商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識研究課件2012-12-10商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的價值商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的

大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的價值商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)獨體商業(yè)商業(yè)街商業(yè)裙樓集中商業(yè)獨體商業(yè)建筑（會所）底商商業(yè)街獨體商業(yè)街住宅底商寫字樓及其他物業(yè)底商按建筑形態(tài)劃分獨體商業(yè)商業(yè)街商業(yè)裙樓按行行業(yè)業(yè)類類別別分分類類健身身服服務(wù)務(wù)及及休休閑閑功功能能房房地地產(chǎn)產(chǎn)（健健身身中中心心、、美美容容院院））商品品批批發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)（義義烏烏小小商商品品批批發(fā)發(fā)市市場場））居住以及辦公公用商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（寫字樓、酒酒店式公寓、、產(chǎn)權(quán)式酒店店、老年公寓寓）餐飲功能房地地產(chǎn)（大型飯莊、、快餐小吃、、冷飲店）娛樂功能房地地產(chǎn)（電影城、娛娛樂城、KTV）零售功能房地地產(chǎn)（百貨商場、、商業(yè)街、超超市、家居建建材，以及將將上述多種功功能于一身的的大型購物中中心和SHOPPINGMALL）按市場范圍分分類超區(qū)域型（出租面積在7萬平方米以上上，入駐商戶戶數(shù)量150—200家，主力店如如大型百貨公公司或批發(fā)店店3~5家，商圈人口口在50萬以上，停車車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在在10萬平方米以上上，入駐商戶戶數(shù)量在250—700家，主力店如如百貨公司、、超市、家店店等3~6家，商圈人口口輻射幾百萬萬人，甚至千千萬人不等，，停車位數(shù)量量在1萬個左右或更更多。如1992年開業(yè)的美國國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的典范范。）區(qū)域型（出租面積在在1.5萬—7萬平方米，入入駐商戶數(shù)量量100家以上，主力力店為大型百百貨公司或批批發(fā)店，商圈圈人口在20萬以上，停車車位在1000———5000輛。）社區(qū)型（出租面積平平均為1.3萬平方米，入入駐商戶20—100家，商圈半徑徑在30分鐘車程以內(nèi)內(nèi)，主力店為為大型超市或或從事批發(fā)的的商店，停車車位約500輛。）近鄰型（出租面積平平均為7000平方米，入駐駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人人口為5—10萬，商圈半徑徑在10分鐘車程內(nèi)，，主要經(jīng)營日日用品和一般般食品，停車車位約100輛。）按照消費行為為分類體驗業(yè)態(tài)房地地產(chǎn)（娛樂、休閑閑類房地產(chǎn)））服務(wù)業(yè)態(tài)房地地產(chǎn)（餐飲、寫字字樓、服務(wù)性性公寓）物品業(yè)態(tài)房地地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購物中中心，百貨商商場，超市，，家居建材店店，以及各種種類型產(chǎn)品旗旗艦店和專業(yè)業(yè)店）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含含義商業(yè)地產(chǎn)的分分類商業(yè)地產(chǎn)的價價值商業(yè)地產(chǎn)的銷銷售模式現(xiàn)代商業(yè)模式式經(jīng)歷由最初初供銷社、小小百貨到生活活休閑中心四四代商業(yè)模式式。鄭州市商商業(yè)目前已完完全步入第四四代商業(yè)模式式期。第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式第四代商業(yè)模式形態(tài)：供銷社、小百貨特征：古舊風貌，零散、自發(fā)式發(fā)展檔次：低檔、市井形態(tài)：單體百貨大樓特征：大型百貨+超市，單體百貨檔次：大眾、實惠，滿足日常購物需求形態(tài):SHOPPINGMALL特征：休閑娛樂功能復(fù)合型商業(yè)檔次：年輕化、中高檔形態(tài)：生活休閑中心特征：休閑娛樂功能復(fù)合型商業(yè)檔次：休閑性強，時尚、綜合、現(xiàn)代基礎(chǔ)知識發(fā)展模式第一代商業(yè)模模式：主要存在于城城市次干道的的沿街位置，例：沿街小小百貨、小超超市；城市商業(yè)模式式已發(fā)展至第第四代商業(yè)，，商業(yè)發(fā)展模模式先進，消消費力強勁是是助推商業(yè)發(fā)發(fā)展的重要因因素。第二代商業(yè)模模式：城市早期集中中商業(yè)的主要要表現(xiàn)形式，，例：鄭州百貨貨大樓、鄭州州華聯(lián)；第三代商業(yè)模模式：是城市新興集集中商業(yè)目前前的主要形式式，但檔次集集中為中端，，是當前鄭州州商業(yè)市場主主要的商業(yè)類類型，例：大上海海、百年德華華、百盛購物物廣場；第四代商業(yè)模模式：城市當當前領(lǐng)先商業(yè)業(yè)的主要發(fā)展展模式，重在在休閑、購物物、娛樂一體體化，如國貿(mào)360、萬達廣場、、華潤萬象城城?