PAGEPAGE124安徽華僑飯店可研報(bào)告第一章總論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱安徽省華僑飯店綜合改造項(xiàng)目2、項(xiàng)目承辦單位概況承辦單位：安徽省華僑飯店安徽省華僑飯店是合肥市一家老牌的國有飯店，原隸屬于安徽省人民政府外辦。其主要經(jīng)營范圍為：客房、餐飲、娛樂、商貿(mào)、商業(yè)與辦公用房租賃、商務(wù)服務(wù)等。在企業(yè)改制中，華僑飯店整體資產(chǎn)（包括債權(quán)、債務(wù)）于2003年8月從安徽省人民政府外辦整體劃轉(zhuǎn)給安徽省旅游集團(tuán)有限公司。安徽省旅游集團(tuán)是2003年11月根據(jù)安徽省人民政府皖政秘[2003]118號(hào)文件批復(fù)，由安徽安興聯(lián)合總公司與原安徽省旅游集團(tuán)重組而成的國有獨(dú)資公司。該集團(tuán)公司擁有全資企業(yè)8家，控股企業(yè)13家，以旅游和房地產(chǎn)為經(jīng)營主業(yè)，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、旅游接待、旅游資源投資開發(fā)、旅游運(yùn)輸、裝飾、智能化電氣、國內(nèi)外貿(mào)易等。安徽省華僑飯店是安徽省旅游集團(tuán)下屬全資子公司。為響應(yīng)市政府號(hào)召，打造合肥市長江路黃金走廊，改善城市形象，安徽省旅游集團(tuán)決定對(duì)華僑飯店進(jìn)行綜合改造，此項(xiàng)目得到合肥市政府的高度重視。為了保證該項(xiàng)目順利實(shí)施，安徽省旅游集團(tuán)公司決定聯(lián)合其士（成都）集團(tuán)和安徽安興發(fā)展股份有限公司，共同對(duì)華僑飯店進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，注冊(cè)資本為2.6億元。其中其士（成都）集團(tuán)占51%，安徽安興發(fā)展公司占30%，安徽省旅游集團(tuán)占19%，三方以各自所占投資比例共同向華僑飯店注資，目前正在辦理相關(guān)手續(xù)。由于該項(xiàng)目地塊在原華僑飯店舊址，為便于項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)，減少不必要支出，故項(xiàng)目開發(fā)主體仍為華僑飯店。3、可行性研究報(bào)告編制單位安徽省*****工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨甲103011****4、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（3）合肥市城市發(fā)展規(guī)劃（4）合肥市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要《關(guān)于啟動(dòng)華僑飯店危房改造項(xiàng)目有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》（5）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料。（6）關(guān)于編制華僑廣場建設(shè)項(xiàng)目的委托書；（7）項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料。5、編制原則（1）以國家和省市有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)為原則，以省、市有關(guān)部門的批文、批件為依據(jù)，在相關(guān)規(guī)劃文件指導(dǎo)下進(jìn)行；（2）根據(jù)合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃及合肥市城市發(fā)展規(guī)劃，考慮建設(shè)單位在經(jīng)濟(jì)上承受能力，合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施步驟；3）根據(jù)合肥市發(fā)展趨勢，結(jié)合項(xiàng)目單位現(xiàn)狀，合理籌措資金，科學(xué)使用。（4）依據(jù)合肥市總體規(guī)劃，結(jié)合廬陽區(qū)的總體規(guī)劃，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理布置，通過精心策劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心管理，堅(jiān)持項(xiàng)目實(shí)施與舊城改造相結(jié)合，把項(xiàng)目的規(guī)劃放在長江路升級(jí)改造和中菜市改造的大盤中統(tǒng)籌安排，使項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)效益。（5）項(xiàng)目的建設(shè)在滿足功能的前提下，盡量降低工程造價(jià)，使項(xiàng)目投資發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（6）由于項(xiàng)目所在地的人流、車流量壓力較大，因此，項(xiàng)目的人流、車流聚散交通組織等設(shè)計(jì)堅(jiān)持和中心城區(qū)的交通規(guī)劃相結(jié)合，解決好人、車分流和停車問題，為緩解老城區(qū)的交通、停車壓力做出貢獻(xiàn)，創(chuàng)造良好的環(huán)境效益。（7）把市場建設(shè)與促進(jìn)地方旅游商品的生產(chǎn)、流通和發(fā)展相結(jié)合，既要把市場發(fā)展成為旅游商品的聚散地，又要成為技術(shù)展示和交流平臺(tái)，大力發(fā)展省城旅游產(chǎn)品，為地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益。6、研究工作的范圍本可行性研究報(bào)告主要研究范圍：1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性和意義；2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容；3、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件；4、工程方案；5、公用工程和輔助設(shè)施；6、消防、環(huán)保及安全防護(hù)；7、組織管理；8、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和工程招投標(biāo)管理；9、投資估算與資金籌措；10、工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目擬建于安徽省定合肥市長江中路98號(hào)，占地面積約34畝。該區(qū)域交通便利，地理、地質(zhì)、抗震、氣象條件均可滿足項(xiàng)目需要。2、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目占地面積約34畝，建設(shè)規(guī)模約18萬平方米，總投資約7.59億。具體建設(shè)內(nèi)容為建一個(gè)4000米的樓前廣場，在原飯店位置西移約30米建30層的公寓式寫字樓。樓前廣場與含山路的交匯處，設(shè)一下沉式廣場，與樓前廣場形成上下呼應(yīng)。在含山路一側(cè)靠近中菜市路建一座25層的酒店。沿中菜市路建一排5層的臨街商業(yè)裙樓，緊挨臨街商業(yè)樓以南是7層的商業(yè)裙樓。在中菜市與群力巷交口轉(zhuǎn)角處，建27層的回遷住宅樓。基地其他部分，為6～10層的商業(yè)中心裙樓。其中面向群力巷的裙樓為9層，面向長江中路的裙樓為8～10層。3、主要建設(shè)條件本期項(xiàng)目建設(shè)需用土地34畝，各種用地手續(xù)已辦理完畢。項(xiàng)目建設(shè)主要原輔材料，來源于當(dāng)?shù)?。?dāng)?shù)卦o材料資源豐富，供應(yīng)有保證。從項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、交通運(yùn)輸狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件以及自然環(huán)境方面分析，加上合肥市的投資環(huán)境、人力資源優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保證。項(xiàng)目建設(shè)地各項(xiàng)公用及配套設(shè)施齊全。供電能力、供水、通訊等配套設(shè)施完善、供應(yīng)能力充足，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。4、項(xiàng)目資金投入和效益情況本項(xiàng)目總投資7.5827億元。其中：建設(shè)投資7.0835億元，建設(shè)期利息0.4992億元。建設(shè)投資構(gòu)成中，建筑工程費(fèi)占33.12%，設(shè)施購置費(fèi)占4.28%，安裝工程費(fèi)占11.97%，基本預(yù)備費(fèi)占8.48%，土地使用費(fèi)占30.45%，工程其它費(fèi)用占4.99%。資金來源：企業(yè)自籌32827萬元，其中27835萬元用于建設(shè)投資，4992萬元用于支付建設(shè)期利息。申請(qǐng)銀行貸款43000萬元。項(xiàng)目建成后，年均可實(shí)現(xiàn)利潤總額6389萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率47.82％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）14496萬元，投資回收期3.16年，貸款償還期3.35年（含建設(shè)期3年）。5、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議本工程自2008年1月開始前期準(zhǔn)備工作，2008年3月開始拆遷工作,2008年6月開始土建施工,2010年10月底完成所有土建及安裝工程。2010年12月底完成各項(xiàng)驗(yàn)收工作，項(xiàng)目建設(shè)期36個(gè)月。6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(見表1-1：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表)圖表SEQ圖表\*ARABIC1:主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1建筑面積平方米1810121.1.1商業(yè)建筑面積平方米770381.1.2辦公建筑面積平方米2526930層,總高116.4m1.1.3酒店建筑面積平方米1986527層,總高98.9m1.1.4住宅建筑面積平方米1665927層,總高96.1m1.1.5地下總建筑面積平方米42181地下3層1.2建筑密度%49.41.3容積率6.751.4綠地率%301.5住宅總戶數(shù)戶1441.6機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛13071.7建設(shè)總投資萬元758271.7.1其中：建設(shè)投資萬元708351.7.2建設(shè)期貸款利息萬元49921.7.3鋪底流動(dòng)資金萬元02經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.1年?duì)I業(yè)收入萬元29020經(jīng)營期平均2.2總成本費(fèi)用萬元871經(jīng)營期平均2.3年利潤總額萬元6389經(jīng)營期平均2.4投資利潤率%33.712.5投資利稅率%42.122.6資本金利潤率%19.462.7投資回收期年3.16全部投資，含建設(shè)期3年2.8內(nèi)部收益率%47.82全部投資2.9凈現(xiàn)值（I=12%）萬元144962.10貸款償還期年3.37含建設(shè)期3年第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景1、我國政府明確提出要適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)，滿足多樣化的服務(wù)需求。隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展，我國綜合國力明顯增強(qiáng)，人民生活明顯改善，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化步伐加快，城鄉(xiāng)面貌和人民生活進(jìn)一步改善，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，市場潛力巨大。為滿足人民不斷增長的物質(zhì)文化需求，創(chuàng)造和諧的社會(huì)局面，中國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展"十一五"規(guī)劃綱要明確指出：要適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。