房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程

----業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與控制品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義——通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實(shí)施期)——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運(yùn)營(yíng)期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成方案設(shè)計(jì)完成(方案評(píng)審會(huì)）方案圖報(bào)建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項(xiàng)目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂竣工驗(yàn)收入伙18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）簽訂土地合同至獲取施工許可證5個(gè)月時(shí)間；拿地7個(gè)月后開盤！（恒大地產(chǎn)拿地后6個(gè)月開盤。）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場(chǎng):

1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司;

2、土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi);

3、收購(gòu)有土地的公司：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。土地市場(chǎng)：

通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場(chǎng)未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。避免拿超級(jí)大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬㎡以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。加速進(jìn)入以下城市：長(zhǎng)三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級(jí)市，如常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺(tái)等；內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。同行案例：恒大07年中進(jìn)入長(zhǎng)沙，至今共有5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長(zhǎng)沙冠軍。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付決策策資資金金：：如如何何使使用用、、如如何何平平衡衡、、盈盈利利期期望望、、融融資資渠渠道道。。決策策項(xiàng)項(xiàng)目目：：發(fā)發(fā)展展方方向向、、盈盈利利模模式式、、承承擔(dān)擔(dān)功功能能、、實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度。。決策策人人力力：：團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)運(yùn)運(yùn)作作能能力力和和執(zhí)執(zhí)行行能能力力、、合合作作團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)、、主主管管部部門門。。地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)三三大大核核心心要要素素：：錢錢、、地地、、人人?。⊥恋氐孬@獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素定位——項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價(jià)——銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等！各部部門門職職責(zé)責(zé)：：投資資開開發(fā)發(fā)部部：：建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證———國(guó)有有土土地地使使用用證證。。營(yíng)銷銷部部：：編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策劃劃書書（（包包括括市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研深深化化、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位報(bào)報(bào)告告、、定定價(jià)價(jià)方方案案、、示示范范區(qū)區(qū)方方案案））。。設(shè)計(jì)計(jì)部部：：概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書———概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)深深化化方方案案。。工程程部部：：編編制制項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃劃。。財(cái)務(wù)務(wù)部部：：概概念念版版投投資資收收益益。。（（三三個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)））成本本部部：：可可研研版版成成本本2。（（根根據(jù)據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部提提供供的的規(guī)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行估估算算））采購(gòu)購(gòu)部部：：營(yíng)營(yíng)銷銷合合作作方方資資源源（（廣廣告告、、代代理理公公司司等等））、、概概念念性性設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位。。關(guān)鍵鍵要要素素：：項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策劃劃書書、、概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)深深化化方方案案。。