì)細(xì)化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計計管管理理體體系系設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)新項項目目規(guī)規(guī)劃劃分分析析概念念設(shè)設(shè)計計方案案設(shè)設(shè)計計擴初初設(shè)設(shè)計計施工工圖圖設(shè)設(shè)計計投資資開發(fā)發(fā)營銷銷成本本工程程物業(yè)業(yè)主線線流流程程協(xié)作作部部門門主責(zé)責(zé)部部門門規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計部部3.2.2組織織與與架架構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化三.建立立精精細(xì)細(xì)化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計計管管理理體體系系設(shè)計計總總監(jiān)監(jiān)（（兼兼））部門門經(jīng)經(jīng)理理部門門副副經(jīng)經(jīng)理理專業(yè)業(yè)組組項目目組組（（建建筑筑師師））項目目組組2項目目組組1項目目組組N產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)組組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀觀設(shè)設(shè)計計組組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)組組2檔案案、、部門門秘秘書書項目目組組設(shè)設(shè)計計經(jīng)經(jīng)理理制制重點點““前前期期方方案案+項目目設(shè)設(shè)計計管管理理””專業(yè)業(yè)組組主主管管負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)制制技技術(shù)術(shù)支支撐撐平平臺臺重重點點““技技術(shù)術(shù)支支持持+質(zhì)量量控控制制””三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容3.2.2組織織與與架架構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容3.3設(shè)計計流流程程的的細(xì)細(xì)分分三.建立立精精細(xì)細(xì)化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設(shè)設(shè)計計管管理理體體系系一級流流程:項目投投資決決策論論證管管理階階段流流程(土地拓拓展））項目設(shè)設(shè)計管管理階階段流流程項目工工程管管理階階段流流程項目銷銷售管管理階階段流流程項目入入伙管管理階階段流流程項目后后評估估管理理流程程二級流流程:設(shè)計管管理流流程設(shè)計單單位選選擇管管理流流程設(shè)計合合同及及付款款管理理流程程材料設(shè)設(shè)備選選型/定板/驗板管管理流流程設(shè)計變變更管管理流流程3.3.1設(shè)計流流程框框架－－1三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系設(shè)計費費用預(yù)預(yù)算計計劃編編制細(xì)細(xì)則設(shè)計合合同編編制工工作細(xì)細(xì)則設(shè)計任任務(wù)書書編制制工作作細(xì)則則設(shè)計、、咨詢詢單位位選擇擇及信信息管管理細(xì)細(xì)則施工現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)設(shè)計配配合工工作細(xì)細(xì)則設(shè)計關(guān)關(guān)鍵點點控制制工作作細(xì)則則設(shè)計變變更管管理細(xì)細(xì)則業(yè)務(wù)三三級流流程：：流程程圖表表化－－－模模板化化－－－程序序化三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系3.3.1設(shè)計流流程框框架－－2設(shè)計工工作在在論證證、定定位策策劃、、設(shè)計計實施施和施施工階階段，，按不不同的的設(shè)計計內(nèi)容容、對對象和參參與部部門及及深度度要求求劃分分為概念設(shè)設(shè)計、、方案案設(shè)計計、施施工圖圖設(shè)計計、景景觀設(shè)設(shè)計、、裝修設(shè)設(shè)計和和設(shè)計計變更更來進(jìn)行行管理理。