東郡國際2014年?duì)I銷策略提報(bào)市場情況2013樓市關(guān)鍵詞平走、群分、高漲、難測2013年已不見上一年的瘋狂，整體房地產(chǎn)走勢平穩(wěn)，有賣的好的盤，當(dāng)然也有賣的差的盤，杭州房地產(chǎn)市場的群體劃分進(jìn)入了新階段，土地市場出讓火爆，為后續(xù)“量大價(jià)調(diào)”埋下伏筆，政策謠言多于實(shí)質(zhì)，但只是時(shí)間問題，一切終將天下大白。2013年杭州樓市核心信息2013年杭州市（含蕭山、余杭）全年的土地出讓金總額為1327億元，甚至超過2009年的1054億元，成為史上賣地金額最高的年份。前11個(gè)月主城區(qū)住宅成交約4萬套，5年內(nèi)排名居中，低于09與12年市場存量趨于穩(wěn)定，整體結(jié)構(gòu)略有變化，大戶型數(shù)量增大，小戶型穩(wěn)定2013年，杭州土地市場燒出了一個(gè)千億數(shù)字——1326.1億。這個(gè)數(shù)字是2012年的兩倍，比2009年高出近300億，使杭州躋身全國土地市場前三甲，僅次于北京和上海。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)杭州站

2013年杭州土地成交情況表2013年月度土地成交市場呈現(xiàn)一貫性的優(yōu)質(zhì)土地房地產(chǎn)旺季出讓的慣性，從3月的首次推地，至5月又有一次小高潮，最高點(diǎn)出現(xiàn)在9月，月度成交金額約91億元。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)杭州站

2009-2013年杭州土地出讓指標(biāo)比2014年，主城區(qū)土地出讓100宗，成交總金額達(dá)840.77億元,已超過09年成交總金額，成為5年新高；信息來源：杭州國體資源局網(wǎng)站及土地年報(bào)2009-2012年份成交宗數(shù)成交面積（平方米）成交金額（億元）2013年1003198000840.772012年772022400424.772011年5614793913172010年6421733164932009年11636149637852014年，主城區(qū)合計(jì)成交商品房約4.2716萬套，成交套數(shù)少于2012年，排名在7年中的第三位。信息來源：2007-2012年房地產(chǎn)年報(bào)及2013年年報(bào)2014年，商品房月度成交普遍比較平穩(wěn)，即使在天氣炎熱的7、8月份，月度成交也在3000套上下，除2月份外，其余各月均在3000-4000套區(qū)間。信息來源：住在杭州網(wǎng)11月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商品房庫存存量保持穩(wěn)穩(wěn)定，整體體套數(shù)在5.5萬套左右，，其中住宅宅套數(shù)在2.6萬套左右；；信息來源：：杭州透明明售房網(wǎng)2007-2013杭州主城區(qū)區(qū)庫存變化化圖時(shí)間套數(shù)2010年12月31日249632011年12月31日447742012年12月31日428002013年12月31日54711在2013年，杭州主主城商品房房庫存走量量持續(xù)走高高，特別是是在10月后多個(gè)新新盤入市，，新增貨量量迫使存量量總值迅速速突破5萬套，逼近近5.5萬套；信息來源：：杭州透明明售房網(wǎng)整體的住宅宅銷售市場場出現(xiàn)了“冰火兩重天天”的情況部分“低價(jià)入市”的樓盤獲得得了空前的的成功萬科·北宸之光德信·東望中?！の飨A府如圖所示的的幾個(gè)在上上半年有市市場記憶度度并獲得有有效成交業(yè)業(yè)績的樓盤盤，不外乎乎是；龍湖春江彼彼岸下沙在2013年呈現(xiàn)出來“熱度衰退”的狀態(tài)2013年下沙計(jì)劃劃出讓土地地分布從2013年年初所發(fā)發(fā)布的讀地地手冊來看看，全年下下沙將出讓讓8宗土地，其其中四宗宅宅地，其中中三宗在大大學(xué)城北區(qū)區(qū)域，其他他為商輔用用地。2013年下沙出讓讓土地實(shí)景景情況截止9月30日，計(jì)劃出出讓土地中中僅出讓了了一宗宅地地，僅本項(xiàng)項(xiàng)目三期住住宅地塊；；也就是說說再2014年，本項(xiàng)目目的三期是是唯一的新新增貨量（（現(xiàn)階段來來看）但2012年出讓的利利豐地塊5萬方產(chǎn)品將將在2014年面市，產(chǎn)產(chǎn)品面積80-120方；2013年成交套數(shù)數(shù)排名2013年，年度銷銷售冠軍是是濱江三橋橋下的春江江彼岸項(xiàng)目目，年度熱熱銷1329套，龍湖有有兩個(gè)項(xiàng)目目上榜，足足見其營銷銷的成功。。2013年12月下沙區(qū)商商品房共計(jì)計(jì)成交460套，比11月份成交量量增加61套，環(huán)比增增加15.29%。2013年，下沙區(qū)區(qū)共成交商商品房7024套，排名主主城區(qū)第四四位。金沙湖沿江大學(xué)城北海寧保利·玫瑰灣碧桂園保利·城市果嶺利豐項(xiàng)目本項(xiàng)目至高·錢塘一品南大·暖東橙家直接競品余余量情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：市場競品數(shù)數(shù)據(jù)分析樓盤總量以去化量累計(jì)均價(jià)存量面積存量在售價(jià)格保利城市果嶺135774711715.9461090以下3611157390-140185140以上64保利玫瑰灣128838212044.4290690以下7081194190-140198碧桂8787490以下6511103690-14023140以上175排屋25項(xiàng)目名稱保利·玫瑰灣項(xiàng)目地址下沙新城沿江大道與15號大街交匯處東北（項(xiàng)目現(xiàn)場）開發(fā)商浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：51000建筑面積：173000物業(yè)管理保利廣州物業(yè)管理有限公司杭州分公司物業(yè)類型高層容積率2.50綠化率45%主力戶型80-140㎡平方米總戶數(shù)1288戶銷售價(jià)格12045.63元/m2保利玫瑰灣灣公寓戶型配配比樓幢層高各面積段及套數(shù)合計(jì)533-3482.3389.4982.6587.6313048套16套33套33套63474.3388.3189.3589.0572.1789.949917套17套17套16套16套16套1033-3489.588.0389.0387.1687.4712648套16套47套16套15套933-3481.0587.1282.1786.7112648套32套15套15套733-3489.587.1613098套32套111869.6683.74518套27套項(xiàng)目名稱保利·城市果嶺項(xiàng)目地址下沙新城水云街與海濤路交匯開發(fā)商浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積:46000平方米建筑面積:187000平方米物業(yè)管理保利廣州物業(yè)管理有限公司杭州分公司物業(yè)類型高層容積率3.0綠化率30%主力戶型80-140㎡平方米總戶數(shù)1288戶銷售價(jià)格11943.4元/m2保利城市果果嶺一期公寓戶戶型配比4#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