2、安徽省政府提出要大力加快合肥現(xiàn)代化大城市建設(shè)，提升城市首位度。安徽省近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展保持良好勢頭，“十五”計(jì)劃確定的主要發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)提前完成或超額完成。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展，綜合省力邁上新臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重要進(jìn)展。但和周邊發(fā)達(dá)省份相比較，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)總量小。其中一個(gè)重要的原因就是安徽缺乏一個(gè)大城市核心增長極的帶動(dòng),多年來區(qū)域內(nèi)的資源呈離散狀流失?？v觀歷史發(fā)展可以看出，一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,和他的城市化歷史有關(guān)系,和他的城市首位度有關(guān)系。無論是世界上發(fā)達(dá)地區(qū)還是國內(nèi)沿海沿江發(fā)達(dá)地區(qū)，城市首位度是很高的。比如韓國的城市首位度很高,約占了全國的四分之一，武漢是44%,杭州是25%,南昌是22%,而合肥只有11%。合肥作為安徽省省會(huì)，合肥中心城市的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期，無論是專家分析還是現(xiàn)實(shí)趨勢都表明，21世紀(jì)是一個(gè)新的城市世紀(jì)，世界范圍的城市化正以前所未有的速度向前發(fā)展，并展現(xiàn)出以下特征：一是城市的連綿發(fā)展態(tài)勢正在形成，出現(xiàn)了城市群、城市帶、都市區(qū)等發(fā)展模式。二是城市在區(qū)域發(fā)展中的地位越來越重要，城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系越來越緊密，城市已成為集聚、整合、配置各類要素的重要載體和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要龍頭。一定意義上，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往以城市的綜合競爭力論輸贏，尤其是中心城市，這一功能日趨顯現(xiàn)。三是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢正在形成，尤其在發(fā)達(dá)地區(qū)，隨著工業(yè)化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，已經(jīng)面臨如何實(shí)現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)發(fā)展的重大課題。提升中心城市首位度、增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力，本質(zhì)下就是城市現(xiàn)代化發(fā)展的更高要求。為此，省“十一五”規(guī)劃明確指出，加快建設(shè)合肥現(xiàn)代化大城市，充分發(fā)揮合肥市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和科技實(shí)力突出的優(yōu)勢，增強(qiáng)集聚和輻射能力，提升首位度，形成省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，在奮力崛起中發(fā)揮先鋒帶動(dòng)作用。樹立現(xiàn)代化城市理念，完善城市規(guī)劃，嚴(yán)格規(guī)劃執(zhí)行和監(jiān)督。在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市品位和市民素質(zhì)上實(shí)現(xiàn)大提升，力爭2010年市區(qū)人口達(dá)到300萬人，經(jīng)濟(jì)總量占全省的19%以上。3、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展迎來了前所未有的發(fā)展契機(jī)合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策的幾個(gè)內(nèi)陸城市之一。近年來，合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大城市步伐明顯加快，城市建設(shè)取得令人矚目的成績。今年合肥又榮獲“加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地”“國家級(jí)汽車及零部件出口基地”“中國服務(wù)外包基地城市”三塊“金字招牌”，這無疑會(huì)加速合肥產(chǎn)業(yè)群的壯大。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，合肥的城市規(guī)模擴(kuò)大，居民對(duì)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、服務(wù)周到、高品位的住房需求也越來越大，商品住宅市場發(fā)展空間廣闊。根據(jù)調(diào)查，合肥市現(xiàn)有的環(huán)境美、位置好、設(shè)施全、質(zhì)量高、房價(jià)適中的住宅小區(qū)供不應(yīng)求，特別是在國家新的房改政策出臺(tái)后，這種矛盾更加突出。因此，抓住機(jī)遇，正確定位，強(qiáng)占市場制高點(diǎn)，開發(fā)高品位、綜合性的多功能的小區(qū)，是合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要契機(jī)。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個(gè)縣，瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、濱湖新區(qū)4個(gè)開發(fā)區(qū)。全市總面積7266平方公里，總?cè)丝?98.18萬，市區(qū)人口224萬人，城鎮(zhèn)化水平45％。預(yù)計(jì)到2010年總?cè)丝趯⑦_(dá)到580萬，市區(qū)人口360萬人，城鎮(zhèn)化水平62％。到2020年總?cè)丝趯⑦_(dá)到710萬，市區(qū)人口525萬人，城鎮(zhèn)化水平74％。高速發(fā)展的人口將催生合肥的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。“十一五”期間，合肥將堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真貫徹省委、省政府“搶抓機(jī)遇、乘勢而上、奮力崛起”的總要求，以做大合肥經(jīng)濟(jì)總量、增強(qiáng)合肥綜合實(shí)力、提高人民生活水平為主線，以壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)、強(qiáng)化縣域經(jīng)濟(jì)為突破口，以加快科技創(chuàng)新型試點(diǎn)市建設(shè)為著力點(diǎn)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，逐步把合肥建設(shè)成為全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。4、本項(xiàng)目提出的背景目前，合肥緊扣“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”的主題開展工作?！按蟀l(fā)展”，就是要強(qiáng)化工業(yè)立市、實(shí)施縣域突破，進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)增長、做大經(jīng)濟(jì)總量、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！按蠼ㄔO(shè)”，就是要拉開“141”城市發(fā)展框架，展現(xiàn)打造現(xiàn)代化大城市的態(tài)勢?！按蟓h(huán)境”，就是要以發(fā)達(dá)地區(qū)為參照系，以開展機(jī)關(guān)“效能革命”為核心，努力把合肥打造成中部地區(qū)乃至國內(nèi)審批環(huán)節(jié)最優(yōu)、辦事效率最高的城市之一。住宅建設(shè)代表一個(gè)國家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。住宅建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且還是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。多年來，我國住宅建設(shè)總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設(shè)水平仍然很低。具體表現(xiàn)在：相當(dāng)一部分住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，不適合現(xiàn)代社會(huì)對(duì)于居住質(zhì)量及生活質(zhì)量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車場位置，無人際交往及活動(dòng)空間；住宅設(shè)計(jì)沒有全面考慮功能配置及生活要求；結(jié)構(gòu)體系、墻體材料和制品等標(biāo)準(zhǔn)化、系列化配套程度低；物業(yè)管理內(nèi)容少，管理不到位等，不能滿足人民日益提高的物質(zhì)和精神生活的需要。因此改善居住環(huán)境質(zhì)量，提高居住的舒適性、文明性，成為當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要問題。本項(xiàng)目的主體是集寫字樓、五星級(jí)酒店、ShoppingMall（包括休閑娛樂）、住宅等為一體的多功能綜合性建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目建成后將改善老城區(qū)的生活、旅游、休閑和購物環(huán)境，大大提升合肥市老城區(qū)的城市品位。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、是改善居民生活環(huán)境，滿足市民日益增長物質(zhì)文化需求的需要根據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)，到2010年，合肥市域總?cè)丝跒?80萬人；到2020年合肥市域總?cè)丝跒?10萬人。其中中心城區(qū)城市人口規(guī)模到2010年，中心城區(qū)城市人口300萬人；到2020年，中心城區(qū)城市人口360萬人。隨著城市化進(jìn)程的加快，合肥城市人口急劇增長，對(duì)商貿(mào)、旅游、餐飲等服務(wù)業(yè)需求呈現(xiàn)出快速增長之勢。合肥市核心區(qū)的購物、餐飲、休閑等服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以加強(qiáng)核心區(qū)的的軟硬件設(shè)施，改善老城區(qū)的服務(wù)業(yè)條件，努力創(chuàng)造良好的購物、旅游、餐飲等服務(wù)環(huán)境?？梢源蟠蟾纳凭用裆瞽h(huán)境，滿足人民日益增長物質(zhì)文化需求。2、是提升城市品位，改善城市形象的需要華僑飯店位于合肥市商業(yè)核心區(qū)的黃金地段，在被稱為“安徽第一街”的長江路上雖然分布著數(shù)十家大型商場，但在經(jīng)營檔次、文化品位、購物環(huán)境等方面與廣大市民的期盼和合肥經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展需要仍然存在一定的差距。華僑飯店綜合改造項(xiàng)目的建成，對(duì)于提升合肥市核心商圈的整體品位和改善“安徽第一街”的形象有著積極意義。通過對(duì)安徽省華僑飯店的綜合改造，將建成合肥市的標(biāo)志型建筑，使該區(qū)域城市建設(shè)面貌大為改觀，使其成為合肥市城市建設(shè)中的亮點(diǎn)，對(duì)于加快城市建設(shè)步伐，提升城市整體品位有一定的推動(dòng)作用。3、是企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)的需要安徽省旅游集團(tuán)有限公司作為專業(yè)從事旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的集團(tuán)公司，不論是自身發(fā)展的需要，還是積極參與建設(shè)合肥旅游中心城市的要求，都必須構(gòu)筑經(jīng)營平臺(tái)和打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈，而安徽省華僑飯店綜合改造項(xiàng)目則是其中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。