為加快快項目目設(shè)計計進(jìn)度度，縮縮短項項目開開發(fā)周周期，，將部部品研研究、、材料料選型型景觀觀設(shè)計計和裝修修設(shè)計計工作作前置置，使使設(shè)計計周期期縮短短30%以上。。三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系3.4.1設(shè)計管管理關(guān)關(guān)鍵點點的控控制設(shè)計管管理中中設(shè)計計任務(wù)務(wù)書、、設(shè)計計評審審和變變更控控制是是管理理的關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，，設(shè)計計管理理中的的問題題將為后續(xù)續(xù)施工工管理理和成成本管管理帶帶來巨巨大的的隱患患!三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系3.4.2設(shè)計過過程各各橫向向關(guān)系系的控控制三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系成本的的全過過程參參與從從房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)價值值鏈（（VAC）模型型可以以看出出，成成本管管理基基本貫貫穿了了項目目開發(fā)發(fā)的整整個過過程。。成本本管理理部門門的提提前介介入不不僅可可以對對項目目盡快快熟悉悉，還還有利利于整整個項項目成成本的的控制制，特特別是是隨著著行業(yè)業(yè)競爭爭程度度的加加劇，，在利利潤率率差不不多的的情況況下，，這點點尤為為重要要。加強設(shè)設(shè)計階階段成成本管管理的的方法法：1)項目拓拓展階階段（（土地地獲取取前））：成本管管理部部門在在拓展展階段段根據(jù)據(jù)成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫及及設(shè)計計部門門提供供的概概念設(shè)設(shè)計草草案等等進(jìn)行行項目目成本本估算算工作作；2)項目定定位階階段（（土地地獲取取后））：成本管管理部部門根根據(jù)營營銷部部門提提供的的產(chǎn)品品建議議書，，設(shè)計計部門門提供供的概概念設(shè)設(shè)計方方案，，相關(guān)關(guān)規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)和產(chǎn)產(chǎn)品建建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等等進(jìn)行行項目目成本本測算算工作作；3)方案階階段：：成本管管理部部門根根據(jù)方方案設(shè)設(shè)計成成果進(jìn)進(jìn)行項項目成成本匡匡算工工作；；4)擴初階階段：成本管管理部部門在在擴初初階段段編制制建安安成本本概算算，同同時組組織相相關(guān)部部門編編制項項目正正式的的目標(biāo)標(biāo)成本本（包括括工程程部門門編制制工程程管理理費、、監(jiān)理理費測測算，，拓展展及報報批報報建部部門編編制土土地費費用和和報批批報建建費用用測算算，營營銷部部門編編制營營銷費費用測測算，，財務(wù)務(wù)部門門編制制管理理及財財務(wù)費費用測測算等等，具具體可可根據(jù)據(jù)成本本科目目表進(jìn)進(jìn)行細(xì)細(xì)分）），最最終形形成項項目正正式目目標(biāo)成成本，，并報報公司司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批批。項目正正式目目標(biāo)成成本經(jīng)經(jīng)審批批后，，分解解到各各個部部門（（或者者相關(guān)關(guān)崗位位）等等；通通過責(zé)責(zé)任成成本來來進(jìn)行行追溯溯。通通過項項目正正式的的目標(biāo)標(biāo)成本本指導(dǎo)導(dǎo)項目目進(jìn)行行施工工圖的的限額額設(shè)計計，并并以此此指導(dǎo)導(dǎo)招標(biāo)標(biāo)、施施工、、采購購等業(yè)業(yè)務(wù)活活動中中的成成本費費用使使用與與管理理。項目正正式目目標(biāo)成成本一一經(jīng)確確定，，不允允許隨隨便修修改；；在工工程實實施過過程中中，每每月通通過項項目動動態(tài)成成本來來進(jìn)行行管理理；如如遇項項目定定位改改變，，原材材料價價格上上漲等等特殊殊情況況可經(jīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批批后進(jìn)進(jìn)行修修正通通過。。3.4.3設(shè)計過過程中中，成成本管管理的的全過過程參參與三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系3.5計劃管管理設(shè)計周周期基基準(zhǔn)目的：：理順各各項工工作的的銜接接關(guān)系系，明明確里里程碑碑點和和責(zé)任任歸屬屬，保保障開開發(fā)周期期基準(zhǔn)準(zhǔn)的有有效實實施，，實現(xiàn)現(xiàn)快速速滾動動的地地產(chǎn)開開發(fā)模模式。。