)31層87.0286.879.1120套3030605#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層86.978.985.4132套3366333#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)29層86.289.586.6112套2856282#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)27層88.786.6104套52521#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層13866套66二期公寓戶戶型配比11#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層86.978.887.788.188.585.9231套3366336633338#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層126.387.386.9132套33663310#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層89.888.3288.3198套6666667#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層13966套669#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層126.387.386.9132套336633項(xiàng)目名稱杭州碧桂園項(xiàng)目地址下沙大學(xué)城水云街與海濤路西北側(cè)開發(fā)商杭州碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積:65711平方米建筑面積:183990平方米物業(yè)管理杭州碧桂園物業(yè)管理有限公司物業(yè)類型高層，排屋容積率2.8綠化率30%主力戶型82/87/89/107/120總戶數(shù)1100銷售價(jià)格10764元/m2杭州碧桂園園公寓戶型配配比樓幢層高各面積段及套數(shù)合計(jì)13388.5582.03商鋪12862套62套4套23388.5882.06商鋪257124套124套9套33188.5982.07商鋪12258套58套4套43089.1682.611658套58套53389.0982.5412462套62套63388.882.2382.21商鋪276125套124套2套15套732121.1887.77107.15170.8827030套30套30套180套83289.1382.55商鋪497248套248套1套利豐項(xiàng)目利豐項(xiàng)目總總建筑面積積8.5萬方，住宅宅面積5.9萬方，總戶戶數(shù)為593套；南大·暖東項(xiàng)目總用地地面積約1.3萬平米，總總建筑面積積約4萬多平米，，其中有1.5萬方的商業(yè)業(yè)裙樓。住住宅共計(jì)房房源296套左右，有有78㎡三房和88㎡三房的兩種種戶型。潤和·橙家預(yù)計(jì)2014年5月首開，主主力戶型為為65-89平米的舒適適兩房兩廳廳、三房兩兩廳?？傆糜玫孛娣e約約1.9萬方，總建建筑面積約約6萬方。項(xiàng)目目共6幢，分別由由1幢17層高層建筑筑，3幢18層高層建筑筑，1幢20層高層建筑筑，1幢32層高層建筑筑組成2014年下沙商品品房（住宅宅）可售量量預(yù)測編號板塊項(xiàng)目名總規(guī)模主力產(chǎn)品及面積預(yù)測剩余銷售面積1下沙沿江保利·玫瑰灣17萬方80-140方，合計(jì)1288戶，開一期96戶10萬方（900套）2保利·東灣68.5萬方尾盤剩余190-215方江景大宅--（非同類產(chǎn)品）3金隅·觀瀾時(shí)代19萬方合計(jì)5000戶，現(xiàn)階段在售138洋房、93高層以大戶型為主，小戶型剩余不多4世茂·江濱花園70萬方2526戶剩余以大面積產(chǎn)品為主剩余部分不考慮5保利·江語海17萬方80-120方，1196戶小戶型基本售罄6寶龍·城市廣場33萬方50-120，3200戶住宅基本售罄，剩余酒店式公寓7泛金沙湖龍湖·滟瀾山80萬方1619戶剩余洋房及商業(yè)部分8名城·湖左岸10萬方80-168,700戶2萬方（200戶）9德信·中外公寓10萬方89-138方，900戶4萬方，400戶10金歐·榮寓11萬方80-140方，580戶5萬方，（380戶）11東?！幟士?8萬方80-180，2250戶3萬方（200戶）12大學(xué)城北碧桂園18萬方---8萬方（500戶）13保利·城市果嶺13萬方---7萬方（400戶）14海寧片區(qū)僑?！ひ黄犯郀柗?5.7萬方---23萬方（1400戶）15盈都·攬悅10萬方79-135方基本售罄不做考慮2014年，下沙（（不考慮金金沙湖片，，僅考慮沿沿江及大學(xué)學(xué)城）可銷銷售的房源源約在40萬方，可售售總套數(shù)約約在4000套（包含本本項(xiàng)目），，整個(gè)下沙沙的區(qū)域競競爭非常清清晰，就是是區(qū)域內(nèi)的的三個(gè)盤與與玫瑰灣。。（當(dāng)然海海寧片區(qū)的的新盤對項(xiàng)項(xiàng)目存在一一定影響，，暖東4萬方，橙家家6萬方；）2014年下沙二手手住宅上市市預(yù)估2014年預(yù)計(jì)有一一定量的二二手房上市市，主要集集中在沿江江區(qū)塊，以以野風(fēng)·海天城、華華元·夢琴灣、伊伊薩卡等為為主，根據(jù)據(jù)實(shí)際情況況了解，大大部分房源源雖然已經(jīng)經(jīng)年滿5年，但是由由于辦證時(shí)時(shí)間較晚，，僅一半左左右的的房房源無雙稅稅，同時(shí)考考慮到部分分房源已經(jīng)經(jīng)完成了二二次買賣，，預(yù)計(jì)2014年新上市的的二手房約約6800套；（理論論依據(jù)，2013年10-11月，安居客客統(tǒng)計(jì)在售售下沙沿江江板塊二手手房約5175套，根據(jù)2014年預(yù)期，上上浮30%）下沙市場——簡單清晰1、2013現(xiàn)階段僅一一宗宅地出出讓，市場場在售小戶戶型量有限限；2、下沙的剛剛需屬性明明顯，價(jià)格格導(dǎo)致成交交的因素比比重巨大；；3、在售項(xiàng)目目減少，總總數(shù)不超過過5個(gè)（與本項(xiàng)項(xiàng)目存在競競爭的更少少）；4、80多方的產(chǎn)品品仍是區(qū)域域主流，部部分客群因因總價(jià)因素素購買難達(dá)達(dá)成。當(dāng)差異性成成為致勝的的法寶，當(dāng)價(jià)格成為為出貨的關(guān)關(guān)鍵，政策成為成成交風(fēng)向標(biāo)標(biāo)。判斷后市，，尤為重要要。價(jià)格：平穩(wěn)穩(wěn)趨勢·成交利器在2014年中整體商商品房價(jià)格格趨于穩(wěn)定定，開發(fā)商商更加務(wù)實(shí)實(shí)的考慮整整體入市的的價(jià)格，以以求能夠保保證銷售。。2014仍然是以剛剛需為主要要置業(yè)群體體的年份，，價(jià)格對于于項(xiàng)目的銷銷售仍然是是至關(guān)重要要的因素。。