土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售物業(yè)業(yè)管管理理土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期實(shí)施施方方案案施工工圖圖實(shí)施施方方案案施工工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)前前期期3個(gè)月月5個(gè)月月2個(gè)月月設(shè)計(jì)計(jì)周周期期3：5：2土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付包含含的的主主要要設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段：：概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：大大概概6周；；詳規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：大大概概6周；；單體體方方案案：：大大概概12周；；擴(kuò)初初方方案案：：大大概概6周；；施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：施施工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式，，大大概概10周；；景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：大大概概5-6周；；樣板板房房及及會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：大大概概4周。。關(guān)鍵鍵要要素素：：各各階階段段方方案案評(píng)評(píng)審審。。常見見的的問問題題：：進(jìn)度度問問題題：：進(jìn)進(jìn)度度難難以以控控制制、、各各專專業(yè)業(yè)公公司司難難以以銜銜接接。。質(zhì)量量問問題題：：評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)體體系系和和評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的缺缺失失。。土地地獲獲取取定位位決決策策產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建施工工建建設(shè)設(shè)推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付詳規(guī)規(guī)報(bào)報(bào)建建方案案報(bào)報(bào)建建初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)報(bào)建建施工工圖圖報(bào)報(bào)建建開工工時(shí)時(shí)間間開盤盤時(shí)時(shí)間間設(shè)計(jì)計(jì)控控制制點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)研研究究區(qū)域域確確認(rèn)認(rèn)概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)研研究究結(jié)結(jié)論論規(guī)劃劃方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)評(píng)審審會(huì)會(huì)區(qū)域域單單體體確確認(rèn)認(rèn)實(shí)施施方方案案完完成成基礎(chǔ)施施工圖圖全套施施工圖圖完成成景觀設(shè)設(shè)計(jì)銷售包包裝設(shè)設(shè)計(jì)方案文文本中中，最最重要要兩張張圖——項(xiàng)目總總平面面圖、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層平平面圖圖！土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付最優(yōu)化化的設(shè)設(shè)計(jì)階階段流流程參參考：：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)規(guī)劃單單位與與施工工圖：：初步步設(shè)計(jì)計(jì)、施施工圖圖把控控；規(guī)劃單單位與與景觀觀：完完善、、技術(shù)術(shù)交底底；施工圖圖與景景觀：：隱蔽蔽管線線工程程設(shè)計(jì)計(jì)。最優(yōu)秀秀的設(shè)設(shè)計(jì)成成果是是最能能體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商開開發(fā)思思維和和開發(fā)發(fā)意識(shí)識(shí)的成成果，，而非非作品品。各部門門職責(zé)責(zé)：投資開開發(fā)部部：方方案設(shè)設(shè)計(jì)報(bào)報(bào)批批批復(fù)意意見書書——建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證——基礎(chǔ)施施工許許可證證。營(yíng)銷部部：編編制營(yíng)營(yíng)銷總總綱及及評(píng)審審、組組建營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)。。設(shè)計(jì)部部：編編制方方案設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書——規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案評(píng)評(píng)審（（含單單體設(shè)設(shè)計(jì)方方案））——景觀方方案評(píng)評(píng)審——初步設(shè)設(shè)計(jì)成成果評(píng)評(píng)審（（含基基坑支支護(hù)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖）——建筑施施工圖圖評(píng)審審（含含基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)圖））——正式施施工圖圖評(píng)審審。工程部部：地地質(zhì)初初堪——地質(zhì)詳詳堪——土方開開挖及及邊坡坡支護(hù)護(hù)——基礎(chǔ)施施工。。財(cái)務(wù)部部：方方案版版投資資收益益。（（三個(gè)個(gè)指標(biāo)標(biāo)）成本部部：方方案版版成本本、施施工圖圖預(yù)算算。（（根據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)部提提供的的規(guī)劃劃要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行估算算）采購(gòu)部部：施施工圖圖顧問問單位位——景觀、、室內(nèi)內(nèi)、方方案設(shè)設(shè)計(jì)單單位——監(jiān)理單單位招招標(biāo)——土建總總包招招標(biāo)——工程材材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)。?？头?、物業(yè)業(yè)部：：物業(yè)業(yè)策劃劃方案案。關(guān)鍵要要素：：各類類設(shè)計(jì)計(jì)方案案、合合作方方資源源、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷總總綱、、土方方開挖挖及邊邊坡支支護(hù)。。