；A(chǔ)知識發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含含義商業(yè)地產(chǎn)的分分類商業(yè)地產(chǎn)的價價值商業(yè)地產(chǎn)的銷銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個利潤密碼碼只租不售只售不租又租又售，且且租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際購物物中心萬達廣場中糧大悅城商業(yè)地產(chǎn)的三三種盈利模式式及五個利潤潤密碼盈利模式優(yōu)點缺點適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風險較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風險較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力資金實力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的盈利模式式對比商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個利潤密碼碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開發(fā)發(fā)商要具備長長線贏利心態(tài)態(tài)：（例如：：上海正大廣廣場、金源茂茂，成功商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的利潤潤遠遠高于住住宅開發(fā)的利利潤）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商應(yīng)具備正正視風險心態(tài)態(tài)：（防范物物業(yè)管理中存存在的風險、、防范市場環(huán)環(huán)境風險）長線贏利與正正視風險，就就是應(yīng)了“說說得容易做到到難”的老話話商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個利潤密碼碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個大型商業(yè)業(yè)項目需要一一次投資建成成才能形成商商業(yè)氣氛，因因而所有的前前期投入都來來自開發(fā)商的的積累，而且且在租售過程程中，為了吸吸引主力店加加盟，開發(fā)商商不得不采取取前幾年租期期內(nèi)低租金，，甚至部分免免租金的形式式。成熟的商業(yè)地地產(chǎn)項目通常常是由基金作作為項目的主主要投資人，，或是開發(fā)完完成后由基金金購買，再進進行統(tǒng)一的租租賃經(jīng)營等。。中國典型的融融資比例是：：50％權(quán)益/50％貸款。商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個利潤密碼碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個商業(yè)項目目在前期的策策劃、招商中中期的規(guī)劃設(shè)設(shè)計、以及后后期的經(jīng)營管管理三個階段段都需要有高高度專業(yè)化水水準的操作能能力。發(fā)展商需要在在專業(yè)商業(yè)投投資、管理與與顧問公司以以及商業(yè)項目目規(guī)劃設(shè)計公公司的協(xié)助下下，才能使一一個大型商業(yè)業(yè)項目達到專專業(yè)化的高度度。商業(yè)地產(chǎn)的利利潤密碼支持管理者的的專業(yè)意見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者管理者站在城市建設(shè)設(shè)的高度帶動動城市經(jīng)濟的的發(fā)展保證投資者的的租金收入預(yù)留經(jīng)營者的的增值空間符合消費者的的消費取向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的利益益共同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三種盈利利模式及五個個利潤密碼智者說：賺錢錢的買賣不一一定是成功的的買賣，成功功的買賣是雙雙方都滿意的的買賣。三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三種盈利利模式及五個個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤密碼分析歷史悠久久的商業(yè)街與與當代成功的的商業(yè)項目發(fā)發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展具有“向心格局”，一個靈魂人人物（項目）），具有強烈烈的磁場效應(yīng)應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展展具有“集群效應(yīng)”，成行成市更更有利于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的可持持續(xù)發(fā)展。無論是向心格格局，還是集集群效應(yīng)，商商業(yè)地產(chǎn)的相相生相旺最終終歸為一點——成功的主題定位（用用系統(tǒng)的理論論來分析，包包括市場定位位、消費者定定位、業(yè)態(tài)定定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位怎樣才能讓投投資者覺得某某個物業(yè)能增增值呢？或者說什么才才能保證物業(yè)業(yè)能增值呢？？背景環(huán)境——大的經(jīng)濟環(huán)境境是否健康發(fā)發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是否是投資資熱點地塊價值——地產(chǎn)項目所處處地塊是否在在未來有發(fā)展展同類市場經(jīng)營營狀況——某個地產(chǎn)項目目預(yù)計經(jīng)營的的業(yè)態(tài)目前是是否有發(fā)展空空間項目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計計是否合理，，是否符合經(jīng)經(jīng)營要求價格合理——銷售價格是否否與實際價值值趨同影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客客，更是針對對經(jīng)營者，因因為他他們才是更加加專業(yè)、更加加挑剔的客戶戶。