區(qū)域：板塊塊熱度差異異極大從今年來看看，杭州的的幾個(gè)熱點(diǎn)點(diǎn)板塊，奧奧體首當(dāng)其其沖，以龍龍湖·春江彼岸的的熱銷向整整個(gè)杭州展展示了板塊塊的價(jià)值，，九堡的普普福板塊、、大城北的的祥符板塊塊均處于拿拿地眾多，，大鱷云集集的情況，，市場關(guān)注注熱度較大大，下沙板板塊由于土土地出讓較較少，在售售樓盤不多多的情況，，在市場發(fā)發(fā)聲較弱，，非市場重重點(diǎn)關(guān)注板板塊。購房者：心心態(tài)上揚(yáng)出出手平穩(wěn)穩(wěn)對于現(xiàn)在整整體的房地地產(chǎn)價(jià)格，，剛需客戶戶更多的是是從是否能能夠承受的的前提下進(jìn)進(jìn)行考慮，，對于現(xiàn)階階段價(jià)格認(rèn)認(rèn)為相對合合理的比例例在逐步上上升，整體體觀望心態(tài)態(tài)氣氛并不不是非常濃濃重，部分分理性價(jià)格格入市的項(xiàng)項(xiàng)目熱銷帶帶來的對市市場銷售的的樂觀預(yù)計(jì)計(jì)。對于保值客客來說，房房產(chǎn)品的升升值價(jià)值受受到政策調(diào)調(diào)控與后續(xù)續(xù)房產(chǎn)稅增增收的信息息所打擊，，保值價(jià)值值適度存在在，購買房房產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)不再是財(cái)財(cái)富階層所所考慮的投投資渠道之之一；政策平穩(wěn)·信心回復(fù)，，是一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品比拼的的大年2014，平穩(wěn)成交交，價(jià)格成成為市場風(fēng)風(fēng)向標(biāo)成功是成功功的教科書書讓我們來關(guān)關(guān)注一下2013年熱銷的樓樓盤龍湖·春江彼岸項(xiàng)目簡介：：項(xiàng)目位于于杭州奧體體板塊，總總體占地近近8萬方，建筑筑面積近30多萬方，總總套數(shù)為1840套，是龍湖湖目前在杭杭州打造的的地標(biāo)級高高端豪宅小小區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目由由13幢33層的高樓圍圍合而成，，沿用紐約約中央公園園大宅F(xiàn)ifteenCentralParkWest建筑風(fēng)格，，采用公建建形體和Art-Deco立面設(shè)計(jì)。。銷售信息：：5月11日日首推1、、2、4、、6、10號樓，共共計(jì)約784套房源源，戶型面面積為89方、138方和165方，，從透明售房網(wǎng)網(wǎng)信息獲得得，基本售售罄成功原因的的分析：1、營銷強(qiáng)度度前置，板板塊炒作先先行，整合合現(xiàn)有優(yōu)勢勢和未來預(yù)預(yù)期整體價(jià)價(jià)值于一體體；2、在拔升市市場價(jià)格預(yù)預(yù)期的同時(shí)時(shí)，理性價(jià)價(jià)格入市，，基本契合合前期認(rèn)籌籌客戶，得得到最大解解籌；3、扎實(shí)落地地執(zhí)行，拓拓客能力強(qiáng)強(qiáng)大，后續(xù)續(xù)營銷踩點(diǎn)點(diǎn)清晰，市市場熱銷擴(kuò)擴(kuò)展性及延延伸性強(qiáng)；；4、強(qiáng)化合作作營銷的價(jià)價(jià)值，調(diào)動(dòng)動(dòng)外部所有有媒體力量量進(jìn)行客戶戶拓展，達(dá)達(dá)成迅速聚聚攏；龍湖·春江彼岸4-1樣板房開放放4-6團(tuán)購報(bào)名開啟5-1認(rèn)籌啟動(dòng)，，存2抵5年前完成準(zhǔn)準(zhǔn)備5-11首期開盤主題概念：：初期板塊概概念《龍湖自然主主義豪宅，，禮獻(xiàn)奧體體博覽城》《這一次，讓讓世界重識識杭州》活動(dòng)：1.奧體博覽城城發(fā)布會2.實(shí)景示范區(qū)區(qū)開放3.團(tuán)購活動(dòng)開盤當(dāng)天優(yōu)優(yōu)惠：存2萬抵5萬的電商優(yōu)優(yōu)惠。存10萬可享每平平方米減200元的優(yōu)惠。。購房全款還還可以享受受每平方米米減200元的優(yōu)惠。。首開強(qiáng)蓄期期40天萬科·北宸之光項(xiàng)目簡介：：項(xiàng)目位于于城北板塊塊，占地約約12萬方，總建建筑面積30萬方。該項(xiàng)目為裝裝修成品銷銷售項(xiàng)目，，在區(qū)域內(nèi)內(nèi)是首個(gè)，，產(chǎn)品面積積為90-130方，契合剛剛需及首改改客戶群。。銷售信息：：8月11日日首次開盤盤，3小時(shí)時(shí)售罄733套狂銷銷11億，，首開告捷捷。北宸之之光這次開開盤推出了了1號、2號、10號樓、4號樓、5號樓、6號樓共733套房房源，戶型型以90方方為主，同同時(shí)還有115方和和130方方大戶型。。北宸之光光折后起價(jià)價(jià)12800元/平平方米，均均價(jià)14800元/平方米，，認(rèn)籌會員員可享有存存2萬減4萬的優(yōu)惠惠。成功原因的的分析：1、品牌價(jià)值值與裝修成成品彰顯居居住價(jià)值，，從市場影影響力和認(rèn)認(rèn)知力上短短期形成了了大關(guān)注；；2、一個(gè)讓人人非常心動(dòng)動(dòng)的價(jià)格，，再加上成成品裝修，，整體性價(jià)價(jià)比讓客群群趨之若鶩鶩；3、銷售反應(yīng)應(yīng)非常及時(shí)時(shí)，基于認(rèn)認(rèn)籌火爆加加推房源，，全力一波波去化，形形成巨大影影響力的熱熱銷；6-9電商報(bào)名啟啟動(dòng)6-29樣板房開放放宸天地商業(yè)業(yè)街開放7-29釋放開盤信信息，12800元/㎡年后完成物物料1-11首期開盤渠道：電商商團(tuán)購主題概念：：社區(qū)文化化概念《三好住區(qū)領(lǐng)領(lǐng)航版》配套先行概概念《城北首現(xiàn)30萬方裝修成成品住區(qū)》活動(dòng)：1.母親節(jié)派送送話費(fèi)2.團(tuán)購活動(dòng)3.實(shí)景示范區(qū)區(qū)開放舉辦辦時(shí)尚光影影派對開盤當(dāng)天優(yōu)優(yōu)惠：存2萬減4萬的優(yōu)惠。。萬科·北宸之光2月首開強(qiáng)蓄期期40天中?！の飨A府項(xiàng)目簡介：：項(xiàng)目位于于城西板塊塊，占地約約7萬方，總建建筑面積14萬方。90方到138方主力戶型型，一梯兩兩戶陽光花花園住區(qū)，，中央景觀觀南北雙向向大花園銷售信息：：6月16日日西溪華府府首次開盤盤，共推出出1-5、、8-10、15、、18-20多幢房房源，共694套，，戶型全部部為90方方精工三房房，全明設(shè)設(shè)計(jì)，南北北通透。本本次開盤的的起價(jià)為16800元/㎡，，總價(jià)在160萬/套左右，，開盤優(yōu)惠惠除交2萬萬減8萬的的優(yōu)惠外，，前期認(rèn)籌籌客戶有繳繳納10萬萬元意向金金的還可以以在購房總總價(jià)上減去去2萬元。。成功原因的的分析：1、城西潛在在置業(yè)人群群基數(shù)較大大，項(xiàng)目存存在客戶基基數(shù)大的優(yōu)優(yōu)勢，營銷銷前置的態(tài)態(tài)勢顯著；；2、“低開高高走”是該該項(xiàng)目熱銷銷的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)之一，契契合市場的的價(jià)格推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目熱銷銷；3、營銷炒作作全面，市市場信息釋釋放完整，，對項(xiàng)目后后續(xù)持續(xù)熱熱銷具有推推動(dòng)作用；；5-18樣板房開放放5-26產(chǎn)品說明會會6-16開盤年后完成物物料渠道道：：電電商商團(tuán)團(tuán)購購主題題概概念念：：板板塊塊概概念念《大美美西西溪溪》活動(dòng)動(dòng)：：1.