同時(shí)項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于盤活國有資產(chǎn)，保證企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，有著重要意義。4、是滿足城市功能區(qū)劃的需要。隨著合肥政務(wù)新區(qū)建設(shè)進(jìn)程的逐步推進(jìn)和開發(fā)區(qū)的日益蓬勃，合肥的發(fā)展正朝向多元化的方向前進(jìn)。老城區(qū)原有的優(yōu)勢也漸漸被削弱，而同時(shí)因?yàn)闅v史原因形成的人口過于密集、城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施略顯單薄的弱勢卻時(shí)時(shí)顯現(xiàn)出來。廬陽區(qū)委、區(qū)政府適時(shí)提出了把長江中路和淮河路全力打造成合肥特色商業(yè)街作為“224”計(jì)劃的重要組成部分，而華僑飯店地處長江中路核心區(qū)，連接長江中路和淮河路兩大特色商業(yè)街，但因其建設(shè)年代久遠(yuǎn)，自營業(yè)以來，沒有進(jìn)行過全面改造，建筑陳舊，設(shè)備管線老化，配套設(shè)施不全，且存在重大安全隱患。因此本項(xiàng)目正好結(jié)合城市綜合改造，徹底脫胎換骨，滿足城市功能區(qū)劃發(fā)展要求。5、是促進(jìn)合肥市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要改革開放以來，古城合肥發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設(shè)綜合開發(fā)事業(yè)超常發(fā)展，形成多層次開發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢。未來合肥將是新興的濱湖旅游城市，境內(nèi)山清水秀、環(huán)境優(yōu)美，旅游資源十分豐富。對(duì)老城區(qū)進(jìn)行綜合改造、提升省會(huì)形象和品位是落實(shí)合肥市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的重要舉措，本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地方便了居民、游客在各方面的需求，改善城市的旅游環(huán)境狀況，推進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三章投資環(huán)境及市場分析一、合肥市經(jīng)濟(jì)形勢合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國對(duì)外開放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。近年來城市建設(shè)出現(xiàn)了飛躍發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢，城市面貌日新月異。今年以來，合肥市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以增強(qiáng)合肥綜合實(shí)力、不斷提高人民生活水平為主線，緊緊圍繞省第八次和市第九次黨代會(huì)確定的目標(biāo)，全面落實(shí)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)政策措施，以大建設(shè)促大發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“增長加快、運(yùn)行協(xié)調(diào)、質(zhì)量提升”的良好態(tài)勢。下面從幾個(gè)主要的方面來分析近幾年合肥的經(jīng)濟(jì)形勢。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度2006年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到1073.86億元，增長17.5％，為1997年以來最高水平，分別高于國家、省6.8和4.6個(gè)百分點(diǎn)。下圖1為近年合肥市經(jīng)濟(jì)總量和增速。（2）經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益實(shí)施工業(yè)立市戰(zhàn)略取得積極成效，2006年完成工業(yè)增加值409.44億元，增長22.5％，工業(yè)占生產(chǎn)總值的比重提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)骨干產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，八大產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值占全部工業(yè)增加值的66.8％。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值363.22億元，增長21.7％，實(shí)現(xiàn)利潤47.09億元，增長47.9%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到209%，位列全省第一。全市財(cái)政收入達(dá)到167.77億元，增長28.2％；其中，地方財(cái)政收入79.4億元，增長37.8％。圖2為近年合肥市工業(yè)增加值和增幅。（3）固定資產(chǎn)投資2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資824.8億元，增長66.5％，增速位于全國省會(huì)城市前列。圖3為近年合肥市固定資產(chǎn)投資情況。（4）人均GDP2006年，合肥市生產(chǎn)總值（簡稱GDP）首次跨越千億元，為1073.86億元，同比增長17.5％，按戶籍人口計(jì)算達(dá)到2.32億元。圖4為近年合肥市人均GDP情況。圖4合肥市人均GDP（5）人民生活水平①收入2006年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，達(dá)到11013元，增長13.7％；農(nóng)民人均純收入3690元，增長15.1％，首次超過全國平均水平。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)606億元，增長17.4％。圖5為近年合肥市城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均收入情況。圖5合肥市城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均收入圖②消費(fèi)收入的快速增長為消費(fèi)的持續(xù)攀升提供了有力的支撐，2006年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額384.3億元，增長18.5％，為近10年來最高增幅。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，住宅、汽車、家用電器、文化娛樂等消費(fèi)旺盛。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.9%。圖6、圖7分別為近年合肥市城鎮(zhèn)居民年消費(fèi)和食品消費(fèi)的支出情況。圖6合肥市城鎮(zhèn)居民年消費(fèi)支出圖城市居民年消費(fèi)性支出城市居民年消費(fèi)性支出(元)02000400060008000100002000200220042006城市居民年消費(fèi)性支出(元)圖7合肥市城鎮(zhèn)居民年食品支出圖③2006年合肥市居民恩格爾系數(shù)為42.4％，低于2005年。這表明人們?cè)谑澄镄枨蠡緷M足的情況下，消費(fèi)的重心向住、穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。圖8為近年合肥市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)。圖8合肥市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)圖④2006年合肥市職工年平均工資為20639元，比上年增加2846元，增長16%。圖9為近年合肥市職工年平均工資。圖9合肥市職工年平均工資增長圖職工年平均工資（元）02000職工年平均工資（元）020004000600080001000012000140001600018000200002000200120022003200420052006職工年平均工資（元）⑤2006年合肥市城鎮(zhèn)居民人均居住面積為24.3平方米。圖10為近年合肥市城鎮(zhèn)居民人均居住面積。圖10合肥市城鎮(zhèn)居民人均居住面積圖00510152025302000200120022003200420052006城鎮(zhèn)居民人均居住面積（平方米）上面的圖表反映了近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接升級(jí)大眾消費(fèi)模式和商業(yè)模式，尤其是在住房方面，人們的需求更加旺盛。（6）房價(jià)水平合肥市房價(jià)一直處在全國各主要城市的最低水平，在省內(nèi)城市中，甚至低于馬鞍山、蕪湖等城市，較低的價(jià)格區(qū)間意味著價(jià)格增長的區(qū)間較廣闊，價(jià)位走低的概率較低。據(jù)《個(gè)人理財(cái)》雜志2005年的調(diào)查結(jié)果顯示，我國最具有影響力的37大城市市區(qū)每平方米商品房平均房價(jià)合肥市排名33位，位于中部省會(huì)城市最末端，房價(jià)增長區(qū)間很大。表3-12005年全國各主要城市市區(qū)房價(jià)排名統(tǒng)計(jì)表平均房價(jià)排名城市每平方米商品房平均房價(jià)（元）1溫州92782上海86273杭州72104北京62325深圳60379南京496022武漢285823長沙282525南昌277727鄭州265033合肥222037座城市平均值3802由上表可知，合肥市市區(qū)的房價(jià)不僅遠(yuǎn)低于排名靠前的臨近城市杭州，也跟周邊的省會(huì)城市南京、長沙、鄭州都有不小的價(jià)差。為了改善居民住房條件，不斷加大舊城區(qū)改造的力度，合肥市近年來積極推動(dòng)住房制度改革，隨著市區(qū)總體規(guī)劃的調(diào)整，人口的增加，現(xiàn)代化大城市的建設(shè)，將為合肥市房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，將使合肥市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期發(fā)展的態(tài)勢。2、廬陽區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、投資環(huán)境廬陽區(qū)以合肥老城區(qū)為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤。總面積139.32平方公里，人口43萬，轄1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)、11個(gè)街道。作為省會(huì)城市的核心區(qū)，廬陽區(qū)是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。廬陽區(qū)是一個(gè)適宜居住的生態(tài)型城區(qū)。老城區(qū)內(nèi)，素有翡翠項(xiàng)鏈之稱的環(huán)城公園環(huán)繞擁抱，西山、銀河、包河、浮莊、杏花、逍遙津等景區(qū)點(diǎn)綴其間，形成城園交融的特色園林景觀；城區(qū)北部，南淝河穿城而過，上游董鋪水庫、大房郢水庫碧波蕩漾，三國遺址公園和規(guī)劃建設(shè)中的城市森林公園、大房郢水庫壩下區(qū)公園相互輝映，形成了“一河襟兩水帶三園”的獨(dú)特生態(tài)環(huán)境。廬陽區(qū)還是一個(gè)日益繁榮的商貿(mào)大區(qū)。老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，現(xiàn)代化高層建筑鱗次櫛比，人流、物流、信息流為全省之最。經(jīng)過多年發(fā)展，以長江中路為主軸、四牌樓中央購物區(qū)和三孝口核心商務(wù)區(qū)為重點(diǎn)、淮河路步行街和宿州路特色商業(yè)街區(qū)為補(bǔ)充的核心功能區(qū)初步形成，成為全省商務(wù)發(fā)展的最佳選擇。

