物業(yè)與物業(yè)管理教學內(nèi)容一.物業(yè)的概念、性質(zhì)及分類。二.物業(yè)與房地產(chǎn)之間的關系。三.物業(yè)管理的概念、內(nèi)容、作用、特征及環(huán)節(jié)。四.物業(yè)管理的類型及我國內(nèi)地物業(yè)管理未來的發(fā)展方向。五.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理之間的關系。一.物業(yè)物業(yè)就是房地產(chǎn)或不動產(chǎn)？一個小區(qū)中，一位業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，就指著物業(yè)管理人員說：“你們物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司就是一伙的，變著法忽悠業(yè)主?！币患椅锕镜霓k公室里爭論物業(yè)與房地產(chǎn)概念的區(qū)別，有人說“物業(yè)就是建成投入使用的房地產(chǎn)，也就是說，物業(yè)就是房地產(chǎn)的另一種解釋”,也有人說“物業(yè)不就是外國人講的不動產(chǎn)嗎！”討論話題：1.很多人對物業(yè)不理解，那么什么是物業(yè)？2.如何理解物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別？什么是物業(yè)？我國古代《漢語大詞典》記載：宋朝李綱的奏章中“在京有物業(yè)者···”《竹塢聽琴·楔（xie）子》（元朝十字章）中：“將我那家私里大田物業(yè)”我國近代《辛亥革命·洪福全起義檔案》中：“教堂教民物業(yè)”西方國家“物業(yè)”的英語單詞為“Estate”或“Property”含義為“財產(chǎn)”“資產(chǎn)”“擁有物”“房地產(chǎn)”等物業(yè)，是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。一個完整的物業(yè)至少包含4個部分：建筑物、設備、設施、場地。房地產(chǎn)：

泛指房屋建筑、土地以及附屬定著物，既可以是宏觀層面上的建筑、土地及其定著物，也可以是一個具體的建筑、土地及定著物。法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)及其權益，是指寓含于房地產(chǎn)試題中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權，使用權，租賃權，抵押權等。不動產(chǎn)：

房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。它與“房地產(chǎn)“區(qū)別在于房地產(chǎn)側重于表明財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)的載體，而不動產(chǎn)側重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)區(qū)別應用領域不動產(chǎn)＞房地產(chǎn)＞物業(yè)適用范圍某些方面可通用（如狹義的房地產(chǎn)概念）概念外延物業(yè)僅僅是房地產(chǎn)另有中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱一個單項的房地產(chǎn)單位，通常用于個體有時可用來指某項具體的房地產(chǎn)，但主要是用用于房地產(chǎn)交易、售后服務，以及日常物業(yè)服務等階段或領域房地產(chǎn)經(jīng)濟法和行政法及商事實務中較長用的稱謂可以指一宗具體的物業(yè)外，還可以指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)，同長用于整體房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程不動產(chǎn)民法慣常使用的詞匯//物業(yè)的性質(zhì)：自然屬性、社會屬性物業(yè)的自然屬性

又稱物業(yè)的物理屬性，是指物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)

1.物業(yè)的二元性兼有土地和建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容和自然屬性.