西溪溪小小天天使使評評選選活活動(dòng)動(dòng)2.產(chǎn)品品說說明明會會3.團(tuán)購購活活動(dòng)動(dòng)開盤盤當(dāng)當(dāng)天天優(yōu)優(yōu)惠惠：：交2萬萬減減8萬萬的的優(yōu)優(yōu)惠惠。。2月首開開強(qiáng)強(qiáng)蓄蓄期期30天中海海·西溪溪華華府府2013年熱熱銷銷樓樓盤盤特特征征總總結(jié)結(jié)推廣廣前前置置·擴(kuò)大大外外拓拓·理性性價(jià)價(jià)格格從具具有有市市場場影影響響，，同同時(shí)時(shí)取取得得熱熱銷銷的的項(xiàng)項(xiàng)目目來來看看，，具具有有以以上上三三個(gè)個(gè)共共性性：：1、從從營營銷銷體體系系來來說說，，他他們們的的整整體體費(fèi)費(fèi)用用投投放放在在前前期期起起勢勢階階段段投投入入非非常常大大，，所所占占比比例例非非常常高高，，力力求求在在首首次次達(dá)達(dá)成成全全城城轟轟動(dòng)動(dòng)，，并并大大批批量量熱熱銷銷的的結(jié)結(jié)果果；；2、從從客客戶戶拓拓展展來來說說，，在在市市場場影影響響力力傳傳播播達(dá)達(dá)成成同同時(shí)時(shí)，，落落地地的的拓拓客客渠渠道道是是與與傳傳播播緊緊密密結(jié)結(jié)合合，，前前者者解解決決的的是是認(rèn)認(rèn)知知力力和和關(guān)關(guān)注注力力問問題題，，后后者者解解決決的的是是上上客客率率和和認(rèn)認(rèn)籌籌率率的的問問題題；；3、從從入入市市定定價(jià)價(jià)來來說說，，通通過過前前兩兩步步驟驟的的達(dá)達(dá)成成，，市市場場心心理理價(jià)價(jià)格格被被拔拔升升，，價(jià)價(jià)格格適適度度理理性性呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出來來的的將將是是極極其其刺刺激激優(yōu)優(yōu)惠惠的的價(jià)價(jià)格格，，達(dá)達(dá)成成規(guī)規(guī)模?；沙山唤唬?；三者者環(huán)環(huán)環(huán)環(huán)相相扣扣，，穩(wěn)穩(wěn)扎扎穩(wěn)穩(wěn)打打成成就就熱熱銷銷對于于杭杭州州樓樓市市70方產(chǎn)產(chǎn)品品的的理理解解開發(fā)發(fā)商商為為什什么么要要做做70方產(chǎn)產(chǎn)品品？？控總總價(jià)價(jià)，，針針對對階階層層低低端端客客戶戶名詞詞解解釋釋：：階階層層低低端端客客-指對對應(yīng)應(yīng)層層級級期期間間，，對對總總價(jià)價(jià)承承受受力力較較低低的的客客群群；；如如：：剛剛需需低低端端客客、、首首改改低低端端客客等等基于于這這樣樣的的控控總總價(jià)價(jià)的的原原則則，，70方小小戶戶型型出出現(xiàn)現(xiàn)在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可能能呈呈現(xiàn)現(xiàn)兩兩極極分分化化，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊及及市市區(qū)區(qū)本項(xiàng)項(xiàng)目目70方產(chǎn)產(chǎn)品品基基本本可可定定位位為為剛剛需需低低端端客客客觀觀說說，，確確實(shí)實(shí)是是這這樣樣，，這這樣樣的的面面積積，，過過渡渡太太貴貴，，長長住住太太小??；；杭州州70方左左右右面面積積戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品情情況況說說明明（（可可售售階階段段套套數(shù)數(shù)））截至至2013年10月9日，，杭杭州州市市區(qū)區(qū)新新建建商商品品房房可可售售房房源源達(dá)達(dá)10.09萬套套，，其其中中67%為住住宅宅，，也也就就是是說說可可售售住住宅宅房房源源約約為為6.84萬方方，，可可售售的的60-80方房房源源的的總總套套數(shù)數(shù)約約2800套；；其中中主主城城區(qū)區(qū)1100套，，蕭蕭山山、、余余杭杭合合計(jì)計(jì)約約1700套杭州州70方左左右右面面積積戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品情情況況說說明明（（新新增增套套數(shù)數(shù)））截止止9月30日，，杭杭州州2013年出出讓讓土土地地可可建建設(shè)設(shè)住住宅宅11147000方，，根根據(jù)據(jù)面面積積比比及及套套數(shù)數(shù)比比，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)新新增增70方房房源源為為8000套；；（（預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)主主城城區(qū)區(qū)3000套，，蕭蕭山山、、余余杭杭約約5000套）），，考考慮慮整整體體市市場場的的變變化化，，小小戶戶型型趨趨勢勢顯顯著著，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)面面積積占占比比會會升升級級到到5%。2014年市市場場在在售售60-80方住住宅宅套套數(shù)數(shù)約約10800套（主主城城區(qū)區(qū)4100套，，蕭蕭山山、、余余杭杭合合計(jì)計(jì)約約6700套））項(xiàng)目目三三期期將將面面臨臨一一定定的的市市場場競競爭爭，，主主要要來來源源于于6700套的的直直面面競競爭爭（（余余杭杭片片區(qū)區(qū)的的在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目及及新新成成交交土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化量量））余杭杭區(qū)區(qū)競競品品典典型型案案例例朗詩詩·未來街區(qū)項(xiàng)目占地40000平方米，總建建筑面積約110000平方米，主力戶型為約約73㎡的通透兩房和和約85㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房，現(xiàn)階段售價(jià)價(jià)格1.1萬元/方；余杭區(qū)競品典典型案例金地·格林格林建筑面積達(dá)17.5萬方，容積率率2.3，綠化率30%，由13幢高層組成，，主力戶型為為85—90㎡㎡，其中70方產(chǎn)品約15%，約200套；余杭區(qū)競品典典型案例佳兆業(yè)·君匯上品（喬喬司地塊）佳兆業(yè)2013年2月1日，以4.66億元競得75號地塊，樓面面價(jià)6367元/平米。該地塊地處喬喬司街道東湖湖路西石塘路路北側(cè)，東至至東湖路，南南至石塘東路路，西至規(guī)劃劃支路，北至至稼東路，靠靠近地鐵1號線喬司站，，總出讓面積積36595平米，可建面面積73190，容積率1.5-2.0，土地屬性商商住用地。