影響客戶決斷斷的因素參與開發(fā)的公公司品牌項目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實力力、知識、年年齡、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素參與開發(fā)的公公司品牌開發(fā)商物業(yè)、運營公公司發(fā)展商建筑設(shè)計公司司實力信譽經(jīng)驗外在因素項目本身硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場場同類市場整體體水平周邊居民水平平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●銷售策略進駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運營管理●●●影響商鋪（商商場）的因素素商圈的類型及及范圍人流道路類別交通停車位廣場主力店影響商圈商鋪鋪的因素1商圈的類型及及范圍徒步圈：第一圈層，，步行可到達達商圈半徑，，單程以10分鐘為限度，，商圈半徑500米以內(nèi)。自行車圈：也稱第二商商圈，單程1.5公里。汽車（機動車車）圈：也稱第三商商圈，以購物物為目的，距距離約5公里左右，單程為10分鐘。鐵路圈、高速速公路圈、飛飛機場：屬于邊際商商圈。影響商圈商鋪鋪的因素2人流金錢：￥，＄信息反饋口碑影響商圈商鋪鋪的因素3道路類別道路級別設(shè)計車速(km/h)雙向機動車道數(shù)（條）道路總寬(m)隔離帶設(shè)置一級60～80>=440～70必須設(shè)二級40～60>=430～60應(yīng)設(shè)三級30～40>=220～40可設(shè)四級30>=216～30不設(shè)影響商圈商鋪鋪的因素4交通通達性性：汽汽車順順利通通達，，自行行車、、摩托托車、、電動動車等等順利利通達達公交便便捷性性：公公交站站臺——人流通通達影響商商圈商商鋪的的因素素5停車位位停車場場所影影響商商業(yè)幾幾個方方面：：提高購購物人人群的的消費費能力力提高商商鋪的的輻射射范圍圍延長商商鋪的的營業(yè)業(yè)時間間提升隨隨意性性消費費份額額聚集人人氣影響商商圈商商鋪的的因素素6廣場聚集人人氣從事商商業(yè)活活動影響商商圈商商鋪的的因素素7主力店店主力店店能夠夠吸引引人流流的原原因具有強強大的的品牌牌號召召力擁有眾眾多追追隨““粉絲絲”商品品品種多多，款款式新新，容容易吸吸引人人流商品質(zhì)質(zhì)量有有保證證，能能吸引引回頭頭客商家實實力大大，店店面裝裝修精精美，，形成成關(guān)注注力主力店店包括括：大型超超市大型百百貨主題餐餐飲店店品牌服服飾店店………商業(yè)回回報率率的一一般算算法公式：：年租租金/總房款款*100%=年回報報率舉例：：假設(shè)設(shè)本項項目一一商鋪鋪總價價100萬，面積積20平方，日租租金為為10元/天/㎡，假設(shè)設(shè)商鋪鋪租金金增長長率為為5%/年、假設(shè)設(shè)商業(yè)業(yè)本身身增價價速度度為7%/年，計算算客戶戶10年預(yù)期收收益。。（暫暫不考考慮稅稅費））。收益一一10元/天/㎡x20㎡x30天x12月=7.2萬/年收益二二7.2萬/年+（7.2萬/年+7.2萬/年x5%）+····≈≈905600元收益三三100萬+（100萬+100萬x7%）+····≈≈1838460元合計：：（905600+838460）/100萬x100%≈≈175%商業(yè)地地產(chǎn)的的發(fā)展展模式式商業(yè)地地產(chǎn)的的含義義商業(yè)地地產(chǎn)的的分類類商業(yè)地地產(chǎn)的的價值值商業(yè)地地產(chǎn)的的銷售售模式式銷售模模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地地產(chǎn)的的銷售售模式式概念：：就是帶帶租約約銷售售，即即先引引進品品牌商商家，，然后后將將商場場劃分分若干干小面面積產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商商鋪銷銷售給給眾多多小業(yè)業(yè)主，，并保保證給給小業(yè)業(yè)主一一定的的定期期租金金回報報，發(fā)發(fā)展商商即可可在短短期內(nèi)內(nèi)回籠籠資金金并獲獲得超超額利利潤。。返租銷銷售實質(zhì)：：商品房房售后后包租租是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)為為促進進銷售售，在在其進進行外外銷商商商品品房售售后包包租是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)為促促進銷銷售，，在其其進行行外銷銷商品品房出出售時時與買買受人人約定定，在在出售售后的的一定定年限限內(nèi)由由該房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營企業(yè)業(yè)以代代理出出租的的方式式進行行包租租，以以包租租期間間的租租金沖沖抵部部分售售價款款或償償付一一定租租金回回報的的行為為。返租租銷銷售售利益益：：國內(nèi)內(nèi)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司融融資資渠渠道道比比較較單單一一，，為為了了應(yīng)應(yīng)對對銀銀行行銀銀根根緊緊縮縮、、成成本本增增高高的的不不利利局局面面，，開開發(fā)發(fā)商商利利用用售售后后包包租租融融資資進進行行發(fā)發(fā)展展已已是是相相當當普普遍遍的的做做法法。。對于于個個人人投投資資者者而而言言，，現(xiàn)現(xiàn)在在商商鋪鋪是是一一種種房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和理理財財產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)合合的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不僅僅具具產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)特特性性，，同同時時在在理理想想狀狀態(tài)態(tài)下下，，又又是是一一種種