碭山欣誠食品有限公司項目地塊

調(diào)研報告一、市場闡述（一）市場現(xiàn)狀1、以剛性需求為主：目前都以一套住房，2套以上的很少，所以都是以剛性需求為主。2、以改善性居住需求為主：從目前銷售情況來看，大多數(shù)購房者都是以改善居住環(huán)境需求為主，這也以上面的剛性需求想符合。3、住房面積都以小三房和三房為主：目前的銷售看，購房人群家庭一般都為2代以上，需求大小以三房為主。4、多層的接受度要大于電梯房：該城市房地產(chǎn)起步較晚，消費者還是比較認可傳統(tǒng)的多層，對電梯房仍存在著一定的抗性，主要表現(xiàn)在，公攤大，電梯停電危險等因素；從該點也可以看出，本地的開發(fā)商對電梯房的產(chǎn)品訴求仍存在著不足。5、 對項目產(chǎn)品的要求較低：因本城市房產(chǎn)發(fā)展較晚，整體城市的樓盤水平不高，而同樣實現(xiàn)了數(shù)量、面積可觀的銷售，說明該城市的消費者對樓盤的產(chǎn)品要求不是很高。6、商品房市場受著農(nóng)民自建房和小型的沿街商住樓的沖擊。（二）供應(yīng)量與需求量1、供應(yīng)量與需求量供應(yīng)量：目前本城市在售和即將推入市場的項目有在水一方、紫鑫花園、御都星城，另該城市還存在不少零星沿街商住樓，從整體的供應(yīng)和本城市的人口來看，供應(yīng)量仍還未達到飽和狀態(tài)。需求量：從08年各樓盤銷售成績來看，本城市的購房需求仍有很大的空間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場有待挖掘，另從目前的銷售情況來看，本城市多為剛性需求購房，投資需求仍有待挖掘，所以本城市的剛性需求量和投資需求量有著較大的空間。（三）價格說明09年市場整體價格均為2200元，由于本項目區(qū)域配套齊全，加上周邊學院較多，本案銷售綜合價定在2300元/平方米左右為宜，如果本案環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施完善和戶型面積設(shè)計合理，加上營銷策劃手段的運用，那么綜合價可達到2500元/平方米。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，碭山縣房價將不斷上升。25002000150010005002007年25002000150010005002007年2008年2009年1800元2200元二、市場趨勢：消費者消費意識的提高，樓盤附加值成為市場競爭賣點從目前的購買人群走訪來看，隨著房產(chǎn)市場的房展，消費者對小區(qū)具備的各項設(shè)施也更加關(guān)注，項目綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等將在消費者選房中占據(jù)越來越大的影響力。面積趨小、功能性三房將成為城市市場的主流：隨著本城市房價的提升，該速度將會大于消費者收入的提升，用以衡量單價的提升，消費者能承受的總價，所以本城市的商品房的房源面積將趨于目前面積的小化；仍以2代以上居住在一起為多的購房人群看，未來的方房產(chǎn)發(fā)展將趨于理性化、功能性三房將成為市場的主流。消費市場分析：1、消費者的來源：目前從走訪中發(fā)現(xiàn)，以本城市城區(qū)居住為主，另還有一部分農(nóng)民進城的群體；2、消費者的構(gòu)成：以公務(wù)員、教師、個體工商戶、部分城鎮(zhèn)人群為主，另還有一部分外出打工者，節(jié)假日返鄉(xiāng)購房人群；3、消費群體的年齡構(gòu)成：從整體市場發(fā)展來看，該城市消費者年齡構(gòu)成分以下幾個方面25—30歲，主要以婚房需求為主，該群體購買力較弱，但是對婚房存在著需求，所以該群體的購買面積較為模糊，如小家庭購買為90平米以下的房源，還有部分存在著一家三代生活的需求，該群體購買的房源主要為三房為主；30—45歲：該群體為本城市主要消費群體，半數(shù)以上都屬改善性購房，有著相對較強的購買力，該群體購買的房源主要集中在120—130平米；45歲以上：在本城市該群體對居住的需求和投資欲望并不強烈，他們的購買行為多數(shù)是為子女購買婚房。所以該群體與上面25—30歲的群體購買面積重合。消費特征：房價依然是影響消費者購買的主要因素。消費意識逐漸趨于理性：因本城市房產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，按正常市場規(guī)則來講，該城市的消費者的消費意識應(yīng)處于非理性狀態(tài)，但是由于近兩年來，中國房產(chǎn)市場的動蕩，加上輿論的介入傳播，而本城市的消費者的文化水平有限，對本城市的房產(chǎn)趨勢缺乏判斷力，所以中國房產(chǎn)動蕩的輿論對這些消費者同樣產(chǎn)生了影響，所以本城市從消費意識來看，呈現(xiàn)出理性的狀態(tài)。地塊投資說明：綜合碭山房地產(chǎn)特性，目前整體市場商品去化速度較慢，消費者也逐漸趨于理性，在該種市場特征的前提下，本項目入市后必然會有著較長的銷售周期，無法實現(xiàn)快打快銷，無疑會增加本項目的財務(wù)成本；所以結(jié)合房產(chǎn)投資角度來看，如本地塊地價相對較低，則本項目按照正常的迎合本城市市場的產(chǎn)品形態(tài)去規(guī)劃進行，同樣也是有著一定的投資可行性的（建議對紅梅小區(qū)進行透徹分析）。地塊銷售價格測算：宗地面積=36756.60+12379=49135.6 73.7畝 出讓面積=35422.78+12379=47801.7871.7畝按1.5的容積率計算總建筑面積47801*1.5=71701^土地成本：50萬/畝*71.7=3585萬，成本為500元/m'按40萬元/畝計，土地成本為400元/m建安費600元/m有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設(shè)費分攤，水電線路安裝成本配套費300元/m勘察設(shè)計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費兩大項。前者包括勘察費、設(shè)計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設(shè)費環(huán)保工程費、消防建設(shè)費、監(jiān)理費開發(fā)商運營費400元血（以外資招商的名義進入，可減免部分稅費）開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等地價、造價、規(guī)費、配套成本共計1700-1800元血按土地成本50萬/