據(jù)了解該項(xiàng)目目整體戶型面面積段設(shè)置70方-90方產(chǎn)品占85%，其中70方產(chǎn)品不少于于50%，預(yù)計(jì)開盤售售價(jià)1.3萬元/方；總結(jié)：1、60-80方面積段產(chǎn)品品非市場主流流面積產(chǎn)品，，整體市場套套數(shù)較少，相相對80-90方產(chǎn)品總量來來說，確實(shí)少少很多，這個(gè)個(gè)與市場需求求有比較大的的關(guān)系；2、從產(chǎn)品分布布區(qū)域來看，，余杭區(qū)在后后續(xù)該面積段段產(chǎn)品的供應(yīng)應(yīng)量將會增大大，成為本項(xiàng)項(xiàng)目最核心的的競爭區(qū)域；；3、市場基數(shù)不不大，市場增增量有所提升升，但根據(jù)土土地出讓的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化量面面市將在年中中及下半年，，要求本項(xiàng)目目入市時(shí)間考考慮應(yīng)盡早；；4、從產(chǎn)品屬性性來看，此類類產(chǎn)品70%以上均為剛需需總價(jià)控制型型，對于總價(jià)價(jià)的控制成為為此類產(chǎn)品銷銷售成交的關(guān)關(guān)鍵；三期小戶型市市場接受度問問卷調(diào)研說明明問卷方式：現(xiàn)現(xiàn)場及電話針對人群：前前階段到訪未未成交、現(xiàn)階階段到訪客戶戶總問卷數(shù)量：：200份有效問卷：156份問題一：如果果三期有70方產(chǎn)品，你是是否考慮購買買？對于項(xiàng)目的70方左右面積的的產(chǎn)品，市場場客戶還是表表示出了一定定的興趣，近近100組意向客戶表表示有購買意意向，占比63.5%。問題二：您購購房的主要目目的是什么？？從購房動(dòng)機(jī)來來說，過渡性性居住與長住住的比例最高高，合計(jì)占60%，其中考慮子子女讀書的也也有比較高的的比例，占21%，基于總價(jià)低低的考慮，投投資者比例高高于90方產(chǎn)品；問題三：你對對于70方產(chǎn)品的房間間需求是幾個(gè)個(gè)？從客戶屬性來來書，自住客客戶比較多，，因此從居住住的角度考慮慮較多，對于于2個(gè)房間的需求求是主流，占占比77%。問題四：您能能接受70方產(chǎn)品的總價(jià)價(jià)區(qū)間是多少少？60-80萬是客戶接受受的主流價(jià)格格區(qū)間，占比比達(dá)75%。問題六：您購購買70方的房子是否否考慮戶籍問問題？54%的客戶希望通通過購買這樣樣的房子完成成落戶，同時(shí)時(shí)可以指向明明確的是為孩孩子讀書需求求比較明顯；；問題七：您是是否了解下沙沙的購房入戶戶政策？不了解購房入入戶政策的客客群相對比例例高于了解政政策的客戶群群，整體比例例關(guān)系為46:54；問題八：您現(xiàn)現(xiàn)階段的家庭庭結(jié)構(gòu)是如何何的？被調(diào)研的客戶戶基本符合項(xiàng)項(xiàng)目的潛在客客戶群體，其其中單身與三三口之家比較較多，二人世世界較少，從從需求還體現(xiàn)現(xiàn)出過渡和長長住兩種不同同的人群需求求狀態(tài)；調(diào)研總結(jié)：1、本項(xiàng)目70方產(chǎn)品后續(xù)市市場潛在客戶戶較多，市場場可推售寬度度高于區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)階段主流流90方產(chǎn)品；2、購買70方的人群主要要考慮是過渡渡（年輕階層層）、長住（（低收階層））、子女入戶戶讀書問題；；3、對于產(chǎn)品整整體打造仍然然是一個(gè)居住住型產(chǎn)品，投投資屬略高于于90方，但并不是是投資型產(chǎn)品品；4、因?yàn)槿巳旱牡念愋秃托枨笄蟮牡投嘶?，，對于總價(jià)的的接受度普遍遍較低。80萬元/套的總價(jià)是接接受的一般上上限；2014年，我們的目目標(biāo)：2014東郡國際輝煌煌再續(xù)、傳奇奇歸來年度銷售目標(biāo)標(biāo)統(tǒng)計(jì)行云流水2014年年度銷售目目標(biāo)為：12億元整體推盤節(jié)奏奏如下朗灣12#嘉灣13#項(xiàng)目三期首開開時(shí)間節(jié)點(diǎn)安安排在4月上旬，1-3月銷售的主要要產(chǎn)品為一、、二期剩余貨貨量，無新推推貨量，考慮慮在1月28日進(jìn)入封盤階階段，全力為為三期首開蓄蓄積客戶；主要推售項(xiàng)目目一、二期剩剩余89方及137方房源：1-3月目標(biāo)：2000萬元4月4月123456789104月13日三期首開兩兩幢4#、6#、9#、10#：89方197套，69方327套，合計(jì)524套4月4月5月5月9月9月9月9月5月中下下旬三三期加加推兩兩棟房房源7#、8#：89方114套，69方203套，合合計(jì)317套9月下旬旬三期期第三三期開開盤三三幢1#、2#、3#、5#：89方388套，69方72套，合合計(jì)460套從2月中旬旬開始始，項(xiàng)項(xiàng)目三三期進(jìn)進(jìn)入整整體銷銷售期期，年年度推推售1301套，整整體推推盤三三次，，基本本確定定為4月、5月、9月，集集中推推盤模模式；；產(chǎn)品價(jià)價(jià)值主主張產(chǎn)品戶戶型區(qū)域潛潛力規(guī)模城市配配套學(xué)區(qū)片區(qū)內(nèi)內(nèi)價(jià)值值體系系同質(zhì)質(zhì)化，，如何何定義義東郡郡三期期的價(jià)價(jià)值主主張，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶戶感知知差異異化？？居住環(huán)環(huán)境競品項(xiàng)項(xiàng)目PK價(jià)值體體系同同質(zhì)化化交通通通達(dá)回看客客戶他們絕絕大多多數(shù)為為租房房，或或公司司宿舍舍，屬屬于在在杭州州打工工的外外地人人，有著強(qiáng)強(qiáng)烈的的扎根根杭州州意愿愿；他們或或許正正和父父母一一起居居住（（自有有住房房），，渴望望尋求獨(dú)獨(dú)立居居住或改善居居住環(huán)環(huán)境；他們是是一群群正在在逐漸漸興起起的新杭州州人他們收收入多多集中中在6-10萬元，其次次為10-15萬；他們購購房的的動(dòng)因因是出出于改善現(xiàn)現(xiàn)有居居住環(huán)環(huán)境（包含含了租租房情情況））、婚房、、獨(dú)立立居住住他們是是同一一類人人，他他們關(guān)關(guān)注價(jià)價(jià)格，，關(guān)注注產(chǎn)品品，關(guān)關(guān)注品質(zhì)服服務(wù)他們處處于實(shí)實(shí)現(xiàn)安安家夢夢想的的人生生階段段，他們，，是新新崛起起的85后杭城城中堅(jiān)堅(jiān)！中堅(jiān)力力量85后的崛崛起當(dāng)80后尚且且年富富力強(qiáng)強(qiáng)以這個(gè)個(gè)社會會的主主流階階層自自居90后已沖沖將上上來嚷嚷嚷嚷著要要上位位進(jìn)入2014年，年年齡最最大的的85后30歲了。。而立立之年年的他他們，，他們突突然意意識到到，自自己已已經(jīng)不不再青青春年年少，，也不不再無無憂無無慮，，家庭庭的責(zé)責(zé)任、、生活活的煩煩惱、、工作作的艱艱辛，，一齊齊壓在在一個(gè)個(gè)“三三十而而立””的年年歲上上。