廬陽區(qū)更是一個(gè)充滿活力的現(xiàn)代化城區(qū)?！笆晃濉逼陂g，廬陽區(qū)將緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化核心城區(qū)和全省首善之區(qū)目標(biāo)，著力實(shí)施“三產(chǎn)富區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、開放興區(qū)、環(huán)境立區(qū)”四大戰(zhàn)略，精心打造“中央商務(wù)區(qū)、北環(huán)商住區(qū)、工業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)”四大功能區(qū)，全面構(gòu)建實(shí)力廬陽、現(xiàn)代廬陽、活力廬陽、和諧廬陽。力爭到“十一五”末，以區(qū)域性購物消費(fèi)中心、核心商務(wù)中心、文化休閑中心為標(biāo)志的中央商務(wù)區(qū)初步形成，全省三產(chǎn)第一區(qū)地位更加穩(wěn)固；配套設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、集聚能力較強(qiáng)的廬陽工業(yè)園區(qū)基本建成，并實(shí)現(xiàn)百億園區(qū)目標(biāo)；以面向城市、服務(wù)市民、觀光休閑為特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)初步形成，新農(nóng)村建設(shè)走在全市前列；以建設(shè)品位高、管理手段新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)為特征的城區(qū)形象逐步展現(xiàn)，核心城區(qū)的綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)；以人文氣息濃厚、事業(yè)品牌響亮、社會(huì)和諧穩(wěn)定為標(biāo)志的首善之區(qū)地位更加鞏固，人民群眾的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)顯著提高。二、市場分析1、合肥商業(yè)發(fā)展背景（1）合肥商圈發(fā)展格局合肥的商圈分布與城市的形態(tài)改變有著密切關(guān)系。目前的商圈，嚴(yán)格地說只有一個(gè)成熟形態(tài)的，即原有的以四牌樓、淮河路為中心的商圈。以住合肥5.2平方公里的古城承擔(dān)主要城市中心功能，單中心、外溢式發(fā)展的道路，使“商貿(mào)金融中心”漸趨于重負(fù)。為擴(kuò)大城市發(fā)展空間，將城市資源重新加以整合，新的合肥總規(guī)將重點(diǎn)圍繞“141”空間布局戰(zhàn)略：在合肥規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城、四個(gè)外圍城市組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)的總體空間框架；同時(shí)重點(diǎn)解決合肥市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的交通、能源、土地、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)支撐體系。因此，未來將出現(xiàn)“多中心競相并立、多特色并行”的格局，以經(jīng)濟(jì)的積聚效應(yīng)，對(duì)合肥周邊地區(qū)的輻射力與吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著近年來新拓展城區(qū)及新興居住區(qū)的建設(shè)，以及一些實(shí)力商業(yè)巨頭的進(jìn)入，外圍城市副中心（新興區(qū)域）商圈在逐步形成及完善，初步形成了“城市副中心商圈環(huán)繞主商圈，呈多極分布”的新格局。根據(jù)合肥城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系由1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心和25個(gè)居住區(qū)給商業(yè)中心構(gòu)成。市級(jí)商業(yè)中心：市級(jí)商業(yè)中心以長江中路為軸，東西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的2平方公里范圍。業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主。商品品種齊全，能夠滿足消費(fèi)者一次性購足、購好的需求；另一方面它還能為消費(fèi)者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費(fèi)者多層次、多方位消費(fèi)需要。建筑面積80萬平方米以上。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：區(qū)級(jí)商業(yè)中心共規(guī)劃8處，其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級(jí)商業(yè)中心部分功能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好。區(qū)級(jí)商業(yè)中心建筑面積宜在10萬平方米以上。讓地面積控制在0.5平方公里地。分布為：東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心（瑤海區(qū)花沖公園附近）；北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心（廬陽區(qū)公交四保場附近）；西南區(qū)區(qū)給商業(yè)中心（南七附近）；東南區(qū)區(qū)給商業(yè)中心（包河區(qū)葛大店附近）；西區(qū)區(qū)給商業(yè)中心（蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）；新站區(qū)給商業(yè)中心；政務(wù)文化新區(qū)區(qū)給商業(yè)中心；大學(xué)城區(qū)級(jí)商業(yè)中心。居住區(qū)給商業(yè)中心：居住區(qū)給商業(yè)中心主要服務(wù)對(duì)象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費(fèi)品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主，同時(shí)配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。其經(jīng)營規(guī)模應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。用地面積每、千人600-940平方米；建筑面積每千人700-910平方米；商業(yè)面積不低于2萬平方米。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃共有25處。但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的遷移、多個(gè)商圈的形成客觀上來說是一個(gè)比較漫長的過程，鑒于合肥目前處在“大發(fā)展，大建設(shè)，大環(huán)境：時(shí)代，很多個(gè)商圈均在形成初期，未來發(fā)展存在著不可預(yù)見性。以截止2007年下半年最新情況來介定，主要為如下十大商圈：中心商圈：商圈名稱所屬類別形成時(shí)間典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目首層租金（元/平方米.天）中心商圈市級(jí)商圈2000淮河路步行街18三里庵商圈市級(jí)商圈2005安徽國購廣場11勝利商圈市級(jí)商圈2005元一時(shí)代廣場10馬鞍山路商圈市級(jí)商圈2005新都會(huì)環(huán)球廣場8濉溪商圈區(qū)級(jí)商圈2005星海世級(jí)廣場南七商圈區(qū)級(jí)商圈2000百大商業(yè)大廈5-6高新區(qū)商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2004合家福超市0.7-1.5明珠商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2005桐山國際購物廣場1-3大學(xué)城商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2005大學(xué)城商業(yè)中心0.7-1紫云商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2005城市之光商業(yè)1-1.5由于本項(xiàng)目地處中心商圈，下面將對(duì)該區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)分析（2）中心商圈特征及發(fā)展趨勢①商圈特征包括一個(gè)核心區(qū)，一個(gè)延伸區(qū)和一個(gè)衍生區(qū)域。核心區(qū)主要是“一軸一心”，分別是四牌樓附近以及淮河路步行街；延伸區(qū)主要是指長江中路向東延伸的區(qū)域，淮河路向西市府廣場附近的區(qū)域；衍生區(qū)域也稱擴(kuò)張區(qū)，指商圈外圍，交通通達(dá)度較好，與商圈中心有密切聯(lián)系的區(qū)域，如壽春路、紅星路、美菱大道一帶。其作為老城歷來的傳統(tǒng)商業(yè)中心，并且省政府和市政府均在此地辦公，形成了省會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)的復(fù)合中心，一直以來既是核心商業(yè)區(qū)，又作行政區(qū)，使綜合性復(fù)合中心在行業(yè)分布上呈現(xiàn)多元化趨向?？傮w而言，政府集權(quán)有關(guān)的行業(yè)、金融業(yè)及傳統(tǒng)商業(yè)為主，綜合性過強(qiáng)?！窈诵膮^(qū)：主要包括四牌樓附近以及淮河路步行街商業(yè)：由于商圈形成較早，因而分布著相當(dāng)一批形態(tài)陳舊的商用及辦公物業(yè)，新舊混雜，未來是舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域。商圈的新建項(xiàng)目多為辦公樓加裙房商場的綜合體，物業(yè)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化的趨勢。隨著1994-1995年淮河路改造，1995-1996年安徽樂普生商廈、安徽商之都、合肥鼓樓商廈迅速整合分散的商業(yè)資源，四牌樓成為最繁榮的市級(jí)核心商圈。未來商圈仍將繼續(xù)升級(jí)，吐舊納新，隨著舊城改造的進(jìn)行，將在核心區(qū)出現(xiàn)綜合性項(xiàng)目。核心區(qū)域新舊商業(yè)混雜，較老的百貨有百貨大樓、鼓樓、商之都、樂普生，較新的有百盛廣場等。大型電腦、家電賣場也較多，如永樂家電、蘇寧電器、五星電器、宏圖三胞。目前仍在售商業(yè)項(xiàng)目有兩個(gè)，宿州路的太陽城一樓售價(jià)4.5萬/平方米，二樓售價(jià)2.6-2.7平方米，三樓1.5-1.6萬/平方米，四樓1.2-1.3萬/平方米，負(fù)一層1.2萬/平方米;長江劇院旁的美美多百貨一層4.5萬/平方米，二層2.3萬/平方米。辦公樓：核心區(qū)主要以商業(yè)為主，寫字樓不多且散?；春勇飞系呐d泰大廈，曾經(jīng)是政府機(jī)關(guān)的辦公地點(diǎn)，現(xiàn)在機(jī)關(guān)部門已搬遷至政務(wù)區(qū)，大廈內(nèi)撤空，后期如何安排還不確定；另外有宿州路的宏圖大廈。由于寫字樓較少，目前并不能較好的反映杧核心區(qū)的租金價(jià)位。隨著舊城改造和多業(yè)態(tài)的入駐，對(duì)于辦公地點(diǎn)的需求也在不斷上升，寸土雨寸金的稀缺性使租金拉高有一定的自主性，因而提升的空間非常大，寫字樓項(xiàng)目在該區(qū)域市場前景良好。酒店：均為建成較老的三星級(jí)酒店，如華僑飯店、黃山大廈，四星級(jí)的怡和錦江已經(jīng)停業(yè)，由于核心區(qū)車流較大，雖然繁華，但不能滿足高檔次的酒店類物業(yè)對(duì)周邊環(huán)境的需要?！裱由靺^(qū)：范圍主要是沿交通主干道長江中路向東西延伸的區(qū)域，以及淮河路向西市府廣場附近區(qū)域。該區(qū)域沿長江中路沿線政府機(jī)關(guān)部門、銀行等金融機(jī)構(gòu)集中，路幅較寬不利于穿越，沒有步行街積聚人流的優(yōu)勢，延伸區(qū)的商業(yè)份量及百貨、大型商場密集度遠(yuǎn)不及核心區(qū)?；春勇废蛭?，市府廣場附近區(qū)域也出現(xiàn)了一些寫字樓。由于核心區(qū)土地資源制約，開發(fā)空間畢竟有限，需要向具備土地資源的腹地發(fā)展，給延伸區(qū)帶來了機(jī)會(huì)。同時(shí)受核心區(qū)的輻射影響又具備交通疏散優(yōu)勢，延伸區(qū)發(fā)展商務(wù)的潛力更高。尤其是新建設(shè)的綜合性項(xiàng)目為商圈增添了新的活力。商業(yè)：延伸區(qū)同樣存在新舊混雜商業(yè)的局面，有一些專業(yè)商場如快樂家園美食城，以及較新的專業(yè)商場百大電器，百貨商場少，而沿街零售品牌店很多，重量級(jí)的有寧波雅戈?duì)柶炫灥?、喬頓西服。目前香港廣場商鋪三樓分隔的商鋪售價(jià)由1.89萬元/平方米起，均價(jià)在2.2-2.3萬元/平方米之間。辦公樓：長江中路延伸區(qū)依托主干道發(fā)揮商務(wù)優(yōu)勢，有一些近三年間建成的寫字樓牧業(yè)，如科技大廈，招商大廈。長江中路寫字樓租金沿線租金目前在35-45元/月.平方米,售價(jià)根據(jù)項(xiàng)目的不同,如科技大廈在6000元/平方米左右,招商大廈在4800-5500元/平方米.