土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付關(guān)注風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)：工程部部、投投資開開發(fā)部部、設(shè)設(shè)計(jì)部部關(guān)注注設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)標(biāo)表??！工程部部、設(shè)設(shè)計(jì)部部、營(yíng)營(yíng)銷及及客服服部關(guān)關(guān)注交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)??！設(shè)計(jì)部部、工工程部部、營(yíng)營(yíng)銷及及客服服部關(guān)關(guān)注一一戶一一圖！！工程部部、設(shè)設(shè)計(jì)部部、營(yíng)營(yíng)銷及及客服服部、、投資資開發(fā)發(fā)部要要關(guān)注注變更更和報(bào)報(bào)建圖圖紙?。⊥恋孬@獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付開發(fā)辦辦開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)許許可證證項(xiàng)目手手冊(cè)計(jì)委固定資資產(chǎn)投投資計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目立立項(xiàng)規(guī)劃局局建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可土地測(cè)測(cè)量、、評(píng)估估國(guó)土資資源局局國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)證土地確確認(rèn)、、報(bào)批批土地交交易開發(fā)辦辦人防辦辦墻改辦辦消防支支隊(duì)環(huán)保局局基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施牌牌套費(fèi)費(fèi)開發(fā)管管理費(fèi)費(fèi)人防異異地建建設(shè)費(fèi)費(fèi)墻改基基金消防設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)環(huán)境評(píng)評(píng)估及及排污污費(fèi)規(guī)劃局局建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可方案審審批規(guī)劃局局中標(biāo)通通知書書質(zhì)檢站站散水辦辦勞保辦辦定額站站安檢站站安全許許可定額鑒鑒別勞保統(tǒng)統(tǒng)籌散水押押金質(zhì)檢委委托城管大大隊(duì)執(zhí)法大大隊(duì)規(guī)劃局局開發(fā)辦辦建委基基建科科施工許許可證證預(yù)售許許可證證放線管管理房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目一般般報(bào)批批報(bào)建建流程程土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付如何加加快項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)報(bào)批報(bào)報(bào)建進(jìn)進(jìn)程？？?jī)?nèi)部控控制：：設(shè)計(jì)圖圖紙的的圖紙紙質(zhì)量量、出出圖圖時(shí)間間、圖圖紙變變更（（報(bào)建建圖紙紙的變變更））等；；現(xiàn)場(chǎng)配配合：：項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀、、項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)接待待；外部協(xié)協(xié)調(diào)：：當(dāng)?shù)馗鞲骷?jí)政政府包包括規(guī)規(guī)劃局局、建建設(shè)局局、國(guó)國(guó)土局局、城城管、、質(zhì)檢檢站、、消防防等各各類工工作協(xié)協(xié)調(diào)；；合作方方的協(xié)協(xié)調(diào)：：合作方方報(bào)建建資料料、合合作方方工程程配合合（主主要是是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)）、、合作方方報(bào)建建工作作（勞勞保金金、中中標(biāo)備備案、、淤泥泥證等等）、、合作作方的的資源源配合合（尤尤其是是專業(yè)業(yè)部門門）。。1、技術(shù)術(shù)處理理文物考考察？？政府府工程程？先先行土土方開開挖？？先行行基礎(chǔ)礎(chǔ)施工工？2、協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系系城管是是主要要查處處的單單位，，和城城管關(guān)關(guān)系好好可避避免很很多麻麻煩。。3、處理理技巧巧以有替替無，，以小小替大大；（（以小小施工工證開開大標(biāo)標(biāo)段的的工））減免申申請(qǐng)，，考慮慮天氣氣及形形象／／影響響等因因素。。土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付如何處處理無無證施施工？？土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付工程建建設(shè)的的相關(guān)關(guān)知識(shí)識(shí)：工程建建設(shè)組組成部部分：：土建建、水水電、、安裝裝及設(shè)設(shè)備；；整體工工程建建設(shè)：：?jiǎn)误w體部分分、環(huán)環(huán)境部部分、、室外外管線線；建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式：：磚混混、框框架、、框剪剪、鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等；；項(xiàng)目施施工周周期（（合理理進(jìn)度度）：：多層及及低密密度：：9—12個(gè)月；；小高層層：1年半；；高層建建筑：：2年到兩兩年半半；施工組組織次次序：：基礎(chǔ)部部分→→主體體工程程→外外墻裝裝飾及及安裝裝→園園區(qū)管管線→→景觀觀施工工→竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收。。土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付工程建建設(shè)的的相關(guān)關(guān)知識(shí)識(shí)2：影響工工程造造價(jià)的的主要要因素素：建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式及及建筑筑形態(tài)態(tài)：鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)＞框框剪＞＞框架架＞磚磚混；；外立面面材質(zhì)質(zhì)及設(shè)設(shè)備等等級(jí)：：是否否玻璃璃幕墻墻、外外立面面選材材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；施工取取費(fèi)等等級(jí)：：在施施工定定額的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加加減；；地基情情況：：是否否巖石石、是是否流流沙、、是否否軟基基，決決定了了基礎(chǔ)礎(chǔ)的施施工成成本；；場(chǎng)地條條件：：是否否平整整、是是否山山地；；抗震等等級(jí)：：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；節(jié)能要要求：：是否否滿足足節(jié)能能規(guī)范范；景觀環(huán)環(huán)境造造價(jià)。。