85后以迅迅雷不不及掩掩耳之之勢成成為了了主流流置業(yè)業(yè)人群群85后如何何定義義“三三十而而立””5成以上上的認(rèn)認(rèn)為該該有自自己產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的房子子，有房子子才有有幸福福感他們都都有點(diǎn)點(diǎn)小小的的優(yōu)越越感喜好追追求品品牌，，追求求更精精致的的生活活、以以此標(biāo)標(biāo)榜自自己處處于更更優(yōu)越越的階階層，，一定定追求求更美美好，，向上上靠攏攏決不不向下下妥協(xié)協(xié)。他們有有強(qiáng)烈的的自我我認(rèn)同同感喜歡和和朋友友在一一起交交流，，尋求求自我我價(jià)值值的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。對引引起共共鳴的的東西西特別別感興興趣，，也愿愿意去去傳播播、分分享。。他們是是積極向向上的的進(jìn)取取者堅(jiān)持自自己的的信念念并努努力追追求成成功中中，有有一點(diǎn)點(diǎn)虛榮榮，追追求不不同，，對城城市及及自己己的未未來很很有信信心，，是心心態(tài)積積極、、進(jìn)取取。他們關(guān)注家家庭，，關(guān)注注生活活在生活活中比比較講講究精精致，，容易易被生生活中中所展展示的的細(xì)節(jié)節(jié)打動(dòng)動(dòng)，講講究體體驗(yàn)的的感受受，理理性的的外表表下有有著感感性的的心。。他們不不斷進(jìn)進(jìn)取，，為家家庭，，也為為自己己！他們與與70后、85前不同同，他們的的父輩輩處于于60年代，，是改改革開開放的的第一一批受受惠人人群，，因此他他們的的家庭庭條件件較好好，受受教育育程度度普遍遍偏高高，雖然他他們目目前剛剛剛處處于起起步階階段，，但是他他們接接受的的是全全新的的思潮潮，推動(dòng)的的是信信息時(shí)時(shí)代的的最新新生活活方式式，因此，，他們們更加加具有有優(yōu)越越感，，更加加自信信，更更加自自我，，發(fā)展展前景景不可可限量量。因此，，他們們代表表了信信息高高速公公路時(shí)時(shí)代的的新勢勢力，，更能接接受新新鮮事事物，，更需需要彰彰顯個(gè)個(gè)性。?！彩拢?，需出出位。。他們的的事業(yè)業(yè)觀：：中堅(jiān)的的自我我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們的的消費(fèi)費(fèi)觀：：產(chǎn)品之之外>產(chǎn)品他們的的價(jià)值值觀：：未來>現(xiàn)在他們追追求的的是產(chǎn)產(chǎn)品以以外的的，能滿足足他們們生活活憧憬憬的社社區(qū)附附加值值！他們更更有前前瞻性性，更更樂于于接受受新事事物，，希望望能夠夠根植植杭州州，享享受這這座城城市發(fā)發(fā)展帶帶給他他們的的機(jī)遇遇和利利好——房子對對它們們來說說，既既是家家，也也是一一筆能能夠升升值的的財(cái)富富他們希希望自自己居居住的的社區(qū)區(qū)除了了房子子以外外，能能夠提提供給給他們們便利利、舒舒適、、省心心，家家門口口也能能享受受到的的貼心心服務(wù)務(wù)。他們的的事業(yè)業(yè)觀：：中堅(jiān)的的自我我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們的的消費(fèi)費(fèi)觀：：產(chǎn)品之之外>產(chǎn)品他們的的價(jià)值值觀：：未來>現(xiàn)在他們的的事業(yè)業(yè)觀：：中堅(jiān)的的自我我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他們的的消費(fèi)費(fèi)觀：：產(chǎn)品之之外>產(chǎn)品再好再多多的物理理指標(biāo)，，如果沒有有絕對稀稀缺性，，也依然存存在可買買可不買買的借口口。必須在心心理層面面制造沖沖動(dòng)和向向往，讓這里成成為必需需品，成成為剛性性需求的的不二選選擇！營銷回歸歸客戶買買房最本質(zhì)理理由：如何成為為必需？？++=置業(yè)的幸幸福與甜甜蜜NOTHOUSE,BUTHOME!Ahappyneshome?。?！我們賣的的：不是一個(gè)個(gè)僅僅為為學(xué)位，，為投資資，空置置的房子子，而是一個(gè)個(gè)能給中中堅(jiān)階層層自我認(rèn)同同、家庭庭責(zé)任、、事業(yè)發(fā)發(fā)展的優(yōu)優(yōu)越感與與擔(dān)當(dāng)感感。一個(gè)能給給孩子未未來，也也有自己己夢想的的家客戶選擇擇東郡的的理由：：好生活活的全面面落地東郡國際際“云社區(qū)區(qū)3.0””強(qiáng)大體系系“云”配配套：24小時(shí)俱樂樂部+棉花TOWN風(fēng)情商街街“云”成成長：寶寶貝學(xué)院院，關(guān)注注下一代代的發(fā)展展！“云”文文化：主主題社團(tuán)團(tuán)層出不不窮--驢友社、、斗牛社社、采風(fēng)風(fēng)社、麥麥霸社、、食神社社、觀鳥鳥社、自自駕游社社……24小時(shí)俱樂樂部，關(guān)關(guān)懷精英英生活的的一切云配套：：24小時(shí)俱樂樂部服務(wù)內(nèi)容幼兒托管可幫業(yè)主短時(shí)間照顧兒童、以計(jì)時(shí)收費(fèi)服務(wù)代繳費(fèi)|收件可幫業(yè)主代繳水電費(fèi)、代收郵件、淘寶包裹等服務(wù)代預(yù)定服務(wù)代業(yè)主預(yù)定酒吧、酒店、餐廳、KTV、機(jī)票、車票、報(bào)紙、雜志等天氣提醒服務(wù)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，有特殊天氣提前提醒業(yè)主居住注意其他細(xì)節(jié)服務(wù)下雨時(shí)，為業(yè)主提供免費(fèi)的雨傘，幫業(yè)主車罩上防雨罩、對生活消費(fèi)場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問，衛(wèi)生服務(wù)、過節(jié)送禮物等等精心設(shè)置兒童主題、老年主題、閱讀主題等多個(gè)功能區(qū)，創(chuàng)意賦予項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì)云配套：：可以學(xué)學(xué)習(xí)交流流的泛會會所首個(gè)泛會會所精裝裝大堂首創(chuàng)首個(gè)個(gè)一層全全架空泛泛會所大大堂，為為業(yè)主提提供聚會會、洽談?wù)?、會晤晤的第二二客廳。。中國的“剛需人群”更需要如此般“高品質(zhì)”的性價(jià)比樓盤。云配套：：棉花TOWN風(fēng)情商業(yè)業(yè)街小影院淘碟店中西簡餐餐服飾小店店為運(yùn)動(dòng)注注入生命命的意義義健身房乒乓球室臺球室籃球場&羽毛球場云配套：：關(guān)注健健康的身身體重點(diǎn)發(fā)展展社區(qū)巴士士交通是緩緩解距離離感最為為理想的的方式，，滿足社社區(qū)日常常出行是是生活落落地的必必須條件件。以5輛25座的小小型中巴巴車+2輛39座的巴巴士，共共同組成成社區(qū)運(yùn)運(yùn)營的公公交巴士士，在地地鐵站、、“高沙沙商圈””設(shè)置停?？空?。。實(shí)行較較多的往往返頻率率。云配套：：關(guān)注你你的便利利出行重點(diǎn)發(fā)展展社區(qū)自行行車社區(qū)分散散4—5個(gè)點(diǎn)投投入150輛社社區(qū)自行行車（分分為兒童童座椅版版、普通通版、老老年版三三種）滿滿足住戶戶的日常常所需。。