淮河路沿線的寫字樓主要集中在市府廣場一帶,較早建成只租不售的純寫字樓有郵電大廈,至今仍是合肥租金最高的寫字樓,租金在66元/月.平方米;商住兩用樓有天徽大廈,租金在35元/月.平方米.此外,還有目前尚未落成,在售的綜合性項(xiàng)目香港廣場,其純寫字樓售價(jià)在7100元/平方米。酒店:有花園賓館,為較老的賓館,兼作政府招待所,房間價(jià)格為208元/天.間?！裱苌鷧^(qū)：指商圈外圍，交通通達(dá)度較好，與商圈中心有密切聯(lián)系的區(qū)域，如壽春路、紅星路、美菱大道一帶。這一區(qū)域由于具有交通便利、價(jià)格上的優(yōu)勢，逐步形成了零散的區(qū)域，從而形成了商圈的衍生區(qū)。商業(yè)：該區(qū)域雖然商業(yè)集中度不高，人流也較低，但依托外圍有著車行通常、停車優(yōu)勢，營造出與核心區(qū)域的密集型商業(yè)完全不同的氛圍，也出現(xiàn)了一些檔次較高的商場百貨，如古井賽特、瑞景國際購物廣場，商之都等。富通時(shí)代在售商鋪底層售價(jià)3.7萬/平方米,二層1.1萬/平方米。辦公樓：衍生區(qū)的寫字樓均在商圈南側(cè)外圍區(qū)，有新建寫字樓有商住樓國軒大廈，售價(jià)在6000元/平方米，30-31層挑空單元在8500元/平方米；富通時(shí)代也有少量層面作為小戶型純辦公用途，目前寫字樓租金35元/月.平方米，售價(jià)在5000元/平方米，古井百花商住樓租金在24元/月.平方米。酒店：有三星級(jí)涉外賓館百花賓館，標(biāo)間價(jià)格在246-276元/天左右。②發(fā)展趨勢●隨著商業(yè)核心區(qū)的改造更新和延伸區(qū)的發(fā)展，中心商圈仍將是合肥最核心的商圈。在新一輪的城市改造中，其地段和商業(yè)價(jià)值將在原有的基礎(chǔ)上得到進(jìn)一步的提升和凝聚?！耠m然政府的搬遷必然會(huì)導(dǎo)致商圈的部分功能向外分離，商務(wù)分流，但老城的基礎(chǔ)優(yōu)勢和都市經(jīng)濟(jì)本身依舊強(qiáng)勢，未來依然有大量的商業(yè)及商務(wù)聚集在該商圈?！裼捎谠搮^(qū)域土地供應(yīng)有限，核心區(qū)域發(fā)展將以舊城改造為主，其商圈將向東西向延伸擴(kuò)散，過程的快慢取決于城市規(guī)劃及消費(fèi)力的提高。③有利條件●隨著省會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展，將會(huì)吸引更多的商家及企業(yè)客戶進(jìn)駐該區(qū)域；●區(qū)域商務(wù)設(shè)施的更新和配套設(shè)施的完善，商業(yè)、商務(wù)凝聚力將增強(qiáng)；●舊區(qū)改造，尤其是宿州路改造，將是改善區(qū)域環(huán)境很大的利好，大“四牌樓商圈”迸發(fā)出新的活力，新舊混雜的形象將會(huì)逐步得到緩解，新建綜合性項(xiàng)目將提升商圈檔次?！裾幸庠谂f區(qū)改造中，將長江中路打造成商務(wù)走廊，隨著目前在建設(shè)的一批新寫字樓的投放市場，區(qū)域的商務(wù)環(huán)境處于更新和外拓的階段，未來寫字樓供應(yīng)仍較大，發(fā)展前景看好。④制約因素●作為傳統(tǒng)老牌商圈，核心區(qū)發(fā)展時(shí)間較長，配套設(shè)施陳舊，成為大眾消費(fèi)的聚集區(qū)，高端消費(fèi)出現(xiàn)向外圍分布的趨勢?！袷姓阎鸩桨徇w，省政府也將搬遷，以減輕老城區(qū)過重的商貿(mào)金融負(fù)擔(dān)，將綜合中心的功能將逐步向外分離，會(huì)帶走一部分商務(wù)商業(yè)客源?！窈诵膮^(qū)商業(yè)氛圍很成市，發(fā)展商務(wù)仍剛起步，仍需要進(jìn)上步培育?！駞^(qū)域內(nèi)部交通聯(lián)接問題較多，南北交通瓶頸將成為阻礙區(qū)域發(fā)展的因素之一。2、合肥市購物中心、商務(wù)設(shè)施、住宅等市場及價(jià)格分析近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭異常迅猛，供需兩旺，呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，但是漲速趨緩。合肥商品住宅歷年價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下表3-2所示：表3-2合肥市2002-2007年商品住宅的價(jià)格統(tǒng)計(jì)表年份商品房年平均價(jià)（元/m2）增長率（%）20022013.0020032341.0016.2920042957.0026.3120053189.007.8520063269.002.5020073521.407.72以上表格顯示合肥市的房價(jià)每年都在增長，到2007年已經(jīng)增長到3521.40元/m2。其中蜀山區(qū)3624.07元/m2、廬陽區(qū)3317.07元/m2、包河區(qū)3565.27元/m2、瑤海區(qū)3802.66元/m2、高新區(qū)3846.75元/m2、經(jīng)濟(jì)區(qū)3318.03元/m2、政務(wù)區(qū)3954.45元/m2、新站區(qū)3422.16元/m2。下面對(duì)合肥市各區(qū)的房價(jià)進(jìn)行詳細(xì)分析。（1）購物中心在華僑廣場項(xiàng)目還有部分商業(yè)建筑物，據(jù)初步調(diào)查，目前合肥市商業(yè)類商品房成交均價(jià)為7085.07元/m2，租賃價(jià)30～150元/m2。表3-62007年合肥市商業(yè)類商品房成交均價(jià)單位：元/m2蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價(jià)8676.607528.403999.194342.196469.356591.776522.007815.98（2）商務(wù)設(shè)施合肥市目前在建、在售寫字樓中，價(jià)格最高的寫字樓為蜀山區(qū)的置地投資廣場（7500元/m2），價(jià)格最低的寫字樓為高新區(qū)的鯤鵬國際廣場（3000元/m2）。目前合肥市辦公類商品房成交均價(jià)為4868.09元/m2，租賃價(jià)位20～40元/m2·月。表3-52007年合肥市辦公類商品房成交均價(jià)單位：元/m2蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價(jià)4638.494482.264516.964863.646021.214581.635545.694245.72租賃價(jià)（月）28.426.830.232.652.229.048.422.7（3）住宅根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年至2007年合肥新建商品住宅的銷售均價(jià)逐年增長，但增幅平穩(wěn)，相對(duì)價(jià)格較低，詳見下表：表3-3合肥市2002-2007年新建商品住宅的銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表單位：元/m2年份（年）200220032004200520062007住宅銷售價(jià)201323412957318932693521.402007年合肥市各區(qū)的房屋銷售和租賃價(jià)格如下表3-4所示：表3-42007年住宅類商品房成交均價(jià)單位：元/m2蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價(jià)3624.073317.073565.273802.663846.753318.033954.453422.16租賃價(jià)（月）8.98.28.69.19.28.19.58.0（4）其他房屋據(jù)初步調(diào)查，目前合肥市其他類商品房成交均價(jià)為3141.82元/m2。表3-72007年合肥市其他類商品房成交均價(jià)單位：元/m2蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū)銷售價(jià)2772.033339.673256.403284.462276.253428.473547.283218.953、華僑廣場建設(shè)項(xiàng)目市場分析華僑廣場地處合肥市核心商業(yè)區(qū)—合肥市長江中路98號(hào)，連接合肥市兩大商業(yè)特色街長江中路和淮河路步行街，該區(qū)域高樓林立林立，商家如云，是合肥市乃至安徽省的商家必爭之地。但由于該區(qū)域地處老城區(qū)，新開發(fā)樓盤數(shù)理極少，而原有的樓盤數(shù)量有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足合肥市飛速發(fā)展的需要，為盡快提升老城區(qū)的品位和檔次，市政府和有關(guān)部門提出要加快華僑飯店改造進(jìn)程，同時(shí)對(duì)華僑飯店所在街區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整體改造。市政府并為此專門召開了華僑飯店整體改造協(xié)調(diào)會(huì)。（1）ShoppingMall合肥市零售業(yè)市場巨大，年增長率在15％以上，據(jù)合肥市城市規(guī)劃，2010年，中心城區(qū)城市人口300萬人；2020年，中心城區(qū)城市人口360萬人。隨著人民生活水平的提高，該區(qū)域的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力都將提高到一個(gè)新的層次。該區(qū)域的零售業(yè)將會(huì)獲得巨大的市場空間。因此ShoppingMall的建設(shè)將擁有更廣闊的市場。目前合肥市市消費(fèi)市場單一，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人民日益增長的消費(fèi)需求，因此新建一個(gè)集文化、娛樂、購物等為一體的綜合項(xiàng)目勢在必行。該項(xiàng)目的建設(shè)將為老城區(qū)凝聚人氣和提高人們的生活質(zhì)量起到重要的作用，經(jīng)濟(jì)效益也將顯著。(2)寫字樓隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)現(xiàn)代寫字樓的商務(wù)價(jià)值逐漸認(rèn)同。合肥當(dāng)前正面臨“中部崛起”的大好發(fā)展機(jī)遇，隨著合肥城市經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展、“長三角”部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，以及工業(yè)化程度的提升，商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度跟進(jìn)，這就需要作為重要辦公場所的專業(yè)化商務(wù)設(shè)施的大量涌現(xiàn)。自2003年以來，合肥寫字樓市場的取得了一定的發(fā)展，市場漸趨成熟,而且逐漸向多功能、現(xiàn)代化、智能化發(fā)展，寫字樓的辦公理念、設(shè)計(jì)理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。2007年的合肥房地產(chǎn)在大建設(shè)大拆違以及大規(guī)模的道路建設(shè)中提前預(yù)熱，隨著合肥市周邊房地產(chǎn)火熱的走勢，合肥市的寫字樓建設(shè)在悄然無聲中迅速崛起，并帶動(dòng)周邊商業(yè)、娛樂、餐飲、住宅的紅火發(fā)展。(3)五星級(jí)酒店目前全市僅有4家五星級(jí)酒店，10家四星級(jí)酒店，五星級(jí)酒店客房總數(shù)僅為近1200間（其中古井假日酒店338間，明珠國際大酒店261間，外商俱樂部近200間，新開的元一希爾頓約400余間），已不能滿足合肥作為省會(huì)城市，特別是會(huì)展城市的需求。統(tǒng)計(jì)資料顯示，合肥市五星級(jí)酒店入住率為75%以上，四星級(jí)酒店入住率為80%以上。作為區(qū)核心區(qū)內(nèi)的五星級(jí)酒店項(xiàng)目，其市場前景作為同類項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)是獨(dú)一無二的。核心區(qū)內(nèi)商家如云，金融、機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位云集，這在一定程度上保證了酒店的宴、會(huì)銷售。本項(xiàng)目中的五星級(jí)酒店占據(jù)黃金地段，為周邊眾多單位和游客提供高檔餐飲、住宿、娛樂和休閑場所勢在必行，市場前景十分看好。(4）住宅目前，對(duì)于合肥房地產(chǎn)市場的普通看法是：經(jīng)過這幾年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，合肥市的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的階段，房地產(chǎn)市場價(jià)格也將處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。合肥老城區(qū)由于配套服務(wù)設(shè)施完善、房源緊張等原因造成合肥老城區(qū)房價(jià)居高不下，且呈逐年上升趨勢。