各部門門職責(zé)責(zé)：投資開開發(fā)部部：建建設(shè)工工程施施工許許可證證。營(yíng)銷部部：示示范區(qū)區(qū)開放放（含含售樓樓處、、樣板板房））、客客戶積積累。。設(shè)計(jì)部部：配配套工工程圖圖紙（（水、、電、、燃?xì)鈿?、排排污））、配配合銷銷售的的設(shè)計(jì)計(jì)輸入入（合合同附附圖、、模型型、交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)））。工程部部：主主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工（（示范范區(qū)施施工））。財(cái)務(wù)部部：方方案版版投資資收益益。（（三個(gè)個(gè)指標(biāo)標(biāo)）成本部部：項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本。。（成成本月月報(bào)））采購(gòu)部部：分分包工工程及及材料料設(shè)備備采購(gòu)購(gòu)。（（主要要包括括消防防、人人防、、永久久水電電、燃燃?xì)?、、鋁合合金門門窗、、幕墻墻、精精裝修修等））客服、、物業(yè)業(yè)部：：物業(yè)業(yè)公司司招投投標(biāo)（（取得得預(yù)售售證的的必要要條件件）。。關(guān)鍵要要素：：建設(shè)設(shè)工程程施工工許可可證、、示范范區(qū)開開放、、主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)施工工、物物業(yè)公公司招招投標(biāo)標(biāo)。土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付關(guān)鍵要要點(diǎn)：：質(zhì)量控控制??！進(jìn)度控控制！！成本控控制！！協(xié)調(diào)管管理?。№?xiàng)目管管理者者要有有運(yùn)營(yíng)營(yíng)的高高度?。⊥恋孬@獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付售前階階段售中階階段售后階階段市場(chǎng)、、客戶戶、產(chǎn)產(chǎn)品客戶、、傳播播、銷銷售服服務(wù)、、價(jià)格格、促促銷風(fēng)險(xiǎn)控控制策劃咨咨詢、、代理理公司司銷售代代理、、廣告告代理理、媒媒體律師行行、銀銀行、、房管管部門門三個(gè)階階段土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付組建銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)；；（（銷銷售總總監(jiān)、、銷售售經(jīng)理理、銷銷售員員、策策劃總總監(jiān)、、策劃劃經(jīng)理理、策策劃師師）項(xiàng)目形形象定定位；；（（主主推廣廣語、、主形形象畫畫面、、項(xiàng)目目案名名、項(xiàng)項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷銷售賣賣點(diǎn)提提煉；；（區(qū)區(qū)位、、地段段、產(chǎn)產(chǎn)品、、環(huán)境境、價(jià)價(jià)格、、品牌牌等））項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方方案；；（開開盤方方案、、銷售售手冊(cè)冊(cè)、銷銷售周周期、、價(jià)格格、法法律文文件、、培訓(xùn)訓(xùn)等））項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣方方案；；（（推推廣周周期、、媒體體組合合、費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)劃、、重大大營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)方案案等））項(xiàng)目展展示區(qū)區(qū)包裝裝方案案；（（外圍圍導(dǎo)示示、售售樓處處、樣樣板房房、看看樓通通道、、工地地等））合作方方資源源使用用；（（廣告告公司司、代代理公公司、、制作作公司司、短短信公公司、、媒體體、印印刷等等）項(xiàng)目第第一次次廣告告出街街；公司及及項(xiàng)目目品牌牌推廣廣；項(xiàng)目展展示區(qū)區(qū)開放放；項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格聽聽證會(huì)會(huì)；項(xiàng)目一一期開開盤；；營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)算。。關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)各部門門職責(zé)責(zé)：投資開開發(fā)部部：面面積預(yù)預(yù)測(cè)報(bào)報(bào)告——取得預(yù)預(yù)售許許可證證。營(yíng)銷部部：開開盤方方案、、價(jià)格格、洗洗籌、、開盤盤實(shí)施施。設(shè)計(jì)部部：配配合銷銷售的的設(shè)計(jì)計(jì)輸入入（合合同附附圖、、模型型、交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)））。工程部部：施施工進(jìn)進(jìn)度達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)售條條件。。（產(chǎn)產(chǎn)品類類型不不同、、城市市不同同，情情況有有異））成本部部：項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本。。（成成本月月報(bào)））采購(gòu)部部：分分包工工程及及材料料設(shè)備備采購(gòu)購(gòu)。關(guān)鍵要要素：：工程程達(dá)到到預(yù)售售條件件、取取得預(yù)預(yù)售許許可證證、開開盤。。土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）模擬驗(yàn)收流程；（內(nèi)部走場(chǎng)）集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程；交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)土地獲獲取定位決決策產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建施工建建設(shè)推廣銷銷售入伙交交付資料準(zhǔn)備各類物資配置各類展板與流程標(biāo)識(shí)準(zhǔn)