便于業(yè)業(yè)主更多多聯(lián)絡(luò)地地鐵站、、高沙商商圈等周周圍的生生活設(shè)施施。云配套：：關(guān)注你你的日常常出行重點(diǎn)發(fā)展展幸福驛站站在社區(qū)商商業(yè)街或或物業(yè)用用房開設(shè)設(shè)專門的的幸福驛驛站，幫幫助業(yè)主主水電費(fèi)費(fèi)代繳、、ATM機(jī)、寵寵物寄養(yǎng)養(yǎng)、快遞遞代簽、、工具借借用等瑣瑣碎生活活服務(wù)。。使業(yè)主主能夠享享受到眾眾多細(xì)節(jié)節(jié)上的便便利。云配套：：關(guān)注你你的日常常需求DIY益智趣味味班寶貝親子子操訓(xùn)練練班兒童智能能早教會會所右腦開發(fā)發(fā)特訓(xùn)班班使用者：：兒童（（金寶貝貝、資優(yōu)優(yōu)寶寶等等）云成長：：寶貝學(xué)學(xué)院48——在私家兒兒童圖書書館，不不僅有前前沿的書書籍，更更有奇趣趣的讀物物為業(yè)主主的子女女準(zhǔn)備——在學(xué)習(xí)區(qū)區(qū)，專業(yè)業(yè)老師為為他們答答疑解惑惑，輔導(dǎo)導(dǎo)授課——專業(yè)的兒兒童服務(wù)務(wù)生，以以家長式式的關(guān)愛愛為業(yè)主主悉心照照顧前來來的兒童童，讓業(yè)業(yè)主省去去任何顧顧慮——也為工作作繁忙、、分身無無術(shù)的父父母解決決輔導(dǎo)孩孩子功課課的負(fù)擔(dān)擔(dān)4：30學(xué)校使用者：：在讀兒兒童云成長：：寶貝學(xué)學(xué)院49江灣藝術(shù)課堂使用者：：任何學(xué)學(xué)齡兒童童結(jié)合幼兒兒園、小小學(xué)、會會所，設(shè)設(shè)置各種種才藝培培訓(xùn)班，，為少兒兒成廠提提供更多多的附加加值溫馨小貼貼士：才才藝培訓(xùn)訓(xùn)班的內(nèi)內(nèi)容設(shè)置置可在客客戶登記記時(shí)附加加小小的的才藝問問卷，提提供更符符合客戶戶需求的的才藝培培訓(xùn)。云成長：：寶貝學(xué)學(xué)院傳承東郡郡社區(qū)文文化精髓髓，做更更加深度度的發(fā)揚(yáng)揚(yáng)與執(zhí)行行。飛鳥集市市后備箱跳跳蚤市場場云文化：：關(guān)注鄰鄰里文化化——杭州東部部第一個(gè)個(gè)擁有智智能化社社區(qū)APP體驗(yàn)系統(tǒng)統(tǒng)的社區(qū)區(qū)通過智能能網(wǎng)絡(luò)，，微信系系統(tǒng)，使使未來園園區(qū)業(yè)主主之間能能進(jìn)行信信息共享享，資源源互換。。如物業(yè)業(yè)溝通、、業(yè)主互互動(dòng)、商商家優(yōu)惠惠等等。。云文化：：關(guān)注鄰鄰里文化化順應(yīng)自然然生態(tài)主主題，體體現(xiàn)愛鳥鳥、愛自自然的健健康生活活思想。。觀鳥社云文化：：關(guān)注鄰鄰里文化化召集業(yè)主主發(fā)起探探索者俱俱樂部，，定期組組織自駕駕、探險(xiǎn)險(xiǎn)、旅行行、徒步步、采風(fēng)風(fēng)等活動(dòng)動(dòng)。采風(fēng)社云文化：：關(guān)注鄰鄰里文化化尋訪、發(fā)發(fā)現(xiàn)各地地美味，，長途跋跋涉，定定期組團(tuán)團(tuán)腐?。?！食神社云文化：：關(guān)注鄰鄰里文化化組織SUV有車車一族，，經(jīng)常發(fā)發(fā)動(dòng)自駕駕、遠(yuǎn)行行活動(dòng)。。自駕游社云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化倡導(dǎo)回歸心心靈的生活活，定期舉舉行茶道、、茶藝、收收藏交流！！茶間道云文化：關(guān)關(guān)注鄰里文文化客戶選擇東東郡的理由由：風(fēng)尚好好生活的全全面落地東郡國際云社區(qū)3.0東郡國際云社區(qū)3.0棉花TOWN?幸福福全能升級級版具體執(zhí)行……53行云流水營銷策略1\月度分解2\營銷策略具體執(zhí)行……56年度鋪排行云流水幾個(gè)已知的的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：1122345678910歲末感恩暖流計(jì)劃第二季2014年度啟勢活動(dòng)樣板房公開近萬方風(fēng)尚商街開街一二期車位、鄰里節(jié)開始三期首開大規(guī)模二開大規(guī)模三開清余房老帶新具體執(zhí)行……582014年行銷部署署階段分期期營銷節(jié)點(diǎn)推廣目標(biāo)推廣階段推廣主題推廣手段三期啟勢期期12-01市場占位期期02-04強(qiáng)勢推廣期期05-07二次強(qiáng)銷期期08-10全年收官期期11-12項(xiàng)目三期預(yù)預(yù)熱三期整體價(jià)價(jià)值搭建市場話語權(quán)權(quán)搶奪稀缺決定一一切商街輔助拉拉升價(jià)值東郡國際生生活價(jià)值報(bào)報(bào)告成就東部第第一風(fēng)尚大大盤歲末指標(biāo)完成沖量還是你的棉棉花糖向更快的變變化致敬全東部向向尚開風(fēng)尚商街正正式開街誰將代言新新風(fēng)尚？風(fēng)尚GG/MM評選尚未結(jié)束束東郡暖流計(jì)計(jì)劃軟性推廣信息覆蓋線上線下信信息覆蓋多渠道滲入入產(chǎn)品體驗(yàn)生活方式宣宣導(dǎo)活動(dòng)造勢渠渠道精耕媒介集中轟轟炸歲末特惠活活動(dòng)線上線下共共舉1122345678101101129三期啟勢價(jià)值詳解首開大熱大規(guī)模二開風(fēng)尚商街開街鄰里節(jié)開始1、5號樓三開3#樓四開老帶新啟動(dòng)所有貨值沖量年終答謝樣板房公開資料籌備三期首期開開盤前工作作排期2344-1312-15營銷啟動(dòng)期期策略核心通過前期的的固定媒體體的投放與與傳播，形形成初步的的市場印象象和認(rèn)知，，云社區(qū)3.0持續(xù)深化；；樣板房開放放首期開盤爆點(diǎn)活動(dòng)歲末暖流活活動(dòng)第二季季還是你的棉棉花糖線下下傳播及覆覆蓋媒體渠道戶外、燈箱箱等長效渠渠道，三期期物料準(zhǔn)備備完成引爆價(jià)值概概念，全城城關(guān)注，同同時(shí)預(yù)告樣樣板房開放放，全城邀邀約；樣板房盛大大開放活動(dòng)動(dòng)元宵起勢活活動(dòng)報(bào)紙、短信信、微信、、論壇、戶戶外更換等等等以樣板體驗(yàn)驗(yàn)、一期實(shí)實(shí)景參觀為為主要工作作內(nèi)容，用用生活來打打動(dòng)意向客客戶，不忘忘“老帶新新“，釋放放價(jià)格引爆爆；農(nóng)歷新年東郡國際””棉花團(tuán)““春游記首期盛大開開盤釋放價(jià)格信信息報(bào)紙、短信信、微信、、論壇、戶戶外更換等等等階段一/信息釋放、、線下鋪排排期1月-農(nóng)歷年前階段訴求導(dǎo)向以“還是你你的棉花花糖”為出出街口徑，，覆蓋長效效媒體，尋尋求市場共共鳴，獲得得項(xiàng)目三期期信息的初初步釋放。。以“三載營營造，今朝朝醇熟”為為主題，通通過全方位位的外部價(jià)價(jià)值利好，，復(fù)合以云云社區(qū)3.0的自有價(jià)值值，將項(xiàng)目目的價(jià)值高高度再次拔拔升。主要營銷事件線上：戶外外、軟性網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、DM等。線下：人群群集中場所所信息覆蓋蓋外拓為主主；物料：基礎(chǔ)礎(chǔ)物料、折折頁、單張張、售樓部部包裝。