據(jù)分析，合肥老城區(qū)房價(jià)還將持續(xù)上長，主要原因分析如下：①合肥市作為安徽省的省會(huì)城市，人口將在未來幾年內(nèi)急劇增長，近鄰與鄰郊城市化節(jié)奏加快，房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速發(fā)展的成長期。隨著合肥市“大拆違、大建設(shè)、大發(fā)展”，老城區(qū)的綜合改造速度呈高歌猛進(jìn)之勢，合肥老城區(qū)的居住環(huán)境得到極大改善，形象和品位得到了極大提高，高速發(fā)展中的合肥合肥老城區(qū)將拉動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域地塊的價(jià)值，并成為該項(xiàng)目目標(biāo)客戶的強(qiáng)力支撐。巨大的需求將為本項(xiàng)目帶來有效的市場空間。②微觀面上安徽旅游集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略意義上，房地產(chǎn)業(yè)無疑是可供品牌化、規(guī)?；l(fā)展的又一重要領(lǐng)域。本項(xiàng)目將再次以全新的品牌推廣為著眼點(diǎn)，以嶄新的面貌在合肥市場上推出房地產(chǎn)品牌，以品牌創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的市場空間。安徽旅游集團(tuán)一直走市場化的發(fā)展道路，全力打造精品項(xiàng)目，主動(dòng)迎接市場的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，具有發(fā)展精品項(xiàng)目的能力。通過本項(xiàng)目的綜合改造，突顯長江中路新型商業(yè)中心，打造合肥新科技文化中心，提升合肥老城區(qū)的綜合品位，繁榮安徽旅游商業(yè)休閑市場，探索旅游商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展途徑，實(shí)現(xiàn)合肥市核心區(qū)域人與自然環(huán)境的和諧發(fā)展目標(biāo)。4、需求方面分析龐大的商業(yè)新增量的支撐主要還是取決于城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市居民消費(fèi)實(shí)力。合肥市居民消費(fèi)隨著時(shí)代的進(jìn)步，走過了一個(gè)由低到高的、由簡單到齊全、由溫飽到富裕逐步升級(jí)的過程?？傮w看，消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平共跨越四個(gè)階段：表：合肥居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段：階段基本特征第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容。第二階段較好的解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨從上個(gè)世紀(jì)末開始，以數(shù)碼電子產(chǎn)品、房、汽車為特征的新一輪消費(fèi)浪潮掀起，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生巨大變化，住、行為消費(fèi)日漸凸顯，帶動(dòng)消費(fèi)水平的飛躍。邁步在全面建設(shè)小康路上，居民家庭在食品、家電等消費(fèi)穩(wěn)定增長，但增長幅度相對(duì)有限，更多消費(fèi)增長量將分布于食品、家電以外的消費(fèi)領(lǐng)域。幾十萬到上百萬的消費(fèi)品成為消費(fèi)熱點(diǎn)，是這個(gè)時(shí)期的主要特征；另一個(gè)最重要的變化是超前消費(fèi)現(xiàn)象大量出現(xiàn)，居民個(gè)人貸款消費(fèi)量猛增。改革開放以來，合肥市居民消費(fèi)能力增長很快，消費(fèi)能級(jí)迅速提升，升級(jí)幅度越來越大?？傮w上看，合肥市居民消費(fèi)方式正處于小康型向現(xiàn)代化型的過渡階段，消費(fèi)方式、消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)能力和消費(fèi)觀念都發(fā)生了很大變化，各種新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在形成之中。（1）餐飲業(yè)①餐飲業(yè)發(fā)展增速迅猛，形成一批規(guī)模特色企業(yè)合肥人愛吃在安徽甚至全國都是出名的，各種特色餐館酒樓遍布大街小巷，并一直以高出全國平均水平的速度迅猛發(fā)展，已連續(xù)年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長；2000年是11.5億元,2002年是17.5億元,2003年是19.45億元,2004年是24億元,2005年更是高達(dá)40億元.在大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境的新合肥產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，餐飲業(yè)以占據(jù)合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近10%的比重，直到越來越重要的作用。②餐飲主題趨于多元化，集群開始得以顯現(xiàn)，與其它行業(yè)混業(yè)經(jīng)營成為一種趨勢。隨著餐飲和其它行業(yè)的不斷發(fā)展，餐飲與其它行業(yè)混業(yè)經(jīng)營，餐飲主題開始趨于多元化。去年，餐飲洗浴業(yè)的混業(yè)經(jīng)營迅速發(fā)展，在一些大的沐浴中心如金海棠、銀灘綠洲等。此外，茶飲、咖啡休閑與餐飲的混業(yè)經(jīng)營也成為一種趨勢。由于餐飲業(yè)的迅速發(fā)展，餐飲集群效應(yīng)開始得以顯現(xiàn)。合肥市阜南路的中高檔餐飲群、梅山路茶樓餐飲群、寧國路特色小吃等初具雛形。③品牌意識(shí)不強(qiáng)，基礎(chǔ)條件缺乏。本地餐飲市場飽和，無序競爭出現(xiàn)。目前，合肥餐飲市場上有相當(dāng)一部分餐飲企業(yè)的品牌意識(shí)還比較淡薄，然而，未來的餐飲業(yè)競爭將會(huì)更多的表現(xiàn)在品牌的競爭上。目前合肥餐飲企業(yè)發(fā)展的軟件投入和基礎(chǔ)條件成為制約企業(yè)水平提升的關(guān)鍵和重點(diǎn)，許多企業(yè)缺乏系統(tǒng)的管理手冊(cè)。近幾年合肥市餐飲業(yè)一個(gè)顯著特點(diǎn)是，品牌餐飲企業(yè)的連鎖擴(kuò)張步伐不斷加快。但是卻減少了在本地的擴(kuò)張，大量餐飲企業(yè)的盲目無序競爭，導(dǎo)致了餐飲業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。而相對(duì)于正餐和火鍋的過度競爭，合肥市的快餐尤其是中式快餐業(yè)非常落后，很難滿足市場需求。整個(gè)餐飲市場出現(xiàn)“頭重腳輕”的局面。④合肥餐飲面臨調(diào)整，以迎合城市發(fā)展需要。在新的歷史機(jī)遇下，合肥餐飲業(yè)勢必要進(jìn)一步打造自身發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，以迎合城市發(fā)展的需要，在企業(yè)定位、品牌塑造、整合營銷、經(jīng)營戰(zhàn)略、形象包裝、菜品創(chuàng)新等方面進(jìn)行現(xiàn)代化改造。（2）商業(yè)合肥居民消費(fèi)能力不斷提高，促進(jìn)了對(duì)商業(yè)的需求量。但合肥全市總?cè)丝?55萬，其中市區(qū)人口175萬，相比其它省會(huì)城市人口基數(shù)并不高。對(duì)商業(yè)需求量有一個(gè)逐步發(fā)展過程，階段性的出現(xiàn)不與供應(yīng)量同步增長的現(xiàn)象十分正常。按照國際慣例，一個(gè)城市的正常商業(yè)地產(chǎn)容量為人均0.5-1平方米,雖然作為省會(huì)城市合肥必然還存在外來的消費(fèi),但目前合肥商業(yè)總量而言必然過剩.以新站開發(fā)區(qū)為例,原有商業(yè)地產(chǎn)接近30萬平方米,近年新建的商業(yè)地產(chǎn)面積經(jīng)估算有近50萬平方米,總面積近80萬平方米.如不考慮火車站,汽車站人流消費(fèi)量,這個(gè)面積肯定過剩無疑。合肥拆除違章建筑工作力度也在加強(qiáng),據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,至2005年底合肥市拆除違法建筑逾千萬平方米,商用物業(yè)面臨更新與淘汰,以更好的符合市場需求的發(fā)展。合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)基本集中在中心商圈內(nèi)，中心外的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也在靠近中心的較為成熟區(qū)域內(nèi)分布：優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共12個(gè)，中心商圈集中了9個(gè)，區(qū)域商圈內(nèi)有3個(gè)，均在靠近中心的區(qū)域分布。優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要以百貨公司為主，多集中在中心商圈內(nèi)，占到了70%，優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體檔次較低，購物環(huán)境質(zhì)量偏低，沒有真正高端的購物場所。優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有著較好的招商率，從招商情況來看，目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，預(yù)計(jì)未來招商率仍將保持一個(gè)較高的水平。（3）住宅①積極因素●近兩年隨著合肥成為聯(lián)系西南、華中和華東地區(qū)重要的交通樞紐地位確立，其戰(zhàn)略地位日益為周邊城市，尤其是“長三角”區(qū)域城市集團(tuán)所重視?！駞^(qū)劃調(diào)整，使城市四個(gè)區(qū)形成一種無形的競爭發(fā)展，其機(jī)械制造、高新產(chǎn)業(yè)、旅游文化以及城郊示范農(nóng)業(yè)四大基地逐步形成，大大增強(qiáng)了合肥的經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！癯鞘谢M(jìn)程和無房戶購房促進(jìn)了商品房的需求，據(jù)不完全調(diào)查，合肥遠(yuǎn)郊農(nóng)民近年在原居住地建房率下降了近

60％，而轉(zhuǎn)向在中心集鎮(zhèn)和市區(qū)購房?！窈戏首鳛橹胁康刭N近長三角珠三角的省會(huì)城市，其輻射功能是顯而易見的。物流、人流的集聚，激發(fā)了市場的需求。②從本項(xiàng)目的地段來分析市場需求的客戶●對(duì)老城區(qū)內(nèi)相對(duì)熟悉和適應(yīng)的原住居民，原住宅面積、管理、房型、配套等條件已不能滿足需求，需調(diào)整到更為合適的高檔小區(qū)。他們賣舊房、買新房；賣小房、買大房、買好房、買稱心房。該類客戶對(duì)于在本項(xiàng)目周邊區(qū)域選擇新居較為關(guān)注，且希望一步到位?！褚蚴稚铣钟幸欢ìF(xiàn)金，需尋找有增值空間，又很安全簡單性的投資項(xiàng)目的人士。這類人士對(duì)物業(yè)的升值保值和出租率特別關(guān)注。因此，住宅品質(zhì)、知名度和住房的檔次是他們關(guān)注的重點(diǎn)。投資回報(bào)預(yù)測構(gòu)成他們購房時(shí)的投資決策?！褚蚬ぷ髟诶铣菂^(qū)內(nèi)，需要在本地段購置住房。因此，本項(xiàng)目的品質(zhì)、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設(shè)施和安全性是他們購房時(shí)關(guān)注的因素?！衽c省會(huì)合肥有頻繁的商務(wù)或業(yè)務(wù)活動(dòng)，對(duì)在合肥購房早有計(jì)劃的省內(nèi)外其他地市縣人士。這類人士，一年到合肥的次數(shù)不少于10趟，或在肥時(shí)間約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件（如戶口、子女就學(xué)等）是他們考慮的因素?！癞?dāng)?shù)貥I(yè)界分析認(rèn)為，與鄰近的南京及其他長三角城市相比，合肥房價(jià)還較低，特別在一些江浙滬開發(fā)商眼里，合肥的房地產(chǎn)無論是規(guī)模和成熟度都還只能算剛起步，他們?cè)诮?jīng)歷了房地產(chǎn)的大風(fēng)大浪后，對(duì)在合肥從事房地產(chǎn)開發(fā)很有信心，他們有很濃厚的土地情結(jié)，只要有很好的地產(chǎn)，即使價(jià)格高點(diǎn)，也要競拍成功，所以房產(chǎn)價(jià)格是節(jié)節(jié)攀升。