三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系地產(chǎn)項項目設(shè)設(shè)計周周期參參考基基準(zhǔn)值值簡圖圖三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系設(shè)計管管理效效率指指標(biāo)（（擬定定）設(shè)計管管理效效率提提升的的關(guān)鍵鍵點：：三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系公司一級計劃部門月度計劃部門二級計劃項目組周計劃3.6項目總總體計計劃下下設(shè)計計計劃劃的分分級控控制三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系縮短計計劃督督查期期，在在重要要節(jié)點點提前前核對對督促促;通過項項目組組周例例會檢檢查周周工作作計劃劃，部部門例例會檢檢查月月計劃劃－－－檢查查與調(diào)調(diào)整;跨部門門項目目協(xié)調(diào)調(diào)會協(xié)協(xié)調(diào)解解決項項目計計劃實實施中中的不不定因因素和和困難難等，，同時時檢查和和修訂訂二級級計劃劃和一一級計計劃;項目特特點和和當(dāng)?shù)氐貓笈鞒坛?、?nèi)內(nèi)容、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是影影響設(shè)設(shè)計計計劃的的主要要因素素和積積累。公司客客觀制制訂一一級計計劃；；設(shè)計部部制定定項目目設(shè)計計計劃劃；部門經(jīng)經(jīng)理與與各項項目設(shè)設(shè)計經(jīng)經(jīng)理分分解計計劃；；各項目目設(shè)計計經(jīng)理理與組組員再再分解解計劃劃－－－組員員工作作量確確定、、討論論工作作量量的缺缺失3.6.1各級計計劃的的制定定方式式－－－公司司運營營部門門負(fù)責(zé)責(zé)組織織3.6.2監(jiān)控辦辦法三.建立精精細(xì)化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設(shè)設(shè)計管管理體體系設(shè)計部部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)業(yè)績指指標(biāo)及及年度度計劃劃)考核評評價設(shè)計部部門月月份績績效計計劃/考核評評價各人月月度計計劃考考核評評價項目緊緊張時時，周周計劃劃考核核評價價設(shè)計巡巡檢制制度－－－檢檢察表表設(shè)計部部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)業(yè)績指指標(biāo)及及年度度計劃劃)考核評評價表表設(shè)計部部月績績效考考核評評價表表員工月月績效效考評評表3.6.3考核制制度與與風(fēng)險險防范范－－－制定定考核核梯度度三.建立精細(xì)細(xì)化市場場需求下下的規(guī)范范化設(shè)計計管理體體系合理薪酬酬體系人才梯隊隊建設(shè)員工素質(zhì)質(zhì)審核與與培養(yǎng)提提升計劃劃團隊激情情與凝聚聚力四、專業(yè)業(yè)團隊建建設(shè)與能能力提升升最終的改改進(jìn)方向向：1、設(shè)計管理理流程集團到目目前為止止沒有設(shè)設(shè)計管理理團隊，，要走向向上水平平上規(guī)模模的開發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)，，必須高度度重視設(shè)設(shè)計管理理隊伍建建設(shè)，形形成系統(tǒng)統(tǒng)化的設(shè)設(shè)計管理理流程體體系，將設(shè)計管管理按階階段和對對象劃分分為概念念設(shè)計管管理流程程、方案案設(shè)計管管理流程程、施工工圖設(shè)計計管理流流程、景景觀設(shè)計計管理流流程、精精裝修設(shè)設(shè)計管理理流程和和設(shè)計變變更管理理流程，，使設(shè)計計過程更更清晰、、職責(zé)更更明確、、管理更更精細(xì)化化。明確各個個設(shè)計流流程的邏邏輯關(guān)系系，明確確職責(zé)，，在制度度上保證證各專業(yè)業(yè)之間的的配合，，加快設(shè)設(shè)計進(jìn)度度。2、設(shè)計任務(wù)務(wù)書編制制設(shè)計各階階段，最最終達(dá)到到形成比比較明確確的輸入入、輸出出成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計過程程中成本本