所需背景條件銷售上：鋪鋪排線下渠渠道，奠定定后續(xù)深挖挖市場基礎(chǔ)礎(chǔ)。傳播上：重重拾市場對對于項(xiàng)目的的記憶，引引起共鳴階段二/價(jià)值升級、、樣板炒作作期2月14日-3月30日階段訴求導(dǎo)向主要營銷事件線上：戶外外、硬廣、、DM、公交站頭頭等。線下：中介介聯(lián)動(dòng)、外外場拓客、、老帶新等等；物料：基礎(chǔ)礎(chǔ)物料、折折頁、單張張、生活手手冊。所需背景條件銷售上：全全面出擊，，大范圍形形成客戶拓拓展，迅速速聚攏客戶戶。傳播上：圍圍繞樣板房房開放進(jìn)行行邀約，為為客戶聚攏攏奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。以全城關(guān)注注持續(xù)公關(guān)關(guān)事件，引引導(dǎo)市場對對于項(xiàng)目的的高度認(rèn)可可。以特立獨(dú)行行的69方產(chǎn)品，形形成項(xiàng)目的的第一印象象，并且和和競品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)明確差異異化打擊，，確定項(xiàng)目目在區(qū)域的的無競爭狀狀態(tài)。主訴求萬U引力好產(chǎn)品、好好配套、好好景觀、好好服務(wù)、好好文化具體執(zhí)行……68階段二/推廣主題02月-04月輔助訴求向更快的變變化致敬城市發(fā)展：：日新月異異配套套設(shè)施：日日漸豐富社區(qū)文化：：多姿多彩彩項(xiàng)目目人群：朝朝氣蓬勃具體執(zhí)行……691/軟裝設(shè)置建議多增加一些“U”型的圖片展示。如磁鐵等，強(qiáng)化“U70”概念。2/銷售展示目前的展板做全面更換，全部換成三期的全新形象。售樓處階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間U70爆款潮品U70風(fēng)尚由我U70以小見大具體執(zhí)行……701-三期介紹冊規(guī)劃：新東部第一風(fēng)尚生活元素的集合體現(xiàn)塑造項(xiàng)目東部風(fēng)尚物業(yè)的氣質(zhì)與影響力。其他：戶型冊物料類階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間宋都東郡國際|云社區(qū)3.0萬U引力棉花TOWN-幸福全能升升級版方案/籌備2月10日定稿/成品2月5日打樣/修正2月15日具體執(zhí)行……711、戶外內(nèi)容傳播類階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間宋都東郡郡國際|云社區(qū)3.0萬U引力棉花TOWN-幸福全能升升級版具體執(zhí)行……722、報(bào)廣傳播類階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間宋都東郡郡國際|云社區(qū)3.0以小見大U越69方，V笑89方,神秘來襲襲！具體執(zhí)行……732、報(bào)廣傳播類階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間宋都東郡郡國際|云社區(qū)3.0別小看我U越69方，V笑89方,神秘來襲襲！具體執(zhí)行……743、軟文傳播類階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間1、小而強(qiáng)強(qiáng)大——棉花TWON幸福全能升升級版神秘來襲?。?、萬“U”引力——棉花TWON幸福全能升升級版潮爆年輕派派3、向更快快的變化致致敬——棉花TWON幸福全能升升級版百變登場具體執(zhí)行……753、微博稿傳播類階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間宋都東郡郡國際|U70四U青年U商業(yè)U交通U文化U幸福1、大型公關(guān)活動(dòng)《棉花TOWN的云時(shí)代》棉花TOWN新年小鎮(zhèn)狂歡節(jié)PR活動(dòng)階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間目的：新年年起勢力活活動(dòng)，讓更更多的人關(guān)關(guān)注項(xiàng)目三三期的價(jià)值值。要點(diǎn)：3米高，2米直徑。。棉花TOWN標(biāo)示示物。另，搭配4個(gè)棉花糖機(jī)機(jī)器，不斷斷向情侶發(fā)發(fā)放棉花糖糖。同時(shí)發(fā)發(fā)放2月15日現(xiàn)場活動(dòng)動(dòng)的邀請函函DM?，F(xiàn)場拍照照加微，并并參加2月15日活動(dòng)，有有機(jī)會獲得得IWATCH大獎(jiǎng)。時(shí)間：擬定定于2月7日-14日具體執(zhí)行……761、大型公關(guān)活動(dòng)《甜蜜的滋味》東郡國際全三期尚樣板房盛大公開PR活動(dòng)階段二02月-04月物料文本廣告運(yùn)動(dòng)公共關(guān)系展賣空間目的：通過過樣板房和和北區(qū)實(shí)景景的開放，，實(shí)際體現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值，讓讓銷售落地地。要點(diǎn)：樣板板房開放活活動(dòng)及相關(guān)關(guān)配合工作作。時(shí)間：擬定定于3月16日階段三/項(xiàng)目首開期期4月1日-4月30日階段訴求導(dǎo)向主要營銷事件線上：戶外外、硬廣、、DM、公交站頭頭等。線下：中介介聯(lián)動(dòng)、外外場拓客、、老帶新等等；物料：基礎(chǔ)礎(chǔ)物料、折折頁、單張張、生活手手冊。所需背景條件銷售上：全全面出擊，，大范圍形形成客戶拓拓展，迅速速聚攏客戶戶。傳播上：以以開盤信息息作為釋放放核心，進(jìn)進(jìn)行市場沖沖刺。通過體驗(yàn)價(jià)價(jià)值之上的的最后沖刺刺。以合合理理的的銷銷售售口口徑徑進(jìn)進(jìn)行行最最后后刺刺激激，，促促成成成成交交。。具體執(zhí)行……772、中型客戶事件《暢U江灣大公園》東郡國際風(fēng)尚業(yè)主春游季PR活動(dòng)階段段二二02月-04月物料料文文本本廣告告運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)公共共關(guān)關(guān)系系展賣賣空空間間目的的：：首首開開旺旺銷銷之之后后，，對對首首期期業(yè)業(yè)主主做做答答謝謝公公關(guān)關(guān)。要點(diǎn)點(diǎn)：：統(tǒng)統(tǒng)一一服服裝裝。。活活動(dòng)動(dòng)放放在在項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備好好互互動(dòng)動(dòng)節(jié)節(jié)目目。。時(shí)間間：：擬擬定定于于4月上上中中旬旬具體執(zhí)行……78階段段四四/強(qiáng)勢勢推推廣廣期期05月-07月階段段訴求求導(dǎo)向向以嘉嘉年年華華模模式式的的全全城城關(guān)關(guān)注注公公關(guān)關(guān)事事件件，，引引導(dǎo)導(dǎo)市市場場對對于于項(xiàng)項(xiàng)目目不不只只是是買買空空間間而而是是賣賣風(fēng)風(fēng)尚尚生生活活的的進(jìn)進(jìn)一一步步認(rèn)認(rèn)可可。。以