第四章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為安徽省華僑飯店綜合改造項(xiàng)目，主要將建設(shè)三座高層建筑，總占地面積22604平方米，建筑總面積181013萬平方米（含三層地下層），其中商業(yè)建筑面積77038平方米，辦公建筑面積25269平方米，酒店建筑面積19865平方米，住宅建筑面積16659平方米，地下總建筑面積42181平方米?？偼顿Y約8.2億元人民幣。二、建設(shè)內(nèi)容1、主體工程：（1）酒店：新建一棟25層的酒店，建筑面積19865m2，高度約99m。全樓按五星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。（2）寫字樓：新建一棟30層的寫字樓，建筑面積25269m2，高度116.4m。（3）商業(yè)中心：新建商業(yè)裙樓：主力商場商鋪、美食城、書城、游藝城、影院等，建筑面積77038m2。（4）住宅樓：新建一棟27層的回遷住宅樓，建筑面積16659m2，高度96.1m。2、輔助工程地下總建筑面積42181m2，其中地下停車位1267個(gè)，主要布置為地下超市、特色美食街、地下各種設(shè)備用房、地下車庫等。3、公用工程（1）給排水設(shè)施：新建消防水池及生產(chǎn)、生活、消防供水管網(wǎng)。（2）供電系統(tǒng)：在地下一層設(shè)置2座10KV變配電房，配備變壓器容量10200KVA，自備應(yīng)急400KVA柴油發(fā)電機(jī)組。（3）燃?xì)庀到y(tǒng)：燃?xì)夤艿缽暮铰肥姓細(xì)夤芫W(wǎng)引入，新建燃?xì)庹{(diào)壓站。（4）弱電系統(tǒng)：建設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星與有線電視系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控以及安全防范系統(tǒng)等。（5）空調(diào)系統(tǒng)及采暖通風(fēng)系統(tǒng)：建設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)。4、環(huán)保工程：建設(shè)污水處理設(shè)施、噪聲防治設(shè)施、垃圾處理及廢氣處理等裝置設(shè)施。5、景觀工程：建設(shè)樓前廣場、屋頂花園及整個(gè)區(qū)域的綠化。詳見建設(shè)項(xiàng)目組成情況見表4-1。表4-1建設(shè)項(xiàng)目組成一覽表工程類別單項(xiàng)工程名稱工程內(nèi)容工程規(guī)模主體工程酒店新建一棟25層的酒店建筑面積19865m2，高度約寫字樓新建一棟30層的寫字樓建筑面積25269m2，高度商業(yè)中心商業(yè)裙樓：主力商場商鋪、美食城、書城、游藝城、影院等商業(yè)建筑面積77038m住宅樓新建一棟27層的回遷住宅樓建筑面積16659m2，高度輔助工程地下部分地下超市、特色美食街、地下各種設(shè)備用房、地下車庫等地下總建筑面積42181m2公用工程給排水設(shè)施生產(chǎn)、生活及消防用水自來水供應(yīng)1166m3排水系統(tǒng)清污分流供電系統(tǒng)在地下一層設(shè)置2座10KV變電站、配電房及供配電設(shè)施變壓器容量10200KVA自備應(yīng)急400KVA柴油發(fā)電機(jī)組燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)夤艿缽暮铰肥姓細(xì)夤芫W(wǎng)引入，新建燃?xì)庹{(diào)壓站燃?xì)庀牧?0m3弱電系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星與有線電視系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控以及安全防范系統(tǒng)等利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)等來提高建筑的智能化水平，使之成為一流的智能建筑空調(diào)系統(tǒng)及采暖通風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)空調(diào)冷負(fù)荷12000KW；熱負(fù)荷8000KW；地下設(shè)備用房等均設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)環(huán)保工程污水處理設(shè)施包括戶外管網(wǎng)和接入市政污水管網(wǎng)的主管道、規(guī)范化排污口、化糞池、餐飲廢水深度處理機(jī)化糞池6個(gè)、FG-III一體化餐飲廢水深度處理裝置一套廢氣治理設(shè)施排風(fēng)系統(tǒng)、油煙凈化系統(tǒng)油煙凈化系統(tǒng)采用靜電除油器，除油效率達(dá)85%以上噪聲防治消聲、隔聲、吸聲降噪設(shè)施見表3-11垃圾處置固廢物分類堆場、垃圾箱等流動(dòng)垃圾車1臺(tái)，垃圾箱若干景觀工程小區(qū)綠化種樹植草綠化面積6781㎡人工景觀樓前廣場屋頂花園等景觀節(jié)點(diǎn)樓前廣場面積約4000m第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址1、選址原則（1）交通方便。（2）陽光充足、空氣流通、場地干燥、排水通暢、基地穩(wěn)固，地形平整，地勢較高。（3）便于利用當(dāng)?shù)氐乃㈦?、路等基礎(chǔ)設(shè)施。（4）遠(yuǎn)離易燃、易爆物品的生產(chǎn)和貯存區(qū)，遠(yuǎn)離高壓線路及其設(shè)施。（5）工程地質(zhì)條件較好，滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。（6）方便購物、就餐、出行等活動(dòng)，且便于對(duì)整個(gè)區(qū)域進(jìn)行管理；（7）盡量節(jié)約用地，且與周圍原有建筑相協(xié)調(diào)。（8）服從合肥市整體規(guī)劃要求。（9）注意環(huán)境保護(hù)，減少對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響。（二）項(xiàng)目選址依據(jù)上述選址原則，本項(xiàng)目選址于合肥市長江路98號(hào)，地理位置優(yōu)越。南臨市區(qū)主干道長江中路，與合肥市九中、黃山大廈等隔路相望；東鄰含山路，與合肥市第四十二中學(xué)僅隔路之遙；北連中菜市場，西靠群力巷。項(xiàng)目位于城市中心地帶,地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目用地市政條件完善，場址水、電、氣、通訊等公用設(shè)施齊全，土地平整，起伏不大，周圍無工業(yè)污染，環(huán)境優(yōu)越。具體位置詳見附圖：建設(shè)項(xiàng)目地理位置圖。二、場址土地權(quán)屬類別及總體概況該項(xiàng)目位于長江中路以北、含山路西，在現(xiàn)有安徽省華僑飯店基礎(chǔ)上進(jìn)行整體改造，總用地面積約為22064平方米（其中已辦理出讓土地面積17214.08平方米）。其中華僑飯店原有用地約為25.82畝,拆遷工作由省旅游集團(tuán)負(fù)責(zé),周邊零星用地約為8.18畝,由市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)并委托廬陽區(qū)政府組織拆遷。詳見合肥市發(fā)展和改革委員會(huì)文件（發(fā)改備[2007]377號(hào)文）和合肥市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（合肥市人民政府辦公廳第94號(hào)文）三、項(xiàng)目區(qū)概況1、項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況改革開放以來，合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入了快車道，GDP連續(xù)20多年保持在兩位數(shù)以上增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺(tái)階。2006年，全市人民在市委、市政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，緊緊圍繞“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”這個(gè)主題，真抓實(shí)干，開拓進(jìn)取，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得新進(jìn)展，社會(huì)事業(yè)邁出新步伐，人民生活水平得到新提高，和諧社會(huì)建設(shè)收到新成效。初步測算，2006年全市生產(chǎn)總值（GDP）突破千億大關(guān)，達(dá)1073.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長17.5%，創(chuàng)近10年來最高水平。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資824.80億元，比上年增長66.5%；全年完成財(cái)政收入167.77億元，比上年增長28.2%，增幅創(chuàng)近10年新高。完成地方財(cái)政收入79.40億元，增長37.8%；全年海關(guān)進(jìn)出口總額48.76億美元，增長16.6%，其中，出口34.07億美元，增長22.0%；進(jìn)口14.69億美元，增長5.7%。人均GDP突破兩萬元，達(dá)到23205元（按戶籍人口計(jì)算），增長14.3%；農(nóng)民人均純收入3690元，增長15.1%。2、地形地貌和地質(zhì)合肥市位于東徑117o03′～117o25′、北緯30o41′～31o57′，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部，江淮分水嶺南側(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。合肥地區(qū)地質(zhì)構(gòu)筑為中生界侏羅系地層，由砂巖、粉砂巖組成。第四系由沖洪積土組成，主要為粘土、輕亞粘土和夾透鏡粉細(xì)砂層。合肥地區(qū)地處華北、揚(yáng)子兩個(gè)地史發(fā)展特點(diǎn)不同地塊相交部位，位于華北地塊合肥盆地南緣。在地質(zhì)發(fā)展過程中，經(jīng)歷了多次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)。合肥地區(qū)歷史上未曾發(fā)生過大的地震（但受到過波及），郯廬斷裂帶走向北、東北，從肥東、巢縣之間經(jīng)過，距合肥約30公里，肥中斷裂東起肥東梁園，經(jīng)合肥北部到河南固始，走同東西。3、地震設(shè)防：根據(jù)我國主要城鎮(zhèn)主要裂度設(shè)計(jì)基本加速度和設(shè)計(jì)地震分組，該地區(qū)屬7度設(shè)防。4、氣象條件：合肥屬亞熱帶濕潤氣候，具有四季分明、氣候溫和、日照充足，雨量適中，無霜期較長的特點(diǎn)。主要?dú)夂蛱卣魅缦拢耗昶骄鶜鉁兀?6極端最高氣溫：41極端最低氣溫：-20.6年均降水量：998.4mm無霜期：230天年平均風(fēng)速：2.8m/s合肥市全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槠珫|風(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。春季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)；秋季和冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，年靜風(fēng)頻率3.68％。5、交通通訊條件本項(xiàng)目位于安徽省合肥市長江中路98號(hào)。

合肥位于中國中部偏東，與長三角地區(qū)無縫連接，是東部沿海到內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)之地，具有承東啟西、貫通南北、輻射中原的區(qū)位優(yōu)勢和突出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位。

合肥對(duì)外交通便捷，是中國重要的區(qū)域綜合交通樞紐。合肥機(jī)場為國家一級(jí)大型機(jī)場，辟有直飛境內(nèi)外重要城市的20多條航線。數(shù)十條高等級(jí)公路以及四通八達(dá)的鐵路，將合肥造就成中國區(qū)域公路、鐵路交通樞紐。特別是正在建設(shè)中的以合肥為重要樞紐的時(shí)速在200—250公里的上海到武漢、成都的高速鐵路，將在2007年建成，屆時(shí)合肥到南京僅需45分鐘，到上海、武漢只要2個(gè)多小時(shí)，使得合肥與長三角地區(qū)和中部地區(qū)的聯(lián)系溝通更為便捷通暢。另外，正在啟動(dòng)的江淮運(yùn)河建設(shè)，也將使合肥成為溝通長江和淮河的水通中心。