2.物業(yè)的有限性它是由土地的有限性所決定的。

3.物業(yè)的差異性和多樣性4.物業(yè)的固定性5.物業(yè)的耐久性6.物業(yè)的配套性物業(yè)的社會會屬性物業(yè)的社會會屬性，除除了社區(qū)性性、文化性性外，主要要體現(xiàn)為經(jīng)經(jīng)濟屬性。。物業(yè)作為為一種特殊殊的商品具具有意外經(jīng)經(jīng)濟屬性：：1.稀缺性2.商品性3.保值、增值值性4.易受政策的的調(diào)控性5.交易的契據(jù)據(jù)性課外了解關注小產(chǎn)權權房的命運運1.什么是小產(chǎn)產(chǎn)權房？2.從小產(chǎn)權房房的自然屬屬性和社會會屬性分別別理解小產(chǎn)產(chǎn)權房具有有的物業(yè)特特性。3.從物業(yè)自身身的價值實實現(xiàn)的角度度，分析小小產(chǎn)權房的的出路。物業(yè)分類按使用功能能：（1）居住物業(yè)業(yè)：住宅小小區(qū)、公寓寓、別墅等等（2）辦公物業(yè)業(yè)：辦公大大樓、寫字字樓等（3）商業(yè)物業(yè)業(yè)：購物中中心、賓館館酒店、康康樂場所等等（4）工業(yè)物業(yè)業(yè)：廠房、、倉庫、貨貨場等（5）其他用途途物業(yè)：醫(yī)醫(yī)院、學校校、交通運運輸?shù)劝此袡嘈孕再|(zhì)：（1）專有產(chǎn)權權物業(yè)：又又稱獨有物物業(yè)，產(chǎn)權權歸一個業(yè)業(yè)主所專有有的物業(yè)（2）共有產(chǎn)權權物業(yè)：包包括兩方共共有、部分分共有和全全體共有產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)按所有權人人的多少：：（1）單一產(chǎn)權權物業(yè)：即即某物業(yè)的的業(yè)主只有有單個個人人或單個單單位，如過過去單位所所擁有的某某棟住宅樓樓，產(chǎn)權歸歸該單位所所有（2）多產(chǎn)權物物業(yè)：即某某物的業(yè)主主有多個個個人或者單單位，如目目前大部分分新建的商商品住宅小小區(qū)二.物業(yè)管理什么是物業(yè)業(yè)管理？所謂物業(yè)管管理，是指指業(yè)主通過過選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)，由業(yè)主主和物業(yè)服服務去也按按照物業(yè)服服務合同約約定，對房房屋及配套套的設施設設備和相關關場地進行行維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管理理，維護物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生和和相關秩序序的活動。。物業(yè)業(yè)管管理理的的類類型型委托托服服務務型型：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商將將開開發(fā)發(fā)建建成成的的物物業(yè)業(yè)出出售售給給用用戶戶，，然然后后委委托托物物業(yè)業(yè)服服務務公公司司對對該該物物業(yè)業(yè)進進行行管管理理，，完完善善其其售售后后服服務務。。自主主經(jīng)經(jīng)營營型型：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)建建成成午午夜夜后后，，交交由由下下屬屬的的物物產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門進進行行出出租租或或出出售售以以后后售售后后的的管管理理服服務務。。社會會經(jīng)經(jīng)營營型型：專專業(yè)業(yè)化化管管理理公公司司，，經(jīng)經(jīng)政政府府批批準準，，參參與與市市場場競競爭爭，，獲獲取取物物業(yè)業(yè)管管理理的的權權利利。。物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容一.公共共服服務務：1.針對對物物業(yè)業(yè)和和所所有有業(yè)業(yè)主主2.最基基本本的的公公共共性性管管理理和和服服務務3.合同同中中明明確確規(guī)規(guī)定定4.費用用包包含含在在物物業(yè)業(yè)服服務務費費中中二.專項項服服務務：1.針對對一一些些業(yè)業(yè)主主、、用用戶戶群群體體和和單單位位2.提供供的的代代理理業(yè)業(yè)務務服服務務3.事先先設設立立服服務務項項目目，，有有業(yè)業(yè)主主、、住住用用人人自自行行選選擇擇4.費用用是是公公共共服服務務費費外外獨獨立立收收取取三.特約約服服務務：1.針對對個個別別業(yè)業(yè)主主與與使使用用人人2.物業(yè)業(yè)服服務務合合同同中中沒沒有有要要求求3.專項項服服務務中中沒沒有有設設立立4.單獨獨提提供供的的服服務務5.單獨獨提提供供的的服服務務6.