6、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件合肥是一座新興的工業(yè)城市，位居“中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”之列?，F(xiàn)有34個(gè)工業(yè)行業(yè)，200多個(gè)工業(yè)門類，2000多種大類產(chǎn)品。已經(jīng)形成了汽車及工程機(jī)械、家用電器、化工及新型建材3大支柱產(chǎn)業(yè)，擁有美菱冰箱、榮事達(dá)洗衣機(jī)、海爾電器、江淮汽車、日立挖掘機(jī)、佳通輪胎、合力叉車等一批國內(nèi)外知名產(chǎn)品。其中，汽車整車產(chǎn)量居中國城市第五位；工程機(jī)械叉車產(chǎn)量、效益均是中國第一；日本日立集團(tuán)投資1億美元建設(shè)的日立挖掘機(jī)產(chǎn)量占中國市場份額20%以上，效益居中國同行業(yè)第一；合肥的家用電器綜合生產(chǎn)能力居中國城市前三位；印尼投資4億美元的佳通輪胎是中國最大輪胎生產(chǎn)廠，等等。目前，3大支柱產(chǎn)業(yè)正在向配套產(chǎn)業(yè)延伸，形成產(chǎn)業(yè)集群，其發(fā)展空間廣闊。

合肥的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初顯集聚效應(yīng)。以國家級(jí)合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為主要載體，目前已形成了以光機(jī)電一體化、電子信息、新醫(yī)藥及生物技術(shù)、新材料等產(chǎn)業(yè)為代表，發(fā)展壯大了一批具有較強(qiáng)競爭力的高新技術(shù)龍頭企業(yè)，如科大迅飛、安科生物、桑尼生物、美亞光電等，形成了特色鮮明的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。

作為合肥市重點(diǎn)鼓勵(lì)投資發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，未來5年，合肥工業(yè)累計(jì)總投入在150億美元以上，銷售收入達(dá)340億美元以上，重點(diǎn)發(fā)展汽車、裝備制造、家用電器、化工、新材料、電子信息及軟件、生物醫(yī)藥、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)。

7、要素資源條件。合肥的人力資源豐富。憑藉科教基地的優(yōu)勢，人員素質(zhì)高，有近20萬名技術(shù)熟練的產(chǎn)業(yè)工人，在校大學(xué)生約25萬人，城市平均每萬人擁有專業(yè)技術(shù)人才的比例及人均擁有大學(xué)生數(shù)量，均居中國省會(huì)城市前列，以合肥為圓心，半徑500公里的范圍內(nèi)涵蓋了中國東、中部最發(fā)達(dá)的7省1市、約4.8億人口，這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場巨大。合肥的水、電、氣等生產(chǎn)資源充?！，F(xiàn)有220KV變電所5座，供電量為45億千瓦時(shí)，用電高峰時(shí)能基本保證企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營；日供水量已達(dá)到了80多萬噸，而日用水量僅70余萬噸，均供大于求，這在中國的省會(huì)城市是不多見的。

8、人居環(huán)境方面條件。合肥是投資者休憩、生產(chǎn)、旅游的理想之地。合肥是中國首批命名的3個(gè)園林城市之一。環(huán)城皆綠，四季飛花，山水相依，生態(tài)環(huán)境良好。園林建設(shè)中以古城墻和護(hù)城河為依托，間綴銀河景區(qū)、琥珀潭景區(qū)等數(shù)十個(gè)園林景點(diǎn)而建成的林木蔥郁、水景豐富的環(huán)城公園名聞遐邇。空氣質(zhì)量年均優(yōu)良，城市綠化覆蓋率達(dá)36.2%,人均公園綠地面積8.55平方米,是中國最適宜人類居住的城市之一。2004年，合肥榮膺“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。2005年，又獲中國社會(huì)治安綜合治理“長安杯”獎(jiǎng)，中國僅有2個(gè)省會(huì)城市獲此殊榮。

合肥又是中國優(yōu)秀旅游城市，市內(nèi)擁有逍遙津、教弩臺(tái)、包公祠、李鴻章故居、大蜀山火山遺址、徽?qǐng)@等古文化遺址和現(xiàn)代旅游景觀，因其位居皖中的地緣優(yōu)勢，與周邊的黃山、九華山、太平湖、瑯琊山等著名旅游景點(diǎn)連接，構(gòu)成了安徽的黃金旅游線路。

合肥還是一座美麗的親水城市，碧水穿城，通江達(dá)海。因淝河兩條支流匯合于此而得市名，瀕臨中國五大淡水湖之一的巢湖，境內(nèi)尚有眾多的河流湖泊以及提供生活保障的佛子嶺、梅山等水庫，水資源豐富。合肥建設(shè)發(fā)展正向巢湖方向延伸，未來將真正成為一座沿河、濱湖、通江、達(dá)海的城市。9、施工和協(xié)作條件合肥市有各種建筑安裝施工企業(yè)數(shù)百家，施工力量可以滿足本項(xiàng)目施工和協(xié)作要求。一般施工機(jī)械可順利進(jìn)入施工現(xiàn)場。第六章工程建設(shè)方案一、設(shè)計(jì)理念1、設(shè)計(jì)宗旨為了使這一項(xiàng)目對(duì)該地區(qū)今后的建筑發(fā)展提供先決條件，首先需要在現(xiàn)有的商業(yè)構(gòu)架上引進(jìn)區(qū)域商業(yè)圈的概念，一方面保證建筑發(fā)展的最大推動(dòng)力，另一方面刺激城市空間和功能的多樣性。這需要一種融合，人們?cè)诖速徫铩⑿蓍e、辦公、生活，因此具有復(fù)雜性和層次感，并形成一種朝氣蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，而這一發(fā)展是每一個(gè)面向未來的城市都需要的。這就要充分整合該區(qū)域乃至整個(gè)合肥市的商業(yè)資源，在全方位生態(tài)型購物生活中心的戰(zhàn)略思考下，將本項(xiàng)目發(fā)展成為21世紀(jì)合肥市特色商業(yè)櫥窗。作為包含多種功能和空間的商業(yè)建筑綜合體，首先確立以下原則：（1）平面布局滿足功能要求（2）作為今后該區(qū)域的標(biāo)志性建筑，一定要把整個(gè)建筑空間的功能和美學(xué)原則結(jié)合起來，無論是在平面結(jié)構(gòu)還是立面上都為該區(qū)域設(shè)定一個(gè)標(biāo)記。2、項(xiàng)目建設(shè)基本目標(biāo)（1）項(xiàng)目定位目標(biāo)：通過本項(xiàng)目的綜合改造，突顯長江中路新型商業(yè)中心，打造合肥新科技文化中心，提升合肥老城區(qū)的綜合品位，繁榮安徽旅游商業(yè)休閑市場，探索旅游商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展途徑，實(shí)現(xiàn)合肥市核心區(qū)域人與自然環(huán)境的和諧發(fā)展目標(biāo)。（2）具體功能目標(biāo)①購物功能以推廣我省特色旅游產(chǎn)品、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品、高品位文化產(chǎn)品為主，著重于提升長江路商圈購物休閑檔次，以專業(yè)市場和精品店為主要營銷方式；②觀光休閑以健身休閑、品茗休閑、文化藝術(shù)欣賞為主；③餐飲娛樂著重推介時(shí)尚精美特色菜肴和飲品；④商務(wù)辦公著眼于為高端企業(yè)或公司及旅游觀光人士提供辦公、交流、休閑場所，采用酒店式服務(wù)。（3）項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：通過精心策劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工、精心管理，做到三個(gè)結(jié)合，三個(gè)良好：其一，把項(xiàng)目實(shí)施與舊城改造相結(jié)合，把項(xiàng)目的規(guī)劃放在長江路升級(jí)改造和中菜市改造的大盤中統(tǒng)籌安排，使項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)效益。其二，由于項(xiàng)目所在地的人流、車流量壓力較大，因此，項(xiàng)目的人流、車流聚散交通組織等設(shè)計(jì)必須和中心城區(qū)的交通規(guī)劃相結(jié)合，拓展群力巷和含山路，解決好人、車分流和停車問題，為緩解老城區(qū)的交通、停車壓力做出貢獻(xiàn)，創(chuàng)造良好的環(huán)境效益。其三，把市場建設(shè)與促進(jìn)地方旅游商品的生產(chǎn)、流通和發(fā)展相結(jié)合，既要把市場發(fā)展成為旅游商品的聚散地，又要成為技術(shù)展示和交流平臺(tái)，大力發(fā)展省城的旅游產(chǎn)品，為地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。二、設(shè)計(jì)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）(2002年版)《合肥市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（合肥市規(guī)劃局2006.10）《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（1995年6月8日建規(guī)字333號(hào)文）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）；《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）；《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ67-2006）；《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）；《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ134-2001）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；《安徽省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（居住建筑部分）（DB34/212-2000）；《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-2005）；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）(2005年版)；《建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50098-98）；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）。三、工程方案總體概述本項(xiàng)目建設(shè)融以辦公、商業(yè)、酒店、住宅建設(shè)為一體，建筑群地面上裙房設(shè)計(jì)為商業(yè)區(qū)，主體為6層，局部為10層，總建筑面積約7.7萬平方米，主要功能為大型購物中心，包括購物、文化娛樂、健身休閑、餐飲影院等。在商業(yè)區(qū)的上部設(shè)三座塔樓，分別為：30層的公寓式寫字樓，建筑面積25269平方米，高度約116.4米；25層的酒店，建筑面積19865平方米，高度106.4米；27層的拆遷恢復(fù)住宅樓，建筑面積16659平方米，高度96.1米。建筑物的地下全部連通，設(shè)計(jì)三層地下用房，總建筑面積42181平方米。其中負(fù)一層部分用作商場，部分作為設(shè)備用房；負(fù)二層和負(fù)三層以及負(fù)一層的一部分作為地下停車場，可停放機(jī)動(dòng)車約1300輛，將顯著改善老城區(qū)中央商圈停車難的問題，為將來老城區(qū)地下交通預(yù)留發(fā)展空間。在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，五星級(jí)酒店、SHOPPINGMALL、寫字樓的建設(shè)對(duì)于整個(gè)城市區(qū)域品質(zhì)和居民生活品質(zhì)的提升將起到關(guān)鍵作用。該項(xiàng)目是集商業(yè)、酒店、辦公、居住于一體的功能齊全的大型城市廣場，項(xiàng)目規(guī)劃新穎。項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)為9層商業(yè)用房（局部6層）及3棟高層建筑，高低錯(cuò)落有致。建筑本著流線清晰簡明，空間彈性高效的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求做到布局合理、使用舒適。該項(xiàng)目集技術(shù)和藝術(shù)于一體，采用超現(xiàn)實(shí)手法，將建筑分解為功能、空間、材料等因素，再將這些因素進(jìn)行再構(gòu)筑，使得建筑群是集功能優(yōu)良與外觀優(yōu)美于一體的現(xiàn)代化建筑。四、外立面設(shè)計(jì)作為今后該區(qū)域的標(biāo)志性建筑，設(shè)計(jì)一定要把整個(gè)建筑空間的功能和美學(xué)原則結(jié)合起來，無論是在平面結(jié)構(gòu)還是立面形象上都將成為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。1、力求簡潔現(xiàn)代的簡約式設(shè)計(jì)風(fēng)格