是一一種種代代理理業(yè)業(yè)務務物業(yè)業(yè)管管理理有有別別于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房屋屋管管理理的的特特征征社會會化化專業(yè)業(yè)化化企業(yè)業(yè)化化經(jīng)營營化化服務務性性建管管結結合合物業(yè)業(yè)管管理理的的作作用用有利利于于創(chuàng)創(chuàng)造造優(yōu)優(yōu)美美和和諧諧的的環(huán)環(huán)境境有利利于于方方便便居居民民的的生生活活有利利于于實實現(xiàn)現(xiàn)物物業(yè)業(yè)的的保保值值增增值值有利利于于克克服服傳傳統(tǒng)統(tǒng)房房屋屋管管理理的的弊弊端端有利利于于擴擴大大社社會會就就業(yè)業(yè)有利利于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展針對對物物業(yè)業(yè)的的管管理理行行為為有有很很多多，，如如房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理局局和和物物業(yè)業(yè)管管理理協(xié)協(xié)會會對對物物業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)、、物物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)進進行行行行政政管管理理，，業(yè)業(yè)主主自自己己管管理理自自己己的的物物業(yè)業(yè)，，社社區(qū)區(qū)居居民民委委員員遠遠等等組組織織也也管管理理一一些些物物業(yè)業(yè)小小區(qū)區(qū)的的實實物物，，綠綠化化公公司司、、保保安安公公司司以以及及供供水水、、供供電電、、供供氣氣等等公公用用事事業(yè)業(yè)公公司司在在物物業(yè)業(yè)小小區(qū)區(qū)進進行行的的服服務務活活動動，，物物業(yè)業(yè)公公司司經(jīng)經(jīng)營營管管理理活活動動等等，，那那么么，，那那些些除除物物業(yè)業(yè)公公司司外外的的其其他他組組織織的的管管理理行行為為和和管管理理活活動動算算不不算算物物業(yè)業(yè)管管理理？？案例分析析物業(yè)管理理就是物物業(yè)公司司開展的的管理服服務嗎？？最后得出出：從理論上上看，我我們不能能局限于于物業(yè)服服務公司司的物業(yè)業(yè)管理。。根據(jù)對物物業(yè)管理理的概念念理解，，物業(yè)管管理的內(nèi)內(nèi)容，物物業(yè)管理理的特征征及物業(yè)業(yè)管理的的作用，，我們知知道了，，那些除除物業(yè)公公司外的的其他組組織的管管理行為為和管理理活動是是物業(yè)管管理。物業(yè)管理理與傳統(tǒng)統(tǒng)房屋管管理的區(qū)區(qū)別傳統(tǒng)房屋屋管理：：房地產(chǎn)產(chǎn)管理中中的一項項具體管管理內(nèi)容容，是介介于行政政管理和和非行政政管理之之間的一一種房屋屋管理形形式。物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)權屬多元產(chǎn)權（私有、公有）單一產(chǎn)權（國有、集體所有）管理主體物業(yè)服務企業(yè)政府、單位房管部門管理單位性質(zhì)企業(yè)事業(yè)或企業(yè)型事業(yè)單位管理手段經(jīng)濟和法律手段行政手段管理行為企業(yè)經(jīng)營服務行為非企業(yè)行為管理性質(zhì)經(jīng)營性的有償管理服務福利型的無償、抵償服務物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理管理觀念為業(yè)主、住戶服務，以人為本管理住戶，以物為中心管理費用自籌低租金和大量補貼管理形式社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理部門、系統(tǒng)管理與多頭分散管理管理內(nèi)容全方位、多層次的管理服務管房和養(yǎng)房管理關系服務與被服務的關系管理與被管理的關系管理模式市場經(jīng)濟管理模式計劃經(jīng)濟管理模式管理機制契約、合同形式，競爭上崗行政指令，終身制，無競爭物業(yè)管理理的環(huán)節(jié)節(jié)一.物業(yè)管理理的前期期階段（1）物業(yè)管管理招標標與投標標（2）物業(yè)管管理機構構設置與與人員安安排（3）規(guī)章制制度的制制定（4）早期接接入管理理二.物業(yè)管理理的啟動動階段（1）接管驗驗收（2）入伙管管理（3）產(chǎn)權備備案與檔檔案資料料的建立立（4）首次業(yè)業(yè)主大會會的召開開和業(yè)主主委員會會的成立立三.物業(yè)管理理的日常常運作階階段（1）日常的的綜合服服務與管管理（2）系統(tǒng)的的協(xié)調(diào)四.物業(yè)管理理的撤管管階段（1）整理全全部檔案案資料（2）清理賬賬目（3）做好移移交前各各